Maklersprechstunde - Das Bestellerprinzip kommt

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1 Maklersprechstunde - Das Bestellerprinzip kommt Neues Provisionsrecht in der Vermietung Donnerstag, 07. Mai 2015 Flowfact GmbH Sven R. Johns, Rechtsanwalt für Immobilien in Berlin, MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE Berater Flowfact GmbH sven.johns@mosler-partner.com

2 Was passiert im Frühjahr 2015? 1. Gesetzgeber meint, dass der Mietmarkt bundesweit angespannt ist, deshalb muss eine Neuregelung her -> Ist das überall so? Pfalz? Saarland? Wendland? Nördlicher Bayerischer Wald? Mecklenburg? Ostharz? Emsland? 2. Wo waren die Bundestagsabgeordneten aus diesen Städten bei der Abstimmung? 3. Das Provisionsrecht wird geändert Gesetz ist im BGBl veröffentlicht und tritt am in Kraft 4. Lieb gewonnene Tradition muss geändert werden

3 Stimmt das? Vermietungsmakler und dann? weg

4 Was sagt der Gesetzgeber zu der Neuregelung? 1. Wer bestellt, der bezahlt -> nachweislich FALSCH 2. Auch Mieter können Auftraggeber sein -> faktisch unmöglich 3. Mieter sollen von der Provision entlastet werden -> in vielen Märkten zahlen Mieter heute schon keine Provision

5 Provision in der Vermietung - bekannt 1. Maklervertrag zwischen Wohnungssuchenden und Makler nach WoVermG 2. Provisionshöhe max. 2 MM von der Netto-Kaltmiete 3. Makler benötigen einen Auftrag vom Vermieter, um die Wohnung anbieten zu dürfen 4. Gilt seit !!!! 5. Spezialvorschrift zur Änderung des Maklerrechts aus dem BGB

6 Wie setzt der Gesetzgeber das neue Provisionsrecht um? Neuregelung des 2 WoVermG (1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten ( 6 Absatz 1).

7 Wie muss 2 Abs. 1a WoVermG gelesen werden? 1. Es gibt Begleitvorschriften -> Textform 2 - Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. -> 6 WoVermG Auftrag vom Vermieter (1) Der Wohnungsvermittler darf Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. -> 2 Abs. 5 WoVermG (5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn 1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder 2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.

8 Umgehung des Gesetzes? Nicht möglich!!! 4a WoVermG (1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen. (2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

9 Vereinbarung: Lassen Sie uns nicht lamentieren Lassen Sie uns nicht nach Möglichkeiten suchen, das Gesetz zu umgehen Würde des Maklerberufs spricht dagegen Lassen Sie uns das Gesetz nutzen und Lösungen finden

10 Webseite BMJV Welches Recht gilt, wenn ich als Wohnungssuchender bereits vor dem Inkrafttreten der Regelungen zum Bestellerprinzip einen Maklervertrag schließe, weitere Leistungen (z. B. Besichtigung) aber erst danach erfolgen oder der Mietvertrag erst danach geschlossen wird? Der Gesetzentwurf enthält hinsichtlich dieser Frage keine ausdrückliche Regelung. In einem solchen Fall bestimmt sich die Rechtslage nach den allgemeinen Bestimmungen. Entsprechend einem allgemeinen Rechtsgedanken untersteht ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen grundsätzlich dem Recht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (vgl. Artikel 170 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche). Ein Maklervertrag entsteht durch übereinstimmende Willenserklärungen der Vertragsparteien (Angebot und Annahme). Haben die Parteien den Maklervertrag vor dem Inkrafttreten der Neuregelung geschlossen, bleiben daher grundsätzlich die bisherigen Vorschriften maßgebend. In diesem Fall kann der Makler also vom Wohnungssuchenden auch weiterhin eine vereinbarte Zahlung verlangen.

11 Suchauftrag Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell verstandenen Bestellerprinzips darüber hinaus, dass der Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. In welcher Weise der Wohnungsvermittler die Wohnung auf Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei. Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler auf Bestellung des Wohnungssuchenden tätig. (Zitat aus der amtlichen Begründung des Gesetzesentwurfs BT-DS 18/3121)

12 Wer ist betroffen? 1. Alle Immobilienfirmen, die vermieten? 2. Ja, weil die Durchschnittsprovision sinken wird 3. Alternativen? -> Verwalter mit Sondereigentumsverwaltung haben Vermietung oft mit mind. 1 MM im Verwaltervertrag -> Märkte mit Wohnungsüberhang Vermieter zahlt ohnehin die Provision -> Märkte mit Nachfrageüberhang, schwierig Provision durchzusetzen -> das hat der Markt teilweise allein geregelt

13 Gilt das WoVermG 1. Für möblierte Wohnungen? Ja 2. Für Ferienwohnungen? Nein 3. Für Relocation? Ja, immer dann, wenn die Wohnungssuche im Vordergrund steht 4. Für teilgewerbliche Wohnungen? Ja, wenn der Wohnungsanteil überwiegt 5. Für Firmen als Auftraggeber? Nein, weil der Wohnungssuchende hinterher selbst die Wohnung nutzen muss

14 Wen vertritt der Makler jetzt? Nur noch den Vermieter!!! Der Mieter, der den Makler nicht bezahlt, wird nicht mehr vertreten, folglich auch nicht mehr beraten. Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Vermieters.

15 Können wir uns Vermietung noch leisten? Das Profit-Center Vermietung muss auf den Prüfstand Subventionierung Vermietung durch Verkauf? Welche Provisionshöhe in der Vermietung kann sich das Unternehmen leisten? Wird Vermietung eingeschränkt? Wie kann möglicher Umsatzrückgang kompensiert werden? Was kostet eigentlich eine Vermietung? Anzahl Besichtigungen Fahrzeit und kosten Gesamtaufwand ermitteln -> nächstes Montags-Meeting im Büro

16 Wie reagieren Immobilienmakler? 1. Innenprovision Vermieter-Provision Vermieter überzeugen 2. Umstellung ist schwierig 3. Beispiel: Frank Böckler, Pforzheim komplette Umstellung 4. Beispiel: Dirk Schemmer Untersuchung in Freiburg zu privaten Vermietern 5. Beispiel: Roland Kampmeier Neues Leistungsspektrum Flatrate Festpreis usw. 6. Weitere Beispiele: Grundriss, Aufmaß, Energieausweis 7. Vermieterversicherung

17 Vermieterversicherung

18 Wie reagieren Immobilienmakler? 8. Wohnungsübergabe vergüten, Bsp. 75,- 9. Weitere Einzelleistungen? 10. Relocation für Firmen als Auftraggeber 11. Vertragsausfertigungsgebühr vom Mieter? 100,- bis 150,- - gab es in verschiedenen Städten wird nicht überall anerkannt Mietervereine spielen wichtige Rolle 12. Gemeinschaftsgeschäft Makler 1 mit Suchauftrag Makler 2 mit Wohnung neue Möglichkeiten, die sich für Zusammenarbeit eröffnen

19 Revival des Mietgutachtens 1. Was interessiert Mieter? Wofür würden Mieter bezahlen? 2. Richtiger Preis Richtige Miete 3. Ortsübliche Vergleichsmiete vs. Marktmiete vs. Geforderter Mietzins 4. Koppelungsgeschäft mit Suchauftrag für Vermietung rechtlich unzulässig vgl. 2 WoVermG 5. Angebot an Mieter als Einzelvertrag rechtlich zulässig 6. Kosten?

20 652 BGB und Maklervertrag mit dem Vermieter 1. Ortsübliche Taxe, wenn keine Provisionsvereinbarung 2. Was ist ortsüblich nach dem neuen Provisionsrecht? 3. Vermieterprovision 4. Welche Höhe? 5. Aushandeln zwischen Maklern und Vermietern, ggfls. weiteren Beteiligten 6. Veröffentlichung der ortsüblichen Vermietungsmiete

21 Zusammenfassung 1. Neues Provisionsrecht für die Vermietung 2. Innenprovision als Standard 3. Überzeugungsarbeit beim Vermieter 4. Suchauftrag vom Mieter 5. Neue Leistungspakete erstellen, neue Ansätze finden 6. Tendenz: sinkende Provisionseinnahme aus der Vermietung wie kompensieren?? Wohnmarktanalyse, Energieausweis, Vermieterversicherung

22 MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin

23 MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE ist eine Partnerschaft spezialisierter Anwälte mit den Schwerpunkten in allen Fragen rund um die Immobilie und das Wirtschaftsrecht Für unsere Klienten maßgeschneiderte Konzepte in modernen Strukturen, die zukunftsorientiert sind und das Entstehen von Konflikten vermeiden. Lassen sich gerichtliche Auseinandersetzungen gleichwohl nicht umgehen, führen wir diese mit vollem Einsatz. Bei Ihren bundesweiten Engagements bieten wir Ihnen eine komplette Beratung und Betreuung von unseren Kanzleistandorten München und Berlin. Die gleichen Leistungen erbringen wir in Spanien und Österreich mit unseren dort zugelassenen Rechtsanwälten. Die eigene unternehmerische Erfahrung der Rechtsanwälte in unserer Partnerschaft führt dazu, dass wir für unsere Mandanten einen ganzheitlichen und lösungsorientierten Beratungsansatz gewährleisten. Das vorhandene Netzwerk aus Dienstleistern und Beratungsunternehmen ermöglicht uns, über die eigenen Kanzleistandorte hinaus Kapazitäten, etwa bei großen Due Diligence- oder Projektbetreuungsaufgaben, zu erweitern und diese in der vorgegebenen Zeit zu realisieren.

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