Faltblatt Tool 1 Informationen zu. Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum

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1 Faltblatt Tool 1 Informationen zu Stockwerkeigentum KTI-Projekt Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)

2 Gemessen an den erteilten Baubewilligungen für neue Wohnungen in den vergangenen 10 Jahren ist Stockwerkeigentum (StWE) momentan die populärste Eigentumsform. Allein im Kanton Zürich nahm der Neubau-Anteil bezogen auf den Gesamt-Anteil an neu errichtetem Wohneigentum von 41% im Jahr 1990 auf 74% im Jahr 2012 zu. So wuchs die Anzahl von StWE-Wohneinheiten zwischen 1990 und 2012 von auf Der Besitz der eigenen vier Wände stellt gegenüber Mietwohnungen z.b. als Kapitalanlage und hinsichtlich Gestaltungsfreiheit einen Vorteil dar. Als Vorteil gegenüber dem Einfamilienhaus fallen der geringere Bedarf finanzieller Mittel beim Kauf oder die bessere Eignung für Menschen mit einer eingeschränkten Mobilität ins Gewicht. 2 Das im Rahmen des Forschungsprojektes «Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum (StWE)» (2012 bis 2014) entstandene Faltblatt fasst Herausforderungen im StWE zusammen und richtet sich an potentielle Käuferinnen und Käufer. Es zeigt, welche Faktoren beim Kauf beachtet werden sollten, damit Konflikte im Zusammenhang mit baulichen Erneuerungen vermieden werden können. Zudem erhalten die Leserinnen und Leser einen Überblick über alle im Forschungsprojekt erarbeiteten Faltblätter, Instrumente und Themenberichte. Diese bauen inhaltlich aufeinander auf, können jedoch auch unabhängig voneinander gelesen werden. g Die Inhalte des Faltblatts werden durch einen ausführlichen Themenbericht ergänzt, der vertiefende Informationen enthält und die Herausforderungen den Vorteilen von StWE aus Eigentümersicht gegenüber stellt. 1 Vgl. Statistisches Amt des Kanton Zürich (Hrsg.), Gem. im Projekt durchgeführter Interviews mit Experten und mit StW-Eigentümerinnen und -Eigentümern 2

3 1. Planung und Erstellung Dokumentation Liegenschaft und Bauteile Mit der Übergabe einer Liegenschaft im StWE gehen die Verantwortlichkeiten vom Investor auf die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Verwaltung über. Dieser Zeitpunkt birgt häufig die Gefahr, dass wichtige Informationen verloren gehen. Empfehlung: Es ist darauf zu achten, dass der Eigentümergemeinschaft ein vollständiger Satz Baupläne sowie alle Angaben zu den verwendeten Bauteilen und den beteiligten Unternehmen abgegeben werden. Eine umfassende Dokumentation des Bestandes ist für Unterhalt und Erneuerung äusserst hilfreich. WOHNZIMMER KÜCHE 5

4 2. Begründung und Kauf Planung Unterhalt und Erneuerung Überlegungen zu den Kosten für Betrieb, Unterhalt und Erneuerung von StWE werden beim Kauf oft vernachlässigt, obwohl diese über den Lebens - zyklus betrachtet ca. 80 Prozent der Gesamtkosten einer Liegenschaft ausmachen. Die Investitionskosten für eine Liegenschaft belaufen sich dagegen auf gerade einmal ca. 20 Prozent. In Kombination mit einer fehlenden langfristigen Erneuerungs- und Finanzierungsplanung 3 führt dies dazu, dass später unvorhergesehene, notwendige Erneuerungsmassnahmen leicht zur finanziellen Überforderung einzelner Eigentümerinnen und Eigentümer führen. Begründung StWE und Reglement Das StWE-Reglement enthält Vorgaben zur Beschlussfassung und Kostenverteilung für Unterhalt und Erneuerung: Zentral sind hier die Wertquotenfestlegung, das Schema für die Wertquotenberechnung, die präzise Abgrenzung sonderrechtlicher und gemeinschaft licher Teile, sowie genaue Formulierungen und eine klare Regelung zu den Stimmrechten. Empfehlung: Begründung und Reglement sollten von einem fachkundigen Juristen geprüft werden (z.b. vom Stockwerkeigentümer- oder Hauseigentümerverband). In einzelnen Kantonen helfen auch Notariate und Grundbuchämter. 5 Bauliche Struktur der StWE-Liegenschaft Viele StWE-Liegenschaften sind in ihrer Gebäudestruktur wenig flexibel. Dadurch erhöht sich im Fall von strukturellen Anpassungen und Erneuerungsmassnahmen die bauliche Eingriffstiefe, was sich auch in den Kosten niederschlägt. Auch bezüglich nutzungsrelevanter Merkmale zeigen sich Herausforderungen: z.b. eine fehlende Grosszügigkeit von Erschliessungsflächen, wenig individueller Abstellraum, eine unzureichende Abgrenzung von Bereichen im Sondernutzungsrecht oder das Fehlen nachbarschaftlicher Begegnungsorte. Empfehlung: Beim Kauf von StWE ist auf die architektonische Qualität des Entwurfs und die Funktionalität des Objektes zu achten sowie auf die Anpassungsfähigkeit der Grundrisse an geänderte Bedürfnisse. Neben der geeigneten Standortwahl und einem ansprechenden Gesamterscheinungsbild der Liegenschaft als «hard facts» tragen auch ein, durch planerische Entscheidungen begünstigtes, gutes nach barschaftliches Verhältnis innerhalb der StWE-Gemeinschaft wesentlich zu deren Werterhalt bei. 6 Empfehlung: Bereits in den ersten Jahren der Nutzungsphase sollte die Eigentümergemeinschaft eine Erneuerungsplanung erarbeiten lassen, die sich an der voraussichtlichen Nutzungsdauer der einzelnen Bauteile orientiert und über allfällige Investitionskosten Auskunft gibt. 4 Das StWE-Reglement hält fest, wer die Umsetzung an die Hand nimmt (z.b. eine Verwaltung). 3 Nachfolgend wird von Finanzierungsplanung gesprochen, wenn diese sowohl Elemente der Finanz- wie auch der Finanzierungsplanung beinhaltet. Finanzplanung meint die Planung über den Aufwand und die anfallenden Kosten. Finanzierungsplanung sucht nach Finanzierungsmöglichkeiten bzw. Möglichkeiten, wie die anfallenden Kosten gedeckt werden können. 4 S. dazu «Tool 3: Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE» 5 S. dazu «Tool 4: Musterreglement und Zielsetzungen für StWE» 6 S. dazu «Tool 8: Planerische Empfehlungen für StWE» 6 7

5 3. Verwaltung und Betrieb Auftrag der Verwaltung Erhalten Verwaltungen keinen expliziten Auftrag für die technische Bewirtschaftung, liegt die Unterhalts- und Erneuerungsplanung bei der StWE-Gemeinschaft selbst. Die Tragweite dessen ist vielen nicht bewusst. Empfehlung: Die zentrale Rolle der Verwaltung bei der Erneuerungs- und Finanzierungsplanung sollte nicht unterschätzt werden. Es ist sinnvoll, die Leistungen der Verwaltung, insbesondere bezüglich der technischen Bewirtschaftung, in einem Leistungsbeschrieb zu fixieren. 7 Technische Bewirtschaftung und fachliches Know-How Eine strategische, langfristig orientierte technische Bewirtschaftung einer StWE-Liegenschaft umfasst regelmässige Bauzustandskontrollen, die Planung und Organisation von Unterhalts- und Erneuerungsmassnahmen sowie ein regelmässiges, darauf abgestimmtes Monitoring der Finanzierung. Viele Verwaltungen besitzen jedoch nur wenig baufachliches Know-How und planen Unterhalt und Erneuerung ohne die nötige strategische Langzeitperspektive. 8 Empfehlung: Bei der Wahl einer externen Verwaltung gilt es sorgfältig vorzugehen und gegebenenfalls den Beizug externer Fachleute anzuregen. Fach kompetenz gerade im Bereich der technischen Bewirtschaftung spielt dabei eine wichtige Rolle. Vor der Offertstellung oder spätestens vor Vertragsabschluss ist eine gemeinsame Begehung der StWE-Liegenschaft mit der Verwaltung ratsam. Eigenverantwortung der StWE-Gemeinschaft StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer sind sich ihrer Eigenverantwortung bezüglich Unterhalt und Erneuerung der Liegenschaft häufig nicht vollständig bewusst. Dies gilt im Besonderen, wenn sie diese von einem Investor erwerben und nicht selbst am Entstehungsprozess beteiligt waren. Oft wird die Unterhalts- und Erneuerungsplanung zu spät in Angriff genommen oder mit einer unzureichenden strategischlang fristigen Ausrichtung beauftragt. Zudem werden Aufträge an die Verwaltung oder Planende von Unterhalts- und Erneuerungsmassnahmen häufig unklar formuliert. Empfehlung: Bezüglich der Eigenverantwortung der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer wie auch der StWE-Gemeinschaft als Ganzes bedarf es viel Aufklärungsarbeit. Investoren, Verwaltungen und Verbände sind hier gleichermassen in der Pflicht, über Notwendigkeiten und entsprechende Weiterbildungsangebote zu informieren. 7 S. dazu «Tool 5: Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung StWE» 8 S. dazu «Tool 2: Optimierter Erhaltungsprozess für StWE» 8 9

6 4. Erneuerung Angemessen dotierter Erneuerungsfonds (EF) Die jährliche Äufnungshöhe des EF wird nach dem Kauf einer StWE-Einheit selten überprüft. Tendenziell ist diese jedoch bei Beginn der Nutzungsphase häufig zu gering angesetzt. Die dadurch bedingte unzureichende Rücklagenbildung über den EF lässt bei späteren, umfassenden Erneuerungen ausserordentliche Sonderzahlungen durch die einzelnen StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer notwendig werden. Empfehlung: StWE-Käuferinnnen und -Käufer sollten sich früh über das Vorhandensein einer strategischen Erneuerungs- und Finanzierungsplanung mit einem angemessen dotierten EF informieren oder diese anregen. Entsprechende Instrumente und Zielsetzungen werden schriftlich im Reglement fixiert. 9 Konsensfindung und Bereitschaft zur baulichen Erneuerung Bei der Planung und Umsetzung von Erneuerungsmassnahmen im StWE stellen die Definition von Ziel und Umfang oft grosse Herausforderungen dar. Ein abweichendes Verständnis von Massnahmen, die zum Werterhalt beitragen bzw. unterschiedliche Vorstellungen von Qualität und Ästhetik können zu langwierigen Diskussionen führen. Generell werden im StWE werterhaltende (notwendige) und wertvermehrende (nützliche und luxuriöse) Massnahmen unterschieden, wobei i.d.r. nur werterhaltende Massnahmen mit Geldern des EF gedeckt werden. Empfehlung: Innerhalb der StWE-Gemeinschaft sollte frühzeitig ein übereinstimmendes Verständnis von Massnahmen, die dem langfristigen Werterhalt der StWE-Liegenschaft dienen, etabliert werden. Basis hierfür bilden die Bestimmungen des Reglements. Sinnvollerweise wird das Ergebnis einer offen geführten Diskussion ergänzend in gemeinschaftlichen Zielsetzungen zur Erhaltungsplanung schriftlich festgehalten. Dabei ist zu bedenken, dass ein langfristiger Werterhalt der Liegenschaft, der den wandelnden Ansprüchen an die Gebäudequalität und dem Erhalt des Marktwertes gerecht wird, häufig nur durch zeitgemässe Modernisierungen und somit durch eine Kombination von wertsteigernden (nützlichen) und werterhaltenden (notwendigen) baulichen Massnahmen erreicht werden kann. 10 Auflösung von StWE Im Laufe der Zeit können sich die Bedürfnisse der Nutzenden einer StWE-Liegenschaft stark wandeln. Vor diesem Hintergrund kann es nötig werden, über die Auflösung von StWE-Gemeinschaften, ggf. verbunden mit dem Rückbau der StWE-Liegenschaft nachzudenken respektive entsprechende Schritte zu planen. Hierzu fehlen jedoch bis heute Referenzen, was Entscheidungen im Hinblick auf einen potenziellen Rückbau erschwert. 11 Empfehlung: Eine entsprechende Formulierung zur Auflösung des StWE ist im Reglement zu verankern. Dies empfiehlt sich vor allem bei StWE, das aus der Umwandlung von Mietwohnungen entstanden ist, da hier die Bausubstanz meist schon älter ist. 10 S. dazu «Tool 4: Musterreglement und Zielsetzungen für StWE» 11 S. dazu «Tool 7: Anreize Erneuerung von StWE» 9 S. dazu «Tool 4: Musterreglement und Zielsetzungen für StWE» 10 11

7 5. StWE-Gemeinschaft Bewusstsein für gemeinschaftliches Eigentum Weil beim Kauf von StWE die Priorität bei der Auswahl der geeigneten Wohnung und des «richtigen» Standorts liegt, geht häufig vergessen, dass damit auch gemeinschaftliches Eigentum erworben wird. Die Heterogenität einer StWE-Gemeinschaft z.b. bezüglich Alter, Lebensumständen und kulturellem Hintergrund, kann das Zusammenleben unter einem Dach bereichern oder erschweren. Eine Käuferin oder ein Käufer von StWE sollte sich jedoch bewusst sein, dass, wenn es um Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile geht, sehr unterschiedliche Absichten aufeinander treffen können. Auch muss, anders als im Einfamilienhaus, im StWE stärker Rücksicht auf die Nachbarschaft genommen werden. Insgesamt ist davon auszugehen, dass sich die Hetero - ge nität einer StWE-Gemeinschaft bezüglich Alter, finanziellen Möglichkeiten, Haushaltsstruktur, Nationalität, Selbstnutzenden und Mietenden mit zunehmendem Alter der StWE-Liegenschaft verstärkt. Mangelnde Effizienz von StWE-Versammlungen bei Erneuerungsthemen Häufig werden Erneuerungen im StWE dadurch erschwert, dass im Rahmen der jährlich stattfindenden Versammlung wenig Zeit für eine Diskussion der verschiedenen Interessen und Massnahmen bleibt. Empfehlung: Um die Prozess abläufe bei der Vorbereitung und Beschlussfassung von Erneuerungsmassnahmen zu optimieren, können Arbeitsgruppen und technische Aus - schüsse entsprechende Entscheidungsgrundlagen zu Händen der StWE-Versammlung vorbereiten. Dabei gilt es auf eine klare Regelung der Kompe tenzen und des Aufgabenbereichs zu achten und sicherzustellen, dass das nötige Know-How vorhanden ist. Empfehlung: Das Thema Kommunikation und Konfliktkultur sollte im Rahmen von StWE-Versammlungen explizit und wiederholt besprochen werden. Denn hat sich erst einmal ein grösserer Konflikt entwickelt, prägt dieser die Zukunft von StWE-Gemeinschaft und StWE-Liegenschaft markant S. dazu «Tool 6: Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE» 12 13

8 6.Tools Um den Herausforderungen zu begegnen wurden im Rahmen des Forschungsprojektes über das vorliegende Faltblatt hinaus folgende Tools erarbeitet, welche zusammen einer Umsetzung von Langzeitstrategien im StWE in den Bereichen Unterhalt und Erneuerung dienen. Bei StWE-Neubauten kommen diese in verschiedenen Phasen des Erhaltungsprozesses zum Einsatz. Dabei werden die wesentlichen Inhalte in den handlichen, leicht verständlichen Faltblättern zusammengefasst. Diese richten sich in erster Linie an Verwaltungen, Kaufinteressenten für StWE sowie an StW-Eigentümerinnen und Eigentümer. Sie eignen sich aber auch als Instrument für Architekten und Bauherren. Bei Interesse können ergänzende Informationen über die Themenberichte erlangt werden. Tool 1 Informationen zu Stockwerkeigentum Das Faltblatt fasst Herausforderungen im StWE zusammen und zeigt, welche Faktoren beim Kauf oft vergessen werden und deshalb insbesondere im Zusammenhang mit baulichen Erneuerungen zu Konflikten führen können. Ein Themenbericht stellt darüber hinaus die Vorteile von StWE dar. Zudem werden die Herausforderungen im Kontext der Erneuerungsund Finanzierungsplanung im StWE vertieft dargelegt. Tool 2 Optimierter Erhaltungsprozess für Stockwerkeigentum Das Faltblatt fasst die wesentlichen Inhalte eines «Optimierten Erhaltungsprozesses im StWE» zusammen und beinhaltet die Illustration des Prozesses, der als Abfolge verschiedener Phasen, Meilensteine sowie notwendiger Entscheide seitens zentraler Akteure veranschaulicht wird. Ergänzend werden die Besonderheiten des Prozesses punktuell erläutert. Ein Themenbericht vertieft den optimierten Prozess entlang der Zeitachse und beschreibt die Rollen, Aufgaben und gewünschten meilensteinbezogenen Resultate wichtiger Akteure. Tool 3 Instrumente zur ErneueruNGSplanung von Stockwerkeigentum Das Faltblatt erläutert die Intentionen der Instrumente «Erneuerungsterminplan», «Prognose Erneuerungsfonds (EF)» und «Massnahmenübersicht» für eine langfristig ausgerichtete Erneuerungs- und Finanzplanung. Ein Themenbericht erläutert den Gebrauch und die Funktionsweise der drei excelbasierten Toolbestandteile. Dabei zeigt der «Erneuerungsterminplan» über die Darstellung von Bauteilen, Nutzungsdauern und geschätzten Kosten langfristig, welche Erneuerungsmassnahmen wann nötig sind und welche finanziellen Rücklagen hierfür einzuplanen sind. Mittels der «Prognose EF» werden die voraussichtlichen Erneuerungskosten der prognostizierten Fondsentwicklung gegenübergestellt. Die «Massnahmenübersicht» bildet als Informations- und Kommunikationsinstrument alle notwendigen wie nützlichen Massnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen der StWE- Liegenschaft ab, die von den StW-Eigentümerinnen und Eigentümern stufenweise genehmigt werden müssen. Tool 4 Musterreglement und Zielsetzungen für Stockwerkeigentum Das Faltblatt fasst Empfehlungen hinsichtlich erneuerungsrelevanter Aspekte von Reglementen sowie die Bedeutung neu zu implementierender «Zielsetzungen» für eine langfristige Erhaltungsplanung zusammen. Ein Themenbericht zeigt darüber hinaus Musterklauseln für ein Reglement auf und erläutert die Bedeutung ausgewählter Artikel im Hinblick auf die bauliche Erneuerung von StWE-Liegenschaften. Der Themenbericht enthält auch Formulierungsvorschläge für «Zielsetzungen» zum langfristig optimierten Erhaltungsprozess. Diese sollen der StWE- Gemeinschaft ermöglichen, frühzeitig «Erhaltungsstrategie», «Erhaltungsziel» und «Finanzierungsplanung» für die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zu diskutieren und festzulegen

9 PHASEN langfristig optimierte Unterhalts-, Erneuerungs- und Finanzierungsplanung 1. Sensibilisierung StWE-Käufer + Erstellung Instrumente 2. Präzisierung technische Verwaltung + Reflexion Instrumente 3. Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente 4. Anmeldung Erneuerungsbedarf + Projektierung Massnahmen 5. Ausschreibung + Realisierung Massnahmen(-pakete) 6. Wirkungsanalyse TOOLS TOOL 1 TOOL 3 TOOL 4 TOOL 8 TOOL 3 TOOL 4 TOOL 5 Instrumente Musterreglement und Planerische Instrumente Musterreglement und zur Erneuerungsplanung Zielsetzungen Empfehlungen zur Erneuerungsplanung Zielsetzungen für StWE von StWE für StWE von StWE für StWE Informationen zu StWE Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung StWE TOOL 4 Musterreglement und Zielsetzungen für StWE TOOL 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE TOOL 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE TOOL 7 Anreize Erneuerung von StWE TOOL 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE Tool 5 Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung Stockwerkeigentum Das Faltblatt zeigt auf, wie die Ausschreibung von Verwaltungsmandaten im StWE mit Blick auf eine langfristig ausgerichtete Unterhalts-, Erneuerungs- und Finanzplanung konkretisiert werden kann und worauf es bei der Auswahl einer Verwaltung zu achten gilt. Ein Themenbericht vertieft die Ergänzungsvorschläge für das Pflichtenheft der Verwaltung. Tool 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im Stockwerkeigentum Das Faltblatt zeigt Entscheidungsprozesse auf, die für StWE typisch sind und vermittelt Grundregeln zur Konfliktprävention durch Kommuni kation sowie Möglichkeiten der Konfliktbewältigung. Ein Themenbericht führt Konfliktarten sowie Strategien und Massnahmen zur Konflikt prävention und bearbeitung vertiefter aus. Tool 7 Anreize Erneuerung von StoCK WerKeigentum Das Faltblatt zeigt bestehende und potentielle Anreizsysteme für Erneuerungsmassnahmen auf und reflektiert diese im Hinblick auf ihre Relevanz für StWE. Ein Themenbericht enthält darüber hinaus Anreizsysteme für Ersatzneubauten, diskutiert Handlungsbereiche und reflektiert Auflösungsszenarien. Tool 8 Planerische Empfehlungen für StoCK Werkeigentum Das Faltblatt enthält Kriterien und Empfehlungen zur Planung einer StWE-Liegenschaft. Durch deren Umsetzung werden die Funktionalität der Liegenschaft erhöht und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile vereinfacht. Insgesamt kann dadurch das langfristige «Funktionieren» einer StWE-Gemeinschaft erleichtert werden. Alle Faltblätter und Instrumente der «Luzerner Toolbox» können über bezogen werden

10 7. Quellen/ Literatur Projektpartner Birrer, Mathias: Stockwerkeigentum Kaufen, finanzieren, leben in der Gemeinschaft (5. aktualisierte Auflage). Zürich: Beobachter-Buchverlag; 2011 Sommer, Monika: Stockwerkeigentum. Zürich: Hauseigentümerverband Schweiz; 1. Auflage 2002, Text in 6. unveränderter Auflage; 2012 Impressum Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum zur Vermeidung von Sanierungsstau; KTI-Projekt Nr PFES-ES 2. Auflage Februar 2015 Autoren Amelie-Theres Mayer (CCTP) Stefan Haase (CCTP) Sprachliche Überarbeitung Sarah Nigg und Verena Steiner Gestaltung Fabienne Koller und Elke Schultz Projektpartner Kommission für Technologie und Innovation KTI Gebr. Brun AG, Emmenbrücke; Reto Brun Heimberg Immobilien; Daniel Heimberg Credit Suisse AG Economic Research; Fredy Hasenmaile Raiffeisenbank Zürich; Dominique Läderach Bundesamt für Wohnungswesen BWO; Verena Steiner Birrer Immobilien Treuhand AG; Adrian Brun BEM-Architekten AG; Hansjürg Etter Schweizer Stockwerkeigentümerverband; Dominik Romang Hauseigentümerverband Schweiz; Monika Sommer Umwelt und Energie Kanton Luzern Stiftung 3F Organisation Nationales Kompetenznetzwerk Gebäudetechnik und erneuerbare Energien (brenet) Projektteam Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Amelie-Theres Mayer (Projektleitung), Stefan Haase (Co-Projektleitung), Doris Ehrbar, Prof. Dr. Peter Schwehr Hochschule Luzern Wirtschaft Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR) Stefan Bruni, Dr. Reto Fanger, Christoph Hanisch, Markus Hess, Pierre-Yves Kocher, Melanie Lienhard Hochschule Luzern Soziale Arbeit Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) Simon Brombacher, Franco Bezzola Projektlaufzeit 1. April September 2014 (30 Monate) 18

11 Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum Ziel des Forschungsprojektes war die Erarbeitung einer Toolbox für Stockwerkeigentümerinnen und -Eigentümer, Investoren und Verwaltungen, die Instrumente zur Prozessoptimierung und Wissensvermittlung beinhaltet. Die Instrumente dienen gesamthaft einer Umsetzung von Langzeitstrategien in den Bereichen Unterhalt und Erneuerung. Neben Informationen für StWE-Käuferinnen und -Käufer, der Darstellung eines optimierten Erneuerungsablaufs und einem Erneuerungsterminplan mit Kostenschätzungen, gibt es unter anderem Inputs zum Reglement und zu Verwaltungsaufgaben, sowie ein Kommunikations- und Konfliktmanagementtool. Die «Luzerner Toolbox» ist erhältlich unter Kontakt Amelie-Theres Mayer (CCTP), Stefan Haase (CCTP), Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Das Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) erforscht die Interaktion zwischen Mensch und gebauter Umwelt. Es untersucht architektonischen Raum als Lebensraum, im Kontext sich verändernder Anforderungen. Dabei steht die Transformation von Gebäuden und Quartieren im Zentrum der wissenschaftlichen Arbeit. Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Technikumstrasse 21, CH-6048 Horw T , cctp.technik-architektur@hslu.ch

12 Faltblatt Tool 2 Optimierter Erhaltungsprozess Für Stockwerkeigentum KTI-Projekt Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)

13 Umfassende Erneuerungen im Stockwerkeigentum (StWE) sind in Ablauf und Organisation komplizierter und langwieriger als vergleichbare Bauaufgaben im Mietwohnungsbau oder bei Einfamilienhäusern. Notwendige und wünschenswerte Massnahmen werden in den seltensten Fällen spontan beschlossen, sondern erfordern aufgrund unterschiedlicher Interessen der Beteiligten meist umfassende Diskussionen. Fehlendes Fachwissen und mangelnder Wille zur Konsensfindung seitens der StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer können diesen Prozess oft erheblich erschweren. Um konfliktanfällige Situationen zu meistern, bedarf es einer ganzheitlichen Erhaltungs- und strategischen Erneuerungsplanung mit langfristig optimierten Prozessabläufen und entsprechenden Instrumentarien. Das vorliegende Faltblatt ist im Rahmen des Forschungsprojektes «Langzeitstrategien im StWE» (2012 bis 2014) entstanden. Es richtet sich schwerpunktmässig an StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer, Verwaltungen sowie potentielle Erwerber von StWE und soll ihnen helfen, Erhaltung, Erneuerung und Finanzierung 1 langfristig und strukturiert zu planen. Das Faltblatt fasst die wesentlichen Inhalte eines «Optimierten Erhaltungsprozesses für StWE» zusammen und zeigt den Prozess als Abfolge verschiedener Phasen, Meilensteine sowie notwendiger Entscheide seitens zentraler Akteure auf. Ergänzend werden die Besonderheiten des Prozesses punktuell erläutert. Es liegt in der Pflicht der Verwaltung, sich den optimierten Prozess ablauf mit den vorgeschlagenen Instrumentarien zu eigen zu machen. Andererseits obliegt es der StWE-Gemeinschaft, die gewünschten Leistungen bei der Verwaltung einzufordern. g Ein Themenbericht vertieft den Untersuchungsgegenstand, indem er entlang der Zeitachse die Rollen, Aufgaben und gewünschten Entscheide wichtiger Akteure konkretisiert. Dabei wird jeweils erläutert, welches Tool wann Unterstützung bietet. Ergänzt wird der Themenbericht im Hinblick auf die erfolgreiche Durchführung der Unterhalts- und Erneuerungsplanung durch «Tool 3: Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE», «Tool 4: Musterreglement und Zielsetzungen für StWE» und «Tool 5: Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung StWE». 1 Nachfolgend wird von Finanzierungsplanung gesprochen, wenn diese sowohl Elemente der Finanz- wie auch der Finanzierungsplanung beinhaltet. Finanzplanung meint die Planung über den Aufwand und die anfallenden Kosten. Finanzierungsplanung sucht nach Finanzierungsmöglichkeiten bzw. Möglichkeiten, wie die anfallenden Kosten gedeckt werden können. 2 3

14 1. Darstellung «Optimierter Erhaltungsprozesses für StWE» (Neubau) Legende Der auf den folgenden acht Seiten in mehreren Abschnitten dargestellte «Optimierte Erhaltungsprozess für StWE» fokussiert auf Neubauten. Die Darstellung steht für sich selbst und zeigt auf, wie Schritt für Schritt vorgegangen werden muss, um die Erhaltungs-, Erneuerungs- und Finanzplanung im StWE zu optimieren. Der Prozess unterscheidet nicht zwischen selbst genutztem und vermietetem StWE. Für eine Erläuterung der einzelnen Prozessbestandteile ist auf der nächsten Seite die Legende vorangestellt. Die Darstellung gliedert sich strukturell in fünf Ebenen: Ebene 1 Ebene 2 ENTSCHEID Verwaltung nach Fachkunde sorgfältig ausgewählt u. beauftragt Auswahl Verwaltung Notwendige Ergebnisse & Entscheide von StWE- Interessentinnen und -Interessenten, StW- Eigentümerinnen und -Eigentümern bzw. der StWE- Gemeinschaft an jeweils verknüpften Meilenstein Strategisch-organisatorischer Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess Ebene 1 Notwendige Ergebnisse und Entscheide, die von künftigen StW-Eigentümerinnen und -Eigentümern bzw. einer StWE-Gemeinschaft an den jeweiligen Meilensteinen erreicht werden müssen (pink unterlegte Kreise). Bedürfnisevaluation Planerisch-baulicher Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess Ebene 2 Strategisch-organisatorisches Vorgehen (grau gerahmte Boxen) und planerisch-bauliches Vorgehen mit entsprechenden Meilensteinen (grün gerahmte Boxen) in zeitlicher Abfolge. Im Hinblick auf eine Optimierung des Erhaltungsprozesses implementierte zentrale Meilensteine sind durch eine «fette» Umrandung hervorgehoben. Bauzustandsanalyse Zentraler, standardmässig neu verankerter Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess Ebene 3 Im Rahmen des Forschungsprojekts entwickelte Tools mit inhaltlicher Relevanz für die entsprechenden Schritte bzw. Meilensteine (blau unterlegte Boxen). Ebene 3 TOOL Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE Innerhalb des Forschungsprojektes entwickeltes Tool mit inhaltlicher Relevanz für verknüpften Meilenstein Ebene 4 Ergebnisse, die von Investoren, Verwaltung oder/und Baufachleuten an jeweiligen Meilensteinen erreicht werden müssen (hellgrau unterlegte Kreise). Ebene 5 Abfolge der sechs Phasen des optimierten Erneuerungsprozesses (dunkelblau unterlegte Pfeile). Ebene 4 Zustands- und Funktionskontrollen Liegenschaft erfolgt Notwendige Ergebnisse von Investor, Verwaltung und Baufachleuten an jeweils verknüpften Meilenstein Ebene 5 6. Wirkungsanalyse Phasen des optimierten Erhaltungsprozesses 4 5

15 SE und ENTSCHEIDE StWE-Interessent StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer StWE-Gemeinschaft Information bzgl. Herausforderungen im StWE erfolgt INFORMATION und SENSIBILISIERUNG StWE-Interessentinnen und -Interessenten, StWE-Käuferinnen und -Käufer Auseinandersetzung mit Reglement erfolgt Sensibilisierung Zielsetzungen Erhaltungsplanung erfolgt Sensibilisierung langfristiger Erneuerungs- u. Finanzbedarf erfolgt Sensibilisierung Finanzierungsplanung und Bedeutung EF erfolgt Mitsprache bei Ausbau Sonderrecht erfolgt Mängelrechte sonderrechtliche Teile geltend gemacht Mängelrechte gem. Teile geltend gemacht MEILENSTEINE $ 1 2 Vorabinformation Vorstudien + Projektierung Reglement Zielsetzungen Erhaltungsplanung (Basisversion) Erneuerungsterminplan (Basisversion Instrument) Finanzierungsplanung + Prognose EF (Basisversion Instrument) Kauf Realisierung Übergabe + Mängelprüfung ggf. Ende Nutzungsdauer StWE-Liegenschaft TOOLS TOOL 1 Informationen zu StWE TOOL 8 Planerische Empfehlungen für StWE TOOL 4 Musterreglement und Zielsetzungen für StWE TOOL 3 Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE SE Investor/ Verwaltung/ Baufachleute Planung bzgl. vereinfachter Erneuerung erfolgt Erneuerungsrelevante Artikel eindeutig formuliert Basisversion Zielsetzungen Erhaltungsplanung entwickelt Basisversion Erneuerungsterminplan erstellt Basisversion Langfristige Finanzierungsplanung entwickelt Instrumente als Qualitätsmerkmal für zukunftsfähiges StWE herausgestellt Wünsche bzgl. Ausbau Sonderrecht umgesetzt unabhängige Verwaltung nach Fachkunde ggf. ausgewählt Übergabe Liegenschaft mit Instrumenten und vollständigen Bauwerksakten erfolgt Gerügte Mängel im Rahmen Gewährleistung behoben PHASEN langfristig optimierte Unterhalts-, Erneuerungsund Finanzierungsplanung 1. Sensibilisierung StWE-Käufer + Erstellung Instrumente 6 7

16 INFORMATION, DISKUSSION und SE/ ENTSCHEIDE StWE-Gemeinschaft (im Regelfall im Rahmen von StWE-Versammlungen) Aufgaben und Zuständigkeiten technische Bewirtschaftung spezifiziert ENTSCHEID Verwaltung nach Fachkunde sorgfältig ausgewählt u. beauftragt TA etabliert; Zuständigkeiten präzisiert Zielsetzungen Erhaltungsplanung diskutiert, präzisiert und beschlossen Information langfristiger Erneuerungsbedarf erfolgt, Massnahmenübersicht Erneuerung diskutiert Information langfristiger Finanzbedarf erfolgt, Äufnung EF angepasst bzgl. baulichem Zustand Liegenschaft informiert bzgl. mittel- und langfristigem Erneuerungs- und Finanzbedarf informiert Massnahmenübersicht diskutiert und genehmigt bzgl. Höhe EF und Finanzierungslücken informiert; Anpassung EF diskutiert und genehmigt Vorschläge zur Zielsetzungen Anpassung Reglement diskutiert u. diskutiert, ange- Erhaltungsplanung beschlossen passt und beschlossen ggf. UNEINIGKEIT und KONFLIKTE Aufgaben Verwaltung Auswahl Verwaltung Etablierung Technischer Ausschuss Zielsetzungen Erhaltungsplanung (1. Review ) Erneuerungsterminplan + Massnahmenübersicht Finanzierungsplanung + Prognose EF (1. Review Instrument) (1.Review Instrumente) Überwachung Liegenschaft (Inspektionen und Kontrollen) Erneuerungsterminplan + planung + Finanzierungs- Massnahmenübersicht (Fortschreibung Prognose EF (Fortschreibung Instr.) Instrument) Reglement (10-Jahres Review) Zielsetzungen Erhaltungsplanung (10-Jahres Review) TOOL 5 Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung StWE TOOL 4 Musterreglement und Zielsetzungen für StWE TOOL 3 Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE TOOL 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE TOOL 4 Musterreglement und Zielsetzungen für StWE RGEBNIS neuerungsminplan und ssnahmenersicht verankert Langfristige Finanzierungsplanung verankert Fachkundige Technische Bewirtschaftug sichergestellt Etablierung TA initiiert und begleitet Präzisierung Zielsetzungen Erhaltungsplanung unterstützt Erneuerungsterminplan angepasst, Massnahmenübersicht erstellt Finanzplanung geprüft, Anpassungsvorschläge EF unterbreitet Zustands- und Funktionskontrollen Liegenschaft erfolgt Reparaturen im Rahmen Kompetenzsumme veranlasst Instrumente fortgeschrieben und vorgestellt; über Erneuerungs- und Finanzbedarf informiert über Höhe EF und Finanzierungslücken informiert; Anpassungsvorschläge unterbreitet Anpassungs- und Aktualisierungsbedarf Reglement aufgezeigt Anpassung Zielsetzungen Erhaltungsplanung initiiert und unterstützt 2. Präzisierung technische Verwaltung + Reflexion Instrumente 3. Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente 8

17 bzgl. Erneuerungsbedarf und Durchführung Bauzustandsanalyse informiert ggf. Ausschreibung planungsarmer Einzelmassnahmen genehmigt bzgl. Zustand Liegenschaft u. notwendigem Erneuerungsbedarf informiert bzgl. Einlagenhöhe EF und ggf. weiteren Finanzbedarf informiert ENTSCHEID Aufgabenstellung TA mit Begleitung definiert; GKS und und Überwachung Projektierungskredit genehmassnahme Erneuerungsmigt beauftragt wünschenswerte Massnahmen identifiziert und diskutiert ENTSCHEID Zielsetzung Erneuerung diskutiert und beschlossen Erneuerungsvariante zur Ausarbeitung als Vorprojekt mit KS ausgewählt ENTSCHEID Spezifische Erneuerungsstrategie diskutiert u. genehmigt Kostenrahmen Ausführungsprojekt definiert Finanzierungskonzept Baukredit und Konzept interne Kostenverteilung geprüft ENTSCHEID Bauprojekt mit KV und Bauprogramm genehmigt, Ausführung beschlossen ENTSCHEID Baukredit und interne Kostenverteilung genehmigt (Aussnahme: Einfacher Bauteilersatz, weitgehend unabhängig von anderen Massnahmen & Bauteilen umsetzbar) Konzept Finanzierung + Kostenverteilung Bauzustandsanalyse Versicherungen Projektierungsbeschluss Bedürfnisevaluation Variantenstudium Anmeldung Erneuerungsbedarf Erneuerungsstrategie Projektierung Bauprojekt + -bewilligung Massnahmen (-pakete) Nächste Erneuerungsmassnahme(n) bzw. nächster Erneuerungszyklus mit Massnahmenpaket(en) TOOL 7 Anreize Erneuerung von StWE TOOL 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE Erneuerungsbedarf angemeldet; Bauzustandsanalyse beauftragt ggf. planungsarme Einzelmassnahmen ausgeschrieben und beauftragt notwendige Massnahmen identifiziert; Grobkostenschätzung (GKS) angegeben GKS mit Höhe Einlagen EF abgeglichen; ggf. weitere Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt GKS für Aufgabenumfang erstellt; Projektierungskredit gesichert Vorprojekt mit Kostenschätzung (KS) beauftragt; Begleitung durch Verwaltung wünschenswerte Massnahmen priorisiert Entwurf Zielsetzung Erneuerung mit Massnahmen, Prioritäten und Zielen erarbeitet verschiedene Erneuerungsvarianten erarbeitet, vorgestellt und diskutiert Spezifische Erneuerungsstrategie mit Kostenschätzung erarbeitet und vorgestellt Sinnvoll aufeinander abgestimmte Massnahmenpakete und Realisierungsetappen beschrieben Finanzierungskonzept Baukredit und Konzept interne Kostenverteilung erarbeitet Detailliertes Bauprojekt mit Kostenvoranschlag (KV) ausgearbeitet u. vorgestellt Nachbarschaft vor Baueingabe bzgl. geplanter Massnahmen informiert Baueingabe erfolgt; Bauprojekt bewilligt verschiedene Offerten eingeholt; notwendige Versicherungen abgeschlossen 4. Anmeldung Erneuerungsbedarf + Projektierung Massnahmen 10 11

18 ENTSCHEID Organisationsstruktur diskutiert und beschlossen ENTSCHEID Vergabeempfehlung diskutiert und genehmigt bzgl. Stand Ausführungsprojekt und aktualisiertem KV informiert Baukostenabrechnung (BKA) u. finale interne Kostenverteilung geprüft Organisations modell (Ausführung) Entscheid für Organistationsstruktur unterstützt Submissionskriterien festgelegt Ausschreibung Massnahmen (-pakete) Massnahmen ausgeschrieben; mehrere Offerten eingeholt und bewertet Ausführung Massnahmen (-pakete) Ausführungsprojekt mit detailliertem Bauprogramm ausgearbeitet; KV aktualisiert Realisierung Massnahmen gem. Pflichtenheft und Vertrag erstellt Bauabnahme + Baukostenabrechnung Massnahmen auf Mängel geprüft; Mängel gerügt 5. Ausschreibung + Realisierung Massnahmen(-pakete) Gerügte Mängel behoben; BKA erstellt Massnahmen bzgl. Wirksamkeit reflektiert Wirkungsanalyse Massnahmen (-pakete) TOOL 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im StWE Finale Kostenverteilung auf einzelne StW- Eigentümer erstellt 6. Wirkungsanalyse Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP), Autoren: Stefan Haase, Amelie-Theres Mayer Der «Optimierte Erhaltungsprozess» gliedert sich bei Neubauten in sechs Phasen. 1 Die erste Phase «Sen sibilisierung StWE- Käufer + Erstellung Instrumente» thematisiert einerseits die Vorabinformation der StWE-Interessenten. Andererseits werden die Instrumente für eine langfristig orientierte Unterhalts-, Erneuerungs- und Finanzplanung erarbeitet. Beides erfolgt zeitlich vor oder parallel zur Erstellung der StWE-Liegenschaft. Weiterer zentraler Bestandteil dieser Phase ist der Übergang der Liegenschaft und der damit verbundenen Verantwortlichkeiten vom Investor auf die Verwaltung bzw. die StWE- Gemeinschaft. 2 Die zweite Phase «Präzisierung technische Verwaltung + Reflexion Instrumente» sollte innerhalb der ersten drei Jahre nach Übergabe der StWE-Liegenschaft erfolgen. Die StWE-Gemeinschaft präzisiert die Aufgaben und Tätigkeitsbereiche der Verwaltung im Hinblick auf die technische Bewirtschaftung. Die Verwaltung passt die Instrumente der Unterhalts-, Erneuerungsund Finanzplanung liegenschaftsspezifisch an. Dies in Zusammenarbeit mit der StWE- Gemeinschaft. 2 auch parallel zu etwaigen laufenden Erneuerungsmassnahmen 3 angelehnt an das Leistungsmodell nach SIA angelehnt an das Leistungsmodell nach SIA Die dritte Phase «Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente» beschreibt die «alltägliche» technische Bewirtschaftung durch die Verwaltung, die kontinuierlich stattfindet 2. Die «alltägliche» technische Bewirtschaftung beinhaltet die regelmässige Überwachung der StWE-Liegenschaft sowie die Fortschreibung der Instrumente einer langfristig orientierten Unterhalts-, Erneuerungs- und Finanzplanung. Hinzu kommt die kontinuierliche diesbezügliche Information der StWE-Gemeinschaft. 4 Die Phase «Anmeldung Erneuerungsbedarf + Projektierung Massnahmen» thematisiert den optimierten Ablauf bei der Planung umfassender Erneuerungsmassnahmen. Zentrale Bestandteile dieser Phase stellen die Durchführung einer Bauzustandsanalyse, ein Variantenstudium sowie die Er arbeitung einer liegenschaftsspezifischen Erneuerungsstrategie durch Baufachleute dar. 3 Hier werden die Einzelmassnahmen zu sinnvollen Paketen gebündelt. 5 Die Phase «Ausschreibung + Realisierung Massnahmen(-pakete)» beinhaltet neben der Auswahl der geeigneten Organisationsstruktur für die Ausführung der baulichen Massnahmen deren Ausschreibung, Ausführung und Abnahme. 4 6 Sind die umfassenden baulichen Massnahmen abgeschlossen und in der Phase «Wirkungsanalyse» entsprechend reflektiert, verläuft der optimierte Prozess wieder entlang der dritten Phase «Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente»

19 2. Besonderheiten des «Optimierten Erhaltungsprozesses für StWE» Die folgende Übersicht fasst Empfehlungen zur Umsetzung eines «optimierten Erhaltungsprozesses für StWE» zusammen: Instrumente Lead Verwaltung Jährlich folgende Instrumente auf Basis Tool 3 fortschreiben und anpassen: «Instrument A: Erneuerungsterminplan»: ermöglicht eine langfristige Perspektive über notwendige Erneuerungen mit Zeithorizont und Kostenschätzung. «Instrument B: Prognose Erneuerungsfonds (EF)»: stellt prognostizierte Erneuerungskosten der Entwicklung des EF gegenüber, um allfällige Finanzierungslücken frühzeitig zu erkennen. «Instrument C: Massnahmenübersicht»: stellt als kurz bis mittelfristig angelegtes Kommunikationsinstrument die frühzeitige Information, Diskussion und stufengerechte Genehmigung aller baulichen Massnahmen sicher. Folgende Instrumente auf Basis Tool 4 im 10-jährigen Rhythmus anpassen: «Reglement»: Anpassung gewährleistet gemeinsames inhaltliches Verständnis, Aktualität, Bedürfnisgerechtigkeit und liegenschaftsspezifische Ausrichtung «Zielsetzungen»: 5 erleichtern Diskussionen und Entscheide. Sie fördern eine ausreichende Finanzierung und standardisierte Prozess abläufe bei der Vorbereitung, Planung und Umsetzung von Erneuerungsmassnahmen. Erneuerungsfonds EF Lead Verwaltung Frühzeitig mit Rückstellungen für den EF beginnen Äufnungshöhe des EF gemäss prognostiziertem Erneuerungs- und Finanzierungsbedarf festlegen einlagen in den EF regelmässig prüfen und bei Bedarf anpassen Übergabe StWE-Liegenschaft Lead Investor Garantieansprüche behalten basisversionen aufgeführter Instrumente erarbeiten baupläne, Angaben zu verwendeten Bauteilen, Unternehmerlisten etc. vollständig an StWE-Gemeinschaft bzw. Verwaltung übergeben Lead StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer Sonderrechtliche Teile auf Mängel prüfen Gemeinschaftliche Teile durch Delegierte und unabhängige Baufachleute auf Mängel prüfen lassen Verwaltung mit Fachkompetenz und Erfahrungen in der technischen Bewirtschaftung von StWE-Liegenschaften beauftragen Technische Bewirtschaftung Lead Verwaltung langfristig ausgerichtete Erneuerungs- und Finanzierungsplanung mit aufgeführten Instrumenten etablieren technischen Ausschuss (TA) mit präzisen Aufgaben und Kompetenzen ernennen Schnittstelle Verwaltung und technischer Ausschuss klar definieren bei Bedarf externes Know-How einbeziehen (Baufachleute etc.) Überwachung StWE-Liegenschaft Lead Verwaltung regelmässige Zustands- und Funktionskontrollen sicherstellen alle 10 bis 15 Jahre eine Bauzustandsanalyse durch Baufachleute anregen, um den baulichen Ist-Zustand der verschiedenen Bauteile zu ermitteln, deren Restnutzungsdauer und etwaige Erneuerungs kosten abzuschätzen 5 Umfassen die «Zielsetzung A: Erhaltungsstrategie», «Zielsetzung B: Erhaltungsziel (Werterhalt/Werterhalt plus/wertsteigerung)» und «Zielsetzung C: Finanzierungsplanung»

20 Information und Kommunikation Lead Verwaltung Kaufinteressenten vorab umfassend über Herausforderungen im StWE informieren StWE-Versammlungen mit klaren, aussagekräftigen Traktanden und Anträgen vorbereiten, Unterlagen rechtzeitig versenden Sitzungsrhythmus von StWE-Versammlungen bei umfassenden Erneuerungen ggf. erhöhen StW-Eigentümerinnen und -Eigentümer regelmässig und transparent über folgende Themen orientieren: Stand Finanzplanung und EF, sowie Prognose Stand Unterhalts- und Erneuerungsplanung, mit Kostenschätzung Zusammenleben: aktuelle Fragestellungen und Befindlichkeit Lead StWE-Gemeinschaft Mit Interessenskonflikten offen umgehen regeln und Instanzen für den Umgang mit Konflikten klären ensibilisierung Erneuerungsthemen Lead Verwaltung Für den schleichenden Wertverlust einer StWE-Liegenschaft bei steter Beschränkung auf «nur» notwendige bauliche Massnahmen, langfristige Erneuerungs- und Finanzbedarfe sowie das Denken in strategisch sinnvollen baulichen Massnahmenpaketen sensibilisieren Für einen auskömmlich dotierten Erneuerungsfonds sensibilisieren Beschlussfassung Lead Verwaltung und StWE-Gemeinschaft Klare, eindeutige Beschlüsse an StWE- Versammlungen erwirken Spontane Abstimmungen über nicht traktandierte Gegenstände vermeiden Schleppende Prozesse zur Meinungsbildung der StWE-Gemeinschaft akzeptieren Umfassende Erneuerungsmassnahmen stufenweise genehmigen anliegen der «Minderheiten» ernst nehmen und nach Kompromissen suchen beschlüsse sorgfältig protokollieren Planung & Umsetzung umfassender Erneuerungsmassnahmen Lead Verwaltung 6 aufgaben- und Kompetenzen zwischen Baubeteiligten klar zuweisen und Schnittstellen definieren beschlüsse gründlich vorbereiten, insbesondere solche mit Kostenfolgen erneuerungsbedarf ggf. über Bauzustandsanalyse gründlich ermitteln Massnahmen ggf. etappieren Kompetente Baufachleute auswählen, Organisationsstruktur und Abläufe festlegen bei Bedarf Erneuerungsvarianten ausarbeiten lassen auf Grundlage einer liegenschaftsspezifischen Erneuerungsstrategie baurechtliche Konsequenzen klären Konkurrenzofferten für die Realisierung baulicher Massnahmen einholen Zu erteilende Aufträge, interne Kosten - ver teilung, Abnahme der Bauabrechnung u.ä. klar traktandieren und beschliessen Zielerreichung bzw. Wirksamkeit der baulichen Massnahmen evaluieren «Sind die finanziellen Mittel im Erneuerungsfonds vorhanden, ist die grösste Hürde für eine bauliche Erneuerung schon überwunden!» 6 Die Planung und Umsetzung umfassender Erneuerungsmassnahmen sollte stets extern an geeignete Baufachleute vergeben werden

21 3. «Optimierter Erhaltungsprozesses für StWE» einer bestehenden Liegenschaft Im Themenbericht existiert eine Prozessdarstellung für bereits bestehende StWE- Liegenschaften. Sie unterscheidet sich von dem vorab abgebildeten Prozess lediglich hinsichtlich der ersten beiden Phasen also des Einstiegs in den optimierten Prozess. Aufgrund der anderen Ausgangslage in bestehenden, älteren StWE-Liegenschaften hier ist die Wahrscheinlichkeit kurz- und mittelfristiger Erneuerungsbedarfe relativ hoch stellt eine umfassende Bauzustands analyse die Grundlage für eine langfristig orientierte Unterhalts-, Erneuerungs- und Finanzplanung dar. Darüber hinaus bilden die Ergebnisse der Bauzustandsanalyse die Voraussetzung, die notwendigen Instrumente zu etablieren und reflektieren (s. Seite 14). 19

22 4.Tools Im Rahmen des Forschungsprojektes wurden über das vorliegende Faltblatt hinaus folgende Tools erarbeitet, welche zusammen einer Umsetzung von Langzeitstrategien im StWE in den Bereichen Unterhalt und Erneuerung dienen. Tool 1 Informationen zu Stockwerkeigentum g Faltblatt und Themenbericht Tool 2 Optimierter Erhaltungsprozess für Stockwerkeigentum g Faltblatt, Darstellungen und Themenbericht Tool 3 Instrumente zur Erneuerungsplanung von Stockwerkeigentum g Faltblatt, drei Instrumente sowie Themenbericht Tool 4 Musterreglement und Zielsetzungen für Stockwerkeigentum g Faltblatt und Themen bericht mit Vorschlägen für drei Zielsetzungen Tool 5 Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung Stockwerkeigentum g Faltblatt und Themenbericht Tool 6 Kommunikation und Konfliktmanagement im Stockwerkeigentum g Faltblatt und Themenbericht Tool 7 Anreize Erneuerung von Stockwerkeigentum g Faltblatt und Themenbericht Tool 8 Planerische Empfehlungen für Stock werkeigentum g Faltblatt Alle Faltblätter und Instrumente der «Luzerner Toolbox» können über bezogen werden. 20

23 5. Quellen/ Literatur Projektpartner SIA D 0163 Bauerneuerung Projektieren mit Methode Halter, Martin: SIA Dokumentation D 0163, Bauerneuerung. Projektieren mit Methode. Zürich: Schweizer Ingenieur und Architektenverein (SIA); 2000 SIA 469 Erhaltung von Bauwerken SIA: SIA Norm 469, Erhaltung von Bauwerken. Zürich: Schweizer Ingenieur und Architektenverein (SIA); 1997 Schweizerischer Verband für Wohnungswesen: Wenn Baugenossenschaften vor umfassenden Erneuerungen stehen: Empfehlungen zur Entscheidfindung und zur Kommunikation. Zürich: SVW Zürich; URL: wp-content/pdf_2012/empfehlungen_ersatzneubauten.pdf.; Download Birrer, Mathias: Stockwerkeigentum Kaufen, finanzieren, leben in der Gemeinschaft (5. aktualisierte Auflage). Zürich: Beobachter- Buchverlag; 2011 Fischer, Robert; Ehrbar, Doris et al.: SanStrat Ganzheitliche Sanierungsstrategien für Wohnbauten und Siedlungen der 1940er bis 1970er Jahre. Horw: Hochschule Luzern Technik & Architektur, CCTP; Oktober 2012 Gerster, Stefan; Czok, Benedikt W.: Rechtsfragen bei der Renovation von Stockwerk eigentum. In Aebi-Müller, R. E.; Pfaffinger, M.; Wermelinger A. (Hg.), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011 (S ). Bern: Stämpfli Verlag AG; 2011 Lenzin, Roland: Auswege aus dem Sanierungsstau bei Stockwerkeigentümergemeinschaften Luzern: Masterarbeit EN Bau, Hochschule Luzern Technik & Architektur; Sommer, Monika: Stockwerkeigentum. Zürich: Hauseigentümerverband Schweiz; 1. Auflage 2002, Text in 6. unveränderter Auflage; 2012 Impressum Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum zur Vermeidung von Sanierungsstau; KTI-Projekt Nr PFES-ES 2. Auflage Februar 2015 Autoren Stefan Haase (CCTP) Amelie-Theres Mayer (CCTP) Doris Ehrbar (CCTP) Sprachliche Überarbeitung Sarah Nigg und Verena Steiner Gestaltung Fabienne Koller und Elke Schultz Projektpartner Kommission für Technologie und Innovation KTI Gebr. Brun AG, Emmenbrücke; Reto Brun Heimberg Immobilien; Daniel Heimberg Credit Suisse AG Economic Research; Fredy Hasenmaile Raiffeisenbank Zürich; Dominique Läderach Bundesamt für Wohnungswesen BWO; Verena Steiner Birrer Immobilien Treuhand AG; Adrian Brun BEM-Architekten AG; Hansjürg Etter Schweizer Stockwerkeigentümerverband; Dominik Romang Hauseigentümerverband Schweiz; Monika Sommer Umwelt und Energie Kanton Luzern Stiftung 3F Organisation Nationales Kompetenznetzwerk Gebäudetechnik und erneuerbare Energien (brenet) Projektteam Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Amelie-Theres Mayer (Projektleitung), Stefan Haase (Co-Projektleitung), Doris Ehrbar, Prof. Dr. Peter Schwehr Hochschule Luzern Wirtschaft Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR) Stefan Bruni, Dr. Reto Fanger, Christoph Hanisch, Markus Hess, Pierre-Yves Kocher, Melanie Lienhard Hochschule Luzern Soziale Arbeit Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) Simon Brombacher, Franco Bezzola Projektlaufzeit 1. April September 2014 (30 Monate) 22

24 Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum Ziel des Forschungsprojektes war die Erarbeitung einer Toolbox für Stockwerkeigentümerinnen und -Eigentümer, Investoren und Verwaltungen, die Instrumente zur Prozessoptimierung und Wissensvermittlung beinhaltet. Die Instrumente dienen gesamthaft einer Umsetzung von Langzeitstrategien in den Bereichen Unterhalt und Erneuerung. Neben Informationen für StWE-Käuferinnen und -Käufer, der Darstellung eines optimierten Erneuerungsablaufs und einem Erneuerungsterminplan mit Kostenschätzungen, gibt es unter anderem Inputs zum Reglement und zu Verwaltungsaufgaben, sowie ein Kommunikations- und Konfliktmanagementtool. Die «Luzerner Toolbox» ist erhältlich unter Kontakt Amelie-Theres Mayer (CCTP), Stefan Haase (CCTP), Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Das Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) erforscht die Interaktion zwischen Mensch und gebauter Umwelt. Es untersucht architektonischen Raum als Lebensraum, im Kontext sich verändernder Anforderungen. Dabei steht die Transformation von Gebäuden und Quartieren im Zentrum der wissenschaftlichen Arbeit. Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Technikumstrasse 21, CH-6048 Horw T , cctp.technik-architektur@hslu.ch