Scheitert die Energiewende am Wohnungsbestand?

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1 Eine starke Gemeinschaft 1 Scheitert die Energiewende am Wohnungsbestand? Herausforderungen und Chancen der Energiewende Martin Kaßler, Geschäftsführer (DDIV) Der DDIV ist die berufsständige Organisation für hauptberufliche und professionell tätige Immobilienverwaltungen 10 Landesverbände Mitgliedsunternehmen Verwaltung von ca. 3,9 Mio. Wohnungen mit 360 Mio. qm Wert rund 460 Mrd. Euro 3. Hamburger Energietage Hamburg, 5. Februar 2016

2 Eine starke Gemeinschaft 2 Inhaltsübersicht 1. Die Energiewende in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 2. Bestandsaufnahme Wohneigentum 3. Sachstandsbericht: Energetische Sanierung im Gebäudebestand 4. Schlussfolgerungen und Lösungsstrategien

3 Eine starke Gemeinschaft 3 1. Die Energiewende in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Grundlagen des Gesetzgebers

4 1. Die Energiewende Eine starke Gemeinschaft 4 Ziel: Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 Energiekonzept 2050 der Bundesregierung Gesamtstrategie für umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung Hauptteil der Energieversorgung soll aus erneuerbaren Energien erfolgen Ziel: langfristige Senkung des Wärmebedarfs Gebäudebereich ist Herzstück der Energieeinsparung 40 % des deutschen Energieverbrauchs und 33 % der CO2-Emissionen entfallen auf Gebäude (24 % auf Wohn-, 16 % auf Nichtwohngebäude) Zur Zielerreichung notwendig: Verdopplung der energetischen Sanierungsrate von jährlich 1% auf 2% Reduzierung des Wärmebedarfs um 20 % bis 2020, um 80 % bis 2050 Minderung des Primärenergieverbrauch bis 2020 um 20 %, bis 2050 um 50 % (gegenüber 2008) Bild:

5 1. Die Energiewende Eine starke Gemeinschaft 5 Handlungen des Gesetzgebers zum Energiekonzept 2050 CO2-Gebäudesanierungsprogrammm zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für Sanierungen über KfW-Programme Bundeshaushalt 2016 für energetische und altersgerechte Sanierung 2 Mrd. Euro für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm (1,7 Mrd. Euro aus Mitteln des Energie- und Klimafonds; 300 Mio. Euro aus dem Zuschussprogramm für energetische Sanierungsmaßnahmen) 20 Mio. Euro für das KfW-Programm Altersgerecht Wohnen (insg. 54 Mio. Euro bis 2018) Energieeinsparen per Gesetz: z.b. EEG, BImSchG, EEWärmeG, EnEG, EnEV (Kernelement des Energiekonzepts 2050!) Einbindung aller Akteure zur Verbesserung des Wohnungsmarktes in Deutschland, u. a. Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, BMUB Energiewende Plattform Gebäude, BMWi Wohnungswirtschaftlicher Rat der Bundesregierung Zahlreiche weitere Gremien auf unterschiedlichsten Ebenen (Landesebene, Verbände, etc.)

6 1. Die Energiewende Eine starke Gemeinschaft 6 Zusätzliche Anreize durch Aktionsprogramme Aktionsprogramm Klimaschutz 2020 (BMUB), u. a.: Bildungsinitiative für Gebäudeeffizienz Energetische Stadtsanierung: Zuschussförderung integrierter Sanierungskonzepte sowie anteilige Kostenübernahme von Sanierungsmanagern ( Kümmerer ) Verstärkte Förderung klimafreundlicher Wärmeerzeugung (KWK-Anlagen), einschließlich Abbau bestehender steuerlicher Hemmnisse Nationaler Aktionsplan Energieeffizienz (BMWi), u. a.: Erweiterung der Energieberatung (durch die BAFA) Ausweitung des Bürgschaftsrahmens für Contracting-Verträge Anreizprogramm Energieeffizienz : 165 Millionen Euro p. a., u.a. Zuschüsse für effiziente Heizungstechnik, Förderung von Energieeffizienzmaßnahmen und Qualitäts-, Beratungs- und Bildungsoffensiven Umsetzung der Energieeffizienzstrategie Gebäude

7 1. Die Energiewende Eine starke Gemeinschaft 7 Die Energieeffizienzstrategie Gebäude (ESG) Die ESG ist das Strategiepapier für die Energiewende im Gebäudebereich beschlossen im November 2015, Teil des Nationalen Aktionsplans Energieeffizienz (NAPE) Ziel: Senkung des Primärenergiebedarfs von Gebäuden bis 2050 um 80 % gegenüber 2008 Maßnahmenvorschläge u.a.: Gebäudeindividueller Sanierungsfahrplan: Kopplung von Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, verlässlicher Fahrplan für den Gebäudeeigentümer über mehrere Jahre Investitionsförderung für besonders innovative Effizienzmaßnahmen und engere Verzahnung bestehender Fördermaßnahmen für die Gebäudesanierung Weiterentwicklung und Ausbau der Energieberatung, um individuell auf die Bedürfnisse und Möglichkeiten der Wohnungseigentümer einzugehen Maßnahmenvorschläge dienen als Grundlage für eine weiterführende Debatte

8 1. Die Energiewende Eine starke Gemeinschaft 8 Steuerliche Förderungen: Katalysator? Geplante steuerliche Förderung energetischer Sanierungen gemäß NAPE Im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms Förderung sowohl für vollständige Sanierung als auch für Einzelmaßnahmen Förderung über 1 Milliarde Euro über 5 Jahre Gestrichen und ersetzt durch das Anreizprogramm Energieeffizienz Jüngster Kabinettsbeschluss: Sonderabschreibung zur Förderung des Wohnungsneubaus Sonderabschreibung von max Euro/qm auf anfallende Herstellungskosten nur für Gebäude, deren Gebäudeherstellungskosten Euro/qm nicht übersteigen Lob u& Kritik aus der Immobilienwirtschaft: Sonder-Afa kann Anreiz zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum sein größter Kostentreiber sind staatliche Abgaben und Auflagen (GrunderwerbsSt., EnEV) Wirklich nützlich wäre nur Erhöhung der Normalabschreibung von 2 % auf 3 % Förderung orientiert sich am Bauantrag, nicht Baubeginn = Verzögerungen die Folge? Einführung der Sonder-Afa wurde am 3. Februar vom Bundeskabinett beschlossen

9 1. Die Energiewende Eine starke Gemeinschaft 9 Greifen die Programme in der Praxis? Beispiel WEG Zuschuss bei Energieberatung durch die Vor-Ort-Energieberatung der BAFA (NAPE) In MFH mit mind. drei Wohneinheiten: 60 % der förderfähigen Kosten, max Euro Uninteressant für WEG mit mehr als 15 Einheiten: Kosten für Sanierungs- und Gebäudeanalyse bei WEG mit 100 WE zwischen Euro Keine Anreize für Immobilienverwalter: Wer entschädigt Vorarbeiten, wenn Sanierung nicht stattfindet? Unternehmerisches Risiko seitens der Verwalter! Zuschüsse für Sanierungskonzepte und anteilige Kostenübernahme für Sanierungsmanager ( Kümmerer ) (Energetische Stadtsanierung/ Aktionsprogramm Klimaschutz 2020): Problem: Stadtsanierung macht Bogen um WEG (u.a. Finanzierung, Umsetzung) Warum nicht auch Verwalter als Sanierungsmanager einsetzen? Verstärkte Förderung von klimafreundlicher Wärmeerzeugung (KWK-Anlagen/BHKW) (Energetische Stadtsanierung/ Aktionsprogramm Klimaschutz): Vorab allerdings Beseitigung steuerlicher Benachteiligung von WEG erforderlich (selbstnutzende Eigentümer vs. Vermieter/Mieter) vgl. 4 Nr. 12 UStG

10 Eine starke Gemeinschaft Bestandsaufnahme Wohneigentum

11 2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum Eine starke Gemeinschaft 11 Bestandsaufnahme: WEG zweitgrößte Eigentumsform in Dtld. insgesamt 40,5 Mio. Wohnungen in 19 Mio. Gebäuden in Deutschland 23,7 Mio. Wohnungen von Privatpersonen (EFH, ZFH, MFH) 9 Mio. Eigentumswohnungen in 1,8 Mio. Eigentümergemeinschaften 2,1 Mio. Wohnungen in Wohnungsgenossenschaften 2,3 Mio. Wohnungen in kommunalen Wohnungsunternehmen 3,4 Mio. Wohnungen in privaten und anderen Wohnungsunternehmen Daten: Destatis (2014): Zensus 2011 Eigentumswohnung zweitwichtigste Eigentumsform nach Eigenbesitz von Wohnhäusern WEGs vereinen auf sich 4x mehr Wohneinheiten als kommunale Wohnungsunternehmen

12 2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum Eine starke Gemeinschaft 12 Anteil Eigentumswohnungen differiert nach Bundesländern 35,0% 33,1% 30,0% Anteil Eigentumswohnung: deutschlandweit: 22 % 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 25,5% 24,3% 23,0% 22,9% 22,2% 20,4% 19,9% 17,7% 17,7% 17,7% 16,8% 15,8% 13,1% 11,5% 9,3% 5,0% 0,0% BW BY HB NRW HE HH BE RP NI SH SN SL TH ST MV BB Bundesland Baden- Württemberg Bayern Bremen Nordr.- Westfalen Hessen Hamburg Berlin Rheinland- Pfalz Niedersachsen Schleswig- Holstein Sachsen Saarland Thüringen Sachen- Anhalt Meck.- Vorpommern Brandenburg Anteil Eigentumswohnung Anzahl Eigentumswhg. Gesamt: Wohnungen insgesamt Dtld: ,1% 25,5% 24,3% 23,0% 22,9% 22,2% 20,4% 19,9% 17,7% 17,7% 17,7% 16,8% 15,8% 13,1% 11,5% 9,3% Daten: Destatis (2014): Zensus 2011

13 2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum Eine starke Gemeinschaft 13 Anteil Eigentumswohnungen differiert nach Bundesländern 35,0% 33,1% 30,0% Anteil Eigentumswohnung: deutschlandweit: 22 % 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 25,5% 24,3% 23,0% 22,9% 22,2% 20,4% 19,9% 17,7% 17,7% 17,7% 16,8% 15,8% 13,1% 11,5% 9,3% 5,0% 0,0% BW BY HB NRW HE HH BE RP NI SH SN SL TH ST MV BB Bundesland Baden- Württemberg Bayern Bremen Nordr.- Westfalen Hessen Hamburg Berlin Rheinland- Pfalz Niedersachsen Schleswig- Holstein Sachsen Saarland Thüringen Sachen- Anhalt Meck.- Vorpommern Brandenburg Anteil Eigentumswohnung Anzahl Eigentumswhg. Gesamt: Wohnungen insgesamt Dtld: ,1% 25,5% 24,3% 23,0% 22,9% 22,2% 20,4% 19,9% 17,7% 17,7% 17,7% 16,8% 15,8% 13,1% 11,5% 9,3% Daten: Destatis (2014): Zensus 2011

14 2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum Eine starke Gemeinschaft 14 Eigentumswohnungen verzeichnen Rekordwachstum Seit Altersvermögensgesetz (2001) und der Finanzkrise (2007) boomen Eigentumswohnungen Segment der Eigentumswohnungen wächst am stärksten: 2014: Rekordwachstum von 26 % (zuletzt wurden 2001 so viele Wohnungen gebaut) Baugenehmigungen Jan-Nov 2015: neue Wohnungen, davon Eigentumswohnungen Anteil von über 26 % Entwicklung Baugenehmigungen in % 42,4 21,7 19,6 16,9 15,3 11,9 12,9 8,8 4,8 5,4 5,5 1,1-1,4 5,0-5, gesamt (in %) WEG (in %) EFH (in %) Entwicklung Baufertigstellungen in % 30 26,0 23, , ,6 14,2 15 9,5 10, ,3 7,2 3, ,0 1,2 2,7 0, gesamt (in %) WEG (in %) EFH (in %) Weiteres Neubauwachstum, insbesondere im Geschosswohnungsbau erwartet Daten: Destatis (2014): Zensus 2011

15 2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum Eine starke Gemeinschaft 15 Wohnungsmarktprognose 2030: Eigentum vor Miete Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, 2015): Bevölkerung schrumpft, Zahl der Haushalte allerdings steigt weiter (bedingt durch sinkende Haushaltsgrößen) Eigentümerquote steigt um weitere 4 Prozentpunkte (auf rund 50 %) Eigentumswohnungen erfahren jährlichen Flächenzuwachs von 1,5 Prozent pro Jahr Wohnflächennachfrage für selbstgenutztes Wohneigentum steigt demnach um 16,2 % Bedarf an Mietwohnraum geht um 4,9 % zurück Eigentumswohnung auch in den kommenden Jahren die attraktivste Eigentumsform Gründe für Wachstum: hohe Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und private Altersvorsorge gutes Investitionsklima mit niedrigen Zinsen steigende Neubauzahlen im Geschosswohnungsbau

16 Eine starke Gemeinschaft Sachstandsbericht: Energetische Sanierung im Gebäudebestand

17 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 17 Sanierungsstand: 56 % aller Wohnungen gelten als unsaniert Sanierungsstand in Deutschland: 56 % aller Wohnungen in Bestandsbauten gelten als unsaniert In WEG sind 70 % der Eigentumswohnungen unsaniert 15 % mehr als im Durchschnitt Sanierungsfortschritt von Wohnungen nach Eigentümergruppen WEG 69,29 20,87 8,15 1,69 Private Einzeleigentümer 54,91 28,57 12,95 3,53 Wohnungsunternehmer 52,74 25,86 17,57 3,82 Wohnungsgenossenschaften 43,09 27,07 21,35 8,5 Sonstige 57,05 15,48 23,91 3,55 Gesamt 55,92 26,81 13,49 3,77 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% unsaniert geringer energetischer Zustand, aber 1 Maßnahme durchgeführt teilmodernisiert vollmodernisiert Daten: InWIS (2012). Eigene Abfragen und Berechnungen auf Grundlage der Datenbasis Gebäudebestand, Institut für Wohnen und Umwelt (2010) WEG als zweitgrößte Eigentumsform hat höchsten Sanierungsbedarf

18 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 18 Zum Vergleich: Sanierungsbedarf in WEG fünfmal höher als bei Genossenschaften Tatsächlicher Sanierungsbedarf in WEG im Vergleich zu Genossenschaften: Eigentumsart Eigentumswohnunge n Anzahl Wohnungen gesamt Anteil unsanierter Wohnungen Anteil vollmodernisier ter Wohnungen Sanierungsbedürftige Wohnungen 8,956 Mio. 69,3 % 1,7 % 6,207 Mio. Genossenschaften 2,086 Mio. 43,1 % 8,5 % 0,899 Mio. Der Erfolg der Energiewende im Gebäudebereich entscheidet sich bei Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen

19 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 19 Wohnungseigentümergemeinschaften sanieren seltener als andere Nur knapp 63 % der in einer Umfrage befragten Immobilienverwalter begleiteten 2014 energetische Sanierungen in WEG (3. DDIV-Branchenbarometer 2015) Minimaler Anstieg der Sanierungsaktivitäten pro Verwaltung im Vergleich zu 2013 (KfW-DDIV-Umfrage 2014) Tendenz erkennbar: Je größer die Verwaltung, desto höher die Umsetzung energetischer Maßnahmen. Begleitung energetischer Sanierungen in WEG in 2014: 37,4% 62,6% DDIV (2015): 3. DDIV-Branchenbarometer Gesamt ja nein Problem: Ergebnisse geben keine Auskunft darüber, in welchem Umfang modernisiert wurde: Wie viele Einheiten und welche Maßnahmen?

20 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 20 Sanierungsbedarf und -quote von WEG im Detail Sanierungsbedarf bei Eigentumswohnungen: 75 % aller WEG-Gebäude sind vor 1990 entstanden 1 20 % (2,7 Mio.) aller Öl- und Gasheizwertgeräte sind stark veraltet (25 Jahre und älter) 2 In nur 25 % aller Mehrfamilienhäuser und 16,5 % aller WEG-Gebäude wurden bis 2008 die Außenwände gedämmt (25%) (27%) (22%) (26%) Baujahr von WEG-Gebäuden Vor und später Aktuelle Sanierungsquote noch viel kleinteiliger: Daten: Destatis (2014): Zensus ,8 % Modernisierungsrate der Gebäudehülle ingesamt 4 Durchgeführte Sanierungen in : insgesamt Private Einzeleigentümer & WEG Vollsanierungen 0,19 % 0,14 % Teilsaniert/Einzelmaßnahmen 2,25 % 2,31 % Sanierungsquote bei WEG weit unter 0,6 % p. a. Zum Vergleich: Sanierungsquote in kommunalen Wohnungsunternehmen liegt bei 1,8 % p. a. 1 Statistisches Bundesamt (2013): Zensus Shell BDH Hauswärme-Studie (2013): Klimaschutz im Wohnungssektor wie heizen wir morgen? 3 IWU, BEI (2010): Datenbasis Gebäudebestand 4 GdW (2012): Jahresstatistik 5 Vgl. Biogasrat (2012)

21 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 21 Was hemmt WEG, energetisch zu sanieren? 90 % aller energetischen Sanierungsmaßnahmen in WEG sind Teilsanierungen (DDIV/KfW-Umfrage, 2014) Aufteilung der Kosten über längeren Zeitraum geringere Komplexität bei Einzelmaßnahmen Verteilung Teil- und Vollsanierungen in 2013: 10% Teilsanierungen Komplexe und zähe Abstimmungsprozesse in WEG Erforderliche Beschlüsse der WEG herbeiführen (mind. 3 Eigentümerversammlungen nötig) Ggf. Förderung beantragen Kontrolle Finanzen und Durchführung Sanierungsmaßnahmen Abnahme, Abrechnung, Haftungsfragen 90% Vollsanierungen Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014) Lange Dauer in der Planung und Umsetzung von Sanierungen: ETV i.d.r. nur einmal jährlich Fehlende Motivation, aber auch Qualifikation von Haus- und Immobilienverwaltungen

22 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 22 Kein Geld, keine Anreiz, so der Wohnungseigentümer Finanzielle Hemmnisse energetischer Sanierungen Finanzielle Überforderung (86 %) WEG heterogen, nicht nur finanziell z.t. Überforderung der Eigentümer mit Wohneigentumskauf fehlende Mittel für Sonderumlagen 61 % der Privateigentümer erwirtschaften keinen Gewinn (33 % schreiben Verluste) Zu geringe Instandhaltungsrücklage (76 %) Finanzierung laufender Instandhaltungsmaßnahmen keine Anpassung der Rücklagen im Vorfeld auf anstehende Instandsetzungsmaßnahmen durch Verwalter Schlechte Kreditwürdigkeit (33 %) formale Kreditanforderungen bei Banken zu hoch Altersstruktur in WEG: nahezu die Hälfte der Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ist über 60 Jahre alt DDIV-KfW-Umfrage 2014: Was sind die größten (finanziellen) Hemmnisse für energetische Sanierungen? Keine Kenntnisse bekannt Sonstiges Wirtschaftlichkeit/ Amortisation Altersstruktur Finanzielle Überforderung Schlechte Kreditwürdigkeit Instandhaltungsrücklage zu gering 3,13% 9,38% 6,70% 5,33% 32,59% 85,71% 75,89% 0,00% 50,00% 100,00% Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)

23 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 23 Problem: Flickenteppich WEG-Förderung KfW-Zuschüsse und Kredite nur über Hausbanken erhältlich Bankendurchleitungsprinzip Kreditfähigkeit von WEG schwer belegbar besonders schwer für ältere Eigentümer, Kredite zu erhalten Erfolg des DDIV seit 1. August: Vereinfachung der Antragsbedingungen bei Zuschüssen; gebündelte De-minimis-Erklärung vermietender Eigentümer durch Verwalter möglich Nur einzelne Bundesländer unterstützen WEG mit eigenen Förderprogrammen bei der Finanzierung von energetischen und Barrieren reduzierenden Modernisierungen Baden-Württemberg und Hessen übernehmen Bürgschaften für WEG-Kredite über landeseigene Förderbanken Berlin, Bremen, Hamburg, Saarland und Schleswig-Holstein verfügen über spezielle WEG-Förderprogramme

24 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 24 Rechnet sich das? Eigentümer hinterfragen Wertsteigerung Hemmnisse, seitens der Eigentümer: Zu geringe Energieeinspareffekte (68 %) Fast 70 % der Verwalter gehen davon aus, dass Eigentümer auf Grund zu geringer Energieeinspareffekte vor Sanierungen zurückschrecken DDIV-KfW-Umfrage 2014: Was sind die größten Hemmnisse für energetische WEG- Sanierungen seitens der Eigentümer? Keine Hemmnisse bekannt 1,83% Kein Mehrwert erkennbar (60 %) Sonstiges 13,76% Oft mehr Aufwand als Ertrag Wirtschaftlichkeitsprinzip nicht gegeben Unsicherheit über Maßnahmen 52,75% Bringt das überhaupt was? (53 %) Unsicherheit über die Wirksamkeit energetischer Maßnahmen Nur geringe Einspareffekte erwartet 68,35% Kein Mehrwert in Sanierung erkennbar 60,55% 0,00% 50,00% 100,00% Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)

25 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 25 Energetische Sanierungen sind zu komplex!, so der Verwalter Hemmnisse seitens der Verwalter, energetische Sanierungen anzustoßen: Komplexität der Prozesse (61 %) Antragsverfahren für WEG bei KfW-Programmen zu kompliziert und aufwendig weitere Entschlackung/ Vereinfachung der Antragsverfahren für Förderprogramme Fehlende Anreize (58 %) selten Bereitschaft zur Vergütung des massiven zeitlichen und finanziellen Mehraufwand Fehlendes Knowhow (42 %) keine Mindestqualifikationen für Tätigkeit als Verwalter erforderlich Angebot für Schulungen/ Ausbildung/ Weiterbildungen für energetische Sanierungen als verpflichtendes Element fehlt DDIV-KfW-Umfrage 2014: Was sind die Hemmnisse für energetische WEG- Sanierungen seitens der Immobilienverwalter? Keine Hemmnisse bekannt Sonstiges Komplexität der Prozesse Fehlendes Know-How Fehlende Anreize 12,79% 7,31% 41,55% 60,73% 57,99% 0% 25% 50% 75% Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)

26 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 26 Energiewende: Chance für Immobilienverwalter? Neue Handlungsfelder für Immobilienverwalter 70 % aller Wohnungen in WEG sind sanierungsbedürftig (ohne Energiespar-Maßnahmen) Sanierungsquote bei WEG derzeit weit unter 0,6 % p. a. (2 % für Energiewende benötigt) 1,1 Mio. altersgerechte und barrierearme Wohnungen fehlen bundesweit Verwalter ist nicht mehr nur Geschäftsführer und Vermögensberater der WEG, sondern zunehmend Aufklärer, Initiator, Begleiter und Berater Problem: 80 % der Verwalter erwarten einen Fachkräftemangel Bewerber häufig nicht ausreichend qualifiziert und spezialisiert Vergütung im Vergleich zum Wettbewerb gering Besonders benötigt werden WEG-Verwalter, Mietverwalter und Techniker Investition in die Ausbildung von Personal: 22 % aller Verwaltungen bilden selbst aus (kleine Firmen: jedes 10. Unternehmen; große mit mehr als WE: 66 %) Wie können wachsende Erwartungen und Anforderungen kompensiert werden?

27 3. Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 27 Anforderungen steigen: höherer Arbeitsaufwand die Folge 50 Gesetze und Verordnungen müssen Verwalter tagtäglich in der Praxis anwenden Die Folge: steigende Aufgabenlast in Immobilienverwaltungen im Vergleich zu 2011 Zeitlicher Mehraufwand durch höhere gesetzliche Anforderungen Höhere Vergütung zur Deckung der Mehrkosten notwendig Verwaltete WEG-Einheiten/Mitarbeiter: Je größer das Unternehmen, desto mehr Einheiten verwalten Mitarbeiter im Schnitt kleine Verwaltungen (bis 400 Einheiten): rund 143 WEG-Einheiten/Mitarbeiter große Verwaltungen (> Einheiten): 445 WEG-Einheiten/Mitarbeiter Spiegelt sich das auch in der Vergütung wider? Daten: DDIV (2015): 3. DDIV-Branchenbarometer und DDIV (2012): 1. DDIV-Branchenbarometer

28 Sachstand energetische Sanierung Eine starke Gemeinschaft 28 Über 70 % der Verwaltungen haben 2015 Vergütungssätze erhöht 72,4 % der Verwaltungen erhöhten in 2015 ihre Vergütungssätze Erhöhung der Vergütungssätze? Anfang 2015 planten dies 61 % im Bestand und 64 % in neuen Objekten Je größer die Verwaltung, um so häufiger war eine Erhöhung vorgesehen Neuobjekte 63,4% 36,6% Tatsächlich hoben laut 1. Stichprobe des DDIV-Branchenbarometers fast 10 % mehr die Preise an Anstieg im Schnitt um 6,2 % Bestand 72,8% 27,2% ja nein Knapp 73 % planten eine Preiserhöhung auch in 2016 im Bestand um 5 % 63 % der Befragten wollen die Vergütungssätze in neu akquirierten Verwaltungseinheiten angeben; im Schnitt um 9 & ingesamt 72,4% 27,6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Daten: DDIV (2016): 1. Stichprobe des 4. DDIV-Branchenbarometers

29 4. Schlussfolgerungen Eine starke Gemeinschaft

30 Eine starke Gemeinschaft Die Energiewende scheitert an Wohnungseigentümergemeinschaften...

31 Eine starke Gemeinschaft Die Energiewende scheitert an Wohnungseigentümergemeinschaften wenn sich die Bundesregierung nicht stärker diesem besonderen Eigentumssegment annimmt!

32 4. Schlussfolgerungen Eine starke Gemeinschaft 32 Was tun, um ein Scheitern zu verhindern? Informationsoffensive speziell für Eigentümergemeinschaften und Verwalter Aufklärungskampagne über Nutzen, Kosten und Aufwand energetischer Sanierungen Zielgruppe: Wohnungseigentümer, Mieter und Verwalter Tatsächliche Anreize für Verwalter und Eigentümer schaffen Objekt- statt Subjektförderung Beispiel: Zuschuss für Energieberatung je Wohneinheit Fördersummen an Einheiten und Umfang der Aufwendungen ausrichten Zuschuss nicht an Eigentümer, sondern an Wohnungseinheit binden Aufwand des Verwalters vergüten trägt unternehmerisches Risiko für Vorarbeit Zuschussprogramm für Verwalter zum Kostenausgleich für Vorarbeiten bei Sanierung, z. B. über einen Sanierungsbonus für Verwalter durch BAFA/KfW analog Energieberater Steuerliche Förderung auf energetische Gebäudesanierung ausweiten: Abschreibungssätze auf 3 % erhöhen, Trennung zwischen Gebäudehülle und Technik MwSt-Absenkung für energetische Sanierungsarbeiten

33 4. Schlussfolgerungen Eine starke Gemeinschaft 33 Weitere Ansätze zur Lösung des Sanierungsstaus bei WEG KfW-Förderprogramme noch praxisnaher gestalten: Förderung von WEG-Gewerbeeinheiten berücksichtigen Ausbau der Förderung anhand der Bedürfnisse von WEG, u. a. verbesserte Kombination von Einzelmaßnahmen; Sanierungsfahrpläne an Förderung binden Finanzierung vereinfachen Behebung von Finanzierungsproblemen für WEG Aufhebung des Bankendurchleitungsprinzips Kreditmodelle und Förderprogramme speziell für WEG anbieten Lösungsstrategien, wie Finanzierungen und KfW-Kredite für WEG sichergestellt werden Faire Kostenverteilung energetischer Sanierungen zwischen Mieter, Vermieter und Staat

34 4. Schlussfolgerungen Eine starke Gemeinschaft 34 Bundesweite Akademie zur Weiterbildung im Klimaschutz DDIV und EBZ gründen eigene Verwalterakademie Themenschwerpunkte: Klimaschutz und energetische Sanierung in Eigentümergemeinschaften Ziel: Entwicklung und Umsetzung bundesweiter Weiterbildungen speziell für Immobilienverwalter (Onlineseminare, Präsenzveranstaltungen, Workshops) Pilotphase wird vom BMUB im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative gefördert Bündelung und Durchführung bundesweiter Bildungsangebote auf einer eigenen Onlineplattform Entwicklung neuer Weiterbildungsangebote zur Vermittlung notwendiger Kenntnisse im Rahmen energetischer Sanierung in WEG

35 4. Schlussfolgerungen Eine starke Gemeinschaft 35 Freiwilligkeit schlägt Zwang: Motivieren und Anreize schaffen! Sanierungen basieren in erster Linie auf Eigeninitiative und nicht aufgrund gesetzlicher Vorgaben Motive für Modernisierungsmaßnahmen: Wunsch nach mehr Wohnkomfort (48%) Beseitigung von Schäden (47%) Oft wird nicht nur der einzelne Schaden beseitigt, sondern mit weiteren Maßnahmen zur Gebäudeverbesserung kombiniert (Kopplungsprinzip) Energiekosten-Einsparung (43%) Frei gewordene Geldmittel (8%) Ausreichend Instandhaltungsrücklage wichtig um Baumaßnahmen überhaupt durchführen zu können Quelle: GfK/ LBS Research 2011

36 4. Schlussfolgerungen Eine starke Gemeinschaft 36 Idee: Konjunkturprogramm III für energetische Sanierung? In 6,2 Mio. sanierungsbedürftigen Eigentumswohnungen versteckt sich ein umfassendes Konjunkturprogramm Vorteile für Regierung, Eigentümer und Mieter Bundesweites WEG-Förderprogramm mit erleichterten Antragsbedingungen, z. B. mit verbindlicher Übernahme von Bürgschaften für WEG durch die Bundesländer Hoher Sanierungsbedarf bei WEG (> 70 % aller Eigentumswohnungen) Zugleich entfallen rund 80 % das gesamten Bauvolumens im Wohnungsbau auf Bestandsmaßnahmen: 2010 waren dies insgesamt 101,5 Mrd. Euro Bauvolumenrechnung Wohnungsbau in Preisen von 2000 in Mrd. Euro Quelle: Heinze GmbH

37 Eine starke Gemeinschaft 37 Veranstaltungstipp: 24. Deutscher Verwaltertag

38 Eine starke Gemeinschaft 38 Fragen und Anregungen zur Immobilienverwaltung? Dachverband Deutscher Immobilienverwalter DDIVnewsletter ««aktuelle Nachrichten, Tipps und Trends der Branche; 14-tägig; kostenfrei; über Abonnenten