Ihre Sorglos-Kapitalanlage

Transkript

1 Schwarzer Weg Bergerstra A 3 Lohberg Dickerstraße Oberlohberg gustastraße Ihre Sorglos-Kapitalanlage Eine Investition mit Zukunft Gärtnerstraße Kirchstraße Ziegelstraße Hanielstraße Seniorenzentrum Küpper Carree in Dinslaken-Hiesfeld Karl-Heinz-Klingen-Straße Hiesfeld Oberhausener Straße Hügelstraße K 8 Anfängliche Bruttorendite* 5 % * Renditeberechnung: Anteilige jährliche Pachteinnahme x 100 geteilt durch Kaufpreis der Einheit = Bruttorendite (anfänglich 5 % p. a.) Ling Ru enstraße

2 Grußwort Wir werden immer älter. Die durchschnittliche Lebenserwartung hat sich in den letzten 100 Jahren fast verdoppelt. Gründe dafür sind nicht allein die enormen Möglichkeiten der modernen Medizin, sondern auch die insgesamt besseren Lebensverhältnisse. Mit zunehmendem Alter sind jedoch zahlreiche ältere Menschen nicht mehr in der Lage, ihr Leben allein zu meistern. Sie brauchen Anregungen, Rat, Unterstützung und Hilfe. Vor allem wollen Menschen im Alter nicht auf Lebensqualität verzichten, sie wünschen sich altersgerechte Lebensbedingungen, Selbstbestimmung und Komfort. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, diesem Anspruch gerecht zu werden. Mit der CURATA Gruppe, die ihren Sitz in Düsseldorf hat, leiten wir in Deutschland derzeit 16 Pflegeeinrichtungen, die jeweils in privater Trägerschaft geführt werden. Damit versorgen wir insgesamt Senioren (1 364 Bewohner im Bereich vollstationäre Pflege sowie 40 im Bereich Betreutes Wohnen) und beschäftigen mehr als engagierte Mitarbeiter, die eine optimale Versorgung unserer Senioren gewährleisten. Durch die hohe Akzeptanz und die überaus positive Resonanz sehen wir uns in unserem Unternehmensziel bestätigt, weiterhin zu expandieren. Michael Gordon Matthias Gülich 2

3 Inhalt Investition in Seniorenimmobilien = Investition in die Zukunft 4 Dinslaken die grüne Stadt zwischen Niederrhein und Ruhrgebiet 6 Lage und Nachbarschaft 8 Dachaufsicht 10 Aufteilung des Gebäudes 11 Erdgeschoss Obergeschoss Obergeschoss 16 Untergeschoss 17 Betreiber 18 Vertragswerke 24 Auszug Baubeschreibung 26 Renditeberechnung 28 Beispielhafte Rentabilitätsberechnung 29 Risiken eines Immobilienerwerbs 30 Elf gute Gründe für Ihre Investition 31 Bauträger 32 Notizen 34 Impressum/Haftungsausschluss 35 3

4 Investition in Seniorenimmobilien = Investition in die Zukunft Schon lange ist die demografische Entwicklung in Europa bekannt. Wir sind in Deutschland von der alternden Gesellschaft besonders stark betroffen, denn die Lebenserwartung steigt bei gleichzeitig stagnierender oder gar sinkender Geburtenrate. Jeder fünfte Bundesbürger hat heute bereits das Pensionsalter überschritten. In den kommenden Jahren wird der Anteil älterer Menschen weiter steigen. In gleicher Weise steigt der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen mit individuellen Serviceangeboten. Der Zuwachs im Segment der hochbetagten Pflegebedürftigen (80 Jahre und älter) steigt in den kommenden 20 Jahren sogar um mehr als 100 %. Jeder dritte Deutsche wird dann das 67. Lebensjahr erreicht haben und weit mehr als drei Millionen Menschen werden insgesamt pflegebedürftig sein was einer Steigerung um ca. 28 % entspricht. Die Bedeutung der stationären Pflege nahm bereits in den vergangenen Jahren überproportional zu. Stieg die Pflegebedürftigkeit insgesamt um 4 %, legte die vollstationäre Pflege seit 2001 um mehr als 7 % zu. Heute befinden sich ca Menschen in vollstationärer Dauerpflege. Bereits heute liegt die Belegungsrate im Bundesdurchschnitt bei 90 %. Und der Bedarf an Gesundheits- und Pflegeangeboten, insbesondere an Pflegeheimplätzen, wird zukünftig noch stärker zunehmen. Neueste Schätzungen sprechen von neuen Pflegeheimen, die bis 2030 gebaut werden müssen. Quelle: Pflegestatistik , DIW 3,0 2,8 2,6 2,4 2,2 2, Pflegebedürftige Menschen (in Mio. Personen) Quelle: Statistisches Bundesamt 4

5 Die logische Folge dieses Szenarios ist eine expansive Entwicklung des Wohnungsmarktes für Ältere. Den hohen Investitionsbedarf, der von Experten auf zwei Milliarden Euro jährlich geschätzt wird, können kommunale, öffentlich-rechtliche oder freie Träger alleine nicht aufbringen. Dies ist die Chance für private Investoren, in Immobilien, die diesen Markt abdecken, zu investieren Pflegebedürftige insgesamt Pflegebedürftige, zu Hause versorgt Anteil 68 % 68 % 69 % 70 % Pflegebedürftige, vollstationär versorgt Anteil 31 % 31 % 31 % 30 % Quelle: Pflegestatistik 2011, Statistisches Bundesamt Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vereint zwei Märkte in einem Produkt: Auf der einen Seite die Investition in einen inflationsgeschützten Sachwert und auf der anderen Seite einen Anteil am Wachstumsmarkt Nummer 1 in Deutschland, dem demografischen Wandel. Der richtige Standort, eine regelmäßige Instandhaltung sowie eine langfristige Verpachtung versprechen einen dauerhaften Wertzuwachs der Investition. Weitere Vorzüge sind steuerliche Vorteile und eine Mietzahlung bei einem Bewohnerwechsel oder bei Leerstand. Im Falle einer Bedürftigkeit übernimmt das Sozialamt die Kosten für Unterkunft und Verpflegung. Investitionen in Pflegeimmobilien sind nicht zuletzt auch ein gesellschaftliches Engagement. Sie ermöglichen mit Ihrem Kauf einer Pflegeimmobilie Mitmenschen ein gesichertes Leben auch im Pflegefall. Die Pflegekassen leisten bei Vorliegen einer Pflegestufe einen Beitrag an den Pflegekosten. Trotz zu erwartender Defizite in der Pflegeversicherung ist die langfristige Finanzierung über die im Grundgesetz geregelte Verpflichtung des Sozialstaatsprinzips durch staatliche Zuschüsse gesichert (dreigliedrige Finanzierung: Pflegeversicherung + Eigenanteile der Bewohner + staatliche Zuschüsse der Sozialkassen). 5

6 6

7 Dinslaken die grüne Stadt zwischen Niederrhein und Ruhrgebiet Dinslaken gehört zum Kreis Wesel und liegt mit rund Einwohnern an der Schnittstelle von Niederrhein und Ruhrgebiet. Der hohe Freizeitwert, das reichhaltige kulturelle Leben, die ausgeprägte Infrastruktur und nicht zuletzt die erstklassige Verkehrsanbindung an Städte wie Arnheim, Köln, Düsseldorf, Essen oder Dortmund machen die Stadt für Einwohner, Gäste und Investoren gleichermaßen attraktiv. Dinslaken ist umgeben von wunderschönen Naturlandschaften, historischen Bauwerken und beeindruckenden Zeugen der Industriegeschichte. Erholungssuchende, Freizeitsportler und Kulturfans kommen in der im 12. Jahrhundert erstmals urkundlich erwähnten Stadt ganz auf ihre Kosten. Doch auch als Einkaufsstadt genießt Dinslaken dank des breiten Angebots überwiegend inhabergeführter Geschäfte einen hervorragenden Ruf. Lebendiges Kultur- und Freizeitleben Für Liebhaber historischer Sehenswürdigkeiten ist ein Bummel durch die Altstadt ein ganz besonderes Erlebnis. Vor allem die Burg Dinslaken, deren Ursprünge bis ins 12. Jahrhundert zurückreichen, das Rittertor und das Burgtheater sind jederzeit einen Besuch wert. Mit attraktiven Open-Air-Veranstaltungen lockt die Freilichtbühne in den Sommermonaten Tausende von Besuchern an. Für ein besonders lebendiges Kultur- und Freizeitleben sorgt in Dinslaken auch das ehemalige Zechengelände Lohberg, das heute als Kreativ.Quartier Lohberg mit Kunst, Kultur und einem abwechslungsreichen Programm die Menschen begeistert. Das Mühlendorf Hiesfeld Mit knapp Einwohnern ist Hiesfeld der größte Stadtteil Dinslakens. Geschätzt wird er vor allem wegen seiner dörflichen Atmosphäre und der besonders schönen Lage im Grünen. Einkaufsmöglichkeiten aller Art liegen in Hiesfeld direkt vor der Haustüre. Doch der auch Mühlendorf genannte Stadtteil bietet weitaus mehr: Die historische Windmühle aus den Anfängen des 19. Jahrhunderts, die alte Wassermühle am Rotbach und das sehenswerte Mühlenmuseum sind weit über die Grenzen Dinslakens hinaus bekannte und beliebte Ausflugsziele. 7

8 Lage und Nachbarschaft Wesel ca. 30 km ca. 10 km ca. 20 km Dinslaken Moers Duisburg Oberhausen Essen Mülheim/Ruhr Düsseldorf 8 Dinslaken liegt am Niederrhein im Nordwesten Nordrhein-Westfalens und gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Die Verkehrsanbindung ist ideal. Die Metropolen des Ruhrgebietes sind über die A 3 und die A 59 sowie vom Hauptbahnhof aus schnell erreichbar. Dinslaken verfügt über ein gut ausgebautes Nahverkehrsnetz. Straßenbahn-, Schnellbus-, Regional- und Stadtbuslinien ermöglichen auch Menschen ohne Auto eine hohe Mobilität.

9 Das moderne Seniorenzentrum Küpper Carree entsteht auf einem ca m 2 großen Grundstück in Dinslaken- Hiesfeld in der Küpperstraße/Ecke Siegfriedstraße ganz in der Nähe der Hiesfelder Windmühle. Die Wohnlage ist erstklassig. Die gemütliche Hiesfelder Dorfmitte ist nur wenige hundert Meter entfernt und zu Fuß gut erreichbar. Hier findet man alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, einen Wochenmarkt sowie verschiedene Boutiquen, Cafés, Restaurants, Banken, Apotheken und Ärzte. Schwarzer Weg Bergerstraße Weseler Straße A 3 Lohberg Dinslakener Bruch Oberlohberg Dickerstraße Dinslakener Straße Gärtnerstraße Hagenviertel Blumenviertel Ziegelstraße Voerder Straße Willy-Brandt-Straße Wilhelm-Lantermann-Straße Dinslaken Hünxer Straße Otto-Brenner-Straße Augustastraße Kirchstraße Am alten Drahtwerk Eppinkstraße Voerder Straße Thyssenstraße Hanielstraße Karl-Heinz-Klingen-Straße Hiesfeld Küpper Carree Oberhausener Straße Hügelstraße K 8 Lingelmannstraße Rubbertskath Heerstraße Römerstraße 750 m Overbruch Hans-Böckler-Straße Fuchsstraße Averbruch Schloßstraße Hügelstraße A Mar 2015 Stepmap, 123map Daten: OpenStreetMap, Lizenz ODbL 1.0 Holtener Straße Oberhauser Straße Brinkstraße Tackenstraße Forststraße 9

10 Dachaufsicht W N O S 10

11 Aufteilung des Gebäudes Das Küpper Carree in Dinslaken-Hiesfeld ist ein modernes Gebäude mit 3 Geschossen. Erdgeschoss Empfang, 16 Einzelzimmer, Caféteria, Friseur, Wohngruppenraum, Therapieraum, Besprechungsraum, Verwaltung, Heimleitung, Dienstzimmer, Hauswirtschaftsräume, Küche, Lagerräume, Umkleideräume, begrünter Innenhof 1. Obergeschoss 32 Einzelzimmer, Wohngruppenräume, Balkon, Dienstzimmer, Verwaltung 2. Obergeschoss 32 Einzelzimmer, Wohngruppenraum, Dienstzimmer, Personalaufenthaltsraum, Balkon Untergeschoss Personalumkleideräume, sanitäre Anlagen, Pflegebad, Lagerräume, EDV-Räume, Heizungs- und Elektroraum. Gehweg Grenze Gelände geplant Ostansicht 11

12 Erdgeschoss N O S W Pflegeappartements Nr = Gemeinschaftsfläche Aufzug Aufzug Friseur Putzmittel Besprechung Therapie Pflegebad Foyer Windfang Empfang Verwaltung Heimleitung Dienstzimmer Wäsche Caféteria WC WC WC WC WC WC PuMi Kleinwäsche Wohngruppenraum Wäsche Flur Flur Flur Flur Abstellraum Abstellraum Treppe Abstellraum Küchenchef Trockenlager Kühlen Anlieferung Küche Spülküche Treppe 12

13 Beispiel Pflegeappartement Wohnfläche des Appartements: 23,61 m 2 Gesamtfläche: Wohnfläche + Gemeinschaftsflächen: ca. 45,2 m 2 W N S O Die Grundrisse sind nicht maßstäblich abgebildet. Die in den Grundrisszeichnungen vorgenommenen Möblierungen sind lediglich Betrachtungsbeispiele. 17,28 m 2 11 Bad 6,33 m 2 Südansicht Gelände geplant 13

14 1. Obergeschoss Pflegeappartements Nr = Gemeinschaftsfläche WC PDL Dienstzimmer Flur Flur Abst PuMi 28 Aufzug Abst Abst Treppe Treppe Wäsche Wohngruppenraum Wohngruppenraum Wäsche Balkon 37 Flur Flur 48 Abst Aufzug PuMi N W O 14 S

15 Beispiel Pflegeappartement Wohnfläche des Appartements: 21,09 m 2 Gesamtfläche: Wohnfläche + Gemeinschaftsflächen: ca. 45,2 m 2 W N S O 16,12 m 2 Bad 4,97 m 2 30 Die Grundrisse sind nicht maßstäblich abgebildet. Die in den Grundrisszeichnungen vorgenommenen Möblierungen sind lediglich Betrachtungsbeispiele. Nordansicht 15

16 2. Obergeschoss Pflegeappartements Nr = Gemeinschaftsfläche Aufenthalt Dienstzimmer WC Flur Flur Abst PuMi 60 Aufzug Abst Abst Treppe Treppe Wäsche Wohngruppenraum Wohngruppenraum Wäsche Balkon 69 Flur Flur 80 Abst Aufzug PuMi N W O 16 S

17 Beispiel Pflegeappartement Wohnfläche des Appartements: 21,10 m 2 Gesamtfläche: Wohnfläche + Gemeinschaftsflächen: ca. 45,2 m 2 W N S O 16,11 m 2 Bad 4,99 m 2 51 Die Grundrisse sind nicht maßstäblich abgebildet. Die in den Grundrisszeichnungen vorgenommenen Möblierungen sind lediglich Betrachtungsbeispiele. Untergeschoss Treppe Pflegebad = Gemeinschaftsfläche Lager Hausmeisterlager Putzmittelraum EDV Flur Aufzug Sanitär H Umkleide H Umkleide D Heizung Sanitär D 17

18 Betreiber CURATA Care Holding GmbH Die CURATA Gruppe ist spezialisiert auf die Übernahme und Sanierung bestehender Pflegeeinrichtungen sowie die Entwicklung und Inbetriebnahme von neuen Pflegeeinrichtungen. Die Pflege der CURATA Pflegeeinrichtungen orientiert sich an den Bedürfnissen ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Sie achtet die Würde und Individualität des Menschen und betrachtet ihn im Sinne der Ganzheitlichkeit als eine Einheit von Körper, Geist und Seele. Ziel der CURATA ist es, älteren pflegebedürftigen Menschen bei der Bewältigung ihrer aktuellen Lebenssituation Hilfe zu geben, damit sie auch weiterhin ein selbstbestimmtes, weitgehend selbstständiges und bedürfnisorientiertes Leben führen können. In ihren Pflegeeinrichtungen schafft sie individuelle und altersgerechte Wohnformen für Menschen mit unterschiedlichem, individuellem Pflege- und Betreuungsbedarf. Die Mitarbeiter identifizieren sich mit diesen Zielen und setzen sie mit fachlicher Kompetenz und sozialem Engagement um. Jeder einzelne Mitarbeiter trägt durch seine persönliche Leistung und sein Engagement zur Qualität der Gesamtleistung und zum Erreichen der Unternehmensziele bei. Die Pflege orientiert sich an den neuesten pflegewissenschaftlichen Erkenntnissen. Die CURATA stellt einen hohen Anspruch an die Qualität ihrer Arbeit und versucht, diesem Anspruch täglich erneut gerecht zu werden. Das Erreichte wird kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert. Dies wird insbesondere mit einrichtungsübergreifenden Qualitätszirkeln und regelmäßig stattfindenden Tagungen aller Einrichtungs- und Pflegedienstleitungen gefördert. Gründung: 2003 Geschäftsführende Gesellschafter: Michael Gordon, Matthias Gülich Prokuristen: Dr. Brigitte Fuest (Personal, Vertragswesen, Marketing) Barbara Flöder (operative Leitung) 16 Pflegeeinrichtungen in Deutschland (SGB XI und XII) Pflege- und Wohnplätze Mitarbeiter 18

19 Pflegekonzept Leitgedanken Die Intensität der Pflegebeziehung bestimmen alle am Pflegeprozess Beteiligten im Rahmen der persönlichen, institutionellen sowie gesetzlichen Bedingungen. Wir fühlen uns mitverantwortlich, eine Atmosphäre zu schaffen, die eine aktive Auseinandersetzung des Bewohners und dessen Angehörigen mit seiner Situation ermöglicht. Wir gewähren aufgrund unserer Professionalität in allen Bereichen pflegerische, praktische, soziale und gesundheitsfördernde Kompetenzen. Wir sehen uns als Partner im multidisziplinären Team mit unseren Kooperationspartnern und sichern die Bereitschaft zur Zusammenarbeit zu. CURATA Care Holding GmbH Zollhof Düsseldorf 19

20 Leitziele 1. Der Bewohner erlangt durch individuelle Pflege und soziale Betreuung die Befriedigung seiner physischen, emotionalen, geistigen, psychosozialen und rehabilitativen Bedürfnisse. 2. Der Bewohner erfährt eine optimale Unterstützung durch effektive Kommunikation, Kooperation und Koordination aller Berufsgruppen. 3. Der Bewohner profitiert von der regelmäßigen Bewertung der geplanten und erbrachten Pflege unter Einhaltung bestehender, anerkannter pflegewissenschaftlicher Erkenntnisse. 4. Der Bewohner erhält professionelle Pflege und Betreuung. Diese wird durch aktuelle Aus-, Fort- und Weiterbildung aller Mitarbeiter sichergestellt. 5. Der Bewohner zieht Nutzen aus einem Arbeitsklima, das die berufliche Motivation der Mitarbeiter fördert: Der Handlungs- und Entscheidungsspielraum ist so gestaltet, dass die Mitarbeiter in der Lage sind, ihr Verantwortungsbewusstsein, ihre persönlichen, fachlichen und kreativen Fähigkeiten sowie ihr Führungspotenzial einzubringen und zu erhöhen. 6. Der Bewohner profitiert von einer bedarfsgerechten, zeitgemäßen und funktionstüchtigen Ausstattung des Sachbedarfs und Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit und Effektivität. 7. Der Bewohner erlebt, dass zwischen seinen Angehörigen und der Einrichtung eine Kommunikation gepflegt wird, die Vertrauen schafft. 20

21 Standorte in Deutschland Kiel Bremen Syke Bassum Sudwalde Hamburg Visselhövede Hannover Schwerin Leinetal Abbensen Berlin Potsdam Bad Oeynhausen Magdeburg Köln Sitz der CURATA Care Holding Düsseldorf Wiesbaden Mainz Saarbrücken Leipzig Erfurt Nidda-Wallernhausen Frankfurt/Griesheim Bad Königshofen Eberbach Ochsenfurt Nürnberg Bad Rappenau Dresden Stuttgart Weilheim Maierhöfen München 21

22 Auszug aus dem abgeschlossenen Pachtvertrag vom Laufzeit Mit dem Kauf eines Pflegeappartements tritt jeder Erwerber in den abgeschlossenen Pachtvertrag über 20 Jahre mit zweimaliger Option der Verlängerung um jeweils fünf Jahre seitens des Pächters mit der CURATA Care Holding GmbH, Düsseldorf ein. Diese Gesellschaft ist Betreiberin des Küpper Carree mit 80 Pflegeplätzen sowie Gemeinschafts- und Funktionsräumen. Pachthöhe Der Pachtzins für das Pflegeheim beträgt insgesamt ,00 per anno. Der Pachtzins der einzelnen Pflegeappartements ist der Preisliste zu entnehmen. Sicherheitsleistung Der Pächter tritt zur Sicherung des Erwerbers der Pflegeappartements die monatlichen Forderungen aus dem Heimentgeltbestandteil Investitionskosten bis zur Höhe von 100 % des monatlichen Pachtzinses im Rahmen einer stillen Zession ab. Wertsicherung Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2007 = 100) gegenüber dem Stand am ersten Tag dieses Vertrages oder gegenüber dem Stand der letzten Pachtanpassung um 10 % oder mehr, erfolgt eine Anpassung der Pacht um jeweils 75 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Die Anpassung wird wirksam mit Beginn des auf den Eintritt der Anpassungsvoraussetzungen folgenden Monats. Nebenkosten Der Pächter trägt unter ausdrücklicher Freistellung des Verpächters die gesamten Betriebs- und Nebenkosten im Sinne des 2 nach der Betriebskostenverordnung in jeweils gültiger Fassung. Die Verträge mit den Ver- und Entsorgern werden direkt vom Pächter abgeschlossen. Eine Nebenkostenabrechnung entfällt somit. Schönheitsreparaturen Schönheits- und Wartungsreparaturen obliegen in jedem Fall dem Pächter. Einrichtungsgegenstände In dem Kaufpreis ist für die Pflegeappartements ein Inventarbudget von jeweils 6.500,00 einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer je Bewohnerbett enthalten. Die Einrichtungsgegenstände werden Eigentum des Erwerbers und werden im Rahmen des Pachtvertrages vom Betreiber gepachtet. Weitere Details entnehmen Sie bitte dem Pachtvertrag, der Bestandteil der Teilungserklärung/Bezugsurkunde ist. Instandhaltung Sämtliche Kosten für Dach und Fach und die konstruktiven Teile wie Außenmauern, Fassaden, tragende Innenwände, Verglasung und sonstige mechanische bewegliche Teile tragen die Verpächter. Außerdem tragen die Verpächter den Ersatz oder die Erneuerung von technischen Anlagen wie Aufzüge, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Kalt- und Warmwasseranlagen, wenn eine Reparatur wirtschaftlich nicht mehr zumutbar oder sinnvoll und daher ein vollständiger Austausch notwendig ist, jedoch erst ab einer Bagatellgrenze von 8.000,00 per anno. 22

23 Ihre Sorglos-Kapitalanlage 23

24 Vertragswerke Pachtvertrag Zwischen dem Verkäufer SachwertPflege GmbH, Weseler Straße 102 in Voerde und dem späteren Betreiber CURATA Care Holding GmbH, Zollhof 30, Düsseldorf ist ein Pachtvertrag geschlossen worden. Der Pachtvertrag regelt Punkte wie z. B. Pachthöhe, Pachtlaufzeit, Instandhaltungsregelung, Änderung der Pachthöhe und pachtfreie Zeit. Der Pachtvertrag geht vom Verkäufer auf die Eigentümergemeinschaft bzw. den Erwerber über. Kaufvertrag Der Erwerber und der Verkäufer schließen einen notariellen Kaufvertrag. Der Kaufvertrag regelt wesentliche Punkte zwischen dem Erwerber und dem Verkäufer wie z. B. Kaufpreishöhe, Zahlungszeitpunkt, Fertigstellungstermin. Neben den Inhalten im Kaufvertrag und der Teilungserklärung spielt die Bezugsurkunde als Informationsquelle eine besondere Rolle. In ihr sind beispielsweise der komplette Pachtvertrag, die Flächenberechnung, die Baubeschreibung, die Baugenehmigung und viele weitere Informationen zum Bauvorhaben zu finden. Heimvertrag Der Heimvertrag regelt das Verhältnis zwischen dem Betreiber und den Bewohnern. Der Vertrag beinhaltet u. a. die monatlichen Vergütungssätze, die der Bewohner an den Betreiber zahlt. Ebenso sind in dem Vertrag die Leistungen geregelt, die der Betreiber gegenüber dem Bewohner erbringt. Wesentliche Leistungsbestandteile sind: Pflege, Betreuung, Verpflegung, Regelung zur Unterkunft/Nutzung des Pflegezimmers und therapeutische Betreuung. Der Heimvertrag ist also weit mehr als nur ein reiner Mietvertrag. Verwaltervertrag Der Verkäufer schließt mit der Hausverwaltung einen Verwaltervertrag. Der Verwalter hat u. a. die Aufgabe, die Pacht des Betreibers entgegenzunehmen und diese an die einzelnen Erwerber weiterzuleiten. Zudem organisiert der Verwalter die Eigentümerversammlung. Der Verwaltervertrag geht von dem Verkäufer auf die zukünftige Eigentümergemeinschaft über. Käufervermittlung Der Immobilienmakler bzw. Vermittler informiert den Erwerber und begleitet ihn bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Immobilienmakler bzw. Vermittler erhält von dem Verkäufer eine Vermittlungsgebühr. Versorgungsvertrag Der Versorgungsvertrag wird zwischen dem Betreiber und den Pflegekassen geschlossen. Der Versorgungsvertrag ist die Basis für den Heimvertrag und wesentlicher Bestandteil der Wirtschaftlichkeit des Pflegeheimbetreibers. Generalübernehmervertrag Der Verkäufer beauftragt den Generalübernehmer mit der Erstellung des Pflegeheims. Dies beinhaltet u. a. die Planungsleistung, die Bauwerkserschaffung und die Inventarbeschaffung. Der Generalübernehmer agiert von der Planungsreife bis zur löffelfertigen Übergabe. Darüber hinaus betreut er das Objekt in der Gewährleistungszeit. 24

25 Generalübernehmer DH-PROJEKT Baubetreuungs- und Projektentwicklungsgesellschaft mbh Vertriebskoordination KB Servicewohnen koordiniert den Verkauf Verwalter RIVA AG Rheinische Immobilien, Verwaltung u. Anlagen Aktiengesellschaft Kölner Straße Lüdenscheid Generalübernehmervertrag zur Erstellung des Pflegeheims Verwaltervertrag geschlossener Verwaltervertrag geht auf Eigentümergemeinschaft über Rheinallee Duisburg Bauträger SachwertPflege GmbH Weseler Straße Voerde Kaufvertrag geschlossener Pachtvertrag geht auf Käufer über Pachtvertrag Erwerber Heimvertrag Betreiber CURATA Care Holding GmbH Zollhof Düsseldorf Versorgungsvertrag Bewohner Pflegekassen 25

26 Auszug Baubeschreibung Im Stadtteil Hiesfeld in Dinslaken ist der Neubau eines Seniorenpflegeheims mit 80 Betten in Einzelzimmern geplant. Bei dem Baugrundstück handelt es sich um ein Eckgrundstück in einer ruhigen Wohnstraße (Küpperstraße/Ecke Siegfriedstraße). Der Haupteingang des Gebäudes liegt an der Küpperstraße, wohingegen die Stellplätze und die Anlieferung von der Siegfriedstraße zu erreichen sind. Rund um das Gebäude ist eine Grünfläche geplant, in welcher ein kleiner Weg und Parkbänke zum Spazierengehen und In-der-Sonne-Sitzen einladen. An der Südwestecke des Gebäudes ist eine schöne Sonnenterrasse angeordnet. Bei dem geplanten Neubau handelt es sich um ein dreigeschossiges Gebäude mit Flachdach und Teilunterkellerung im vorderen Bereich. Der Grundriss mit nahezu quadratischen Außenabmessungen wird im Bereich des Haupteinganges und rückwärtig durch zurückversetzte Gebäudeteile unterbrochen. Im Inneren des flächigen Baukörpers ist ein großer Innenhof vorgesehen, welcher mit Wegen und Bänken ebenfalls zum Verweilen einlädt. Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über zwei Treppenräume sowie zwei Aufzüge. Bei den Aufzugsanlagen handelt es sich um einen Tragenaufzug (1 600 kg) sowie einen auch für Rollstuhlfahrer nutzbaren Personenaufzug (630 kg). Beide Aufzüge sind als Seilaufzüge geplant. Das Kellergeschoss wird über den großen Aufzug sowie eine Kellertreppe erschlossen. Das Gebäude wird in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken errichtet. Die Außenwände erhalten ein Wärmedämmverbundsystem gemäß Energiebedarfsausweis mit Polystyrol- Hartschaumplatten sowie mineralischen Dämmplatten im Bereich von Brandwänden. Die Fenster- und Fenstertüren der Wohn- und Funktionsbereiche sind Kunststoffelemente mit Isolierverglasung gemäß Energiebedarfsausweis, zwischen den Himmelsrichtungen West und Ost mit zusätzlicher Sonnenschutzverglasung Rahmenfarbe weiß, Schallschutz gem. Schallschutznachweis und verdeckt liegenden Dreh-Kipp-Beschlägen. Nichttragende Innenwände werden zum Teil als Mauerwerkswände und zum Teil als Metallständerwände hergestellt. Das oberste Flachdach wird als Holzbalkenkonstruktion ausgebildet. Die Wärmeerzeugung für das Objekt erfolgt über eine Fernwärmekompaktstation. 26

27 In den einzelnen Geschossen sind folgende Nutzungen vorgesehen: Kellergeschoss: Heizung, Technikräume, Personalumkleideräume, Pflegebad Erdgeschoss: Foyer, Verwaltung, Cafeteria, Küche und Wäscherei, 16 Pflegezimmer als Einzelzimmer, Wohngruppenraum, Dienstzimmer und Nebenräume 1. Obergeschoss: 32 Pflegezimmer (Einzelzimmer), Wohngruppenräume, Dienstzimmer und Nebenräume 2. Obergeschoss: 32 Pflegezimmer (Einzelzimmer), Wohngruppenraum, Dienstzimmer und Nebenräume, Balkon Bei den Pflegebereichen handelt es sich gemäß Nr. 2.2 Betreuungsrichtlinie um Wohn-Pflege-Bereiche, d. h. baulich abgeschlossene Bereiche mit notwendigem Flur. Stand: April 2015 Änderungen aufgrund baubehördlicher Auflagen und statischer Berechnungen bleiben vorbehalten. 27

28 Renditeberechnung Wie berechnet sich der Kaufpreis? Kosten für den Grundstücksanteil + Anteilige Gebäudeherstellungskosten + Anteilige Anschaffungskosten der Einrichtung und Ausstattung + Außenfläche = Kaufpreis Wie berechnet sich die tatsächliche Fläche? Anteilige gemeinschaftliche Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche (z. B. Cafeteria, Therapieräume, Aufenthaltsräume, Pflegebad, Grünanlagen, Parkplätze) + Fläche des Pflegeappartements (Sondereigentumseinheit) = Gesamtfläche Jahresnettopacht 6.412,50 Kaufpreis , = anfängliche Bruttorendite (5, %) Die Bruttorendite wird aus dem Kaufpreis und den prognostizierten Pachteinnahmen ermittelt. Die Nettorendite kann variieren, da diese neben dem Kaufpreis und den prognostizierten Pachteinnahmen die zusätzlich anfallenden Erwerbsnebenkosten sowie die monatlich zu entrichtende Verwaltungsgebühr und etwaige Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt. 28

29 Beispielhafte Rentabilitätsberechnung für den Erwerb eines Pflegeappartements Kaufpreis Pflegeappartement ,00 Einrichtungskosten im Kaufpreis enthalten (6.500,00 ) ,00 Grunderwerbsteuer ohne Einrichtungsgegenstände 6,50 % 7.897,50 Notar- und Gerichtskosten ca. 2,00 % 2.560,00 Gesamtkosten ,50 abzügl. 20 % Eigenkapital auf die Gesamtkosten ,50 Finanzierungsbedarf ,00 jährliche Pachteinnahmen 5, % auf den Kaufpreis z. B. Zinsaufwand pro Jahr auf Finanzierungsbedarf (10 Jahre fest, 100 % Auszahlung; Stand April 2015) 5, % 6.412,50 2,00 % 2.215,32 Kaufpreis Pflegeappartement ,00 zuzügl. anteilige Grunderwerbssteuer und Notar- und Gerichtskosten 9.820,00 abzügl. ca. Grundstückswert 7.500,00 abzügl. Einrichtung 6.500,00 Berechnungswert der AfA ,00 AfA 2 % des Berechnungswertes 2.476,40 AfA für Einrichtung 10 % 650,00 Verwalterhonorar p. a. 144,00 zu versteuernder Gewinn aus Verpachtung 926,78 35 % Steueraufwand auf zu versteuernden Gewinn (beispielhaft) 35 % 324,37 Liquiditätsbetrachtung jährliche Pachteinnahme 6.412,50 abzügl. 35 % Steueraufwand aus V. u. V. (beispielhaft) abzügl. Zins und Tilgung p. a., 2 % Zinsen, 2 % Tilgung 35 % 324,37 4,00 % 4.430,64 abzügl. Verwalterhonorar p.a. 144,00 abzügl. Instandsetzungsrücklage - voraussichtlich 170,00 Überschuss pro Jahr 1.343,49 zuzügl. anfängliche jährliche Vermögensbildung durch die Tilgung 2 % 2.215,32 Unberücksichtigt bleibt die Außencourtage, die von dem Berater/Vermittler vereinnahmt wird. Die sich daraus ergebende steuerliche Auswirkung kann somit eine Beeinflussung der Rentabilitätsberechnung auslösen. Die KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG in Melle hat die oben aufgeführten Angaben zum Kaufpreis, zur Pachteinnahme, zur Reparaturrücklage und zu den Verwalterkosten von dem Bauträger, der SachwertPflege GmbH, und dem Verwalter übernommen und haftet nicht für die Richtigkeit dieser Angaben. Gleichzeitig ist diese unverbindliche Rentabilitätsberechnung keine steuerliche Beratung. Es ist empfehlenswert, sich mit dem eigenen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer in Verbindung zu setzen. Stand: April

30 Ein Immobilienerwerb beinhaltet nicht nur Vorteile und Chancen, sondern auch Risiken, die wir Ihnen nachfolgend erläutern möchten: Fertigstellung Dem Erwerber können finanzielle Schäden entstehen, wenn der Bauträger während der Errichtungszeit insolvent wird. Erschließungskosten Dem Erwerber können nach der Fertigstellung Folgekosten entstehen, wenn z. B. die Kommune Umlagen aufgrund von Straßenerneuerungen erhebt. Baumängel Dem Erwerber können Kosten durch Baumängel entstehen, die nicht im Rahmen der Gewährleistung beseitigt werden. Pachteinnahmen Es besteht das Risiko, dass der Pächter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder ausfällt. Bei einer Neuverpachtung könnten niedrigere Pachten erzielt werden. Gesetzesvorgaben Neue oder geänderte Gesetze können die Wirtschaftlichkeit des Betriebs und ggf. den Pachtzins beeinflussen. Nutzungsänderung Bei einer Änderung der Nutzung (z. B. Umbau zu Wohnungen) hat der Eigentümer eine Mitwirkungspflicht. Für eventuelle Umbaumaßnahmen können zusätzliche Kosten entstehen. Instandhaltungsrücklage Der Erwerber könnte zusätzliche finanzielle Mittel aufbringen müssen, wenn der Instandhaltungsaufwand höher ausfallen sollte, als Rücklagen angesammelt wurden. Wiederverkauf Unter Umständen kann der beim Kauf eingesetzte Erwerbsaufwand bei einer Veräußerung nicht erzielt werden. Ein Wertverlust der Immobilie kann nicht ausgeschlossen werden. Steuergesetzgebung Die Steuergesetzgebung kann sich ändern. Sonstige Risiken Es können Kosten durch Brand, Naturkatastrophen oder Krieg entstehen. Belegungsrisiko Die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung hängt in starkem Maße von der Auslastung der Einrichtung ab. Internationale Finanz- und Wirtschaftskrise Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das nationale Wirtschaftssystem von der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise erfasst wird und dies Auswirkungen auf den Vertragsgegenstand hat. Persönliche Ankaufsfinanzierung Zahlungsverpflichtungen aus Zinsen und Tilgungen bestehen unabhängig von den Wert- und Ertragsentwicklungen des Objektes. 30

31 Elf gute Gründe für Ihre Investition Anfängliche jährliche Bruttorendite 5, % Jeden Monat fließt die Pacht, auch wenn Ihr Pflegeappartement kurzzeitig nicht vermietet ist. 01 Pachtvertrag mit der CURATA Care Holding GmbH über 20 Jahre Mit der CURATA Care Holding GmbH haben Sie 02 einen erfahrenen Betreiber von Seniorenimmobilien an Ihrer Seite. Der 20-jährige Pachtvertrag Jahre Verlängerungsoption bietet Ihnen eine optimale Sicherheit. 03 werden, wenn sich der Verbraucher-Index des Inflationsschutz durch indexierte Pachtvereinbarung Die Anpassung der Pacht kann dann verlangt Statistischen Bundesamtes um zehn oder mehr Prozent ändert Geprüfter Standort Standortanalyse vom Steuern sparen Das Gebäude wird mit 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben, das Mobiliar mit 10 % auf 10 Jahre. Stand: Januar 2015 Konjunkturunabhängig wachsender Markt Der Bedarf an modernen Pflegeplätzen kann schon heute nicht mehr gedeckt werden. Die Wartelisten sind lang. Die Nachfrage wird durch 06 steigende Lebenserwartung der Menschen in Zukunft weiter zunehmen. 07 Bevorzugtes Belegungsrecht Investoren und nächste Familienangehörige haben in der Anlage Küpper Carree in Hiesfeld und den weiteren Pflegeheimen der CURATA Care Holding GmbH laut gültigem Heimvertrag ein bevorzugtes Belegungsrecht. Sorglos-Immobilie Die Vermietung, die gesamten Betriebs- und Nebenkosten sowie alle wiederkehrenden öffentlichen Lasten für den Pachtgegenstand trägt der 08 Pächter. Der Verwalter, die RIVA AG Rheinische Immobilien, Verwaltung u. Anlagen AG, Duisburg kümmert sich um die übrigen Belange der Eigentümer. Geringe monatliche Nebenkosten Die Eigentümer bezahlen eine monatliche Verwaltungsgebühr von 12,00 inkl. MwSt. pro Einheit und eine geringe Reparaturrücklage bezogen 09 in der ersten Eigentümerversammlung festgelegt. 10 auf ihre Miteigentumsanteile. Dieser Betrag wird Grundbucheintragung Ihr Pflegeappartement wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz jeweils mit einem eigenen Grundbuchblatt im Grundbuch gesichert. Somit kann jeder Eigentümer seine Einheit freihändig verkaufen, verschenken und vererben. Moderne Baumaterialien und hochwertige Ausstattung 11 Die Pflegeappartements werden nach den neuesten Erkenntnissen der Seniorenpflege gebaut und eingerichtet (kein Bauwerk nach KfW 70). 31

32 Bauträger Die SachwertPflege GmbH stellt sich vor Die SachwertPflege GmbH mit Sitz in Voerde ist ein Zusammenschluss der Striebing & Kramp Bauträgergesellschaft mbh und der KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG. Wir stellen uns dem demografischen Wandel und projektieren gemeinsam entsprechende Wohnkonzepte für Senioren. Als Bauträger arbeiten wir mit erfahrenen Architekten, Statikern und Handwerkern und gegebenenfalls Generalunternehmern/Generalübernehmern zusammen. Wie in der Vergangenheit mehrfach erfolgreich durchgeführt, werden die Pflegeheime nach dem Wohnungsteileigentumsgesetz geteilt und an Kapitalanleger veräußert. Die SachwertPflege GmbH prüft alle Grundstücke, die für die Erstellung von Seniorenimmobilien geeignet sind. Wir werden die Wirtschaftlichkeit nach durchzuführender Marktanalyse prüfen, um sie anschließend bonitätsstarken Betreibern vorzustellen. Die Immobilien werden grundsätzlich löffelfertig erstellt und über unsere vertragsmäßig angebundenen Großvertriebe als inflationsgeschützte Kapitalanlage angeboten. Weseler Straße Voerde

33 Striebing & Kramp Bauträgergesellschaft mbh Die Striebing & Kramp Bauträgergesellschaft ist seit 2009 in ganz Nordrhein-Westfalen tätig. In unserer langjährigen Erfahrung als Bauträger hat sich stets aufs Neue gezeigt, dass Innovationsfreude in Kombination mit hochwertiger Arbeit mit modernem Material und neuesten Techniken der Grundstein für bleibende Bauqualität ist. Die große Zahl der erfolgreich umgesetzten Projekte ist der beste Beweis dafür. Den vielfältigen Wünschen unserer Kunden werden wir mit einem umfassenden Angebot gerecht. Zu unserem Portfolio gehören daher Wohngebäude für einzelne und mehrere Haushalte. Ein weiteres Standbein ist die Projektierung von Seniorenimmobilien, welche wir bundesweit durchführen. Eine solide und tragfähige Konzeptionierung, die Suche und Analyse geeigneter Standorte, das Einbinden bonitätsstarker Betreiber sowie die löffelfertige Herstellung der Immobilie sind die Leistungen, die wir bei der Projektierung von Seniorenimmobilien kompetent erbringen. Bei der Umsetzung unserer Bauprojekte arbeiten wir ausschließlich mit erfahrenen Architekten, Statikern und Spezialisten aus dem Handwerk zusammen. Weseler Straße Voerde KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG Die KB Servicewohnen ist die Nachfolgegesellschaft der 1993 gegründeten Projekt Management Gruppe der LBS-Immobilien GmbH Hannover. Unser Hauptaugenmerk liegt auf der Entwicklung, der Konzeption und dem Vertrieb von innovativen Servicewohnanlagen, die wir in Zusammenarbeit mit der Kolfhaus + Beele Grundstücks- und Verwaltungsgesellschaft mbh seit dem Jahr 2000 vorrangig in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein realisieren. Als weiteres Vertriebsprodukt wurde 2009 ein Konzept zum Verkauf von Altenpflegeheimen nach dem Wohnungseigentumsgesetz entwickelt. Die KBS und ihre Kooperationspartner haben dieses Konzept mit insgesamt 466 Wohnungseinheiten innerhalb von 42 Monaten erfolgreich am Immobilienmarkt in Haan, Dabringhausen, Rommerskirchen und Solingen umgesetzt. Norbert Dreyer, Geschäftsführer Mühlenstraße Melle info@kb-servicewohnen.de 33

34 34 Notizen

35 Impressum/Haftungsausschluss Herausgeber / Verantwortlicher Bauträger KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG Ansprechpartner: Norbert Dreyer Mühlenstraße Melle info@kb-servicewohnen.de SachwertPflege GmbH Weseler Straße Voerde Konzept und Design Alle Rechte vorbehalten Nach dem Urheberrecht ist die Vervielfältigung und Weitergabe des vorliegenden Prospektes nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Prospektherausgebers gestattet. Prospektherausgeber ist die KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG. Haftungsausschluss Sämtliche Angaben in dieser Broschüre dienen lediglich einer Vorabinformation und stellen den vorläufigen Planungsstand 04/2015 zum Zeitpunkt der Druckfertigstellung dieser Broschüre dar. Änderungen bleiben daher vorbehalten, insbesondere auch im Hinblick auf die Inhalte der Baubeschreibung, Grundrisse, Größen- und Preisangaben sowie die mit Grundrissplänen, Detailzeichnungen und der Projektübersicht verbundenen Angaben. Diese Broschüre stellt ausdrücklich kein Vertragsangebot dar. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen. Alle Angaben und Berechnungen im Prospekt einschließlich der beigefügten Listen oder eventuellen Berechnungen wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt. Änderungen sind zwar nicht vorgesehen, können aber u. a. aufgrund behördlicher Auflagen oder technisch bedingter Forderungen eintreten, ggf. auch die Nettowohnfläche betreffen. Eine Haftung der KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG ist ausgeschlossen. Stand: April 2015 Sigrid Heyl & Pia Hopp GbR Heyl2Hopp Marketing Schöttmannshof 10 a Dinslaken Bildquellen AKaiser/shutterstock.com Jack Frog/shutterstock.com Marko Tomicic/shutterstock.com Lars Hallstrom/shutterstock.com Ruslan Guzov/shutterstock.com Betreiber, Seiten 18-21: CURATA Care Holding GmbH Dinslaken: Heyl2Hopp 35

36 Vertrieb