Rechtssicher im Internet unterwegs: Abmahnsicheres Vermarkten & Provisionssicherung

Transkript

1 Rechtssicher im Internet unterwegs: Abmahnsicheres Vermarkten & Provisionssicherung VIA-Roadshow 2013 Referent RA Thomas Kasper

2 Schwerpunkte Rechtliche Grundlagen Besonderheiten des Geldwäschegesetzes Provisionsanspruch Voraussetzungen für den Provisionsanspruch Aktuelle Rechtsprechung Sicherung des Provisionsanspruches Besonderheiten im Wohnvermittlungsgesetz Abmahnsicheres Vermarkten Bilder im Online-Exposé Impressum

3 rechtliche Grundlagen BGB Grundzüge der obergerichtlichen Rechtsprechung Geldwäschegesetz Gewerbeordnung ( 34c GewO) Wohnvermittlungsgesetz (WoVermG) Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Preisangabenverordnung (PAngV) Telekommunikationsgesetz Urhebergesetz Wettbewerbsrecht Grundzüge des Gesellschaftsrechts

4 Besonderheiten des Geldwäschegesetzes Gilt für den Immobilienmakler Identifikation des potentiellen Geschäftspartners bei der ersten Kontaktaufnahme (Farbkopie oder Farbscan des Ausweises, Handelsregisterauszug oder ähnliches Sichere Speicherung der erfassten sensiblen Personendaten Verstoß stellt eine Ordnungswidrigkeit dar Bußgeld bis zu

5 652 Entstehung des Lohnanspruchs (1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. (2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

6 Voraussetzungen für den Provisionsanspruch ( 652 BGB) 1. Zustandekommen eines Maklervertrages 2. Tätigkeit des Maklers (Nachweis oder Vermittlung) 3. Zustandekommen des Hauptvertrages 4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrages

7 Möglichkeiten des Vertragsschlusses (grundsätzlich formfrei) Mündlich Textform (z.b.: Telefax) Schriftlich ( 126 BGB, eigenhändige Unterschrift) Notarielle Beurkundung Konkludent (durch schlüssiges Verhalten)

8 Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten Liegt überhaupt ein wirksamer Vertrag vor? Welchen Inhalt hat ein solcher Vertrag? Zu welchem Zeitpunkt wurde der Vertrag geschlossen? Wer muss den Beweis führen und aus welchem Grund?

9 Beweislast Grundsatz: Jeder muss die für ihn günstigen Tatsachen beweisen. Der Makler muss daher den Beweis erbringen, dass er mit dem Interessenten einen wirksamen Maklervertrag geschlossen hat.

10 Ausgangslage vor dem Vertragsschluss Das Gesetz und die Rechtsprechung möchte den unerfahrenen Interessenten/Kunden schützen Unklarheiten bei Vertragsschluss gehen daher immer zu Lasten des Maklers Der Makler muss daher besonders sorgfältig arbeiten

11 Fall 1 Makler M schaltet im Internet eine Anzeige über das Objekt des Eigentümers E. In der Anzeige nennt der M einen Kaufpreis von Der Interessent I meldet sich auf diese Anzeige bei dem M. M gibt dem I die Kontaktdaten des E. I und E verhandeln über den Kauf des Objektes und am Ende kauft der I das Objekt für M verlangt nun die Provision von I.

12 Fall 2 Makler M schaltet im Internet eine Anzeige über das Objekt des Eigentümers E. In der Anzeige nennt der M einen Kaufpreis von Der Interessent I meldet sich auf diese Anzeige bei dem M und vereinbart einen Besichtigungstermin. Nach erfolgter Besichtigung erwirbt der I das Objekt von E. Hat M Anspruch auf eine Provision?

13 Konsequenzen aus Fall 1-2 Das Inserat ist grundsätzlich kein Angebot sondern eine sog. invitatio ad offerendum ( Einladung zur Abgabe eines Angebotes ) Ohne eindeutigen Hinweis auf die Provision kein konkludenter Vertragsschluss möglich, die bloße Inanspruchnahme von Maklerleistungen ist nicht ausreichend. Der Interessent darf zunächst darauf vertrauen, dass der Veräußerer oder Vermieter den Makler beauftragt hat und daher für die Provision einstehen wird. Keine Tätigkeitsentfaltung des Maklers ohne ausdrücklichen Hinweis auf die Provision

14 Fall 3 Makler M erstellt auf dem Internetportal ImmobilienScout24 in der Rubrik Kaufen ein Inserat über das Objekt des Eigentümers E. In dem Inserat nennt der M die Größe sowie den Kaufpreis und weist auf die Provision in Höhe von 7,14 % hin. Interessent I meldet sich bei M und man vereinbart einen Besichtigungstermin. Während der Besichtigung übergibt der M dem I ein umfangreiches Exposé, in dem noch einmal ausdrücklich auf die Provision hingewiesen wird. I erwirbt das Objekt. Kann M eine Provision verlangen?

15 Lösung Fall 3 Wirksamer Maklervertrag? Ausdrücklich? konkludent? Zu welchem Zeitpunkt? Schaltung des Inserats? Telefonische Vereinbarung der Besichtigung? Beginn der Besichtigung? Übergabe Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen?

16 Urteil des BGH vom BGH III ZR, 62/11 Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 7,14 %" anbietet (Leitsatz der Entscheidung) Der BGH hat im Ergebnis den Anspruch des Maklers bejaht, da ein ausdrückliches Provisionsverlangen auch in einer Zeitungsanzeige oder einem Internetinserat enthalten sein kann, sofern der Hinweis so gestaltet und geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen.

17 Auswirkungen in der Praxis Achtung: Gilt derzeit nur für den Immobilienmakler Konkludenter Maklervertrag ist anzunehmen: Bei eindeutigem und deutlich erkennbarem Provisionsverlangen in der Anzeige/Inserat und gleichzeitiger Inanspruchnahme von Maklerleistungen sowie Erfüllung der übrigen Voraussetzungen Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit Abschluss des Hauptvertrages Kausalität der Maklertätigkeit

18 Sicherung des Provisionsanspruches Hinreichend deutliches Provisionsverlangen vor Tätigkeitsaufnahme Dokumentation z.b.: Ausdrückliche schriftliche Bestätigung In Gegenwart von Zeugen

19 Besonderheiten im Wohnvermittlungsgesetz Gilt nur für die Vermittlung von Mietverträgen für Wohnraum Keine Anwendung auf Gewerberäume Vermittler kann nur sein wer nicht Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder Mieter ist Zwingende Sondervorschriften

20 Provisionsanspruch 2 I WoVermG Voraussetzungen wie 652 Abs. 1 BGB Wirksamer Maklervertrag Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit Abschluss eines Mietvertrages gemäß 535 BGB Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Hauptvertrag

21 Provisionshöhe 3 WoVermG 3 Abs. 2 WoVermG Höchstgrenze von 2 Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich die vereinbarte Nettokaltmiete Ausnahmen sind möglich (Bruttoinklusivmiete o.ä.) Überschreitung der zulässigen Provision ist eine Ordnungswidrigkeit bis zu ,00 Bußgeld Reduzierung der Provision auf gesetzliche Höchstgrenze und Rückforderungsanspruch des Vertragspartners

22 Abmahnung Wohnungsvermittlungsgesetz 6 WoVermG: Anbieten zur Vermietung nur bei ausdrücklichem Auftrag durch den Berechtigten Verstoß stellt Ordnungswidrigkeit dar Bußgeld bis 2.500,00 Gefahr einer Abmahnung Unterlassungsansprüche (Mitbewerber, Unternehmensverbände und Verbraucherschutzverbände)

23 Exkurs: Abmahnung Preisangabenverordnung (PAngV) 1 PAngV verpflichtet den Makler zur Angabe des Endpreises gegenüber dem Verbraucher. Ein Verstoß stellt eine Ordnungswidrigkeit dar Bußgeld bis zu ,00 Abmahnung & Unterlassungsansprüche

24 Abmahnsicheres Vermarkten Bilder im Online-Exposé Geschützt über 72 UrhG Anspruch auf Unterlassung Anspruch auf Schadensersatz Verbot des Kopierens Verbot der öffentlichen Zugänglichmachung Gefahr der Abmahnung

25 Abmahnsicheres Vermarkten Verhinderung von Abmahnungen Schriftliche Erlaubnis vom Vermieter oder Eigentümer Bilder zu fertigen Grundsätzlich nur selbst gefertigte Bilder verwenden Sofern möglich Bilder individualisieren (Firmenlogo, Firmenname oder ähnliches) Bei Übernahme von Bildern des Auftraggebers schriftliche Erklärung, dass die Verwertungs- und Nutzungsrechte beim Auftraggeber liegen

26 Abmahnsicheres Vermarkten Reaktion auf eine Abmahnung Sorgfältige Prüfung der Abmahnung Vorgeworfenes Fehlverhalten Verstoß begangen Verstoß nicht begangen Fristen zur Reaktion beachten Unterlassungserklärung Bei Unsicherheiten und Zweifeln qualifizierten Rechtsrat einholen Nicht vorschnell Zahlungen leisten oder vorgefertigte Formulare unterschreiben

27 Impressum DL- InfoV Mindestangaben 2 DL-InfoV (zwingend notwendig sofern vorhanden) Vor- und Zuname sowie Firmenname Anschrift und Kontaktdaten Angabe der Registrierung Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten Umsatzsteuer-Identifikationsnummer Angaben bei Ausübung eines reglementierten Berufs verwendete AGB Rechtswahl- und Gerichtsstandsklauseln

28 Folgen des Verstoßes Ordnungswidrigkeit Bußgeld bis zu 1.000,00 Abmahnung 8 UWG Schadensersatz

29 Exkurs: Energieausweis Neureglung der Energieeinsparverordnung Voraussichtlich ab 2014 in Kraft Angabe der wesentlichen Inhalte des Ausweises in der Anzeige Vorlagepflicht des Ausweises in Kopie bei der Besichtigung Verstoß stellt Ordnungswidrigkeit dar

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Thomas Kasper Krause Creutzburg und Partner Knaackstraße 22-24, Berlin Tel.: Fax: