Gemeindecheck Wohnen: Stadt Olten

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1 Gemeindecheck Wohnen: Standort 4. Quartal 216 PLZ 46 (BFS: 2581) Quartier Olten (FPRE: SO185) Agglomeration BFS OltenZofingen Gemeindetyp BFS Mittelzentrum Kanton Solothurn MSRegion Olten (BFS: 44) FPRERegion Mittelland FPRERaumtyp Andere Agglomerationen Fusionen: Themen 1 Bevölkerung 8 Leerwohnungen 2 Nachfragersegmente 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4 Lebensphasen 5 Wohn und Lebensqualität 6 Umzugsverhalten 7 Wohnungsmarkt und Immobilien 1 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) 11 Bauzonenreserven, övgüteklassen 12 Perspektiven 23 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 13 Perspektiven 23 (Szenario «restriktive Raumplanung») Fahrländer Partner AG Raumentwicklung

2 MakroLagetext Wohnen 4. Quartal 216 Das Mittelzentrum Olten ist Kern einer Agglomeration mit 42'969 Haushalten (214) und 98'535 Einwohnern (215). Die zählt 17'833 Einwohner (215) bzw. 8'439 Haushalte (214) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.1). Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 21 und 215 beläuft sich auf 228 Personen. 41.7% der Haushalte zählen im Jahr 213 zu den oberen Schichten (: 32.5%), 21.1% der Haushalte zu den mittleren Schichten (: 3.2%) und 37.2% der Haushalte zu den unteren Schichten (: 37.3%). Zwischen 21 und 215 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach angestiegen. 1'764 Betriebe mit 19'75 Beschäftigten weist die im Jahr 214 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 72 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 271 Beschäftigten seit 211. Von den vollzeitäquivalenten Stellen sind 6.3 (%) im 1. Sektor, 2561 (16%) im Industrie und 1355 (84%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Olten aus erreichbaren Zentren sind Zofingen (18 Min.), Aarau (18 Min.) und Balsthal (26 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Zofingen (8 Min.), Aarau (13 Min.) und Langenthal (14 Min.). Die Stadt weist Ende 214 einen Bestand von 9'894 Wohneinheiten auf, wovon 1'488 Einfamilienhäuser und 8'46 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFHQuote ist mit 15% im landesweiten Vergleich (22.9%) unterdurchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 73 Wohnungen (29 214; das sind.76% des Bestandes 29), ist die Leerstandsquote mit 2.99% im landesweiten Vergleich (1.3%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 314 Wohneinheiten, wovon 98% Altbauten und 97% Mietwohnungen sind. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 215 und 23 in der von einer Zusatznachfrage von 917 Wohnungen (pro Jahr: 61) auszugehen. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 7'47 CHF/m², bei den EWG bei 6'67 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 196 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH CHF/m² und für ein typisches MFH 1'3 2'25 CHF/m² (EWG) bzw. 57 1'37 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich hoch. Seit dem 1. Quartal 2 haben die Preise mittlerer EFH in der MSRegion Olten um 41.2% zugelegt (Bauland für EFH: 92.3%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 64.5% (Bauland für MFH mit EWG: 297.2%). Die Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 28 um 16.2% verändert (Bauland für MFH mit MWG: 293.8%). Der Markt der Region Olten ist nach Einschätzung von FPRE heute realistisch bewertet.

3 1 Bevölkerung Stadt Olten 4. Quartal 216 Kennzahlen Bevölkerung Bevölkerung (ständig) 16'77 16'938 16'874 16'76 16'987 17'76 17'133 17'28 17'35 17'833 Anzahl Haushalte 8'264 8'313 8'331 8'49 8'439 Ø Haushaltsgrösse Bevölkerungswachstum (%) Ausländeranteil (%) Indexierte Entwicklung der Wohnbevölkerung (Index Jahr 26 = 1) Ständige Wohnbevölkerung Ausländeranteil MS Olten FPRERegion Mittelland Bevölkerung nach Altersklasse (215) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland Bevölkerung im Rentenalter und durchschnittliche Lebenserwartung nach Altersklasse (215) Bevölkerung im Rentenalter (abs.) MSRegion Olten 5'78 4'258 3'11 2'576 1' Durchschnittliche Lebenserwartung in Jahren ()* Männer Frauen * Bevölkerung zwischen 65 und 99 Jahren; gewichteter Mittelwert innerhalb der jeweiligen Altersklasse.

4 1 Bevölkerung (2) 4. Quartal 216 Nationalratswahlen 215 und 211 im Vergleich 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % SP SVP FDP + LPS CVP GPS GLP BDP Übrige 215 Kanton Solothurn Resultate 211 Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Volksinitiative (9. Februar 214): «Gegen Masseneinwanderung» % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% Kanton Solothurn Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Ja Nein Abstimmung (3. März 213): Bundesgesetz über die Raumplanung % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% Kanton Solothurn Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Ja Nein Volksinitiative (11. März 212): «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% Kanton Solothurn Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Ja Nein

5 Soziale Schicht Soziale Schicht Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 2 Nachfragersegmente Stadt Olten 4. Quartal 216 Nachfragersegmente Ländlich Traditionelle % 2 Moderne Arbeiter % 3 Improvisierte Alternative 1' % 4 Klassischer Mittelstand % 5 Aufgeschlossene Mitte % 6 Etablierte Alternative % 7 Bürgerliche Oberschicht % 8 Bildungsorientierte Oberschicht % 7.% 7.5% 8.6% 9 Urbane Avantgarde 2' % 12.7% 15.1% 16.5% Total 8'49 1.% 1.% 1.% 1.% Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Haushalte Verteilung MSRegion 14.6% 13.1% 12.4% 1.7% 11.7% 1.1% 7.7% FPRERegion 12.8% 12.% 13.5% 1.1% 11.4% 1.1% 7.4% 11.9% 11.9% 13.5% 9.1% 11.% 1.1% 7.4% Verteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen Lebensstil Lebensstil <5 5 bis 1 <1 1 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 6 bis 1 >1 Prozentpunkt (PP) Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 1 bis bis 2 2 bis 25 Prozent (%) Nachfragersegmente , 3% Unterschicht Mittelschicht Oberschicht 25% 2% 15% 1% 5% % Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht 2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht 3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde

6 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4. Quartal 216 Anteile der Haushalte nach sozialer Schicht (Kaufkraftpotenzial, 213) Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** 37.2% 21.1% 41.7% MSRegion Olten FPRERegion Mittelland 4.1% 32.5% 38.3% 31.6% 37.3% 3.2% Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 27.3% 3.% 32.5% 5% Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** 4% 3% 2% 1% % MS Olten FPRERegion Mittelland * Nachfragersegmente: 1 Ländlich Traditionelle, 2 Moderne Arbeiter, 3 Improvisierte Alternative. ** Nachfragersegmente: 4 Klassischer Mittelstand, 5 Aufgeschlossene Mitte, 6 Etablierte Alternative. *** Nachfragersegmente: 7 Bürgerliche Oberschicht, 8 Bildungsorientierte Oberschicht, 9 Urbane Avantgarde. Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Ø Reines Einkommen; Alle Natürlichen Personen* '936 65'273 67'27 67'878 69'94 71'721 71'73 72'74 71'94 72'195 MSRegion Olten 67'3 67'353 68'913 69'959 72'45 73'18 73'244 74'536 73'9 78'217 FPRERegion Mittelland 67'794 68'657 69'917 71'236 72'512 73'184 73'617 75'143 75'6 78'148 71'949 72'418 74'78 76'168 77'766 77'835 78'432 8'868 8'176 84'367 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Erwerbstätige* '8 71'275 74'6 74'1 76'77 76'491 76'586 77'735 76'613 76'52 MSRegion Olten 72'24 72'626 74'473 75'482 78'56 77'384 77'493 78'578 78'38 78'254 FPRERegion Mittelland 72'9 73'22 74'312 75'21 76'38 76'699 77'215 79'466 79'41 79'991 77'68 77'342 78'824 81'698 83'274 82'984 83'591 87'44 86'188 86'32 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Nichterwerbstätige / Rentner* '81 53'37 53'895 54'828 55'32 63'35 62'833 64'118 61'69 63'67 MSRegion Olten 52'793 53'22 53'888 55'63 55'4 64'113 64'19 66'671 63'498 78'133 FPRERegion Mittelland 57'35 57'763 58'566 61'175 62'125 63'951 64'274 65'164 64'924 73'414 58'41 61'31 59'938 61'834 63'127 64'674 65'334 67'32 66'781 79'263 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

7 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern (2) 4. Quartal 216 Steuerbelastung Familie (%)* Gemeinde FeldbrunnenSt. Niklaus (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** Gemeinde Holderbank (SO) (höchste Steuerbelastung im Kanton)** Stadt Solothurn (Kantonshauptort) * Familie mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 1'. ** Referenzjahr 215 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Steuerbelastung Lediger (%)* Gemeinde FeldbrunnenSt. Niklaus (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** Gemeinde Holderbank (SO) (höchste Steuerbelastung im Kanton)** Stadt Solothurn (Kantonshauptort) * Lediger Steuerpflichtiger, Bruttoarbeitseinkommen CHF 7'. ** Referenzjahr 215 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Vergleich der Steuerbelastung von Familien (%) Gemeinde FeldbrunnenSt. Niklaus (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Holderbank (SO) (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Solothurn (Kantonshauptort) Vergleich der Steuerbelastung von Ledigen (%) Gemeinde FeldbrunnenSt. Niklaus (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Holderbank (SO) (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Solothurn (Kantonshauptort) * Referenzjahr 215 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

8 Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Junge Junge Mittlere Mittlere Ältere Ältere Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 4 Lebensphasen Stadt Olten 4. Quartal 216 Lebensphasen 212 Junger Single (bis 34 J.) Mittlerer Single (35 bis 54 J.) Älterer Single (55+ J.) Junges Paar (bis 34 J.) Mittleres Paar (35 bis 54 J.) Älteres Paar (55+ J.) Familie mit Kindern (altersunabhängig) Einelternfamilie (altersunabhängig) Wohngemeinschaft (altersunabhängig) Total Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. MSRegion FPRERegion Haushalte Verteilung 1' % 7.7% 8.4% % 8.2% 9.2% 1' % 16.8% 16.9% % 4.7% 4.4% % 7.6% 7.% 1' % 18.9% 18.5% 1' % 28.6% 27.7% % 5.3% 5.2% % 2.1% 2.7% 8'331 1.% 1.% 1.% 8.7% 9.9% 17.4% 4.1% 6.7% 17.3% 27.3% 5.7% 2.7% 1.% Verteilung der Lebensphasen in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen <5 5 bis 1 1 bis bis 2 2 bis 25 <1 1 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Lebensphasen , 25% Prozent (%) 6 bis 1 >1 Prozentpunkt (PP) 2% 15% 1% 5% % Junger Single Mittlerer Single Älterer Single Junges Paar Mittleres Paar Älteres Paar Wohngemeinschaft Familie mit Kindern Einelternfamilien Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.

9 5 Wohn und Lebensqualität 4. Quartal 216 Wohn und LebensqualitätsIndex (WLQI) Zentralität Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (motorisierter Individualverkehr) Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (öffentlicher Verkehr) Qualität Wohnumfeld Exposition (Hangneigung, Besonnung) Landschaftsqualität Image Anteil OberschichtHaushalte Stabilität der Wohnverhältnisse Zusatznachfrage und Bauzonenreserven Quelle: Fahrländer Partner. 3.5 durchschnittlichgut 5. sehr gut 5. sehr gut 2. schlecht 2. schlecht 3. durchschnittlich 2. schlecht WLQI für Nachfragegruppen Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Stadt Olten +/ +/ MSRegion Olten + +/ Mittlere und ältere bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Bürgerlichtraditionelle Familien +/ Junge, aufgeschlossene Singles und Paare Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare +/ +/ +/ Aufgeschlossene Familien Junge, individualisierte Singles und Paare Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare +/ +/ Individualisierte Familien Gesamtindex +/ +/ Stark unterdurchschnittlich ( ), unterdurchschnittlich (), durchschnittlich (+/), überdurchschnittlich (+), gut (++), sehr gut (+++), exzellent (++++). Quelle: Fahrländer Partner. +/

10 6 Umzugsverhalten 4. Quartal 216 Umzugsmeldungen (Haushalte) * 213* 214* 215* Zuzüge (Inland) Wegzüge (Inland) Umzüge innerhalb Gemeinde * Im Jahr 212 hat die Post die Gebühren für Umzugsmeldungen erhöht. Anmerkung: Bei den Postdaten handelt es sich um freiwillige Umzugsmeldungen. Sie decken also nicht alle effektiven Umzüge ab. Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Herkunft der Zuzüger, jährlicher Mittelwert (MSRegionen) Winterthur Anzahl Haushalte BaselStadt Zürich 1 6 Bern St.Gallen/Rorschach Lausanne Genève Luzern Lugano Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Kennzahlen Wanderung (Bevölkerung) Zuzüge 1'171 1'339 1'174 1'159 1'32 1'265 1'355 1'394 1'483 1'861 er aus der '16 er aus dem Ausland Ausländer aus der Ausländer aus dem Ausland Wegzüge 1'41 1'16 1'175 1'2 1'18 1'177 1'271 1'21 1'426 1'355 er in die er ins Ausland Ausländer in die Ausländer ins Ausland Wanderungssaldo Quelle: BFS.

11 7 Wohnungsmarkt und Immobilien 4. Quartal 216 Kennzahlen Wohnungsmarkt Anzahl Haushalte Wohnungsbestand Wohnungsbestand 11.5 Zimmer Wohnungsbestand 22.5 Zimmer Wohnungsbestand 33.5 Zimmer Wohnungsbestand 44.5 Zimmer Wohnungsbestand 5+ Zimmer Neubau Wohnungszugang (netto) '264 8'313 8'331 8'49 8'439 9'472 9'475 9'53 9'66 9'685 9'769 9'671 9'69 9'894 1' '171 1'171 1'171 1'276 1'281 1'293 1'268 1'266 1'284 3'199 3'2 3'23 3'344 3'341 3'366 3'357 3'361 3'444 2'632 2'633 2'647 2'828 2'846 2'881 2'86 2'842 2'911 1'793 1'793 1'82 1'562 1'566 1'573 1'567 1'591 1' Baubewilligte Wohnungen Anmerkung: Ab dem Jahr 29 beruhen die Bestände auf den Registerdaten. Deshalb gibt es einen Bruch zwischen 28 und 29. Gemäss dem BFS sind die Zahlen zwischen 29 und 211 mit grossen Unsicherheiten behaftet. Wohnungsbestand nach Zimmerzahl (214) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% MS Olten FPRERegion Mittelland

12 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 7 Wohnungsmarkt und Immobilien (2) 4. Quartal 216 Immobilienangebot und Insertionszeiten: Eigentumswohnungen Anzahl Inserate (indexiert, 2. Quartal 214 = 1) Insertionszeiten (Tage) MS Olten FPRERegion Mittelland Andere Agglomerationen Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner. Immobilienangebot und Insertionszeiten: Einfamilienhäuser Anzahl Inserate (indexiert, 2. Quartal 214 = 1) Insertionszeiten (Tage) MS Olten FPRERegion Mittelland Andere Agglomerationen Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner. Immobilienangebot und Insertionszeiten: Mietwohnungen Anzahl Inserate (indexiert, 2. Quartal 214 = 1) Insertionszeiten (Tage) MS Olten FPRERegion Mittelland Andere Agglomerationen Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner.

13 8 Leerwohnungen 4. Quartal 216 Leerstandsquote Stadt (abs.) Stadt (%) MSRegion (%) FPRERegion (%) (%) Leerwohnungen nach Zimmerzahl (216) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Verteilung der Leerwohnungen nach Miete und Eigentum (216) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland Miete Eigentum Verteilung der Leerwohnungen nach Altbau und Neubau (216) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland Altbau Neubau Leerstandsquote 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% MS Olten FPRERegion Mittelland

14 2:1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 2:1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (EWG) 4. Quartal 216 Marktwerte von Eigentumswohnungen CHF/m 2 CHF 4.5ZimmerWohnung Neubau (12 m² HNF SIA 416)* 6'67 728' 4.5ZimmerWohnung Altbau (11 m² HNF SIA 416)** 4'9 539' 3.5ZimmerWohnung Neubau (1 m² HNF SIA 416)* 6'26 626' 2.5ZimmerWohnung Neubau (8 m² HNF SIA 416)* 6' ' * 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 216. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) Verteilung der Marktwerte (CHF), 44.5 Zimmer 1' 1'2' 9' 8' 1'' 7' 8' 6' 5' 6' 4' 3' 4' 2' 2' 1' EWG Neubau EWG Altbau* EWG Neubau EWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 28. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 216. günstig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich teuer Median Transaktionsdaten Angebotsdaten Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen)* Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage CHF/m² 1'3 1'85 1'335 1'475 1'895 2'25 * Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnützungsziffer:.84. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 216. Preisentwicklung (indexiert, 1. Quartal 2 = 1) EWG: mittleres Segment Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen) MS Olten* FPRERegion Mittelland Andere Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 3. September 216.

15 2:1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 2:1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (EFH) 4. Quartal 216 Marktwerte von Einfamilienhäusern CHF/m 2 CHF Freistehendes NeubauEinfamilienhaus (45m² Land, 71m³ SIA 416)* 7'47 1'' Einseitig angebautes NeubauEinfamilienhaus (37m² Land, 62m³ SIA 416)* 7' ' Freistehendes AltbauEinfamilienhaus (45m² Land, 71m³ SIA 416)** 5' ' * durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. ** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 216. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) Verteilung der Marktwerte (CHF), 55.5 Zimmer 12' 2'' 1'8' 1' 1'6' 8' 1'4' 1'2' 6' 1'' 8' 4' 6' 2' 4' 2' EFH Neubau EFH Altbau* EFH Neubau EFH Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 28. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 216. günstig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich teuer Median Transaktionsdaten Angebotsdaten Innere Werte von Bauland für Einfamilienhäuser (erschlossen)* Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage CHF/m² * Für freistehendes EFH mit typischer Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an der entsprechenden Lage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 216. Preisentwicklung (indexiert, 1. Quartal 2 = 1) EFH: mittleres Segment Innere Werte von Bauland für EFH (erschlossen) MS Olten* FPRERegion Mittelland Andere Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 3. September 216.

16 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (MWG) 4. Quartal 216 Marktmieten von Wohnungen CHF/m 2 CHF/Monat (netto) 4.5ZimmerWohnung Neubau (11 m² HNF SIA 416)* 196 1'8 4.5ZimmerWohnung Altbau (1 m² HNF SIA 416)** 167 1'39 3.5ZimmerWohnung Neubau (9 m² HNF SIA 416)* 2.5ZimmerWohnung Neubau (7 m² HNF SIA 416)* '55 1'29 1.5ZimmerWohnung Neubau (45 m² HNF SIA 416)* * im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. ** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 216. Verteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto) 3 Verteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), 44.5 Zimmer 3' günstig '5 2' 1'5 1' 5 unterdurchschnittlich überdurchschnittlich teuer Median Transaktionsdaten Angebotsdaten MWG Neubau MWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 28. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 216. MWG Neubau MWG Altbau* Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen)* Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage CHF/m² '18 1'37 * Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnützungsziffer:.84. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 216. Preisentwicklung (indexiert, 1. Quartal 28 = 1) Marktmietenindizes MWG Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen) MS Olten* FPRERegion Mittelland Andere Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 3. September 216. Diskontierungssatz MWGNutzung real, mikrolage und objektneutral 3.3%

17 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (4) 4. Quartal 216 Marktwerte/Marktmieten in der Region Olten Eigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen*** CHF/m² CHF/m² CHF/m²a 6'67 7' Trimbach StarrkirchWil Winznau Dulliken Kleinwangen (Wangen bei Olten) Wangen bei Olten Mahren (Lostorf) Obergösgen Aarburg Engelberg (Dulliken) HauensteinIfenthal Rickenbach Steckenberg (Rickenbach) Oftringen Lostorf Wisen Ifenthal (HauensteinIfenthal) Walterswil Fleckenhausen (Rothrist) Hägendorf Däniken Rothrist Rothacker (Walterswil) Kappel Läufelfingen 4'658 7'567 4'875 5'75 5'38 5'683 5'92 4'9 5'225 6'95 5'333 5'258 5'833 5'642 4'617 5'83 5'333 4'717 5'967 6'342 5'158 6'367 4'792 5'417 5'183 (23%) (+25%) (2%) (16%) (13%) (6%) (16%) (19%) (14%) (+15%) (12%) (13%) (4%) (7%) (24%) (16%) (12%) (22%) (2%) (+5%) (15%) (+5%) (21%) (11%) (15%) 6'481 6'881 5'844 5'622 6'452 6'711 6'748 5'74 7'319 7'533 5'859 6'126 6'57 7'6 6'363 5'511 6'8 6'467 7'267 6'637 5'548 7'7 5'237 5'793 5'696 (13%) (7%) (21%) (24%) (13%) (9%) (9%) (23%) (1%) (+2%) (21%) (17%) (11%) (+3%) (14%) (26%) (8%) (13%) (2%) (1%) (25%) (5%) (29%) (22%) (23%) (12%) (4%) (19%) (9%) (1%) (5%) (4%) (9%) (6%) (+5%) (8%) (6%) (5%) (6%) (8%) (7%) (7%) (13%) (2%) (6%) (1%) (6%) (13%) (1%) (6%) * 4.5 Zimmer, 12 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** 45m² Grundstückfläche, 71m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** 4.5 Zimmer, 11 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 216. Preisniveau, Vergleich mit MSRegion Olten Vergleich mit Kanton Solothurn Vergleich mit Einschätzung des heutigen Preisniveaus Quelle: IMBAS & RESC Fahrländer Partner. hoch überdurchschnittlich unterdurchschnittlich realistisch bewertet

18 1 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) Stadt Olten 4. Quartal 216 Am schnellsten erreichbare Zentren von Olten (öffentlicher Verkehr, öv) 21 Fahrzeit nach Zofingen* Fahrzeit nach Aarau* Fahrzeit nach Langenthal* Fahrzeit nach Herzogenbuchsee* * Mittlere Beförderungszeit unter Berücksichtigung der Quartiere (Fahrzeit zuzüglich Umsteigezeit), ohne Zu und Abgangszeiten. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 8 Min. 13 Min. 14 Min. 2 Min. Am schnellsten erreichbare Zentren von Olten (motorisierter Individualverkehr, MIV) 21 Fahrzeit nach Zofingen* Fahrzeit nach Aarau* Fahrzeit nach Balsthal* Fahrzeit nach Lenzburg* * Reisezeit unter Belastung des mittleren Werktagverkehrs. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 18 Min. 18 Min. 26 Min. 27 Min. Erreichbarkeit* 15 Min. 2 Min. 25 Min. 3 Min. 45 Min. Bevölkerung (öv) Bevölkerung (MIV) Beschäftigte (öv) Beschäftigte (MIV) 16'839 9'984 12'122 52' '11 25'55 159'39 131'24 33' '48 26' ' '51 517' ' '6 1'495'273 1'894'1 1'28'581 1'174'878 * Erreichbare Bevölkerung (215) / Beschäftigte (214) mit öv (21) / MIV (21). Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort in Wohngemeinde) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Kein Arbeitsweg Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2), Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort ausserhalb Wohngemeinde) % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2), Modellierungen Fahrländer Partner.

19 11 Bauzonenreserven, övgüteklassen Stadt Olten 4. Quartal 216 Grundflächen, Bauzonenflächen und Reserven (212) Gesamtfläche Besiedelbare Fläche Bauzonenfläche Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Wohnen Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen Davon überbaut Davon unüberbaut Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. in Hektaren 1' in % 1% 53% 61% 87% 91% 9% 13% 51% 85% 91% 1) 2) 2) 2) 3) 3) 2) 3) 3) Wohnungen/ Hektare 26 Zusatzpotential Wohnungen* 16'92 18'69 1'88 2'962 1'393 2'9 1) In % der besiedelbaren Fläche; 2) In % der Bauzonenfläche; 3) In % der Bauzonenfläche Wohnen bzw. Arbeitsnutzungen % 87% * Bei konstanter mittlerer Ausnutzung und konstantem Flächenkonsum pro Wohnung bzw. pro Person auf Basis Datenstand % 18% 25% 9% 15% Zusatzpotential Bevölkerung* 28'58 32'11 3'331 5'248 2'469 3'73 Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen Wohnen Arbeitsnutzungen * starker Rückgang (2), Rückgang (1), Konstanz (), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Rückgang (1)* Rückgang (1)* Anteil der Bauzonenfläche 212 nach övgüteklassen % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. övgk A övgk B övgk C övgk D keine övgk Bauzonenfläche Wohnen % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% MS Olten FPRERegion Mittelland Davon überbaut Davon unüberbaut Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

20 12 Perspektiven 23 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 4. Quartal 216 Perspektiven 23 (Wohnen) Veränderung Anzahl Haushalte Zusatznachfrage MWG unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Zusatznachfrage Wohneigentum % unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Relatives Wertsteigerungspotenzial MWG Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. Stagnation Bevölkerungswachstum % % 7.7% 1' Trend 5.7% 1.5% 2.2% Prosperität 1' ± 1% () ± 1% () ± 1% () 36.3% > 2% (4) > 2% (4) +5% bis +1% (2) *5 bis 2: Potenzielles Verlustrisiko, 1: UnterPerformance, : Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches Potenzial, 5: Hohes Potenzial % 9.9%.2% 4.1% Neutral ()* Perspektiven 23 (Wohnen) MSRegion Olten Bevölkerungswachstum Veränderung Anzahl Haushalte Zusatznachfrage MWG unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Zusatznachfrage Wohneigentum unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. Stagnation 9' % 17.4% 1'18 5.% 1'276 6.% 5' % > 2% (4) +1% bis +2% (3) Trend Prosperität 13' % 17' % 8' % 9' % 2'14 9.5% 1' % +1% bis +5% (1) +5% bis +1% (2) +1% bis +5% (1) 7' % +1% bis +2% (3) Entwicklung Anz. Haushalte Perspektiven 23 (Wohnen) pro Jahr, Trend 1' 9'5 9' 8'5 8' Bevölkerungswachstum p.a. Veränderung Anzahl Haushalte p.a. Zusatznachfrage MWG p.a. Zusatznachfrage Wohneigentum p.a. MSRegion Olten Bevölkerungswachstum p.a. Veränderung Anzahl Haushalte p.a. Zusatznachfrage MWG p.a. Zusatznachfrage Wohneigentum p.a ' Stagnation Trend Prosperität Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. 9 Urbane Avantgarde 3 Improvisierte Alternative 2 Moderne Arbeiter

21 13 Perspektiven 23 (Szenario «restriktive Raumplanung») 4. Quartal 216 Perspektiven 23 (Wohnen) Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum % 1'25 5.7% 3' % Veränderung Anzahl Haushalte % % 1' % Zusatznachfrage MWG % % 2 3.% Zusatznachfrage Wohneigentum % % 1' % Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. Perspektiven 23 (Wohnen) MSRegion Olten Stagnation Bevölkerungswachstum ' % Veränderung Anzahl Haushalte Zusatznachfrage MWG 17 1'18.4% 5.% Zusatznachfrage Wohneigentum 1'276 6.% Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. Trend 14' % 6'6 13.9% % 5' % Prosperität 19' % 8' % % 7' % Entwicklung Anz. Haushalte, 12' 1' 8' 6' 4' 2' Perspektiven 23 (Wohnen) pro Jahr, Trend Bevölkerungswachstum p.a. Veränderung Anzahl Haushalte p.a. Zusatznachfrage MWG p.a. Zusatznachfrage Wohneigentum p.a. MSRegion Olten Bevölkerungswachstum p.a. Veränderung Anzahl Haushalte p.a. Zusatznachfrage MWG p.a. Zusatznachfrage Wohneigentum p.a Stagnation Trend Prosperität Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 216 Fahrländer Partner. 9 Urbane Avantgarde 3 Improvisierte Alternative 8 Bildungsorientierte Oberschicht Verordnung über Zweitwohnungen Gemeinde fällt unter den Geltungsbereich der Verordnung (Stand ) Quelle: ARE, Fahrländer Partner. Nein