Wohnbauförderung in Österreich 2012

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1 Wohnbauförderung in Österreich 2012 ISBN I IBW

2 I IBW IBW IBW - Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH Im Auftrag von Wohnbauförderung in Österreich 2012 ISBN

3 Inhalt Tabellen- und Abbildungsverzeichnis VORWORT 5 HAUPTERGEBNISSE 7 1 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG 9 2 WOHNKOSTEN IM BESTAND 11 3 WOHNUNGSPRODUKTION 13 4 FÖRDERUNGSZUSICHERUNGEN Neubau Sanierung 18 5 FÖRDERUNGSGEBARUNG Einnahmen der Wohnbauförderung Ausgaben der Wohnbauförderung Wohnbeihilfe 22 ANHANG 24 Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in den Bundesländern 9 Grafik 2: Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen (Mio.) 10 Grafik 3: Wohnungsaufwand GBV/Private Grafik 4: Wohnungsbewilligungen Österreich bis Grafik 5: Förderungszusicherungen Neubau 16 Tabelle 6: Förderungszusicherungen in den Bundesländern Tabelle 7: Einnahmen und Ausgaben der Wohnbauförderung 2012 (Mio. ) 20 Grafik 8: Ausgaben der Wohnbauförderung 2012 (Mio. ) 21 Grafik 9: Entwicklung der Wohnbeihilfeausgaben (Mio. )

4 Vorwort Die Wohnbauförderung ist das Herzstück des österreichischen wohnungspolitischen Modells, das aus gutem Grund als eines der besten Europas gilt. Man kann die Vorzüge dieses Modells nicht oft genug betonen. Die österreichische Bevölkerung verfügt über einen Wohnungsbestand, der zu den besten der Welt zählt. Nicht nur die Wohnungsausstattung und -größe liegen deutlich über dem internationalen Durchschnitt. Es ist auch sichergestellt, dass die Wohnungen leistbar sind. Das wiederum hat zur Folge, dass die sozialen Schichten durchmischt bleiben, dass keine einseitige Besiedlung entsteht. Wohnen, und vor allem gemeinnütziges Wohnen, trägt damit wie kaum ein anderer Bereich zur gesellschaftlichen Integration bei. Zu guter Letzt spricht das Kosten-Nutzen-Verhältnis für das Modell. Bund, Länder und Gemeinden geben mit den gekürzten Förderungsausgaben 2012 nur noch etwa 0,7% des Brutto-Inlandsprodukts für alle Arten der Förderung des Wohnens aus. Dieser Wert liegt deutlich unter jenen vieler westeuropäischer Länder. Gerechtfertigt sind aber die öffentlichen Ausgaben für das Wohnen durch den vielfältigen Nutzen der Wohnbauförderung. Es geht keineswegs nur um das sozialpolitische Ziel, einkommensschwächere Haushalte zu unterstützen. Die Wohnbauförderung hat massive wirtschaftspolitische Wirkungen, etwa die Stabilisierung der Wohnungsmärkte, die Stabilisierung der Bauproduktion, Preisstabilität oder die Sicherung von Arbeitsplätzen. Wohnungsneubau und Sanierung sind weitgehend inlandswirksam. Die Wohnbauförderung aktiviert in enormem Ausmaß privates Investitionskapital, etwa bei den Eigenheimen, und forciert Innovation, Beispiel: Niedrigstenergiehaus. Die umweltund energiepolitischen Wirkungen sind evident. Ambitionierte energetische Standards in Neubau und Sanierung können entweder verordnet oder finanziell angereizt werden. Die Wohnbauförderung setzt auf Zweiteres. ausgleich ein neues verbessertes Modell der Zweckbindung der Förderungsmittel wieder eingeführt wird. Die vorliegende Broschüre verfolgt den Zweck, den Ländern die wirtschaftliche Performance ihrer Wohnbauförderung zurückzumelden. Durch den Vergleich zwischen den Bundesländern und im langjährigen Verlauf ist es möglich, heutige Entwicklungen besser zu verstehen. Es geht aber insbesondere auch darum, immer wieder den großen Nutzen dieses Politikinstruments zu vermitteln. Gäbe es die Wohnbauförderung nicht, müsste sie erfunden werden dieser Spruch trifft leider nicht ganz zu. Denn das komplexe System von Wohnbaufinanzierung und Wohnungsgemeinnützigkeit, wie es in Österreich praktiziert wird, ist das Ergebnis jahrzehntelanger Innovation, eines fortlaufenden Austarierens politischer Positionen, der Anpassung an gesellschaftliche Entwicklungen. Eine Neu-Erfindung ist kaum wirklich denkbar. Wir haben es mit einem wertvollen Gut zu tun, das es weiterzuentwickeln und zu erhalten gilt. Vor allem aber muss es in unser aller Interesse sein, seinen Fortbestand zu sichern. Prof. Dr. Klaus Lugger Obmann der Arge Eigenheim September 2013 Dr. Manfred Asamer Obmann des Fachverbandes Steine-Keramik Die Wohnbauförderung ist in einem jahrzehntelangen Prozess vom Bund in die Kompetenz der Länder übergegangen. Der letzte Schritt war die Aufhebung der Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel mit dem Finanzausgleich Seither sind die Länder allein für die Ausgaben der Wohnbauförderung verantwortlich. Dies ist mitverantwortlich für den seit 2010 anhaltenden Rückgang der Förderungsausgaben. Seitens der Baustoff- und der Wohnungswirtschaft wird erwartet, dass mit dem kommenden Finanz- 5 6

5 Hauptergebnisse Bevölkerungswachstum: Die österreichische Bevölkerung legte im vergangenen Jahrzehnt um 4,9% zu lebten um Menschen bzw Haushalte mehr in Österreich als Die Zunahme liegt über dem EU28-Durchschnitt, aber unter dem der EU15-Staaten. Bei den mittleren Altersgruppen (15-60 Jahre) zeichnet sich Stagnation ab. Stark dynamisch entwickeln sich nur die älteren Bevölkerungsgruppen. Seit heuer leben erstmals mehr als 2 Millionen Über- 60-Jährige in Österreich. Die Bevölkerungsprognose der Statistik Austria geht von einem stabilen weiteren Bevölkerungswachstum von 3,7% bis 2022 aus. Das sind zusätzlich etwa Einwohner bzw Haushalte. Besonders stark wird das Wachstum Wien betreffen. Steigende Wohnkosten: Die Wohnkosten in Mietwohnungen stiegen 2012 im gemeinnützigen Sektor gleichermaßen wie in privaten Mietwohnungen um 3,8% und damit deutlich über der Inflationsrate von 2,4%. Im fünfjährigen Durchschnitt liegt die Teuerung von GBV-Wohnungen jedoch mit durchschnittlich 2,7% deutlich unter jener des private Sektors mit 4,2%. Die Wohnkosten lagen im gemeinnützigen Bereich bei 6,20 /m², bei privaten Mietwohnungen bei 7,40 /m² (inkl. BK und UST, ohne Energie). Die Unterschiede der beiden Mietensektoren sind in Bundesländern mit kleineren gemeinnützigen Sektoren (Tirol, Salzburg) deutlich höher als in den anderen. Sinkende Förderungszahlen führen zu steigenden Wohnkosten, gerade auch am privaten Markt. Korrektur im Wohnungsneubau 2012 wurden zwar um -9% weniger Wohnungen als im Vorjahr baubewilligt. Die Einheiten sind aber dennoch der zweithöchste Wert seit Ende der 1990er Jahre. Der Rückgang ist also als Korrektur gegenüber dem Spitzenwert von 2011 aufzufassen. Der Neubau liegt damit in den meisten Bundesländern nahe am Wohnungsbedarf. Eine deutliche Unterdeckung besteht in Wien und Niederösterreich. Leichte Erholung der Förderungszusicherungen im Neubau: Nachdem die Förderungszusicherungen im Neubau zwischen 2009 und 2011 um 25% eingebrochen sind, kam es 2012 zu einer leichten Erholung mit +5% auf Wohneinheiten. Diese Entwicklung ist allein auf den großvolumigen Bereich zurückzuführen (+9% auf Zusicherungen), während sich bei den Eigenheimen der Abwärtstrend fortsetzt (-4% auf Einheiten). Alle Bundesländer lagen deutlich unter dem 10-Jahres-Durchschnitt, insgesamt um -17%. Weiterer Rückgang der Förderungsausgaben: Die Bundesländer hatten 2012 Förderungsausgaben von 2,560 Mio., das ist gegenüber 2011 ein weiterer Rückgang um 100 Mio. bzw. fast 4%. Im Jahresabstand konnte die Sanierung ihr Förderungsvolumen behaupten, während alle anderen Ausgabenpositionen sanken, besonders stark die Eigenheimförderung (-11%) und die Subjektförderung (-8%, wobei die Allgemeine Wohnbeihilfe wie in den Jahren zuvor zulegte). Überdurchschnittliche Rückgänge der Förderungsausgaben verzeichnen Salzburg, Wien und Oberösterreich. Stabilisierung der Sanierungsförderung: Nach einem starken Rückgang der Sanierungsförderung 2011 konnte diese Ausgabenposition 2012 mit Ausgaben von 725 Mio. stabilisiert werden. Rückgänge bei Einzelbauteilsanierungen wurden durch vermehrte Anstrengungen bei umfassenden Sanierungen kompensiert. Der Anteil der Sanierung an den gesamten Förderungsausgaben stieg damit leicht auf 28%. Stark rückläufig waren die Sanierungsausgaben in Tirol (-35%), Salzburg (-17%) und in der Steiermark (-16%). Gestiegen sind sie in allen anderen Bundesländern, besonders deutlich in Vorarlberg (+34%). Ausgabendynamik bei der Wohnbeihilfe gedreht: Der bis 2010 beobachtete massive Ausgabenanstieg bei der Wohnbeihilfe konnte 2010 gestoppt und 2011 gedreht werden. Die Ausgaben sanken auch 2012 um -8% auf 350 Mio. Der Rückgang ist auf verschärfte Zugangsbedingungen und die Einführung der bedarfsorientierten Mindestsicherung zurückzuführen. Ihr Anteil an den gesamten Förderungsausgaben ist leicht auf 14% gesunken. Erfordernis der Kontinuität in der Wohnungsproduktion: Der freifinanzierte Wohnbau substituiert zurzeit zwar das niedrige Niveau im geförderten Bereich. Freifinanzierter Wohnbau ist aber weit volatiler als geförderter und steht nur eingeschränkt mittleren und unteren Einkommensschichten zur Verfügung. Zur Sicherung einer kontinuierlichen Wohnbauleistung nahe am Bedarf ist ein hohes Niveau an gefördertem Wohnungsneubau unverzichtbar. 7 8

6 1 Bevölkerungsentwicklung Die Einwohnerzahl Österreichs ist im abgelaufenen Jahrzehnt von 8,06 auf 8,46 Millionen gestiegen. Im Abstand eines Jahrzehnts leben rund Menschen mehr in Österreich. Diese Zunahme um 4,9% liegt über dem Durchschnitt der EU28-Staaten (3,9%), aber unter jenem der westeuropäischen EU15-Staaten (5,1%). Unter den Nachbarländern sind vor allem die Schweiz und Italien stärker als Österreich gewachsen, während Ungarn und sogar Deutschland rückläufige Bevölkerungszahlen aufweisen. Die Zahl der Haushalte stieg zwischen 2002 und 2012 von 3,37 um 8,7% auf 3,67 Millionen. Das ist eine Zunahme um Haushalte. Wie in der gesamten westlichen Welt spielt sich auch in Österreich ein dramatischer demografischer Wandel mit stagnierenden oder sinkenden Werten jüngerer Bevölkerungsgruppen bei einem gleichzeitigen massiven Anstieg der Lebenserwartung ab. Seit nunmehr 40 Jahren ist die Zahl der Unter-15- Jährigen stetig rückläufig. Die mittleren Altersgruppen legen zwar vor allem dank Zuwanderung noch zu, es zeichnet sich aber auch bei diesem Bevölkerungsteil Stagnation ab. Demgegenüber wächst die Zahl der Über-60- Jährigen rasant an. Mitte der 1980er Jahre umfasste die Gruppe 1,5 Millionen Menschen, heuer wird die 2-Millionen-Marke erreicht, Ende 2030er Jahre die 3-Millionen-Marke. Noch dynamischer entwickelt sich nur die Zahl der Hochbetagten. Die Bundesländer weisen deutlich unterschiedliche Wachstumsraten auf. Im Zehnjahresabstand besonders stark zugelegt hat Wien (+10,6%). Über dem Durchschnitt liegen Tirol und Vorarlberg (+5,9% bzw. 5,7%). Die geringste Bevölkerungsdynamik weist Kärnten auf (-0,5%). Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in den Bundesländern Ö B K NÖ OÖ S ST T V W % '02-'12 4,9% 3,5% -0,5% 4,9% 3,0% 3,5% 2,1% 5,9% 5,7% 10,6% % '12-'22 3,7% 2,8% -1,1% 4,0% 2,8% 2,7% 1,0% 3,2% 4,5% 8,2% Quelle: Statistik Austria, Bevölkerungsprognose 10/2012. Grafik 2: Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen (Mio.) Quelle: Statistik Austria, IIBW Für das kommende Jahrzehnt bis 2022 wird eine Bevölkerungszunahme um 3,7% prognostiziert. Das sind zusätzliche Bewohner bzw Haushalte. Österreich liegt damit wiederum leicht über dem EU-Durchschnitt, aber unter den erwarteten Wachstumsraten z.b. der Schweiz. In Deutschland und Ungarn wird mit langfristig rückläufigen Bevölkerungszahlen gerechnet. Die Wachstumspotenziale der Bundesländer werden unterschiedlich eingeschätzt und reichen von +8,2% für Wien bis zu einer deutlich rückläufigen Bevölkerungsentwicklung für Kärnten (Statistik Austria, Eurostat). Bedarf an zusätzlichen Wohnungen entsteht vor allem durch Bevölkerungswachstum, in zweiter Linie durch die Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße, Abriss oder Zusammenlegung von Wohnungen sowie steigende Leerstandsraten. In mehreren Studien bzw. Szenarien wurde der Wohnungsbedarf in Österreich für die kommenden Jahre auf jährlich bis Wohnungen geschätzt (ÖROK, Amann/Mundt, 2009, Czerny/ Weingärtler, 2007). Diese Prognosen gehen allerdings von einer veralteten Methodik der Bewilligungsstatistik aus. Für 2014 wird eine aktualisierte ÖROK-Prognose erwartet. Angesichts der Schwierigkeit präziser Wohnungsbedarfsprognosen ist sich die Forschung einig, dass Kontinuität in der Wohnungsproduktion eines der vorrangigen Ziele sein sollte Jahre Jahre Jahre Jahre <15 Jahre 9 10

7 2 Wohnkosten im Bestand 2012 wendeten die österreichischen Haushalte durchschnittlich 5,83 /m² für ihre Wohnungen auf. Darin enthalten sind neben der eigentlichen Miete und Kredittilgungen für Eigentumswohnungen auch Betriebskosten und Steuern, aber keine Kosten für Heizung und Warmwasser ( Brutto kalt ). Über dem Durchschnitt liegen Vorarlberg, Wien und Salzburg (6,00 6,60 /m²), darunter insbesondere das Burgenland, Kärnten und Niederösterreich (4,50 5,30 /m²). Aufschlussreich ist die Differenzierung zwischen gemeinnützigen und privaten Hauptmietwohnungen (Grafik 3). Im österreichischen Durchschnitt liegen die Wohnkosten in GBV-Mietwohnungen um 16% unter jenen privater Mietwohnungen mit längerfristig zunehmender Tendenz. Unterdurchschnittlich sind die Unterschiede in den östlichen Bundesländern Oberösterreich, Niederösterreich (je 9%) und Wien (12%), deutlich überdurchschnittlich in den westlichen Bundesländern Tirol (27%) und Salzburg (22%). Die hohen durchschnittlichen Werte privater Hauptmietwohnungen in den westlichen Bundesländern sind Ausdruck des Marktgeschehens. Zum Vergleich: Die aktuellen durchschnittlichen Marktmieten liegen gemäß Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (gewichtete Durchschnitte 2012, unter Hinzurechnung von 10% USt. und durchschnittlichen Betriebskosten) in Salzburg bei 11,40 /m², in Tirol und Vorarlberg bei jeweils 10,60 /m², in den östlichen Bundesländern demgegenüber bei unter 8,70 /m². In Wien sind die durchschnittlichen Marktmieten mittlerweile mit 11,70 /m² höher als in Salzburg. Die deutlich niedrigeren durchschnittlichen Bestandsmieten im privaten Sektor sind auf die große Zahl an Wohnungen mit alten Preisbindungen (Kategoriemiete, 45 MRG) v.a. in der Bundeshauptstadt zurückzuführen. Die höheren Bestandsmieten im privaten Sektor in den westlichen Bundesländern belegen die These, dass geförderter Wohnungsneubau auch den privaten Markt beeinflusst. Die größten Unterschiede zwischen den beiden Bestandssegmenten sind in jenen Bundesländern zu finden, in denen der geförderte Wohnbau den geringsten Anteil am großvolumigen Wohnungsneubau aufweist. Die Wohnkosten im gemeinnützigen Mietwohnungssektor haben eine geringere Streuung als im privaten Sektor. Überdurchschnittliche Bestands mieten sind für Salzburg und Vorarlberg (7,20 bzw. 6,90 /m²) dokumentiert, Grafik 3: Wohnungsaufwand GBV/Private ,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 7,4 6,2 6,5 6,8 9,3 7,1 8,2 8,3 4,0 6,2 3,5 4,6 5,6 5,9 6,2 7,2 5,8 6,0 6,9 6,6 Ö B K NÖ OÖ S ST T V W GBV-Mietwohnung Private Hauptmietwohnung Anm.: Brutto kalt = inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer, aber ohne Energie. Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus Sonderauswertung, IIBW. 7,4 unterdurchschnittliche für das Burgenland und Kärnten (4,60 bzw. 5,60 /m²). Alle anderen Bundesländer liegen nahe am Durchschnitt von 6,20 /m². Die privaten Hauptmietwohnungen sind zwischen 2008 und 2012 österreichweit um durchschnittlich 4,2% p.a. gestiegen. Im gemeinnützigen Sektor lag die Teuerung mit 2,7% deutlich darunter. Allerdings verzeichneten beide Sektoren 2012 mit +3,8% denselben hohen Zuwachs. Die angeführten Daten geben allerdings kein vollständiges Bild ab. Es ist darauf hinzuweisen, dass bei den GBV-Mieten die üblichen Einmalzahlungen bei Mietantritt nicht berücksichtigt sind. Andererseits weisen private Hauptmietwohnungen eine gänzlich andere Altersstruktur auf. Bei Wohnungen ähnlichen Alters ist der Unterschied der Wohnkosten zwischen den beiden Segmenten noch deutlich größer

8 3 Wohnungsproduktion Die Statistik der Baubewilligungen und Fertigstellungen von Wohnungen weist immer noch erhebliche Probleme auf. Bis 2002 standen baupolizeiliche Meldungen zur Verfügung. Die Umstellung auf ein zentrales Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR) gestaltete sich schwierig. Die ab 2009 veröffentlichten Daten wiesen anfangs massive Untererfassungen auf. Insbesondere die Daten zur Bundeshauptstadt sind bis heute von großen Unsicherheiten geprägt. Hinsichtlich Baufertigstellungen stehen für Wien nach wie vor keine Daten zur Verfügung. Außerdem wurde die Statistik europäischen Vorgaben folgend umgestellt. Unter anderem werden bei den Bewilligungen nur mehr neue Wohnungen in neuen Wohngebäuden erfasst. Neue Wohnungen in gemischt genutzten Gebäuden sowie in bestehenden Gebäuden (z.b. Dachgeschoßausbauten), bleiben unberücksichtigt. Diese machen aber im langjährigen Durchschnitt bis Einheiten pro Jahr aus. Dieser Umstand ist insbesondere bei der Beurteilung älterer Wohnungsbedarfsprognosen zu berücksichtigen (siehe S. 10). Unter den geänderten Rahmenbedingungen zeigen die Wohnungsbewilligungen zwischen Anfang der 2000er Jahre und 2011 eine stetig steigende Tendenz mit einem Tiefststand 2001 von unter Einheiten und gleichmäßigen Zuwächsen bis 2011 auf einen Höchstwert von Einheiten sanken die Bewilligungszahlen wieder deutlich auf rund Für 2013 sagt das WIFO einen weiteren deutlichen Rückgang voraus. Dem stehen allerdings kräftige Zuwächse im ersten Quartal 2013 gemäß Statistik Austria entgegen. Die Belebung des Wohnungsneubaus bis 2011 steht im Widerspruch zur rückläufigen Tendenz bei der Wohnbauförderung. Dies ist auf folgende Ursachen zurückzuführen: Als Folge der Globalen Finanzkrise gewann die Immobilie gegenüber anderen Veranlagungsformen stark an Attraktivität. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen forcierte den freifinanzierten Wohnungsneubau. Der Bau von Eigenheimen erfuhr durch die anhaltend günstigen Finanzierungsmöglichkeiten einen starken Impuls. Grafik 4: Wohnungsbewilligungen Österreich bis Anm.: sonstige Bewilligungen betreffen neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden sowie Wohnungen in neuen Nicht-Wohnbauten. Quelle: Statistik Austria AGWR, IIBW (Zuschätzung sonstige Bewilligungen) Unter den österreichischen Bundesländern haben insbesondere die westlichen Bundesländer Vorarlberg (6,5) und Tirol (5,8) sowie Kärnten (5,5) ein bezogen auf die Einwohnerzahl überdurchschnittliches Neubauvolumen, Wien liegt mit nur 4,0 Bewilligungen pro Einwohner demgegenüber stark unter dem Durchschnitt. Die anhaltend niedrige Neubaurate in Wien ist insbesondere angesichts des starken Bevölkerungswachstums und der dynamischen Entwicklung der Wohnungsmarktpreise besorgniserregend "sonstige" Bewilligungen in neuen Mehrwohnungshäusern in neuen Einfamilienhäusern Trotz des Rückgangs 2012 weist Österreich ein hohes Niveau von 4,7 Wohnungsbewilligungen pro Einwohner pro Jahr auf. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt der Euroconstruct -Länder (d.s. 17 EU-Länder + Norwegen und die Schweiz) krisenbedingt bei nur 3,

9 4 Förderungszusicherungen 4.1 NEUBAU Nach den starken Rückgängen der Förderungszusicherungen zwischen 2009 und 2011 um zusammen 25% stabilisierte sich die Entwicklung 2012 auf niedrigem Niveau. Die zugesicherten sind knapp 5% mehr als im Vorjahr (die Zusicherungszahlen mussten rückwirkend revidiert werden und liegen für 2011 bei nur mehr Einheiten). Dies ist insbesondere auf die Entwicklung im Geschoßwohnbau zurückzuführen, der mit Zusicherungen bzw. +9% gegenüber dem Vorjahr annähernd das Niveau von 2010 erreichte. Ganz anders jedoch war die Entwicklung bei den geförderten Eigenheimen: Hier verschärfte sich der negative Trend der Vorjahre. Lediglich Eigenheime wurden 2012 gefördert neu errichtet. Das entspricht einem weiteren Rückgang um -4% im Vergleich zu Das aktuelle Niveau liegt somit um -27% unter dem Zehnjahresdurchschnitt und weit unter den Förderungszahlen der 1990er Jahre, als durchschnittlich über Einheiten pro Jahr gefördert wurden. Damit wird nur noch bei jedem zweiten Neubau eines Eigenheims auf die Wohnbauförderung zugegriffen. Bis Anfang der 2000er Jahre lag der Förderungsdurchsatz noch bei rund 90%. Diese Entwicklung ist einerseits auf verschärfte Förderungsbestimmungen zurückzuführen. Dies betrifft insbesondere thermische Anforderungen, aber auch den Grundflächenverbrauch und das Heizungssystem. Andererseits bietet heute der Kapitalmarkt historisch günstige Finanzierungskonditionen. Die erkennbare Tendenz eines Ausscherens aus der Förderung ist insofern nachteilig, als dadurch Lenkungseffekte der Wohnbauförderung zu Energieund Flächeneffizienz verloren gehen. Allerdings werden sich aufgrund von EU-Vorgaben bis 2020 die thermischen Mindestanforderungen im Baurecht an jene der Wohnbauförderung annähern. Es ist also damit zu rechnen, dass in Zukunft wieder mehr Eigenheime im Rahmen der Förderung errichtet werden. Im großvolumigen Wohnbau lag der Förderungsdurchsatz bis Ende der 2000er Jahre ebenfalls bei rund 90%. Die Preisentwicklung am privaten Wohnungsmarkt in Folge der Globalen Finanzkrise belebte den Neubau stark (s. Kap. 3). In Verbindung mit rückläufigen Förderungszahlen sank der Anteil Grafik 5: Förderungszusicherungen Neubau Quelle: Förderungsstellen der Länder, BMF, IIBW. der gefördert errichteten Geschoßwohnungen 2011 auf unter 60%, liegt mittlerweile aber wieder bei knapp 70%. Die Substitution von gefördertem durch frei finanzierten Geschoßwohnbau erscheint einerseits begrüßenswert, indem der freifinanzierte Markt so weitgehende Potenziale erschließt, dass Teile des geförderten Wohnungsneubaus verzichtbar sind. Allerdings birgt die Entwicklung eine Reihe von Risiken. Zum einen greifen die hohen Qualitätsansprüche und Lenkungseffekte des geförderten Neubaus bei einem wachsenden Teil des Wohnbaus nicht mehr. Zum anderen ist freifinanzierter Wohnbau wesentlich volatiler als geförderter. Geänderte Rahmenbedingungen können sehr rasch zu rückläufigen Produktionszahlen führen. Auch bietet der auf höherpreisige Eigentumswohnungen ausgerichtete private Markt nur beschränkt Angebote für untere und mittlere Einkommensschichten. Es gibt bei den Förderungszusicherungen wesentliche Unterschiede zwischen den Bundesländern (s. Tabelle 6): Besonders hohe Rückgänge verzeichneten 2012 die Steiermark (-54%) aufgrund eines starken Rückgangs bei den Ge Geschosswohnungen Eigenheime :

10 Tabelle 6: Förderungszusicherungen in den Bundesländern 2012 Ö B K NÖ OÖ S ST T V W Eigenheime Geschoßw Gesamt % '11-'12 5% 24% -13% 16% -7% 2% -54% -8% 10% 94% % Ø 10 Jahre -17% -18% -25% -13% -7% -25% -49% -12% -15% -12% Pro ,0 5,4 2,5 3,7 3,7 2,0 1,2 3,5 3,6 2,8 Einwohner Anm: Im Vergleich zu früheren Publikationen (IIBW & Arge Eigenheim, 2010); IIBW u.a. 2011) wurden die Datenreihen rückwirkend aktualisiert. Quelle: Förderungsstellen der Länder, BMF, IIBW. schoßwohnungen, allerdings nach einem sehr starken Förderungsjahr 2011, und Kärnten (-13%) mit Rückgängen in beiden Bereichen. Positiv im Jahresabstand entwickelte sich vor allem Wien, wo die Neubauleistung fast verdoppelt wurde, allerdings nach ebenso starken Rückgängen Hinzu kommt, dass Wien mit der sogenannten Wohnbauinitiative zusätzliche Wohneinheiten außerhalb der hier dokumentierten Wohnbauförderung unterstützt. Diese rund Einheiten werden in den kommenden Jahren bau- und marktwirksam. Mit dem starken Zuwachs im Burgenland (+24%) konnten Rückgänge in den Vorjahren teilweise aufgewogen werden. Auch in Niederösterreich (+16%) und Vorarlberg (+10%) war die Entwicklung der Förderungszusicherungen 2012 klar positiv. Andererseits liegt das aktuelle Niveau an Zusicherungen in allen Bundesländern unter dem zehnjährigen Durchschnitt, österreichweit um nicht weniger als -17% (s. Tabelle 6). Besonders deutlich unter dem Durchschnitt liegen die Steiermark (-49%), Kärnten und Salzburg (je -25%). Aufschlussreich ist die Förderungsintensität in Bezug auf die Bevölkerungszahl. Deutlich über dem Durchschnitt von 3,0 Zusicherungen pro Einwohner lagen das Burgenland, Vorarlberg, Tirol, Nieder- und Oberösterreich. Wien lag trotz der Zunahme der Zusicherungen unter dem österreichischen Durchschnitt, wenngleich in diesem Bundesland der mit Abstand größte Wohnungsbedarf besteht. 4.2 SANIERUNG Die Zahl der Förderungszusicherungen in der Sanierung ist nur bedingt aussagekräftig, denn sie können sehr unterschiedliche Maßnahmen betreffen und sehr unterschiedlich hohe Sanierungskosten auslösen. Bessere Anhaltspunkte zur Einschätzung der geförderten Sanierung in Österreich bieten die Sanierungsausgaben innerhalb der Wohnbauförderung (s. Kapitel 5.2). In den vergangenen Jahren zeigten die Sanierungszusicherungen im großvolumigen Bereich ein relativ konstantes Niveau von Förderungsfällen pro Jahr, während im Eigenheimbereich zwischen 2004 und 2010 eine Verdreifachung der Zusicherungen auf gleichfalls rund Förderungsfälle zu verzeichnen war. Ein wichtiger Impulsgeber bei den Eigenheimen war der 2009 eingeführte Sanierungsscheck des Bundes fielen die Sanierungszusicherungen aber gerade im Bereich der Eigenheime deutlich und verstärkten damit den negativen Trend des Vorjahres. Trotz Fortführung des Bundessanierungsschecks ging das Niveau auf rund Zusicherungen zurück. Das entspricht in etwa dem Niveau der 1990er Jahre. Der Sanierungsscheck zeigte 2011 und 2012 bei Weitem nicht die Dynamik von Auch im großvolumigen Bereich war die Sanierungsförderung rückläufig und erreichte nur noch Zusicherungen. Diese ernüchternde Entwicklung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen: Sanierungsentscheidungen sind deutlich volatiler als Entscheidungen für den Neubau eines Hauses. Mit der Sanierung zuzuwarten ist oft eine rationale Option. Damit reagieren die Sanierungszahlen stärker auf Signale des Marktes, der Medien und der Politik als der Neubau wurden mehrere Initiativen gesetzt, die sich gegenseitig verstärkten, neben dem Bundes-Sanierungsscheck waren dies auch befristete Förderaktionen der Länder. Mit deren Auslaufen sanken die finanziellen Anreize. Viele Bauherren entschieden sich unter diesen Umständen offenbar, bessere Rahmenbedingungen abzuwarten. Mehrere Bundesländer haben mittlerweile ihre Förderungen für Einzelsanierungsmaßnahmen zugunsten umfassender Sanierungen zurückgeschraubt. Ein wesentlicher Treiber für die starke Sanierungsdynamik ab 2009 war die Globale Finanzkrise und die Angst vieler Bauherren um die Sicherheit ihrer Geldanlagen. Es kam zu einer massiven Verschiebung des Vermögens der Privathaushalte von Geldanlagen zu Immobilien

11 5 Förderungsgebarung 5.1 EINNAHMEN DER WOHNBAUFÖRDERUNG Eine gesonderte Statistik der Einnahmen der Wohnbauförderung wurde mit dem Auslaufen des Wohnbauförderungszweckzuschussgesetzes 2008 beendet. Damals wurden die Zweckzuschüsse des Bundes in Ertragsanteile umgewandelt. Es liegt nun im Ermessen der Bundesländer, welche Mittel sie aus ihren Haushalten für die Wohnbauförderung einsetzen und ob sie die generierten Rückflüsse und Mittel aus Forderungsverkäufen ganz oder teilweise in die Wohnbauförderung einspeisen. Im Vorfeld der Nationalratswahlen 2013 stand zur Diskussion, die Zweckbindung der Wohnbauförderung mit dem kommenden Finanzausgleich wieder einzuführen. Das Gesamtbudget der Wohnbauförderung entspricht somit den Ausgaben. Sie betrugen Mio. (Kapitel 5.2). Der Anteil der Einnahmen aus Rückflüssen hat eine längerfristig steigende Tendenz, was u.a. auf die zunehmende Umstellung der Bundesländer auf Maastricht-neutrale Darlehensförderungen zurückzuführen ist. Dadurch nimmt die Selbstfinanzierungskraft der Wohnbauförderung zu. Rückflüsse machten Anfang der 2000er Jahre unter 10% der Gesamteinnahmen aus. Seitdem gewannen sie stark an Bedeutung und lagen 2012 bei 46% der Gesamtbudgets der Wohnbauförderung (ca Mio., jedoch teilweise aufgrund von nur einmalig wirksamer Forderungsverkäufen). Einen überdurchschnittlich hohen Anteil haben Rückflüsse in der Steiermark, Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Wien. In den anderen Bundesländern werden die Förderungsausgaben überwiegend aus den Landesbudgets bestritten, häufig wegen früheren Verkäufen von Darlehensforderungen verkauften nur die beiden Bundesländer Steiermark und Wien Darlehensforderungen in einem Gesamtausmaß von rund 340 Mio. (Barwert). Die Beurteilung von Forderungsverkäufen aus Sicht der Wohnbauförderung ist zwiespältig. Einerseits gehen dadurch langfristige Rückflüsse und somit gesicherte Einkünfte der Wohnbauförderung verloren. Andererseits kommt die Wohnbauförderung nicht ohne Landesmittel aus. Ob diese aus Forderungsverkäufen oder Ertragsanteilen aus Bundessteuern stammen ist dabei sekundär. Tabelle 7: Einnahmen und Ausgaben der Wohnbauförderung 2012 (Mio. ) Ö B K NÖ OÖ S ST T V W Rückflüsse Mittel aus Länderbudgets Ausgaben gesamt Änderung zu % 18% 9% -1% -10% -28% -2% 4% 25% -11% Anm.: Einnahmen Burgenland aus Quelle: Förderungsstellen der Länder, BMF, IIBW. 5.2 AUSGABEN DER WOHNBAUFÖRDERUNG So wie die niedrigen Förderungszusicherungen 2011 vermuten ließen, gingen die Wohnbauförderungsausgaben der Bundesländer 2012 weiter zurück ist somit das zweite Jahr in Folge mit rückläufigen Wohnbauförderungsausgaben. Mit in Summe Mio. erreichten sie etwa das Niveau von Anfang der 2000er Jahre. Gegenüber 2011 sanken sie um rund 100 Mio. bzw. -3,7%. Die Wohnbauförderungsausgaben 2012 beinhalten Objektförderungen im Neubau (Geschoßwohnbau ca Mio. = 49%, Eigenheime ca. 240 Mio. = 10%) und in der Sanierung (ca. 710 Mio. = 28%), sowie Subjektförderungen in Form von Wohnbeihilfen, Eigenmittelersatzdarlehen und allgemeiner Wohnbeihilfe ( 370 Mio. = 14%, s. Grafik 8). Im Jahresabstand konnte die Sanierung ihr Förderungsvolumen behaupten, während alle anderen Ausgabenpositionen sanken, besonders stark die Eigenheimförderung (-11%) und die Subjektförderung (-8%, wobei die Allgemeine Wohnbeihilfe wie in den Jahren zuvor zulegte). Insgesamt sank die Neubauförderung um -6%, besonders stark in Salzburg (-31%), Wien (-23%) und Oberösterreich (-16%), während sie in Vorarlberg (+20%) und Tirol (+15%) zulegte

12 Grafik 8: Ausgaben der Wohnbauförderung 2012 (Mio. ) Anm.: Die bis 2008 dokumentierten Ausgaben für Infrastruktur/Sonstiges sind nicht berücksichtigt. Quelle: Förderungsstellen der Länder, BMF, IIBW Die Sanierungsförderung (objekt- und subjektseitig) erreichte 2012 in Summe 725 Mio., das ist unwesentlich weniger als im Vorjahr. Stark rückläufig war die Sanierungsförderung in Tirol (-35%), Salzburg (-17%) und in der Steiermark (-16%). Gestiegen ist sie in allen anderen Bundesländern, besonders deutlich in Vorarlberg (+34%). Die starken Veränderungen der Sanierungsförderung im Zeitverlauf spiegeln die Implementierung und Adaptierung spezieller Impulsprogramme in einigen Bundesländern wider. 2009/2010 wurden vielfach Förderprogramme als Konjunkturimpuls eingeführt. Viele von ihnen liefen 2011/2012 aufgrund ihrer befristeten Geltungsdauer oder Budgetrestriktionen aus oder wurden entsprechend adaptiert. In Summe ergibt das eine stärkere Volatilität als in der Neubauförderung % 28% 10% 49% 2012 Subjektförderung Sanierung Objekt Neubau Eigenheime Neubau GeschoßWB 5.3 WOHNBEIHILFE Während die Wohnbeihilfeausgaben bis 2009 wesentlich stärker gestiegen sind als alle anderen Komponenten der Wohnbauförderung, konnte die Kostendynamik 2010 gestoppt und 2011 umgekehrt werden (s. Grafik 9). Österreichweit wurden 2012 rund 350 Mio. für Wohnbeihilfen aufgewendet, 8% weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig ist die Zahl der begünstigten Haushalte mit rund Beziehern stabil. Diese Entwicklung hat folgende Ursachen: 1.) Die starke Dynamik der Ausgaben in den 2000er Jahren war vor allem durch die Einführung der Wohnbeihilfe auch im nicht-objektgeförderten Mietbereich in den meisten Bundesländern zustande gekommen (Amann & Mundt, 2009). Mittlerweile ist eine solche, in unterschiedlicher Form, in allen Bundesländern außer Niederösterreich eingerichtet. 2.) In mehreren Gesetzesänderungen haben die Bundesländer seitdem die Anspruchsberechtigung auf Wohnbeihilfen reduziert und zwischen den unterschiedlichen Bereichen angeglichen. Durch das Auslassen der Indexierung der Einkommensgrenzen fallen kontinuierlich Haushalte aus dem Einkommensbereich der Wohnbeihilfe heraus. Die durchschnittliche Wohnbeihilfe pro Haushalt wird geringer. 3.) Die Einführung der den Sozialressorts zugehörigen bedarfsorientierten Mindestsicherung hat in einigen Bundesländern, z.b. Wien, die Wohnbeihilfenausgaben entlastet. Die Eindämmung der Ausgabendynamik bei Wohnbeihilfen ist zu begrüßen. Zwar können Subjektförderungen gezielt zur Reduktion der Wohnkostenbelastung von begünstigten Haushalten beitragen, doch sind sie längerfristig nicht geeignet, das Wohnungsangebot positiv zu beeinflussen. Weder gehen direkte Bauimpulse von ihnen aus, noch tragen sie wie die Sanierungsförderung zur Erhöhung der Energieeffizienz des Gebäudebestandes bei. Wohnbeihilfen machen rund 14% der Förderungsausgaben aus. Gemessen an den Gesamtausgaben haben sie im Burgenland und in Salzburg nur geringe Bedeutung (unter 1% bzw. 5%). Einen sehr hohen Stellenwert hat die Wohnbeihilfe demgegenüber in Oberösterreich (32% der Gesamtausgaben). Leicht über dem Durchschnitt liegen Kärnten (16%) und Wien (15%)

13 Grafik 9: Entwicklung der Wohnbeihilfeausgaben (Mio. ) Quelle: Förderungsstellen der Länder, BMF, IIBW. Von 2011 auf 2012 sanken die Wohnbeihilfeausgaben in den meisten Bundesländern, besonders deutlich in der Steiermark (Auswirkungen der Reform 2011), Wien und Oberösterreich. Sie stiegen leicht in Tirol und Salzburg. Die Anzahl der Wohnbeihilfe beziehenden Haushalte ist im Vergleich zum Vorjahr mit rund etwa gleich geblieben. Österreichweit liegt der Anteil der Wohnbeihilfebezieher an allen Haushalten bei rund 5,5% und damit im internationalen Vergleich nach wie vor niedrig. Dieser Umstand ist positiv zu bewerten: Im österreichischen auf die Objektförderung fokussierten System der Wohnbauförderung sollen Wohnbeihilfen nur eine unterstützende Garantie der Leistbarkeit von Wohnraum darstellen. Eine verstärkte Verlagerung der Förderung auf die Haushaltsseite, wie sie bis 2010 zu beobachten war, bindet Mittel, die für die Förderung des Wohnungsneubaus gebraucht werden Allgemeine Wohnbeihilfe Wohnbeihilfe "Sanierung" Wohnbeihilfe "Neubau" (objektgefördeter Bereich) Anhang LITERATUR Amann, W. & Mundt, A. (2009): Rückläufige Bewilligungszahlen versus Wohnungsbedarf / Leerstandsraten im GBV-Sektor / Vorausschätzung Wohnbeihilfe (Wien: IIBW, im Auftrag der Arge Bau!Massiv). Amann, W. & Mundt, A. (2011): Berichtsstandard Wohnbauförderung 2011 (Wien: IIBW, im Auftrag des Landes Wien). Amann, W. & Mundt, A. (2012): Berichtsstandard Wohnbauförderung 2012 (Wien: IIBW, im Auftrag des Landes Wien). Czerny, M. & Weingärtler, M. (2007): Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjunkturmotor (Wien, WIFO). IIBW & Arge Eigenheim (2011): Wohnbauförderung in Österreich 2010 (Wien, IIBW Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen). IIBW/Arge Eigenheim/FV Steine-Keramik (2012): Wohnbauförderung in Österreich 2011 (Wien, IIBW Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen). Kunnert, A. (2013): Baubewilligungen für Wohneinheiten in Österreich: Prognose 2012/2014 und regionale Entwicklung 2006/2011 (Wien, WIFO). ÖROK (2005): Prognosen Teil 2: Haushalte und Wohnungsbedarf nach Regionen und Bezirken (Wien, ÖROK). IMPRESSUM IIBW/Arge Eigenheim/FV Steine-Keramik (2013): Wohnbauförderung in Österreich 2012 (Wien, IIBW Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen). Grafik: IIBW Druck: Novographic Druck GmbH, 1230 Wien Wien, September 2013 ISBN Die unterschiedlichen Berechnungsmethoden und Begrenzungen der Wohnbeihilfen (s. Amann & Mundt, 2012) führen zu Unterschieden bei durchschnittlichen Wohnbeihilfe-Auszahlungen pro Haushalt und Monat. Sie reichen von nur ca. 100 in Salzburg bis zu 220 in Vorarlberg