Gewerbeflächenkonzepte Instrumente für eine strategische Flächensicherung

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1 Gewerbeflächenkonzepte Instrumente für eine strategische Flächensicherung Foto: PirAnja314 (flickr.com) Daniel Zwicker-Schwarm 15. IHK-Symposium Wirtschaftsförderung für Kommunen München, 25. Juni 2013

2 2 Deutsches Institut für Urbanistik Gemeinnütziges Forschungs- und Fortbildungsinstitut der deutschen Städte Ziel: Unterstützung Kommunalverwaltung und -politik Arbeitsformen: angewandte Forschung Fortbildung Informationsdienste und Publikationen Gründung: 1973 auf Initiative des Deutschen Städtetages. Seit 2008 Rechtsform der gemeinnützigen GmbH. Ca. 100 Mitarbeiter/innen aus allen kommunalrelevanten Disziplinen. Finanzierung: Ca. 100 Zuwenderstädte, Land Berlin, Bund, eigene Einnahmen (rund 50%).

3 3 Agenda Herausforderungen der Gewerbeflächenentwicklung Was sind Gewerbeflächenkonzepte? Bausteine: Flächenbedarf Flächenangebot Maßnahmen Vom Konzept zur Umsetzung Fazit

4 4 Stellenwert Gewerbeflächenentwicklung Vermittlung von Gewerbe- und Industrieflächen 82 Entwicklung von Gewerbe- und Industrieflächen Vermittlung u. Entwicklung Industrie- u. Gewerbeflächen Standortmarketing Einzelhandelsentwicklung Fachkräftemangel Clusterpolitik Verbesserung wirtschaftsnaher Infrastruktur % aller Antwortenden Technologie- und Innovationsförderung 20 Lokale Arbeitsmarkt- und Beschäftigungspolitik 18 Stadtmarketing 15 Wissensgesellschaft; Kultur- und Kreativwirtschaft 7 Fördermittelberatung 7 Lokale Ökonomie 5 Sonstiges 4 Tourismusförderung 3 Nachhaltiges Wirtschaften (z.b. Ökoprofit) 3 PPP-Infrastrukturprojekte 2 Regionalmarketing/Regionalmanagement 2 Corporate Social Responsibility 1 Migrantenökonomie 1 Unternehmensnachfolge Quelle: Difu-Umfrage: Kommunale Wirtschaftsförderung 2012

5 5 Herausforderungen der Gewerbeflächenentwicklung Mismatch Angebot/ Nachfrage Nutzungskonflikte, Preiskonkurrenzen Energiewende Klimaschutz -anpassung Imageprobleme Strukturwandel (ökonomisch, technologisch, gesellschaftlich) Nachhaltigkeit knappe Kassen Balance Außen- u. Innenentwicklung Unternutzungen, Brachen Infrastruktur defizite Fotos: Spath + Nagel, Wikipedia, IfSR Hochschule Nürtingen-Geislingen

6 6 Was sind Gewerbeflächenkonzepte? Information Flächenbedarfe? Flächenpotenzial? Monitoring/ Controlling z.b. Gewerbeflächenkataster Gewerbeflächenmanagement: zeit- und nachfragegerechte Bereitstellung von Gewerbeflächen Strategieentwicklung Gewerbegebiete/ Schlüsselgrundstücke Übergeordnete Maßnahmen Umsetzung Liegenschaftspolitik Planung Flächenaufbereitung Vermarktung

7 7 Was sind Gewerbeflächenkonzepte? Information Flächenbedarfe? Flächenpotenzial? Monitoring/ Controlling z.b. Gewerbeflächenkataster Gewerbeflächen -konzepte Strategieentwicklung Gewerbegebiete/ Schlüsselgrundstücke Übergeordnete Maßnahmen Umsetzung Liegenschaftspolitik Planung Flächenaufbereitung Vermarktung

8 8 Entstehung von Gewerbeflächenbedarf Auslöser der Gewerbeflächennachfrage Auslöser der Gewerbeflächenfreisetzung Neugründung Wachstum Komparative Standortvorteile oder -nachteile, strategische Standortentscheidung Schrumpfung Aufgabe eines Unternehmens / einer Betriebsstätte Neuansiedlung/- errichtung eines Unternehmens / einer Betriebsstätte Erweiterung am Standort Verlagerung eines Unternehmens / einer Betriebsstätte Verkleinerung am Standort Aufgabe eines Standortes zusätzliche Gewerbeflächennachfrage minus Wiedernutzbare Flächen = zusätzliches Gewerbeflächenangebot ist gleich Gewerbeflächenbedarf Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

9 9 Bedarfsprognose Fortschreibung bisheriger Trends am Immobilienmarkt Datengrundlagen z.b.: eigene Marktbeobachtung Kaufpreissammlungen d. Gutachterausschüsse Bautätigkeitsstatistik Immobilienmarktberichte Prognosen zukünftiger Nachfragebzw. Bedarfsanlässe Berechnungsmodell Gewerbe- und Industrieflächenprognose (GIFPRO), Elemente: Beschäftigtenprognose Häufigkeiten Neuansiedlungen und Verlagerungen Flächenkennziffern

10 Gruppierung von Unternehmen nach Eigenschaften und Standortanforderungen (Beispiel Potsdam) (näherungsweise) Berücksichtigung der Betriebsprozesse und Standortanforderungen Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen ( )

11 Definition von Standorttypen (Beispiel Potsdam) Gruppierung von Gewerbegebieten hinsichtlich geeigneter Nutzungen (z.b. Störintensität, städtebauliche Qualitäten, Verkehrsanbindung, Flächenzuschnitte) ( ) Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

12 Berechnungsbeispiel Potsdam: Beschäftigtenprognose und Flächenbedarf Zusätzliche Gewerbeflächen beanspruchende Beschäftigte 2020 Flächenkennzi ffer (qm pro Beschäftigte) Zusätzlicher Flächenbedarf (in ha) Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe ,5 Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe ,1 Baugewerbe ,7 Logistik, Lagerhaltung ,0 Forschung, Entwicklung, Medien ,0 Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel, KfZ-Handel ,3 Wirtschaftsnahe Dienstleistungen ,7 Sonstige Dienstleistungen ,0 Gesamt ,4 Quelle: Eigene Berechnungen; geschätzte Flächenkennziffern u.a. nach ILS 1981, ILS 2002, S. 33 ff.; Bonny 2002, S. 31 ff.; Kihm/Wrede 2002; RWI 2005, S. 49 f. Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

13 Berechnungsbeispiel Potsdam: Standortspezifischer Flächenbedarf Zusätzlicher Flächenbedarf Wiedernutzbare Flächen Effektiver Flächenneubedarf Angaben in ha Einfaches Gewerbegebiet, Logistikstandort 9,3 15,4-6,1 Höherwertiges Gewerbegebiet, Gewerbepark 45,2 9,8 35,4 Standort mit besonderer Eignung für produzierendes Handwerk 1,8 1,5 0,3 Wissenschafts-, Technologiestandort (auch Medien) 11,1 1,5 9,6 Gesamt 67,4 28,1 39,3 Eigene Annahmen und Berechnungen (TBS-GIFPRO-Modell); Abweichungen durch Rundungsfehler Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

14 Erhebung Flächenpotenzial: Flächensteckbriefe D e u t s c h e s I n s t i t u t f ü r U r b a n i s t i k

15 Bilanz Flächenpotenzial nach Planungsziel (B-Plan bzw. FNP) und Aktivierbarkeit (Beispiel Potsdam) (274 ha) Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

16 Maßnahmen: Übersichtskarte Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

17 Maßnahmen: Ausschnitt Übersichtskarte Entwicklungsziele: Prüfung eines Ergänzungsstandortes für die Medienstadt Aufbereitung/ Vermarktung von Flächenreserven für sonstiges Gewerbe Schaffung von Angeboten für Handwerksbetriebe Stand 1/2010 Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

18 Übergeordnete Handlungsfelder (Beispiel Potsdam) 6. Projektbezogene Verwaltungskooperation organisieren 2. Sicherung / Entwicklung gewerblicher Bauflächen 1. Aktive Liegenschaftspolitik 5. Flächenbezogene Information und Kommunikation verbessern 4. Unterstützung von Projektentwicklungen 3. Neuordnung, Profilierung, Aufwertung räumlicher Schwerpunktbereiche Quelle: Difu-Impulse 4/2010: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen

19 19 Was sind Gewerbeflächenkonzepte? Information Flächenbedarfe? Flächenpotenzial? Monitoring/ Controlling z.b. Gewerbeflächenkataster Gewerbeflächen -konzepte Strategieentwicklung Gewerbegebiete/ Schlüsselgrundstücke Übergeordnete Maßnahmen Umsetzung Liegenschaftspolitik Planung Flächenaufbereitung Vermarktung

20 20 Vom Konzept zur Umsetzung Möglichkeiten: Bereits bei Erarbeitung Verwaltung und Wirtschaft einbeziehen (z.b. Lenkungskreis, Workshops) sichert Know-how und Akzeptanz; Öffentlichkeitsarbeit Diskussion/Beschlussfassung im Gemeinderat Übernahme/Aktualisierung Flächeninformationen im Tagesgeschäft Eigentümeransprache/Beratung Schlüsselgrundstücke Qualifizierung von zentralen Gebieten/Gebietsmanagement/ Unternehmensnetzwerke Berichterstattung/Fortschreibung ( )

21 21 Fazit Gewerbeflächenkonzepte Kommunen müssen in einem schwierigen Umfeld (z.b. Strukturwandel, Nachhaltigkeit, knappe Kassen) ein breites Spektrum an Standorten bereit stellen Gewerbeflächenkonzepte sind ein Instrument, um Politik, Verwaltung und (Immobilien-) Wirtschaft mit den notwendigen Informationen zu Flächenbedarfen, -angebot zur Verfügung zu stellen und benennen Strategien und Maßnahmen für bestehende Standorte, neue Standorte und die Gewerbeflächenentwicklung insgesamt Die Verknüpfung mit anderen Fachkonzepten und der regionalen Ebene sollte berücksichtigt werden Detaillierungsgrad und Aufwand sind skalierbar!

22 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Daniel Zwicker-Schwarm Deutsches Institut für Urbanistik Arbeitsbereich Wirtschaft und Finanzen Tel. 030/ Veröffentlichung zum Thema: Stadtentwicklungskonzepte für Gewerbeflächen (=Difu-Impulse Bd. 4/2010)