Ergebnisse Investorenumfrage 2015 Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt

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1 Ergebnisse Investorenumfrage 2015 Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1. Fragestellung und Profil der Befragten 2. Finanzierungsumfeld 3. Mieten und Kaufpreise 4. Investitionsstrategie 5. Zusammenfassung 2

3 Methodik Aufbau und Methodik der Befragung Ausgangslage: Das Niedrigzinsumfeld treibt immer mehr institutionelle Investoren in die deutschen Wohnimmobilienmärkte. Dabei stehen vor allem die Metropolen im Fokus mit Folgen: Die Preise bzw. die Multiplikatoren von Grundstücken, Bestands- und Neubauimmobilien sind in den vergangenen Monaten aufgrund der hohen Nachfrage extrem gestiegen. Fragestellungen: Wie wirken sich diese Entwicklungen auf die Investitionstätigkeiten bei institutionellen Investoren aus? (Fragen zu Investitionstätigkeit, Volumen, regionaler Verteilung, Renditevorgaben, Mietpreisbremse, Nutzungsarten und Exit-Strategien) Form der Umfrage: Online-Befragung Zeitraum: 31. Juli August 2015 Anzahl der Fragen: 19 Anzahl der verschickten Fragebögen: Anzahl der Teilnehmer: 214 Rücklauf in %: 3,4 3

4 Profil der Befragten Umfrage erreicht Institutionelle Anleger, Semiprofessionelle Anleger und Depot-A-Manager Zu welcher institutionellen Investorengattung gehört das Unternehmen, das Sie vertreten? Mit 25 % gehören die meisten befragten Investoren zu deutschen Family Offices und Stiftungen. 19 % gehören zu der Gruppe der Institutionellen Anleger. 7 % sind Depot-A-Manager von deutschen Banken und Sparkassen. 19% Deutsche Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungskassen, Zusatzversorgungswerke 49% 7% Depot A von deutschen Banken Deutsche Family Offices und Stiftungen 25% weiß nicht N = 123 4

5 Profil der Befragten Wohnimmobilien ist die beliebteste Assetklasse am deutschen Markt für Immobilieninvestments Wie hoch ist der Anteil folgender Nutzungsarten am gesamten Immobilienportfolio Ihres Unternehmens? Mit ca. 40 % dominieren Wohnimmobilien die Portfolios der Investoren. 5% 8% 15% Zweithöchster Anteil mit knapp 30 % entfällt auf Büroimmobilien. 4% Einzelhandel Büro Wohnen Hotel- und Logistikimmobilien erreichen einen Anteil von 4 % bzw. 5 % am durchschnittlichen Immobilienportfolio. 41% 28% Hotel Logistik Sonstige N = 160 5

6 Profil der Befragten Ein Großteil der Anleger investiert aktuell in Einzelobjekten auf dem Wohnimmobilienmarkt Wir investieren hauptsächlich in Knapp 50 % der Befragten investieren hauptsächlich in Einzelobjekte. Mit 22 % stellen Investitionen ausschließlich in 32% 22% Portfolios Einzelobjekte beides Portfolios die Minderheit dar. 46% N = 110 6

8 Finanzierungsumfeld Zinsniveau ist aktuell keine wesentliche Grundlage für Investitionsentscheidungen Welchen Einfluss hat die aktuelle Zinslandschaft (Niedrigzins) auf Ihre Investitionsentscheidung? Für knapp 40 % der Befragten hat das aktuelle niedrige Zinsniveau keinen Einfluss auf ihre Investitionsentscheidungen. 10 % der Investoren sind bereit, aufgrund der günstigen Zinslandschaft höhere Risiken einzugehen. Knapp ein Fünftel wendet sich neuen Assetklassen zu. weiß nicht 5% Die aktuelle Zinslandschaft hat keinen nennenswerten Einfluss auf unsere Investitionsentscheidungen. 38% Wir gehen höhere Risiken ein. 10% Wir investieren stärker in Non- Core- Objekte. 11% Wir investieren stärker in B- oder C- Standorte. 17% N = 117 Wir wenden uns neuen Assetklassen zu. 19% 8

9 Finanzierungsumfeld Wohnimmobilieninvestoren halten eine eher sichere Balance zwischen Eigenkapitalfinanzierung und Bankdarlehen Bis zu welcher LTV-Höhe (Loan-to-Value) finanzieren Sie die Wohnimmobilieninvestitionen? Mit einem LTV zwischen 41 % und 60 % finanzieren rund 40 % der Befragten die Wohnimmobilien. Leicht weniger als 40 % der Befragten finanzieren Wohnimmobilien über einen Bankkredit in der Höhe von 61 % bis 80 % des Wertes des finanzierten Objekts. Nur 2 % der Befragten finanzieren ihre Investitionen mit einem LTV von über 100 % (ohne Eigenkapital). N = 66 9

10 Finanzierungsumfeld Finanzierungsbereitschaft der Banken wird von den Wohnimmobilieninvestoren positiv beurteilt Wie bewerten Sie die Finanzierungsbereitschaft der Banken im Vergleich zum Finanzierungsumfeld vor der Finanzkrise? Für 47 % der Befragten ist die Finanzierungsbereitschaft etwas bis deutlich besser geworden. Knapp 30 % der Investoren bewerten die Finanzierungsbereitschaft der Banken genauso wie vor der Finanzkrise. Nur 8 % finden sie deutlich schlechter. N = 93 10

12 Mieten und Kaufpreise Höchste Mietsteigerungen in Top-Lagen erwartet Mit welchen Mietsteigerungen (bei Wohnimmobilien) rechnen Sie in Ihrem eigenen Business-Case? Zeitraum: Monate Die höchsten Mietsteigerungen werden in A-Standorten erwartet - durchschnittlich 3,4 %. In B-Standorten werden durchschnittlich 2,9 % erwartet. Die Erwartungen an die Mietentwicklung in C-Standorten oszillieren um 1,6%. Mietsteigerung nach Investorenerwartungen C- Standorte/Peripherie 1,6% B- Standorte 2,9% A- Standorte 3,4% N = 61 12

13 Mieten und Kaufpreise Stabile Kaufpreise in C-Standorten weitere Preissteigerungen in A-und B-Standorten erwartet Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien im Jahr 2015 in Abhängigkeit von ihrer Lage ein? 66 % der Befragten schätzen, dass die Wohnimmobilienkaufpreise in A-Standorten kurzfristig steigen werden. Die Mehrzahl der Investoren (63 %) erwartet aber auch Preissteigerungen in B-Standorten. Für C-Standorte hingegen wird vor allem ein stabiles Preisniveau im Jahr 2015 erwartet. N =

14 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1. Fragestellung und Profil der Befragten 2. Finanzierungsumfeld 3. Mieten und Kaufpreise 4. Investitionsstrategien 5. Zusammenfassung 14

15 Investitionsstrategie Knapp 90 % der Befragten wollen Wohnimmobilien im Portfolio erhöhen oder den Anteil beibehalten Welche Pläne hat Ihr Unternehmen in Bezug auf den Wohnimmobilienbestand im Portfolio in den nächsten 18 Monaten? Die überwiegende Mehrheit der Befragten (53 %) plant, den Wohnimmobilienbestand im Portfolio zu erhöhen. 6% 8% Nur 8 % entscheiden sich, den Anteil zu reduzieren. 53% 33% reduzieren beibehalten erhöhen weiß nicht N =

16 Investitionsstrategie 63 Prozent der Befragten wollen in den kommenden 18 Monaten bis zu 100 Mio. Euro in Wohnimmobilien investieren Welche Summe wollen Sie in den nächsten 18 Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren? Investitionspläne in Mio. 63% der Befragten wollen bis zu 100 Mio. Euro in Wohnimmobilien investieren 7% 12% keine Investitionen 18% planen, bis zu 500 Mio. Euro anzulegen 18% Auf einen Anteil von 12% kommen diejenigen Investoren, die ihr Engagement nicht ausweiten und mehr 63% N = 73 16

17 Investitionsstrategie Top-7 Städte genauso attraktiv für Investoren wie B-Standorte In welchen Regionen/Städten Deutschlands wollen Sie in den nächsten 18 Monaten Wohnimmobilien kaufen? 36 % planen, Wohnimmobilien in den so genannten B-Städten mit regionaler Bedeutung zu kaufen. Mit nur einem Prozentpunkt weniger entscheiden sich fast genauso viele befragte Unternehmen für Investitionen in den Top-7 Städten. Auf dem dritten Platz rangieren C-Städte (23 %). Ländliche Regionen spielen keine Rolle als Investitionsstandort. N =

18 Investitionsstrategie Investoren fragen breites Spektrum an Wohnungsinvestments nach Welche Wohnformen kommen für Sie dabei in Frage? Die meisten Investoren (31 %) würden in Wohnungen im mittleren Preissegment investieren. Jeweils 14 % der Befragten entscheiden sich für Investitionen im oberen bzw. unteren Preissegment. Pflegeheime und Studentenapartments sind zudem im Fokus der Investoren (8 % bzw. 11 %). 17% 3% 8% 11% 14% 14% 31% Wohnungen unteres Preissegment Wohnungen mittleres Preissegment Wohnungen oberes Preissegment Studentenapartments / - heime Pflegeheime / betreutes Wohnen Kein besonderer Fokus weiß nicht N =

19 Investitionsstrategie Mehrheit der Investoren strebt eine Rendite zwischen 3,5 und 5 Prozent an Welche Renditevorgaben müssen Sie bei direkten und indirekten Wohnimmobilieninvestitionen erzielen? Knapp 80 % der Befragten rechnen mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 % (indirekte Investitionen). Auf dieselbe Renditenspanne deuten nur rund 60 % der direkten Investoren hin. 7 % der indirekten Investoren müssen hohe Renditevorgaben zwischen 7,5 % und 10 % erzielen, während sogar 12 % der direkten Investoren diese Spanne erreichen müssen. Nur 5 % der indirekten und 14 % der direkten Investoren haben die niedrigste Renditevorgabe von unter 3 %. N = 72 19

20 Investitionsstrategie Die Umsetzung der Mietpreisbremse wird die Investitionsentscheidungen nicht beeinflussen Wie wird sich die Umsetzung der Mietpreisbremse in einigen Wohnungsmärkten auf Ihre Investitionsstrategie auswirken? Laut 70 % der Befragten hat die Umsetzung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre Investitionsstrategien. 13% planen, weniger in Wohnimmobilien zu investieren, während 11% sogar mehr investieren wollen. 11% 7% 13% Wir werden weniger in Wohnimmobilien investieren Die Mietpreisbremse wird keinen Einfluss haben Wir werden unsere Investitionen in Wohnimmobilien dennoch steigern weiß nicht 69% N =

21 Investitionsstrategie Zinsentwicklung im Fokus der Investoren Welcher aktuelle große Trend (wie z. B. Nachhaltigkeit, Niedrigzinsumfeld, politische Krisen etc.) wird Ihre Investitionsstrategie in den nächsten 18 Monaten stark beeinflussen? (Mehrfachnennungen möglich) Laut 32 % der Befragten ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre Investitionsstrategien. 13 % bzw. 11 % der Investoren halten Nachhaltigkeit bzw. die demographische Entwicklung für relevant. Nur 6 % nennen die Konjunktur als entscheidend, 4% halten die Regulierung des Marktes für relativ wichtig. 3% 23% 32% 6% 7% 4% 11% 13% Zinsentwicklung politische Krise (Griechenland, Ukraine, IS, etc.) Nachhaltigkeit Demographische Entwicklung/Migration Regulierung des Marktes Konjunktur andere keine N =

22 Investitionsstrategie Ein Drittel der Investoren plant keinen Exit bei Wohnimmobilien Welche Exit-Strategien kommen in Bezug auf Ihr Wohnimmobilienportfolio für Sie in den nächsten 18 Monaten in Frage? Die Mehrheit der Investoren (34 %) plant kein Exit. 40 % der Befragten rechnen mit Exits in Form von Direktverkauf von Single Asset (23 %) oder den Direktverkauf von Portfolios (17 %). Mit nur 12 % spielen Exit-Strategien wie die Einbringung in indirekte Vehikel wie Spezial-AIFs, Publikums-AIFs oder Immobilien-AGs eine 15% 23% Direktverkauf Single Asset Direktverkauf Portfolio untergeordnete Rolle. Spezialfonds / geschlossener Fonds Immobilien AG 34% 17% Publikumsfonds 2%4% 6% Kein Exit weiß nicht N =

24 Zusammenfassung Executive Summary 53 % der Umfrageteilnehmer planen, ihren Wohnimmobilienanteil im Portfolio zu erhöhen. 45 % der Befragten planen, in Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu investieren. Mit jeweils ca. 35 % sind Wohnimmobilien in A- und B-Standorten gleich nachgefragt. Die Befragten erwarten in den nächsten Monaten die höchsten Mietsteigerungen in A-Standorten (3,4 %). Die überwiegende Mehrheit der Befragten rechnet mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 %. Die Mehrheit der Investoren erwartet zukünftig stabile Kaufpreise in C-Standorten sowie weitere Preissteigerungen an A- und B-Standorten. Rund 40 % der Befragten finanzieren Wohnimmobilien mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Fremdund Eigenkapital (LTV-Höhe zwischen 41% und 60%). 47 % bewerten die Finanzierungsbereitschaft der Banken besser oder etwas besser als vor der Finanzkrise. Für 70 % der Befragten hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre Investitionsstrategien. Für ein Drittel ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre Investitionsstrategien. Rund 35 % der Investoren planen keinen Exit bei Wohnimmobilien. 24

25 Kontakt Kai Wolfram Geschäftsführender Gesellschafter Engel & Völkers Investment Consulting GmbH Anschrift: Taunusanlage 18, Frankfurt Telefon: Mobil: kai.wolfram@engelvoelkers.com Homepage: 25