Marktbericht. 2018/Q1-3 Hamburg. Gewerbe Investment. Hamburg Sylt Berlin

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1 Marktbericht Gewerbe Investment 2018/Q1-3 Hamburg Hamburg Sylt Berlin

2 Key Facts Investment 4,0 Mrd. 23 % Büro: 55 % Büro: 2,8 % Geschäftshaus: 2,7 % Logistik: 4,5 % +74 % -15 % -3 % -0,3 % -0,3 % -0,1 % ggü. Vorjahr Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen Mit einem von 4,0 Mrd. ist die Spitze des Eisbergs aufgrund der Vielzahl der noch zum Verkauf stehenden Objekte in 2018 noch nicht erreicht. Ein neues Rekordjahr ist zum Greifen nah. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Rekordergebnis in Höhe von 4,0 Mrd. Das auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg erreichte zum Ende des 3. Quartals 2018 ein neues Rekordergebnis von 4,0 Mrd. bei 105 Transaktionen. Verglichen mit dem Ergebnis des Rekordjahres 2007 zum gleichen Zeitpunkt lag das 2018 bereits rund 300 Mio. höher. Zum starken Ergebnis haben eine Vielzahl an großvolumigen Transaktionen über 100 Mio. mit einem Volumen von insgesamt rund 1,9 Mrd. beigetragen. Der Verkauf des Springer Quartiers (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) für rund 400 Mio. im 1. Quartal blieb in den ersten drei Quartalen die größte Transaktion. Zu den Top-Transaktionen gehört ebenso der bereits im 2. Quartal bekannt gegebene Verkauf des Olympus Campus (Wendenstraße 14-18, City Süd) für über 250 Mio.. Neu hinzu kam im 3. Quartal die Veräußerung des Hanseviertels (Große Bleichen 36, City) für einen dreistelligen Millionenbetrag von der Allianz Versicherung an CBRE Global Investors. Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 55 % und einem Volumen von 2,2 Mrd. unverändert die stärkste Assetklasse. In diese Kategorie fielen neben dem Springer Quartier und dem Olympus Campus im 3. Quartal weitere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Warburg-HIH Invest Real Estate kaufte das Hanse Forum (Axel-Springer-Platz 3, City) von Standard Life Investments für ca. 100 Mio.. Das Portfolio The Channel in Harburg bestehend aus acht Büroobjekten wurde von der Blackstone Tochter Officefirst an J.P. Morgan Asset Management für zusammen ca. 100 Mio. veräußert. Mixed-Use-Objekte sind mit einem Anteil von 14 % die zweitstärkste Assetklasse. Hierzu zählten der Verkauf des Hanseviertels (Große Bleichen 36, City) und des LaHoMa (Langenhorn Markt 1-18). Auf Platz drei der Assetklassen folgte die /Q1-3 in Mrd. 10-Jahres-Mittel ( ): ca. 2,8 Mrd. Q3 1,7 3,7 4,0 4,5 3,6 4, /Q1-3 Seite 2

3 Ausgewählte Transaktionen 2018/Q1-3 Springer Quartier Kaiser-Wilhelm-Straße City Büro Investor: Versorgungswerke Kaufpreis: ca. 400 Mio. Olympus Campus Wendenstraße HafenCity Büro Investor: ÄVWL/Hines Kaufpreis: über 250 Mio. Sumatrakontor Überseeallee 1-3 HafenCity Büro Investor: REAL I.S. Kaufpreis: ca. 190 Mio. Pflegeheim Portfolio Pflegen & Wohnen (Share-Deal 45 %) Diverse Stadtteillagen 13 Pflegeheime Investor: Deutsche Wohnen SE Kaufpreis: über 350 Mio. Hanseviertel Große Bleichen 36 City Mischnutzung Investor: CBRE Global Investors (für Europafonds) Kaufpreis: vertraulich Quelle: gmp international GmbH Olympus Campus Büro Wendenstraße City Süd > 250 Mio. 2018/Q1-3 in Mio. nach Größenklassen Vertragsanzahl Gruppe Sonstiges mit 11 %. Grund für diese Entwicklung ist der Verkauf von 13 Pflegen&Wohnen-Pflegeheimen von Oaktree Capital Management im Rahmen eines Share-Deals an die Deutsche Wohnen SE für über 350 Mio.. Die viertstärkste Assetklasse zum 3. Quartal waren die Hotels mit einem Anteil von 7 %, gefolgt von Grundstücken als auch Industrie-/Logistikobjekten mit jeweils 5 %. Die Assetklasse Einzelhandel belegte mit 4 % des s nur Platz sechs % % % % % Bei der Betrachtung der Größenklassen stieg das Volumen im Segment über 100 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr um 251 % auf 1,9 Mrd. am stärksten. Im Segment Mio. wurden Gewerbe-Objekte für rund 470 Mio. (12 %) veräußert, ein Plus von 64 % gegenüber dem Vorjahr. Auch das Segment Mio. legte mit rund 840 Mio. (21 %) um 22 % zu /Q1-3 nach Assetklassen ab 100 Nach den zentralen Teilmärkten City und Hafencity, die zusammen ein in Höhe von rund 1,3 Mrd. und damit einen Anteil von 33 % erreichten, folgten gleichauf mit einem Anteil von 15 % die Teilmärkte City Süd und Hamburg Ost mit einem Volumen von rund 600 Mio.. Neu im 3. Quartal ist der Verkauf des HanseAtrium (Wendenstraße 8-12, City Süd) an Blackrock von dem durch BNP Paribas REIM Luxemburg verwalteten Spezialfonds Next Estate Income Fund (NEIF). Einzelhandel Grundstücke Industrie/ Logistik Hotel 4% 5% 5% 7% 10% 55% Büro Der Anteil der Portfolioverkäufe am war mit 23 % (936 Mio. ) relativ niedrig. Im Rekordjahr 2007 resultierten ca. 60 % des s aus Portfolio-Transaktionen. Diese Entwicklung zeigt, dass bei der aktuellen Marktlage vorwiegend Einzeltransaktionen abgeschlossen werden, da mit diesen höhere Kaufpreise als bei einem Portfolio für einzelne Objekte erzielt werden können. Mischnutzung 14% Seite 3

4 Spitzenrenditen /Q3 Nettoanfangsrendite in % 6,30 4,10 4,10 5,40 3,70 3, /Q1-3 nach Käufergruppen 36% 4,90 3,30 3,30 20% 4,60 4,50 2,90 2,80 2,90 13% 2, /Q3 Industrie/Logistik Büro Geschäftshaus Versorgungswerke/ Pensionsfonds Börsennotierte Immobilien- investment- AG/REIT Renditen Spitzenrenditen fallen weiter Die Spitzenrenditen sind aufgrund des hohen Anlagedrucks der Investoren gegenüber dem 2. Quartal erneut gefallen und erreichten 2,70 % für Geschäftshäuser und 2,80 % für Bürohäuser. Es werden aktuell Objekte über dem 30-fachen am Markt gehandelt. Dies betrifft nicht nur Trophy-Produkte in der City, sondern sogar großvolumige Objekte in City-Randlagen. Auch bei Logistikobjekten sank die Spitzenrendite im Vergleich zum letzten Quartal um 0,1 %-Punkte auf 4,5 %. Käufer- und Verkäufer Verkäuferseite: Projektentwickler stark In den ersten drei Quartalen 2018 bestimmten nationale Akteure den Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg. Lediglich 23 % (900 Mio. ) des Investitionsvolumens stammt aus dem Ausland, hauptsächlich aus den USA und Großbritannien. Im Rekordjahr 2007 lag der Anteil der internationalen Investoren am bei rund 75 %. An ihre Stelle rücken im Jahr 2018 hingegen deutsche Investoren wie Versorgungswerke/Pensionsfonds oder Offene Immobilienpublikumsfonds und Spezialfonds, die aufgrund des großen Kapitalzuflusses Anlagemöglichkeiten suchen. Internationale Player waren hingegen auf Verkäufer-Seite sehr aktiv und nutzten die guten Marktgegebenheiten um ihre Objekte zu Bestpreisen zu verkaufen. Das Verkaufsvolumen der internationalen Verkäufer erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 63 % auf rund 1,5 Mrd.. Offene Immobilienpublikumsfonds Projektentwickler Spezialfonds 9% 10% 2018/Q1-3 nach Verkäufergruppen 12% Auf der Käuferseite erzielten die Pensionskassen und Versorgungswerke/Pensionsfonds rund 800 Mio. und rund 20 % des s den höchsten Investmentumsatz. Der zweithöchsten Anteil mit rund 13 % (500 Mio. ) entfiel auf die Gruppe der Börsennotierten Immobilieninvestment-AGs/REITs. Auf Seiten der Verkäufer summierten sich die von Projektentwicklern veräußerten gewerblichen Immobilien in Hamburg auf rund 1,2 Mrd. bei einem Anteil von 31 % am und landeten damit auf dem 1. Platz des Rankings. Die durch die Verkäufe erzielten Erlöse der Projektentwickler können für neue Projektentwicklungen eingesetzt werden. Dies lässt auf einen sehr aktiven Projektentwicklungsmarkt in den kommenden Jahren schließen. 21% 31% Projektentwickler Ausblick Rekordjahr zum Greifen nah Private Anleger Offene Publikumsfonds Versicherung 6% 8% 9% 25% Private Equity/ Opportunity- Fonds Die Dynamik auf dem Hamburger Investmentmarkt wird sich zum Jahresende weiter fortsetzen. Mit einem von 4,0 Mrd. ist die Spitze des Eisbergs aufgrund der Vielzahl der noch zum Verkauf stehenden Objekte in 2018 noch nicht erreicht. Zum Verkauf stehen weitere Objekte aus dem Portfolio der Blackstone Tochter Officefirst sowie die beiden Bürogebäude Watermark und Shipyard als Teil des Intelligent Quarters in der HafenCity. Vor dem Hintergrund der gut gefüllten Pipeline könnte sich das Jahr 2018 zu einem neuen Rekordjahr nach 2007 (4,7 Mrd. ) entwickeln. Seite 4

5 Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Glossar Definitionen Investmentmarkt : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Bildnachweis: Titel: Springer Quartier, Kaiser-Wilhelm-Straße MOMENI Gruppe, Seite 2: Mohlenhof, Burchardstraße 17 Jenner Egberts Fotografie, Seite 3: Olympus Campus, Wendenstraße gmp international GmbH. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 5