GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG IN MITTELFRANKEN

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1 GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG IN MITTELFRANKEN QUELLE: GEORG CONSULTING (2018). INFORMATIONEN ZUM GEWERBEFLÄCHENKONGRESS 28 JUNI 2018, NÜRNBERG

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 HINTERGRUND BEDEUTUNG VON GEWERBEFLÄCHEN FÜR DEN WIRTSCHAFTSSTANDORT MITTELFRANKEN TRENDS DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE PROBLEME DER GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG IN MITTELFRANKEN MÖGLICHE LÖSUNGSANSÄTZE (THESEN)

3 1 HINTERGRUND Im IHK-Bezirk Mittelfranken leben rund 1,72 Millionen Menschen und es gibt rund Beschäftigte. Die Region ist ein wirtschaftsstarker Industriestandort mit rund Unternehmen des Produzierenden Gewerbes und ca Unternehmen im Bereich Verkehr und Lagerei. Rund ein Drittel des Bruttoinlandsprodukts wird durch das Produzierende Gewerbe erwirtschaftet. Für die Fortentwicklung des Wirtschafts-, Industrie- und Logistikstandortes Mittelfranken ist daher ein ausreichendes quantitatives und qualitatives Gewerbeflächenangebot ein zentraler Standortfaktor. Im Rahmen des Gewerbeflächenkongresses werden daher die aktuellen Probleme der Gewerbeflächenentwicklung in Mittelfranken sowie entsprechende Lösungsansätze erörtert und diskutiert. Die vorliegende Information stellt Fakten zum regionalen Wirtschaftsstandort, Daten zur regionalen Gewerbeflächennachfrage und Thesen für die zukünftige Flächenpolitik und Flächenentwicklung vor. Die Ergebnisse des Gewerbeflächenkongresses fließen in eine gutachterliche Stellungnahme zur Gewerbeflächenthematik ein, die die IHK Mittelfranken beim Beratungsinstitut Georg Consulting (Hamburg) in Auftrag gegeben hat. Im Rahmen der gutachterlichen Stellungnahme sollen die Entwicklungstrends der Gewerbeflächennachfrage und Gestaltungsoptionen für die Gewerbeflächenentwicklung aufgezeigt werden. Basierend hierauf wird nach dem Gewerbeflächenkongress ein Handlungsrahmen mit Leitlinien und Eckpunkten für eine bedarfs- und zukunftsgerechte Gewerbeflächenversorgung aus Sicht der IHK Mittelfranken erarbeitet. Die gutachterliche Stellungnahme soll dazu beitragen, den regionalen Wirtschafts- und Unternehmensstandort Mittelfranken zu stärken und fortzuentwickeln. 3

4 Stadt Schwabach Stadt Ansbach LK Fürth LK Neustadt a.d.aisch-bad Windsh. LK Weißenburg-Gunzenhausen Stadt Fürth LK Roth LK Nürnberger Land LK Erlangen-Höchstadt Stadt Erlangen LK Ansbach Stadt Nürnberg GEWERBEFLÄCHENKONGRESS MITTELFRANKEN 2 BEDEUTUNG VON GEWERBEFLÄCHEN FÜR DEN WIRTSCHAFTSSTANDORT MITTELFRANKEN In der Region Mittelfranken sind Menschen in den direkt gewerbeflächenrelevanten Wirtschaftszweigen (Industrie, Logistik, Baugewerbe) beschäftigt. Darunter entfallen Beschäftigte auf die Industrie (Verarbeitendes Gewerbe) Beschäftigte auf das Baugewerbe Beschäftigte auf die Logistik (Verkehr und Lagerei) In Nürnberg Beschäftigte), im Landkreis Ansbach ( Beschäftigte), in der Stadt Erlangen ( Beschäftigte), im Landkreis Erlangen-Höchststadt ( Beschäftigte) und im Landkreis Nürnberger Land (( Beschäftigte) gibt es absolut betrachtet die meisten Beschäftigten in den gewerbeflächenrelevanten Wirtschaftszweigen (vgl. Abbildung 1). Der Anteil der Beschäftigten in gewerbeflächenrelevanten Wirtschaftszweigen an der Gesamtbeschäftigung betrug im IHK-Bezirk Mittelfranken im Juni 2017 im Schnitt 35,5 Prozent Damit ist jeder dritte Arbeitsplatz in Mittelfranken von einer ausreichenden quantitativen und qualitativen Gewerbeflächenversorgung abhängig. ABBILDUNG 1: BESCHÄFTIGTE IN DEN DIREKT GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN BEREICHEN (VERKEHR UND LAGEREI, BAUGEWERBE, VERARBEITENDES GEWERBE AM ARBEITSORT, Summe Mittelfranken: Georg Consulting Verkehr und Lagerei Baugewerbe Verarbeitendes Gewerbe QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018). 4

5 In den einzelnen Stadt- und Landkreisen der Region Mittelfranken zeigen sich hohe Beschäftigungsanteile in den direkt gewerbeflächenrelevanten Bereichen. Besonders hoch fällt der Anteil in den Landkreisen Erlangen-Höchststadt und Ansbach aus (vgl. Tabelle 1). Hier ist sogar jeder zweite Arbeitsplatz gewerbeflächenrelevant. In den Großstädten der Region (Nürnberg, Fürth und Erlangen) ist jeder dritte bis vierte Arbeitsplatz von einer ausreichenden Gewerbeflächenvorsorge abhängig. TABELLE 1: ANTEIL DER DIREKT GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN BESCHÄFTIGUNG (VERARBEITENDES GEWERBE, BAUGEWERBE, VERKEHR UND LAGEREI) AN DER GESAMTBESCHÄFTIGUNG AM ARBEITSORT, 2017 KREIS/STADT ANTEIL GEWERBEFLÄCHEN- RELEVANTE BESCHÄFTIGUNG IN PROZENT LK Roth 43,7 LK Erlangen-Höchstadt 56,9 LK Nürnberger Land 44,1 LK Weißenburg-Gunzenhausen 41,9 LK Fürth 42,2 Stadt Nürnberg 26,1 Stadt Fürth 30,6 Stadt Erlangen 33,6 Stadt Schwabach 33,9 LK Ansbach 53,1 Stadt Ansbach 27,6 LK Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim 41,5 Mittelfranken 35,5 QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018). Durch den anhaltenden wirtschaftlichen Strukturwandel und die zunehmende Digitalisierung nehmen die sogenannten wissensintensiven Industrien an Bedeutung zu. Wissensintensive Wirtschaftszweige zeichnen sich u. a. durch einen hohen Akademikeranteil und eine hohe Bedeutung von Patenten, Forschung und Entwicklung aus. Zu den wissensintensiven Wirtschaftszweigen zählen z. B. der Maschinenbau und die Medizintechnik. In der Region Mittelfranken gab es im Jahr 2017 knapp Beschäftigte in den wissensintensiven Industrien (vgl. Abbildung 2). Der Anteil der Beschäftigten in den wissensintensiven Industrien liegt in Mittelfranken bei 14,5 Prozent und damit auf dem Landesniveau (Bayern 15,1 %), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (11,4 %). Insbesondere wissensintensive Industrien generieren eine hohe Wertschöpfung, bieten qualifizierte Arbeitsplätze und haben hohe Standortanforderungen an Gewerbeflächen. 5

6 Stadt Schwabach LK Fürth LK Neustadt a.d.aisch-bad Windsh. LK Roth Stadt Ansbach LK Weißenburg-Gunzenhausen Stadt Fürth LK Ansbach LK Nürnberger Land LK Erlangen-Höchstadt Stadt Erlangen Stadt Nürnberg GEWERBEFLÄCHENKONGRESS MITTELFRANKEN ABBILDUNG 2: SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE AM ARBEITSORT IN WISSENSINTENSIVEN INDUSTRIEN, Anteile wissensintensive Industrien an Gesamtbeschäftigung Mittelfranken: 14,5 % Bayern: 15,1 % Deutschland: 11,4 % Georg Consulting QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018). Durch veränderte Produktionsprozesse hat die Produktionslogistik, neben der wachsenden Konsumgüterlogistik, eine wichtige Funktion für den Industriestandort. Ohne eine leistungsfähige Logistik sind Produktivitätsfortschritte in der Industrie kaum möglich. Mit einem Lager- und Logistikflächenumsatz im Zeitraum 2012 bis 2016 in der Höhe von rund Quadratmetern zählt allein die Region Nürnberg zu den größten und wichtigsten Logistikmarktregionen in Deutschland (zum Vergleich München: m²). Von der Logistik gehen vielfältige regionalwirtschaftliche Effekte aus. Sie bietet zudem Arbeitsplätze für ein breites Spektrum an Qualifikationsniveaus. 6

7 3 TRENDS DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Infolge des anhaltend Strukturwandels hat sich in den letzten Jahren auch die Nachfrage nach Gewerbeflächen verändert. Wichtige Trends lassen sich wie folgt zusammenfassen: Seit Mitte der 1990er Jahren koppelt sich der Gewerbeflächenbedarf von der Beschäftigtenentwicklung in gewerbeflächenrelevanten Wirtschaftszweigen ab (mit Ausnahme der Logistik). Die konjunkturelle Entwicklung, Produktivitätsfortschritte sowie neue Produktionsund Logistikkonzepte bestimmen die Flächennachfrage. Die Ansiedlung von industriell-gewerblichen Großunternehmen findet in Deutschland nur noch in seltenen Ausnahmefällen statt. Der Mittelstand und das Handwerk haben die Großunternehmen als wichtige Nachfragegruppe abgelöst, deshalb ist die Flächennachfrage (mit Ausnahme der Logistik und des großflächigen Einzelhandels) deutlich kleinteiliger geworden. Mit der zunehmenden Digitalisierung erhöhen sich die Ansprüche an Gewerbe- und Industriegebiete. Gleichzeitig tragen neue Produktionsmethoden infolge der Digitalisierung dazu bei, dass Industrie und Gewerbe weniger störend sind, was sich positiv auf die Möglichkeiten für mischgenutzte und/oder Standorte auswirkt. Hohe Gewerbeflächennachfrage in der Region Mittelfranken In der Region Mittelfranken zeigt sich eine hohe Gewerbeflächennachfrage. Im Zeitraum von 2013 bis 2017 wurden im Durchschnitt pro Jahr über 210 Kauffälle sowie knapp 114 Hektar an Gewerbebaugrundstücken vermarktet. Dabei zeigen sich vor allem die Landkreise als ansiedlungsintensiv (vgl. Abbildung 3 und Tabelle 2). 7

8 ABBILDUNG 3: DURCHSCHNITTLICHE ZAHL DER KAUFFÄLLE PRO JAHR FÜR GEWERBEBAUGRUND-STÜCKE IM ZEITRAUM 2013 BIS 2017 QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KREISE (2018); GEORG CONSULTING (2018). TABELLE: 2 DURCHSCHNITTLICHER GEWERBFLÄCHENUMSATZ PRO JAHR IM ZEITRAUM 2013 BIS 2017 KREIS/STADT DURCHSCHNITTLICHER GEWERBE- FLÄCHENUMSATZ PRO JAHR 2013 BIS 2017 IN HEKTAR LK Roth 14,7 LK Erlangen-Höchstadt 10,4 LK Nürnberger Land 10,0 LK Weißenburg-Gunzenhausen 9,9 LK Fürth 7,4 Stadt Nürnberg 6,5 Stadt Fürth 6,1 Stadt Erlangen 2,5 Stadt Schwabach 1,1 LK Ansbach 29,4 Stadt Ansbach 0,8 LK Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim 15,0 Mittelfranken 113,8 *DURCHSCHNITT QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KREISE (2018); GEORG CONSULTING (2018). 8

9 4 PROBLEME DER GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG IN MITTELFRANKEN Im Rahmen einer Befragung bei Kommunen in der Region Mittelfranken wurden aktuelle Probleme der Gewerbeflächenentwicklung thematisiert. Die Befragung fand im Zeitraum von 15. Februar 2018 bis zum 09. März 2018 statt. Von den insgesamt 55 Ansprechpartnern haben 42 an der Befragung teilgenommen (76 %). Die hohe Rücklaufquote ist ein Zeichen dafür, dass das Thema der Gewerbeflächenentwicklung in der Region brisant ist. In vielen Kreisen, Städten und Kommunen der Region Mittelfranken zeichnet sich aufgrund der hohen Gewerbeflächennachfrage ein Mangel an Gewerbebaugrundstücken ab. Dieser Mangel behindert jedoch Wachstum und erhöht das Risiko der Abwanderung von Unternehmen. Ferner treten in vielen Kommunen Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe auf, was sich vor allem restriktiv auf die Ausweisung von neuen Gewerbeflächen auswirkt. Die Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen sowie von Brachflächen gestaltet sich unter anderem aufgrund von potenziellen Nutzungskonflikten, Eigentümeraspekten sowie aufgrund von wirtschaftlichen Aspekten zum Teil als schwierig. In zahlreichen Kommunen in Mittelfranken gibt es von Seiten der Bevölkerung Ressentiments gegen die weitere Ausweisung von Gewerbeflächen. Dies betrifft insbesondere auch die Ausweisung von Logistikflächen. Weitere Probleme betreffen zum Beispiel die mangelnde Verkaufsbereitschaft von Flächen oder hohe Preisvorstellungen, Umweltrestriktionen, planungsrechtliche Auflagen und Vorgaben sowie eine mangelnde regionale und/oder kreisweite Kooperation und Abstimmung (vgl. Abbildung 4). ABBILDUNG 4: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN WELCHE AKTUELLEN PROBLEME GIBT ES IM HINBLICK AUF DIE GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG/-VERMARKTUNG? Verkäufermarkt: hohe aufgerufene Preise und mangelnde Verkaufsbereitschaft Quantitative Verfügbarkeit ausgewiesener Gewerbeflächen Wasser- und Naturschutzgebiete und deren Ausgleichsauflagen Topografie und natürliche Gegebenheiten 4 Einschränkungen durch LEP und Anbindungsgebot 3 Mangelende Aktzpetanz der Bewohner Lange Verfahrensdauer - kurzfristige Flächenausweisungen nicht möglich 2 2 Käufermarkt: fehlende verlässliche Partner Konkurrenz größerer Städte Fehlende gemeinsame landkreisweite Vermerktungsstrategie Georg Consulting QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN GEORG CONSULTING (2018) Nennung en 5 MÖGLICHE LÖSUNGSANSÄTZE (THESEN) 9

10 Im Rahmen des Gewerbeflächenkongresses Mittelfranken sollen, neben der Erörterung der Probleme der Gewerbeflächenentwicklung in Mittelfranken, insbesondere beispielhafte Lösungsansätze aufgezeigt und diskutiert werden. Die zu diskutierenden Handlungs- und Lösungsansätze sind: Handlungsspielräume durch öffentliche Flächen schaffen Flächenmobilisierung als ressortübergreifende Aufgabe verankern Informationslage über die Flächenkulisse verbessern Qualifizierung von Flächen und Standorten vorantreiben (Industrie- und Gewerbegebiete der Zukunft entwickeln) Zukunftssicherheit durch mehr Nachhaltigkeit und Nutzungsmischung anstreben Kooperation statt Konkurrenz und Kirchtumsdenken fördern Im Rahmen der durchgeführten Kommunalbefragung in Mittelfranken wurden die Akteure bereits im Vorfeld des Gewerbeflächenkongresses zu möglichen Lösungsansätzen bei der Gewerbeflächenentwicklung befragt. Wie die Antworten zeigen (vgl. Abbildung 5) wird der Erweiterung bestehender Gewerbegebiete sowie der bedarfsgerechten Entwicklung neuer Gewerbeflächen eine hohe Bedeutung beigemessen. Um Widerstände innerhalb der Bevölkerung abzubauen, wird eine frühzeitige Einbeziehung der Bürger in die Entscheidungsund Planungsprozesse befürwortet. Auch in der Beschleunigung von Genehmigungs- und Erschließungsverfahren sowie in der Nachverdichtung werden Lösungsansätze gesehen. ABBILDUNG 5: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN WELCHE LÖSUNGSANSÄTZE SIND SINNVOLL? Erweiterung bestehender Gewerbegebiete (vor Entwicklung neuer Standorte) Frühzeitige Einbindung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange, um Widerstände abzubauen Aktivierung von Innentwicklungspotenzialen (Baulücken) und Brachen Beschleunigung Genehmigungs- und Erschließungsverfahren 52,4% 50,0% 45,2% 42,9% 38,1% 38,1% 38,1% 38,1% 9,5% 7,1% 4,8% 9,5% 7,1% 16,7% 2,4% Entwicklung neuer Gewerbestandorte 26,2% 42,9% 28,6% Optimierte Nutzung mindergenutzter Grundstücke 21,4% 52,4% 23,8% 2,4% Erhöhung der baulichen Dichte (horizontal/vertikal; gestapeltes Gewerbe ) 14,3% 35,7% 26,2% 21,4% Entwicklung interkommunaler Gewerbestandorte 11,9% 33,3% 35,7% 19,0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% sehr hohe Bedeutung hohe Bedeutung nachrangige Bedeutung keine Bedeutung Georg Consulting nicht angegeben QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN GEORG CONSULTING (2018). 10