MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes nachbarschaftliches Wohnen eg

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1 Lagebericht MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes nachbarschaftliches Wohnen eg Ohlstadt VdW Bayern Treuhand Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern GmbH #

2 1. Geschäftsverlauf der Genossenschaft 1.1 Rahmenbedingungen und Branchenentwicklung Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2016 um 1,9 % höher als im Vorjahr. In den beiden vorangegangenen Jahren war das BIP in einer ähnlichen Größenordnung gewachsen: 2015 um 1,7 % und 2014 um 1,6 %. Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2016 einen halben Prozentpunkt über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,4 % lag. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2016 gegenüber 2015 um 0,5 %. Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist zum Jahresende 2016 um 0,3 % auf jetzt 6,1 % gesunken. Im Jahresdurchschnitt waren 2,69 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund weniger als vor einem Jahr. Die Erwerbstätigkeit ist im November 2016 auf 43,48 Millionen Menschen angestiegen, das waren mehr als im November Damit konnte die Erwerbstätigkeit gegenüber dem Vorjahr nochmals gesteigert werden. Das Zinsniveau bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Leitzins der EZB beträgt nach der letzten Zinsanpassung der Europäische Zentralbank im März ,00 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlagesatz wurde im März 2016 nochmals von -0,3 % auf -0,4 % abgesenkt. Die Zinssenkungen wirkten sich auch weiterhin positiv auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus. Branchenspezifische Rahmenbedingungen Die Wohnungswirtschaft steht vor wachsenden demographischen Herausforderungen. Trotz der deutlichen Stagnation der Flüchtlingszahlen nach Deutschland wird weiterhin sowohl eine hohe Nettozuwanderung als auch eine anhaltende Binnenwanderung in den großstädtischen Verdichtungsräumen prognostiziert. Die Baugenehmigungszahlen lassen auf ein höheres Baufertigstellungsergebnis schließen. Von Januar bis Oktober 2016 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt Wohnungen genehmigt. Das waren 23,4 % oder Wohnungen mehr als in den ersten zehn Monaten Die im Jahr 2010 begonnene positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen im Wohnungsbau hat sich 2016 damit weiter fortgesetzt. Nach den Informationen des Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.v. werden 2017 zwischen und Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht zwar mehr als einer Verdopplung seit 2009, ist jedoch nicht ausreichend um den Bedarf von mindestens Einheiten zu decken. Der Wohnungsbau bleibt jedoch im Bauhauptgewerbe eine treibende Kraft der Bauindustrie. Der demografische Wandel in der Bevölkerung bedingt auch eine Vielzahl von bautechnischen Erfordernissen, die ebenfalls mit höheren Kosten für die Wohnungsunternehmen verbunden sind. Ein besonderer Fokus ist dementsprechend auf die Integration älterer Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum auch für Einkommensschwächere zu legen. 1

3 Regionale Rahmenbedingungen In Oberbayern ist der Immobilienmarkt nach wie vor in Teilsegmenten ausgeglichen. Im Wohnungseigentumssektor ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen unverändert hoch. Im Bereich der Mietwohnungen ist die Nachfrage konstant. Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden verstärkt nachgefragt. Unverändert hoch ist der Bedarf nach qualitativ hochwertig modernisierten Wohnungen. Nach einfach ausgestatteten Wohnungen besteht eine geringe Nachfrage. Der Trend zu größerem Wohnraum ist ungebrochen. 1.2 Geschäftsfeld In Weilheim entstehen zwei ambulant betreute Wohngemeinschaften für Demenz als Kooperationsprojekt mit der Alzheimer Gesellschaft Pfaffenwinkel-Werdenfels. Die Wohngemeinschaften waren im Februar 2016 zum Bezug fertiggestellt. Eine der beiden Wohngemeinschaften war zum Jahreswechsel voll belegt, die zweite Wohngemeinschaft startete kurz nach dem Jahreswechsel 2016/17. Auf dem gleichen Grundstück wurde in Weilheim im März 2016 das Wohnprojekt nachbarschaftliches Wohnen Paradeisgarten Weilheim bezogen, das 13 barrierefreie Wohnungen umfasst. Neben freifinanzierten Wohnungen sind auch geförderte Wohnungen nach EOF Stufe I bis III vorgesehen. Aufgrund eines Todesfalles war eine Wohnung bis August nicht belegt, alle anderen Wohnungen sind vermietet. Das Projekt Weilheim konnte mit 7,32 Mio. leicht unter dem 2015 prognostizierten Budget von 7,4 Mio. umgesetzt werden. Da die Belegung der Wohngemeinschaften noch nicht vollständig ist, konnte der Verwendungsnachweis für die Regierung von Oberbayern noch nicht erstellt werden; wir erwarten hier einen Zuschuss i. H. v. ca für geförderten Wohnraum, der erst mit dem Verwendungsnachweis ausgeschüttet wird. Die Förderung der Bayerischen Landesstiftung für die Demenz-Wohngemeinschaften wurde von auf gekürzt, da das Projekt nicht nach VOB/A öffentlich, sondern freihändig vergeben wurde. Diese Förderung wird ebenfalls erst nach dem Verwendungsnachweis ausgeschüttet. In Oberhaching konnten im Geschäftsjahr die Verträge für die Bauherrengemeinschaft und die Erbpacht mit der Gemeinde Oberhaching unterzeichnet werden. Die Baugenehmigung wurde erteilt, mit dem Bau wurde begonnen. Mit der Inbetriebnahme wird zum Jahreswechsel 2017/18 gerechnet. Die Kooperation mit der Alzheimer Gesellschaft Landkreis München ist angelaufen und erste Interessenten haben sich auf die 9 WG-Plätze beworben. Der Bau des Mehrgenerationen-Wohnprojektes im Peitinger Ortskern mit 14 Wohnungen wurde im Geschäftsjahr begonnen, der Bezug für August/September 2017 geplant. Das Projekt liegt leicht unter dem Budget. In Windach wurde die Sanierung des denkmalgeschützten Alten Pfarrhofs begonnen (3 Wohnungen), ebenso die Bauarbeiten im Anbau mit 12 Wohnungen. Der Bezug ist für August 2017 vorgesehen. Das Projekt liegt ebenfalls unter Budget. 2

4 In Landsham entstehen auf dem Grundstück an der Chaussee in zwei Gebäuden 15 Wohnungen im Mehrgenerationen-Modell, 7 barrierefreie Gewerbeeinheiten, sowie 2 Wohngemeinschaften für Pflege und Demenz. Die Baugenehmigung konnte nach etlichen Mühen im Geschäftsjahr erlangt werden. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2017 vorgesehen, der Bezug für Anfang In Dietramszell, Buch am Erlbach und Penzberg konnten im Geschäftsjahr neue Projekte gestartet und Notarverträge zur Sicherung von Grundstücken unterzeichnet werden. In Dietramszell entstehen nahe dem Ortszentrum je eine Wohngemeinschaft für Demenz und eine für Pflege; im 1. OG zusätzlich sechs Wohnungen. Der Antrag auf Baugenehmigung wurde im Geschäftsjahr eingereicht und zwischenzeitlich erteilt, der Baubeginn ist für Sommer 2017, der Bezug für Sommer/Herbst 2018 geplant. Auf einem Grundstück der Gemeinde an der Doktorgasse in Buch am Erlbach entsteht ein Mehrgenerationen-Wohnprojekte mit 26 Wohnungen. Der Antrag auf Baugenehmigung soll 2017 gestellt werden, der Baubeginn ist für Frühjahr 2018, der Bezug für Sommer 2019 geplant. In Penzberg wurde ein Erbbaurechtsvertrag mit der Baugenossenschaft Penzberg geschlossen, die selbst nicht bauen möchte. Auf dem gut 3.000qm großen Grundstück sollen rund 22 Wohnungen im Mehrgenerationen-Modell entstehen. Die Planungen wurden im Geschäftsjahr begonnen, jedoch musste wegen starker Budgetüberschreitungen der Planung die Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro abgebrochen werden. Dadurch verschiebt sich der Baubeginn auf 2018 und der Bezug auf Geschäfts- und Rahmenbedingungen Im Geschäftsjahr 2016 erfolgten Buchhaltung, Mitgliederverwaltung und Hausverwaltung durch eigene Mitarbeiter in DOMUS. Die Treuhandstelle wird weiterhin mit der Erstellung der Jahresabschlüsse beauftragt. Im Geschäftsjahr stellte sich heraus, dass DOMUS und die darin integrierte Mitgliederverwaltung die Dividendenabrechnung der Genossenschaftsanteile nicht leisten kann. Zur Automatisierung dieser Aufgaben ist geplant, ein weiteres Software-Modul von IS-Software anzuschaffen. Es bestehen Kooperationsprojekte mit der Alzheimer Gesellschaft Pfaffenwinkel-Werdenfels e.v., der Alzheimer Gesellschaft Landkreis München Süd e.v., der Gemeinde Oberhaching sowie der Gemeinde Windach. Die MARO Projektentwicklungs GmbH hat ihre Zusammenarbeit mit der MARO Genossenschaft durch die Betreuung aller neuen Projekte intensiviert. Kostenprognose und Rückschau auf 2016 ergaben, dass die Projektierungshonorare auskömmlich sind. 3

5 2. Lage des Unternehmens 2.1 Ertragslage Im Geschäftsjahr 2016 wurden erstmalig Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erzielt, da zum die VE 102/3 in Weilheim fertiggestellt und vermietet wurde. Die Vermietbarkeit der fertiggestellten Objekte ist auf absehbare Zeit ohne Probleme gegeben. Das Jahresergebnis wird wesentlich durch die erfolgswirksam behandelten Zuschüsse beeinflusst. Es hat sich im Geschäftsjahr 2016 erstmalig ein Jahresüberschuss ergeben. Die Eigenkapitalrentabilität als das Verhältnis von Jahresüberschuss vor Ertragssteuern und dem eingesetzten Eigenkapital beträgt zum ,23 %. Die Gesamtkapitalrentabilität als Verhältnis von Jahresüberschuss vor Ertragssteuern und Fremdkapitalzinsen zum Gesamtkapital (= Bilanzsumme) betrug ,83 %. Die Ertragslage ist unter Berücksichtigung des Genossenschaftszwecks sowie unter Berücksichtigung der Anlaufphase insgesamt zufriedenstellend. 2.2 Finanzlage Die Finanzierung der Investitionen mit langfristigem Fremdkapital erfolgt durch festverzinsliche Kapitalmarktdarlehen mit größtenteils mittel- bis langfristiger Zinsbindung. Die Zusammensetzung der Kapitalgeber bei langfristigen Objektfinanzierungen beschränkt sich auf 4 Banken. Die Verbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen aus Darlehens- und Bauleistungsverpflichtungen. Der Vorstand ist bemüht, mit den Mitteln sparsam zu wirtschaften und hielt, soweit möglich, viele Kosten von der Genossenschaft fern. 4

6 2.3 Vermögenslage Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2016 und 2015 wie folgt dar: T % T % Anlagevermögen ,9 94, ,2 86,5 Umlaufvermögen 888,5 5,2 814,0 13,5 Gesamtvermögen ,4 100, ,2 100,0 Fremdmittel , ,6 Reinvermögen 5.323, ,6 Reinvermögen am Jahresanfang 2.913, ,0 Vermögensänderung 2.409,4 82, ,6 94,5 Das Gesamtvermögen erhöht sich um T ,2 durch die Herstellung und Planung der Gebäude und Grundstückskäufen. Gemessen am Gesamtvermögen betragen das Anlagevermögen 94,8 % und das Umlaufvermögen 5,2 %. Nach Gegenüberstellung der Fremdmittel in Höhe von T ,4 verbleibt ein Reinvermögen von T 5.323,0. Dieses hat sich im Vergleich zum Jahresanfang um T 2.409,4 = 82,7 % erhöht. Durch den Eintritt weiterer Mitglieder in 2017 sowie durch die Zahlungseingänge von rückständigen Geschäftsguthaben hat sich das Eigenkapital in 2017 weiter erhöht. 3. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten. 5

7 4. Risikobericht 4.1 Risiken der künftigen Entwicklung Wirtschaftliche Risiken Besondere Risiken durch Vermögensschäden sind durch eine Versicherung abgedeckt Rechtliche Risiken Die Auseinandersetzung mit dem Architekten des Projektes Weilheim bzgl. seiner Honorarforderungen konnten im Geschäftsjahr außergerichtlich beigelegt werden. 4.2 Chancen der künftigen Entwicklung In Bayern werden im Jahr 2020 rund zwei Millionen Menschen seniorengerechten Wohnraum benötigen, darunter mehr als demenzkranke Bürgerinnen und Bürger. Wegen der hohen psychischen und organisatorischen Belastung ist es vielen Familien nicht möglich, ihre Angehörigen zuhause zu pflegen. Demenz- und Pflege-WGs sind lebenswerte Alternativen, die älteren Menschen bis ins hohe Alter ein selbstbestimmtes und würdevolles Leben ermöglichen. Mit diesem Konzept ist für die Zukunft mit einer positiven Entwicklung für die Genossenschaft zu rechnen. Wohnprojekte zum nachbarschaftlichen Wohnen werden von vielen Kommunen als Möglichkeit gesehen, mehr Gemeinschaft und subsidiär organisierte Hilfe aufzubauen. Gleichzeitig sehen immer mehr Bürger für sich die Chance, in einer Bewohner- Gemeinschaft ein neues Gefühl von Zusammenhalt zu erleben. Insbesondere aus dem Bereich der Kommunen war im Geschäftsjahr eine deutliche Steigerung der Grundstücks- und Projektangebote zu verzeichnen. So werden in 2017 voraussichtlich an den Standorten Prien, Unterhaching und Karlsfeld neue MARO-Projekte starten können. 4.3 Finanzinstrumente Zu den am Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel sowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. 6

8 5. Prognosebericht Das Eigenkapital aus eingezahlten Geschäftsanteilen wird sich durch den Eintritt weiterer Mitglieder erhöhen. Es hat sich im Vergleich zum Vorjahr um erhöht. Der Vorstand erwartet aufgrund der Einzahlungen in den laufenden Projekten eine Erhöhung der gezeichneten Geschäftsanteile um bis Die Genossenschaft rechnet mit dem Bezug und dem Start neuer Projekt in Im Geschäftsjahr wurden wie geplant die Projekte Dietramszell, Buch am Erlbach und Penzberg gestartet. Im Jahr 2017 werden voraussichtlich an den Standorten Prien, Unterhaching und Karlsfeld neue MARO-Projekte starten können Die originäre Geschäftstätigkeit durch Vermietung der bezogenen Objekte stärkt die regulären Erlöse der Genossenschaft. Die Sollmieten betrugen im Geschäftsjahr rund Durch die Inbetriebnahme der Objekte Peiting und Windach und den erwarteten Belegungszuwachs der Demenz- Wohngemeinschaften in Weilheim erwartet der Vorstand einen Zuwachs des Vermietungsumsatzes auf insgesamt bis Im Geschäftsjahr betrug der Jahresüberschuss Für 2017 ist mit Teilschulderlassen aus Kfw-Darlehen in Peiting und Windach sowie dem Zugang der EOF-Fördermittel und Zuschüsse für Weilheim, Landsham und Dietramszell zu rechnen, so dass der Vorstand einen Jahresüberschuss von 1,1 Mio. bis 1,4 Mio. erwartet. 6. Anmerkungen des Vorstandes Der Vorstand dankt allen, insbesondere dem Aufsichtsrat und den Mitgliedern und den Förderern der Genossenschaft, für die Unterstützung, die sie ihm bei seiner verantwortungsvollen Tätigkeit haben zuteil werden lassen. Er bittet um freundliche Mitarbeit auch für die Zukunft. Die Generalversammlung wird ersucht, den Jahresabschluss 2016 zu genehmigen und den Vorstand für diesen Zeitraum zu entlasten. Ohlstadt, den Der Vorstand 7

9 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2016 laufend über die Entwicklung und die wirtschaftliche Situation der Genossenschaft sowie über die Geschäftsentwicklung und aktuelle Themen unterrichten lassen. Seine Prüfungen haben zu keinen Beanstandungen geführt. Er hat sich davon überzeugt, dass die Geschäfte der Genossenschaft vom Vorstand ordnungsgemäß geführt worden sind. Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss zum und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016 wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss und stimmt dem Lagebericht zu. Dem Vorschlag des Vorstandes, den Jahresfehlbetrag auf neue Rechnung vorzutragen, schließt sich der Aufsichtsrat an. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Generalversammlung, den Jahresabschluss und den Lagebericht für das Jahr 2016 festzustellen, das Jahresergebnis wie vorgeschlagen zu verwenden sowie dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2016 Entlastung zu erteilen; er beantragt auch für sich Entlastung für diesen Zeitraum. Der Aufsichtsrat spricht dem gesamten Vorstand für die geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus. Ohlstadt, den Vorsitzender des Aufsichtsrates