Rückgabe der Mietsache und Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses

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1 Vortrag zum Münchner Mietrechtsymposium am Rückgabe der Mietsache und Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Der Mieter hat die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis muss also beendet sein. Entgegen dem Wortlaut des Gesetzes geht die herrschende Meinung davon aus, dass der Rückgabeanspruch gegen den Mieter am letzten Tag der Mietzeit fällig wird. Gibt der Mieter die Räume nicht rechtzeitig zurück, so kommt er ohne Mahnung in Rückgabeverzug. Räumungspflicht bedeutet Fortschaffen der eingebrachten Sachen des Mieters und Aushändigung der Schlüssel. Der Mieter muss also den Besitz an der Mietsache vollständig und unzweideutig aufgegeben haben, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss. Das bloße Verschwinden des Mieters und das Zurücklassen der Schlüssel in der geräumten Wohnung, z. B. im Briefkasten, stellt noch keine Rückgabe dar. Erlangt der Vermieter aber den unmittelbaren Besitz durch Entgegennahme der Schlüssel, z.b. weil er die Schlüssel aus dem Briefkasten nimmt und die Wohnung aufsperrt, ist von einer Rückgabe auszugehen. Gibt der Mieter aber nicht alle Schlüssel zurück, so ist von einem Vorenthalten der Mieterräume auszugehen. Grundsätzlich ist ein Vermieter nicht verpflichtet, zur Entlastung des Mieters die Schlösser auszutauschen. Etwas anderes gilt aber jedenfalls, wenn der Mieter einen Teil der Schlüssel übersendet und gleichzeitig erklärt, weitere Schlüssel nicht mehr zu haben. In diesem Fall wird von einer vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe durch den Mieter auszugehen sein. Selbiges gilt auch dann, wenn der Vermieter vom Mieter darüber in Kenntnis gesetzt wird, dass dieser die Wohnung vollständig geräumt hat und der Mieter dem Vermieter durch Überlassen einzelner Schlüssel ungehinderten Zugang zur Mietsache gewährt. In einem solchen Fall ist von einer Rückgabe grundsätzlich auch vor Beendigung des Mietverhältnisses auszugehen. 1

2 Als geräumt gelten die Räume dann, wenn der Mieter seine Möbel aus den Mieträumen, aber auch aus Keller oder Speicher vollständig geräumt hat. Bei Zurücklassen von nur wenigem Gerümpel, darf der Vermieter die Rücknahme aber nicht verweigern. Ein Anspruch des Vermieters auf Verweigerung der Rücknahme besteht auch dann nicht, wenn die Mieträume in nicht vertragsgemäßem, insbesondere auch verwahrlostem oder schadhaftem Zustand zurückgegeben werden. Da in einem solchen Fall keine Vorenthaltung der Mieträume durch den Mieter vorliegt, schuldet der Mieter auch keine weitere Nutzungsentschädigung. In vielen Fällen haben sich die Parteien gegenseitig vertraglich verpflichtet, über die Wohnungsabnahme ein gemeinschaftliches Protokoll zu erstellen. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung eines Wohnungsabnahme- oder Übergabeprotokolls gibt es nicht. Grundsätzlich reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter die Schlüssel zu den Mieträumen übergibt, damit sich der Vermieter anschließend vom Zustand der Räume ein Bild machen kann. Liegt aber ein vom Vermieter und Mieter unterschriebenes Abnahmeprotokoll vor, so kommt diesem Protokoll weitreichende Wirkung zu. Bestätigt der Vermieter dem Mieter im Wohnungsabnahmeprotokoll, dass die Wohnung mangelfrei zurückgenommen wurde, handelt es sich insoweit um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Später entdeckte Schäden kann der Vermieter grundsätzlich nicht mehr geltend machen, es sei denn, versteckte Mängel. Bei der Erstellung derartiger Protokolle ist also größte Sorgfalt aufzuwenden, insbesondere ist nach Möglichkeit darauf zu achten, die Mieträume bei Tageslicht zurückzunehmen. Allerdings können in einem Abnahmeprotokoll grundsätzlich auch weitere Vereinbarungen getroffen werden, die den Mieter ungeachtet der Regelungen im Mietvertrag verpflichten, bestimmte Schäden zu beseitigen oder Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Ein solches konstitutives Schuldanerkenntnis wird aber von der Rechtsprechung häufig verneint, da insoweit die Grundsätze der Individualvereinbarung zu beachten sind. Wird im Abnahmeprotokoll nur der im Zweifel negative Zustand der Wohnung festgehalten, ergibt sich hieraus nicht automatisch eine Verpflichtung des Mieters, schadensbeseitigend tätig zu werden. Änderungen und Einrichtungen, die der Mieter während der Mietzeit eingebracht hat, hat er grundsätzlich bei Beendigung und vor Rückgabe zu beseitigen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Auch wenn der Mieter Einrichtungen vom Vormieter ausdrücklich übernommen hat, trifft ihn diese Verpflichtung. 2

3 Auch wenn der Vermieter dem Mieter im Mietverhältnis eine entsprechende Genehmigung erteilt hat, entfällt dieser Anspruch des Vermieters grundsätzlich nicht. Höchst vorsorglich sollte der Vermieter aber während des laufenden Mietverhältnisses darauf achten, seine Zustimmung zu baulichen Veränderungen nur unter Hinweis auf die Beseitigungspflicht zu erteilen. Etwas anderes gilt allerdings, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vermieter vertraglich zur Vornahme von baulichen Änderungen und zur Einbringung bestimmter Einrichtungen verpflichtet oder ohne Durchführung dieser Maßnahmen die Räume schlichtweg nicht vertragsgemäß genutzt werden konnten. Gibt der Mieter die Mietsache nicht oder verspätet zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Der Vermieter hat insoweit gemäß 546 a Abs. 1 BGB die Wahlmöglichkeit, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete oder aber eine solche in Höhe der Miete zu verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist. Die Regelungen über die Miethöhe nach 557 ff. BGB finden keine Anwendung. Auch die Kappungsgrenze in Höhe von 20 % ist unbeachtlich. Zahlt der Mieter allerdings nicht, so hat der Vermieter in diesem Fall die Ortsüblichkeit der verlangten Nutzungsentschädigung darzulegen und zu beweisen. Der Vermieter muss insoweit auch keine Rücksicht auf ein etwa fehlendes Verschulden seines Mieters nehmen. Eine Vorenthaltung der Mieträume liegt also auch dann vor, wenn der Mieter beispielsweise durch Untervermietung die Rückgabe unmöglich gemacht hat. Die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen, nicht der vorher vereinbarten Miete, setzt keinerlei Erklärung des Vermieters voraus. Der Vermieter darf also auch noch nachträglich für die Zeit der Vorenthaltung diesen Anspruch geltend machen. Über diesen Anspruch hinaus kann der Vermieter weitere Schäden geltend machen, dies allerdings nur, wenn die Vorenthaltung durch den Mieter schuldhaft erfolgt ist. In der Wohnraummiete stehen Schadenersatzansprüche dem Vermieter wegen Vorenthaltung nur dann zu, wenn der Mieter eine nicht erfolgte oder nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache zu vertreten hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter einen Teil des Mietobjekts, sei es mit oder ohne Erlaubnis des Vermieters, untervermietet hat. In diesem Fall sollte der Vermieter aber darauf achten, eine Räumungsklage gegen Mieter und Untermieter einzureichen, um dem Vorwurf mitwirkenden Verschuldens entgegenzutreten. 3

4 Gibt der Mieter verspätet, aber nicht zum Ende eines Monats, sondern im Laufe des Monats die Räumlichkeiten zurück, so ist die Nutzungsentschädigung taggenau zu berechnen. Weitergehender Schaden kann vom Vermieter nur geltend gemacht werden, wenn er z.b. einen Nachmietinteressenten gehabt hätte, der die Räumlichkeiten ab diesem Zeitpunkt zu mieten bereit gewesen wäre. Wurde das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gekündigt, so kann der Mieter vom Vermieter mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe des Mietausfalls als Kündigungsfolgeschaden überzogen werden. Dieser Ersatz ist bis zur Neuvermietung zu leisten, sofern nicht der Mietvertrag vorher durch Zeitablauf oder die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung hätte beendet werden können. Im Gegenzug ist der Vermieter verpflichtet, sich nachhaltig um eine Neuvermietung zu bemühen, da ihm anderenfalls ein Mitverschulden trifft. Allerdings hat der Mieter insoweit die Beweislast, dass der Vermieter nicht alles ihm Mögliche getan hat, um eine Neuvermietung zu erreichen. Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter auch verpflichtet sein, einen Ersatzmieter zu akzeptieren. Insoweit stünde ihm dann nur eine etwa entstehende Mietdifferenz der vom ausgeschiedenen Mieter geschuldeten Miete zur neu vereinbarten geringeren Miete zu. Derartige Ansprüche sind vor allem denkbar, wenn der Vermieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben dem Mieter gegenüber zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages verpflichtet sein sollte. Derartige Fallkonstellationen werden nur selten angenommen, beispielsweise wenn eine schwere Krankheit oder ein beruflich bedingter Ortswechsel oder eine wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters einen Umzug unumgänglich machen. Selbiges kann dann gelten, wenn der Mieter infolge seines Alters seinem Haushalt nicht mehr vorstehen kann und in ein Altersheim umziehen will aber er die Miete nicht mehr aufbringen kann oder heiraten und eine Familie gründen will. Im Rahmen der Rückgabe der Mietsache ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, die kurze Verjährung des 548 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Auge zu behalten. Umfasst sind solche Ansprüche, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache bei Rückgabe entstehen, wobei die Anspruchsgrundlage gleichgültig ist, solange die Ansprüche auf dem selben Sachverhalt beruhen. 4

5 Eine Veränderung bzw. Verschlechterung liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietsache bei Rückgabe nicht dem geschuldeten Zustand entspricht, wobei sich der vertragswidrige Zustand i. d. R. in einer Substanzveränderung der Mietsache zeigt. Ausnahmen sind durchaus denkbar, so z.b. wenn der Verkehrswert der Mietsache sich durch vertragswidrigen Gebrauch durch den Mieter verschlechtert. Namentlich gehören hierzu nicht oder schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen, die unterlassene Entfernung von Einbauten und anderer eingebrachter Gegenstände, die Verletzung der Räumungspflicht, der unterlassene Rückbau bzw. die unterlassene Beseitigung baulicher Veränderungen, die Beschädigung der Mietsache durch vertragswidrigen Gebrauch, die Verletzung der Obhutspflicht oder unterlassene Mängelanzeigen, die vertragswidrige Wegnahme von vermietereigenen Gegenständen oder Einrichtungen oder unterlassener Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten, die vertraglich geschuldet waren. Zur Mietsache gehören insofern auch diejenigen mitvermieteten Sachen und Sachteile, die dem Mieter nicht zur alleinigen Nutzung zustehen, die er aber mitbenutzen darf, wie z.b. Flure, Treppenhäuser, Aufzüge, Waschkeller, Garten etc.. Die Anwendbarkeit dieser kurzen Verjährung setzt aber voraus, dass der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache in der Lage ist und auch Veranlassung hat, Art und Ausmaß des Schadens sofort festzustellen. Dies setzt i. d. R. voraus, dass die beschädigten Gegenstände in unmittelbarem Besitz des Vermieters stehen. Insoweit ist also besonders zu beachten, dass der Beginn der kurzen Verjährung des 548 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses eintreten kann. Die kurze Verjährung greift aber dann nicht ein, wenn der Vermieter einen Schaden durch die Nutzung des Mietobjekts erleidet, das Mietobjekt selbst aber nicht verändert oder verschlechtert wird. Wird also ein Vermieter von der Ordnungsbehörde wegen der Beseitigung von gefährlichen Chemikalien in Anspruch genommen, die das Mietgrundstück aber nicht beeinträchtigt hatten, so muss er sich nicht auf die kurze Verjährung des 548 BGB verweisen lassen. Vom 548 BGB umfasst sind auch Schadenfeststellungskosten, Verzugsschäden und alle, auch die monatlich neu entstehenden Mietausfallschäden, wenn der Vermieter wegen des Zustands an einer Weitervermietung gehindert ist. Auf den Zeitpunkt der Entstehung des konkreten Folgeschadens oder dessen Erkennbarkeit kommt es nicht an. Auch Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums sind von der kurzen Verjährung erfasst, da die Befugnis zur Vermietung des Sondereigentums auch zur Mitvermietung des Gemeinschaftseigentums führt. Zu beachten ist auch, dass eine Rückgabe der Mietsache an den Mieter zur Erfüllung noch ausstehender Rückgabepflichten, insbesondere also zur Durchführung oder 5

6 Nachbesserung von Schönheitsreparaturen, Rückbauten oder Instandsetzungsmaßnahmen nichts am Verjährungsbeginn ändert. Problematisch ist auch der Fall, in dem der Vermieter überhaupt keinen unmittelbaren Besitz an den Mieträumen erlangt, da er noch im laufenden Mietverhältnis des ausscheidenden Mieters eine Weitervermietung mit einem Nachmieter vereinbart und es dadurch zur Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch die Vermieter gar nicht kommt. Insbesondere ist dieser Fall anzunehmen, wenn der Vermieter mit dem Untermieter seines Mieters noch während des Bestehens des Mietvertrages einen neuen Mietvertrag abschließt, der sich zeitlich unmittelbar an den auslaufenden Vertrag anschließt. Behält der Untermieter infolge dessen mit Einverständnis des Vermieters den unmittelbaren Besitz an der Mietsache, dann hat der Vermieter die Mietsache im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhalten. Die kurze Verjährung beginnt damit zu laufen. Werden abgrenzbare, selbstständig nutzbare Teile der Mietsache sukzessive zurückgegeben, so kann die Verjährungsfrist für die zurückgegebenen Teile gesondert zu laufen beginnen. Derartiges ist denkbar, wenn ein Mieter mehrere Gebäudeteile angemietet hat, und beispielsweise die Wohnung vor dem Keller oder die Garage zurückgibt. Aber auch Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sind von 548 BGB umfasst. Der kurzen Verjährung unterfallen beispielsweise auch Bereicherungsansprüche für Aufwendungen auf einen unwirksamen Mietvertrag, analog auch Ansprüche des Mieters nach Renovierung des Mietobjekts aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel, aber auch Rückforderungsansprüche des Mieters betreffend eine Geldleistung, die der Mieter aufgrund einer unwirksamen Abgeltungs- / Quotenklausel erbringt. Auch die Wegnahmeansprüche des Mieters, die Einrichtungen betreffen, die der Mieter mit der Mietsache vorübergehend verbunden hat, unterliegen der Verjährung gemäß 548 BGB. Hiervon umfasst sind Türen, Schlösser, Waschbecken, Badewannen, Küchenzeilen, Einbauschränke, lose verlegte Teppichböden oder schwimmend verlegtes Laminat, umpflanzbare Pflanzen etc.. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung einer geleisteten Mietsicherheit verjährt hingegen drei Jahre nach Entstehen des Rückzahlungsanspruchs, d. h. drei Jahre, nachdem es dem Vermieter möglich gewesen wäre, über noch offene Ansprüche, zu deren Sicherheit die Kaution dient, abzurechnen. Zur Abrechnung der Kaution und zur Auszahlung des verbleibenden Teils ist der Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung ist also erst angemessene Zeit nach der Räumung fällig, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen klar ist. Die Bemessung angemessener Zeit hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, wobei üblicherweise eine Überlegung zur Prüfungsfrist von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zu sechs Monaten anzunehmen sein wird. Vor Ablauf dieser Frist ist der Rückzahlungsanspruch nicht fällig. Der Mieter 6

7 ist also nicht berechtigt, die Rückgabe der Schlüssel von der sofortigen Auszahlung der Kaution abhängig zu machen. Wegen einer kalkulierbaren Betriebskostennachforderung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist für die Betriebskosten einbehalten. Insoweit kann der Vermieter also auch berechtigt sein, die Kaution anteilig länger als sechs Monate zurückzubehalten. Hier hat der Vermieter darauf zu achten, dass die vorbehaltlose Rückzahlung einer Kaution möglicherweise dazu führt, dass er sämtlicher Ansprüche gegen den Mieter verlustig geht. In der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution kann die schlüssige Erklärung zu sehen sein, dass keine weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Der Vermieter kann möglicherweise noch bestehende Ansprüche verlieren, wenn diese bereits vor Auszahlung der Kaution erkennbar waren. Aus Sicht des Mieters muss die vorbehaltlose Rückgabe der Mietsicherheit dahingehend zu verstehen sein, dass der Vermieter den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkennt und daher auf die Geltendmachung von Ansprüchen verzichtet. Dies gilt umso mehr, wenn er trotz erkannter oder zumindest leicht erkennbarer Mängel die Kaution auszahlt. Selbiges gilt auch, wenn der Vermieter schon aufgrund der Vorjahresabrechnungen davon ausgehen kann, dass ihm aus der noch nicht erteilten Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung zusteht, er aber dennoch die Kaution zugunsten des Mieters frei gibt. Marco J. Schwarz Rechtsanwalt 7