Maerki Baumann & Co. AG

Transkript

1 Maerki Baumann & Co. AG Bewertungen indirekte Immobilienanlagen Schweiz Rolf Frey 1

2 Übersicht Maerki, Baumann / Track Record Immobilienmarkt CH Entwicklung der Instrumente Wieso extrem Kursrückgang Immobilienaktien? Risiko-/Ertragseigenschaften Immobilien Ausland und Schweiz Korrelationen/Ineffizienzen 2

3 Track Record AuM indirekte Immobilien > CHF 1 Mrd Fundamentaler bottom up Ansatz Outperformance von ca. 1.5% p. a. Outperformance in 9 von 11 Jahren Bei tieferer Standardabweichung 3

4 Performance Immobilienfondsmandat Jul Jul Jul Jul Jul Jul Jul Jul Jul Jul Jul Rüd, Blass IF-Index (Benchmark) Portfolio (netto) SWX-IF-Index 4

5 Schweizer Immobilienmarkt Sehr stabile Entwicklung, keine Preis- und Angebotsübertreibungen Inflationsbereinigt sehr tiefe Mieten 5

6 2008 Angebotsmietpreise inflationsbereinigt Q u e lle : W ü e s t & Pa r tn e r B ü ro flä c h e n G e w e rb e flä c h e n Ve rk a u fs flä c h e n M ie tw o h n u n g e n

7 Indirekte Immobilienanlagen Langfristig schlagen indirekte Immobilienfonds Anlagestiftungen (dafür stabiler) Schweizer Immobilienfonds bestechen durch hohe Ausschüttung und stetige Entwicklung Immobilienaktien viel höhere Schwankungen 7

8 Anlagestiftungen / Immobilienfonds total return indexiert Casareal (Pensimo) Swisscanto AST RB-IF Index CSA - Real Estate Switzerland (bis 2001 CSA Immobilien Schweiz) 8

9 Aktien / Immobilienfonds / Obligationen log. Total return 10'000 Rüd, Blass IF-Index (Rendite p.a.: 6.3%) Aktien (Rendite p.a.: 8.0%) Obligationen (Rendite p.a.: 4.9%) Inflation (p.a. 3%)

10 Immobilienfonds / -aktien Volatilität (rollend 12 Monate) 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 Dez 00 Apr 01 Aug 01 Dez 01 Apr 02 Aug 02 Dez 02 Apr 03 Aug 03 Dez 03 Apr 04 Aug 04 Dez 04 Apr 05 Aug 05 Dez 05 Apr 06 Aug 06 Dez 06 Apr 07 Aug 07 Dez 07 Apr 08 Aug 08 Dez 08 Apr 09 Rüd Blass IF-Index SW X Swiss Real Estate Index

11 40% 20% 0% -20% -40% -60% Agio Immobilienaktien 11 Apr 01 Jul 01 Okt Apr 02 Jul 02 Okt Apr 03 Jul 03 Okt Apr 04 Jul 04 Okt Apr 05 Jul 05 Okt Apr 06 Jul 06 Okt Apr 07 Jul 07 Okt Apr 08 Jul 08 Okt Apr 09 PSP SPS Allreal Mobimo Intershop W arteck Züblin BFW Mittelwert Agio (ohne BFW )

12 Wieso extremer Kursrückgang Immobilienaktien? Obwohl Immobilienmarkt einigermassen stabil NAV weiter stiegen /steigen Leerstände vernünftig (auch im letzten Zyklus; z.t. eingekauft) Kann es mit der Konjunkturentwicklung erklärt werden? Einigermassen. Gibt es bessere Indikatoren? 12

13 NAV-Entwicklung Immobilienaktien NAV 2006 NAV 2007 NAV 2008 Allreal BFW Intershop LO Hldg Mobimo Pax PSP Swiss Property Swiss Prime Site Warteck Züblin 13

14 NAV-indexiert / Agio PSP Swiss Property 40% % % % 125 0% % % % Mrz 01 Sep 01 Mrz 02 Sep 02 Mrz 03 Sep 03 Mrz 04 Sep 04 Mrz 05 Sep 05 Mrz 06 Sep 06 Mrz 07 Sep 07 Mrz 08 Sep 08 Mrz Agio PSP NAV PSP indexiert 14

15 Leerstandsquote Immobilienaktien in % Allreal BFW Intershop LO Holding Mobimo PSP SPS Warteck Züblin 15

16 35% 25% 15% 5% -5% -15% -25% Agio Immoaktien / Konjunktur Schweiz S Mrz 01 Jun 01 Sep 01 Dez 01 Mrz 02 Jun 02 Sep 02 Dez 02 Mrz 03 Jun 03 Sep 03 Dez 03 Mrz 04 Jun 04 Sep 04 Dez 04 Mrz 05 Jun 05 Sep 05 Dez 05 Mrz 06 Jun 06 Sep 06 Dez 06 Mrz 07 Jun 07 Sep 07 Dez 07 Mrz 08 Jun 08 Sep 08 Dez 08 Mrz 09 Jun 09 Agio Immoaktien KOF-Leading Indicator rechte Skala BIP Schweiz YoY in % rechte Skala S=Schätzung

17 Entwicklung ausländischer Immobilienanlagen Sehr grosse Schwankungen bei ausländischen Immobilienaktien Risiko/Ertrag ausländische Immobilienmärkte für CHF-Anleger nicht interessant (starke Immobilienzyklen, Währungsschwankungen), gleichen zyklischen Aktien -> Markttiming extrem wichtig 17

18 900 Performance indexiert indirekte Immobilienanlagen weltweit (in CHF) Europa (EPRA) Global (EPRA/NAREIT Global) USA (FTSE NAREIT US) Schweiz (RB-IF-Index) 18

19 Rendite-/Risikoeigenschaften in CHF (monatliche Rendite) 12.0% 10.0% Aktien CH 8.0% Indir. Immob. USA Rendite 6.0% Obligationen CH Immobilienfonds CH Indir. Immob. Global 4.0% 2.0% Indir. Immob. Europa 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 22.0% Risiko 19

20 CH I-fonds bestechend I-Aktien auslandabhängig Extrem hohe Korrelation IA zu ausländischen IA Spitzenabschläge fundamental völlig ungerechtfertigt Tiefe Korrelation mit CH-Aktien, CH und ausländischen Immobilienaktien Negative Korrelation mit Direktanlagen -> indirekte und Direkte mischen Marktineffizienzen: Extreme Bewertungsunterschiede (z.b. Allreal +19%/PSP -14%, Swisscanto IFCA +31%/Foncipars +12%) 20

21 Korrelationsmatrix (monatliche Renditen seit 2000) Immobilienfonds Immobilienaktien Aktien Obligationen Immobilienfonds Immobilienaktien Aktien Obligationen Direktanlagen* Direktanlagen** 0.27 Eur. Immoaktien (CHF)*** * jährliche Renditen seit 1987 ** jährliche Renditen seit 2000 *** jährliche Renditen seit

22 Schweizerische Immobilienfonds ISIN Name Börsenkurs adjustierter Rücknahmepreis Ecart adjustierter NAV Agio Ausschüttungsrendite Nettofondsvermögen Leerstandsquote in % CH BONHOTE IMMOBILIER % % 3.2% CH CS 1A IMMO PK 1' ' % 1' % 4.5% 3' CH CS REF INTERSWISS % % 4.1% 1' CH CS REF LIVING PLUS % % 2.0% 1' CH CS REF PROPERTY PLUS % % 3.3% CH CS REF SIAT % % 3.5% 1' CH DYNAMIC REAL ESTATE ' % 1' % 2.6% CH FIR % % 3.3% CH IMMOFONDS % % 3.8% CH IMMO HELVETIC % % 3.6% CH LA FONCIERE % % 3.1% CH PROCIMMO % % 1.0% CH SCHRODER IMMOPLUS % % 1.5% CH SOLVALOR % % 2.6% CH SWISSCANTO IFCA % % 3.2% CH SWISSINVEST REAL % % 3.7% CH UBS SWISS ANFOS % % 3.5% 1' CH UBS SWISS SIMA % % 3.9% 3' CH UBS SW SWISSREAL % % 4.5% CH UBS FONCIPARS % % 3.6% Durchschnitt 14.7% 10.7% 3.2% 22

23 NAV-Entwicklung / Schätzung Aufpreis/ Discount 08 Aufpreis/ Discount 09 NAV 2008 NAV 2009S NAV- Entwicklung Markt.kap (in Mio. CHF) Free Float Dividende 08 Dividende 09 (S) Rendite 07 Rendite 08 Rendite 09 (S) Nettoverschuldung in % der Bilanzsumme Kurs Allreal ' % BFW % Intershop % LO Hldg 1' % Mobimo % Pax % PSP Swiss Property ' % Swiss Prime Site ' % Warteck 1' % Züblin * % Index Aufpreis gewichtet Index Aufpreis S = Schätzungen * Abschluss per 31.3., verwässert (NAV 2008 CHF 6.5 ohne Mandatory Conv.) 23