Haustechnik und Folgekosten. Helmut Floegl Donau-Universität Krems. Kompetenz Klima-Engineering Dipl.-Ing. Dr.

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1 Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl Donau-Universität Krems Kompetenz Klima-Engineering Dipl.-Ing. Dr. Helmut Floegl Department für Bauen und Umwelt Fachbereich Facility Management und Sicherheit Donau-Universität Krems Dr. Karl Dorrek Straße 30 A-3500 Krems 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 1

2 Die Haustechnik von Immobilien* FCs Quelle: Risikopotenzial Gebäudetechnik, J. Domej, 2005 GRUNDAUFGABEN DER HAUSTECHNIK 1. Ent-/ Versorgung > 2. Funktionalität / Komfort / Unterstützung bei Behinderung 3. Schutz / Sicherheit / mildert Folgeschaden 4. Behaglichkeit 5. Information 6. Transport 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 2

3 Die Haustechnik steigende Komplexität Quelle: Risikopotenzial Gebäudetechnik, J. Domej, 2005 Abwehrender Brandschutz - Schutz / Sicherheit / mildert Folgeschaden abwehrender Brandschutz - Feuerwehr Ortsfeste Löschanlagen - Sprinkler und Sprühnebelanlagen - Handfeuerlöscher - Gaslöschanlagen -Oxyredanlagen - Hydranten - Schaumlöschalagen 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 3

4 Zeit, Entwicklung viennaairport.com Errichtungskosten 40% der 27% Kosten, Komplexität der Haustechnik Gebäude: Aus Immobilien werden Maschinen Beyer.co.at Quelle: Risikopotenzial Gebäudetechnik, J. Domej, 2005 Abhängiger Mensch und Gebäude von Haustechnik Entwicklung der Gebäudetechnik und die treibenden Faktoren Treibende Faktoren für die Haustechnikentwicklung: -Vorzugsklima (bedingt durch Architektur) -Funktionalität -Konzentration im Sinne der Dichte und Zentralisierung -Schutz (Sicherheit, Brandschutz, ) -Nutzungsformen und Arten (z.b. div Büroformen, Lifestyle) Gebäude immer größer und immer mehr Tragwerk (Skelett) und Glas (als Haut) dh Leichtbauweise dh ohne Haustechnik nicht nutzbar Haustechnik wurde zu den Organen (Lunge Herz ) 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 4

5 Das Gebäude lebenszyklisch betrachtet Planung+Bau Betrieb Fertigstellung laufende Nutzungsänderung Abriss Planung Errichtung Betrieb und Nutzung Umbau und Sanierung Abriss und Entsorgung Lebenszykluskosten Unter dem Begriff der Lebenszykluskosten eines Gebäudes wird hier die Summe aller Kosten, die ein Gebäude im Laufe seines Lebenszyklus von der Objektentwicklung über die Objekterrichtung und die Objektnutzung bis hin zu seiner Beseitigung verursacht, verstanden. Darunter fallen die Gesamtkosten der Errichtung z.b. lt. ÖNORM B (Grund, Aufschließung, Bauwerkskosten, Einrichtung, Außenanlagen, Honorare, Nebenkosten, Reserven); Nutzungskosten z.b. gemäß ÖNORM B (Kapitalkosten, Abschreibungen, Steuern und Abgaben, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Erhaltungskosten); Reinvestitionskosten / Sanierungskosten Beseitigungskosten (am Ende der Nutzungsdauer des Objekts) Da die Kosten zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, sind sie vergleichbar zu machen. Dazu werden üblicherweise dynamische Investitionsrechnungsmodelle verwendet Für das Facility Management ist eine Kostenrechnung des Gebäudes über seine gesamte Lebensdauer inkl. seiner Entsorgungskosten relevant: Es wird daher, wenn es in den Planungsprozess eingebunden wird, auf flexible vielseitige Nutzungsmöglichkeiten und von vornherein auf die Vermeidung nicht nutzbarer Flächen schauen. In den Lebenszykluskosten müssen auch allfällige Sanierungskosten, die sich durch kurze Lebenszyklen verwendeter Baumaterialien oder Bauteile ergeben, sowie die Abriss- und Entsorgungskosten mit betrachtet werden. Darüber hinaus sind zusätzliche anfallende Kosten, die sich aus einer Ökobilanz noch ergeben, mit zu berücksichtigen. Auch wenn die entsprechenden Kalkulationen heute noch nicht verlangt werden, werden die entsprechenden Kosten während der zukünftigen langen Lebensdauer eines zu planenden neuen Gebäudes im Rahmen zukünftiger Vorschriften real (zumindest als Reduktion des Marktwertes der Immobilie) auftreten. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 5

6 Lebenszyklus kosten Die Lebenszykluskosten nach ÖNORM strukturiert Die Errichtung eines größeren Hochbaus läuft nach Vorschriften und Regeln die bis ins Detail strukturiert sind, ab. (In Österreich ÖNORM B1801 Teil 1-4, in Deutschland DIN 278). Die Tabelle beschreibt in der Übersicht die Phasen der Objektentwicklung, wobei die Vorschriften selbst auf die Bedarfsplanungsphase und auf die Nutzungsphase nicht eingeht: Das heißt, der Nutzen wird in der Objektplanung als solcher nicht thematisiert, er wird als Angabe vorweg und statisch angenommen. Es geht in dieser Planung nur um das Bauobjekt an sich - die Planung geht vom Groben ins Feine. Die Inbetriebnahmephase ist als Übergabe (Gewährleistung) noch spezifiziert, die Nutzungsphase hat entsprechend den Vorschriften keine Relevanz. Kosten Ziel der klassischen Projektplanung ist die immer genauer werdende Kostenschätzung, nur bezogen auf die Errichtungskosten. Die Gesamtkosten (0-9) einer Immobilie ergeben sich aus den Grundkosten (0) und den Errichtungskosten (1-9), letztere unterteilt man in die eigentlichen Baukosten (1-6) und Honorare (7), Nebenkosten (8) und Reserven (9), Die Baukosten (1-6) setzen sich aus den Aufschließungskosten (1), den Bauwerkskosten (2: Rohbau, 3: Technik, 4: Ausbau) sowie den Kosten der Einrichtung (5) und den Kosten für die Außenanlagen (6) zusammen. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 6

7 Lebenszykluskosten nach ISO/DIS LCC Life Cycle Costs WLC Whole Life Costs TLC Through Life Costs Lebenszykluskosten ohne Abriss/Entsorgung Lebenszykluskosten inkl. Abriss Nutzungskosten Buildings and constructed assets Service life planning Part 5: Whole life costing This part of ISO describes procedures for performing WLC analyses of buildings and constructed assets and their parts. These analyses take into account cash flows, e.g. relevant incomes, expenditures and externalities arising from acquisition through operation to disposal. These analyses typically include a comparison between options or an estimate of future costs at portfolio, project or component level Use and maintenance The use and maintenance phase is usually the longest phase in the life cycle of constructed assets. Although the activities undertaken to use and/or maintain the assets can shorten or lengthen the service life, the use and maintenance phase is often neglected. The timing of the use and maintenance phase activities is very important in Whole Life Costing and forecasting their time of occurrence is essential. The separately identifiable costs associated with use and maintenance often occur repeatedly. They are likely to represent a large share of the total WLCs of the constructed asset and often detailed analysis of major cost headings will be necessary (e.g. to achieve an acceptable balance between capital and maintenance, operation and management costs, or to limit unacceptable risks of failure in-use). 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 7

8 Kostenbetrachtung Office Park Flughafen Beispiel: Bürogebäude mit ca m² NGF Vergleich von 20 gleichwertigen Objekten mit folgenden Parametern: kompakte Bauweise ca Geschosse Glasfassade, mechanischer Sonnenschutz Frischluftversorgung durch mechanische Lüftung Trakttiefe m Quelle: H. Steinberger, immovement 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 8

9 Ergebnisse infrastruktureller Optimierung - VIE Office Park Beispiel: Optimierung der Aufzüge vorher 16 Aufzüge, optimiert: 10 Aufzüge Aufzüge im Zentralbereich Beispiel 2 - Aufzüge Der ursprüngliche Vorentwurf enthielt ausgelöst durch Anforderungen der Zugangskontrolle, der Feuerwehr und Flexibilitätsanforderungen an die vermietbaren Flächen 16 Aufzüge Gemeinsam im Team konnte eine Lösung entwickelt werden, die mit 10 Aufzügen auskommt. Diese ökonomische Optimierung Optimierung bringt eine bemerkenswerte Einsparung in den Lebenszykluskosten. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 9

10 Die Betriebsführung von Immobilien Betriebsführung Der Betrieb umfasst den größten Lebensabschnitt im Lebenszyklus der Immobilie die Betriebskosten sind der größte Anteil in den Lebenszykluskosten moderner Gebäude die technischen Anlagen sind komplex und müssen viele Vorschriften beachten Es herrscht bei Bauherren, Architekten und sogar bei technischen Fachplanern ein großer Wissensmangel über Aufwand und Kosten von Planungsentscheidungen vor Quelle: Betriebs- und Instandhaltungsstrategie, J. Domej, Lehrgang Facility Management, 2006 Die Betriebsführung einer Immobilie erstreckt sich von der Inbetriebnahme bis zum Abriss dieser..(nutzungsphase) und das ist in der Regel das 20 bis 30-fache der Zeit der Projektentwicklung, Planung und Errichtung. Dieser Teil des Lebenszyklus einer Immobilie verursacht den größten Kostenanteil, erbringt aber auch den entsprechenden Nutzen. Da die Instandhaltung gemäß den Normen ein Teil der Betriebsführung ist, ist eine den übergeordneten Unternehmenszielen bzw. dem Kerngeschäft entsprechende Strategie zu entwickeln und umzusetzen. Die Entwicklung und Umsetzung dieser beeinflusst entscheidend die Folge- (Nutzungs)kosten, die Werterhaltung und die Verfügbarkeit. Für den möglichst effektiven Mitteleinsatz ist eine vorausschauende Planung / Budgetierung erforderlich. Dies gilt vor allem bei Unternehmen mit einem großen Immobilienbestand. Es herrscht bei den Beteiligten Bauherr, Architekten und sogar bei technischen Fachplanern ein großer Wissensmangel über den Folgeaufwand und die Folgekosten von Planungsentscheidungen vor. Planungsentscheidungen werden nach Moden getroffen, für eine Lösung werden bestehende oder in Bau befindliche Gebäude betrachtet und das Prospektwissen von Lieferanten technischer Komponenten unkritisch übernommen. Die Handlungsmaxime "high tech is high quality" prägt die Planung moderner Bauwerke und ein allfällig hoher Betriebsführungsaufwand 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 10

11 Die Arbeiten der technischen Betriebsführung Inbetriebnahme & Übernahme Betätigen/Bedienen Stellen Überwachen Störungen beheben Prüfungen durchführen Instandhaltung Inspektion Wartung kleine Instandsetzung kleine Umbauten große Instandsetzung Übergeben/ Außerbetriebnehmen Quelle Betriebs- und Instandhaltungsstrategie, J. Domej, Lehrgang Facility Management, 2006 Die Betriebsführung einer Immobilie Inbetriebnahme & Übernahme = bestimmungsgemäßen Zustand errichten und Übernahme in die Betriebsführung (i.a. auch Verantwortungsübergag) Betätigen /Bedienen beinhaltet: Stellen beinhaltet alle notwendigen Stell- oder Schaltvorgänge zum definitionsgemäßen Anlagenbetrieb Überwachen inkl. die Überprüfen aller Vorgänge und Zustände Störungen beheben inkl. die Beseitigung von Gefahrenzuständen und Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, die Beseitigung von Unterbrechungen und Beeinträchtigungen des Betriebes Prüfungen durchführen inkl. die fristgerechte Durchführen von sicherheitstechnisch notwendigen Prüfungen an prüfpflichtigen Bauteilen, Ausrüstungen, Anlagen und Anlageteilen Instandhaltung beinhaltet Inspektion inkl. Maßnahmen zur Beurteilung des Ist-Zustandes Wartung inkl. Maßnahmen zur Bewahren des Soll-Zustandes kleine Instandsetzung kleine Umbauten große Instandsetzung inkl. Maßnahmen im geringen Umfang zur Wiederherstellung des Sollzustandes (als Teil der Betriebsführung) inkl. Maßnahmen zur Wiederherstellung des Sollzustandes Übergeben / Außerbetriebnehmen 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 11

12 Was ist Instandhaltung? * Instandhaltung, Begriffe* * Definition nach GEFMA 122 Begriffe der Instandhaltung Die kleine Instandsetzung umfasst im wesentlichen Schönheitsreparaturen am Gebäude und an technischen Anlagen, sowie die Wiederherstellung des Sollzustandes durch Austausch von Verschleißteilen (Leuchtmittel, Filter, Lager, Keilriemen, Armaturen, udgl.) oder Reparatur oft beanspruchter Teile (z.b. Fenster, Tür- und Torverschlüsse, Schließzylinder, Schalter, Steckdosen, Sanitärarmaturen und Sanitäraccessoires, udgl.) welche durch das Betriebspersonal oder im Zuge von Wartungsarbeiten durchgeführt werden. In Gebäuden sind kleine Umbauten, wie sie üblicherweise von Hausmeistern erbracht werden, im Allgemeinen in der Betriebsführung eingeschlossen. Hierzu gehören z.b. das Ändern des Anschlags von Türen, kleine Änderungen an Einbauten, Reorganisation der Möblierung, udgl. Bei den gebäudetechnischen Anlagen fallen kleine Umbauten, z.b. durch geänderte Nutzungsbedingungen in dieses Leistungsbild, sofern diese Arbeiten nicht gewerberechtliche Voraussetzungen oder spezielle Ausbildungen erfordern. Große Instandsetzung inkludiert die Aufgaben: Befundaufnahme, Störungsbehebung, Reparatur oder Ersatz von Teilen, kompletten Baugruppen oder Bauelementen durch andere mit gleicher Funktion und gleichem technischen Standard. Ziel dabei ist die Wiederherstellung des Sollzustandes einer Immobilie und deren technischen Anlagen. Sie ist eine Leistung im Sinne des Unterhalts. Es ist oft erforderlich und /oder sinnvoll für wichtige Anlagen oder Einrichtungen entsprechende Ersatzteile, Ersatzaggregate vor Ort vorzuhalten, was jedoch eine Verwaltung dieser und Bindung von Kapital verursacht. Wobei die Frage der raschen Verfügbarkeit von Ersatz zu prüfen ist. Bei besonders erfolgskritischen Anlagen oder Anlagen mit Komponenten geringer Verfügbarkeit sind redundante Einrichtungen / Systeme empfehlenswert. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 12

13 Strategische Ziele der Instandhaltung* buchhalterische - Buchwerte monetäre - Reparaturbedarf funktionale - technische Tüchtigkeit Instandhaltung Betriebszeit Soll-Arbeitsparameter zulässige Toleranzen und Grenzwerte Verfügbarkeit Werterhaltung Optimierte Kosten * In Anlehnung an J. Domej, 2004 und IFMA Deutschland, 2002 Werterhaltung* Grundsätzlich wird zwischen buchhalterischer, monetärer und funktionaler Werterhaltung unterschieden. Die buchhalterische Bewertung, wie z.b. Abschreibungsmethode, Abschreibungszeiträume udgl. wird hier noch nicht berücksichtigt. Die monetäre Bewertung ergibt sich aus dem Sanierungs- und Reparaturbedarf der gebäudetechnischen Anlagen. Zur Feststellung dieses Bedarfes ist es oft notwendig, ein Begutachtungsverfahren einzuleiten. Dieses Bewertungsverfahren muss unter Berücksichtigung der historischen Instandhaltungsstrategien erfolgen. Diese Verfahren sind jedoch teilweise subjektiv und sehr teuer. Die funktionale Bewertung kann während der gesamten Nutzungsphase der gebäudetechnischen Anlagen durchgeführt werden und stellt eine ausreichend vertretbare Möglichkeit der Feststellung der Werterhaltung einer gebäude-technischen Anlage dar. Bei der funktionalen Bewertung werden mindestens einmal jährlich Wartungs- und Inspektionsprotokolle, Messprotokolle, optischer Zustand der Anlagen, Störungshäufigkeit, Nutzerbefragungen, Energieverbrauch. Unter Verfügbarkeit von Gebäuden und deren Einbauten wird die Gewährleistung der Leistungsfähigkeit in einer definierten Betriebszeit verstanden. (IFMA D) Bei der Betrachtung der Verfügbarkeit müssen die Betriebszeit, in der die Anlage oder Teile der Anlage zur Nutzung zur Verfügung stehen müssen, die Soll- Arbeitsparameter sowie zulässige Toleranzen und Grenzwerte *J. Domej, Instandhaltungsstrategien LV Facility Management März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 13

14 Strategische Ziele der Instandhaltung* buchhalterische - Buchwerte monetäre - Reparaturbedarf funktionale - technische Tüchtigkeit Wartung- und Inspektions- Verfügbarkeit Werterhaltung Betriebszeit Soll-Arbeitsparameter zulässige Toleranzen und Grenzwerte Instandhaltung Minimierte Lebenszykluskosten Instandsetzungskosten sind Gegenspieler Optimierte Kosten * In Anlehnung an J. Domej, 2004 und IFMA Deutschland, 2002 Optimierung der Kosten Das Ziel der geplanten Instandhaltung ist es das Betriebs- und Alterungs-verhalten von Bauteilen in der Weise zu steuern, dass sich durch entsprechendes Betreiben (inkl. Instandhaltung siehe Definitionen) deren Lebensdauer derart einstellt, dass die Lebenszykluskosten minimiert werden. Dabei sollen die Kosten (inkl. Folgekosten) für den Betrieb minimiert, die Kosten für die Schadensbeseitigung und Instandsetzungsarbeiten gar nicht anfallen bzw. möglichst weit hinaus geschoben werden und andererseits die Kosten für die Wartungsarbeiten nicht so hoch werden, dass sie die voraussichtliche Schadensfolge bzw. Instandhaltungskosten übersteigen. Um eine Optimierung der Kosten durchführen zu können, ist zunächst einmal eine Betrachtung der Kosten sowohl für die Wartung und Inspektion als auch für die Instandsetzung durchzuführen Aus den Erfahrungen von Betreibern führen Einsparungen in der Wartung nach ca. 3 Jahren zu einem hohen Anstieg der Instandsetzungskosten, so dass auf längere Sicht die Gesamtkosten Wartung und Instandsetzung der Variante "Instandhaltung ohne Wartung" nach ca. 7 Jahren die Kosten der Variante "Instandhaltung mit Wartung" übersteigen. Dazu kommen noch Ausfallzeiten und Komfortverluste. Definition der IFMA: Unter Optimierung der Kosten sind die Maßnahmen und Strategien zu verstehen, die zur Minimierung aller Kosten über einen definierten Betrachtungszeitraum führen, auch wenn damit Einbußen bei der Verfügbarkeit und der Werterhaltung verbunden sind. Die Realisierung der Kostenoptimierung erfolgt in erster Linie durch eine Einschränkung des Leistungsumfanges oder eine Verlängerung des Leistungsturnus, so lange keine Ertüchtigungsmaßnahmen / Modernisierung vorgenommen werden. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 14

15 Klassifizierung von Instandhaltungsmaßnahmen Klassifizierung nach Anforderung oder Ziel Sicherheit Gesetzliche Anforderungen Sicherheit/Energie Werterhaltung Verbesserung Energiesparmaßnahme Klassifizierung nach Priorität A kritisch/notwendig B sinnvoll/gute Investition C unkritsch/ Klassifizierung nach Bauteil 1 Gebäudehülle Außenanlagen 2 Fassade 3 Außenfenster 4 Außentüren 5 Dach 6 Blitzschutz 7 Sonstiges 8 Gebäudetechnik Sanitäre Anlagen 9 Elektroverteiler 10 Nachrichtentechnik 11 Heizhaus 12 Heizungsleitungen 13 Heizkörper 14 Heizungsregelung 15 Lüftungsanlage 16 Innenausbau Keller 17 Stiegenhaus 18 Gänge 19 Innentüren 20 Innenausbau Kanzlei Klassifizierung von Instandhaltungsmaßnahmen Betriebsführung und im speziellen Instandhaltung verursacht den größten Teil der Lebenszykluskosten einer Immobilie, selbst wenn die Kosten entsprechend der Barwertmethode auf den Fertigstellungszeitpunkt abgezinst betrachtet werden. Die seit den fünfziger Jahren errichteten Bauwerke erzeugen in der Nutzungs- und Betriebsphase in der Regel im höher werdende Folgekosten. Immobilienbetreiber versuchen gerade im Bereich der technischen Betriebsführung und gerade bei der Instandhaltung einen rigorosen Sparkurs zu fahren. Eine merkbare Reduktion der Wartung und Inspektion birgt ein höheres Risiko von Schadensfällen mit sich. Nach etwa 3 Jahren wird die damit verbundene Steigerung der Instandsetzungskosten höher als die eingesparten Wartungs- und Inspektionskosten. In der Regel ist das Instandhaltungsbudget großer Immobilienbestände meist deutlich kleiner als der finanzielle Bedarf notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen. Basierend auf der ABC-Methode sind alle Instandhaltungsmaßnahmen, die im Gebäudebestand erforderlich sind, zu klassifizieren - wobei eine Klassifizierung nach Bauteil und eine Klassifizierung nach Anforderung oder Ziel zu setzen ist. Die Prioritäten sind im Einvernehmen zwischen Eigentümer, Nutzer und Verwalter/Betreiber zu setzen. Dem Ansatz des Zielkostenmanagements entsprechend ist dann die Liste der klassifizierten Projekte/laufenden Vorhaben zu reihen und im Budgetrahmen unterzubringen. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 15

16 Lebenszyklusbetrachtungen als Planungsinstrument Grundkosten Bodenwert Bauteilrelevante Lebenszykluskosten Baukosten Betriebskosten Erneuerung Abbruch Entsorgung Planungs- und Nebenkosen Inspektion, Wartung kleine instandsetzung Reinigung Wasser Abwasser, Müll Folgekosten Lebenszykluskosten Unberücksichtigte - nicht zuordenbare Lebenszykluskosten Gebäudeinformationssysteme Leitsysteme geänderte Nutzung Aktualisierung Inventarisierung Umzüge Umbauten Bauteilrelevante Lebenszykluskosten Die Berechnung der bauteilrelevanten Lebenszykluskosten auf eine Element-Detailkostenberechnung des Architekten aufsetzend, stellt eine neue Methodik dar, um lebenszyklische Betrachtungen von Gebäuden schon in der Planungsphase anstellen zu können. Alle auf Bauteile zu beziehenden Folgekosten werden rechnerisch den ihnen am meisten entsprechenden Bauteilen zugeordnet. So werden z.b. die Grundreinigungskosten der Büros den entsprechenden Bodenelementen (Teppichböden, Fliesen u.s.w), die Glasreinigung den entsprechenden Glaselementen zugeordnet. Die Betriebs-, Betriebsführungs- und Energiekosten wurden den entsprechenden gebäudetechnischen Gewerken zugeteilt, auch wenn diese einen komplexen Wechselbezug zu anderen Bauelementen (Fassadenelementen) aufweisen. Unberücksichtigte bauteilrelevante Lebenszykluskosten Bei den Innenausbauteilen wird von einer normalen rechnerischen Abnützung, die über die Lebensdauer des entsprechenden Bauteils definiert wird, ausgegangen. Das Modell berücksichtigt darüber hinaus gehende Zusatzkosten die aus allfälligen Umbauten bzw. zusätzlichen Nutzungskosten aus einer geänderten Nutzung (neue Mieter, neues Nutzungskonzept) entstehen, nicht. Diese Kosten lassen sich aus Planungssicht nicht abschätzen, haben aber in Wechselwerkung dazu auch keine direkt zuordenbare Planungsrelevanz. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 16

17 Lebenszyklusbetrachtungen als Planungsinstrument Idee Konzept Planung Errichtung Fertigstellung Betrieb Jahr = 0 k 2k Bauteillebenszyklus Bauteilerneuerung Bauteilerneuerung Jahr n Entsorgung Bauteillebenszyklus Bauteillebenszyklus Bauteillebenszyklus n l = 1 2 l = INT[ k ] K Kosten E Erstinvestition, F Folgeinvestitionen q K = E F ( ) 1 q... F ( ) d d kl Zumeist werden die daraus entstehenden Kosten vom entsprechenden Nutzer bezahlt und nicht als der Teil der bauteilrelevanten Lebenszykluskosten gesehen. Alle indirekten, nicht zuordenbaren FM-Kosten (CAFM-System, Leitsysteme und ihre Veränderung, Kosten der Aktualisierung, Inventarisierung, Umzugskosten sind naturgemäß in diesem Modell nicht enthalten. Ihre Kosten fallen zwar zusätzlich im Lebenszyklus an, sie sind aber in der Planungs- und Errichtungsphase nicht über Planungsentscheidungen steuerbar. Das Modell geht davon aus, dass diese Kosten planungsinvariant sind. Zielsetzung des Modells ist es, bauteilbezogene lebenszyklische Betrachtungen anzustellen, um Bauentscheidungen damit zu begründen. für die einzelnen Bauteile werden Bauteillebenszyklen in Rechnung gestellt, von denen für jeden Zyklus Neubeschaffungs- und Entsorgungskosten angesetzt werden. Die gebäudetechnischen Anlagen sind diejenigen Bauteile, die hier am meisten ins Gewicht fallen, werden für sie Lebensdauern zwischen 10 und 20 Jahren kalkulatorisch eingesetzt, was bei einer rechnerischen Gesamtlebensdauer eine ein bis dreifache Neuinvestition mit zugehöriger Entsorgung der rückgebauten Anlage bedeutet. Ein Zeithorizont von 33 Jahren erfordert bei lebenszyklischen Betrachtungen auch die Entwicklung von Kostenszenarien, was die Preisentwicklung von Strom und Energie bedeutet. Es wären auch Überlegungen für eine thermische Sanierung der meist transparenten Außenhülle (bei einem modernen Gebäude etwa 25-35% der Gebäudekosten) in 20 Jahren als Szenario anzudenken, weil dann möglicherweise entsprechende Fassaden mit günstigem U-Wert (k-wert) zu Verfügung stehen werden. 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 17

18 Die Kosten lebenszyklisch betrachtet 100 Mio 20 Jahre Errichtungskosten Nichtplanbare Folgekosten 50 Mio 50 Mio 50% TGA Folgekosten 27% TGA Errichtungskosten 27% TGA Bauteilrelevante Lebenszykluskosten Mathematisches Modell Die Berechnung der Lebenszykluskosten erfolgt nach der Barwertmethode bezogen auf den Errichtungszeitpunkt. Diese Methode wird den internationalen Liegenschaftsbewertungsmethoden entsprechend als DCF (Discounted Cash Flow) Method bezeichnet. Dieses Verfahren ist ein dynamisches Verfahren, das alle regelmäßigen und unregelmäßigen Kosten, die während des Lebenszyklus des Gebäudes auftreten werden, erfassen diese auf den Errich-tungszeitpunkt kapitalisieren kann, um sie mit Errichtungskosten direkt vergleichen zu können. Die Erfassung der Kosten bezieht sich auf die Baukosten, technische Betriebs-, Instandhaltungs- und Betriebsführungskosten, auf die Reinigungskosten und auf die entsprechenden Erneuerungskosten von Bauteilen oder ihren Bestandteilen mit rechnerischen Lebensdauern und den entsprechenden Entsorgungskosten. Es werden keine Finanzierungskosten berücksichtigt. Das Modell verwendet die Bezeichnungen und Annahmen der ÖNORM B1801 sowie der SIA 480 (Wirtschaftlichkeitsrechnung im Hochbau) q q (( K = E + F ( ) k d ) kl - 1) d q (( d ) k - 1) V Vervielfältiger q 1 + p/100 p Kapitalisierungszinssatz in % k Nutzungsdauer in Jahren l Anzahl der Erneuerungszyklen n Gesamtnutzungsdauer in Jahren 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 18

19 Kosten in der Nutzungsphase Untersuchter Bereich Nutzungskosten pro m² pro a Kosten Anteil in % Kapitalkosten 211,67 54,8% Abschreibungen 91,67 23,7% Steuern / Abgaben 5,54 1,4% Verwaltungskosten 5,06 1,3% Betriebskosten 63,98 16,6% Versorgung ( Verbräuche) 20,3 5,3% Entsorgung 1,52 0,4% Techn. Dienstleistungen 13,54 3,5% Reinigung 15,91 4,1% Sicherheit 9,88 2,6% Sonst. Dienstleistungen (Versicherungen) 2,83 0,7% Erhaltungskosten 8,35 2,2% 386,27 100,0% Verwaltung Betrieb Erhaltung (Nutzung) Sonst. Dienstleistungen (Versicherungen) 4% Sicherheit 13% Erhaltungskosten 11% Verwaltungskosten 7% Versorgung ( Verbräuche) 25% Reinigung 21% Nutzungskosten und Kapitalkosten Entsorgung 2% Techn. Dienstleistungen 17% Verwaltungskosten 1% Steuern / Abgaben 1% Betriebskosten 17% Erhaltungskosten 2% Abschreibungen 24% Kapitalkosten 55% 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 19