Mietrecht. Die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB und das Mietrechtsgesetz

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1 Mietrecht Die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB und das Mietrechtsgesetz

2 Erster Teil Allgemeines zum Mietrecht Das Mietrecht des ABGB Grundsätzliches zum Mietrechtsgesetz

3 Literatur Koziol/Welser Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff (Bearbeiter Schauer), Manz Verlag 14. Auflage erscheint dieser Tage Rummel Kommentar zum ABGB, 3. Auflage (Bearbeiter Würth), Manz Verlag Hausmann/Vonkilch Wohnrecht, 3. Auflage, Verlag Österreich Schwimann Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV, Verlag Orac Dirnbacher MRG 2013, ÖVI Illedits/Reich-Rohrwig Kurzkommentar zum Wohnrecht, 2. Auflage LexisNexis Würth/Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht, Band I, 23. Auflage, Manz Verlag Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner ABGB MGA, 37. Auflage, Manz Verlag Prader Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 4. Auflage, Manz Verlag Stabentheiner Mietrecht, 4. Auflage, Manz Verlag Fachzeitschriften uä: wobl, immolex, MietSlg

4 Grundsätzliches Bestandteil des Zivilrechts, nämlich des Schuldrechts 25. Hauptstück des ABGB für bestimmte Mietverträge MRG zahlreiche andere Vorschriften (zb WGG) Bestandvertrag ( 1090 ABGB) Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt Konsensualvertrag Dauerschuldverhältnis Zwei Arten von Bestandverträgen: Miete Pacht 1091 ABGB; Abgrenzung nach Vertragszweck bei Miete Gebrauch, bei Pacht Gebrauch und Fruchtbezug Abgrenzung besonders wegen allfälliger Anwendbarkeit des MRG wichtig besonders praxisrelevant: Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht?

5 Arten von Mietverträgen über bewegliche über unbewegliche Sachen Flächenmiete Raummiete Das MRG kommt nur für Raummietverträge in Betracht Ausnahme: zur Errichtung eines Superädifikats (nach der Rechtsprechung) Hauptmiete Untermiete Untermiete: wenn Mieter vermietet (siehe 2 MRG) befristete unbefristete Mietverträge Fristvertrag: Vertragsdauer ist von vornherein bestimmt (Enddatum oder Laufzeit) für die Praxis sehr wichtige Unterscheidung

6 Gesetzliche Vorschriften Mietrecht des ABGB grundsätzlich dispositiv eingeschränkt durch 879 ABGB und KSchG Mietrechtsgesetz relativ zwingend Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eigene Entgeltbestimmungen (Kostendeckungsprinzip) Verweise auf das MRG Konsumentenschutzgesetz wenn Vermieter Unternehmer (Mehrzahl von Vermietungen Richtwert 5, unternehmerische Organisation usw) und Mieter ein Verbraucher ist Sonstige HeizKG, MaklerG, EheG, ZPO, EO, EAVG 2012

7 Wesensmerkmale des Bestandvertrags Ausschluss jederzeitiger Widerruflichkeit Entgeltlichkeit mehr als Betriebskosten und Anerkennungszins Vergleichsgröße gesetzlich höchstzulässiger oder ortsüblicher Mietzins Unentgeltlichkeitsgrenze nach Rechtsprechung 1/10 andere Formen des Entgelts Dienstleistungen Instandhaltung und Verwaltung einmalige Leistung (zb Instandsetzung des Hauses)

8 Vertragsabschluss bei Vertragsabschluss mit mehreren Personen auf Mieterseite: Mitmiete kann aber auch zb durch Eintritt entstehen Willenseinigung über Mietobjekt und Mietzins auch konkludentes Zustandekommen möglich Bestimmbarkeit des Mietzinses reicht aus Pauschalmietzins (Gesamtentgelt) keine Unterscheidung zwischen Entgelt und Betriebskosten zur Aufspaltung 15 Abs 4 MRG Wertsicherung des Mietzinses zulässig

9 Abgrenzungen Familienrechtliche Wohnverhältnisse Genossenschaftliche Nutzungsverträge Franchisevertrag Garagen-Kurzparkvertrag Verwahrungsvertrag Beherbergungsvertrag Timesharing Leasing Finanzierungsleasing Operating-Leasing Immobilien-Leasing

10 Weitere Abgrenzungen Dienst- oder Naturalwohnungen Dienstbarkeit der Wohnung Abbauverträge Mobilfunkvertrag Abgrenzung zwischen Miete und Pacht Zweckbestimmung bei Vertragsabschluss maßgebend, nicht Bezeichnung Geschäftsraummiete Unternehmenspacht lebendes Unternehmen Grundlagen für die Betriebsführung wirtschaftliches Interesse des Bestandgebers, Betriebspflicht zb Bahnhofskiosk, Einkaufszentrum (sehr umstritten) Rechtsprechung sehr kasuistisch von Bedeutung vor allem wegen der Anwendbarkeit des MRG, aber auch izm dem Kündigungsgrund der gänzl Weitergabe

11 Pflichten des Vermieters ( 1096 ABGB) dispositive Erhaltungspflicht des Vermieters; Anzeigepflicht des Mieters im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis gilt aber das Verbot eines Gewährleistungsverzichts ( 9/1 KSchG) Brauchbarkeit der Mietsache muss bei Übergabe gegeben sein und muss erhalten werden nach Vertragszweck und Verkehrssitte im Zweifel mittlere Brauchbarkeit außerordentlicher Zufall ( 1104 ABGB) Unterlassung von Störungen des Mieters und Schutz davor erweiterter Wirkungskreis der Schutzpflichten: zb auch Angehörige und Untermieter Mietzinsminderung und befreiung, Unterlassung und Schadenersatz

12 Einwirkung durch die jüngste Gesetzgebung (WRN 2015) Wohnrechtsnovelle 2015, BGBl I 2014/100 mietrechtliches Element: Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte aber unterschiedlich je nach Mietrechtsschicht Im reinen ABGB-Bestandrecht ändert sich nichts: 1096 auch für diese Geräte abdingbar Aber im Teilanwendungsbereich des 1 Abs 4 MRG: Erhaltungspflicht des Vermieters für diese Geräte zwingend, aber nur bei Wohnungsmietverträgen nicht bei Geschäftsraummietverträgen Art 4 der WRN 2015

13 Gebrauchsrecht des Mieters nach Vertrag (Inhalt, Zweck) und Verkehrssitte nur schonender Gebrauch ohne Substanzverletzung, keine Störung anderer Bewohner Recht zur Ausgestaltung des Mietgegenstandes zb Wandmalerei, bauliche Veränderungen nur, wenn nicht erheblich, leicht zu beseitigen und nicht gg. schutzwürd. Interessen Sorgfaltspflicht des Mieters Schadenersatz bei Beschädigung der Mietsache aber nicht für gewöhnliche Abnützung Mieter haftet auch zb für Mitbewohner oder Gäste Pflicht zur wechselseitigen Rücksichtnahme Schutz des Mieters vor Gefahrenquellen Gestattung der Besichtigung bei Verkaufsabsicht

14 Zinszahlungspflicht des Mieters Hauptleistungspflicht im ABGB nur allgemein-vertragsrechtliche Schranken für die Mietzinshöhe (zb laesio enormis oder Wucher) Mietzinsfälligkeit bei Raummiete durch das ZVG neu geregelt: am Monatsfünften; aber dispositiv Bestandgeberpfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen Pfändung durch pfandweise Beschreibung Sperrrecht des Vermieters Mietzinsbefreiung bzw minderung verschuldensunabhängig; auch bei Störungen tritt ex lege ein; keine Rechtsgestaltungserklärung erforderlich, doch wird vorbehaltlose Zinszahlung als Verzicht gewertet Ausmaß nach Dauer und Grad der geminderten Brauchbarkeit restriktive Judikatur kein Vorausverzicht zulässig

15 Untervermietung Weitergabe der Mietrechte Untervermietung Mieter dazu grundsätzlich berechtigt, sofern nicht anderes vereinbart gespaltenes Mietverhältnis durch Abtretung des Gebrauchsrechts Weitergaberecht wenn vertraglich vereinbart; Vertragsübernahme wird zuweilen auch durch Ablehnungsrecht des Vermieters bei begründeten Bedenken eingeschränkt Präsentationsrecht hier neuer Vertrag mit präsentiertem Nachmieter

16 Rechtsposition des Mieters petitorischer Rechtsschutz actio Publiciana gegen Entziehung ( 372 ABGB) nachbarrechtlicher Schutz ( 364 Abs 2 ABGB) überdies Anspruch gegen Vermieter auf Schutz vor Störungen gegen Dritte gewisse Unannehmlichkeiten müssen in Kauf genommen werden zb normale Wohngeräusche aus Nachbarwohnung

17 Aufwandersatzanspruch des Mieters Ersatz notwendiger Aufwendungen Ersatz nützlicher Aufwendungen klarer und überwiegender Vorteil Verzicht nach ABGB möglich im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis wegen Zusammenhangs mit Erhaltungspflicht unzulässig Zahlungspflichtiger und Fälligkeit unterschiedlich je nachdem, ob es um notwendige oder nützliche Aufwendungen geht (bei notw. Aufw. sofort fällig) eigentätige Arbeiten des Mieters nur entlohnt, wenn im Rahmen eigener Erwerbstätigkeit Präklusivfrist von 6 Monaten ab Zurückstellung

18 Das Untermietverhältnis Grundsätzlich hat Untermieter (im ABGB) die gleichen Rechte wie der Hauptmieter aber kein petitorischer Rechtsschutz Wirkung der Auflösung des Hauptmietverhältnisses: Eigentümer kann vom Untermieter Räumung verlangen aber strittig, ab wann (Ende der Hauptmiete oder Räumung des Hauptmieters?) Bei Verschulden des Untervermieters an vorzeitigem Ende hat Untermieter Schadenersatzanspruch Unter-Untervermietung

19 Auflösung von Mietverträgen Unbefristete Mietverträge jederzeitige Kündigungsmöglichkeit 1116 ABGB ordentliche Kündigung Kündigungsfristen und termine 560 ZPO für unbewegliche Sachen Aufkündigung empfangsbedürftig, formlos, keine Begründung Kündigungsverzicht möglich Befristete Mietverträge Bindung beider Teile an die vereinbarte Dauer Erlöschen durch Ablauf der Vertragsdauer Übergabs- oder Übernahmsauftrag, Räumungsklage Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses auch stillschweigend durch fortdauernde Benützung und Bewenden-Lassen ( 1114 ABGB)

20 Auflösung des Mietvertrags aus wichtigem Grund durch den Mieter ( 1117 ABGB) bedungener Gebrauch nicht möglich durch den Vermieter ( 1118 ABGB) erheblich nachteiliger Gebrauch Schädigung der Substanz unleidliches Verhalten Säumnis mit der Zinszahlung trotz gehöriger Mahnung notwendige Neuaufführung des Gebäudes Aufhebungserklärung kann auch in Gestalt einer Räumungsklage erfolgen

21 Untergang der Mietsache Mietvertrag wird durch Untergang des Mietobjekts aufgelöst ( 1112 ABGB) Untergang ist nicht bloße Unbenützbarkeit keine Vertragsauflösung bei Wiederherstellungspflicht des Vermieters 7 MRG; vertraglich; nach Treu und Glauben rechtlicher Untergang Eignung für Vermietung geht verloren (endgült. Entzug der Benützungsbewilligung) oder endgültiger Abbruchauftrag Enteignung Bestandnehmer hat Anspruch auf Entschädigung

22 Tod einer Vertragspartei Mietverhältnis beidseitig vererblich Mitmietrechte gehen auf die Erben über Tod des Wohnungsmieters besonderes Kündigungsrecht für beide Seiten nach 1116a ABGB Vererblichkeit sinngemäß auch bei juristischen Personen

23 Veräußerung der Mietsache Kauf bricht Miete (Weichen aber nur nach gehöriger Aufkündigung) nicht bei verbüchertem Mietrecht Judikaturwende OGH 5 Ob 90/06f: Verbücherung auch bei unbefristeten Verträgen möglich Schadenersatz des Mieters bei vorzeitigem Verlust des Mietrechts Eintritt des Erwerbers in die Bestimmungen des Mietvertrags 1102 ABGB, Mietzinsvorauszahlungen ebenso bei Zwangsversteigerung der Mietsache

24 Rückstellung der Mietsache gemäß dem Inventar ( 1109 ABGB) oder im Zustand der Übernahme allerdings Judikatur: gewöhnliche Abnützung hat der Vermieter hinzunehmen, sofern nicht anderes vereinbart Gegenteilige Vereinbarung kann aber gröblich benachteiligend isd 879 Abs 3 ABGB sein (Ausnmal-Entsch. 6 Ob 104/09a) Zustimmung zu Änderungen an der Mietsache bedeutet nicht Einverständnis mit Belassung nach Mietende Benützungsentgelt bei verzögerter Rückstellung Räumung auch Entfernung der Fahrnisse, idr Schlüsselübergabe

25 Grundsätzliches zum Mietrechtsgesetz Sondergesetz, das in seinem Inhaltsumfang das ABGB- Bestandrecht verdrängt regelt die Raummiete genauer: Wohnungen, Geschäftsräume Ziel ist Mieterschutz Grundüberlegung: schwächere Marktposition des Mieters Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922 Zwei Säulen des Mieterschutzes Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungsschutz) Preisschutz relativ zwingendes Gesetzesrecht starke gesellschaftspolitische Komponente Überlagerung zeitlicher Geltungsschichten

26 Andere ins Mietrecht hereinwirkende Sondergesetze Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Heizkostenabrechnungsgesetz Konsumentenschutzgesetz Maklergesetz Zivilprozessordnung Außerstreitgesetz Exekutionsordnung Kleingartengesetz

27 Judikatur Fachzeitschriften RIS Mietsammlung MietSlg wobl immolex

28 Ausblick Morgen vormittag geht es mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes weiter Uhr, aber Hörsaal 6.