Fallstricke der Gewerberaummiete

Transkript

1 Rechtsanwalt Moritz Klein Fallstricke der Gewerberaummiete München,

2 Inhaltsübersicht Zielsetzung Einführung in das Gewerbemietrecht Wesentliche Eckpunkte eines gewerblichen Mietvertrages Typische Risiken und Fehler (Problembewusstsein) 2

3 Einführung Gegensatz: Wohnraummiete ("soziales Mietrecht") Beschränkung der Mieterhöhung ("ortsübliche Vergleichsmiete") Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten ("berechtigtes Interesse") oft keine Abweichung von gesetzlichen Regelungen möglich Klauselverbote gemäß AGB-Regelungen 3

4 Einführung Gewerberaummiete (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind) deutlich größerer Gestaltungsspielraum weniger Schutz des Mieters aber: über AGB-Rechtsprechung Tendenz der Annäherung an Wohnraummiete 4

5 Parteien Mietsache Mietzweck Mietzins Mietzeit Betriebs- und sonstige Nebenkosten Instandhaltung/Instandsetzung Sicherheiten Konkurrenzschutz Unter- Ersatz- und Nachmieterklauseln Sonstiges 5

6 Parteien genaue Bezeichnung (Handelsregisterauszug) ordnungsgemäße Vertretung (Geschäftsführer, Prokurist) ordnungsgemäße Unterzeichnung (auf allen Exemplaren) 6

7 Mietsache Pläne (Was wird vermietet?) Exklusivfläche/Gemeinschaftsfläche (Abgrenzung) Flächenberechnung Besondere Eigenschaften 7

8 Mietzweck wichtig im Hinblick auf Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten Mischnutzung (Wohnraum- oder Gewerbemiete?) genaue Umschreibung (Erweiterungsrecht vorbehalten) öffentlich-rechtliche Anforderungen (Konzession) 8

9 Mietzins Umsatzsteuer (Mieteinkünfte grds. umsatzsteuerfrei; aber Möglichkeit zur Optierung, wenn Mieter ausschließlich Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Pflicht zur Zahlung von USt. aber nur, wenn ausdrücklich vereinbart!) Anpassung der Miethöhe nur wenn vereinbart Staffelmiete Indexmiete (Verbraucherpreisindex; Vertrag über mind. 10 Jahren) Umsatzmiete (Grundmiete, Betriebspflicht) 9

10 Mietzeit Vertrag auch vom Vermieter ordentlich kündbar, wenn keine Festlaufzeit vereinbart wurde! (Sonderproblem: Schriftform) Übergabe (Termin im Übergabeprotokoll festhalten) Vermietung vom Reißbrett (Fertigstellungstermin fest vereinbaren -> Rücktrittsrecht) Verlängerungsoption (üblich: weitere "Festlaufzeiten"; anschließend "auf unbestimmte Zeit" und Kündigung zum Jahresende) 10

11 Betriebs- und sonstige Nebenkosten Kostentragung beim Vermieter, wenn keine Umlage vereinbart wurde BetriebskostenVO grds. nicht anwendbar; wird aber häufig vereinbart Es besteht weitgehende Freiheit, welche Kosten umgelegt werden Auch Kosten für Substanzerhaltung können umgelegt werden, ebenso "allg. Verwaltungskosten" Die umgelegten Kosten müssen jedoch eindeutig bezeichnet werden Genau prüfen und verhandeln! Vorauszahlungen (müssen ebenfalls vereinbart werden) 11

12 Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltung = Wartung + Erhaltungsmaßnahmen grds. beim Vermieter, aber weitgehend auf Mieter abwälzbar Instandsetzung = Reparatur von Defekten grds. beim Vermieter, aber auf Mieter abwälzbar, wenn: auf Gegenstände innerhalb der Mietsache begrenzt Keine "Dach und Fach" (Kardinalspflicht des Vermieters) Deckelung der Höhe nach vereinbart (ca. 10% der Nettojahresmiete) Defekt durch Mietgebrauch veranlasst 12

13 Sicherheiten Klassische Kaution nur wenn ausdrücklich vereinbart Erscheinungsformen Sparkonto (Insolvenzrisiko -> offenes Treuhandkonto) Bankbürgschaft (Kosten) keine betragsmäßige Begrenzung auf 3 Monatsmieten Zusätzlich: Persönliche Bürgschaft bei "1 EUR- Gesellschaften" praktisch immer gefordert Haftungsrisiken beachten! 13

14 Konkurrenzschutz auch wenn nicht vereinbart: vertragsimmanenter KS nur bzgl. des "Hauptsortiments" -> Problem bei Mischsortiment (Einzelanteil unter 5%) nur im gleichen oder angrenzenden Gebäuden des Vermieters vertraglich vereinbarter KS Sortiment wird konkret aufgeführt kann auch sonstige Objekte des Vermieters betreffen aber: wirtschaftlich sinnvoll? Stichwort: Synergieeffekte 14

15 Unter-, Ersatz- und Nachmieterklauseln (I) Untermiete (sie möchten selbst untervermieten) nur zulässig, wenn vom Vermieter gestattet Vermieter muss zustimmen, wenn in Person des Untermieters kein wichtiger Grund liegt und wenn Untermiete nicht vertraglich ausgeschlossen wurde ->sofern geplant: Recht zur Untervermietung konkret vereinbaren Untermiete (sie möchten selbst anmieten) Prüfen ob Hauptmieter Recht zur Untervermietung hat (Zustimmung des Hauptvermieters erforderlich?) Schriftform gewahrt? Exakt regeln, welche Verpflichtungen aus Hauptmietvertrag übernommen werden (Rückbau, Zahlungswege, Kaution, etc.) Eintritt in Hauptmietvertrag ggf. besser? 15

16 Unter-, Ersatz- und Nachmieterklauseln (II) Ersatzmieterklausel Fortsetzung des Mietverhältnis bei geänderter Rechtsform des Mieters (GmbH-Gründung) wenn möglich vereinbaren Nachmieterklausel "Austritt" aus Mietvertrag während Laufzeit und Stellung eines Nachmieters nur möglich, wenn ausdrücklich vereinbart Gleiches gilt für Stellung eines Nachmieters nach Vertragsende (Stichwort: Ablöse der Einrichtung) 16

17 Sonstiges Bauliche Veränderungen (Einbauten/Modernisierung) Rückbaupflicht? -> Regelung treffen! Was passiert bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses? -> Ablöse vereinbaren! Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters wegen anfänglicher Sachmängel wird ausgeschlossen. Klausel unbedingt vermeiden! "Kauf bricht nicht Miete" 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ihr Ansprechpartner Rechtsanwalt Moritz Klein Maffeistr. 4, München Tel +49 (0) Fax +49 (0) Berlin Bonn Brüssel Leipzig London München Rechtsanwälte, Partnerschaftsgesellschaft mbb, Sitz Bonn, Essen PR 1947

19 Berlin Leipziger Platz 3, Berlin Tel , Fax , Bonn Willy-Brandt-Allee 11, Bonn Tel , Fax , Brüssel 172, Av. de Cortenbergh, 1000 Brüssel Tel , Fax , [email protected] Leipzig Mozartstraße 10, Leipzig Tel , Fax , [email protected] London 4 More London Riverside, London SE1 2AU Tel , Fax , [email protected] München Maffeistraße 4, München Tel , Fax , [email protected] Rechtsanwälte, Partnerschaftsgesellschaft mbb, Sitz Bonn, Essen PR 1947