WIFÖ-INDEX Q3 Q4 2018

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1 WIFÖ-INDEX Q3 Q INDEX DER GEWERBEFLÄCHENVERMARKTUNG IN DEUTSCHLAND HAMBURG, 10. JANUAR 2018 ACHIM GEORG THIES SCHWARZ

2 WER WIR SIND GEORG CONSULTING Das Beratungsinstitut Georg Consulting mit Standorten in Hamburg und Berlin arbeitet im Schnittfeld zwischen Immobilienwirtschaft und Regionalökonomie. So induzieren zahlreiche Immobilienprojekte bedeutende regionalwirtschaftliche Effekte. Umgekehrt ist eine erfolgreiche Regional- und Wirtschaftsentwicklung nicht ohne umsetzungsfähige Projektentwicklungen denkbar. IMMOBILIENWIRTSCHAFT Im Bereich der Immobilienwirtschaft beraten wir Projektentwickler, Investoren, Banken und institutionelle Anleger sowie Bestandshalter. Das Leistungsspektrum umfasst z. B. Standort- und Marktanalysen, Machbarkeitsstudien, Tragfähigkeitsbewertungen, Portfolioanalysen, Mietdaten- und Kaufpreisanalysen, Revitalisierungs- und Vermarktungskonzepte sowie immobilienwirtschaftliche Marktberichte. REGIONALÖKONOMIE Im Beratungsfeld Regionalökonomie sind unsere Auftraggeber Ministerien, Wirtschaftsförderungen, Regionen, Städte und Kommunen sowie öffentliche Organisationen. Hier umfasst das Leistungsspektrum u. a. regionalökonomische Studien, Clusteranalysen und Wirtschaftsförderungsstrategien, Gewerbeflächenkonzepte und Bedarfsprognosen, Unternehmensbefragungen, regionale und kommunale Entwicklungskonzepte, Tourismuskonzepte sowie Evaluierungen z. B. von Förderprogrammen. 2

3 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q WIFÖ-INDEX Q3 Q BRUTTOINLANDSPRODUKT (BIP) UND INDEXENTWICKLUNG -0,2-0,4 % Veränderungsrate (BIP) zum Vorquartal in % WiFö-Index 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,28 0,23 0,08 Georg Consulting 1,00 0,73 0,19-0,15 0,39 0,73 1,21 0,68 0,25 0,00 0,07 0,85-0,11 0,45 1,69 1,56 1,43 1,51 1,15 1,36 1,43 Indexwert 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50-1,00 Bundesweite Quartalsbefragung von über 300 (regionalen) Wirtschaftsförderern zur Vermarktung von Gewerbeflächen (gute Rücklaufquote von 16,3 %). Der Index zur Gewerbeflächenvermarktung reicht von -5,00 Punkten (Nachfrage sehr schwach) bis +5,00 Punkten (Nachfrage sehr hoch). Der Index stellt, wie die Kurve zeigt, eine leicht zeitverzögerte Reaktion der Unternehmen auf die konjunkturelle Entwicklung dar. Der WiFö-Index stieg nach einem leichten Rückgang im dritten Quartal 2018 (1,36) wieder etwas an und verbleibt im vierten Quartal 2018 auf einem verhältnismäßig hohen Stand (1,43). Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt sank im dritten Quartal 2018 um -0,2 % (ø 2017: +0,7 %). Die meisten Wirtschaftsförderer (56,5 %) schätzten die Gewerbeflächennachfrage im dritten Quartal 2018 als durchschnittlich ein, 24,3 % als hoch und 17,2 % sogar als sehr hoch. Eine schwache Nachfrage sahen nur 2,0 % der befragten Wirtschaftsförderer. 3

4 Nennungen (in % der Gesamtnennungen) WIFÖ-INDEX Q3 Q NACHFRAGE NACH GEWERBEFLÄCHEN IM III. QUARTAL ,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Deutschland Norden Süden Westen Osten sehr hoch hoch durchschnittlich schwach sehr schwach Im dritten Quartal 2018 sank der Anteil an Wirtschaftsförderern, die eine hohe bis sehr hohe Gewerbeflächennachfrage sehen, von 44,3 auf 41,5 %. Dies entspricht dennoch einer positiven Bewertung, da der Anteil an Wirtschaftsförderern, die eine schwache oder sehr schwache Nachfrage verzeichneten mit 2,0 % auf einem niedrigen Niveau verblieb (Q2: 3,5 %). Alle unterdurchschnittlichen Nachfragen wurden von Wirtschaftsförderern aus Ostdeutschland bilanziert 11,0 % verzeichneten dort eine schwache Nachfrage - eine sehr schwache Nachfrage bilanzierte jedoch niemand. In Westdeutschland wird die derzeitige Situation am positivsten bewertet. Über die Hälfte aller Wirtschaftsförderer (51,0 %) sahen eine hohe bzw. sehr hohe Gewerbeflächennachfrage. 49,0 % bewerteten diese als durchschnittlich. In Süddeutschland verzeichneten 45,5 % der Wirtschaftsförderer eine überdurchschnittliche Nachfrage. In Norddeutschland übertrifft die sehr hohe Nachfrage (31,2 %) die hohe Nachfrage (11,7 %) deutlich. 92,3 % der Wirtschaftsförderer gaben an, dass die Nachfrage von lokalen/regionalen Unternehmen bestimmt war. 35,3 % verzeichneten Nachfrage von bundesweiten und 1,8 % von internationalen Unternehmen. (Mehrfachnennungen) 4

5 WIFÖ-INDEX Q3 Q FLÄCHENUMSATZ UND DURCHSCHNITTLICHE GRUNDSTÜCKSGRÖßEN IM III. QUARTAL 2018 GESAMTER GEWERBEFLÄCHEN- UMSATZ II. QUARTAL 2018 III. QUARTAL 2018 HEKTAR % % ÜBERWIEGENDE GRUNDSTÜCKSGRÖßE II. QUARTAL 2018 III. QUARTAL 2018 HEKTAR % % < 1 29,7 26,7 > ,1 49,2 > ,9 11,2 > 5-7 5,5 4,2 > ,7 2,1 < 0,2 21,1 22,5 > 0,2 0,5 33,7 31,6 > 0,5 1,0 14,3 19,6 > 1,0 3,0 19,5 21,1 > 3,0 11,4 5,3 > 10 9,1 6,7 Über drei Viertel (75,9 %) der befragten Wirtschaftsförderer verbuchten einen Gewerbeflächenumsatzes von unter 3 Hektar (Q2: 63,8). Mit 49,2 % wurde in fast jeder zweiten Region ein Flächenumsatz von einem bis drei Hektar erzielt. Der Anteil an Regionen, die mehr als fünf Hektar Flächenumsatz erzielen konnten sank von 17,3 auf 13,0 %. Es ist eine deutliche Zunahme an vermarkteten mittelgroßen Grundstücken von bis Quadratmetern Fläche zu verzeichnen. Der Anteil stieg von 14,3 auf 19,6 %. Der Anteil von vermarkteten Großgrundstücken mit mehr als Quadratmetern sank im Vergleich zum Vorquartal deutlich von 11,4 auf 5,3 %. 5

6 Nennungen in % (Mehrfachnennungen möglich) WIFÖ-INDEX Q3 Q BRANCHENBEZOGENE NACHFRAGESTRUKTUR IM III. QUARTAL ,00 55,00 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Deutschland Norden Süden Westen Osten Handwerk/ Kleingewerbe Größere Unternehmen Großflächiger Einzelhandel Mittelstand Technologie Sonstige Mittelstand/ Produktion Logistik/ Distr./ Großhandel Existenzgründer Dienstleister Der produzierende Mittelstand ist mit 31,6 % weiterhin die nachfragestärkste Nachfragegruppe (Q2 2018: 28,9 %). Das Handwerk und Kleingewerbe ist mit einem Anteil von 22,3 % (Q2 2018: 24,4 %) die zweitstärkste Nachfragegruppe. Im Bereich Logistik-, Distributions- und Großhandelsunternehmen übertraf die Nachfrage mit einem Anteil von 17,5 % erstmalig die Gewerbeflächennachfrage aus dem Bereich der Dienstleister (14,0 %). Der Anteil der Gewerbeflächennachfrage größerer Unternehmen (7,5 %) lag über dem Nachfrageanteil des großflächigen Einzelhandels (3,1 %) und des technologieorientierten Mittelstandes (2,6 %). In Süddeutschland kam 63,7 % der Nachfrage aus dem produzierenden Mittelstand und dem Handwerk. Mit einem Anteil von 22,0 % war die Gewerbeflächennachfrage der Dienstleister in Westdeutschland am größten. In Norddeutschland gibt es die größte Nachfrage des technologieorientierten Mittelstandes während in Ostdeutschland, ebenso wie im Norden, die Logistik die zweitstärkste Nachfragegruppe ist. 6

7 WIFÖ-INDEX Q3 Q VERÄNDERUNG DER BRANCHENBEZOGENEN NACHFRAGESTRUKTUR NACHFRAGEGRUPPEN NACH GEWERBEFLÄCHEN HANDWERK, KLEINGEWERBE MITTELSTAND PRODUKTION GRÖßERE UNTERNEHMEN LOGISTIK, DISTRIBUTION UND GROßHANDEL GROßFLÄCHIGER EINZELHANDEL IV. QUARTAL 2017 I. QUARTAL 2018 II. QUARTAL 2018 III. QUARTAL 2018 VERÄNDERUNG ANTEIL GESAMTNACHFRAGE QII 2018 / QIII 2018 % % % % %-PUNKTE 17,0 13,8 24,4 22,3-2,1 23,4 28,7 28,9 31,6 +2,7 10,3 6,6 6,7 7,5 +0,7 17,7 8,4 14,2 17,5 +3,2 1,7 8,3 2,4 3,1 +0,7 EXISTENZGRÜNDER 2,1 1,9 3,0 1,4-1,6 MITTELSTAND TECHNOLOGIE 6,9 4,9 2,1 2,6 +0,5 DIENSTLEISTER 19,4 27,5 18,3 14,0-4,3 SONSTIGE 1,5 0,0 0,0 0,0 +-0,0 7

8 Nennungen (in % der Gesamtnennungen) WIFÖ-INDEX Q3 Q EINSCHÄTZUNG DER VORAUSSICHTLICHEN GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE IM IV. QUARTAL ,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Deutschland Norden Süden Westen Osten sehr hoch hoch durchschnittlich schwach sehr schwach Die Nachfrageerwartungen für das vierte Quartal 2018 fallen zu den aufgestellten Prognosen zum Vorquartal vergleichbar aus. Die bundesweit dominierende Einschätzung ist, dass im vierten Quartal 2018 eine durchschnittliche Gewerbeflächennachfrage zu erwarten ist (47,6 %). Ein Drittel der Wirtschaftsförderer prognostizieren eine hohe 14,3 % sogar eine sehr hohe Nachfrage. Von einer schwachen Nachfrage gehen nur 4,8 % aus, eine sehr schwache Nachfrage wird von keinem Wirtschaftsförderer erwartet. Im Süden wird die Nachfrage am dynamischsten gesehen. Über die Hälfte der befragten Wirtschaftsförderer prognostiziert für das vierte Quartal eine hohe oder sehr hohe Gewerbeflächennachfrage (55,5 %). Gleichzeitig erwarten jedoch auch 11,1 % eine schwache Nachfrage. Im Norden (42,9 %) und Westen (41,4 %) erwarten etwas weniger eine hohe bis sehr hohe Nachfrage. Eine schwache Gewerbeflächennachfrage prognostiziert dort keiner der teilnehmenden Wirtschaftsförderer. Im Osten erwarten 85,0 % eine durchschnittliche Nachfrage. 8

9 IST DAS GRUNDSTÜCK PREISWERT? SACHBEITRAG: BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR BAUGRUNDSTÜCKE Georg Consulting hat einen rund 20-seitigen Essay veröffentlicht, um auf die Vor- und Nachteile der verschiedenen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung von Baugrundstücken aufmerksam zu machen. Verschiedene Werte (z. B. Lieblings-, Zeit-, Marktund Ertragswert) werden verglichen, systematisiert und anhand von Beispielen illustriert. Des Weiteren wird aufgezeigt, welche Werte (und damit welches Bewertungsverfahren) von den Rechnungslegungen priorisiert werden. Aufgrund der erhöhten Bedeutung wird insbesondere auf das Marktwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren eigegangen 9

10 IST DAS GRUNDSTÜCK PREISWERT? SACHBEITRAG: BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR BAUGRUNDSTÜCKE In der Praxis wird der Wert von Baugrundstücken mithilfe des Marktwertverfahrens (auch Vergleichswertverfahren genannt) bestimmt. Dieses Vorgehen ist dadurch begründet, dass das Baugrundstück keinen adäquaten Ertrag einbringt (weil es nicht als Bauland, sondern nur als Grünland vermietet oder verpachtet werden kann) und daher das Ertragswertverfahren ausscheidet. Sollen es hingegen bebaut werden, überzeugt die Zurückweisung nicht. Der für das bebaute Grundstück ermittelbare Ertragswert bezieht sich nämlich nicht nur auf das Gebäude/Haus, sondern zwangsläufig auch auf das Grundstück (ohne das das Gebäude/Haus nicht möglich ist). Fraglich ist nur, welcher Teil hierauf entfällt. Grundsätzlich gilt, dass der Teil um so größer ist, je mehr sich Wohn- und Grundstücksfläche größenmäßig und räumlich decken (beispielsweise 500 qm Wohnfläche auf der Fläche von 500 qm Grund und Boden). Wieviel Prozent des Ertragswertes dem Grundstück zuzuschreiben sind, hängt letztendlich von den gesamten Umständen des Einzelfalls ab. Mehr als 50 Prozent sollten allerdings nur in Ausnahmefällen angesetzt werden. 10

11 KONTAKT ACHIM GEORG Georg Consulting Immobilienwirtschaft & Regionalökonomie Bei den Mühren Hamburg Tel Fax THIES SCHWARZ Georg Consulting Immobilienwirtschaft & Regionalökonomie Bei den Mühren Hamburg schwarz@georg-ic.de Tel Fax Der 20-seitige Essay kann auf der Homepage von Georg Consulting ( unter dem Reiter Marktstudien kostenlos heruntergeladen werden. 11

12 REFERENZEN/AUFTRAGGEBER (AUSWAHL) 12