Gewerbeflächengutachten Mönchengladbach 2030

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1 Gewerbeflächengutachten Mönchengladbach 2030 Mönchengladbach, den 10. Juli 2014 Achim Georg FAG WIRTSCHAFT & VERKEHR 22. FEBRUAR

2 Agenda 1. Hintergrund und Aufgabe 2. Wirtschaftsstandort 3. Gewerbeflächenbedarf 4. Fazit

3 Vorstellung Unternehmen Arbeit im Schnittfeld von Immobilienwirtschaft und Regionalökonomie Erstellung von - Standort- und Marktanalysen - Gewerbeflächenstudien - Nutzungs- und Vermarktungskonzepten - Regionalen Entwicklungskonzepten - Wohnungsmarktstudien und -konzepten - Machbarkeitsstudien (Gewerbeparks, Hotel, Wohnen, Einzelhandel etc.) Bundesweite Beratungstätigkeit mit Büros in Hamburg und Berlin Auftraggeber: Ministerien, IHKs, Wirtschaftsförderungen, Regionen, Städte und Kommunen, Projektentwickler, Banken, Investoren Referenzen Auswahl: Gewerbeflächengutachten Hamburg 2025 Studie Universitäres Wohnen in Bochum (NRW) Potenzialanalyse Kohleregion Ibbenbüren (400 ha) Wirtschaftsstrategie für das deutsch-dänische Grenzdreieck

4 1. Hintergrund und Vorgehen Anhaltender Strukturwandel in Mönchengladbach Strukturwandel verändert die gewerbliche Flächennachfrage Hohe Flächendynamik in den letzten Jahren bei knapper werdendem Flächenangebot Neuaufstellung Regionalplan Bezirksregierung sieht nur eingeschränkte Notwendigkeit für neue Flächen in Mönchengladbach Analyse Wirtschaftsstandort und Ermittlung Gewerbeflächenbedarf

5 2. Wirtschaftsstandort Gute verkehrliche Erreichbarkeit (PKW-/Luftverkehr) (9. Platz der 30 größten dt. Städte im Erreichbarkeits-Ranking HHWI/Berenberg Bank) Einwohnerrückgang um -2,6 % im Zeitraum 2004 bis 2012 Positive Beschäftigtenentwicklung um +5,1 % im Zeitraum 2004 bis 2012 Hohe, aber rückläufige Arbeitslosenquote von 11,4 % (2013) NRW 2013: 8,3 % Ansteigender Anteil Hochqualifizierter 2011: 8,4 % insgesamt Hochqualifizierte in MG (NRW 2011: 10,4 %, BRD 2011: 10,8 (2011) Zunahme 2000 bis 2011 in MG um +42,4 %, in Düsseldorf +40,8 %, Köln +30,7, Dortmund +31,0 %, in Krefeld +17,6 % Starke regionale Pendlerverflechtungen und hohe Bedeutung als regionaler Arbeitsstandort ( Einpendler, Auspendler, 2012)

6 2. Wirtschaftsstandort Abb. Beschäftigungs- und Bevölkerungsentwicklung im Vergleich, 2004 = ,0 105,1 104,0 102,0 100,0 100,0 98,0 97,4 96,0 94,0 92, Georg Consulting Beschäftigtenentwicklung Bevölkerungsentwicklung Quellen: BA für Arbeit (2014); Georg Consulting (2014).

7 2. Wirtschaftsstandort Wirtschaftsstandort Mönchengladbach ist stark durch Dienstleistungsbereiche geprägt Gleichzeitig ist Mönchengladbach nach wie vor ein bedeutender Industriestandort Hohe Bedeutung des Handels als Beschäftigungsgeber Starkes Gesundheits- und Sozialwesen Logistik und Baugewerbe als Querschnittsbranche Abb. Beschäftigungsschwerpunkte Mönchengladbach Textil, Bekleidung Elektronik Verarbeitendes Gewerbe Maschinenbau Baugewerbe Finanz- und Versicherungs-DL Verkehr und Lagerei Handel Hinweis: Im Jahr 2008 fielen Beschäftigte unter den Bereich Arbeitnehmerüberlassung Freiberufliche techn. u. wiss. DL Sonst. wirtschaftliche DL darunter Arbeitnehmerüberlassung Gesundheitsund Sozialwesen Quellen: BA für Arbeit (2014); Georg Consulting (2014).

8 2. Wirtschaftsstandort Dienstleistungsbereiche wachsen insgesamt deutlich ( seit 2008 allein bei den Finanzdienstleistungen) Verarbeitendes Gewerbe mit Beschäftigungsverlusten ( Arbeitsplätze seit 2008, allein im Maschinenbau Arbeitsplätze) Verkehr und Lagerei mit positiver Beschäftigtenentwicklung ( Arbeitsplätze seit 2008) Baugewerbe mit ebenfalls positiver Beschäftigtenentwicklung (+465 Arbeitsplätze seit 2008) Positive Entwicklung im Bereich Verkehr und Lagerei sowie Baugewerbe kompensieren Verluste in der Industrie Abb. Veränderung der Beschäftigung Mönchengladbach im Zeitraum 2008 bis 2013, in % ,5 Insgesamt 38,4 Verkehr und Lagerei 11,2 Baugewerbe Quellen: BA für Arbeit (2014); Georg Consulting (2014). Verarbeitendes Gewerbe -8,9

9 2. Wirtschaftsstandort Abbau der Beschäftigung im verarbeitenden Gewerbe stark durch die Wirtschaftskrise verursacht Industrie aber mit deutlicher Erhöhung der Produktivität Abb. Entwicklung der Produktivität in Mönchengladbach, in Euro 20, Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigen 40,000 liegt mit Euro deutlich vor dem Wert bei den Dienstleistungen 30, % +25% 70,000 60,000 50, % +16% 10,000 0,000 Insgesamt Verarbeitendes Gewerbe Baugewerbe Dienstleistungen Quellen: VGR der Länder (2014); IT NRW (2014); Georg Consulting (2014).

10 3. Gewerbeflächenbedarf Im Zeitraum 2000 bis 2013 gab es 195 Kauffälle für Gewerbebaugrundstücke knapp 14 Kauffälle pro Jahr Im Zeitraum 2000 bis 2013 wurden 1,24 Mio. m² Gewerbeflächen vermarktet Deutliche Schwankungen der Flächenumsätze im Zeitverlauf mit ansteigendem Trend Tab. Ø Flächenumsatz nach Zeitabschnitten in Mönchengladbach, im m² Zeitraum Durchschnittlicher Flächenumsatz pro Jahr in m² 2000 bis bis bis bis Quellen: GA Mönchengladbach (2014); Georg Consulting (2014).

11 3. Gewerbeflächenbedarf Abb. Flächenumsatz in Mönchengladbach, in m² Quellen: GA Mönchengladbach (2014); Georg Consulting (2014).

12 3. Gewerbeflächenbedarf Im Zeitraum 2007 bis 2013 hohe Nachfrage durch Logistik Abb. Flächenumsatz nach Nutzergruppen und Herkunft, in % Aber auch hoher Anteil der Produktion an der Nachfrage 6,2 11,7 Relativ geringe Nachfrage durch Handwerk (fragen kleine Grundstücke nach und gehen z. T. auch auf Mietflächen z. B. in alten Hallen) Dienstleistung und Handel nur zu geringem Anteil auf Gewerbeflächen 17,7 64,4 Logistik Produktion Handwerk & Sonstige Dienstleistung, Handel & Gastronomie Neuansiedlungen nur 12 % der Verkaufsfälle, aber 54,5 % des Flächenumsatzes (Logistik als Grund) Betriebsexpansionen und innerstädtische Verlagerungen mit Anteil von 75 % an den Verkaufsfällen und 42 % Anteil am Flächenumsatz 3,7 54,5 Expansion, Verlagerung MG Flächenentwickler, Investoren 41,8 Neuansiedlung Quellen: WFMG (2014); Georg Consulting (2014).

13 3. Gewerbeflächenbedarf Orientierungsrahmen der Flächennachfrage Mönchengladbach 2030 umfasst 160 bis 165 ha netto (200 bis 206 ha brutto) Tab. Quantitativer Orientierungsrahmen der Flächennachfrage in Mönchengladbach 2030 Referenzbasis in ha Szenario Verbrauch (2014 bis 2030) in ha Ø Flächenumsatz per anno Referenzzeitraum 2004 bis 2013 (10 Jahre) geglättet und mit Korrekturfaktor von 5 % Flächenumsatz in ha je 1% BIP-Wachstum 2004 bis 2013 Ergebnis: Projektion Nachfrage 2014 bis ,7 165 Szenario nach BIP Wachstum Ø 0,8% (2014 bis 2030) in ha Szenario nach BIP Wachstum Ø 1,0% (2014bis 2030) in ha Szenario BIP Wachstum Ø 1,2% (2014 bis 2030) in ha 7, ca. 160 bis 165 ha (netto) ca. 200 bis 206 ha (brutto)

14 3. Gewerbeflächenbedarf Qualitative Aspekte der Nachfrage unter Berücksichtigung von Standorttypen der Nachfrage Standorttypen lassen sich aus Nutzergruppen mit ihren spezifischen Standort- und Grundstücksanforderungen ableiten (u. a. auf der Grundlage von Unternehmenstypen) Für rd. 80 % der zukünftigen Nachfrage ist die Nähe zur Autobahn, ein störungs- und restriktionsfreies Umfeld verbunden mit der Möglichkeit für (Lärm-)Emissionen relevant Tab. Qualitativer Orientierungsrahmen der Flächennachfrage nach Standorttypen in Mönchengladbach 2030 Zeitraum Flächennachfrage (Basis) in ha (netto) bis zum Jahr 2030 (grobe Orientierung) Standorttyp: Logistik ca. 105 Standorttyp: Produktion (darunter technologieorientiert) ca. 30 (ca. 22) Standorttyp: Handwerk, Kleingewerbe und Sonstige ca. 10 Standorttyp: Dienstleistung und Handel (darunter Dienstleister) ca. 20 (ca. 10) Projektion Gesamtnachfrage ca. 165

15 3. Gewerbeflächenbedarf Mönchengladbach mit rein rechnerisch 77 ha Reserveflächen (Stand April 2014, Nettoflächenbetrachtung) Betriebserweiterungsflächen sind nicht enthalten, da diese dem Markt auch faktisch nicht mehr zur Verfügung stehen Von den 77 ha ist wiederum nur ein gewisser Teil (ca. 67 ha) faktisch verfügbar (Restgrundstücke mit schwieriger Vermarktung, ungewisse Ankaufmöglichkeiten Grundstücke, Gemengelage) Kurzfristig wenig vermarktbare Flächen Verteilung der Reserveflächen auf Restgrundstücke stellt Problem für eine sinnvolle und aktive Ansiedlungspolitik dar Fortentwicklung bestehender erfolgreicher Standorte sowie neue Standorte notwendig Im Fokus stehen 8 Standorte bzw. Standortbereiche (wobei 47 ha in den Reserveflächen und damit im alten GEP enthalten sind)

16 4. Gewerbeflächenbedarf Tab. Standorte und Standortbereiche der Gewerbeflächenentwicklung in Mönchengladbach

17 4. Fazit Mönchengladbach benötigt neue Gewerbestandorte für die Fortentwicklung des Wirtschaftsstandortes und die weitere erfolgreiche Bewältigung des Strukturwandels Für Handwerk und Kleingewerbe besteht aufgrund der Konversionsstandorte ein ausreichendes Flächenpotenzial Für Logistik sind Flächen auch mit der Entwicklung neuer Standorte eher begrenzt daher wie bisher Selektion auf Logistik mit relativ hoher Arbeitsplatzintensität Für Dienstleistungen steht mit dem Nordpark ein attraktiver und ausreichender Standort zur Verfügung (DL sonst auf Innenstadt bezogen, Kreativwirtschaft auch auf revitalisierten Konversionsstandorten) Hoher Anteil von Betriebsexpansionen und innerstädtischen Verlagerungen an den Kauffällen zeigt die Bedeutung eines ausreichenden Flächenangebotes zur Bestandssicherung und Bestandsentwicklung von Unternehmen Fokussierung auf eine nachfrage- und bedarfsgerechte Flächenentwicklung unter Berücksichtigung der Standorttypologie erfordert in der Umsetzung eine stärkere Fokussierung auf interkommunale Standorte Aufbau eines strategischen Flächenmanagements und Monitorings nach den vorgeschlagenen Standorttypen Auch die Erfassung der Kauffälle durch den GA nach Standorttypen wäre sinnvoll

18 Georg Consulting Immobilienwirtschaft Regionalökonomie Bei den Mühren Hamburg