Forderungsmanagement in der Immobilienwirtschaft DDIV Wintertagung 2019

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Stanislaus Schräder
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2 Groß Rechtsanwälte Forderungsmanagement in der Immobilienwirtschaft DDIV Wintertagung

3 Ihre Vorteile mit Groß Rechtsanwälte Kanzleiprofil: XXX Bundesweit tätige Kanzlei XXX Spezialisiert auf den Immobiliensektor XXXX Rechtsberatung, Fachwissen und Muster für Verwalter, Vermieter, Eigentümer Aktuell über betreute Einheiten (WEG, Gewerbe und Wohnen) 24 Mitarbeiter Online-Rechtsakte und Report in Excel 3

Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein

4 Unsere Reichweite Ihr Vorteil Einheiten nach Bundesländern: Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen

5 LEWENTO.de ein Projekt der Kanzlei Rechtsdienstleistungen Fachwissen - News / Lexikon / Online-Seminare Muster und Vorlagen 5

6 Überblick Hinweise Die Ausführungen dieser Folien sind stark vereinfacht und konzentrieren sich auf wesentliche Aspekte. Sie sollen einen Überblick zum Thema geben. Es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben. 6

7 Fehler Zu spät reagieren Keine stringenten Eskalationsstufen Zu frühes Ausbuchen / nicht am Ball bleiben 7

8 Fehler Zu spät reagieren Keine stringenten Eskalationsstufen Zu frühes Ausbuchen / Vergessen 8

9 Hintergrund Rechtsverlust / Schadensersatzpflicht Kleine Rückstände kleine Probleme Titel gültig für 30 Jahre 9

10 Zu spät reagieren Mieter zeigt einen Mangel in der Wohnung an (z.b. keine Heizung in der Küche) Mieter zahlt volle Miete unter Vorbehalt (1.000 Euro) Berechtigte Mietminderung z.b. 200 Euro Verwalter reagiert nicht - es gibt ja keinen Mietrückstand auf dem Konto Verwalter prüft nicht den Mangel Mieter mindert später auch für zurückliegende Zeiträume (insgesamt Euro) Mieter behält die laufende Miete zurück (monatlich Euro) Mahnbescheid Gerichtsverfahren Vermieter kann Mangel nicht mit Nichtwissen bestreiten Nicht wirksam bestritten gilt der Vortrag des Mieters als zugestanden Mangelbeseitung erfolgt kurzfristig Beseitigungskosten z.b. 400 Euro (defekter Thermostatkopf) 10

11 Schaden für den Vermieter Nicht vermeidbare Kosten Berechtigte Mietminderung Beseitigungskosten Gesamt 200 Euro 400 Euro 600 Euro Vermeidbare Kosten Weitere Mietminderung Gerichtkosten Anwaltskosten (eventuell Sachverständiger) Gesamt Euro 213 Euro 844 Euro 700 Euro Euro Haftung Verwalter? 11

12 Lösung Schnell reagieren - Sachverhalt aufklären Kein Zeitverlust / Erziehungswirkung Am Ball bleiben 12

13 Vorteile bei schneller Reaktion Mieter meldet Mangel und macht Mietminderung geltend Schnelle Prüfung Schnelle Beseitigung möglich Verhinderung weiterer Schäden Mangel kann bestritten werden Keine Ersatzpflicht gegenüber Eigentümer Mieter verweigert Mangelprüfung / Mangelbeseitigung Mieter mindert weiter Wegfall des Rechts auf Mietminderung Wegfall Zurückbehaltungsrecht Eventuell Kündigungstatbestand gegeben 13

14 Fehler Zu spät reagieren Keine stringenten Eskalationsstufen Zu frühes Ausbuchen / Vergessen 14

15 Hintergrund Rechtsverlust / Schadensersatzpflicht Kleine Rückstände kleine Probleme Titel gültig für 30 Jahre 15

16 Keine stringenten Eskalationsstufen Mieter zahlt im Januar 200 Euro monatlich zu wenig (monatliche Miete Euro) Rechtsgrund gibt es nicht Verwalter mahnt im Februar Rückstand 400 Euro Verwalter mahnt im März Rückstand 600 Euro Verwalter plant im April Mahnverfahren Rückstand 800 Euro Mieter kontaktiert Verwalter im April, Gespräche beginnen Gespräche enden ohne Ergebnis im August Rückstand Euro Mahnverfahren im September Rückstand Euro Kündigung im November Rückstand Euro Widerspruch / Einspruch Abgabe an das streitige Gericht im Dezember Euro Zahlungstitel im Februar des nächsten Jahres Euro Rückstand Einleitung Zwangsvollstreckung im März des nächsten Jahres Euro Rückstand Räumungstitel im März, Räumung im Juli nächsten Jahres Rückstand Euro Rückstand, Gerichtskosten, Rechtsanwaltskosten, Räumungskosten Euro 16

17 Schaden für den Vermieter Mietrückstände Gerichtskosten Rechtsanwaltskosten Kosten Räumung Gesamt Euro 801 Euro Euro Euro Euro Mieter hat somit ca. 12 Monatsmieten Schulden (günstiger Fall, wenn er bis zum Schluss nur 200 Euro monatlich zu wenig zahlt) Möglicher Zusatzverlust: Mieter stellt nach der Kündigung die Mietzahlung vollständig ein; Mietrückstand wäre dann Euro (Gesamtschulden wäre dann Euro) Haftung Verwalter? 17

18 Hintergrund Rechtsverlust / Schadensersatzpflicht Kleine Rückstände kleine Probleme Titel gültig für 30 Jahre 18

19 Beitreibung 19

20 Beitreibung 20

21 Lösung Reagieren - Sachverhalt aufklären Kein Zeitverlust / Erziehungswirkung Am Ball bleiben 21

22 stringente Eskalationsstufen 4. Werktag Feststellung Mietrückstand 5. Werktag Mahnung durch den Verwalter mit kurzer Frist 10. Werktag Übergabe an Rechtsanwalt 11. Werktag Mahnung durch Rechtsanwalt mit RVG-Kosten und kurzer Frist (keine gedruckte Unterschrift die Wertigkeit der Mahnung geht verloren) 15. Werktag Antrag Mahnbescheid Vor Ende des Monats Zustellung Mahnbescheid beim Schuldner Erziehungswirkung beim Schuldner 22

23 Abstimmung im Vorfeld Klare Zuständigkeiten (Schuldner spielt Beteiligten aus) Klare Abläufe Stringente Eskalationsstufen EDV-Schnittstellen sinnvoll Report Online-Mahnakte Rückspielen der Ergebnisse in die EDV der Hausverwaltung Standardisiertes Verhalten aller Beteiligter Es bleibt Zeit für individuelle Maßnahmen und Entscheidungen 23

24 Forderungshöhe berücksichtigen? Forderungshöhe? 24

25 Fehler Zu spät reagieren Keine stringenten Eskalationsstufen Zu frühes Ausbuchen / Vergessen 25

26 Hintergrund Rechtsverlust / Schadensersatzpflicht Kleine Rückstände kleine Probleme Titel gültig für 30 Jahre 26

27 Lösung Reagieren - Sachverhalt aufklären Kein Zeitverlust / Erziehungswirkung Am Ball bleiben 27

28 Am Ball bleiben 28

29 Am Ball bleiben Abgabe der langfristigen Zwangsvollstreckung an Spezialisten Inkassogesellschaften Spezialisierte Rechtsanwälte Langfristige Überwachung Langfristige Ratenzahlungsvereinbarungen Angemessene Kosten teilweise am Beitreibungsbetrag orientiert 29

30 Am Ball bleiben Insolvenzverfahren Eröffnung Beendigung mit Restschuldbefreiung Zwangsvollstreckung aus Titel 30

31 Am Ball bleiben Insolvenzverfahren Eröffnung Beendigung ohne Restschuldbefreiung Zwangsvollstreckung aus Titel Zwangsvollstreckung aus Titel 31

32 Am Ball bleiben Insolvenzverfahren Max. 1 Jahr Eröffnung Beendigung ohne Restschuldbefreiung Antrag auf Versagung oder Widerruf Restschuldbefreiung 32

33 Am Ball bleiben Insolvenzverfahren Eröffnung Beendigung mit Restschuldbefreiung Zwangsvollstreckung aus Titel Vorsätzliche unerlaubte Handlung Rückständiger gesetzlicher Unterhalt und andere 33

34 Langfristige Verfolgung macht Aufwand Forderungsabtretung / Verkauf Abtretung / Verkauf können eine Alternative sein Abtretung / Verkauf im laufenden Mietverhältnis? Vermieter und Forderungskäufer stehen sich gegenseitig im Weg 34

35 Forderungsabtretung / Verkauf Käufer Inkassogesellschaften (parallel laufenden Geschäft) Reine Forderungsaufkäufer Quoten? Nicht auf Mietforderungen spezialisierte Käufer in der Regel 1 % bis 3 % der Hauptforderung Sehr unkonkrete, kaum nachvollziehbare Kalkulation Auf Mietforderungen spezialisierte Käufer bis 30 % der Hauptforderung Detaillierte Kalkulation 35

36 Forderungsabtretung / Verkauf 36

37 Forderungsabtretung / Verkauf 37

38 Außergerichtliche Mahnung 38

39 Außergerichtliche Mahnung 39

40 Außergerichtliche Mahnung 40

41 Außergerichtliche Mahnung 41

42 Außergerichtliche Mahnung 42

43 Außergerichtliche Mahnung 43

44 Kontakt zu Groß Rechtsanwälte Über Ihr Interesse freuen wir uns! Groß Rechtsanwälte Strausberger Platz Berlin E: kanzlei@gross.team T: F:

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