Baulandsicherung in OÖ. Wettbewerb der Gemeinden

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Waltraud Lehmann
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1 Baulandsicherung in OÖ Wettbewerb der Gemeinden Projektarbeit im Rahmen der Führungskräfteakademie des Oö. Gemeindebundes Die Verfasser und ihre Gemeinden Wilhelm Hoffmann Gemeinde Sankt Thomas Bezirk Grieskirchen Seit 5 Jahren Amtsleiter 1,7 Bedienstete am Gemeindeamt 525 Einwohner, Fläche 6 km² 1

2 Die Verfasser und ihre Gemeinden Rainer Wokatsch Gemeinde St. Pantaleon Bezirk Braunau am Inn Seit 3 Jahren Amtsleiter 8 Bedienstete am Gemeindeamt 3300 Einwohner, Fläche 18,1 km² Die Verfasser und ihre Gemeinden Peter Osternacher Gemeinde Ampflwang im Hausruckwald Bezirk Vöcklabruck Derzeit Bauamtsleiter, ab Juli 2013 Amtsleiter 9,5 Bedienstete am Gemeindeamt 3730 Einwohner, Fläche 20,54 km² 2

3 Überblick Bestandsaufnahme Baulandpreise und Baulandreserven Vertragsmodelle Finanzierung der Infrastruktur Online- Fragebogen Auswertung Wettbewerb der Gemeinden Strategische Überlegungen Resümee Detaillierte Angaben in der Langtextversion Wie viel Bauland wurde in den letzten 5 Jahren verwertet? Wohnbaugrundstücke 112 Umfrage-Teilnehmer Betriebsbaugrundstücke 104 Umfrage-Teilnehmer 3

4 Wie viel Bauland ist vorhanden? Wohngebiet 114 Umfrage-Teilnehmer Betriebsbaugebiet 114 Umfrage-Teilnehmer Wie lange kann der Baulandbedarf gedeckt werden? Wohngebiet 114 Umfrage-Teilnehmer Betriebsbaugebiet 108 Umfrage-Teilnehmer 4

5 Analyse Rechtslage Baulandsicherung in Oberösterreich Alte Regelung: (vor LGBl. 73/2011) Es mangelte an konkreter gesetzl. Ermächtigung für Gemeinden. Etwa 100 Gemeinden verwendeten alte Verträge, die jedoch unter Umständen mit rechtlichen Risiken behaftet waren. Aktuelle Regelung: 16 OÖ Raumordnungsgesetz Vereinbarungen der Gemeinde mit den Grundeigentümern über die zeitgerechte und widmungsgemäße Nutzung von Grundstücken sowie die Tragung von die Grundstücke betreffende Infrastrukturkosten LGBl. 73/2011 Analyse Verschiedene Vertragsmodelle zur Baulandsicherung Verwenden Sie Baulandsicherungsverträge? 114 Umfrage-Teilnehmer Seit wann verwenden Sie Baulandsicherungsverträge? 45 Umfrage- Teilnehmer 5

6 Welche Formen von Baulandsicherungsverträgen werden verwendet? 44 Umfrage-Teilnehmer Wettbewerb der Gemeinden Kleinere (ländliche) Gemeinden Stärken / Vorteile o Günstigere Baugrundpreise o attraktivere Wohngegend o ausreichend Parkplätze vorhanden o persönlichere, soziale Kontaktpflege Schwächen / Nachteile o mangelnde Betreuungseinrichtungen (Kindergarten, Schulen, Nachmittagsbetreuung) o längere Anfahrt zu sozialen Einrichtungen (Arzt, Spital..) o längere Anfahrt zum Arbeitsplatz o meist längere Anfahrt zu Autobahn und Eisenbahn o weniger Betriebe, dadurch geringere Steuereinnahmen für Gemeinde o Nahversorgung (Lebensmittel) meist nicht im Ort 6

7 Größere (stadtnahe) Gemeinden Stärken / Vorteile o Nähe zum Arbeitsplatz o Nähe zu Autobahn bzw. Eisenbahn o Öffentlicher Verkehr o Angebot an Betreuungseinrichtungen (Kindergarten, Schule ) o Angebot an sozialen Einrichtungen o Angebot an Kultur- und Freizeiteinrichtungen o Nahversorgung Schwächen / Nachteile o höhere Baugrundpreise o teilweise engere Wohnqualität (Wohnblöcke, kein Garten ) o Parkplatzsuche o Anonymität Unterschiedliche Behandlung von Widmungswerbern Wie hoch ist der Anteil der ermittelten Infrastrukturkosten, den der Widmungswerber trägt? 64 Umfrage-Teilnehmer Werden die vom Widmungswerber geleisteten Infrastruktur-Kostenbeiträge bei einer späteren Bebauung angerechnet? 44 Umfrage-Teilnehmer 7

8 In welcher Höhe werden die geleisteten Infrastrukturbeiträge bei einer späteren Bebauung angerechnet? 61 Umfrage-Teilnehmer Wie werden die vereinbarten Infrastrukturbeiträge abgesichert? 40 Umfrage-Teilnehmer Nimmt die Gemeinde Einfluss darauf, in welcher Höhe die Infrastrukturbeiträge vom Widmungswerber an den Grundkäufer weitergegeben werden? 38 Umfrage-Teilnehmer 8

Anbindung an Hauptverkehrswege ungleicher Wettbewerb Preise für Wohnbau- Grundstücke in Bezug auf: Entfernung zur Autobahn Entfernung zur Eisenbahn jeweils 96

9 Anbindung an Hauptverkehrswege ungleicher Wettbewerb Preise für Wohnbau- Grundstücke in Bezug auf: Entfernung zur Autobahn Entfernung zur Eisenbahn jeweils 96 Umfrage-Teilnehmer Grundstückspreise im Vergleich Preise für Wohnbau-Grundstücke ohne Aufschließung 96 Umfrage-Teilnehmer Preise für Wohnbau-Grundstücke mit Aufschließung 96 Umfrage-Teilnehmer 9

10 Grundstückspreise im Vergleich Preise für Betriebs-Grundstücke ohne Aufschließung 70 Umfrage-Teilnehmer Preise für Betriebs-Grundstücke mit Aufschließung 74 Umfrage-Teilnehmer Wettbewerb der Gemeinden Auswirkungen und Lösungsansätze St. Thomas Ausbau der ländlichen Infrastruktur durch Gemeinde Erweiterung des Angebots zur Kinderbetreuung (KiGa, Krabbelstube) Abwanderung verhindern durch Schaffung attraktiver Baugrundstücke Beibehaltung der günstigen Baugrundpreise Ampflwang Schaffung Arbeitsplätze Tourismus (Robinson Club) Definition als Reiterdorf Günstiges Bauland Nahversorgungsangebote u. Infrastruktur für Wohnen und Freizeit Ansässige Betriebe und Betriebsansiedelungen unterstützen St. Pantaleon Schaffung Arbeitsplätze (KMU s) nach Bergbauschließung Umfassende Infrastruktur Leistbares Bauland Schaffung von Sport- und Freizeitmöglichkeiten Anbindung an Großraum Salzburg durch Sbg Lokalbahn Förderung von Betriebsansiedelungen (Anschlussgebühren, KommSteuer) 10

11 Infrastrukturfinanzierung Welche Maßnahmen zur Finanzierung der Infrastruktur setzen die Gemeinden? 60 Umfrage-Teilnehmer Wie werden die Kosten für die zu errichtende Infrastruktur ermittelt? 84 Umfrage-Teilnehmer Wie werden die Kosten in der Infrastruktur-Vereinbarung dargestellt? 42 Umfrage-Teilnehmer 11

12 Strategische Überlegungen Steuergerechtigkeit / Kostentragung Über Finanzausgleich nur 11 % aus Widmungsabgabe für Gemeinden Vereinbarungen Infrastrukturkosten künftig unvermeidbar Steigende Grundstückspreise Wenn Steigerung nicht möglich kein Verkauf Ideales System Grundinfrastruktur ist hergestellt Ausfinanzierung / Erhaltung / Re-Investition aus Gebührenhaushalt Straßenbau Bau u. Erhaltung aus Verkehrsflächenbeitrag Restkosten Finanzierung Infrastrukturkostenbeitrag Aufschließungskosten Zumutbarkeit Umwidmung führt zu Wertsteigerung Widmungswerber muss dies auch etwas wert sein Allgemeinheit kann nicht für Vorteil Einzelner zahlen - ungerecht Verweis auf Inhalte in der Langversion Detaillierte Auswertung der Umfrage mit Erläuterungen Flächenwidmung Immobilienertragsteuer (Umwidmungsabgabe) Vertragsmodelle Gemeindebund und von verschiedenen Gemeinden Rechenbeispiele 12

13 Resümee Kostenbalance zwischen Widmungswerber, Grundkäufer und Gemeinden Bauland darf durch Kostenbeitrag nicht unerschwinglich und unattraktiv werden Die Gemeinden sollen Bauland schaffen, aber nicht um jeden Preis. Die Gemeinde sollen einheitliche Rahmenbedingungen anstreben Besser wäre: Gesetzliche Regelung (Verpflichtung) anstatt freiwilliger Verträge 13

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