Kaufen oder Mieten? Ergebnisse des ACCENTRO-IW Wohnkostenreports

Transkript

1 Kaufen oder Mieten? Ergebnisse des ACCENTRO-IW Wohnkostenreports Prof. Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte Berlin, 31. August 2017

2 Starke Steigerung der Vervielfältiger Preise im Verhältnis zu Jahresmieten (Bestandswohnungen) 40 37, ,0 27,1 24,9 27,6 29,0 27, Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Berlin Vervielfältiger im 1. Quartal 2017 Veränderung zum 1. Quartal 2010 Quelle: IW Köln, F+B Seite 1

3 Wohnnutzerkostenansatz Wohnnutzerkosten beinhalten alle fundamentalen Faktoren des Immobilienmarktes Grundgedanke Vergleichbarkeit der Kosten von Mietern und Eigentümern Diesmal: Erweiterung der Erwerbsnebenkosten um Notar-, Grundbuch-, und Maklerkosten Seite 2

4 Kaufen ist deutlich günstiger als Mieten Vergleich der Mieten und Selbstnutzerkosten in Deutschland (Kosten / m²) Selbstnutzerkosten Miete Quelle: IW Köln, F+B Seite 4

5 Auch in den Großstädten sind Käufer im Vorteil Vergleich der Mieten und Selbstnutzerkosten in den A-Städten, 1. Q Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Wohnnutzerkosten Miete Quelle: IW Köln, F+B Seite 5

6 Übersichtskarte zur Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums gegenüber dem Mieten Wohnkostenreport Seite 6

7 eite 6 Ein alternativer Ansatz zur Bestimmung der Nachhaltigkeit der Finanzierung Immobilienkauf zum jetzigen Zeitpunkt mit 20 Prozent Eigenkapital Laufenden Kosten sollen den Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung entsprechen Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren und Tilgung innerhalb von weiteren 25 Jahren Jeweils Fortschreibung der Mietpreise um 1,5 Prozent p.a. Wie hoch ist die Mehrbelastung für den Käufer, wenn der Zins auf 3,5 oder sogar 4,5 Prozent steigt? Wohnkostenreport Seite 7

8 In über 90 Prozent der Kreise ist die Vermögensbildung mit einer laufenden Ersparnis gegenüber mieten verbunden Annahmen: 35 Jahre Baufinanzierung, Instandsetzung 1 % des Kaufpreises, 20 Prozent EK, Refinanzierung nach 10 Jahren mit 3,5 Prozent oder 4,5 Prozent 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 3,5 % 4,5 % Quelle: IW Köln Seite 8

9 Nur in München werden Eigentümer etwas stärker als Mieter belastet Annahmen: 35 Jahre Baufinanzierung, Instandsetzung 1 % des Kaufpreises, 20 Prozent EK, Refinanzierung nach 10 Jahren mit 3,5 Prozent oder 4,5 Prozent -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Berlin Hamburg München Köln Frankfurt (Main) Stuttgart Düsseldorf 3,5 % 4,5 % Quelle: IW Köln Seite 9

10 Neue Rahmenbedingungen für das Wohneigentum Investitionsquote, Sparquote und Realzins Median der OECD-Länder Investitionsquote Sparquote Exogener Ersparnisanstieg Emerging Markets Savings Glut Ersparnis der Baby-Boomer Höhere Lebenserwartung bei unverändertem Renteneintrittsalter Exogener Investitionsrückgang Langsameres Wachstum der Erwerbspersonen Weniger kapitalintensive Investitionen Rückgang der öffentlichen Investitionen Quellen: OECD; Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 10

11 Die Zahl der Ersterwerber geht zurück Zahl der Ersterwerber 2013: : : Kinder in Ersterwerberhaushalten 0,52 Kinder pro Haushalt 69 Prozent der Ersterwerber haben keine Kinder In der Stadt: 0,35 Kinder pro Haushalt Alter der Ersterwerber 2015: 48 Jahre 25 Prozent der Ersterwerber sind älter als 59 Jahre Nur 25 Prozent sind jünger als 35 Jahre Seite 11

12 Nettoäquivalenzeinkommen der Ersterwerber entwickelt sich stetig In Euro pro Jahr Wohnkostenreport % Quantil Median 75% Quantil Mittelwert Quelle: IW Köln Seite 12

13 Fehlendes Kapital hindert an der Wohneigentumsbildung Verteilung des Vermögens der Haushalte in 1000 Euro nach Perzentilen Wohnkostenreport Quelle: SOEP Seite 13

14 Wohneigentum wird zum Luxusgut Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist gestiegen, der Kapitalbedarf verhindert aber die Wohneigentumsbildung Wohneigentümer sparen Kosten und können Vermögen für die Altersvorsorge aufbauen Hindernisse sollten abgebaut werden Nebenkosten senken Garantien / Tilgungszuschüsse für Geringverdiener Im Buchhandel Seite 14