Verkaufsdokumentation

Transkript

1 Bauexperte / Supervisor / Mediator Master of Arts in Mediation, SDM/SKWM Walter A. Speidel, M.A. Kreuzstrasse Zürich / PF Tel Mobile speidel@bluewin.ch Verkaufsdokumentation Liegenschaft Bären Glarnerstrasse 18, 8854 Siebnen Mitglied: SKWM Schweizer Kammer für Wirtschaftsmediation Schweizerischer Immobilienschätzer Verband SIV Vermittlung und Schiedsgericht: BAU + IMMOBILIEN von HEV-Schweiz, SIA, SBV, CGI

2 Makro-Lagetext zu Siebnen Siebnen (Schübelbach) ist eine Ortschaft in Schübelbach. Schübelbach ist eine Suburbane Gemeinde einer metropolitanen Region im Kanton Schwyz und Teil der Agglomeration Lachen mit 12'694 Haushalten (2016) und 29'568 Einwohnern (2016). Schübelbach zählt 9'073 Einwohner (2016) bzw. 3'782 Haushalte (2016) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.4). Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2011 und 2016 beläuft sich auf 45 Personen. 18.3% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 31.1% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 50.5% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). 635 Betriebe mit 2'844 Beschäftigten weist die Gemeinde Schübelbach im Jahr 2015 gemäss Betriebszählung des BFS (Bundesamt für Statistik) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 54 Arbeitsstätten und einer Abnahme von 122 Beschäftigten seit Von den 2'257 vollzeitäquivalenten Stellen sind (5%) im 1. Sektor, (39%) im Industrie- und 1'254 (56%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Schübelbach aus erreichbaren Zentren sind Lachen (10 Min.), Rapperswil-Jona (19 Min.) und Glarus (22 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Lachen (7 Min.), Rapperswil-Jona (24 Min.) und Glarus (32 Min.). Die Gemeinde weist Ende 2015 einen Bestand von 4'086 Wohneinheiten auf, wovon 948 Einfamilienhäuser und 3'138 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 23.2% im landesweiten Vergleich (22.6%) durchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 75 Wohnungen ( ; das sind 2.06% des Bestandes 2010), ist die Leerstandsquote mit 0.67% im landesweiten Vergleich (1.47%) stark unterdurchschnittlich. Dies entspricht 28 Wohneinheiten, wovon 96% Altbauten und 96% Mietwohnungen sind. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE 1 ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Gemeinde Schübelbach aufgrund der mangelnden Bauzonenreserven mit Verdrängungseffekten zu rechnen. Dennoch ist von einer Zunahme des Bestandes um 990 Wohnungen bis 2030 auszugehen. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 9'896 CHF/m², bei den EWG bei 6'892 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 247 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 1'025-1'445 CHF/m² und für ein typisches MFH 1'260-1'865 CHF/m² (EWG) bzw. 1'275-2'210 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich sehr niedrig. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region March um 93.6% zugelegt (Bauland für EFH: 170%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 103.5% (Bauland für MFH mit EWG: 236.4%). Die Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 33.1% verändert (Bauland für MFH mit 1 Fahrländer Partner Raumentwicklung 1

3 MWG: 309.7%). Der Markt der Ortschaft Siebnen (Schübelbach) ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet. Innere Werte von Bauland (CHF/m²), Ortschaft Siebnen (Schübelbach) Nutzungsart Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen)* Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen)* 1'260-1'325 1'325-1'465 1'605-1'865 1'275-1'340 1'475-1'630 1'900-2'210 Bauland für Einfamilienhäuser (erschlossen)** 1'025-1'080 1'080-1'190 1'245-1'445 Bauland für Büroliegenschaft (erschlossen)*** '120-1'300 Bauland für Verkaufsliegenschaft (erschlossen)*** Bauland für Gewerbeliegenschaft (erschlossen)*** 1'255-1'320 1'830-2'020 2'580-3' * Basis MFH: Gebäude mit 8 Wohnungen. Ausnützungsziffer: ** Basis EFH: freistehend, typische Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an entsprechender Lage. *** Liegenschaft mit typischer Landfläche, Geschosshöhe und Nutzfläche an entsprechender Lage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September

4 Eckdaten Verkaufspreis: CHF Objekttyp: Wohn- und Geschäftshaus Kataster-Nr. 87, Grundbuchblatt 385, Plan 2 Fläche: Umbauter Raum: Lage: Raumeinteilung: Untergeschoss: m2 ca m3 K Kernzone Ausnutzung gemäss Art. 37 der Bau- und Zonenordnung Schübelbach. Untergeschoss Lagerräume / Keller / Garage Erdgeschoss mit verschiedenen Verkaufsflächen, Treppenhaus und zentraler Aufzugsanlage für Waren und Personen, Halt bei jeder Geschossebene. Lagerräume / Keller / Tiefgarage welche auch unter der Parzelle 86 liegt, Anteil der Autoabstellplätze ist gegenseitig geregelt. 1. Obergeschoss: Verkaufsflächen inkl. ehemaligem Restaurant Bären und Saal, rückseitig grosse Terrasse. 3

5 2. Obergeschoss: 3.5-Zimmer-Wohnung 4.5-Zimmer-Wohnung 2 sep.-zimmer Dachgeschoss: 3.5-Zimmer-Dachwohnung mit Terrasse Diverse Estrich-Lagerräume, geeignet für Ausbau von Kleinwohnungen. Mieteinnahmen: Brutto CHF p. Jahr Netto CHF p. Jahr Heizung: Baureserve: Gas, erneuert , Boiler getrennt nach Mieter, 2 Regelkreise für Laden und Wohnungen, zusätzliche Steuerung für die Bodenheizung in der Dachwohnung. Das Gebäude steht in der Kernzone, Fassade zur Glarnerstrasse wird als schützenswert betrachtet. Details muss der Kaufinteressent mit der Behörde klären. Rückseitig besteht die Möglichkeit einer Erweiterung im Umfang von ca m3, für Wohnen oder Büro. Es kann eine Bauweise gewählt werden, wo mittels einem gedeckten grossen Carport die Parkplätze erhalten bleiben. Art. 37 Baureglement, gültig ab Grün schraffiert, mögl. Anbau rückseitig. 4

6 Mieterspiegel

7 Ausschnitt Katasterplan Ausschnitt Wegrodel (rote Linie) 6

8 Parkplätze, Sicht vom Spielweg Anbau mi Terrasse neu 7

9 Rückseite mit links Terrasse, Ladeneingang Rückseite, links und rechts Parkplätze 8

10 Anbau neu, Terrasse Lage in Siebnen 9

11 Pläne (A3-Pläne bitte anfordern, oder Einsichtnahme in allte Pläne) Schnitt NO SW Altbau (verkleinert) 10

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