CORINNA UND JÖRN OLDENBURG INTERNATIONALE IMMOBILIEN INVESTMENTS. Kurzversion

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1 CORINNA UND JÖRN OLDENBURG INTERNATIONALE IMMOBILIEN INVESTMENTS Kurzversion

2 New York: 767 Fifth Av., GM-Building mit Apple Cube, Investment aus dem Fonds Jamestown 26 INHALT 1. Strategie 2. Immobilienmärkte 3. Diversifizieren mit Immobilien 4. Investmentformen 5. Kurzfassung i

3 Das Ganze ist mehr als die Summe seiner Teile. (Aristoletes)

4 1 STRATEGIE Professor Harry Markowitz erhielt im Jahr 1990 den Nobelpreis für den Nachweis, dass durch geschickte Verteilung des Vermögens auf verschiedene Anlageklassen das Verlustrisiko verringert werden kann - bei gleicher oder sogar höherer Renditeerwartung. Auf Basis seiner Portfoliotheorie lässt sich das Chancen-/ Risiko-Verhältnis des Gesamtvermögens entscheidend verbessern.

5 PORTFOLIOTHEORIE EINFACH ERKLÄRT Die grobe Vermögensstruktur ist der wichtigste Faktor für den langfristigen Anlageerfolg. Gemeint ist die strategische Aufteilung in verschiedene Anlageklassen, wie Aktien, Anleihen oder Immobilien. Sie beeinflusst Risiko und Ertrag weit mehr als jede andere Anlageentscheidung wie die Auswahl einzelner Investments, Markttiming oder Kosten. (Brinson et al. 1986, Ibbortson 2010, Morningstar 2010) Wie man sein Vermögen am besten verteilt, damit beschäftigt sich die Portfolio-Theorie. Sie wurde seit den 1950er Jahren von Harry Markowitz (1952) entwickelt. Er wollte eine Methode bereitstellen, mit der sich unter Risiko die optimale Zusammensetzung eines Wertpapier-Portfolios bestimmen lässt. (Kruschwitz 2014, 343f.) Die Portfoliotheorie basiert auf der Annahme, dass einzelne Vermögensanlagen nicht isoliert, sondern hinsichtlich ihrer Wirkung auf das gesamte Vermögensportfolio zu beurteilen sind. Drei Parameter beschreiben den Beitrag jedes einzelnen Investments zum Ergebnis des Gesamtportfolios: die zukünftige Rendite jedes Investments, das Risiko gemessen als Schwankungsbreite der Renditen (Standardabweichung bzw. Volatilität), die Korrelation, d.h. die Entwicklung der einzelnen Investments zueinander. Harry M. Markowitz (*1927), Professor an der University of California, San Diego, wurde 1990 für die Arbeiten zur Modernen Portfoliotheorie mit dem Nobelpreis prämiert. Durch geschickte Kombination mehrerer Anlagen kann das Gesamtergebnis eines Portfolios verbessert werden: Mehr Rendite bei gleichem Risiko oder weniger Risiko bei gleicher Rendite. Ein Beispiel: 6

6 Beispiel: Das optimale Portfolio Sonnenbrillen-Stand, Schirmverkäufer oder der Kombishop: Alle drei Möglichkeiten führen zu einem Durchschnittsertrag von 50 EUR pro Tag. Bei Alternative 1 und 2 liegt die Schwankungsbreite zwischen 0 und 100 EUR. Es besteht also für Brillenstand oder Schirmverkäufer das Risiko, je nach Wetterlage kein Geld zu verdienen. Die Alternative 3 (Kombishop) weist dagegen keine Schwankungen auf. Sie ermöglicht jeden Tag den gleichen Ertrag - ohne Risiko. Das ist die Idee der Portfoliotheorie: Investments mit gegenläufigen Schwankungen reduzieren das Portfoliorisiko - bei weiterhin gleicher Renditeerwartung. 7

7 Der einzige Investor, der nicht diversifizieren sollte, ist derjenige, der immer 100% richtig liegt. (Sir John Templeton) 12

8 2 IMMOBILIENMÄRKTE In den letzten 10 Jahren erwirtschafteten Immobilien-Investments weltweit eine Rendite von ca. 6,4% pro Jahr. Deutsche Immobilien brachten 4,4%, US-Immobilien trotz verheerender Krise immerhin 7,1%. (MSCI/ IPD 2016) Ein Blick auf internationale Märkte scheint lohnenswert. Dabei suchen wir nicht nur nach höheren Renditen, sondern auch nach Möglichkeiten, ein Vermögen sinnvoll zu diversifizieren und damit Risiken zu reduzieren.

9 Der Immobilien-Investmentmarkt konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien in den Metropolen. Bei Investoren aus aller Welt waren London (vor Brexit) und New York besonders beliebt, gefolgt von Tokyo und Paris. Auch Singapur ist gefragt. Unter den Top 10 sind sechs US-Metropolen. Top-10-Cities für Immobilien- Investments USD Mrd. 1. London New York Tokyo Paris Los Angeles Chicago Washington Boston Singapur San Francisco 27 (Quelle: JLL 2015) 14

10 Kanada Transparenz: hoch (3) Rendite: 10,3% Markt: $ 263 Mrd. (6) Japan Transp.: erhöht (19) Rendite: 4,6% Markt: $ 663 Mrd. (3) Großbritannien Transparenz: hoch (1) Rendite: 5,7% Markt: $ 707 Mrd. (2) Deutschland Transparenz: hoch (9) Rendite: 4,4% Markt: $ 383 Mrd. (4) USA Transparenz: hoch (4) Rendite: 7,1% Markt: $ 2,5 Bio. (1) Frankreich Transparenz: hoch (5) Rendite: 8,0% Markt: $ 344 Mrd. (5) Australien Transparenz: hoch (2) Rendite: 9,7% Markt: $ 215 Mrd. (7) Die größten Immobilien-Standorte im Überblick In Kästen: 10-Jahres-Renditen und Marktgröße aus 25 Industrieländern; in Klammern jeweils der Rang aller Länder (Quelle: MSCI/ IPD 2016). Im Hintergrund: Weltkarte nach JLL Transparenzindex aus 102 Ländern (Quelle: JLL 2016).

11 Fazit Die Anzahl an Standorten, die wichtige Transparenz-Anforderungen und Mindestgrößen erfüllen, ist noch überschaubar, erhöht sich allerdings von Jahr zu Jahr. An den etablierten Märkten erwirtschafteten Immobilien-Investments weltweit im 10-Jahres-Durchschnitt eine Rendite von ca. 6,4% pro Jahr (MSCI/ IPD 2016). Auch wenn die Unterschiede einzelner Länder und Jahre teilweise erheblich sind, dominiert eine Gemeinsamkeit: Die Immobilien- und Finanzkrise hat in den Jahren 2007 bis 2009 fast alle Immobilienmärkte weltweit ins Wanken gebracht. Die meisten Standorte konnten sich zwischenzeitlich von dem Schock wieder erholen. Die folgende Grafik zeigt beispielhaft, dass sich die Renditen von Gesamtmarkt (25 Industrieländer), USA und Deutschland tendenziell gleichgerichtet entwickeln. Die Schwankungsbreite ist dagegen sehr unterschiedlich. In acht Jahren lagen die Renditen in den USA deutlich über denen für deutsche Immobilien. Dafür war Deutschland im Vergleich zu den USA von den beiden Krisenjahren weniger stark betroffen. Eine Vermögensverteilung auf unterschiedliche Wirtschaftsräume ist also kein Schutz gegen Kapitalverlust in Krisen. Dafür können deutsche Investoren in normalen Jahren insbesondere in den USA mit deutlich höheren Renditen rechnen. 16 % 12 % 8 % 4 % 0 % -4 % -8 % -12 % Gesamtmarkt Deutschland USA 0%-Linie -16 % -20 % Jahresrenditen verschiedener Standorte in lokaler Währung (Quelle: MSCI/IPD 2016) 18

12 Christoph Kahl, Jg. 1954, Spezialist für US-Immobilien, betreute bereits nach seinem BWL-Studium Anleger einer US- Immobilie in Atlanta gründete er JAMESTOWN, den heutigen Marktführer für US-Immobilienfonds und beschäftigt ca. 250 Mitarbeiter in Köln, Atlanta, New York, Washington, San Francisco und Boston. 3 FRAGEN AN CHRISTOPH KAHL JAMESTOWN gilt als führender Spezialist für US-Immobilien mit eigenem Management in den wichtigsten US-Metropolen und sehr überzeugender Leistungsbilanz. Warum haben Sie sich auf US-Immobilien spezialisiert? Das war zunächst purer Zufall. Schnell habe ich jedoch die Vorteile, die der US-Immobilienmarkt bietet, erkannt. Der Markt ist liquide und sehr professionell. Die hohe Markttransparenz ermöglicht eine fundierte Beurteilung einzelner Investitionsobjekte. Flexibilität und Wirtschaftsdynamik in den USA sorgen für steigende Immobiliennachfrage, die vielfältige Chancen eröffnet. Die Ergebnisse, die JAMESTOWN in den vergangenen 33 Jahren mit US-Immobilien erzielt hat, zeigen, dass wir mit dieser Strategie von Anfang an auf das richtige Pferd gesetzt haben. Wieso bekommt JAMESTOWN Immobilien, die auch viele andere kaufen wollen? Unsere Gesellschafterstruktur und solide Eigenkapitalausstattung bringen uns häufig beim Einkauf von Objekten den entscheidenden Wettbewerbsvorteil gegenüber denen, deren Entscheidungen 36

13 von Gremien und externen Finanzgebern abhängig sind. Durch unsere kurzen Entscheidungswege sind wir unseren Mitbewerbern einen entscheidenden Schritt voraus. Sie sind Gründer, Mehrheitseigentümer und prominenter Kopf von JAMESTOWN. Wie lange sind Sie noch dabei? Solange ich gesund bleibe und es mir Spaß macht - beides ist derzeit der Fall und bleibt hoffentlich noch lange so. Das freut uns. Wir (Corinna und Jörn Oldenburg) waren gerade in New York und San Francisco, um die neuesten JAMESTOWN-Käufe zu besichtigen. Macht erneut einen vielversprechenden Eindruck. Fondsanleger Umfragerücklauf Beteiligung in % 58,12 1. Gesamtergebnis a) wie erwartet b) besser c) schlechter Serviceleistung Note a) Fondsinfo 1,53 b) Steuer 1,61 c) persönliche Anfragen 1,62 3. Zeitaufwand a) gering b) hoch Weiterempfehlung? a) ja b) prinzipiell nein c) nein 277 Kundenumfrage bei Jamestown-Anlegern 34,58 35% 28,55 28,55* 30% 23,60* 25% 22,03 21,71 21,70 18,68 18,03* 18,12* 20% 15,11 16,84 15% 8,74 9,06 8,49 9,77 9,61 9,59 12,02 11,25 10,88 12,08 9,51 10,01 9,75 8,59 10% 5% * für kompakt-anteile prospekt gemäß 0,75% Abzug hiervon Fonds 0% Ausgewiesen ist das Gesamtergebnis vor Steuern, durch schnitt lich pro Jahr in Prozent des investier ten Eigen kapitals. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital und Agio und die Anlagedauer. JAMESTOWN-Leistungsbilanz der aufgelösten US-Immobilienfonds (Quelle: Jamestown 2016) 37

14 5 KURZFASSUNG Ein systematisch aufgebautes Portfolio aus internationalen Immobilien-Investments kann ein bestehendes Vermögen sinnvoll diversifizieren. Abgestimmt auf das persönliche Risikoprofil können Renditen erhöht und / oder Schwankungsrisiken reduziert werden. Für unterschiedliche Ziele und Investorentypen bieten sich verschiedene Investmentformen an.

15 INTERNATIONALE IMMOBILIEN INVESTMENTS 1. Im Unter-0-Zins-Zeitalter muss ein Investor Risiken eingehen, um eine positive Rendite zu erwirtschaften. Prof. Markowitz wies nach, dass durch sinnvolle Mischung verschiedener Investments die Rendite des Gesamtvermögens verbessert werden kann, ohne höhere Risiken eingehen zu müssen. 2. Immobilien schwanken meist nicht gleichförmig mit anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen. Darum kann die Beimischung das Rendite-/ Risiko-Verhältnis deutlich verbessern. 3. Internationale Immobilienmärkte erwirtschafteten mit 6,4% im 10-Jahres-Durchschnitt höhere Renditen als deutsche Immobilien mit 4,4% (MSCI/ IPD 2016). 4. Beim Aufbau eines internationalen Immobilien-Portfolios kommen auch vermögendere Investoren kaum an indirekten Investmentformen (Fonds oder Aktien) vorbei. 5. Offene Immobilienfonds brachten mit 2-3% p.a. eher niedrige Renditen im 10-Jahres-Durchschnitt. Dafür waren bei den etablierten Fonds auch die Schwankungen sehr gering. 46

16 New York, Rockefeller-Center: Ein Büroturm aus dem Komplex war Investment des Fonds Jamestown Geschlossene Immobilienfonds bieten kein einheitliches Bild. Ausgewählte Spezialisten erwirtschaften in ihrem Marktsegment seit Jahrzehnten erstaunlich stabile und positive Renditen. Weniger professionell gemanagte Fonds führten zu hohen Kapitalverlusten. Mit 10,3% p.a. ist das durchschnittliche Ergebnis aller verkauften Auslands-Immobilienfonds beachtlich. 7. Immobilienaktien (REITs) entwickeln sich ähnlich wie die allgemeinen Aktienmärkte - nur mit noch größeren Schwankungen. Hier ist Markttiming entscheidend, was auch Profis nicht immer gelingt. In der Immobilien- und Finanzkrise ( ) verloren die REIT-Indizes über 50% an Wert. Dafür gab es auch Jahre mit 40% Rendite. Fazit: Der Markt für Internationale Immobilien-Investments ist etwas für Spezialisten, die mit Expertenteams vor Ort agieren. Deutsche Privatinvestoren sollten erfahrene Partner hinzuziehen, die diese Spezialisten aufspüren und die Investoren bei Aufbau, Kontrolle und Management des Immobilien-Portfolios unterstützen. 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % Immobilienmarkt -30 % Offene Immobilienfonds -40 % Immobilienaktien 0%-Linie -50 % Investitionsformen im Vergleich (Quellen: Immobilienmarkt: MSCI/ IPD Global Annual Property Index, Offene Im.fonds: BVI, Immobilienaktien: FTSE EPRA/NAREIT Developed Index) 47

17 AUTOREN Dr. Jörn Oldenburg unterrichtet Finanzmanagement an der HSBA Hamburg School of Business Administration. Als Certified Financial Planner berät er private und institutionelle Investoren. Der Diplomkaufmann und Finanzökonom (ebs) ist zudem im Aufsichtsrat einer Immobilien AG und in Beiräten mehrerer Fondsgesellschaften und Stiftungen. Corinna Oldenburg ist gelernte Immobilienkauffrau. Vor dem Einstieg ins Familienunternehmen war die Diplomkauffrau und Finanzökonomin (ebs) in einem Hamburger Großverlag tätig. Beide führen ein Family Office mit Schwerpunkt Internationale Immobilien Investments. 50

18 Interesse am kompletten Buch? Gebundene Ausgabe: 29,99 bei Amazon Kostenloses e-book: Fragen Sie über unsere Webseite an 2016 Herstellung und Verlag: BoD Books on Demand, Norderstedt ISBN: Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über dnb.dnb.de abrufbar. RECHTLICHE HINWEISE - KEINE ANLAGEEMPFEHLUNG Dieses Buch richtet sich vornehmlich an deutsche Privatinvestoren. Der Inhalt dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Werbung, kein Angebot und keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien oder Finanzanlagen oder sonstiger Transaktionen dar. Das Buch (einschließlich der darin enthaltenen Informationen, Links und Meinungen) stellt keine Anlageberatung dar und sollte nicht als solche aufgefasst werden. Potentielle Investoren sind gehalten, spezifische Beratung einzuholen. HAFTUNGSAUSSCHLUSS Die Autoren sind darum bemüht, dass die enthaltenen Informationen zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung richtig und vollständig sind und aus zuverlässigen Quellen stammen. Sie lehnen jedoch jegliche Verantwortung für die Genauigkeit, Zuverlässigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der hierin wiedergegebenen Informationen ab. Die Autoren lehnen ausdrücklich jegliche Haftung für Verluste oder Schäden ab, die sich aus der Nutzung dieses Buches oder dem Vertrauen in die darin enthaltenen Informationen ergeben könnten, einschließlich Gewinnausfällen oder anderer direkter und indirekter Schäden. 51