Benjamin Vogel ist Zahlenmensch,

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2 Ged&Börse Ein Land im Haus-Rausch IMMOBILIEN Käufer müssen für das ersehnte Eigenheim oder die Traumwohnung erneut mehr zahen. Die Preise steigen noch stärker as die Mieten. Unser Härtetest der 5 größten Städte zeigt, wie Vermieter noch auf ordentiche Renditen kommen, wo Eigentümer auf Wertsteigerungen bauen können und warum in einigen Städten Mieten die bessereaternative ist. Benjamin Voge ist Zahenmensch, eigentich der 35-Jährige arbeitet as Wirtschaftsprüfer und Steuerberater. Doch wenn es um Immobiien geht, verässt er sich auf sein Bauchgefüh. Drei vermietete Wohnungen in der Köner Innenstadt hat er zur Atersvorsorge gekauft: Ich bin kein Freund von Lebensversicherungen, sondern wi ieber was Handfestes. Wie ohnend aein die Vermietung sein würde, hatte Voge sich vor dem Kauf nicht gefragt. Auch beim Kauf der eigenen Beibe hat er weniger auf Zahen as auf ein gutes Gefüh geachtet. Jahreang ebte er zusammen mit seinem Partner in einer Penthouse- Wohnung in der Köner Innenstadt: Wir haben dort vie Miete gezaht und entsprechend weniger zurückgeegt. Sie suchten nach dem passenden Haus, für sich und die zwei Labradore. Kein eichtes Unterfangen. Die Preise in Kön sind knaerhoch, sagt Voge, es gibt hat nichts. Vor gut zwei Jahren haben sie ein Haus gefunden, im begehrten Stadttei Lindentha. Eigentich eine Schrottimmobiie, so Voge. Trotzdem mussten sie noch 38 Euro pro Quadratmeter zahen. Nur die Außenwände und Decken stehen noch. Vom Dach über Dämmung, Fenster und Bäder bis hin zum Innenausbau haben sie sonst aes neu machen assen. Das Haus habe ihre Lebensquaität deutich gesteigert, sagt Voge: Ich muss mich jetzt nicht mehr nach anderen richten oder mich über Nachbarn ärgern. Die Hunde haben Ausauf, und er sebst genießt die grüne Umgebung nur wenige Minuten vom Köner Stadtzentrum entfernt. Die Kosten waren jedoch vie höher as erhofft. Fast Euro pro Quadratmeter hat das Haus etztich gekostet. Der Architekt hatte sich ein wenig verkakuiert. Und trotzdem: Mit pus/minus nu würden wir sicherich wieder rauskommen. KÄUFER HALTEN SICH ZURÜCK Eigentümer wie Voge profitieren vom Immobiienboom. Wer eine Beibe sucht, dem fät es dagegen schwer, noch ein Haus oder eine Wohnung zu einem bezahbaren Preis zu finden. 21 mussten Wohnungskäufer in den 5 größten Städten aut Daten des Internet-Portas Immobiienscout 2 rund,6 Prozent mehr Ged einpanen. Der 29 gestartete Preisanstieg hät damit in den Städten sein Tempo. Deutschandweit nimmt die Dynamik dagegen schon wieder ab. Bestehende Wohnungen verteuerten sich 21 nur Preise hängen Mieten ab Entwickung von Kaufpreisen und Mieten für bestehende Wohnungen* 18 München (Kaufpreis) 1 Hamburg (Kaufpreis) 16 München (Miete) 15 Hamburg (Miete) * Angebotspreise, Index (2 = 1); Quee: Immobiienscout 2 onine Mehr Informationen zum Thema finden Sie im Internet unter wiwo.de/immobiien noch um vier Prozent, nach je über sieben Prozent pus in den beiden Jahren zuvor. Der Markt beginnt sich abzukühen, sagt Michae Kiefer, Chefanayst bei Immobiienscout 2. Vieerorts sind Preisobergrenzen erreicht. Noch würden die Angebotspreise in den Städten zwar deutich steigen, doch sebst hier gebe es Bremsspuren: Bisang findet sich irgendwann ein Käufer, der die hohen Preise zaht, aber es dauert vie änger as früher. Für 215 erwartet Kiefer nur etwa vier Prozent Preispus in den Städten. Nicht schecht. Aber weit unter den Vorjahren. Ein Grund: Die Mieten haten ängst nicht mit den Kaufpreisen mit. Während die Preise 21 um,6 Prozent stiegen, zogen die Mieten in den 5 Städten bei neu abgeschossenen Verträgen nur um 3, Prozent an. In Metropoen wie Hamburg oder München geht die Schere besonders weit auseinander (siehe Grafik inks). Die Poitik könnte die Entwickung verschärfen: Die neue Mietpreisbremse, aut der Neu in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr as zehn Prozent über der ortsübichen Vergeichsmiete iegen dürfen, decket die Mieten. Das könnte zunächst Immobiien as Gedanage unattraktiver machen und so die Nachfrage und die Preise drücken. Da aber mittefristig weniger gebaut würde, könnten die Preise knappheitsbedingt wieder anziehen. Trotz gesunkener Renditen würden Profi-Investoren auch 215 den Wohnimmobiiensektor im Fokus haben, prognostiziert der Immobiiendiensteister Savis. Es manget schicht an Aternativen. FOTO: DAVID KLAMMER FÜR WIRTSCHAFTSWOCHE 8 Nr WirtschaftsWoche Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

3 Kön-Lindentha Benjamin Voge, 35, hat mit seinem Partner ein ates Haus gekauft und es kompett saniert. Euro pro Quadratmeter kostete das am Ende. Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an

4 Ged&Börse Stetige und verässiche Einkünfte aus Wohnimmobiien können Investoren, auch Lebensversicherer und Pensionskassen, angesichts der Minizinsen gut gebrauchen. Nachdem die Europäische Zentrabank bis September 216 für 11 Miiarden Euro Aneihen, vor aem Euro-Staatsaneihen, wi und so die Zinsen unten hät, dürfte sich daran so schne nichts ändern. Die Nachfrage verschiebt sich aber schon. Profis eher renditestärkere, risikoreichere Immobiien, sagt Lutz Aengevet, Geschäftsführer von Aengevet Immobiien. Die finden sie in zweit- und drittbesten Lagen der Top-Städte und in den Städten der zweiten Reihe. HAMBURG UND LEIPZIG SIND TOP Die WirtschaftsWoche hat die städtischen Immobiienmärkte aus Sicht von Anegern und Sebstnutzern anaysiert. Preise, Mieten, Wirtschaftsentwickung, Kaufkraft und andere wichtige Standortfaktoren zeigen Käufern, wo die Chancen auf weitere Wertzuwächse groß sind und wo die Preise zu weit geaufen sind. Sebstnutzer bekommen eine Empfehung, an wechen Standorten sie unabhängig von Wertsteigerungen günstiger as Mieter wohnen und wo sie as Eigentümer im Vortei sind. Der Markt küht sich ab, vieerorts sind die Preise an der Obergrenze«Immoscout-Anayst Kiefer Die besten Kaufchancen bieten Hamburg und Leipzig (siehe Tabee rechts). Gute wirtschaftiche Aussichten ziehen neue Einwohner an. In den nächsten fünf Jahren so die Bevökerung in Leipzig um 2, Prozent wachsen, in Hamburg um 2, Prozent. Die Wohnungsmärkte profitieren nicht nur vom Zustrom, sondern auch vom Austausch aso ähnich hoher Ab- und Zuwanderung. Laut Beratungsunternehmen Anayse & Konzepte ist die Zah der 3- bis 5-Jährigen in Hamburg in den vergangenen Jahren kaum gestiegen; sie stehen jedoch für etwa ein Dritte aer Zuwanderer. Diese Atersgruppe verdient meist gut und egt bei Miete oder Kauf METHODIK Für Investoren und Sebstnutzer Unser Ranking zeigt, woder Kauf ohnt und womietergünstiger eben. Die Anayse der wichtigsten Standortfaktoren ergibt die Gesamtwertung: Sie zeigt, wie aussichtsreich Immobiien in der jeweiigen Stadt sind (auf Sichtvon über zehn Jahren). Die Gesamtwertung errechnet sich aus vier Kennzahen: Die Preisprognose (1.) ziet auf die Entwickung der kommenden drei Jahre. Der Leerstand (2.) ist entscheidend dafür, wie schne steigende Nachfrage auf die Preise durchschagen dürfte. Die Erschwingichkeit (3.) gibt an, ob das Wohnen, gemessen an der okaen Kaufkraft, bezahbar ist. Sind Wohnungen und Häuser noch erschwingich, drücken steigende Preise weniger auf die Nachfrage. Das macht den Markt besonders robust. Die Standortdynamik (.) erfasst die wirtschaftichen und demografischen Rahmenbedingungen vor Ort. Sie beruht auf einer wirtschaftichen Prognose sowie der Entwickung des Arbeitsmarkts und der Lebensquaität in den vergangenen fünf Jahren. Damit werden sowoh harte as auch weiche Faktoren erfasst: Wirtschafticher Aufschwung zieht Einwohner an, die Einkommen steigen, sodass sich Preise und Mieten eichter anheben assen. Findet dieser Aufschwung an einem attraktiver werdenden Standortstatt, etwa wei die Kinderbetreuung ausgebaut oder die Kriminaität er wird, ist der positive Einfuss auf den Immobiienmarkt besonders groß. Immer mehr Zuzüger entscheiden sich für das Wohnen vor Ort und sind bereit, mehr zu zahen. IMMOBILIENBOOM IM HÄRTETEST Keinen direkten Einfuss auf das Ranking, aber hohen Nutzen bei der Anayse der Immobiienpreise bietet das Übertreibungsrisiko. Es zeigt, wie groß die Gefahr ist, dass sich eine Spekuationsbase gebidet hat. Dafür werden Preise und Mieten der vergangenen zehn Jahre zur okaen Kaufkraft ins Verhätnis gesetzt. Außerdem wird die Zah neuer Wohnungen im Verhätnis zur Einwohnerzah anaysiert, um ein drohendes Überangebot an Wohnraum zu erkennen. Auffäig hohe Preisanstiege offenbart auch die Preis-Miet-Entwickung. Sie gibt an, um wie vie Prozentpunkte Kaufpreise seit 29 stärker as Mieten gestiegen sind. Hohe Werte zeigen, dass Preissteigerungen nicht durch höhere Mieten gedeckt sind. Damit sinken die Mietrendite der Vermieter und der Antei der Renditeangebote. Finden Investoren kaum noch interessante Angebote, haten sie sich zurück. Steigende Kaufpreise werden damit unwahrscheinicher. Sebstnutzer bekommen mit der Antwort auf die Frage Mieten oder? eine finanziee Entscheidungshife auf Basis der okaen Preise, Mieten und Kreditkonditionen. Die Berechnung geht davon aus, dass der Kauf einer 8-Quadratmeter-Wohnung zu 6 Prozent per Kredit über 15 Jahre finanziert werden so (bei guter Bonität, für Vergeichszwecke ohne Tigung gerechnet). Die restichen Prozent des Kaufpreises und ae Kaufnebenkosten (2, Prozent für Notar und Grundbuch sowie je nach Bundesand zwischen und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer) kann der Käufer sebst aufbringen. Erziet ein Käufer unter diesen Bedingungen durch die gesparte Miete und nach Abzug der Summe aus Kreditkosten, Kaufnebenkosten (Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer) und nur von Eigentümern zu tragenden aufenden Kosten (angesetzt sind 1 Euro pro Quadratmeter, nach Abzug der auch von Mietern zu zahenden Nebenkosten) noch eine Verzinsung auf sein sebst investiertes Kapita von über 5,5 Prozent, autet die Empfehung Kaufen. Dies entspricht einer Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapita (inkusive Kredit) von wenigstens 2, Prozent. Bei einer eren Rendite ohnt der Kauf nicht; Mieter wohnen günstiger. Das freie Kapita können sie dann abseits des Immobiienmarkts oder in Immobiien an anderen Orten investieren. Ausgaben für die Instandhatung der Immobiie wurden nicht angesetzt. Dafür geht die Entscheidungshife Mieten oder? auch nur von stabien Immobiienpreisen aus (nominaer Werterhat). Wie hoch die Chance auf Wertsteigerungen vor Ort ist, spiet bei dieser Betrachtung aso keine Roe. nikas.hoyer@wiwo.de 8 Nr WirtschaftsWoche Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

5 In Dortmund, Bremen und Leipzig winken üppige Renditen Rangiste der 5 größten Städte: Die Spitzenreiter bieten Immobiienkäufern derzeit das beste Chance/Risiko-Verhätnis Stadt Großstädte mit mehr as 5 Einwohnern Hamburg,6 sehr Leipzig,6 hoch Dresden,1 München,1 sehr Berin,1 Frankfurt, sehr Hannover Stuttgart sehr Kön sehr Bremen Düssedorf 3, Dortmund 3, Essen 2,8 mitte Mittegroße Städte mit 2 bis 5 Einwohnern Freiburg,3 Nürnberg,1 Braunschweig, Augsburg, Aachen Bonn Karsruhe Mainz Münster Mannheim Erfurt Rostock 3,3 Wiesbaden Bieefed 3, Lübeck 3, Kie 2,9 Mönchengadbach 2,9 Magdeburg 2,8 Hae (Saae) 2,6 Wupperta 2,5 Duisburg 2,5 Bochum 2, Krefed 2, Chemnitz 2, 9 Oberhausen 2,3 9 Gesenkirchen 2,1 9 Städte mit weniger as 2 Einwohnern Odenburg Potsdam Ludwigshafen Osnabrück Leverkusen Kasse Müheim Saarbrücken Hamm Hagen Soingen Gesamtwertung 1,, 3,3 3, 2,9 2,6 2,5 2,5 Preisprognose 2 Leerstand 3 sehr sehr sehr sehr sehr sehr sehr mitte hoch sehr hoch mitte hoch sehr hoch mitte mitte sehr mitte mitte mitte Erschwingichkeit Standortdynamik 5 H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H Übertreibungsrisiko 6 1 von 5, (große Chancen, wenig Risiken) bis 1, (e Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwingichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (5 %); 2 Preisprognose für die nächsten drei Jahre, = über +8, = +3 bis +8 %, = +2 bis 2 %, 9 = 2 bis 6 %, 5 = unter 6 %; 3 von unter 1,5 (sehr ) bis über,5 % (sehr hoch); Verhätnis okae Kaufkraft/Immobiienpreise, von sehr hoch bis sehr ; 5 von sehr gut (H) bis sehr schecht (H), basierend auf Wirtschaftsprognose (5% Antei; Einfuss haben Kaufkraft, Beschäftigung und Bevökerungsentwickung) und der Entwickung der vergangenen fünf Jahre am Arbeitsmarkt (25 % Antei; z. B. Penderdichte, Beschäftigung, Jugendarbeitsosigkeit) und der Lebensquaität (25 % Antei; z. B. Kinderbetreuung, Geburtenrate, Kriminaität); 6 Risiko eines übertriebenen Preisanstiegs, ermittet aus Verhätnissen von Preisen und Mieten, Preisen und okaen Einkommen und der Zah fertiggesteter Wohnungen pro 1 Einwohner; Wert über gibt an, um wie vie Prozentpunkte Kaufpreise seit 29 stärker gestiegen sind as Mieten; hohe Werte signaisieren Überbewertung; 8 Jahres-Netto-Katmiete im Verhätnis zum Kaufpreis zuzügich 2% für Notar und Grundbuch sowie bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesand, in Prozent; 9 Antei der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; 1 Empfehung für Sebstnutzer mit % Eigenkapita in Abhängigkeit u. a. der okaen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen; Quee: Immobiienscout 2, Feri, IW Consut, Empirica, eigene Recherche mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte hoch mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte mitte hoch mitte mitte mitte mitte mitte mitte Preis-/ Miet-Entwickung +32,8 +3, +12,5 +1, +21,3 +22, , , +2, +,6 +, +29,1 +31, +2,8 +25, +1,8 +18, +18, ,5 +1, +1,1 +25,8 +21,2 +12, +1, +2,5 +, +1,3 +1,1 +2, 2,1 2, +,1 2,2 +1,3, +28,6 +1,3 +, ,9 +1,5 +, +11, +1,6 +,3 +, Mietrendite 8 3, 5,8,8 3,,2,2,6,,2 5,,1 5, 5,2 3,,3 5,1,3,5,1,2,3,,8 5,1,3,8,9, 5,3, 5,8 5,5 5,5 5,2 5,2 6, 5, 5,,6,1 5, 5,,8,9 5,1 5,2 5,1 5,1 5, Antei Renditeangebote 9 in % 22,8 8,2 3,3 8,9 28,2 28,9 56,3 3, 2,5 6, 3 56, 6,3 15,3 39, 52,2 29,8 2,2 2,5 3,2, 36,5 5,1 51,5 21, 31,1 52,8,9 8,5 1,8 2,5 56,2 6, 1,1 62,1,1 81, 5,,3 32, 2,2 68,8 6, 8,9 58, 51,2 51,3 1,5 59,1 53, Mieten oder? 1 WirtschaftsWoche Nr Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

6 Ged&Börse Düssedorf-Fingern Juia und Hendrik Keiing, Anfang 3, haben 3 Euro je Quadratmeter für die Wohnung gezaht. Dort eben sie mit ihren beiden Kindern. vie auf den Tisch. Zunehmende Mobiität treibt so den Immobiienboom. Dass die Kaufpreise in Hamburg in den vergangenen Jahren vie stärker as die Mieten gestiegen sind, kann auf eine Überbewertung hindeuten (siehe Kasten Seite 8). In Leipzig etwa war der Preisanstieg durch Mietsteigerungen fast gedeckt. Die Renditen der Aneger sind hier kaum gesunken. Durch den reativ hohen Mietanstieg ohnt sich der Kauf auch für Sebstnutzer, die so vie Miete sparen können. Tatsächich würden diese den Markt immer stärker prägen, berichtet Andreas Köngeter vom Leipziger Maker Koengeter Immobiien. LIEBER IN DER STADT BLEIBEN Spätestens mit dem zweiten Kind wurde Juia und Hendrik Keiing ihre Drei- Zimmer-Mietwohnung in der Düssedorf Innenstadt zu kein. Wir woten auch nicht ewig nur, sagt Juia Keiing, Anfang 3 und Informatikkauffrau bei einem Dax-Konzern. Ein eigenes Haus mit Garten in der Stadt sote her, eine Beibe für die nächsten Jahrzehnte. Doch schne wurde ihnen kar: Vie zu teuer! Neubauprojekte mit Stadthäusern ab 5 Euro je Quadratmeter hätten das Famiienbudget gesprengt. Bezahbare Häuser gab es, aber weit draußen. Etwa in Zons, 2 Kiometer von Düssedorf entfernt. Vie zu weit weg! Kurzerhand änderten die beiden ihren Pan, suchten eine Wohnung, die sich ohne übermäßige Kraftanstrengungen finanzieren ässt. Beim Neubauprojekt Meinraum wurden sie fündig. Sonntags standen sie noch im Showroom im aufstrebenden Stadttei Fingern und schauten sich ein Mode der Anage an, montags hatten sie sich für die 113-Quadratmeter-Wohnung entschieden. Rund 3 Euro pro Quadratmeter haben sie bezaht. Ihre monatichen Ausgaben fürs Wohnen haben sich etwa verdoppet. Aber dafür haben wir die Wohnung auch in 2 Jahren abbezaht, sagt Keiing. 21 zogen sie ein. Statt eines Wäsche- Abste-Büro-Kinder-Schafzimmers hat die dreijährige Tochter nun ihr Kinderzimmer für sich. Auch die Einrichtung konnten wir endich genau so aussuchen, wie wir es schön finden. Auf dem Spiepatz im Innenhof des Neubaukompexes treffen sie Famiien in ähnicher Lebensage. Geichzeitig stehe der Kompex aber in einer gewachsenen Struktur, umgeben von vieen Atbauten, sagt Keiing. Nur die Nähe zum Rhein feht uns. Der ewige Gaubensstreit Mieten oder? hat im Immobiienboom neue Aktuaität bekommen. Kar, von Eigentümern genannte Vorteie, wie der Gewinn an Lebensquaität, die größere Freiheit bei der Gestatung der eigenen vier Wände von der Wandfarbe bis zum Raumzuschnitt, assen sich nicht in Zahen beziffern. Doch wer ohne große Emotionen auf die Zahen sieht, kommt immer öfter zum Ergebnis, dass Mieter günstiger wohnen. As Gedanage hät Frank Frommhoz, Honorarberater aus Hamburg, Immobiien ohnehin für überbewertet: Durch die Kaufnebenkosten ist die Immobiie eine Anage mit zehn Prozent Ausgabeaufschag. Bei Fonds würden die meisten Aneger von so etwas sofort die Finger assen. VORSICHT VOR DER ZINSFALLE Auch die Risiken machen sich viee Käufer nicht kar. Durch Kauf auf Kredit verviefachen sie das Gewinn- und Verustrisiko ihres Eigenkapitas (sie heben ihr Kapita, ähnich wie ein Hedgefonds) und setzen aes auf eine Karte Kumpenrisiko heißt das in der Sprache der Gedprofis. Schon ein er Wertverust des Investments aber würde das vom Käufer investierte Kapita stark vermindern. Bisang haten die Immobiien ihren Wert. Anders könnte dies bei einem mögichen Zinsanstieg aussehen, anaysiert Dachfondsmanager Eckhard Sauren in seinem neuen Buch Die Zinsfae (siehe Interview Seite 99). Schon ein agemeiner Zinsanstieg um 2, Prozentpunkte etwa über mehrere Jahre könnte bei vermieteten Immobiien zu 5 Prozent Wertverust führen. Der Grund: Investoren können auch bei steigenden Zinsen die Mieten dank strikter Gesetze kaum anheben. Aso FOTO: FRANK BEER FÜR WIRTSCHAFTSWOCHE 82 Nr WirtschaftsWoche Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

7 Ged&Börse Freiburg-Hasach Andreas Feer, 6, hat vier Wohnungen in Freiburg für die Atersvorsorge gekauft. Er vermietet sie und kommt so auf drei bis vier Prozent Rendite. sie dann ieber Aternativ-Anagen, etwa Aneihen. Zusätzich würden Baudarehen für ae teurer, auch das würde die Nachfrage drücken. Woen Sebstnutzer unabhängig von mögichen Wertveränderungen einer Immobiie mögichst günstig wohnen, müssen sie die Gesamtkosten as Mieter und Eigentümer einer Immobiie vergeichen. NEBENKOSTEN IM BLICK HALTEN Eigentümer wohnen zwar miet-, aber nicht kostenfrei: Somüssen auch sie Strom, Wasser oder Müabfuhr zahen. Auch die Grundsteuer fät in beiden Fäen an. Laufende Kosten, zum Beispie für einen Hausmeister, zahen Eigentümer über das Hausged, das in der Rege über den Nebenkosten der Mieter iegt. Zusätzich müssen sie noch für Instandhatung (Faustforme: ein bis zwei Prozent des Kaufpreises pro Jahr) und Verwatung der Immobiie aufkommen davon beiben Mieter verschont. Hinzu kommen mögiche Kreditkosten. Ob sich Miete oder Kauf ohnt, hat die WirtschaftsWoche für die 5 Städte auf Basis aktueer Kaufpreise, Mieten und Kreditangebote berechnet (Methodik und Ergebnis Seiten 8 und 81). Die Immobiie so zu 6 Prozent per Kredit finanziert werden, Prozent pus Kaufkosten bringt der Käufer sebst auf. Um nur die reinen Wohnkosten zu vergeichen, basieren die Kreditkosten auf Darehen ohne Tigung. Denn durch die Tigung des Kredits bauen Immobiienkäufer Eigentum auf sie sparen. Diese Ausgaben hängen nicht direkt mit den Kosten des Wohnens zusammen. Beibt so gerechnet nur eine Rendite von 5,5 Prozent oder weniger auf das eingesetzte Kapita, autet die Empfehung: Mieten und das vorhandene Kapita ieber breit gestreut investieren! Die Schwee von 5,5 Prozent mag im aktueen Niedrigzinsumfed hoch erscheinen. Doch sie entspricht einer Rendite auf die Gesamtinvestition, inkusive Kredit, von nur etwa 2, Prozent. Vor aem angesichts der hohen Kreditrisiken soten Käufer ere Werte nicht hinnehmen. Kann der Käufer die Immobiie dagegen kompett aus Rückagen und ohne Kredit finanzieren, ohnt die eigene Immobiie in der Rege. Rückschüsse eraubt hier die in unseren Tabeen für die Städte ausgewiesene Mietrendite. Sebstnutzer können diese mit der bei anderen Anagen erwarteten Rendite vergeichen: Wer sein Ged statt in die Immobiie nur aufs Tagesgedkonto packt, fährt mit dem Immobiienkauf übera besser. Wer mit einem Mix aus Aktien, Aneihen und God einen Gewinn von fünf bis sechs Prozent schafft, schneidet as Mieter meist besser ab. Haben Sebstnutzer bisang kaum Rückagen gebidet, kommt die eigene Immobiie nur bei hohem und verässichem Einkommen infrage. Angesichts des besonderen Risikos ist der Kauf aber sebst dann aenfas in Städten mit hohen Mietrenditen ab 5,3 Prozent empfehenswert. Mehr as 5,3 Prozent aber gibt es nur noch seten. In München etwa, im beiebten Gärtnerpatzvierte, können Investoren eine 93 Quadratmeter große Maisonettewohnung für 83 Euro inkusive Kaufkosten erwerben. Die Einnahmen der vermieteten Beibe iegen bei jährich Euro. Damit zahen Aneger die sagenhafte 2-fache Jahresnettokatmiete, vor Steuern sind das nur 2, Prozent Rendite, wenn sie die Immobiie vo mit Eigenkapita. In sochen Lagen zieht nur noch die Spekuation auf Wertsteigerung Investoren an. VOM TAXIFAHRER ZUM VERMIETER Während des Studiums ist Andreas Feer as Taxifahrer durch Freiburg gebraust. Seine Kenntnis von Stadt und Leuten nutzt er heute für Immobiienkäufe. Vier Wohnungen vermietet er. As Superkapitaist wi er nicht geten, er kommt nicht aus einer reichen Famiie, sondern habe sich sein Ged as sebstständiger Personaberater erwirtschaftet. Irgendwie muss er für später vorsorgen Wohnungen in Freiburg sind sein Ding. Anfangs hat Feer bis maxima 2 Euro je Quadratmeter gekauft, heute sind 3 Euro die Schmerzgrenze. Die erste Wohnung hat er 29 gekauft, die etzte im vergangenen Jahr. Nicht nur die Preise, auch die Kosten zogen an. FOTO: ANDREAS KÖRNER FÜR WIRTSCHAFTSWOCHE 8 Nr WirtschaftsWoche Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

8 München spiet in einer eigenen Liga Mieten und Preise für bestehende Wohnungen der 5 größten deutschen Städte Stadt Großstädte mit mehr as 5 Einwohnern München Frankfurt Stuttgart Hamburg Düssedorf Kön Berin Hannover Dresden Bremen Essen Dortmund Leipzig Mittegroße Städte mit 2 bis 5 Einwohnern Freiburg Wiesbaden Mainz Karsruhe Münster Bonn Nürnberg Augsburg Mannheim Aachen Kie Rostock Braunschweig Lübeck Erfurt Bieefed Bochum Krefed Mönchengadbach Oberhausen Wupperta Duisburg Hae (Saae) Gesenkirchen Magdeburg Chemnitz Städte mit weniger as 2 Einwohnern Potsdam Odenburg Leverkusen Kasse Ludwigshafen Müheim Osnabrück Soingen Saarbrücken Hagen Hamm Kaufpreis Wohnung (Euro/qm) Durchschnitt gute Lage mittere Lage einfache Lage Preisprognose 1 Durchschnittiche Angebotspreise von 21; 3-Zimmer-Wohnung mit 8 qm, 3 Jahre at; 1 Prognose für die nächsten drei Jahre: + 8 %, +3 % bis +8 %, + 2 % bis 2 %, 9 2 % bis 6 %, 5 unter 6 %; Quee: Immobiienscout 2, eigene Recherche 9 Katmiete Wohnung (Euro/qm) Durchschnitt gute Lage mittere Lage einfache Lage 13, 1,5 9,9 9,2 8,9 8,,,2 6, 6,5 6,3 6,3 5,6 9,9 9,2 8,9 8,6 8, 8,,9, 8,,6 6, 6,2,1 6,8 6, 6,1 6, 6,3 6, 5,6 6, 5, 5, 5, 5,6 5,,5 6, 6,9 6,8, 6, 6, 6,3 6,1 5,5 5,5 16,5 15,2 12, 15, 12,8 12, 11,8 9,5 9,1 9,1 8,8 8, 8, 12,1 11,5 1,5 11, 1,2 11,5 1,1 9,1 9,2 9,6 9,2 9, 8,3 8, 8,,3, 8,3,,,1,3 6,, 6,9 6,5 1,5 9,1 8,2 8,1 8,5 8,2 8,5 6,9, 6,3 6,2 1 11, 1,1 9,6 9, 9,2 8,, 6,8, 6,6 6,5 6, 1,1 9, 9, 9, 8,2 8,5 8,,9 8,1,6, 6,3,2, 6, 6,2 6,5 6,5 6, 5,5 6, 5,8 5,3 5,5 5,5 5,1 8,,,,,, 6,6 6,2 6,2 5,5 5,5 11, 9,5 8,5, 8,3 8, 5, 6,1 5,1 5,2 5,8 5,5,5 8,5 8,6 8,2 8,1 6,8,, 6,, 6,5 6, 5, 6, 5,9 5, 5,3 5,5 5, 5, 5, 5,,9,5 5,,9,5,1 6,2 6, 5,9 6,3 6,1 5,6 5,8 5,,9,8 Mietprognose WirtschaftsWoche Nr Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

9 Ged&Börse Seit November 211 werden in BadenWürttemberg 5, Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis fäig. Bei Feers Debüt waren es noch Prozent. Auch in vieen anderen Bundesändern verteuert diese Steuer den Kauf deutich. In Nordrhein-Westfaen und dem Saarand ist sie zu Jahresbeginn auf 6,5 Prozent gestiegen. Die Kaufnebenkosten von insgesamt etwa zehn Prozent zaht Feer stets aus eigener Tasche. Den eigentichen Kaufpreis finanziert er kompett per Kredit. Das bringt ihm as Vermieter steueriche Vorteie, da er die Kreditzinsen absetzen kann. Genere machen die gesunkenen Kreditzinsen die gestiegenen Kaufpreise für Käufer eichter tragbar. So müssen sie für einen Kredit über 15 Jahre aktue nur rund zwei Prozent Zins pro Jahr zahen, wenn sie 6 Prozent des Kaufpreises finanzieren woen vor fünf Jahren wären es noch,5 Prozent gewesen. Mit 1 Euro pro Monat an Zins und Tigung hätten Kreditnehmer binnen 15 Jahren damas einen Kredit von knapp 131 Euro vo abgezaht. Heute könnten sie mit der geichen Monatsrate Teuer? Nur in Städten! Angebotspreise für bestehende Wohnungen (in Euro pro Quadratmeter) unter 1 1 bis bis 2 21 bis 25 über 25 Syt Rügen Rostock Hamburg Bremen Schwerin Berin Hannover Potsdam Münster Düssedorf Magdeburg Leipzig Kasse Kön Aachen Bonn Frankfurt/M. Wiesbaden Würzburg Heideberg Dresden Erfurt Nürnberg Stuttgart Regensburg Freiburg München Konstanz Garmisch-Partenkirchen Durchschnittswerte 21 für die Landkreise; Quee: Immobiienscout 2 86 Drei Häuser in Chemnitz für eins in Stuttgart Kaufpreise für bestehende Einfamiienhäuser der 5 größten deutschen Städte Preisprognose1 Kaufpreis (Euro/qm) Stadt Durchschnitt gute Lage Großstädte mit mehr as 5 Einwohnern München Stuttgart 25 6 Frankfurt 38 6 Düssedorf Hamburg Kön 31 Berin 25 5 Hannover Dresden Essen Leipzig 25 3 Dortmund Bremen Mittegroße Städte mit 2 bis 5 Einwohnern Wiesbaden Mainz 35 9 Freiburg 33 5 Karsruhe 31 Augsburg 3 3 Bonn Nürnberg 29 8 Mannheim 29 8 Münster Aachen 255 Krefed Bochum Rostock Braunschweig Oberhausen 2 28 Kie Lübeck 19 3 Erfurt 19 3 Duisburg Bieefed Wupperta Hae (Saae) Mönchengadbach Gesenkirchen Magdeburg Chemnitz 2 Städte mit weniger as 2 Einwohnern Potsdam 25 Leverkusen Müheim 2 3 Ludwigshafen Soingen Odenburg 19 3 Osnabrück Kasse Hagen Hamm Saarbrücken 2 mittere Lage einfache Lage Durchschnittiche Angebotspreise von 21; Einfamiienhaus mit 1 qm (5 Zimmer) und 6 qm Grundstück; 1 Prognose für die nächsten drei Jahre: + 8 %, +3 % bis +8 %, + 2 % bis 2 %, 9 2 % bis 6 %, 5 unter 6 %; Quee: Immobiienscout 2, eigene Recherche Nr WirtschaftsWoche Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

10 Ged&Börse Hamburger Hafencity schägt Beriner Grunewad Miete und Kaufpreise in den Stadtteien der Großstädte (bestehende Wohnungen) Stadttei Hamburg Hafencity Harvesteh./Rotherbaum Winterhude Banken./Nienst./Othm. Eimsbütte St. Paui/Sternschanze Atona Ohsdorf/Asterdorf Barmbek/Eibek Bahrenfed Lokstedt/Steingen Sase/Voksdorf Hummesb./Weingsb. Poppenbütte Schnesen/Eidestedt Bramf./Farmsen/Rahst. Bergedorf Bistedt/Horn Harburg/Wihemsburg Berin Grunewad Mitte Prenzauer Berg Kreuzberg Wimersdorf Charottenburg Schöneberg Friedrichshain Zehendorf Neukön Stegitz Treptow Tege Tempehof Köpenick Moabit/Wedding Reinickendorf Spandau Marzahn/Heersdorf Kön Bayentha/Marienburg Atstadt/Neustadt Lindent./Süz/Kettenb. Deutz Müngersdorf/Junkersd. Nippes/Rieh/Biderst. Rodenkirchen/Sürth Ehrenfed/Bockemünd Lövenich/Widdersdorf Nieh/Weidenp./Long. Weiden Müheim Debr./Rath/Kak/How. Kaufpreis (Euro/ qm) Katmiete (Euro/ qm) k.a. 1 11, 12, 11,8 11,2 1,8 1,1 1, 1,5 1,3 9,5 9,5 9,6 8,9 8,8 8,6 8,3,9 1,8 9,8 9, 9,2 9,1 8,9 8, 9,1 8,5 8,3 8,2 8,5,5,8 6,9,3 6,8 6, 5,6 1,2 1, 1,6 1,1 9,8 9, 9,2 9,1 8,5 8,6 9, 8,6 8,3 Mietrendite 1 k.a. 3,3 3,2 3, 3,2 3, 3,,,1,1,,2,5,3 3,,,2,2,2,1,,3,6,,5 5,,9 5,2 3,3 3,,2,2,,2,3,,5,5 Preisprognose 2 Erschwingichkeit 3 Interesse von Kapitaanegern Antei Rendite- Angebote 5 8,6 1,5 6,5 1, 11, 15,8 9,2 19,9 15,8 12, 19, 15,3 1,3 11,8 2,9 1,8 19, 5, 21,9 19,5 29,8 1,8 1,1 21,3 2, 3,3 18,1 26,3 3, 5,5 3, 5,6 25, 6, 62,9 68, 1 15,6 22, 1 2, 32, 29,3 25,5,,5 5,9 6,3 Stadttei Po/Westhoven/Porz Lange/Zündorf Chorweier Frankfurt Westend Nordend Sachsenhausen Ostend Bornheim Bockenheim Innenstadt/Atstadt Gaus-/Guteutvierte Eschersh./Heddernh. Seckb./Bergen-Enkh. Rödeheim/Hausen Ginnh./Praunh. Schwanh./Niederrad Preungesheim Nieder-Eschb./-Er.b. Riederwad/Fechenh. Berkersh./Bonames München Atstadt/Lehe Bogenhausen Schwabing/Maxvorst. Ludwigs-/Isarvorst. Haidhausen/Au Son Neuh./Nymphenburg Schwanthaerhöhe Untergies./Haraching Sending Hadern Pasing/Obermenzing Obersend./Thak. Giesing/Obergiesing Mibertshofen Trudering/Riem Freimann Berg am Laim Ramersdorf/Perach Fedmoching Kaufpreis (Euro/ qm) k.a Katmiete (Euro/ qm) 8,1, 6,8 1, 13, 12, 12,3 11, 12,2 11,1 11,1 1,3 1,2 1,9 1,1 1,3 1,1 9, 8,9 9, 1, 15,9 15, 1,9 1,9 1 1,2 13, ,5 12, 13,3 1 13,2 12,2 13, 12, 12,3 12, Mietrendite 1 5, 5, k.a. 3,,1 3,,,2,2,8,5,8,,3,,9 2,6 3, 2,9 2,9 3, 3,2 3, 3,3 3, 3, 3, Preisprognose 2 k. A. = keine Angabe; durchschnittiche Angebotspreise von 21, 3-Zimmer- Wohnung mit 8 Quadratmetern, 3Jahre at; 1 Jahres-Netto-Katmiete im Verhätnis zum Kaufpreis zuzügich 2 % Kosten für Notar und Grundbuchsowie bis 6,5 % Grunderwerbsteuer(je nach Bundesand), die tatsächiche Rendite ist wegen aufender Kosten er; 2 Prognose für die nächsten drei Jahre: +8 %, +3bis+8 %, +2 % bis 2 %, 9 2 % bis 6 % 5 6 %; 3 Verhätnis okae Kaufkraft/Immobiienpreise, von sehr hoch bis sehr ; von hoch bis ; 5 Antei der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 Prozent bei Neuvermietung; Quee: Immobiienscout 2, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche Erschwingichkeit 3 Interesse von Kapitaanegern Antei Rendite- Angebote 5 6,9 66,1 38,9 13,3 1,9 22, 11,3 15,9 1,9 1,,9,5 28,9 21,5 6,1 36,5 3,2 32, 32,6 31,9 15,6 9,8 9,3 12, 6,3 6, 12, 5, 2,8 6, 5,8 2, 5,5,1,2 88 Nr WirtschaftsWoche Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.

11 gut 155 Euro Kredit tigen fast 19 Prozent mehr. Verkäufer wissen das und schagen angesichts der en Kreditzinsen noch etwas drauf. Der Markt sei ein Haifischbecken, sagt Feer. Mancher Maker kassiere Schmierged, um einen Käufer dem Verkäufer zu empfehen. Wer bei guten Angeboten zum Zug kommen woe, müsse schne sein. Die im Internet inserierten Angebote bekommt Feer automatisch auf sein Smartphone geschickt. Da er keine fixen Arbeitszeiten hat, kann er auch tagsüber zu Besichtigungen kommen, das hift. DER MARKT IST LEER GEFEGT Was Feer im Keinen treibt, machen vermögende Aneger im großen Sti. Sie sogenannte Zinshäuser mit mehreren Mietparteien. Die Nachfrage danach ist groß, das Angebot dürftig. Momentan ist der Hamburger Markt für Zinshäuser bis 2,5 Miionen Euro Kaufpreis fast eer gefegt, sagt Oiver Mo, Geschäftsführer bei Mo & Mo Zinshaus in Hamburg. Was Kapitaaneger nicht gekauft hätten, sei jetzt im Besitz von Aufteiern, die einzene Wohnungen teurer weiterver. Wer in Freiburg wi, begibt sich in ein Haifischbecken«Immobiien-Aneger Feer Aarmierend findet Mo, dass bei vieen Käufern und Verkäufern die nötige Sorgfat und Vorsicht nachasse. So fehe in vieen Kaufverträgen eine Aufsteung der einzenen Mieter und der Summen, die sie zuetzt gezaht haben. Oft entspreche die angegebene Mietsumme nicht den tatsächichen Einnahmen. Nach Abzug der aufenden Kosten beiben Käufern bei den aktueen Angeboten auf dem Zinshausmarkt kaum mehr as zwei Prozent Nettorendite, sagt Mo. Umso wichtiger sei es, sich Objekte mit attraktivem Wiederverkaufswert zu sichern. Erst in der Kombination von Mietrendite und Verkaufsgewinn seien ohnende drei bis vier Prozent Nettorendite drin. Vermieter müssen zudem die Auswirkungen der Mietpreisbremse im Auge be- haten. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes sind pro Jahr etwa 5 Mietverträge von der neuen Rege betroffen. Die Vergeichsmiete, die um maxima zehn Prozent übertroffen werden darf, ergibt sich in der Rege aus dem kommunaen Mietspiege. Im vergangenen Jahr hat das Amtsgericht Berin-Charottenburg den Beriner Mietspiege aerdings as ungeeignete Grundage für Mieterhöhungen eingestuft (235 C 133/13). Die Richter stützten sich auf ein Gutachten des Dortmunder Wissenschafters Water Krämer. Er hät den Mietspiege in seiner jetzigen Form für ückenhaft und nicht aussagekräftig. Noch steht ein höchstrichteriches Urtei aus. Unter dem Strich bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter weniger Rendite und mehr Ärger. Schon jetzt hat sich das Kräfteverhätnis zwischen Mietern und Vermietern vieerorts zugunsten der Mieter verschoben. Darauf deutet auch die hohe Differenz zwischen den von angjährigen Mietern gezahten Bestands und den von einziehenden Bewohnern geforderten Neuvertrags hin. Im Mitte iegen die Neuvertrags in den 5 Städten 18,5 Prozent über den Preisen im Bestand. Dies zeigt eine Auswertung des Immobiien-Datendiensteisters Empirica- Systeme für die WirtschaftsWoche. ALTMIETER MASSIV GESCHÜTZT In Berin etwa zahen neu einziehende Mieter gut 3 Prozent mehr as die bereits zur Miete wohnenden Beriner der Spitzenwert. Ein Grund: Langjährige Mieter werden umfassend geschützt, zum Beispie wenn eine vermietete Wohnung, etwa von einer städtischen Wohnungsbaugeseschaft, in Eigentum umgewandet und verkauft wird. In Berin greift eine besondere Sperrrege. Käufer dürfen dann den Mietvertrag zehn Jahre ang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, sagt Sebastian Hein, Marktforscher bei Empirica-Systeme. In Nürnberg, Freiburg und Frankfurt iegen die Neu noch mehr as 3 Prozent über den Bestands. In Leverkusen, Bochum und Wupperta hingegen zahen Neumieter sogar weniger as die bereits Ortsansässigen. Eigentich ein Paradies für zuziehende Mieter. Doch in den drei Städten Nordrhein-Westfaens eben Eigentümer wegen der en Kaufpreise noch günstiger. Auf Wertsteigerungen nach dem Kauf dürfen sie hier aerdings nicht hoffen. n nikas.hoyer@wiwo.de, martin gerth, christof schürmann WirtschaftsWoche Nr Handesbatt GmbH. Ae Rechte vorbehaten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.