Gewerberaummietrecht. 04. September 2018 IHK zu Leipzig RA Andreas Atzenbeck

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1 Gewerberaummietrecht 04. September 2018 IHK zu Leipzig

2 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz Schadenersatz Nebenkosten Schönheitsreparaturen Kündigung

3 Allgemeine Geschäftsbedingungen Fall 1 zu Schriftformheilungsklauseln: Mietvertrag (4. Juli 2006) über Gewerberäume befristet bis zum 31. Dezember 2017 zur Nutzung als Büroräume. In 9 A Nr. 4 enthielt der Formularvertrag folgende Klausel: Jede Partei kann eine Neufestsetzung der letztmalig geschuldeten Grundmiete verlangen, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2000 = 100, um mehr als 4 Prozent nach den Feststellungen des statistischen Bundesamtes gegenüber aa. dem Zeitpunkt des Mietabschlusses oder bb. der letzten Mietänderung erhöht oder erniedrigt.

4 Allgemeine Geschäftsbedingungen Außerdem war in 45 des Formularvertrags das Folgende geregelt: "1. Sollte dieser Vertrag oder seine Nebenabreden ganz oder teilweise nicht der Schriftform des 550 BGB genügen, a. so kann keine Partei das vorzeitige Kündigungsrecht des 550 Satz 2 BGB geltend machen. Beide Parteien verpflichten sich in diesem Fall, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen. b. Das gleiche gilt für Ergänzungen und Nachträge. ( )

5 Allgemeine Geschäftsbedingungen Mit Schreiben vom 27. Dezember 2012 teilte der Kläger (Vermieter) den Beklagten mit, dass sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mieterhöhung um mehr als vier Prozent verändert habe, und bat darum, die monatliche Grundmiete ab dem 1. April 2013 auf 2.273,60 anzupassen. Dem kamen die Beklagten nach, indem sie ab April 2013 die höhere Miete zahlten. Im Jahre 2013: Auszug der Beklagten, die an einen Pflegedienst untervermieteten; der Kläger verweigerte jedoch die Zustimmung zu dieser Untervermietung. Daraufhin kündigten die Beklagten mit Schreiben vom 12. Februar 2014 fristlos und stellten die Mietzahlungen ein. VM klagt auf weitere Mietzahlung. Zu Recht? BGH, Urteil vom 11. April XII ZR 43/17

6 Allgemeine Geschäftsbedingungen Allgemeine Geschäftsbedingungen = alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei (dem Vertragspartner) bei Abschluss eines Vertrages stellt verwenden Unternehmen AGB gegenüber Verbrauchern, unterliegen diese bereits beim ersten Mal der gerichtlichen Kontrolle

7 Allgemeine Geschäftsbedingungen Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen BGH, Urteil vom 11. April XII ZR 43/17

8 Allgemeine Geschäftsbedingungen Weitere Rechtsprechung: Eine Klausel zur automatischen Verlängerung eines Vertrags. ist wegen fehlender Transparenz unwirksam, wenn bei Vertragsbeginn nicht eindeutig feststeht, bis wann die Kündigung zur Abwendung der Verlängerung spätestens ausgesprochen werden BGH, Urteil vom 28. März XII ZR 18/17

9 Allgemeine Geschäftsbedingungen Weitere Rechtsprechung: 1 Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax. 2 Wird eine dritte Person bevollmächtigt, für den Vermieter Mietverhältnisse zu kündigen und beenden, ist sie auch bevollmächtigt, Vertragsverlängerungen seitens der Mieter zu widersprechen. 3 Für die Frage, ob eine Zurückweisung i.s.d. 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist..unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern KG, Beschluss vom U 91/17

10 Allgemeine Geschäftsbedingungen 4 Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.s.d. 174 Satz1 BGB. 5 Das Gleiche gilt bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsverlängerung. KG, Beschluss vom U 91/17

11 Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter

12 Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Fall: Gewerbl. Mietvertrag enthält Klausel: Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter gelten als zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt. Die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Ein Mieter kündigt das MV; der Mitmieter ist der Auffassung, die Klausel sei unwirksam, der MV hätte von beiden Mietern gekündigt werden müssen.

13 Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Zur Frage der Wirksamkeit einer uneingeschränkten gegenseitigen Bevollmächtigung KG, Urteil vom U 169/16

14 Schriftform Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform 550 BGB Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

15 Schriftform Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen. BGH, Urteil vom 11. April XII ZR 43/17

16 Schriftform a) Dem Schriftformerfordernis des 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. b) Für die Einhaltung der Schriftform des 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht BGH, Urteil vom 7. März XII ZR 129/16

17 Schriftform Fall: Vermieter unterschreibt und faxt Mietvertrag; Mieter unterzeichnet Faxkopie und faxt zurück Schriftform gewahrt BGH, Urteil vom 7. März XII ZR 129/16

18 Schriftform Digitaler Abschluss von Mietverträgen? Unterschreiben-Scannen-Mailen Ausdrucken-Gegenzeichnen-Unterschreiben-Scannen-Mailen BGH? Übertragung von BGH, Urteil vom 7. März XII ZR 129/16?

19 Mietminderung Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

20 Mietminderung Fall: Vermieter vermietet Flächen zum Betrieb eines Modegeschäfts. Der MV enthält keine Regelungen bezüglich geschuldeter Raumtemperaturen. Es werden regelmäßig Temperaturen von über 26 C bzw. von unter 20 C gemessen. Der Mieter beruft sich auf Minderung und zahlt eine um bis zu 25 % reduzierte Miete. Der Vermieter klagt auf Nachzahlung der Miete. Mit Erfolg? OLG Rostock, Urteil vom U 78/16

21 Mietminderung Weitere Rechtsprechung Ist der Mieter zur Zahlung der Geschäftsraummiete ab Übergabe der Räume verpflichtet, ist die Miete wegen eines Mangels der Mietsache nach Ablauf der dem Mieter gesetzten Ausbaufrist bis zur Eröffnung des Geschäftszentrums vollständig gemindert, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, das Geschäftszentrum bis zum Ablauf der Ausbaufrist eröffnungsfähig fertig zu stellen. KG, Urteil vom U 121/15

22 Mietminderung Symptomrechtsprechung zu Mängeln gilt auch im Gewerberaummietrecht Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bereits bei Darlegung eines konkreten Sachmangels. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen. Er muss über die Mangelsymptome hinaus die Ursache der Symptome nicht bezeichnen. BGH, Beschluss vom XII ZR 59/14

23 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz

24 Konkurrenzschutz Fall: Im Gewerberaummietvertrag wurde zu Gunsten des Mieters ein Konkurrenzschutz bzgl. kein Eisdielenbetrieb vereinbart. Der Vermieter vermietet dann benachbarte Ladeneinheit an einen türkischen Lebensmittelladen, der dort auch ein kleines Bistro betrieb. Beide bieten Getränke (Kaffee etc.) und Süßspeisen an. Der Mieter sah dadurch den Konkurrenzschutz verletzt und kündigte das Mietverhältnis. Zu Recht?

25 Konkurrenzschutz Zum Umfang des Konkurrenzschutzes OLG Rostock, Urteil vom U 78/16

26 Konkurrenzschutz Umfang des Konkurrenzschutzes Kieferorthopäde = Zahnarzt? OLG Frankfurt, Urteil vom U 111/17

27 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz Schadenersatz

28 Schadenersatz Schadenersatz I. Schuldverhältnis II. Pflichtverletzung (z. B. Schlechtleistung/Schutzpflichtverletzung etc.) III. Vertretenmüssen 276 I BGB: grds. Vorsatz und Fahrlässigkeit IV. Rechtsfolge: Ersatz des Schadens, 249 ff. BGB Kausalität Problem: was gilt, wenn Schaden auch bei rechtmäßigem Alternativverhalten eingetreten wäre

29 Schadenersatz Fall: Undichtigkeit in Gewerbehallendach; Mieter wird informiert, dieser reagiert aber nicht; VM verbringt Sachen des Mieters in andere Halle, Mieter stellt Mietzahlung ein; VM klagt auf Mietzahlung/Nutzungsentschädigung Mit Erfolg? OLG Dresden, Urteil vom U 1426/16

30 Schadenersatz Fall: VM stellt nach Beendigung MV fest, dass der Mieter den Boden der Halle kontaminierte; VM fordert vom Mieter deswegen Schadenersatz, ohne vorher eine Nachfrist zu setzen. Mit Erfolg? BGH, Urteil vom XII ZR 79/17

31 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz Schadenersatz Nebenkosten

32 Nebenkosten Grundsatz 535 BGB: Vermieter gewährt Gebrauch - Mieter zahlt Miete im Sinne v. Kaltmiete von 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen, inhaltlich klar bestimmten Vereinbarung!

33 Nebenkosten Fall: VM und M streiten bei einer Lüftungsheizung über die Verteilung der der Kosten für Strom für den Lüftungszähler. VM rechnet über Verbrauchseinheiten ab. Zu Recht? OLG Frankfurt, Urteil vom U 57/17

34 Nebenkosten Formell ordnungsgemäße Abrechnung: Darstellung der Gesamtkosten Angabe Verteilerschlüssel Errechnung Anteil Mieter Abzug der Vorauszahlungen

35 Nebenkosten Hilfsantrag auf Erstattung von möglichen Guthaben setzt voraus: Belegeinsicht Begründung im Einzelnen nach Grund und Höhe, welche Abrechnungspositionen Mieter nicht anerkennen will

36 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz Schadenersatz Nebenkosten Schönheitsreparaturen

37 Schönheitsreparaturen Fall: M hat VM eine Bürgschaft auf erstes Anfordern als Mietsicherheit gestellt, Rückgabe erfolgt im Juni 2016, Im Februar 2017 nimmt VM den Bürgen wegen Schönheitsreparaturenkosten in Anspruch; Bank zahlt die Summe aus, M fordert von VM die Rückzahlung des Bürgschaftsbetrages. Zu Recht? OLG Oldenburg, Beschluss vom U 104/17

38 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz Schadenersatz Nebenkosten Schönheitsreparaturen Kündigung

39 Kündigung Der die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen BGH, Urteil vom 24. Januar XII ZR 120/16

40 Kündigung Nutzungsentgelt: Umsatzsteuerpflicht? BGH, Urteil vom 24. Januar XII ZR 120/16

41 Kündigung Weitere Rechtsprechung: Einer auf 569 Absatz 1 BGB (Benutzung der Mietsache mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden) gestützte fristlose Kündigung steht nicht entgegen, dass der Mieter die Mietsache längere Zeit rügelos genutzt hat. OLG Düsseldorf, Beschluss vom , 10 U 202/15

42 Kündigung Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gem. 134 BGB nichtig. Die Urkundeneinheit zur Wahrung der Schriftform gebietet die Unterzeichnung der wesentlichen Erklärungen auf einem Dokument. LG Krefeld, Urteil vom , 2 O 86/14

43 Kündigung Vorzeitige Schlüsselrückgabe: Entfall der Mietzahlungspflicht? AG Berlin-Mitte, Urteil vom , 124 C 45/17

44 Vermieterpfandrecht Vermieterpfandrecht: Frist für Bekanntmachung der Versteigerung? OLG Frankfurt, Beschluss vom , 24 W 63/17

45 Gewerberaummietrecht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter Schriftform Mietminderung Konkurrenzschutz Schadenersatz Nebenkosten Schönheitsreparaturen Kündigung Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!