GEWERBEFLÄCHENKONGRESS MITTELFRANKEN

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1 GEWERBEFLÄCHENKONGRESS MITTELFRANKEN IHK STUDIE GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG IN MITTELFRANKEN GEWERBEFLÄCHENPOTENZIALE ERSCHLIEßEN NÜRNBERG, 28. JUNI 2018 ACHIM GEORG

2 INHALT EINLEITUNG ALLGEMEINE ASPEKTE DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE WIRTSCHAFTSSTANDORT REGIONALE FLÄCHENNACHFRAGE 5 KOMMUNALBEFRAGUNG 6 EMPFEHLUNGEN UND THESEN 1

3 1 EINLEITUNG ZIEL DER GUTACHTERLICHEN STELLUNGNAHME DER IHK MITTELFRANKEN Im Rahmen der gutachterlichen Stellungnahme sollen die Entwicklungstrends der Gewerbeflächennachfrage und Gestaltungsoptionen für die Gewerbeflächenentwicklung für Mittelfranken aufgezeigt werden. Basierend hierauf wird ein Handlungsrahmen mit Leitlinien und Eckpunkten für eine bedarfs- und zukunftsgerechte Gewerbeflächenversorgung für Mittelfranken erarbeitet. Die gutachterliche Stellungnahme soll dazu beitragen, den regionalen Wirtschafts- und Unternehmensstandort Mittelfranken zu stärken und fortzuentwickeln. Dabei sollen auch relevante sozioökonomische Trends im Hinblick auf die Gewerbeflächenentwicklung eingeschätzt werden. 2

4 2 ALLGEMEINE ASPEKTE DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE STRUKTUR DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Die konjunkturelle Entwicklung, Produktivitätsfortschritte sowie neue Produktions- und Logistikkonzepte bestimmen die Flächennachfrage. Die Ansiedlung von industriell-gewerblichen Großunternehmen findet in Deutschland nur noch in seltenen Ausnahmefällen statt. Der Mittelstand hat die Großunternehmen als wichtige Nachfragegruppe abgelöst, deshalb ist die Flächennachfrage (mit Ausnahme der Logistik und des großflächigen Einzelhandels) deutlich kleinteiliger geworden. Handwerk, Kleingewerbe und der technologieorientierte Mittelstand sind vergleichsweise standorttreu. 80 bis 90 Prozent der Nachfrage nach Gewerbeflächen gehen auf die Expansion der ansässigen Unternehmen und der Ansiedlung von Unternehmen aus einem Umkreis von etwa 20 bis 30 Kilometern zurück. Überregionale Ansiedlungen stehen vor allem im Zusammenhang mit der Logistik, dem großflächigen Einzelhandel und Dienstleistungsunternehmen. 3

5 2 ALLGEMEINE ASPEKTE DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE ÜBERGEORDNETE TRENDS DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Anhaltende Internationalisierung und Integration von Märkten aufgrund zunehmender räumlicher funktionaler Arbeitsteilung Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft Zunahme tertiärer Tätigkeiten innerhalb der Industrie Bedeutungszuwachs von wissens- und forschungsintensiven Wirtschaftszweigen Neue Produktionsprozesse und Logistikkonzepte infolge der zunehmenden Digitalisierung Neue Möglichkeiten für industrielle Wertschöpfung und Arbeitsplätze in Städten durch verträgliche urbane Produktion infolge neuer Produktionsmethoden Veränderung der Rahmenbedingungen für die Wirtschaft durch eine veränderte Energie- und Klimapolitik Veränderungen der Arbeitswelten aufgrund der alternden Erwerbsbevölkerung, eines rückläufigen Erwerbspersonenpotenzials sowie neuer Ansprüche an die Work-Life-Balance 4

6 3 WIRTSCHAFTSSTANDORT WIRTSCHAFTSSTANDORT MITTELFRANKEN Im IHK-Bezirk Mittelfranken leben rund 1,72 Millionen Menschen Es gibt rund Beschäftigte Rund Unternehmen des Produzierenden Gewerbes Ca Unternehmen im Bereich Verkehr und Lagerei Rund ein Drittel des Bruttoinlandsprodukts wird durch das Produzierende Gewerbe erwirtschaftet. Rund Beschäftigte arbeiten in den direkt gewerbeflächenrelevanten Bereichen (Industrie, Logistik, Baugewerbe) Damit ist jeder dritte Arbeitsplatz in Mittelfranken direkt gewerbeflächenrelevant in einigen Kreisen sogar jeder zweite! Für die Fortentwicklung des Wirtschafts-, Industrie- und Logistikstandortes Mittelfranken ist daher ein ausreichendes quantitatives und qualitatives Gewerbeflächenangebot ein zentraler Standortfaktor 5

7 Stadt Schwabach Stadt Ansbach LK Fürth LK Neustadt a.d.aisch-bad Windsh. LK Weißenburg-Gunzenhausen Stadt Fürth LK Roth LK Nürnberger Land LK Erlangen-Höchstadt Stadt Erlangen LK Ansbach Stadt Nürnberg 3 WIRTSCHAFTSSTANDORT GEWERBEFLÄCHENRELEVANTE BESCHÄFTIGUNG BESCHÄFTIGTE IN DEN DIREKT GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN BEREICHEN (VERKEHR UND LAGEREI, BAUGEWERBE, VERARBEITENDES GEWERBE AM ARBEITSORT, Georg Consulting Summe Mittelfranken: Beschäftigtenanteil: - Mittelfranken 35,5 % - Bayern 32,1 % - Deutschland 35,9 % Verkehr und Lagerei Baugewerbe Verarbeitendes Gewerbe ANTEIL BESCHÄFTIGTE IN DEN DIREKT GEWERBE- FLÄCHENRELEVANTEN BEREICHEN (VERKEHR UND LAGEREI, BAUGEWERBE, VERARBEITENDES GEWERBE AM ARBEITSORT, 2017 KREIS/STADTT ANTEIL GEWERBEFLÄCHEN- RELEVANTE BESCHÄFTIGUNG IN PROZENT LK Roth 43,7 LK Erlangen-Höchstadt 56,9 LK Nürnberger Land 44,1 LK Weißenburg-Gunzenhausen 41,9 LK Fürth 42,2 Stadt Nürnberg 26,1 Stadt Fürth 30,6 Stadt Erlangen 33,6 Stadt Schwabach 33,9 LK Ansbach 53,1 Stadt Ansbach 27,6 LK Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim 41,5 Mittelfranken 35,5 QUELLE: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018). 6

8 Stadt Schwabach LK Fürth LK Neustadt a.d.aisch-bad Windsh. LK Roth Stadt Ansbach LK Weißenburg-Gunzenhausen Stadt Fürth LK Ansbach LK Nürnberger Land LK Erlangen-Höchstadt Stadt Erlangen Stadt Nürnberg WIRTSCHAFTSSTANDORT WISSENSINTENSIVE INDUSTRIEN BESCHÄFTIGTE IN DEN WISSENSINTENSIVEN INDUSTRIEN AM ARBEITSORT, Insgesamt Beschäftigte Anteile wissensintensive Industrien an Gesamtbeschäftigung: Mittelfranken: 14,5 % Bayern: 15,1 % Deutschland: 11,4 % Georg Consulting QUELLE: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018). 7

9 4 REGIONALE FLÄCHENNACHFRAGE FLÄCHENNUTZUNG UND FLÄCHENDYNAMIK Die Siedlungs- und Verkehrsfläche hat an der Flächennutzung in Bayern (2016) nur einen Anteil von 12 Prozent in Mittelfranken 13,7 Prozent Die Siedlungs- und Verkehrsfläche ist aber nicht komplett bebaut hierunter gibt es einen erheblichen Anteil an Frei- und Grünflächen! Von der Siedlungsfläche entfallen nur wiederum 5,6 Prozent auf Industrie und Gewerbe (5,8 % in Mittelfranken), aber 25,3 Prozent für Wohnen (24,0 Prozent in Mittelfranken) Im Zeitraum 2013 bis 2017 pro Jahr über 210 Kauffälle und ein Flächenumsatz von 114 Hektar in Mittelfranken Einige Kreise in Mittelfranken mit hoher Gewerbeflächennachfrage DURCHSCHNITTLICHER FLÄCHENUMSATZ PRO JAHR MIT GEWERBEBAUGRUNDSTÜCKEN IM ZEITRAUM 2013 BIS 2017 STADT/KREIS DURCHSCHNITTLICHER GEWERBEFLÄCHENUMSATZ PRO JAHR 2013 BIS 2017 IN HEKTAR LK Roth 14,7 LK Erlangen-Höchstadt 10,4 LK Nürnberger Land 10,0 LK Weißenburg-Gunzenhausen 9,9 LK Fürth 7,4 Stadt Nürnberg 6,5 Stadt Fürth 6,1 Stadt Erlangen 2,5 Stadt Schwabach 1,1 LK Ansbach 29,4 Stadt Ansbach 0,8 LK Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim 15,0 Mittelfranken 113,8 QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KREISE (2018); GEORG CONSULTING (2018). 8

10 5 KOMMUNALBEFRAGUNG DURCHFÜHRUNG UND RÜCKLAUF Befragungszeitraum: 15. Februar März 2018 Online-Fragebogen ausgesendet an 55 Ansprechpartner der Kommunen Mittelfrankens Hohe Rücklaufquote von 76,4 Prozent 9

11 5 KOMMUNALBEFRAGUNG AKTUELLE FLÄCHENSITUATION WIE IST DIE AKTUELLE GEWERBEFLÄCHENSITUATION IN IHRER KOMMUNE/REGION ZU BEWERTEN? (MEHRFACHNENNUNGEN MÖGLICH) Zu knappes Gewerbeflächenangebot 37 Schwierige Eigentümeraspekte erschweren die Vermarktung 24 Hohes Preisniveau/hohe Preisvorstellungen behindert/en die Vermarktung 7 Ausreichend Gewerbeflächen vorhanden 6 Fehlende Infrastruktur (keine Anbindung an die Autobahn oder schlechte Erreichbarkeit der nächsten Autobahnanschlussstelle) 2 Niedriges Preisniveau erschwert die Entwicklung neuer Gewerbeflächen 1 Georg Consulting Nennungen QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018). 10

12 5 KOMMUNALBEFRAGUNG WER FRAGT AKTUELL FLÄCHEN NACH? FÜR WELCHE ART VON UNTERNEHMEN WERDEN GEWERBEFLÄCHEN BENÖTIGT? (MEHRFACHNENNUNGEN MÖGLICH) Industrie und Gewerbe (größere Unternehmen und Mittelstand) 36 Handwerk und Kleingewerbe 35 Dienstleistungsunternehmen und Services 22 Technologieunternehmen (wissensorientiertes Gewerbe) 17 Einzelhandel Mittelständische Logistik (z. B. Speditionen, Großhandel) Hotel, Gastronomie 9 Logistik (Großlogistik) 6 Kurier-, Express- und Postdienste 4 Kreativwirtschaft 2 Georg Consulting Nennungen QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018). 11

13 5 KOMMUNALBEFRAGUNG AKTUELLE PROBLEME WELCHE AKTUELLEN PROBLEME GIBT ES IM HINBLICK AUF DIE GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG/-VERMARKTUNG? (FREITEXTANTWORTEN, ANSCHLIEßEND GRUPPIERT) Verkäufermarkt: hohe aufgerufene Preise und mangelnde Verkaufsbereitschaft 15 Quantitative Verfügbarkeit ausgewiesener Gewerbeflächen 13 Wasser- und Naturschutzgebiete und deren Ausgleichsauflagen 7 Topografie und natürliche Gegebenheiten 4 Einschränkungen durch LEP und Anbindungsgebot 3 Mangelende Aktzpetanz der Bewohner Lange Verfahrensdauer - kurzfristige Flächenausweisungen nicht möglich 2 2 Käufermarkt: fehlende verlässliche Partner Konkurrenz größerer Städte fehlende gemeinsame landkreisweite Vermerktungsstrategie Georg Consulting Nennungen QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018). 12

14 5 KOMMUNALBEFRAGUNG ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN WENN JA, WELCHE KRITERIEN FINDEN ANWENDUNG? WERDEN IN IHRER REGION BEWERTUNGS- UND ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN BEI DER FLÄCHENENTWICKLUNG BZW. BEI GRUNDSTÜCKSVERKÄUFEN ANGEWENDET? (n=42) Schaffung von Arbeitsplätzen (Arbeitsplatzdichte je Hektar) Verkehrsanbindung (z. B. Standorte mit Anbindung an das überregionale Eigentumsverhältnisse (Flächen, die sich im kommunalen Besitz befinden werden 23 Nein 19,0% Emissionsintensität (z. B. Verkehrsaufkommen, Lärm) Bevorzugung bestimmter Branchen (z. B. technologieorientierte Unternehmen Gewerbesteuer 17 Ausschluss bestimmter Branchen (z. B. Logistik) Spezifische Planungs- und Bauvorschriften (z. B. Dichte, Geschossigkeit) 8 13 Ja 81,0% Investitionsvolumen Ansiedlung Georg Consulting Georg Consulting Nennungen QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018). 13

15 5 KOMMUNALBEFRAGUNG HANDLUNGSANSÄTZE FLÄCHENENTWICKLUNG WELCHE HANDLUNGSANSÄTZE ZUR ENTWICKLUNG VON GEWERBEFLÄCHEN ERACHTEN SIE ALS SINNVOLL? (n=42) Erweiterung bestehender Gewerbegebiete (vor Entwicklung neuer Standorte) 52,4% 38,1% 9,5% Frühzeitige Einbindung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange, um Widerstände abzubauen 50,0% 38,1% 7,1% 4,8% Aktivierung von Innentwicklungspotenzialen (Baulücken) und Brachen 45,2% 38,1% 9,5% 7,1% Beschleunigung Genehmigungs- und Erschließungsverfahren 42,9% 38,1% 16,7% 2,4% Entwicklung neuer Gewerbestandorte 26,2% 42,9% 28,6% Optimierte Nutzung mindergenutzter Grundstücke 21,4% 52,4% 23,8% 2,4% Erhöhung der baulichen Dichte (horizontal/vertikal; gestapeltes Gewerbe ) 14,3% 35,7% 26,2% 21,4% Entwicklung interkommunaler Gewerbestandorte 11,9% 33,3% 35,7% 19,0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Georg Consulting sehr hohe Bedeutung hohe Bedeutung nachrangige Bedeutung keine Bedeutung nicht angegeben QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018). 14

16 6 EMPFEHLUNGEN UND THESEN HANDLUNGS- UND LÖSUNGSANSÄTZE HANDLUNGSSPIELRÄUME DURCH ÖFFENTLICHE FLÄCHEN SCHAFFEN Flächenankauf/Flächenmanagement FLÄCHENMOBILISIERUNG ALS RESSORTÜBERGREIFENDE AUFGABE VERANKERN INFORMATIONSLAGE ÜBER DIE FLÄCHENKULISSE VERBESSERN Regionales Flächenmonitoring QUALIFIZIERUNG VON FLÄCHEN UND STANDORTEN VORANTREIBEN Industrie- und Gewerbegebiete der Zukunft ZUKUNFTSSICHERHEIT DURCH MEHR NACHHALTIGKEIT UND NUTZUNGSMISCHUNG ANSTREBEN KOOPERATIONEN STATT KONKURRENZ UND KIRCHTURMDENKEN FÖRDERN Interkommunale Standorte 15

17 6 EMPFEHLUNGEN UND THESEN INDUSTRIE- UND GEWERBEGEBIETE DER ZUKUNFT SCHAFFEN* Hochleistungsfähige I&K-Infrastruktur Flexible Grundstückszuschnitte Anbindung an das überregionale Straßennetz Anbindung an den ÖPNV Flexibles Baurecht Angebote sozialer Infrastruktur (z. B. Kinderbetreuung) Bereitstellung von Industrie-Services und/oder Integration von digitalen Netzwerken Einbindung in innovative Mobilitäts- und Verkehrskonzepte Nahversorgungsangebote und gastronomische Angebote Standortbezogene Energiekonzepte Freizeit- und Sportangebote Innovative Maßnahmen im Bereich Abfall und Reststoffe Integration in Radwegenetz Marketingkonzept (z. B. Name, gebietsbezogene Homepage) Öffentliche Parkplätze für PKW Öffentliche Abstellplätze für LKW Zentrales Standortmanagement/Gebietsmanagement (u. a. Netzwerkbildung) Servicestationen für LKW 91,3% 8,7% 65,2% 26,1% 8,7% 60,9% 34,8% 4,3% 52,2% 43,5% 4,3% 43,5% 43,5% 13,0% 39,1% 52,2% 8,7% 31,8% 50,0% 18,2% 30,4% 47,8% 21,7% 26,1% 60,9% 26,1% 47,8% 17,4% 30,4% 47,8% 4,3% 17,4% 34,8% 47,8% 13,0% 30,4% 39,1% 17,4% 9,1% 68,2% 13,6% 9,1% 9,1% 59,1% 31,8% 9,1% 40,9% 45,5% 4,5% 4,3% 65,2% 30,4% 40,9% 54,5% 4,5% Georg Consulting 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% anteilige Nennungen sehr wichtig eher wichtig eher unwichtig völlig unwichtig *Bundesweite Befragung bei über 400 Wirtschaftsförderern durch Georg Consulting (2018). 16

18 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT Georg Consulting Immobilienwirtschaft Regionalökonomie Bei den Mühren Hamburg Tel Fax