MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes nachbarschaftliches Wohnen eg

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1 Lagebericht MARO Genossenschaft für selbstbestimmtes nachbarschaftliches Wohnen eg Ohlstadt VdW Bayern Treuhand Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern GmbH #

2 1. Geschäftsverlauf der Genossenschaft 1.1 Rahmenbedingungen und Branchenentwicklung Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 % höher als im Vorjahr. Im vorangegangenen Jahr 2014 war das BIP in ähnlicher Größenordnung gewachsen (+ 1,6 %), 2013 lediglich um 0,3 %. Eine längerfristigere Betrachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2015 wieder über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,3 % lag. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2015 gegenüber 2014 um 0,3 %. Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist zum Jahresende 2015 um 0,3 % auf jetzt 6,4 % gesunken. Im Jahresdurchschnitt waren 2,79 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund weniger als vor einem Jahr. Die Erwerbstätigkeit ist im November 2015 auf 43,13 Millionen Menschen angestiegen, das waren mehr im November Damit konnte die Erwerbstätigkeit gegenüber dem Vorjahr nochmals gesteigert werden. Das Zinsniveau bewegt sich weiter auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Leitzins der EZB beträgt nach der letzten Zinsanpassung der Europäische Zentralbank im September 2014 weiter 0,05 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlagesatz wurde im Dezember 2015 nochmals von -0,2 % auf -0,3 % abgesenkt. Dennoch besteht auch weiterhin die Gefahr einer Deflation. Die Zinssenkungen wirkten sich auch weiterhin positiv auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus. Branchenspezifische Rahmenbedingungen Die Wohnungswirtschaft steht vor wachsenden demografischen Herausforderungen. Neben der seit 2010 gestiegenen Nettozuwanderung aus dem Ausland kommt der anhaltende und sich zu verstärkende Zustrom von Flüchtlingen und Asylbewerber hinzu. Die Unterbringung dieser Menschen sowie der starke Zuzug in die Städte erfordern in Deutschland in den kommenden fünf Jahren den Neubau von ca Wohnungen pro Jahr. Die Baugenehmigungszahlen lassen auf ein höheres Baufertigstellungsergebnis schließen. Von Januar bis September 2015 wurde in Deutschland der Bau von Wohnungen genehmigt. Das waren 4,8 % oder Wohnungen mehr als in den ersten neun Monaten Die im Jahr 2010 begonnene positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen im Wohnungsbau hat sich 2015 damit weiter fortgesetzt. Nach den Informationen des Bundesanzeiger Verlags werden 2016 nahezu Wohnungen auf den Markt kommen. Das entspricht zwar einer Steigerung von 80,0 % gegenüber dem Tiefststand in 2010, ist jedoch nicht ausreichend bei den aktuellen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft. Der Wohnungsbau bleibt jedoch die treibende Kraft des Branchenaufschwungs innerhalb der Bauindustrie. Insgesamt stellt die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft damit einen wichtigen Wirtschaftszweig in Deutschland dar. 1

3 1.2 Geschäftsfeld In Weilheim entstehen zwei ambulant betreute Wohngemeinschaften für Demenz als Kooperationsprojekt mit der Alzheimer Gesellschaft Pfaffenwinkel-Werdenfels. Im Geschäftsjahr begannen die Bauarbeiten und konnten zum Jahreswechsel bis kurz vor Fertigstellung vorangetrieben werden. Weitere Verzögerungen führten dazu, dass der Nutzungsbeginn von November 2015 auf Februar 2016 verschoben werden musste. Auf dem Selben Grundstück ist in Weilheim das Wohnprojekt nachbarschaftliches Wohnen Paradeisgarten Weilheim geplant, das 13 barrierefreie Wohnungen umfassen wird. Neben freifinanzierten Wohnungen sind auch geförderte Wohnungen nach EOF Stufe I bis III vorgesehen. Aufgrund der bereits angesprochenen Verzögerungen musste der Nutzungsbeginn von November 2015 auf März 2016 verschoben werden. Im Projekt Weilheim gab es beim Bau der Tiefgarage deutliche Kostensteigerungen, die jedoch günstiger als erwartet gegenfinanziert werden konnten. Die Projektsumme beläuft sich nun für beide Gebäude inkl. Grundstück und aller Nebenkosten auf rund 7,4 Mio. Hiervon sind knapp 5,2 Mio. Fremdmittel. Etwa 2,8 Mio. sind Förderdarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Knapp 2,4 Mio. sind Kredite mit einer zehnjährigen Laufzeit; diese werden mit 2,8% p.a. getilgt. Die Bayerische Landesstiftung fördert die Demenz-Wohngemeinschaften mit Auch die Regierung von Oberbayern hat 2015 im Rahmen der Wohnraumförderung in Aussicht gestellt, das Vorhaben ebenfalls mit zusätzlichen Mitteln zu fördern; die genaue Summe wird sich im Zuge der Schlussrechnung 2016 herausstellen. In Oberhaching konnten im Geschäftsjahr die Verträge für die Bauherrengemeinschaft und die Erbpacht mit der Gemeinde Oberhaching vorbereitet werden. Der Planungsstand wurde zur Baugenehmigung vorgelegt, durch Umplanungen konnten Tiefgaragenflächen reduziert, ca. 25% der Baukosten eingespart und ein KfW-55-Standard ermöglicht werden. Mit den ersten Arbeiten am Grundstück wurde begonnen. Die Kooperation mit der Alzheimer Gesellschaft Landkreis München ist angelaufen und erste Interessenten haben sich auf die 9 WG-Plätze beworben. Die Genossenschaftsanteile wurden vollständig gezeichnet und eine Finanzierung durch die Regierung von Oberbayern sowie die KfW in Aussicht gestellt. In Peiting, Windach und Landsham konnten im Geschäftsjahr neue Projekte gestartet und Notarverträge zur Sicherung von Grundstücken unterzeichnet werden. Im Peitinger Ortskern entsteht ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt mit 14 Wohnungen. Die Baugenehmigung konnte im Geschäftsjahr eingeholt werden, der Baubeginn ist für Frühjahr 2016, der Bezug für Sommer/Herbst 2017 geplant. In Windach wird der denkmalgeschützte Alte Pfarrhof saniert (3 Wohnungen) und mit einem Anbau um 12 Wohnungen erweitert. Baugenehmigung und Baubeginn sind für 2016 geplant; im Geschäftsjahr wurde der Bauantrag gestellt. Der Bezug ist für Sommer 2017 vorgesehen. 2

4 In Landsham konnte die Genossenschaft ein Grundstück mit ca qm notariell sichern. In zwei Gebäuden entstehen hier bis 2018 ca. 15 Wohnungen im Mehrgenerationen-Modell, 10 barrierefreie Gewerbeeinheiten sowie 2 Wohngemeinschaften für Pflege und Demenz. Zum Jahresende laufen die Gespräche mit dem Landratsamt Ebersberg noch hinsichtlich der einzuhaltenden Nutzung im Mischgebiet das Projekt wird von allen Seiten befürwortet und genießt als erstes Vorhaben dieser Art das besondere Wohlwollen der beteiligten Behörden. 1.3 Geschäfts- und Rahmenbedingungen Im Geschäftsjahr 2015 wurde das Rechnungswesen (Buchhaltung, Erstellung des Jahresabschlusses) von der Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern GmbH, München erledigt. Der Geschäftsbesorgungsvertrag besteht bis Parallel wurde die Buchhaltungs- und Hausverwaltungs-Software DOMUS 4000 gekauft und mit der Einführung begonnen. Ab sollen Mitgliederverwaltung, Buchhaltung und Hausverwaltung durch eigene Mitarbeiter in DOMUS erfolgen. Die Treuhandstelle soll weiterhin mit der Erstellung der Jahresabschlüsse beauftragt werden. Es bestehen Kooperationsprojekte mit der Alzheimer Gesellschaft Pfaffenwinkel- Werdenfels e.v., der Alzheimer Gesellschaft Landkreis München Süd e.v. sowie der Gemeinde Oberhaching. Die MARO Projektentwicklungs GmbH hat ihre Zusammenarbeit mit der MARO Genossenschaft durch die Betreuung aller neuen Projekte intensiviert. Kostenprognose und Rückschau auf 2015 ergaben, dass die Projektierungshonorare knapp auskömmlich sind. 2. Lage des Unternehmens 2.1 Ertragslage Der Jahresfehlbetrag beruht auf der Projektierungs- und Anlaufphase bei der den Abschreibungen auf das Anlagevermögen sowie aus den nicht aktivierungsfähigen Verwaltungskosten für Rechnungswesen, Steuerberatung, Versicherungsbeiträgen und Finanzierungskosten noch keine Erlöse gegenüberstehen. 3

5 2.2 Finanzlage Die Verbindlichkeiten bestehen aus der Valutierung eines Darlehens und aus Bauleistungsverpflichtungen. Bei dem Darlehen handelt es sich um eine Zwischenfinanzierung, die derzeit im September 2016 zur Tilgung fällig wird. Mit Schlussrechnung des Projektes Weilheim Wohngemein-schaften für Demenz wird ein Labo-Darlehen zur Anschlussfinanzierung gewährt und valutiert. Der Darlehensvertrag ist bereits abgeschlossen. Der Vorstand ist bemüht, mit den Mitteln sparsam zu wirtschaften und hielt, soweit möglich, viele Kosten von der Genossenschaft fern. 2.3 Vermögenslage Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2015 und 2014 wie folgt dar: T % T % Anlagevermögen 5.202,2 86, ,6 72,8 Umlaufvermögen 814,0 13,5 414,7 27,2 Gesamtvermögen 6.016,2 100, ,3 100,0 Fremdmittel 3.102,6 29,3 Reinvermögen 2.913, ,0 Reinvermögen am Jahresanfang 1.498,0 545,4 Vermögensänderung 1.415,6 94,5 952,6 540,1 Das Gesamtvermögen erhöht sich um T 4.488,9 durch die Herstellung des Gebäudes (Position Anlagen im Bau ) und einem Grundstückskauf. Gemessen am Gesamtvermögen betragen das Anlagevermögen 86,5 % und das Umlaufvermögen 13,5 %. Nach Gegenüberstellung der Fremdmittel in Höhe von T 3.102,6 verbleibt ein Reinvermögen von T 2.913,6. Dieses hat sich im Vergleich zum Jahresanfang um T 1.415,6 = 94,5 % erhöht. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr und ist zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses uneingeschränkt gegeben. Durch den Eintritt weiterer Mitglieder in 2016 sowie durch die Zahlungseingänge von rückständigen Geschäftsguthaben hat sich das Eigenkapital in 2016 weiter erhöht. 4

6 3. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten. 4. Risikobericht 4.1 Risiken der künftigen Entwicklung Wirtschaftliche Risiken Wirtschaftliche Risiken sind zum Berichtszeitpunkt nicht erkennbar. Ein Darlehen wird mit Schlussrechnung des Projektes Weilheim (Wohngemeinschaften für Demenz) valutiert und soll das bisherige Zwischenfinanzierungsdarlehen ablösen. Insbesondere Risiken durch Vermögensschäden sind durch eine Versicherung abgedeckt Rechtliche Risiken Im Projekt Weilheim hat der Architekt eine Honorarforderung gestellt, die aus Sicht der MARO eg um über den tatsächlich bestehenden und bisher vereinbarten Ansprüchen liegt. Diese Position wurde von einem Fachanwalt für Architekten- und Baurecht geprüft; eine Anspruchsgrundlage besteht demnach nicht. Da der Architekt bisher keine Klage eingereicht hat, wird bis auf weiteres nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet. 4.2 Chancen der künftigen Entwicklung In Bayern werden im Jahr 2020 rund zwei Millionen Menschen seniorengerechten Wohnraum benötigen, darunter mehr als demenzkranke Bürgerinnen und Bürger. Wegen der hohen psychischen und organisatorischen Belastung ist es vielen Familien nicht möglich, ihre Angehörigen zuhause zu pflegen. Demenz- und Pflege-WGs sind lebenswerte Alternativen, die älteren Menschen bis ins hohe Alter ein selbstbestimmtes und würdevolles Leben ermöglichen. Mit diesem Konzept ist für die Zukunft mit einer positiven Entwicklung für die Genossenschaft zu rechnen. Wohnprojekte zum nachbarschaftlichen Wohnen werden von vielen Kommunen als Möglichkeit gesehen, mehr Gemeinschaft und subsidiär organisierte Hilfe aufzubauen. Gleichzeitig sehen immer mehr Bürger für sich die Chance, in einer Bewohner- Gemeinschaft ein neues Gefühl von Zusammenhalt zu erleben. 5

7 Insbesondere aus dem Bereich der Kommunen war im Geschäftsjahr eine deutliche Steigerung der Grundstücks- und Projektangebote zu verzeichnen. So werden in 2016 voraussichtlich an den Standorten Dietramszell, Buch am Erlbach und Penzberg neue MARO-Projekte starten können. 4.3 Finanzinstrumente Finanzinstrumente sind nicht zum Einsatz beabsichtigt. 5. Prognosebericht Das Eigenkapital wird sich durch den Eintritt weiterer Mitglieder erhöhen. Die Genossenschaft rechnet mit dem Start neuer Projekt in Mit Aufnahme der originären Geschäftstätigkeit durch Vermietung der geplanten Objekte werden ab Anfang 2015 Umsatzerlöse erzielt. Für 2016 ist mit Teilschulderlassen aus KfW-Darlehen sowie dem Verbuchen der EOF- Fördermittel für Weilheim, Peiting und Windach zu rechnen. Damit dürften sich nach Ausgleich der in den Gründungsjahren aufgebauten Verlustvorträge immer noch ein Überschuss in der Gewinn- und Verlustrechnung ergeben. In den Projekten Peiting und Windach sind nach Fertigstellung in 2017 ebenfalls erhebliche KfW-Teilschulderlasse zu erwarten. Das Verbuchen von EOF-Fördermittel für Landsham, Dietramszell und Buch am Erlbach erwarten wir ebenfalls für Anmerkungen des Vorstandes Der Vorstand dankt allen, insbesondere dem Aufsichtsrat und den Mitgliedern und den Förderern der Genossenschaft, für die Unterstützung, die sie ihm bei seiner verantwortungsvollen Tätigkeit haben zuteil werden lassen. Er bittet um freundliche Mitarbeit auch für die Zukunft. Die Generalversammlung wird ersucht, den Jahresabschluss 2015 zu genehmigen und den Vorstand für diesen Zeitraum zu entlasten. Ohlstadt, den Der Vorstand 6

8 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2015 laufend über die Entwicklung und die wirtschaftliche Situation der Genossenschaft sowie über die Geschäftsentwicklung und aktuelle Themen unterrichten lassen. Seine Prüfungen haben zu keinen Beanstandungen geführt. Er hat sich davon überzeugt, dass die Geschäfte der Genossenschaft vom Vorstand ordnungsgemäß geführt worden sind. Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss zum und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss und stimmt dem Lagebericht zu. Dem Vorschlag des Vorstandes, den Jahresfehlbetrag auf neue Rechnung vorzutragen, schließt sich der Aufsichtsrat an. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Generalversammlung, den Jahresabschluss und den Lagebericht für das Jahr 2015 festzustellen, das Jahresergebnis wie vorgeschlagen zu verwenden sowie dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2015 Entlastung zu erteilen; er beantragt auch für sich Entlastung für diesen Zeitraum. Der Aufsichtsrat spricht dem gesamten Vorstand für die geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus. Ohlstadt, den Vorsitzender des Aufsichtsrates