Gutes und sicheres Wohnen mit Zukunft. Die Weichen sind gestellt. Geschäftsbericht

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1 Gutes und sicheres Wohnen mit Zukunft Die Weichen sind gestellt Geschäftsbericht 2012

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3 Inhalt Vorwort 5 Daten und Fakten 7 Organe der Genossenschaft 8 LBG auf einen Blick 11 Bericht des Vorstands 12 Lagebericht des Vorstands 32 Bericht des Aufsichtsrats 52 Jahresabschluss für das Geschäftsjahr Bestätigungsvermerk 64 Geschäftsbericht Inhalt 3

4 1921 Gründungsjahr nur 5,71 /m 2 monatl. Durchschnitts-Miete 47,6 % Eigenkapital 180 Mio. Anlagevermögen 160 Mio. Bauinvestitionen seit ,10 direkte Stromgutschrift für unsere Mitglieder ,71 Stromerlöse aus Fotovoltaikanlagen 8 LBG-Außenstellen 11 hauptamtliche Hauswarte und 111 geringfügig Beschäftigte vor Ort 40 Veranstaltungen im LBG-Mietertreff 35 Kinder beim Nikolausbesuch 168 Übernachtungen in der Gästewohnung Besucher bei Mieterfesten seit Mitglieder 4

5 Vorwort Liebe Mitglieder, sehr geehrte Geschäftsfreunde, Die Weichen sind gestellt Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg hat die Weichen richtig gestellt und wird ihren eingeschlagenen Weg zu einer modernen Dienstleistungsgenossenschaft konsequent fortsetzen. Mit einem Wohnungsbestand von rund Wohnungen, einer Bilanzsumme von 190 Mio. Euro und einem Jahresumsatz von 33,5 Mio. Euro zählen wir zu den namhaften Wohnungsunternehmen in Baden- Württemberg. Unsere vorrangige Aufgabe ist die gute, sichere und bezahlbare Wohnungsversorgung. Dabei bieten wir ein vielfältiges Service- und Dienstleistungsangebot rund um das Wohnen. Die Betreuung und die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mieter stehen im Mittelpunkt. Qualifizierte Finanzkonzepte tragen dazu bei, auch zukünftig bezahlbare Mieten zu gewährleisten. Neue Wohnformen erweitern unser Angebot und verbinden Tradition und Innovation. Geschäftsbericht 2012 Bezahlbares Wohnen bei der LBG Aufgeschreckt von Berichten über Wohnungsunternehmen, die bei Modernisierungen um fast 70 % die Mieten erhöhen, rückt das Thema "Wohnen" in der Öffentlichkeit immer mehr in den Vordergrund. Der Wohnraum wird insbesondere in den Ballungsräumen immer knapper. Für viele Menschen wird es schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Wohnungskäufe von renditeorientierten Unternehmen verstärken diese Entwicklung. Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg hat für ihre Mitglieder und Mieter seit jeher für guten Wohnraum zu sozialverträglichen Mieten gesorgt. Bei Modernisierungsmaßnahmen achten wir besonders darauf, dass die Mieten bezahlbar bleiben. Seit dem Jahr 2004 investierte die LBG über 160 Mio. Euro in ihre Wohnungen und Gebäude. Trotz dieser enormen Investitionen beträgt unsere Durchschnitts-Miete nur 5,71 Euro pro m² Wohnfläche. 5 % Dividende für 2012 Die Grundlage des Erfolgs ist das Engagement vieler. Wir möchten uns deshalb bei allen herzlich bedanken, die der LBG auf unterschiedliche Weise verbunden sind. Ein besonderer Dank geht an unsere Mitglieder. Gemeinsam haben deshalb Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, alle Mitglieder an den Stromerlösen aus Fotovoltaikanlagen teilhaben zu lassen und der Vertreterversammlung im Juni 2013 zusätzlich zur üblichen Dividende von 4 % einen Solarbonus von 1 %, somit insgesamt 5 % Dividende als Ausschüttung vorzuschlagen. LBG mehr als wohnen. Josef Vogel Mathias Friko Vorwort 5

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7 DAten Fakten Daten und Fakten Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg Gründung: am 13. Januar 1921 Eintrag in das Genossenschaftsregister: am 31. Januar 1921 beim Amtsgericht Stuttgart unter der Nummer GnR 112 Mitgliedschaften: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.v. Industrie- und Handelskammer Region Stuttgart arbeitsgemeinschaft der Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaften Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.v. DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. Geschäftsbericht 2012 Bau- und Instandhaltungsleistungen in Millionen Euro Daten und Fakten 7

8 ORGANE Organe der Genossenschaft Vorstand: Kaufmännischer Geschäftsführer Technischer Geschäftsführer Josef Vogel Mathias Friko Aufsichtsrat: Nach der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats stellt sich die Zusammensetzung wie folgt dar: Vorsitzender stellv. Vorsitzender Joachim Leitow Manfred Stangl Schriftführerin stellv. Schriftführer Margarita Kiefer Dietmar Beier Bauausschuss Vorsitzender Mitglieder Manfred Stangl Birgit Stadler Dietmar Beier Prüfungsausschuss Vorsitzende Mitglieder Margarita Kiefer Eduard Engert walter Hahn Personalausschuss Vorsitzender Mitglieder Joachim Leitow Margarita Kiefer walter Hahn Manfred Stangl Wohnungsausschuss Vorsitzender Mitglieder roland Anicker Eduard Engert rudi Unfried Mitgliedervertreter (Wahlperiode ) Wahlbezirk 1 Anette Steurer, Stuttgart Volker Knecht, Stuttgart Richard Lempart, Omura City/Nagasaki (Japan) Walter Swoyka, Stuttgart Waltraud Schultz, Stuttgart Wahlbezirk 2 Otto Koch, Stuttgart Ernst Kessler, Stuttgart Kurt Mezger, Stuttgart Wahlbezirk 3 Michael Spörer, Stuttgart Rolf Deiner, Stuttgart Karl Schweder, Stuttgart Wahlbezirk 4 Franz Lantenhammer, Stuttgart Karin Schmid Lopes, Stuttgart Wilhelm Meurer, Stuttgart Xaver Graf, Stuttgart Ludwig Hauf, Stuttgart Wahlbezirk 5 Klaus Cablitz, Fellbach Timo Gerhardt, Fellbach Wahlbezirk 6 Rainer Conrad, Stuttgart Hansjürgen Köhler, Stuttgart Klaus-Walter Schmidtmann, Stuttgart Jürgen Traubert, Stuttgart Klaus Gerstenberger, Stuttgart Wahlbezirk 7 Otto Heininger, Stuttgart Jörg-Peter Jadzinski, Stuttgart Eberhard Will, Stuttgart Egon Baldus, Stuttgart 8

9 Wahlbezirk 8 Werner Hutzmann, Waiblingen Gottfried Koller, Waiblingen Wahlbezirk 9 Peter Berger, Kornwestheim Wolfgang Wenzel, Kornwestheim Dieter Reiser, Kornwestheim Traian Schulz, Kornwestheim Gerhard Betz, Kornwestheim Wahlbezirk 10 Alfred Rannenberg, Ludwigsburg Regina Kohr, Ludwigsburg Peter Höfner, Ludwigsburg James Pahler, Ludwigsburg Wahlbezirk 11 Franz Gangl, Heilbronn Ilse Weitbrecht, Heilbronn Wahlbezirk 12 Heinz Ohnheiser, Schwäbisch Hall Wahlbezirk 13 Hans Rentschler, Aalen Siegfried Stein, Aalen Wahlbezirk 14 Helmut Simon, Göppingen Wahlbezirk 15 Rudolf Schreiner, Ulm Gebhard Lang, Ulm Thomas Schlumberger, Blaustein Hans Fritz, Blaustein Wahlbezirk 16 Herbert Haller, Friedrichshafen Guido Breins, Friedrichshafen Günther Erdmann, Friedrichshafen Wahlbezirk 17 Axel König, Kirchheim Wahlbezirk 18 Hanns Sautter, Vaihingen Marco Luppart, Stuttgart Hartmut Frey, Ulm Klemens Thamm, Horb Hartmut Enzinger, Aalen Klaus Meyer, Ulm Peter Schedel, Ulm Günter Schnabel, Überlingen Organe der Genossenschaft Geschäftsbericht

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11 Zahlen LBG Auf einen Blick Geschäftsjahr Bilanzsumme 190 Mio. 182 Mio. 173 Mio. 163 Mio. 153 Mio. Wohnungen Mitglieder Eigenkapitalquote 47,6 % 45,4 % 46,4 % 47,9 % 47,8 % Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 5,2 Mio. 5,3 Mio. 5,2 Mio. 5,0 Mio. 5,0 Mio. Rücklagen 82,3 Mio. 74,4 Mio. 72,1 Mio. 70,0 Mio. 65,5 Mio. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 33,5 Mio. 33,5 Mio. 32,7 Mio. 32,4 Mio. 31,8 Mio. Bau- und Instandhaltungsleistungen 18,8 Mio. 25,2 Mio. 25,4 Mio. 21,8 Mio. 17,6 Mio. Bilanzgewinn Bruttodividende 5 % 4 % 9 % 4 % 4 % Geschäftsbericht 2012 Mit rund Wohnungen gehört die LBG zu den nam - haften Wohnungsunter neh men in Baden-Württem berg. Seit der Gründung im Jahre 1921 ist die LBG im Miet - woh nungs bau tätig. Das Angebot an Mietwoh nun gen reicht von der großzügigen 1-Zimmer-Wohnung über attraktive, gut geschnittene 2- und 3-Zimmer-Woh nung en bis zu familiengerechten 4- und 5-Zimmer-Wohnungen. Auch schöne Penthouse- und Mai son ette-wohnungen sind vorhanden. Wohnen für alle Generationen. Besser Wohnen bei der LBG. LBG auf einen Blick 11

12 2012 Solide und zukunftsorientierte Geschäftspolitik Vertreterversammlung 2012 Begrüßung Joachim Leitow, Vorsitzen der des Aufsichtsrats der LBG, eröffnete am 27. Juni 2012 im Internationalen Jahr der Genossen schaf ten in der Liederhalle in Stuttgart die Vertreter ver sammlung vor rund 130 Mitgliedern und geladenen Gästen. Der Vorstand informiert Nach der Begrüßung be richteten die Vorstands mitglieder Josef Vogel und Mathias Friko über das ab gelaufene erfolgreiche Geschäftsjahr und gaben einen Aus blick auf die Zukunft. Dabei wurde auf die allgemeine wirtschaftliche Entwick lung in Deutsch land ein gegangen. Im Anschluss folgten die herausragenden Geschäftsabläufe und Ereig nisse bei der LBG im Jahr Be sonders anzumerken sind die erneut sehr hohen In vesti tionen für die Bau- und Instand hal tungs leistun gen zum Nut zen der Mitglieder und Mieter und der weitere Aus bau der Mitglieder för de rung. Die Bilanz war auch zum sehr positiv ausgefallen. Die Bilanz summe betrug 182 Millionen Euro. Auch die Rück lagen konnten um 2,3 Mio. Euro auf 74,4 Mio. Euro gesteigert werden. Die vergleichsweise hohe Eigen kapitalquote betrug 45,4 %. Hohe Bauinvestitionen und bezahlbare Mieten Mit 25,2 Mio. Euro erreichten die Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung im Jahr 2011 nahe zu den Höchststand des Jahres 2010 (25,4 Mio. Euro). Mit nun mehr über 140 Mio. Euro Ausgaben in den vergangenen acht Jahren zeigt sich, wie stark der Schwer punkt der Ge schäftspolitik auf der Er hö- hung des Wohn komforts und der Lebens qualität für die Mit glieder und Mieter liegt. Langfristige Investi tionen in die Bestands gebäude zählen bei der LBG zu den wichtigsten Maß nah men für die Zukunft. Dies zeigt sich auch in einer Gegen überstellung der jähr lichen Ausgaben der LBG verglichen mit den durchschnitt lichen Investitions summen aller GdW Wohnungs unter nehmen in Deutsch land. Über das Dreifache gab die LBG Unser Eigenkapital konnte weiter gestärkt bereits im werden und ist auf rund 80 Millionen Euro Jahr 2010 an ge wachsen. Als wesentlicher Bestand teil im Vergleich mit Garant für die Sicherheit und Unab hängigkeit. unserer Unternehmens finanzierung ist es ein ihren Wettbe wer bern aus. Trotz dieser enormen In ves titio nen beträgt die Durch schnittsmiete nur 5,66 Euro pro m² Wohn fläche (Stand ). Im September 2011 begannen zwei neue Auszu bilden de ihre Aus bildung bei der LBG. Die Vorstandsmitglieder gaben auch einen Ausblick auf das folgende Geschäfts jahr. Im Jahr 2012 wurde mit den ersten Baumaß nah men für die neue Senioren-WG in Stuttgart begonnen. Mit diesem innovativen Projekt will die LBG auf die Wünsche ihrer Mitglieder nach einem selbstbestimmten und dennoch gemein schaf t- lichen Wohnen im Alter eingehen und eine weitere Wohnform des Zusammen le bens an bieten. Die Eröffnung ist für An fang des Jahres 2013 geplant. Der Aufsichtsrat informiert In seinem Bericht informierte Joachim Leitow über die Tä tig keit des Aufsichtsrats im ab gelaufenen Geschäfts jahr. Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Aufgaben wahrgenommen und sich vom Vorstand schriftlich und mündlich laufend über die Ge schäftsentwicklung und die wichtigen Vorgänge unterrichten lassen. Er informierte die An wesenden außerdem über das Interna tio na le Jahr der Genossen schaften. Herr Leitow betonte, dass diese besondere Unternehmensform eine weltweite Bedeutung für die wirtschaftliche und so ziale Ent wicklung vieler Länder hat. Genossen schaften stehen dafür, Wirtschaftlichkeit und so ziale Verantwortung miteinander zu verbinden. 12

13 Die Zukunft der Deutschen Bahn Als Gastreferent sprach in diesem Jahr Georg Brunn huber Leiter Wirtschaft, Politik und Regulie rung Son der beauftragter für Politik des Vorstands vorsitzenden der Deutschen Bahn AG (GW). Für seinen informativen und interessanten Beitrag über die Zukunft der Deutschen Bahn erhielt Georg Brunn huber großen Beifall. Bei den Ersatzwahlen für den Auf sichtsrat wurde Frau Kiefer erneut einstimmig in den Aufsichtsrat gewählt. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats Joachim Leitow und die Vorstandsmitglieder Mathias Friko und Josef Vogel dankten allen Vertretern und Mitgliedern für ihren Ein satz und ihr Engagement für die Landes-Bau-Genos senschaft Württemberg eg. Geschäftsbericht 2012 Bericht über die gesetzliche Prüfung Im nichtöffentlichen Teil berichtete Margarita Kiefer über die gesetzliche Prü fung für das Jahr Die gesetzliche Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Frau Kiefer führte aus, dass die wirtschaftliche Lage des Unternehmens auf soliden Zah len basiert und der Prü fungsverband einen uneingeschränkten Bestä ti gungs ver merk er teilt hat. Dem Lagebericht des Vorstands, dem Bericht des Auf sichtsrats sowie dem Bericht über die gesetz liche Prüfung wurde jeweils einstimmig zugestimmt. Eben so wurde die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2011 beschlossen. Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats Die Verteilung des Bilanzgewinns nach Vorschlag des Vor stands wurde einstimmig angenommen. So werden ,47 Euro Dividende auf die Geschäftsanteile aus geschüttet, wäh rend der Rest von ,97 Euro auf neue Rechnung vorgetragen wird. Auch die Entlas tung des Vorstands und des Aufsichtsrats wurde jeweils einstimmig beschlossen. Organisation des Aufsichtsrats Nach der konstituierenden Sitzung des Aufsichts rats stellt sich die Zusammensetzung wie folgt dar: Vorsitzender Stellv. Vorsitzender Schriftführerin Stellv. Schriftführer Bauausschuss Vorsitzender Prüfungsausschuss Vorsitzende Personalausschuss Vorsitzender Wohnungsausschuss Vorsitzender Joachim Leitow Manfred Stangl Margarita Kiefer Dietmar Beier Manfred Stangl Birgit Stadler Dietmar Beier Margarita Kiefer Eduard Engert Walter Hahn Joachim Leitow Margarita Kiefer Walter Hahn Manfred Stangl Roland Anicker Eduard Engert Rudi Unfried Bericht des Vorstands 13

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15 Gemeinsam Internationales Jahr der Genossenschaften 2012 Gemeinsam Ziele besser erreichen Die Vereinten Nationen hatten 2012 zum Internationalen Jahr der Genossenschaften ausgerufen, um auf die weltweite Bedeutung von Genossenschaften aufmerk sam zu machen und ihre Rolle für die wirtschaft liche und soziale Entwicklung vieler Länder zu betonen. Die Vereinten Nationen würdigten, dass die Genossenschaften dafür stehen, Wirtschaftlichkeit und soziale Verantwortung miteinander zu verbinden. Geschäftsbericht 2012 erläuterte Axel Gedaschko, Präsident des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v.). Wohnungsgenossenschaften bieten gutes und sicheres Wohnen. Mit rund 2,2 Millionen Wohnungen in Deutschland das sind 10 Prozent des Mietwohnungsbestandes der Bundesrepublik sichern die Wohnungsgenossenschaften für mehr als 5 Millionen Menschen bezahlbares und gutes Wohnen und entwickeln Städte und Quartiere. Genossenschaften auf der ganzen Welt haben sich deshalb im Jahr 2012 vorgenommen ihre Unternehmen als moderne Wirtschaftsform zu präsentieren. In Deutsch land gibt es rund Genossenschaften darunter unter anderem Wohnungsgenossenschaften, Volksbanken und Raiffeisenbanken und landwirt schaftliche Genossenschaften. Allein in den Jahren 2009 bis 2011 wurden über 600 Genossenschaften gegründet. Dabei ist diese Gesellschaftsform ein Stabilitätsfaktor und eine treibende Kraft für die deutsche Wirtschaft und Gesellschaft. Bei einer Genossenschaft werden die unternehmerischen Entscheidungen nicht nur unter Renditevorgaben, sondern mit Blick auf die optimale Leistungserstellung für die Mitglieder getroffen. Diese führt zu seriösen und nachhaltigen Geschäftsmodellen, Genossenschaften handeln sozial verantwortlich, repräsen tieren bürgerschaftliches Engagement und unternehmerisches Handeln. Über 400 Wohnungsbaugenossenschaften haben sich deutschlandweit zu einer Marketinginitiative zusammengeschlossen, um diese Kern kompetenzen in der Öffentlichkeit noch bekannter zu machen. Auch die Landes- Bau-Genossenschaft Würt temberg eg wirkt in der Marketinginitiative Deutschland aktiv mit. Bericht des Vorstands 15

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17 Erfolgreiches Finanzmanagement sichert bezahlbare Mieten Chancen erkennen Potenziale nutzen Strategisches und operatives Finanzmanagement Das Finanzmanagement der LBG besteht aus zwei Bestandteilen. Das strategische Finanzmanagement beinhaltet insbesondere die Planung, Steuerung und Optimierung der Kapitalstruktur. Während das operative Finanzmanagement hauptsächlich die Liquidität der LBG sichert und für einen reibungslosen Ablauf der Zahlungsprozesse sorgt. Nach einer Ausschreibung mit fünf Kreditinstituten und einem Finanzdienstleister wurden rund 16,7 Mio. Euro (19 % des gesamten Darlehensbestands) umgeschuldet. Die Darlehenssumme wurde dabei in zwei Tranchen mit 10-jährigen und 15-jährigen Zinsbindungsfristen aufgeteilt und somit konnten niedrige Zinssätze langfristig gesichert werden. Externe Kosten sind keine entstanden. Eine zusätzliche Besicherung (Grundschulden) war nicht erforderlich. Geschäftsbericht Euro jährliche Zinseinsparung Durch diese qualifizierte Umfinanzierung konnte noch im Jahr 2012 eine Zinsreduzierung von über Euro erzielt werden. Die jährliche Zinseinsparung für die folgenden Jahre beträgt für die LBG über Euro. Mit einem qualifizierten Finanzmanagement werden Einsparpotenziale realisiert, die dazu beitragen, unseren Mitgliedern und Mietern eine bezahlbare Miete zu gewährleisten. Erhebliche Zinsreduzierung für die LBG durch Optimierung im Juli 2012 Im Rahmen des strategischen Finanzmanagements erfolgen regelmäßige Überprüfungen des gesamten Darlehensbestandes auf mögliche Zinseinsparungspotenziale durch Ablösung/Umschuldung von Darlehen. Eine Überprüfung im Juli 2012 ergab, dass eine Anzahl der vor einigen Jahren aufgenommenen zinsgünstigen KfW-Darlehen mit einem Zinssatz ausgestattet ist, der zwischenzeitlich über den historisch niedrigen Marktzinsen lag. Das Besondere bei diesen KfW-Darlehen ist, dass diese Darlehen trotz längerer Zinsfestschreibung (Ablauf der Zinsbindung ) zu den jeweiligen Zahlungsterminen ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden können. Foto Deutsche Bundesbank Die Deutsche Bundesbank bestätigt erneut die Notenbankfähigkeit der LBG im Jahr Bericht des Vorstands 17

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19 Mitgliederförderung Generationen verbinden Einsamkeit und Isolation sind Probleme, die uns in unserer Gesellschaft in allen Altersschichten begegnen. Strukturen haben sich verändert. Virtuelle Welten dienen als Ersatz für Beziehungen. Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg hat die Weichen richtig gestellt. Mit einem vielfältigen Service- und Dienstleistungsangebot rund um das Wohnen gehen wir seit vielen Jahren neue Wege. Die Betreuung und die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mieter stehen dabei im Mittelpunkt. Neben dem Wohnen gewinnen das Wohnumfeld und die Nachbarschaft zunehmend an Bedeutung. Gemeinsam stark Als eines der ersten Wohnungsunternehmen im Raum Stuttgart bieten wir mit dem LBG-Mietertreff einen kommunikativen und räumlichen Mittelpunkt für unsere Mitglieder und Mieter. Den kostenlosen Treff gibt es zwischenzeitlich seit März Geschäftsbericht 2012 Gute Nachbarschaft Große und kleine Mieterfeste, stimmungsvolle Advents- Cafés, Weihnachts- und Nikolausfeiern fördern und stärken die Gemeinschaft. Die gute Nachbarschaft wird wieder mit Leben gefüllt. Im Jahr 2012 besuchten rund 200 Mitglieder und Mieter unsere Mieterfeste in Ulm und Stuttgart-Bergheim. Für sein Grußwort anlässlich seines Besuches unseres Mieterfestes in Ulm am 5. Juli 2012 erhielt Oberbürgermeister Ivo Gönner viel Beifall und Anerkennung. Die Advents- und Weihnachtsfeiern der LBG an sieben Standorten in der Vorweihnachtszeit 2012 fanden bei unseren Mitgliedern und Mietern wieder großen Anklang. Über 35 Kinder und 20 Erwachsene bereiteten dem Nikolaus und Knecht Ruprecht am 6. Dezember 2012 im LBG-Mietertreff einen freudigen Empfang. Im Jahr 2012 haben über 40 vielfältige Veranstaltungen stattgefunden. Ein besonderes Highlight war der LBG- Mitgliederausflug Hinter den Kulissen der Wilhelma im Mai Eine Tierärztin des zoologisch-botanischen Gartens in Stuttgart führte die LBG-Gruppe in die nichtöffentlichen Aufzuchtstationen, den Tieroperationsaal, Futterlagerräume und vieles mehr. Aufgrund der großen Resonanz hat im Oktober 2012 eine zweite Führung für LBG-Mitglieder stattgefunden. Im Mittelpunkt der Mensch. Bericht des Vorstands 19

20 Innovative Wohnkonzepte Mehrgenerationenhaus und Senioren-WG Innovative Wohnkonzepte erweitern die Wohnvielfalt für unsere Mitglieder. Mit der Eröffnung unseres Mehrgenerationenhauses im Jahr 2008 und der Senioren-WG im Jahr 2013 werden zukunftsweisende Ideen erfolgreich umgesetzt. Wir schaffen neue Möglichkeiten, soziale Netzwerke zu knüpfen und lebendige Hausgemeinschaften zu leben. Bei unseren gemeinschaftlichen Wohnkonzepten steht das selbstbestimmte Wohnen mit Gemeinschaftsgedanke im Mittelpunkt. Der Bedarf am gemeinschaftlichen Wohnen wird weiter zunehmen. Betreutes Wohnen Im Jahr 2006 wurde eine Kooperation mit dem ASB Arbeiter-Samariter-Bund Landesverband Baden-Württemberg e.v. bezüglich wohnbegleitender Dienstleistungen abgeschlossen. Richtungsweisend für die gesamte Wohnungswirtschaft kann jedes Mitglied der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg für sich und alle Haushaltsangehörigen Betreutes Wohnen zu Hause bei der LBG vereinbaren. Von der 24-Stunden-Notruf-Zentrale bis zu Haushalts- und Pflegehilfen reicht das Dienstleistungsangebot des Arbeiter-Samariter-Bundes. Individuell und flexibel können die Leistungen abgerufen werden. Die Mitglieder zahlen keine Pauschale, sondern die jeweils genutzte Leistung. Urlaub wie zu Hause LBG-Gästewohnungen Seit Oktober 2009 bieten wir unseren Mitgliedern die Möglichkeit preisgünstig eine Gästewohnung in der Stuttgarter City anzumieten. Im Jahr 2012 war die Gästewohnung in Stuttgart an 168 Tagen (einschließlich Wohnungsumsetzung während Modernisierung) belegt. Aufgrund der sehr positiven Resonanz werden wir Mitte des Jahres 2013 eine weitere Gäste-/Ferienwohnung in Friedrichshafen, direkt am Bodensee, mit traumhaftem Seeblick, einrichten. Gästewohnungstausch in Deutschland Durch den Beitritt zu einem Gästewohnungstausch im Dezember 2012 stehen unseren Mitgliedern die Türen zu Gästewohnungen von partnerschaftlich verbundenen Genossenschaften in ganz Deutschland offen. Hamburg, Berlin, Warnemünde, Köln und Dresden/Pirna sind nur einige attraktive Reiseziele des gesamten Angebots. Preisgünstig können unsere Mitglieder wohnen, Städte erkunden, ihren Urlaub genießen oder Freunde und Verwandte besuchen. 20

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22 Standorte Unsere Geschäfts- und Außenstellen Außenstelle Stuttgart-Nord Nordbahnhofstr Stuttgart Tel Öffnungszeiten: Mo. 11:00 12:00 Uhr Mi. 17:00 18:30 Uhr Außenstelle Stuttgart-Bad Cannstatt Ruhrstr Stuttgart Tel Öffnungszeiten: Mi. 17:00 18:30 Uhr Do. 09:00 10:00 Uhr Mönchstr Stuttgart Tel Öffnungszeiten: Mo.-Do. 08:00 12:00 Uhr 13:00 16:00 Uhr Fr. 08:00 12:00 Uhr Außenstelle Stuttgart-Möhringen Meßstetter Str. 17/ Stuttgart Tel Öffnungszeiten: Mo. 17:00 18:00 Uhr Außenstelle Ludwigsburg Schlesierstr. 37/ Ludwigsburg Tel Öffnungszeiten: Di. 15:00 16:00 Uhr Außenstelle Kornwestheim 1 Villeneuvestr Kornwestheim Tel Weilimdorf TEAM 2 Bergheim Vaihingen Dürrlewang Feuerbach West Möhringen Fasanenhof Nord Mönchfeld Ost STUTTGART TEAM 2 TEAM 1 TEAM 2 Bad Cannstatt Untertürkheim TEAM 2 Wangen Außenstelle Heilbronn Charlottenstr Heilbronn Tel Öffnungszeiten: Do. 16:00 17:30 Uhr Bad Mergentheim Künzelsau Sillenbuch Degerloch Neckarsulm Waldenburg Heilbronn- Böckingen Heilbronn Riedenberg Schwäb. Hall Crailsheim Heilbronn- Sontheim TEAM 3 Bietigheim-Bissingen Marbach TEAM 4 Freiberg Backnang Tamm Ludwigsburg Kornwestheim Schwaikheim Waiblingen Korntal.-M. Weinstadt Schorndorf Aalen Schwäbisch Fellbach STUTTGART Remshalden-Grunbach Gmünd Weil der Stadt Esslingen Ebersbach Oberkochen Calw Göppingen Heidenheim Wendlingen Wernau Böblingen Süßen Kirchheim/Teck Herbrechtingen Leinf.-Echterdingen TEAM 1 Tübingen Metzingen Geislingen Langenau Giengen/ Brenz Tübingen-Derendingen Reutlingen Ulm Blaustein Ulm-Söflingen TEAM 5 Öffnungszeiten: Mi. 16:00 17:00 Uhr Außenstelle Kornwestheim 2 Bolzstr Kornwestheim Tel Öffnungszeiten: Do. 16:00 17:30 Uhr Villingen- Schwenningen Tuttlingen Außenstelle Ulm In der Wanne Ulm Tel Sigmaringen Biberach Aulendorf Weingarten Ravensburg Meckenbeuren Friedrichshafen 22 Öffnungszeiten: Mi. 10:00 12:00 Uhr

23 Service Ausbau der Betreuung LBG vor Ort Seit dem Jahr 2004 wurden acht neue Außenstellen an verschiedenen Standorten in Baden-Württemberg eingerichtet und 11 hauptamtliche Hauswarte neu eingestellt. Regelmäßige Mietersprechstunden gewährleisten den schnellen und direkten Kontakt zu uns. Unsere fünf Wohn- Service Teams, die seit Oktober 2004 unseren gesamten Wohnungsbestand betreuen, arbeiten selbständig und eigenverantwortlich. Sie bestehen aus jeweils kaufmännischen und technischen Mitarbeiter/ innen und werden von den hauptamtlichen Hauswarten sowie von über 110 geringfügig Beschäftigten unterstützt. Sie übernehmen teilweise den Winterdienst, die Außenkehrwoche, die Pflege der Außenanlagen und sind Ansprechspartner/in für unsere Mitglieder und Mieter vor Ort. Eine offene und qualifizierte Zusammenarbeit fördert die Verbesserung der Arbeitsprozesse. Wachsende Anforderungen werden erfolgreich gemeistert und das Vertrauen weiter gestärkt. Freiräume zur Betreuung unserer Mitglieder, Mieterinnen und Mieter werden geschaffen. Die Tätigkeit und Präsenz der LBG vor Ort in unseren Wohnanlagen wird von unseren Mitgliedern und Mietern sehr positiv aufgenommen. Bericht des Vorstands Geschäftsbericht

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25 Sanierung Modernisierung Lebensqualität steigern Werte erhalten Die ständige Instandhaltung und Modernisierung unserer Wohnungen und Gebäude trägt zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter bei. Sie bildet die Grundlage für eine langfristige Vermietbarkeit und stärkt die Unternehmenssicherung. Geschäftsbericht Mio. Euro Bauinvestitionen seit 2004 Über 160 Mio. Euro hat die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg seit dem Jahr 2004 für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in den eigenen Wohnungs- und Gebäudebestand investiert. Energiesparende Heizungssysteme, neue Fenster, neue barrierearme Bäder und Wärmedämmmaßnahmen verbessern die Wohn- und Lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter. Im vergangenen Jahr betrugen die Bauinvestitionen rund 19 Mio. Euro. Alleine in den letzten drei Jahren sind über 69 Mio. Euro ausgegeben worden. Im Vergleich mit den Zahlen anderer Wohnungsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. investierte die LBG erheblich mehr als ihre Wettbewerber in den Wohnungsbestand. 45 Mio. Euro für die Bau- und Modernisierungsprogramme 2013 und 2014 Auch für die Jahre 2013 und 2014 wurden umfangreiche Bau- und Modernisierungsprogramme beschlossen. 45 Mio. Euro sind für Bau- und Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen, um unseren Mitgliedern und Mietern an vielen Wohnungsstandorten ein attraktives und komfortables Wohnen gewährleisten zu können. In verschiedenen Informationsveranstaltungen in Blaustein, Esslingen, Göppingen, Ulm, Weinstadt und Ludwigsburg/Kornwestheim wurden unsere Mitglieder und Mieter bereits über die Modernisierungsmaßnahmen 2013 ausführlich informiert. Die Modernisierung unserer Wohnungen und Gebäude bei gleichzeitiger Verwirklichung von sozialverträglichen und bezahlbaren Mieten ist ein vorrangiges Unternehmensziel. Bericht des Vorstands 25

26 Umwelt schonen. Energie einsparen. Kosten senken. Bei den umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen der LBG steht die Einsparung von Energie verbunden mit einem ressourcenschonenden Umgang mit unserer Umwelt an vorderster Stelle. Neue Wärmedämmsysteme, neue Fenster und energiesparende Heizsysteme wirken sich sehr positiv auf die Energiebilanz aus. Die Heizkosten für unsere Mitglieder und Mieter werden deutlich reduziert. Über 6 Mio. Euro investiert die LBG in die Modernisierung ihrer 64 Wohnungen in der Erhard-Grözinger- Straße 7 21 in Blaustein. Fassaden und Dächer erreichen mit modernen Dämmmaßnahmen die Standards für ein KfW-Effizienzhaus 85, was der Umwelt etwa 37 Tonnen CO² Emissionen pro Jahr erspart. Die Stromerlöse in Höhe von 5.505,96 Euro seit kommen direkt unseren Mitgliedern und Mietern zugute und reduzieren die Heizkosten zusätzlich. Großzügige Balkone, frisch gerichtete Außenanlagen, neue Elektroleitungen, attraktive neue Bäder und Wohnungseingangstüren steigern den Wohnkomfort. Das Ende der Modernisierungsmaßnahmen ist für Mitte des Jahres 2014 geplant. Aufgrund einer zinsgünstigen Finanzierung konnte im 1. Bauabschnitt auf eine Mieterhöhung für unsere Mitglieder komplett verzichtet werden. Die Modernisierung wirkt sich auch sehr positiv bei unseren Mitgliedern und Mietern aus die Brennstoffeinsparung wird bis zu 53 % betragen und zu deutlich geringeren Betriebskosten führen. In den vergangenen Jahren wurden die Gebäude über teure Ölkessel beheizt. Stattdessen wurde ein modernes gasbetriebenes Blockheizkraftwerk mit Wärmeverbund eingebaut, das elektrische Energie produziert. 26

27 /m 2 70 Geschäftsbericht ,28 19,71 Bauinvestitionen im Bestand Instandhaltung und Modernisierung ( /m 2 ) LBG 29,37 20,83 31,49 18, GdW* Wohnungsunternehmen in Deutschland * Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. 32,95 20,13 42,13 20,71 46,25 21,06 58, Jahr 20,36 66,53 21,18 63,54 22,54 Bericht des Vorstands 27

28 Von allen 117 Personen, die zwischen 2006 und 2012 betreut wurden, sind nur zehn Personen wieder ohne festen Wohnsitz oder in stationären Einrichtungen. Dies entspricht einer Erfolsquote von über 90 %. 28

29 Soziales Engagement Wieder selbständig wohnen von der Obdachlosigkeit in ein geregeltes Leben Durch die Vermietung eines kompletten Wohngebäudes in Sigmaringen an den AGJ Fachverband für Prävention und Rehabilitation in der Erzdiözese Freiburg e.v. unterstützt die LBG seit 2005 nachhaltig das Wiedereingliederungsprojekt von Wohnungslosen in Sigmaringen. Das Gebäude der LBG mit seinen rund 400 m² Wohnfläche ist eine Station im Prozess der Wiedereingliederung von Menschen ohne festen Wohnsitz. Arbeitslosigkeit und schlimme Schicksalschläge führen dazu, dass Menschen aus allen Gesellschaftsschichten in Wohnungsnot geraten können. Für die Betroffenen ist es oft schwierig sich wieder alleine in die Gesellschaft ein zugliedern. Ohne Arbeit findet man kaum eine Wohnung und ohne festen Wohnsitz bekommt man häufig keinen Arbeitsplatz. Vorurteile und Intoleranz gegenüber Wohnungslosen herrschen weiterhin in unserer Gesellschaft. Wohnungslosigkeit ist nicht nur ein Mangel an Wohnraum, sondern eine Lebenssituation in vielfach ausgegrenzten Lebensbereichen. Im Projekt Betreutes Wohnen im Römerweg vermietet der AGJ den Wohnungslosen einzelne Zimmer und Wohnungen. Durch Lohn und Gehalt oder die Grundsicherung des Jobcenters kommen die Bewohner selbst für die Kaltmiete und die Betriebskosten auf. Zusätzlich unterstützt der AGJ die Betroffenen bei ihren Defiziten und versucht sie direkt in die Maßnahme einzubinden. Die Haushaltsführung, die Einhaltung der Hausordnung und die Ausübung der Kehrwoche sind nur w eni ge Punkte, die viele wieder von Grund auf erlernen müssen. Aufnahmehaus (Bruder-Konrad-Haus) Aufenthalt: bis zu 3 Monate Wiedereingliederungsprozess der Wohnungslosenhilfe Sigmaringen Betreutes Wohnen Aufenthalt: i. d. R. 18 Monate bis 3 Jahre Kooperation LBG und AGJ Im Rahmen eines Projektes der LBG war es mir möglich, Christian und Stacy aus dem Haus im Römerweg zu treffen. Sie erzählten mir, wie es sich anfühlt, wohnungslos zu sein und wie es ist, mit der Ungewissheit zu leben, keinen Schlafplatz für die Nacht zu finden. Beide leben seit einigen Monaten in den Einrichtungen des AGJ. Sie schätzen die Arbeit des AGJ sehr und lernen neue Ziele für das Leben zu definieren. Mit den Nachbarn im Römerweg kommen sie gut aus. Die Leute sind offen und niemand zeigt mit dem Finger auf einen, berichtet Christian. Das selbständige Leben im Betreuten Wohnen macht es den beiden möglich, neue soziale Beziehungen zu schaffen, sich im Alltag zu organisieren und wieder zurück ins eigene Leben zu finden. Das Leben in dem von außen betrachtet herkömmlichen Mehrfamilienhaus in Sigmaringen und die gute Eingliederung in die Nachbarschaft erleichtern ihnen diesen Schritt. So schnell wie möglich wollen beide eine langfristige Arbeitsstelle und einen Ausbildungsplatz finden. Außerdem sind sie auf der Suche nach einer eigenen Wohnung. Heike Fischer, Auszubildende (Juni 2012) Eigene Wohnung Diese Projekte und Vereine hat die LBG u.a. ebenfalls unterstützt: Stiftung Bahn-Sozialwerk Deswos Sportverein SV Rot 1945 e.v. Unterstützung Umbau und Sanierung der Dreifaltigkeitskirche in Crailsheim Freundeskreis des Studiengangs Immobilienwirtschaft der HfWU Nürtingen-Geislingen Karnevalsverein Cannstatter Quellenclub e.v. Musikschule Fröhlich Katholische und evangelische Kirchengemeinden in Stuttgart-Nord Herzenssache e.v. Caritasverband für Stuttgart e.v. Geschäftsbericht 2012 Bericht des Vorstands 29

30 30 Momentaufnahmen 2012

31 nahmen Bericht des Vorstands Geschäftsbericht

32 Lagebericht des Vorstands 1. Gesamtwirtschaftliche Lage Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der schwelenden Staatsschuldenkrise in Europa und den USA geprägt. Deshalb rechnet die Europäische Zentralbank auch für 2013 mit einem weiteren Rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte sich aber dank starker Exporte und guter Binnennachfrage von diesen rezessiven Tendenzen abkoppeln. Die deutsche Wirtschaft war am Jahresanfang 2012 gut gestartet, hatte aber im Jahresverlauf wegen der Eurokrise deutlich an Schwung verloren. Für das 4. Quartal 2012 rechnen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute mit einer Stagnation, viele sogar mit einem leichten Minus beim Wirtschaftswachstum. Dennoch erwartet die Bundesbank für 2013 ein Wirtschaftswachstum von 0,4 %, während es 2012 mit 1,1 % noch deutlich höher liegen soll. Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg rechnet für 2012 und auch für 2013 für Baden-Württemberg mit einem Wirtschaftswachstum von jeweils 1,25 %. Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen sich auch in den durchschnittlichen Arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Arbeitslosenquote von 6,7 % entspricht. Im Jahresdurchschnitt wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbstätigen ein neuer Beschäftigungsrekord erzielt. Auch die Arbeitnehmer profitierten von der guten Beschäftigungslage, die Reallöhne erhöhten sich um 1 %. Die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt führte auch zu einer Abnahme der Empfänger von Arbeitslosengeld II. Ende Juli 2012 bezogen in Baden-Württemberg nur noch rund Menschen Arbeitslosengeld II, während es 2006 noch waren. Für 2013 wird von Experten trotz der gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung keine dramatische Veränderung der Beschäftigungssituation erwartet. Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands führte auch dazu, dass nach einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums bei einer Gesamtbetrachtung der Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialversicherung das gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig abgebaut wird. Die Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 % des BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP sinken. Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um durchschnittlich 2,0 % gestiegen. Auch für 2013 erwartet man für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der EZB von 2 %. Die Preise rund ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreisindex aus. Die Kosten für das Wohnen lagen in Baden-Württemberg von Januar bis November 2012 um durchschnittlich 1,8 % über dem Vorjahresniveau. Die relativ hoch gewichteten Nettomieten stiegen dagegen nur um 0,9 %. Die Preise für Haushaltsenergie waren dagegen im Durchschnitt um 5,6 % höher als vor Jahresfrist, dabei waren die Preise für Heizöl um 9,4 %, für Gas um 5,8 % und für Strom um 2,3 % höher als im Vorjahr. 32

33 Nach Feststellung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg stiegen im 4. Quartal 2012 die Preise für Bauleistungen für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,3 %. Seit Beginn des Jahres hat sich dabei der Preisanstieg merklich abgeschwächt und sich seit dem 3. Quartal auf dem gesteigerten Niveau stabilisiert. Bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude lag der Anstieg im 4. Quartal 2012 zum Vorjahresquartal bei 2,1 %. Deutlich angezogen haben hier insbesondere Klempnerarbeiten (10,6 %) und Dachdeckerarbeiten (3,9 %). Bei den Ausbauarbeiten zogen die Preise um 2,4 % an. Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 % auf 0,75 % gesenkt. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt auch den Immobilienmarkt. Da sich auch langfristige Geldanlagen kaum noch lohnen, erscheint die Kapitalanlage in Immobilien attraktiv. Dazu kommt, dass die Finanzierung günstig wie nie zuvor ist. Der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit lag Anfang Dezember 2012 nach Angaben der FMH-Finanzberatung bei 2,54 %, ein Jahr zuvor noch bei 3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %. Weil die Notenbanken in den USA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizieren und wegen der wirtschaftlichen Probleme in den europäischen Krisenländern wird erwartet, dass die ausgeprägte Niedrigzinsphase in den kommenden Jahren anhält. Geschäftsbericht 2012 Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im 3. Quartal 2012 im Schnitt 4,1 % teurer als ein Jahr zuvor. Die große Nachfrage nach Immobilien habe vor allem in den Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichung des Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland, vor allem in den Großstädten Wohnungen. Diese Knappheit führe in den Ballungsräumen zu steigenden Mietpreisen. Der positive Konjunkturverlauf führte in den ersten acht Monaten 2012 in Baden-Württemberg zu einer Abnahme der unternehmerischen Insolvenzverfahren gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 5 %. Mit rund Insolvenzverfahren in den ersten 8 Monaten 2012 waren dies 76 Konkursfälle weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die meisten Konkursverfahren entfielen auf den Bereich Handel, der damit gut ein Fünftel aller zahlungsunfähigen Firmen stellte. In den ersten acht Monaten 2012 wurden in Baden-Württemberg Privatinsolvenzen beantragt, was einer Verminderung um 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit ging die Zahl der Privatinsolvenzen zum zweiten Mal in Folge zurück. Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs erreichte 2011 mit Personen einen neuen Höchststand. Baden-Württemberg verzeichnete 2011 mit Personen den höchsten Wanderungsgewinn seit 2002, der den negativen Geburtensaldo von Personen mehr als ausglich wurden in Baden-Württemberg rund Kinder geboren, so wenige wie noch nie seit Bestehen des Landes. Die dem Statistischen Landesamt für das erste Halbjahr 2012 vorliegenden Zahlen deuten darauf hin, dass sich der Bevölkerungsanstieg aufgrund verstärkten Zuzugs fortsetzt. Lagebericht des Vorstands 33

34 Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber auch die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede. 2. Bilanzstruktur unserer Genossenschaft Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr von 181,5 Mio. Euro auf 190,3 Mio. Euro erhöht. Auf der Aktivseite dominiert das Anlagevermögen mit 94,4 % der Bilanzsumme, im Vergleich zum Umlaufvermögen mit einem Anteil von 5,6 %. Die Eigenkapitalquote der LBG konnte im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden und liegt im Jahr 2012 bei 47,6 %. 3. Ertragsentwicklung Im Jahr 2012 wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 8,2 Mio. Euro erzielt. Die Aufwendungen für Modernisierung und Instandhaltung betrugen 5,2 Mio. Euro. Mit den aktivierten Eigenleistungen und Fremdkosten wurden im Jahr 2012 insgesamt 18,8 Mio. Euro in den eigenen Immobilienbestand investiert. Durch die entsprechende Bildung von Rückstellungen wurde den Erfordernissen laufender Geschäfte Rechnung getragen. 4. Rücklagen Die Rücklagen können aufgrund des erfreulichen Ergebnisses weiter gestärkt werden. Im vorliegenden Jahresabschluss ist folgende Vorwegzuweisung zu den Rücklagen enthalten: Gesetzliche Rücklage: Bauerneuerungsrücklage: Euro Euro 34

35 5. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Chancen und Risiken sind eng miteinander verbunden und können bei der LBG mit dem Risikomanagementsystem identifiziert, analysiert und bewertet werden. Ein konkreter Handlungsbedarf wird frühzeitig erkannt und es werden wirkungsvolle Maßnahmen eingeleitet. Der Risikomanagementprozess erstreckt sich dabei über die verschiedenen Unternehmensebenen und setzt eine offene Kommunikation voraus. Ein effektives Risikomanagement schafft Transparenz und trägt zur Vermeidung und Beseitigung von Risiken bei. Es fördert die Nutzung von Chancen. Als Sicherungsinstrument sollte das Risikomanagement grundsätzlich über das Prognostizieren der Zukunft mit Planwerten und vermutlichen Entwicklungen hinaus, die Grundlage schaffen, auf die Zukunft vorbereitet zu sein. Geschäftsbericht 2012 Eine nachhaltige Vermietung des Wohnungsbestandes ist die Grundlage des Unternehmenserfolgs. Bestandsportfolio, Lebenszyklen und die Bevölkerungsentwicklung sind dabei wichtige Faktoren. Die Veränderungen von Ansprüchen und Strukturen müssen erkannt werden. Umfangreiche Bauinvestitionen, innovative Wohnkonzepte und zukunftsweisende Serviceleistungen fördern die Vermietbarkeit unserer Wohnungen. Mit einem räumlich weit gestreuten Wohnungsbestand in Baden-Württemberg ist die Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den einzelnen Teilmärkten für die LBG von besonderer Bedeutung. Die Vermietung gewerblicher Räume fällt angesichts des geringen Anteils nicht ins Gewicht. Aufgrund einer Leerstandsquote (ohne baulich bedingten Leerstand) zum von unter 1 % sind derzeit keine Marktrisiken zu befürchten. Das Finanzmanagement der LBG besteht aus zwei Bestandteilen. Das strategische Finanzmanagement beinhaltet insbesondere die Planung, Steuerung und Optimierung der Kapitalstruktur. Es trägt zur Erkennung von Chancen und Vermeidung von Risiken bei. Das operative Finanzmanagement sichert die Liquidität der LBG. Der reibungslose Ablauf der Zahlungsprozesse wird dadurch gewährleistet. Im Zuge der laufenden Optimierung des Darlehensbestandes im Jahr 2012 konnte durch die vorzeitige Umfinanzierung und Ablösung von KfW-Darlehen in Höhe von ca Euro ohne Vorfälligkeitsentschädigung eine erhebliche Zinsreduzierung erreicht werden. Noch für das Jahr 2012 wurden dadurch über Euro Zinsen gespart. Für die Folgejahre beträgt die anfänglich jährliche Zinsersparnis über Euro. Die Finanzierung unserer umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen in Höhe von rund 19 Mio. Euro erfolgt größtenteils über erwirtschaftete Eigenmittel. Bei den Fremdmitteln wurden im Jahr 2012 hauptsächlich zinsgünstige KfW-Modernisierungsdarlehen eingesetzt. Sehr positiv wirken sich dabei die Zinsermäßigungen für unsere Mitglieder und Mieter aus, da diese zusätzlich auch eine direkte Reduzierung der erforderlichen Mieterhöhungen ermöglichen. Lagebericht des Vorstands 35

36 Auf das Eingehen von undurchschaubaren und waghalsigen Finanzierungsarten wurde verzichtet. Auch spekulative Kapitalmarktanlagen wurden nicht getätigt. Die Deutsche Bundesbank hat auch im Jahr 2012 die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg mit dem Prädikatsurteil notenbankfähig eingestuft. Im Rahmen geldpolitischer Operationen des Eurosystems können dadurch Geschäftsbanken, die Kreditforderungen, die sie gegenüber der LBG haben, als Sicherheiten für ihre eigene Refinanzierung bei der Deutschen Bundesbank einsetzen. Diese Refinanzierungsmöglichkeit kann sich positiv auf die Zinsvereinbarungen der LBG mit den entsprechenden Geschäftsbanken auswirken und zur Zinsreduzierung beitragen. Die Einhaltung des Datenschutzes wird von einem externen Datenschutzbeauftragten überwacht. Versicherungen sind in ausreichendem Umfang abgeschlossen und werden laufend überprüft. Bei der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg sind derzeit keine bestandsgefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken erkennbar. 6. Altersstruktur der Mitglieder Stand Alter Mitglieder bis 35 Jahre bis 50 Jahre bis 65 Jahre über 65 Jahre

37 7. Zugehörigkeitsdauer der Mitglieder Stand Zugehörigkeit Mitglieder bis 10 Jahre Jahre Jahre Jahre 134 über 60 Jahre 7 Geschäftsbericht Wohnungsbestand Ende 2012 Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten aus unserem Wohnungsbestand 450 Wohnungen an Wohnungssuchende vermietet werden. Die meisten dieser Wohnungen wurden wegen beruflich und persönlich bedingten Umzügen frei. Die Fluktuationsrate, die alle Kündigungen beinhaltet, beträgt 8,76 %. Am verwaltet die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eg Wohnungen. Darunter befinden sich Vertragswohnungen der Bahn und 263 Vertragswohnungen der Post. Ferner verwaltet die LBG 17 gewerbliche Einheiten. Außerdem stehen 787 Garagen/Stellplätze in Tiefgaragen, 6 Carports und Abstellplätze zur Verfügung. 9. Ausstattung unserer Wohnungen am Anzahl Prozent Wohnungen mit Zentralheizung und Warmwasserversorgung ,3 Wohnungen mit Zentralheizung ,5 Wohnungen mit Einzelofenheizung 8 0,2 Gesamtzahl der Wohnungen ,0 Lagebericht des Vorstands 37

38 10. Erhaltungs- und Herstellungsaufwand im Jahr 2012 Die LBG hat ausgegeben: Für Herstellungsaufwand Für andere aktivierte Eigenleistungen Zwischensumme Herstellungsaufwand Für Erhaltungsaufwand Gesamtaufwand für bauliche Anlagen ,93 Euro ,98 Euro ,91 Euro ,13 Euro ,04 Euro 11. Der Aufwand für Baumaßnahmen im Zehnjahresüberblick (in Millionen Euro) Erhaltungsaufwand 5,21 11,49 11,57 9,52 9,70 13,85 11,55 10,85 10,15 6,78 Herstellungsaufwand 13,58 13,73 13,80 12,31 7,94 2,09 1,35 1,90 0,73 0,75 Gesamt 18,79 25,22 25,37 21,83 17,64 15,94 12,90 12,75 10,88 7,53 38

39 12. Bauprogramm 2012 Bad- und Haustechniksanierung Wohnungen Umfang vorauss. Baukosten 327 Badsanierung und Elektroverstärkung, Euro ggf. zentrale Warmwasserversorgung, ggf. Wohnungseingangstüren und Dämmarbeiten Objekte Baujahr WE Aalen hermannstr Crailsheim Kalkäckerstr. 20, Crailsheim Kalkäckerstr. 28, Esslingen Karl-Paff-Str Freiberg/N. ludwigsburger Str Geislingen/St. Charlottenstr Heilbronn Christophstr. 5, Heilbronn Goethestr. 44, 46, Kirchheim/T. Spitzwegstr Kirchheim/T. Spitzwegstr Kirchheim/T. Spitzwegstr Kornwestheim Mörikestr Kornwestheim Poststr. 11, Ludwigsburg Bismarckstr. 73, Ludwigsburg hoferstr Ludwigsburg-Eglosh. Falkenweg / Ludwigsburg-Eglosh. Falkenweg 39, 41, Ludwigsburg-Eglosh. Schlesierstr Ludwigsburg-Eglosh. Tammer Str. 21, 23, Stgt.-Untertürkheim Ausgburger Str. 213/ Geschäftsbericht 2012 Lagebericht des Vorstands Crailsheim, Kalkäckerstraße Kirchheim/T., Spitzwegstraße 39

40 Einbau neuer Fenster Wohnungen Umfang vorauss. Baukosten 95 Fenster, Balkontüren, Loggienverglasungen Euro Objekte Baujahr WE Kornwestheim Bolzstr. 68, 70, Stgt.-Sillenbuch Walter-Flex-Str /90 9 Aussenanlage Wohnungen Umfang vorauss. Baukosten 98 aussenanlage Euro Objekte WE Kornwestheim Villeneuvestr

41 Fassadensanierung, Balkonanbau, BHKW Wohnungen Umfang vorauss. Baukosten 64 wärmedämmfassade, Balkonanbau, Euro Dachdämmung und -sanierung, Kellerdeckendämmung, BHKW Geschäftsbericht 2012 Objekte Baujahr WE Blaustein Erhard-Grözinger-Str Lagebericht des Vorstands 41

42 Fassadensanierung, BHKW Wohnungen Umfang vorauss. Baukosten 16 wärmedämmfassade, Euro Dachdämmung und -sanierung, Kellerdeckendämmung, BHKW Objekte Baujahr WE Stuttgart landhausstr. 229,