Maximierung Verkaufserlös versus Sicherung kommunaler Immobilienwerte

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1 Maximierung Verkaufserlös versus Sicherung kommunaler Immobilienwerte Konferenz Kommunales Infrastruktur-Management Marc Gorter, Birgit Christmann, Sylke Balzer 14. Mai 2009, Berlin 1

2 Privatisierung Südbrandenburger Nahverkehr 2008 Die kombinierte Vergabe - Vertragsbeziehungen (Auszug) Landkreis OSL Aufgabenträger + Eigentümer Beteiligungskaufvertrag 100% Anteile des LK gehen an Erwerber SBN Verkehrsunternehmen Strategischer Partner/ Erwerber VG OSL Kommunales Regieunternehmen Verkehrsvertrag LK mittels VG OSL mit SBN und strateg. Partner (Erwerber); Vertrag : Festverkehr 2,1 Mio km p.a., plus Bedarfsverkehr 2

3 Wesentliche Ergebnisse Privatisierung SBN Ziele und Ergebnisse Ziele Landkreis Verkehrsangebot sichern Ergebnisse Vorgaben zu Umfang und Qualität eingehalten, sogar Angebotsverbesserungen (Vertaktung, mehr Fahrten, mehr Niederflur) Kosten sparen Verkehrsangebot: LK spart 10 Mio. > 1 Mio jährlich Befreiung LK von Risiken Perspektive SBN Sozialverträglichkeit Verkehrsvertrag bis 2017 im LK OSL; Zukunftsperspektiven auch außerhalb Region; Nutzung von Synergien Zusage für alle Beschäftigte bis 2017, zusätzlich Dauerarbeitsverhältnisse für 6 befristete AN & 2 Azubis; Zusage Tarifvorgaben; Erhalt der Standorte 3

4 Gegenstand der Vergabe Frage vor Vergabe: Was will ich veräußern? Was / wie viel? Anteile am kommunalen Verkehrsunternehmen? Eigentum des kommunalen Verkehrsunternehmen? Grundstücke Gebäude Fahrzeuge Verkehrsinfrastruktur Haltestellen etc. 4

5 Übertragung kommunalen Eigentums (Immobilien) Stellgrößen und Kosten-Nutzen-Abwägung Was kann der Erwerber damit anfangen? Was könnte die Kommune damit anfangen? Welche steuerlichen und buchhalterischen Effekte bestehen? Welcher Wert würde am Markt erzielt? Was / wie viel? Grundstücke Welche Organisationsstruktur sind in dem Konzern Kommune gegeben? Welche Risiken bestehen und/oder werden vom Bieter gesehen? Gebäude In der Langfristperspektive: Welche Auswirkung auf das Ergebnis der nächsten Ausschreibung werden angenommen?!! Risiko soll der zugewiesen bekommen, der es am besten beherrschen kann Kommunale Kredite sind billiger als private Finanzierungen 5

6 Was wirkt auf das Angebot (Belastung Kommune)? Kaufpreis wird auf die jährlichen Vertragszahlungen aufgeschlagen Kaufpreis Wertgerecht Preise Verkehrsleistung Periode Was ist das Unternehmen dem Erwerber wert? Verträge/Geschäft Strategischer Wert Immobilien Fahrzeuge Personal ggf. durch Vorgabe erzwungen Altlasten Personalzusagen Fördermittel Zukunftsgeschäft 6

7 Finanzieller Effekt Wechselwirkung Kaufpreis und Preis für Verkehrsleistung Periode 0 Periode 1 Periode 2 Periode 3 Periode 4 Periode 5 Periode 6 Periode 7 Periode 8 Mio. Preise Verkehrsleistung Kaufpreis Jahre Hauptangebot: Kaufpreis - Vorgabe Nebenangebot: Kaufpreis - Minimum > Hauptangebot mit hohem Kaufpreis ca. ein Viertel teurer 7

8 Fazit Optimale Zuordnung von Werten & Risiken Ein hoher Kaufpreis für das Unternehmen und seine Werte (Immobilien, Fahrzeuge) ist kein Selbstzweck. Im Vordergrund steht die Gesamtbelastung für den Landkreis. Das Vergabeverfahren soll so gestaltet sein, dass je nach Kosten- und Nutzeneinschätzung die Unternehmenswerte, Chancen sowie Risiken optimal zugeordnet werden Falsch zugeordnete Risiken treiben den privaten Finanzierungsbedarf hoch (kommunale Kredite sind billiger, gerade jetzt!) Unsicherheiten bzgl. Bietereinschätzungen sollten wenn vergaberechtlich zulässig - im Vergabeverfahren ausgeräumt werden bzw. sichtbar gemacht werden (z.b. durch Optionen, in Verhandlungen) 8

9 Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit!? Fragen & Diskussion! 9

10 Kontakt Marc Gorter, Birgit Christmann, Sylke Balzer KCW GmbH Büro Berlin Charlottenstraße 65 D Berlin Fon: +49 (0) 30/ Fax: +49 (0) 30/ Mail: Web: 10