Department für Geodäsie und Geoinformation

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1 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 1 von 16 Department für Geodäsie und Geoinformation FG Geoinformation Technische Universität Wien Gusshausstr / 120.2, A Wien PrivDoz. Dr. Gerhard Navratil navratil@geoinfo.tuwien.ac.at Tel: +43 (1) Fax: +43 (1) Zum Entwurf eines Steuerreformgesetzes 2015/2016, GZ BMF /0019-VI/1/2015, nehmen wir wie folgt Stellung: Zu Artikel 6 (GrEStG) Grundstückswert Nach 4 neu ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung, mindestens von einem vom gemeinen Wert angeleiteten Grundstückswert zu entrichten. Damit wird neben Verkehrswert, gemeinen Wert, Einheitswert, dreifacher Einheitswert ein weiterer nicht näher erklärter Wertbegriff als Basis für verschiedene Berechnungen im Zusammenhang mit Steuern und Gebühren auf Liegenschaften eingeführt. Dies widerspricht dem Grundsatz einer einfachen und sparsamen Verwaltung und führt zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Als Folge müssen kostspielige Gutachten beauftragt und Gerichtsverfahren abgewickelt werden. Wir beschäftigen uns zusammen mit einer Gruppe von Autoren aus Wissenschaft, Praxis und internationaler Projektarbeit seit Jahren mit dem Thema Massenbewertung von Liegenschaften, und schlagen auch für Österreich ein System vor, das effizient, weil computergestützt, eine einheitliche, flächendeckende Massenbewertung von Liegenschaften nach internationalen Vorbild vornimmt. In eigener Verantwortung haben diese Autoren eine Reihe von Fachartikel auf nationaler und internationaler Ebene publiziert und schließlich das Sammelwerk Liegenschaft und Wert veröffentlicht, das neben zahlreichen Fachartikeln und einer Darstellung von internationalen Best Practices auch einen Vorschlag für die Einführung eines Massenbewertungssystems von Liegenschaften mit multifunktionalen Anwendungen als Entscheidungshilfe für Wirtschafts- und Sozialpolitik, für Umweltpolitik und Fiskalpolitik, für Raumordnung und für die Besteuerung von Grund und Boden auf einer fairen Basis beinhaltet. Zur Einführung eines solchen Systems wurden auch ein Projektvorschlag und ein Argumentationskatalog erarbeitet, der hier ebenso wie der Buchprospekt angeschlossen sind. Die umfangreichen Neuregelungen im Zusammenhang mit der Steuerreform sollten zum Anlass genommen werden, an Stelle des seit vielen Jahren vom VfGH kritisierten Einheitswerts eine verkehrswertnahe Bemessungsgrundlage zu ermitteln und der Öffentlichkeit für vielfältige Anwendungen über den Bereich der Steuern und Abgaben hinaus zur Verfügung zu stellen. Dies könnte in der in 4 2.Satz vorgesehenen Verordnung geregelt werden. Verordnung zum Grundstückswert 4 neu sieht vor, dass durch Verordnung die näheren Umstände und Modalitäten für die Ermittlung des Grundstückswertes festzulegen seien.

2 2 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) Dem Gesetz ist nicht zu entnehmen, nach welchen Kriterien und in welcher Höhe abgeleitet vom gemeinen Wert dieser Wert festgesetzt werden soll. Es ist daher zweifelhaft, ob diese Verordnungsermächtigung dem Determinierungsgebot des Art. 18 B-VG entspricht. Auch die Erläuterungen geben keinen Aufschluss. Abzulehnen ist aus den schon oben angeführten Gründen die aus den Erläuterungen zu entnehmende Absicht, im Rahmen der Novelle einen neuen, nur für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu ermittelnden Grundstückswert einzuführen. Es wäre vielmehr dringen geboten, für alle Bedürfnisse von Wirtschaft und Verwaltung eine einheitliche und zeitgemäße Bemessungsgrundlage für Liegenschaften zu erheben und zur Verfügung zu stellen. Wien, am 5. Juni 2015 Privatdozent Dr. Gerhard Navratil Univ. Doz. Dr. Christoph Twaroch Anlage: Projektvorschlag Argumentationskatalog Flyer

3 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 3 von 16 EXPERTEN-TEAM MASSENBEWERTUNG VON LIEGENSCHAFTEN Einführung eines Massenbewertungssystems von Liegenschaften in Österreich Projektvorschlag Vorgelegt von Univ.Doz. Dr. Christoph Twaroch und Prof. Reinhold Wessely unter Mitarbeit von Dipl.Ing. Julius Ernst Dr. Reinfried Mansberger Dipl.Ing. Gerhard Muggenhuber Priv.-Doz. Dr. Gerhard Navratil Dipl.Ing. Eva-Maria Unger 4/15/2015 In Österreich gibt es derzeit keine Methode der Massenbewertung von Liegenschaften für multiple Anwendungen. Das Experten-Team, bestehend aus Vertretern von Wissenschaft, Praxis und internationaler Projekterfahrung erstellt diesen Vorschlag aus eigener Verantwortung. Auf das Buch Liegenschaft und Wert, insbesondere auf Kapitel VIII, des Experten-Teams wird hingewiesen.

4 4 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) EINFÜHRUNG EINES MASSENBEWERTUNGSSYSTEMS FÜR LIEGENSCHAFTEN IN ÖSTERREICH - PROJEKTVORSCHLAG Einleitung In Österreich gibt es derzeit - im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern - keine flächendeckende Massenbewertung von Liegenschaften. Ein solches System kann mit seinen Mehrfach-Funktionen eine wertvolle Entscheidungshilfe für Wirtschafts- und Sozialpolitik, für Umwelt- und Fiskalpolitik, für Raumordung und auch für die Besteuerung von Grund und Boden auf einer fairen Basis bieten. Das in Österreich seit 1955 verwendete System der Einheitswerte als Grundlage für Besteuerung, Berechnung von Abgaben u.ä. ist aufgrund der Abweichungen zum Verkehrswert nicht mehr verfassungskonform. Die Ursache dafür liegt vor allem in den veralteten Grundlagen und damit in den mit Ausnahme der 2014 aktualisierten Ertragswerte für land- und forstwirtschaftlichen Flächen zuletzt 1973 (für Grundvermögen) ermittelten Einheitswerten. International verbreitet sind weitgehend automatisierte Verfahren zur Massenbewertung von Liegenschaften. In Europa ist eine Vielzahl solcher Systeme erfolgreich im Einsatz. In Österreich sind flächendeckend Geodaten verfügbar und können als Datengrundlage eines Massenbewertungssystems dienen. Zweck Zweck und Ziel eines solchen flächendeckenden Systems ist die Ermittlung von marktnahen Liegenschaftswerten als Basis für die Abschätzung des Liegenschaftsvermögens und seiner Entwicklung in einer Periode. Anforderungen Die wichtigsten Anforderungen an ein Massenbewertungssystem sind: Bewertungsgegenstand Ein Massenbewertungssystem muss eine große Anzahl von Liegenschaften in sehr kurzer Zeit abarbeiten. Grundsätzlich basiert es auf denselben Grundlagen wie die Bewertung einzelner Liegenschaften. Marktnahe Ergebnisse Die Ergebnisse müssen die Marktsituation widerspiegeln. Der derzeit in Österreich verwendete Einheitswert liegt nur bei etwa 10 bis 30 Prozent des tatsächlichen Marktwertes. Nachvollziehbarkeit und Transparenz Sowohl die Prozesse als auch die Ergebnisse der Massenbewertung müssen nachvollziehbar und transparent sein. Alle beteiligten Institutionen, alle berücksichtigten Daten und alle verwendeten Formeln sind auszuweisen. Nur damit wird gewährleistet, dass Bürger die ordnungsgemäße Schätzung des für ihre Liegenschaft berechneten Wertes nachvollziehen können. Öffentlichkeitsprinzip Aktuelle sowie auch über mehrere Jahre gesammelte Ergebnisse einer Massenbewertung

5 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 5 von 16 sind zu veröffentlichen. Da diese die wirtschaftliche Entwicklung eines Landes widerspiegeln, können nicht nur staatliche Institutionen sondern auch private Wirtschaftsforschungseinrichtungen die Daten nutzen. Die Veröffentlichung hat in einer aggregierten Form zu erfolgen, um den Datenschutz zu gewährleisten. Berücksichtigung lokaler Abweichungen Das Massenbewertungssystem muss neben makroökonomischen auch mikroökonomische Aspekte berücksichtigen. Nur so können Abweichungen modelliert werden, die ausschließlich durch lokale Marktgegebenheiten beschrieben werden können. Vollständigkeit Die Massenbewertung hat österreichweit flächendeckend alle Liegenschaften zu erfassen. Dazu werden die wertbeschreibenden Daten für einen Stichtag erhoben und dann die Liegenschaftswerte in einem Prozess für das gesamte Bundesgebiet einheitlich ermittelt. Einspruchsmöglichkeit Berufungen gegen die Ergebnisse der Massenbewertung müssen generell möglich sein. Dabei ist auch klar zu regeln, wogegen Einspruch erhoben werden kann und welche Belege vorgelegt werden können. Multifunktionalität Die Kenntnis von Immobilienwerten ist für viele Anwendungen des öffentlichen und des privaten Bereichs von Bedeutung. Daher sind bei der Konzeption eines Massenbewertungsverfahrens alle Ämter und privaten Einrichtungen einzubinden, für welche der marktnahe Liegenschaftswert eine Planungs- bzw. Berechnungsgrundlage darstellt. Datengrundlagen Abbildung 1 Kataster als Drehscheibe von Datenerhebung und -verarbeitung

6 6 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) Österreich hat eine große Anzahl von Geodaten, welche als Basis für ein Massenbewertungssystem von Liegenschaften verwendet werden können. Eine Nutzung und Verknüpfung bereits vorhandener Daten ist im Sinne der Kosteneffizienz unabdingbar, da die Erfassung von Daten immer kostenintensiv ist. Eine Mehrfachnutzung dieser Daten rechtfertigt die bereits getätigten Investitionen unter dem Aspekt einer wirkungsorientierten Verwaltung. Auf Grund der genannten Kriterien sind folgende Datensätze besonders relevant: Kataster und Grundbuch Flächenwidmungs- und Bebauungspläne Transaktionsdaten Kaufpreissammlungen und Angebotsdaten Für die räumliche Abgrenzung der Massenbewertungseinheiten stehen Verwaltungsabgrenzungen in verschiedener räumlicher Auflösung zur Verfügung. Die Vernetzung mit weiteren für die Bewertung benötigten Geo-Fachdaten kann über Koordinaten, Grundstücksnummern, Einlagezahlen und/oder Adressen hergestellt werden. Alle diese sind Bestandteile von Kataster und Grundbuch. Aufgrund der einfachen Vernetzbarkeit der Datensätze über den Kataster und aufgrund der am Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV) vorhandenen Kompetenz und Erfahrungen bei der Verarbeitung großer Datenmengen ist für die Umsetzung des Massenbewertungssystems eine hohe Effizienz vorprogrammiert. Die im Buch Liegenschaft und Wert beschriebenen Best Practices beweisen dies. Institutioneller Rahmen Der Kataster in Österreich ermöglicht eine eindeutige Referenzierung von Grundstücken und Gebäuden mittels der Grundstücksnummer bzw. der Gebäudeadresse des Adressregisters. Die eindeutige Abgrenzung dieser Objekte ergibt sich aus der Digitalen Katastralmappe. Darüber hinaus sind die Nutzungsarten und bei landwirtschaftlich genutzten Flächen auch die für die Besteuerung verwendete Etragsmesszahl verfügbar. Direkt verlinkt mit dem Kataster sind die Daten des Grundbuchs, wie Eigentümer, Belastungen und Berechtigungen. Die Festlegungen der Raumplanung lassen sich durch die Katasterobjekte georeferenzieren. Somit hat der Kataster eine Schlüsselrolle in einem Massenbewertungssystem inne und ist ein flexibles und multifunktionales Referenzsystem in der Vernetzung von Daten aus unterschiedlichen Datenquellen mit Liegenschaften einheitlich für ganz Österreich. Beispielhaft wird dieses Modell einer verteilten Datenhaltung erfolgreich auch beim Adressregister umgesetzt, wo über einen Geocodierungsclient des BEV die Daten von den dafür zuständigen Gemeinden geführt werden, Gesetzlich verantwortlich für die Führung des Kataster und somit für die Schaffung der Grundstücke ist in Österreich das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV). Das BEV verfügt nicht nur über die entsprechende moderne IT- Infrastruktur und das erforderliche Expertenwissen, sondern hat auch ein entsprechendes Vertriebs- und Informationsnetz verteilt über ganz Österreich. Das Webportal des BEV ist in Europa beispielhaft für den Online- Zugang der Öffentlichkeit zu den Daten des Katasters und weiteren Geodaten. Somit ist das BEV die

7 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 7 von 16 am besten geeignete Institution für eine Realisierung eines Massenbewertungssystems. Die Berechnung der marktnahen Immobilienwerte aufgrund wertbestimmender Geodaten benötigt einen entsprechenden mathematischen Formelapparat. Die Spezifikationen dafür sind nicht vom BEV alleine zu erarbeiten. Das nötige wirtschaftliche und finanztechnische Grundlagenwissen ist durch die Einbindung von Ministerien (BMF und BMWFW) sowie anderen Bundes- und Landes-Institutionen (wie beispielsweise Statistik Austria) in den Gestaltungsprozess einzubringen. Auch das Know-How privater Immobilien-Bewerter und deren Interessensverbänden ist bei der Konzeption und Umsetzung eines Massenbewertungssystems unabdingbar. Die Bewertung ist für ganz Österreich nach einem einheitlichen Schlüssel durchzuführen. Das ist am einfachsten durch eine zentrale, computergestützte und automatisierte Berechnung zu realisieren. Die Verwendung moderner Informations- und Kommunikationstechnologien (ICT) ermöglicht auch die Einbindung von lokal erfassten und verwalteten Daten in diesen Prozess. Daraus ergibt sich die folgende Aufteilung der Verantwortung: Die Erhebung der für die Berechnung notwendigen Daten und Strukturen erfolgt regional in Zusammenarbeit mit dem privaten Sektor (PPP). Dafür notwendige staatlich beeidete Schätzmeister/Gutachter durchlaufen zuvor einen Qualifizierungsprozess (Ausbildung und Prüfung). Das BEV ist zuständig für die Berechnung der Schätzwerte und die Bereitstellung der Ergebnisse. Das BEV stellt alle im Haus vorhandenen Grundstücksdaten (Kataster) direkt zur Verfügung. Andere Institutionen auf Bundes-, Landes und Gemeindeebene unterstützen den Bewertungsprozess durch die Beistellung der von Ihnen erfassten, wertbeschreibenden Geodaten. Dafür erhalten sie alle Ergebnisse der Immobilienschätzung für ihr Verwaltungsgebiet. Das BEV verknüpft diese Daten in einem gesondert geschützten Bereich des Computernetzwerkes und stellt diese für die Analyse bereit. Die praktische Durchführung der Massenbewertung wird von einer Kommission auf Bundesebene geleitet, die beim BEV angesiedelt sein kann. Sie setzt sich zusammen aus unterschiedlichen Experten unter Einschluss des privaten Sektors. Objekte der Bewertung Das Objekt auf dem Liegenschaftsmarkt ist die Liegenschaft selbst, also der Boden samt allfälligen Gebäuden. Eine Herausforderung liegt in der möglichen voneinander unabhängigen Entwicklung von Bodenwert und Gebäudewert. Die Modellierung der Bodenwerte kann mit vorhandenen Daten durchgeführt werden. Die Modellierung der Gebäudewerte benötigt zusätzliche Daten über den Zustand des Objektes. Das Massenbewertungssystem hat daher Bodenwert und Gebäudewert zu trennen. Dies ermöglicht auch eine einheitliche Betrachtung bebauter und unbebauter Flächen.

8 8 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) Bewertungsverfahren Abbildung 2 Struktur des Bewertungsverfahrens Das Ergebnis der Massenbewertung muss auf jeden Fall grundstücksbezogen sein. Damit sind die Eigentumsverhältnisse über das Grundbuch immer feststellbar. Die Massenbewertung selbst erfolgt hierarchisch vom Großen ins Kleine basierend auf folgenden Flächeneinheiten: Nutzungsgruppen Wertzonen, die sich aus deren Ähnlichkeit auf Basis von Marktbeobachtung ergeben Grundstück Infrastruktur des jeweiligen Grundstücks. Bei der Realisierung eines Massenbewertungsverfahrens werden üblicherweise bestimmte Vereinfachungen getroffen. So werden Gebiete mit ähnlichem oder gleichem Bodenwert in Klassen eingeteilt. Für die Definition einer administrativen Basiseinheit kann auf die NUT- Gebiete zurückgegriffen werden. Damit könnten folgende Einteilungen sinnvoll sein: 1. Nutzungsgruppen: Diese Gruppierung basiert vorrangig auf der Flächennutzung und der Bebauungsdichte. 2. Wertzonen: Die Abgrenzung dieser Bewertungseinheiten erfolgt unter Zuhilfenahme von Kaufpreis- oder Angebotssammlungen. Die Einteilung kann unter Berücksichtigung vorgegebener Flächeneinheiten (Nutzungsgruppen, Widmungsklassen, Wahlsprengel) teilautomatisiert erfolgen. Wertzonen sind immer eine Untergruppe von Nutzungsgruppen.

9 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 9 von 16 Nach der flächenmäßigen Ausweisung von Wertzonen werden die marktnahen Liegenschaftswerte für individuelle Grundstücke folgendermaßen bestimmt: 1. Berechnung des Verkehrswertes eines Mustergrundstücks (gegebenenfalls mit einem Standard-Haus) durch einen Bewerter. Die diesen Wertschätzungen zugrundeliegenden Parameter können beispielsweise aus dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), der Bauordnung und anderen Quellen übernommen werden. 2. Berechnung von Zu- und Abschlägen auf Grundstückswerte basierend auf sozioökonomischen Daten. Solche Änderungen ergeben sich aus der Nähe zur Infrastruktur, der Lage und ähnlichen Kriterien. Als Datengrundlagen können statistische Daten sowie Informationen zur Infrastruktur (Graphen-Informations-Plattform /GIP) herangezogen werden. 3. Berechnung von Zu- und Abschlägen auf Häuser mittels Daten aus dem GWR. 4. Berechnung eines vorläufigen marktnahen Wertes. 5. Überprüfung der Ergebnisse und gegebenenfalls Justierung des Systems anhand von aktuellen Kaufpreisen. Normalerweise bedeutet dies eine Anpassung des Musterwertes bzw. von Zu- und Abschlägen. Gegebenenfalls sind auch Zonengrenzen zu adaptieren. Wie auch in anderen europäischen Ländern ist das für die Bewertung vorgeschlagene Verfahren eine Kombination aus Vergleichs- und Sachwertverfahren. Wegen einer nachvollziehbaren Bewertung der Liegenschaft wird ein modellgetriebenes, auf Parameter basierendes Wertermittlungsverfahren präferiert. Das jeweilige Modell und die ermittelten Parameter sind öffentlich zugänglich damit sind auch die Ergebnisse nachvollziehbar. Bewertungszyklus Anhand aktueller Immobilienverkäufe als auch über Immobilienangebote ist der Markt laufend zu beobachten. Die Verkaufs- und Anbotsdaten sind auch Basis für die Qualitätskontrolle des Massenbewertungsverfahrens. Die Massenbewertung muss in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden. Sinnvoll, aber auch aufwändiger, wäre eine jährliche Bewertung. Alternativ könnte die Bewertung auch alle drei Jahre durchgeführt werden. Die endgültige Auswahl des Zyklus muss auf Basis der vorhandenen Kapazitäten und des erreichten Automationsgrades getroffen werden. Auch eine jährliche Valorisierung der Liegenschaftswerte (z.b. mit einem wertzonenbezogenen Faktor) ist zu prüfen. Innerhalb des Zyklus können u.a. der Fundamentalpreisindikator der Oesterreichischen Nationalbank für Wohnungsimmobilien zur Aktualisierung der Liegenschaftswerte herangezogen werden. Die Wiederholung der Massenbewertung gibt Aufschluss über die dynamische Entwicklung der Immobilienwerte und damit über Wertänderungen der Liegenschaften. Veröffentlichung Die Veröffentlichung der Ergebnisse muss sowohl die (vorläufigen) Liegenschaftswerte als auch die der Berechnung zugrundeliegenden Modelle und Parameter beinhalten. Nur damit ist sichergestellt, dass etwaige Datenfehler von den Grundstückseigentümern erkannt und beanstandet werden können. Diese Veröffentlichung muss auch Erklärungen zur Art der Wertfeststellung beinhalten. Die Veröffentlichung hat auch darauf hinzuweisen, dass es sich bei

10 10 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) den ausgewiesenen Werten um das Ergebnis eines Massenbewertungsverfahrens handelt. Damit wird verhindert, dass Eigentümer einen Rechtsanspruch auf einen bestimmten Verkaufserlös aus den Daten ableiten. Es ist jedenfalls sicherzustellen, dass alle Eigentümer auch tatsächlich informiert und die Daten in geeigneter Form veröffentlicht werden. Einspruchsverfahren Eine Berufungsmöglichkeit gegen das Ergebnis der Massenbewertung ist ebenfalls vorzusehen. Dabei muss sichergestellt sein, dass die Berufungsmöglichkeit ausschließlich auf Fehler hinsichtlich eines falschen Objektes oder eines falschen Flächenausmaßes sowie auf eine nicht gesetzeskonforme Anwendung des Massenbewertungssystems eingeschränkt wird. In Form einer taxativen Liste ist festzulegen, welche in die Bewertung einbezogen Informationen beeinsprucht werden können. Es sollte aber ein Einspruch gegen die Auswahl der Mustergrundstücke und die Wertgruppen möglich sein. Ein Massenbewertungssystem für eine individuelle Liegenschaft kann keinen exakten Wert liefern. Dieser wäre nur über ein sehr aufwändiges Einzelbewertungsverfahren zu bestimmen. Einzelgutachten sind als Berufungsgrund jedoch auszuschließen.

11 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 11 von 16 EXPERTEN-TEAM MASSENBEWERTUNG VON LIEGENSCHAFTEN Einführung eines Massenbewertungssystems in Österreich Argumentationskatalog Vorgelegt von Univ. Doz. Dr. Christoph Twaroch und Prof. Reinhold Wessely, unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. Julius Ernst, Dr. Reinfried Mansberger, Dipl.-Ing. Gerhard Muggenhuber, Priv. Doz. Dr. Gerhard Navratil, Dipl.-Ing. Eva-Maria Unger. 10. Mai 2015

12 12 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) Einleitung Die Geodateninfrastruktur baut in Österreich mit Kataster und Grundbuch auf einer langen Tradition auf. Dessen Bedeutung wird durch die EU-INSPIRE-Direktive und die EU-PSI-Direktive nochmals verstärkt. Österreich war führend bei der Einführung und Digitalisierung des Katasters (Eigentumsobjekte) und des Grundbuchs (Eigentumsrechte). Bei den Liegenschaftswerten (Eigentumswerten) verwenden die herrschenden Verfahren jedoch veraltete Kennziffern (Bonität, Klima, Kubatur, Baujahr etc.) für die Berechnung des Einheitswertes und ermitteln dadurch fiktive und keineswegs marktnahe Werte. 1. Ziele des Massenbewertungssystems Die Ziele des vom Expertenteam vorgeschlagenen Massenbewertungssystems sind: flächendeckend marktnahe Liegenschaftswerte auf Basis von transparenten und nachvollziehbaren Parametern zu generieren; Parameter aus (öffentlichen) Registern zu ziehen und diese mit Daten der Marktbeobachtung zu kombinieren; Parameter als multifunktionale Basis für Entscheidungen von Staat, Wirtschaft und Privaten bereitzuhalten und zur Verfügung zustellen; Parameter der Liegenschaftswerte in eine bestehende Geodateninfrastruktur einzubinden und somit die Daten öffentlich einsehbar und transparent zu halten; einen Beitrag zu einer effizienten Verwaltungsvereinfachung durch Vereinheitlichung von Bewertungsgrundlagen und durch einen hohen Automatisierungsgrad in der Berechnung der marktnahen Liegenschaftswerte zu liefern; das Zusammenspiel zwischen Staat und Wirtschaft auf dem Liegenschaftssektor effizient, transparent und nachvollziehbar zu gestalten; die Dynamik der Wertveränderung durch periodische Wiederholungen zu erfassen. 2. Anforderungen an ein Massenbewertungssystem Das Expertenteam hat in seinen Veröffentlichungen stets die folgenden Eigenschaften und Anforderungen an ein Massenbewertungssystem von Liegenschaften als unabdingbar gefordert: 1 marktnah: In einer Marktwirtschaft muss auch die Bewertung von Liegenschaften die Marktsituation widerspiegeln. nachvollziehbar: Die Erhebung der Daten, der Prozess der Verarbeitung und die Ergebnisse der Massenbewertung müssen nachvollziehbar sein. fair: Das Massenbewertungssystem muss objektiv aufgebaut sein und darf keinesfalls in seiner Struktur bestimmte Interessensgruppen bevorzugen. flächendeckend und vollständig: Die Bewertung von Liegenschaften aller Art muss ohne Ausnahme flächendeckend in ganz Österreich durchgeführt werden. einheitlich: Die in einem Massenbewertungssystem ermittelten Werte müssen einheitlich für ihre verschiedenen Funktionen verwendet werden, d.h. verschiedentlich ermittelte Werte

13 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 13 von 16 dürfen nicht für verschiedene Anwendungen benutzt werden (z.b. Werte, Dreifach-Werte, Hebesätze). technisch effizient: Im Computerzeitalter müssen die Erhebung der Daten, ihre Verarbeitung, Veröffentlichung und Anwendung dem jeweils höchsten Stand der Technik entsprechen. transparent und öffentlich einsehbar: Die Transparenz des Systems und der öffentliche Zugang muss für die Betroffenen gewährleistet sein und so auch Einsprüche ermöglichen. aktuell: Die erhobenen Daten als Grundlage einer Massenbewertung müssen möglichst aktuell sein. unabhängig: Das Massenbewertungssystem schafft die objektiven Grundlagen für Entscheidungen der politischen Organe, die Ergebnisse der Bewertung unterliegen aber nicht der politischen Einflussnahme. multifunktional: Das Massenbewertungssystems kann für verschiedene Bereiche wie Wirtschafts- und Sozialpolitik, Umweltpolitik und Fiskalpolitik, Raumordung und für die Besteuerung von Grund und Boden eine wertvolle Entscheidungshilfe sein. 3. Stakeholders Interessensgruppen Massenbewertung liefert Informationen über den Liegenschaftsmarkt und deren zeitliche, räumliche und thematische Spezifika. Nutzer der Marktinformation sind: Bürger, Staat und Wirtschaft. Die nachstehende Graphik zeigt diesen Zusammenhang. Abbildung: Der Wert von Liegenschaften Interessen und Stakeholders Bürger Staat Wirtschaft TRANSFER Eigentümer (Verkäufer, Käufer) STEUERPOLITIK Steuern Industrie und Gewerbe (Betriebsstätten) NUTZUNG Eigentümer (Vermieter) Mieter INVESTITION BESTAND - NEUBAU Investor - Developer RESOURCENALLOKATION Raumordnung Infrastruktur DISTRIBUTIONSPOLITIK Wirtschafts- und Sozialpolitik Land-Forstwirtschaft Finanzwirtschaft (Hypotheken, Investments) Immobilienwirtschaft (Makler, Sachverständige, Bauwesen, Investoren) 2

14 14 von 16 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) Die Bewertung von Liegenschaften betrifft den einzelnen Bürger, die Wirtschaft und den Staat in vielfacher Weise. Die Interessenslage dieser Säulen der Gesellschaft ist nicht einheitlich und birgt den Keim von Konflikten. Es ist daher von größter Wichtigkeit, dass das Massenbewertungssystem einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung solcher Interessenskonflikte und deren Ausgleich liefern muss. Dies geschieht vor allem dadurch, dass das Massenbewertungssystem die Ergebnisse der Liegenschaftsbewertung objektiv und unabhängig von politischen Entscheidungsträgern vorlegt. 4. Auswirkung einer Massenbewertung Die Einführung eines Massenbewertungssystems in Österreich bringt allen Stakeholders wertvolle Vorteile, die nachstehend aufgelistet werden: Die Organe der Republik Österreich erhalten durch die Einführung eines Massenbewertungssystems eine objektive Informationsgrundlage für wichtige Entscheidungen Grund und Boden sind weil nicht vermehrbar die wertvollste Ressource eines Landes. Entscheidungen über die Verwendung und den Nutzen und damit ihren Wert - beeinflussen nachhaltig das Leben der Bürger, die Entwicklung der Wirtschaft und den Schutz der Umwelt. Ein flächendeckendes Massenbewertungssystem, das den o.a. Anforderungen entspricht, ermöglicht den Organen des Staates, die notwendigen und richtigen Entscheidungen in den genannten Bereichen zu treffen. Massenbewertung von Liegenschaften unterstützt den Gleichheitsgrundsatz Alle Liegenschaften werden in gleicher Weise durch ein nach einheitlichen Parametern gestalteten Massenbewertungssystem erfasst und bewertet - ohne Ausnahmen und Rücksicht auf Eigentümerschaft, Nutzung oder lokale Eigenheiten. Massenbewertung schafft Informationssymmetrie Ein Massenbewertungssystem schafft ein Gleichgewicht im Informationsstand zwischen allen Stakeholdern (d.s. die Organe des Staates, der einzelne Bürger in seinen verschiedenen Rollen im Liegenschaftsmarkt, Investoren und die Wirtschaftsunternehmen). Massenbewertung reduziert Bürokratie und erhöht die Effizienz durch Qualität der Entscheidungsfindung Entscheidungen können auf Grund fundierter Parameter und einer einheitlich zur Verfügung stehenden Datenbasis getroffen werden. Derzeit fallen Entscheidungen auf Basis von Vermutungen (Bürger) oder von individuellen Datenerhebungen (Banken und Investoren). Auch Gemeinden, Länder und Bund müssen für ihre Planung (Infrastrukturplanung, Raumplanung) als auch für Förderungen (Wohnbau) und Steuern individuelle Daten erheben. Ebenso brauchen volkswirtschaftliche Analysen makro- und mikroökonomische Parameter des Liegenschaftsmarktes. Massenbewertung bildet die Liegenschaftsmärkte ab Die Parameter der Massenbewertung visualisieren eine mögliche infrastrukturelle Bevorzugung oder Benachteiligung von Regionen und Orten. Sie sind für Entscheidungen von Staat, Wirtschaft und Bürger unabdingbar. Dies hat wiederum einen positiven Effekt auf einen sich kontinuierlich entwickelnden Markt, der hypertrophe Auswüchse verhindern sollte. 3

15 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) 15 von 16 Massenbewertung belebt den Liegenschaftsmarkt Massenbewertung erhöht das Bewusstsein der Marktteilnehmer für Erträge und Risiken. Dies führt zu einer Optimierung der immobilienbezogenen Ressourcen und somit zu einer optimierten Allokation von Immobilieninfrastruktur durch einen erhöhten Liegenschaftstransfer. Massenbewertung fördert optimierte Wohnraumnutzung Ein verbesserter, umfassender und transparenter Informationsstand aller Teilnehmer am Wohnungsmarkt (Wohnungseigentum, Mieten, Position von Vermietern und Mietern, Aufschließung von neuen Wohngebieten und Neubauten) hat positive Auswirkungen für alle Akteure in diesem Bereich, weil Entscheidungen auf einer fundierten Basis getroffen werden können. Massenbewertung unterstützt die Raumplanung Die Auswirkungen von Infrastrukturmaßnahmen sind durch die zyklische Neubewertung messbar und dazwischen (eventuell schon in der Planungsphase) zumindest abschätzbar. Damit können Investitionen in Infrastruktur argumentiert werden. Massenbewertung dient der Finanzwirtschaft Kreditzusagen basieren auf dem Wert der Liegenschaft. Bei einem öffentlichen Register mit Werten aus einem Massenbewertungsverfahren wird die Entscheidung der Bank objektiviert und für den Kunden vorhersehbar. Das betrifft sowohl KMUs als auch Privatpersonen. Wenn die Bank Risikokredite vergibt, also Kredite, die durch den aktuellen Wert der Liegenschaft nicht vollständig gedeckt sind, ist die Entscheidung der Bank auch im Nachhinein belegbar. 4

16 16 von 16 CHRISTOPH TWAROCHjREINHOLD WESSELY (Hg.) Liegenschaft und Wert In Österreich gibt es derzeit keine Methode einer flächendeckenden Massenbewertung. Die Einführung eines solchen Systems kann mit seinen multiplen Funktionen eine wertvolle Entscheidungshilfe für Wirtschafts- und Sozialpolitik, für Umweltpolitik und Fiskalpolitik, für Raumordnung und für die Besteuerung von Grund und Boden auf einer fairen Basis bieten. Zu den Autoren: Dipl.-Ing. Dr. iur. Christoph Twaroch Diplomierter Geodät und promovierter Jurist. Er ist Universitätsdozent für Katasterwesen an der Technischen Universität Wien mit langjähriger Praxis als Spezialist für Kataster, Landadministration und Liegenschaftsrecht im Bundesministerium für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft. Prof. Reinhold Wessely Er leitete seit 1995 eine große Anzahl von Projekten der EU, der Weltbank und der UNIDO in Ost- und Südosteuropa, vor allem in Russland, über Landreform, Kataster und Grundbuch. 89/SN-129/ME XXV. GP - Stellungnahme zu Entwurf (elektr. übermittelte Version) Geodaten als Grundlage einer österreichweiten Liegenschaftsbewertung mit einem Vergleich der Wertermittlung von Liegenschaften in ausgewählten Ländern Europas