MARKTBERICHT GEWERBE INVESTMENT HAMBURG

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1 MARKTBERICHT GEWERBE INVESTMENT HAMBURG 2017/Q1-3 Q3 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 GEWERBE INVESTMENT Der Rückgang des TAVs ist keineswegs ein Zeichen für nachlassende Marktaktivität. Axel Steinbrinker Geschäftsführer TRANSAKTIONSVOLUMEN Mangel an kleineren Transaktionen Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Hamburg wird weiterhin von Produktknappheit bestimmt. Das konnte zum Ende des 3. Quartals 2017 den sehr hohen Wert des Vorjahres nicht erreichen. Es wurden 80 Gewerbeimmobilien in Höhe von 2,3 Mrd. gehandelt. Verglichen mit dem Vorjahr waren es 33 Objekte weniger. Das sank um rund 28 %. Der Rückgang des s ist dabei keineswegs ein Zeichen für nachlassende Marktaktivität. Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeobjekten war noch nie so hoch wie in diesem Jahr. Für einige Objekte werden im Verkaufsprozess teilweise mehr als ein Dutzend Bieter registriert. In den ersten drei Quartalen 2017 wurden drei Transaktionen mit je einem Volumen von über 100 Mio. verzeichnet. Das höchste Volumen erreichte der Verkauf des Radisson Blu Dammtor Hotels (Marseiller Straße 2, Alster West) mit knapp 200 Mio. von Azur Property Investments an Wenaasgruppen im 1. Quartal. Im KEY FACTS INVESTMENT 2,3 Mrd. 37 % Büro: 58 % Büro: 3,1 % Geschäftsh.: 3,0 % Logistik: 4,6 % -28 % ggü. Vorjahr +15 %-Punkte ggü. Vorjahr -9 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,4 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,4 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,8 %-Punkte ggü. Vorjahr Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen 2. Quartal übernahm Patrizia im Symphonie -Paket unter anderem das Büroobjekt HafenCity Gate (Am Sandtorkai 74-77, HafenCity) für rund 175 Mio. von Orion Capital Managers. Die drittgrößte Transaktion fand im 3. Quartal statt. Das Büro- und Geschäftshaus Kaisergalerie (Große Bleichen 23-27, City) ging von Quantum Immobilien und alstria office-reit an die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland für 170 Mio.. Die drei Groß-Deals mit zusammen rund 540 Mio. konnten kaum die wenigen Verkäufe in den kleineren Segmenten kompensieren. Auf dem Hamburger Markt finden normalerweise viele Transaktionen in der Größenklasse unter 50 Mio. statt, die in diesem Jahr her ausblieben /Q1-3 in Mrd. 10-Jahres-Mittel ( ): ca. 2,9 Mrd. Q3 1,0 2,8 3,7 4,0 4,5 2, Seite 2

3 AUSGEWÄHLTE TRANSAKTIONEN 2017/Q1-3 Radisson Blu Dammtor Marseiller Straße 2 Alster West Hotel Investor: Wenaasgruppen Kaufpreis: ca. 200 Mio. HafenCity Gate Am Sandtorkai HafenCity Büro Investor: Patrizia Kaufpreis: ca. 175 Mio. Kaisergalerie Große Bleichen City Büro- und Geschäftshaus Investor: AFIAA Kaufpreis: ca. 170 Mio. Holiday Inn + Super 8 Eiffestraße 16 Hamburg Ost Hotel Investor: Union Investment Kaufpreis: ca. 90 Mio. Neues Steintor Beim Strohhause/Hammerbrookstraße City Süd Mischnutzung Investor: Berenberg Kaufpreis: ca. 77 Mio. Super 8 Hotel Eiffestraße 16 Hamburg Ost 2017/Q1-3 in Mio. nach Größenklassen Volumen Vertragsanzahl 8 % % /Q1-3 nach Assetklassen Mischnutzung Hotel 34 Grundstücke Einzelhandel 16 21% % % 1% 4% % % 3 23 % 540 ab 100 Büro Zum Ende des 3. Quartals waren Büroobjekte mit einem Anteil von 58 % am (1,32 Mrd. ) nach wie vor die beliebteste Assetklasse unter den Anlegern. Das Asset Hotelimmobilie erreichte einen Anteil von 21 % (474 Mio. ). Im 3. Quartal wurden vier Hoteltransaktionen verzeichnet. Darunter der Verkauf der beiden sich im Bau befindenden Hotels Super 8 und Holiday Inn (Eiffestraße 16, Hamburg Ost). Union Investment kaufte beide Projekte von der UBM für zusammen 90 Mio.. Gemischt genutzte Objekte landeten mit einem Anteil von 12 % (278 Mio. ) auf dem dritten Platz im Asset-Ranking. Einzelhandelsimmobilien teilten sich mit den Grundstücken und einem Anteil von jeweils 4 % (je 85 Mio. ) den vierten Platz. Die Assetklasse der Handelsimmobilien ist bei Investoren mittlerweile weniger beliebt als Logistik- oder Wohnobjekte. Durch die zunehmende Veränderung der Einzelhandelslandschaft und dem stärkeren Fokus auf Onlinehandel sind leichte Unsicherheiten seitens einiger Anleger bezüglich Handelsimmobilien spürbar. Mit einem Fünftel des s (458 Mio. ) überholte der Teilmarkt City Süd knapp den Teilmarkt City, der mit einem Anteil von 19 % (437 Mio. ) auf Platz zwei landete. 14 Objekte wurden in der City Süd zum Ende des 3. Quartals gehandelt. Darunter das gemischt genutzte Objekt Neues Steintor (Beim Strohhause/Hammerbrookstraße, City Süd), das von der Hamburger Pensionsverwaltung an Berenberg Real Estate für rund 77 Mio. im 2. Quartal veräußert wurde. Durch die beiden Top-Transaktionen Radisson Blu Dammtor und HafenCity Gate belegten die Teilmärkte Alster West und HafenCity mit einem Anteil von 13 bzw. 12 % (297 bzw. 278 Mio. ) die Plätze drei und vier. An der Verteilung des s wird das geringe Angebot in der Innenstadt deutlich. In der City wechselten lediglich elf Immobilien den Besitzer. Letztes Jahr waren zum Ende des. 3. Quartals schon 27 Verkäufe. Bei den Transaktionen handelte es sich überwiegend um Verkäufe durch Projektentwickler oder Portfoliobereinigungen. Seite 3

4 RENDITEN Drei-Prozent-Schwelle erreicht Spitzenrenditen /Q3 Nettoanfangsrendite* in % Logistik 6,5 6,3 4,1 4,1 Büro- und Geschäftshäuser 5,4 3,7 (Büro) 3,6 (Geschäftshäuser) 2017/Q1-3 nach Käufergruppen 4,9 3,3 4,6 3,1 (Büro) 3,0 (Geschäftshäuser) /Q3 Die Produktknappheit auf dem Hamburger Markt verbunden mit der immensen Nachfrage spiegelt sich nicht nur im geringeren wider, sondern auch an der weiterhin sinkenden Rendite. Mittlerweile hat das Niveau die Drei-Prozent-Schwelle erreicht. Die Spitzenrendite* für Büroimmobilien sank innerhalb von zwölf Monaten von 3,5 auf 3,1 %, für Geschäftshäuser von 3,4 auf 3,0 % und für Logistikobjekte von 5,4 auf 4,6 %. KÄUFER- UND VERKÄUFERGRUPPEN Nur knapp über einem Drittel international Internationale Käufer, überwiegend aus Norwegen, Großbritannien, der Schweiz und den USA, kamen zum Ende des 3. Quartals auf einen Anteil von 37 % (860 Mio. ). Auf Verkäuferseite betrug der Anteil der Ausländer 39 % (899 Mio. ). Diese stammten zum größten Teil aus dem USA, Luxemburg und Großbritannien. Offene/Spezialfonds waren mit einem Anteil von 24 % (557 Mio. ) die stärkste Käufergruppe, gefolgt von den Pensionsfonds/Pensionskassen mit einem Anteil von 19 % (435 Mio. ). Als dominierende Verkäufer agierten Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 24 % (561 Mio. ) und Opportunity/Equity Fonds mit 20 % (453 Mio. ). Projektentwickler/ Bauträger Private Investoren/ Family Offices 7% 21% 17% 2017/Q1-3 nach Verkäufergruppen 24% 19% Offene/ Spezialfonds Pensionsfonds/ Pensionskassen Asset-Manager/ Bestandshalter AUSBLICK Kein neuer Rekord in Sicht Die Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wird sich mittelfristig kaum entspannen. Die Vermeidung von neuem Kapital, das es auf dem Markt zu investieren gilt, verursacht einen spürbaren Mangel an Produkten. Der sichere Hafen Deutschland und auch Hamburg erzeugt, auch bei internationalen Investoren, eine immens hohe Nachfrage. Aufgrund des geringen Angebots ist Ende des Jahres kein neuer Rekord in Sicht. Vielmehr wird das mit voraussichtlich 3,5 Mrd. unter das Ergebnis von 2014 zurückfallen. 22% 24% Projektentwickler/ Bauträger Private Investoren/ Family Offices 7% Offene/ Spezialfonds 15% 20% Opportunity/ Equity Fonds Asset-Manager/ Bestandshalter * Für eine bessere Vergleichbarkeit wurde in der Marktberichtserstattung von Grossmann & Berger zum 4. Quartal 2016 die Anfangsrendite von der Brutto- auf die Nettospitzenrendite umgestellt. Seite 4

5 KOMPETENTE BERATUNG Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. GLOSSAR Definitionen Investmentmarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Bildnachweis: Titel: HafenCity Panorama Shutterstock; Seite 2: Alsterpanorama; Seite 3: Visualisierung Super 8, Eiffestraße 16 Münchner Grund Immobilien Bauträger GmbH Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 5