Energetische Gebäudesanierung und Verteilungsfragen Der energetische Mietspiegel

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1 Energetische Gebäudesanierung und Verteilungsfragen Der energetische Mietspiegel Martin Vaché Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt

2 Institut Wohnen und Umwelt GmbH Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt Rheinstraße 65, Darmstadt Geschäftsführerin: Dr. Monika Meyer Arbeitsbereiche Wohnen Energie Integrierte nachhaltige Entwicklung

3 Markt- und Wohnsituation Wohnsituation im Niedrigeinkommensbereich Anteil der Haushalte im Niedrigeinkommensbereich in Altbauten überdurchschnittlich hoch Höhere Konzentration der Haushalte im Niedrigeinkommensbereich in Gebäuden in schlechtem baulichen Zustand Relative Wohnkostenbelastung der nicht Transferleistungsbezieher im Niedrigeinkommensbereich im Mittel ca. 15 Prozentpunkte höher Flächenbezogene Heizkosten der HH im Niedrigeinkommensbereich nur geringfügig höher Quelle: EVS/SOEP, Laufende Untersuchung des IWU im Auftrag des BMVBS 3

4 Markt- und Wohnsituation Modernisierungsraten im Bestand Bauten bis BJ 1978: Modernisierungsrate bei Außenwänden max. ca. 1% p.a. Bei Mehrfamilienhäusern bis BJ 1978 max. ca. 1,5% p.a. Heizanlagen max. ca. 3,5% p.a. > Modernisierungsrate bei älteren MFH etwas höher, aber insgesamt zu niedrig, um in der Breite Verteilungswirkung zu besitzen > Lokal begrenzte Verdrängungswirkungen durch Durchmodernisieren allerdings möglich Quelle: IWU (2010): Datenbasis Gebäudebestand) 4

5 Markt- und Wohnsituation Preisdynamik an den Wohnungsmärkten Vergleichsmiete (2012) in /m 2 Angebotsmiete 2012 in /m 2 Differenz (Prozent) Frankfurt am Main 7,72 10,00 30% München 9,75 12,30 26% Düsseldorf 7,11 8,80 24% Hamburg 7,42 9,10 23% Stuttgart 8,03 9,20 15% Berlin 5,83 6,60 13% Köln 7,91 8,70 10% Ursache: Marktanspannung, z.t. Liquiditätszuflüsse in Wohneigentum In Städten starke Preiskompression, Preis ist weniger vom Wohnstandard abhängig, sondern von der Lage Quelle: F+B Mietspiegelindex

6 Markt- und Wohnsituation Preisdynamik an den Wohnungsmärkten Preiseffekte sind Folge stark zyklischer Angebotstätigkeit Mietpreisentwicklung über 10 Jahre deutlich unter Inflationsrate 110 Preisindex real (2003=100) Land Hessen Regierungsbezirk Darmstadt Regierungsbezirk Gießen Regierungsbezirk Kassel Jahr > Nicht das Preisniveau, sondern das schnelle Preiswachstum ist problematisch! 6

7 Markt- und Wohnsituation Zwischenfazit Statistisch keine signifikant höhere Heizkostenbelastung bei Geringverdienern trotz schlechterer Wohnverhältnissen, Glättung durch Heizverhalten (Substitutions-/Reboundeffekte) Aktuelle Preisdynamik wird nicht von energetischer Modernisierungstätigkeit getrieben, da Modernisierungsraten dafür zu niedrig sind Auch nach Ende der zyklischen Preisspitzen sind höhere Gleichgewichtspreise an den städtischen Wohnungsmärkten zu erwarten. > Zeitnahe Anpassung von sozial- und wohnungspolitischen Instrumenten an die Marktgegebenheiten ist notwendig, aber kein Trade-off zwischen Energiepolitik und Sozialpolitik! 7

8 Energetische Mietspiegel Charakteristik Empirisch aus Marktmieten ermittelte Zu- oder Abschläge auf die Vergleichsmiete für bestimmte energetische Qualitäten Volle Integration in das System der Wohnwertmerkmale (energetische Beschaffenheit und Ausstattung) Gross rent Recoverable operating costs Energy costs Non recoverable operating costs Recoverable operating costs Energy costs Non recoverable operating costs rent premium market rent level R t net rent net rent Average building Energy efficient building Quelle: Eigene Darstellung nach Bienert et al. (2010), mod. 8

9 Energetische Mietspiegel Praktische Erfahrungen Statistisch abgesicherte Bewertung der energetischen Qualität schwierig Zeit- und Kostenaufwand erhöht sich (Erhöhung des Stichprobenumfangs, Vermieterbefragung) Ohne umfassende Bewertung der energetischen Qualität Gefahr von Alibi - Mietspiegeln ohne signifikante Preisdifferenzierung Preispolitik bestimmter Anbieter kann dem Ziel einer Preisdifferenzierung entgegen wirken (Vergleichsmiete ist keine echte Marktmiete) 9

10 Energetische Mietspiegel Vorteile Basiert auf der Zahlungsbereitschaft der Mieter für Komfortgewinne und Betriebskostensenkungen, kein Einfluss von Baukosten Keine Überwälzung von rein vermieterseitigen Vorteilen (Senkung des Vermietungsrisikos, Erhöhung der wirtschaftlichen Lebensdauer) Geringerer Durchführungsaufwand im Vergleich zum 559 BGB Preisdifferenzierung bleibt auch nach Neuvermietung langfristig erhalten 10

11 Energetische Mietspiegel Nachteile Nur bei Wohnungen innerhalb eines Marktmietensystems verwendbar Zuschläge relativ gering, daher längere kalkulatorische Refinanzierungszeiträume als bei der Modernisierungsumlage Bewertung von nicht monetären Komfortaspekten (noch) problematisch, Gefahr von Unterbewertung (Zwangs-)Komforterhöhung aus Verteilungssicht diskussionswürdig, insbesondere in Verbindung mit anderen Modernisierungsmaßnahmen 11

12 Energetische Mietspiegel Fazit Energetische Differenzierung im Mietspiegel ist eine notwendige Antwort auf die qualitative Ausdifferenzierung der Wohnungsbestände Erhöhung der Markttransparenz als ordnungspolitisch sinnvolles Instrument des Lasten-/Nutzenausgleichs Eignung als umweltpolitisches Steuerungsinstrument noch nicht evaluierbar > Anreizwirkung eher durch langfristige Sicherung der Miethöhe als durch kurzfristigen Investitionsanreiz 12

13 Alternative Instrumente Prämisse: Nutzen- und risikogerechte Verteilung der Kosten Drei Bewertungsmaßstäbe von Modernisierungsmaßnahmen: Endenergieeffizienz Primärenergieeffizienz Thermischer Komfort und Wohngesundheit Positive Umweltexternalitäten sollten gesamtgesellschaftlich getragen werden, nicht von konkreten Mietvertragsparteien Lasten- und Nutzenausgleich zwischen Mietvertragsparteien für Maßnahmen zur Erhöhung der Endenergieeffizienz und Wohngesundheit 13

14 Alternative Instrumente Instrumente zur Endenergieverteuerung (Besteuerung) Angebotseffekte über nachfrageseitigen Marktdruck zweifelhaft, Folge: stark steigende Mieten für energieeffiziente Wohnungen Kompensation durch zusätzliche Konsumeinschränkung, Fuel Poverty > Bei Reinvestition der Mittel aus Steuereinnahmen in die Modernisierung sollte aus distributiver Sicht die Primärenergieeffizienz der Maßstab sein! 14

15 Alternative Instrumente Modernisierungsumlage kostenbasierte Überwälzungsmöglichkeiten problematisch, da Fehlanreizgefahr Alternative: Kopplung an Wirkungsbezug oder Pauschalisierung Aber: Erfolgskopplung an Warmmietenneutralität problematisch (nicht eingepreiste Komfortgewinne gehen zu Lasten des Vermieters) > Erweiterung um nicht umlagefähige Förderungen für Maßnahmen zur Erhöhung der Primäreffizienz denkbar 15

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! IWU Institut Wohnen und Umwelt GmbH Martin Vaché, Dipl.-Ing. M. Sc. Rheinstraße Darmstadt Telefon: Fax: Internet: 16