Halbjahresbericht 2014

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1 Halbjahresbericht 2014

2 Reingewinn pro Aktie (in CHF) H H Reingewinn Reingewinn (exkl. Bewertungsveränderungen) Eigenkapitalrendite 12 (in Prozent) H H EK-Rendite EK-Rendite (exkl. Bewertungsveränderungen) NAV pro Aktie (in CHF) H Net Asset Value Dividende (kumuliert) Nettorendite und Leerstandsquote (in %) % 8.8% 9.1% 12.5% 10.9% % 5.9% 5.9% 5.9% 5.7% H Nettorendite Leerstand

3 1 Kennzahlen Intershop-Gruppe 1. Sem Sem Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Mio. CHF Bewertungsveränderungen Mio. CHF Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF Reingewinn Mio. CHF Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF Investitionen in Immobilien Mio. CHF Eigenkapitalrendite 1) 9.2% 9.2% Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderung 1) 6) 8.9% 8.8% Bilanzsumme 2) Mio. CHF Immobilien 2) Mio. CHF Finanzverbindlichkeiten 2) Mio. CHF Eigenkapital 2) Mio. CHF Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 2) Anzahl Entwicklungsliegenschaften 2) 7) Vermietbare Fläche 2) in m Bruttorendite 2) 3) 4) 6.6% 6.7% Nettorendite 2) 3) 5) 5.7% 5.9% Leerstandsquote 2) 3) 10.9% 12.5% Personal Anzahl Mitarbeiter/-innen 2) Aktie Reingewinn pro Aktie CHF Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung 6) CHF Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV) 2) CHF Börsenkurs am Bilanzstichtag 2) CHF ) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode 2) Angaben per und per ) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 6) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 7) Inklusive Promotionsliegenschaften

4 2 Intershop-Gruppe 1 Kennzahlen Intershop-Gruppe Bericht zum Halbjahresabschluss Überblick Geschäftsverlauf Immobilienportfolio Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat und Ausblick Konsolidierte Bilanz Konsolidierte Erfolgsrechnung Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals Konsolidierte Geldflussrechnung Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2014 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften und zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Adressen 32 Adressen

5 Bericht zum Halbjahresabschluss 3 4 Überblick 5 Geschäftsverlauf 8 Immobilienportfolio 9 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat und Ausblick

6 4 Bericht zum Halbjahresabschluss 2014 Bericht zum Halbjahresabschluss 2014 Sehr geehrte Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter Wir freuen uns, Ihnen den Halbjahresbericht per 30. Juni 2014 vorlegen zu können. Überblick Intershop erarbeitete im ersten Semester des laufenden Jahres einen Reingewinn von CHF 24.5 Mio. Dies entspricht einem leicht unter der Vorjahresperiode liegenden Gewinn von CHF je Aktie. Erwartungsgemäss hat sich der Liegenschaftsertrag reduziert. Dieser Rückgang ist die Folge der Verkäufe entwickelter Liegenschaften und der gegen Ende 2013 erfolgten Kündigung eines Grossmieters. Erfreulicherweise konnte die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften per Ende Juni auf 10.9% reduziert werden. Aus dem Verkauf von zwei kleineren Liegenschaften resultierte ein Gewinn von CHF 1.6 Mio. Intershop hat im ersten Semester die Bilanz aktiv bewirtschaftet. Ende Januar 2014 wurde eine Anleihe von CHF 125 Mio. erfolgreich am Kapitalmarkt platziert, womit Intershop nach mehr als 15 Jahren an den Anleihemarkt zurückgekehrt ist. Mitte März 2014 unterbreitete Intershop den Aktionären ein Rückkaufsangebot zum Festpreis von CHF 340 je Aktie für maximal Aktien oder 5% des Kapitals. Gesamthaft wurden Aktien angedient, die anschliessend vernichtet worden sind. Ende der Berichtsperiode waren somit noch zwei Millionen Aktien ausstehend. Die Eigenkapitalrendite des ersten Semesters 2014 beläuft sich auf 9.2% (Vorjahr: 9.2%). Gewinn je Aktie im ersten Semester des entsprechenden Jahres in CHF (2010 und 2011 IFRS; 2012 bis 2014 Swiss GAAP FER) Das Eigenkapital betrug Ende des Semesters CHF 512 Mio. Dieser Wert liegt aufgrund der Dividendenzahlung von CHF 40 Mio. und des Aktienrückkaufs mit anschliessender Vernichtung von CHF 34 Mio. deutlich unter dem Wert Ende Das anteilige Eigenkapital je Aktie belief sich am Bilanzstichtag auf CHF 256.

7 Bericht zum Halbjahresabschluss Eigenkapital je Aktie (NAV) per 30. Juni des entsprechenden Jahres in CHF (2010 und 2011 IFRS; 2012 bis 2014 Swiss GAAP FER) Geschäftsverlauf Auch mehr als sechs Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise ist die konjunkturelle Entwicklung noch nicht zu einem nachhaltigen Aufschwung zurückgekehrt. Die Erholung der Wirtschaft in den USA scheint am weitesten fortgeschritten. Demgegenüber präsentiert sie sich in Europa noch verhalten. Während die deutsche Wirtschaft weiterhin gut dasteht, harren die strukturellen Probleme einzelner Peripherieländer noch immer der Lösung. Auch die wirtschaftlich wichtigen Länder Italien und Frankreich kommen nur langsam auf Touren. Die Wirtschaft in der Schweiz entwickelt sich unverändert positiv. Die hohe Einwanderung stützt die Nachfrage nach Wohnraum und sorgt für zusätzlichen Konsum. Entsprechend gesucht sind nach wie vor Wohnliegenschaften als Investitionsobjekte. In diesem Segment besteht jedoch die Gefahr, dass zu viele neue Projekte in dezentralen Regionen erstellt werden. Bei den Eigentumswohnungen hat sich der Nachfragerückgang im Hochpreissegment weiter akzentuiert. Im für Intershop wichtigen mittleren Preissegment ist die Nachfrage dagegen nach wie vor intakt. Das Interesse an gut vermieteten Gewebeobjekten an attraktiven Lagen (Core-Objekte) ist ebenfalls unverändert hoch. Wenn diese Bedingungen jedoch nicht erfüllt sind, nimmt die Resonanz spürbar ab. Da viele potenzielle Verkäufer solcher Objekte noch nicht zu Preiskonzessionen bereit sind, finden in diesem Bereich weniger Transaktionen statt. Intershop war in diesem Umfeld in der Berichtsperiode nicht in der Lage, eine sinnvolle Akquisition zu tätigen. Demgegenüber wurden zwei kleinere gewerbliche Liegenschaften mit Gewinn veräussert. Optimierung des Finanzierungsmix und der Eigenkapitalausstattung Intershop hat das Tiefzinsumfeld genutzt, um die Finanzierung weiter zu optimieren. Der durchschnittliche Zinssatz reduzierte sich gegenüber Ende 2013 um 18 Basispunkte auf 2.51%. Dieser Rückgang ist primär auf die erfolgreiche Platzierung einer Anleihe mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer fixen Verzinsung von 1.5% zurückzuführen. Mit dieser Diversifikation der Fremdfinanzierungen konnte die Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungsquellen weiter reduziert werden. Da sich die Akquisition neuer Objekte als schwierig erwiesen hat und Intershop, trotz der regelmässigen Ausschüttung einer attraktiven Dividende, durch Thesaurierung von Gewinnen über eine starke Eigenkapitalbasis verfügt, hat der Verwaltungsrat beschlossen, einen Aktienrückkauf durchzuführen. Die Generalversammlung vom 3. April 2014 stimmte seinem Antrag zu, die erworbenen Aktien zu vernichten. Mit dieser Kapitalverdichtung wird auch die Fortführung der bisherigen Dividendenpolitik unterstützt, da sich die Dividendensumme auf Basis der diesjährigen Ausschüttung um CHF 2 Mio. auf CHF 40 Mio. reduziert.

8 6 Bericht zum Halbjahresabschluss 2014 Uneinheitliches Bild auf dem Vermietungsmarkt Die Vermietungssituation unterscheidet sich in den verschiedenen Segmenten zunehmend. So besteht im Wohnbereich, unterstützt durch die unverändert hohe Einwanderung, eine lebhafte Nachfrage. Das tiefe Zinsniveau hatte jedoch zur Folge, dass der Referenzzinssatz bei 2.0% verharrte. Da sich auch der Konsumentenpreisindex kaum verändert hat, können die Mietzinsen des Altbestands in der Regel nicht erhöht werden. Der Referenzzinssatz reagiert sehr träge, weshalb er sich auch bei einem allfälligen Anstieg der Hypothekarzinsen erst mit einer deutlichen zeitlichen Verzögerung wieder erhöhen wird. Die Vermietung im Bürosegment ist demgegenüber anspruchsvoller. Insbesondere in den grossen Büromärkten Zürich und Genf hat sich ein Überangebot aufgebaut. Auf die sich abzeichnende Situation hat die Planungstätigkeit nur zögerlich reagiert. Erst Anfang des laufenden Jahres ist die Bausumme der bewilligten Projekte wieder auf das langjährige Mittel zurückgefallen. Entsprechend herausfordernd bleibt die Vermietung von Büroflächen in den nächsten Jahren. Der Detailhandel wird zunehmend vom Online-Handel bedrängt. Während letzterer ein starkes Wachstum vorweisen kann, stagnieren die Umsätze auf den Detailhandelsflächen. Deshalb ist die Nachfrage nach diesen Flächen, von Spezialsituationen abgesehen, verhalten, und es kann kaum mit einer Verbesserung der Situation gerechnet werden. Bei Spezialliegenschaften und Industriearealen ist die Nachfragesituation stark objektabhängig. Grösstes Risiko aus regulatorischen Veränderungen Gesamthaft ist das Stimmungsbild auf dem Immobilienmarkt Schweiz nach wie vor positiv. Die grössten Herausforderungen liegen heute in den politischen und regulatorischen Eingriffen. Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht war eine massvolle Einflussnahme im Wohneigentumsbereich verständlich. Eine solche wurde von den Banken mittels einer Selbstregulierung vor rund zwei Jahren auch umgesetzt. Leider wartet die Politik jedoch nicht ab, bis sich die Auswirkungen dieser Massnahme messen lassen, sondern prüft bereits weitere Einschränkungen. Dies, obwohl es sich abzeichnet, dass das Preiswachstum in den Hochpreisregionen bereits zum Erliegen gekommen ist. Die beiden Motionen von Nationalrätin Badran, die eine substanzielle Verschärfung der heutigen Bewilligungspflicht für Ausländer beim Erwerb von Immobilien (Lex Koller) vorsahen, wurden vom Ständerat abgelehnt. Unverständlicherweise waren diese beiden Motionen von den bürgerlichen Vertretern und insbesondere auch von den Vertretern der Immobilienbranche im Nationalrat diskussionslos angenommen worden. Es besteht jedoch das Risiko, dass dieses Thema, trotz der zum Teil offensichtlich falschen Argumentation der Befürworter, vom Bundesrat oder über eine Volksinitiative nochmals aufgenommen wird. Nicht zuletzt drohen weitere Abstimmungen, wie z. B. die Ecopop-Initiative, welche die Attraktivität des Standorts Schweiz reduzieren könnten und damit auch Einfluss auf den Immobilienmarkt hätten. Liegenschaftsertrag erwartungsgemäss rückläufig; Reingewinn trotzdem nur leicht unter Vorjahr Die Liegenschaftserträge haben sich in der Berichtsperiode um 4.4% zurückgebildet. Aufgrund von Verkäufen sind CHF 0.7 Mio. Mieterträge weggefallen. Der Auszug eines ehemaligen Grossmieters, der die Flächen im Verlauf des vierten Quartals 2013 verlassen hat, schlug mit einem Rückgang von rund CHF 1.5 Mio. zu Buche. Die von dieser Kündigung am stärksten betroffene Liegenschaft an der Edenstrasse 20 in Zürich ist mehr als 50 Jahre alt. Es ist deshalb geplant, die Situation für eine umfassende Sanierung zu nutzen. Intershop strebt an, bei dieser Modernisierung das Nachhaltigkeitslabel «LEED Gold» zu erhalten. Der Einzug neuer Mieter ist deshalb frühestens Ende 2015 realistisch. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) san-

9 Bericht zum Halbjahresabschluss ken die Mieterträge im Vergleich zur Vorjahresperiode um 2.4%. Dank strikter Kostenkontrolle konnte der Liegenschaftsaufwand absolut und im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag reduziert werden und befindet sich mit 11.1% unverändert auf sehr tiefem Niveau (Vorjahresperiode: 11.7%). Die Nettorendite der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 5.7%. In der Berichtsperiode veräusserte Intershop zwei kleinere Renditeliegenschaften. Der Verkaufsgewinn liegt mit CHF 1.6 Mio. etwas unter dem Vorjahreswert. Mittels des Verkaufs dieser zwei eher peripher gelegenen Liegenschaften konnte die Qualität des Portfolios weiter verbessert werden. Die Liegenschaftsschätzungen erfolgten per 30. Juni 2014 erneut durch KPMG Real Estate. Der Marktwert der Liegenschaften veränderte sich nur unwesentlich, da die Diskontierungssätze nicht angepasst wurden. Marktwertveränderungen waren primär die Folge einer veränderten Vermietungssituation oder bedingt durch veränderte Investitionen bzw. Investitionsplanungen. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte eine geringe Aufwertung von CHF 0.9 Mio. bzw. weniger als 0.1% des Portfoliowerts. Sowohl der Personalaufwand als auch der administrative Aufwand haben sich gegenüber der Vorjahresperiode leicht erhöht. Der Anstieg des administrativen Aufwands ist auf die Kosten im Zusammenhang mit dem Aktienrückkauf und der Kapitalherabsetzung zurückzuführen. Der Nettofinanzaufwand liegt auf Vorjahresniveau. Die aufgrund der Anleihe gestiegenen Zinsaufwendungen konnten im 1. Semester grösstenteils durch höhere Erträge aus der Anlage der liquiden Mittel kompensiert werden. Der durchschnittliche Zinssatz reduzierte sich gegenüber Jahresbeginn von 2.69% auf 2.51%. Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf 73 Monate (Ende 2013: 74 Monate). Der anteilige Erfolg der assoziierten Gesellschaft Corestate Capital AG belief sich in der Berichtsperiode, nach Abzug des Währungsverlustes von CHF 0.1 Mio., auf CHF 1.1 Mio. Aufgrund einer Dividendenzahlung von CHF 2.4 Mio. hat sich der Buchwert der Beteiligung um den Saldo reduziert. Intershop hat einen Teil der Hypotheken mittels Zinsabsicherungsinstrumenten (Interest Rate Swaps) gegen einen Zinsanstieg abgesichert, die zu Marktwerten verbucht werden. Der deutliche Zinsrückgang im ersten Semester 2014 hat den Marktwert der Absicherungsgeschäfte negativ beeinflusst. Die Marktwertveränderung seit dem letzten Bilanzstichtag von knapp CHF 8 Mio. wurde, nach Abzug der latenten Steuern, direkt dem Eigenkapital belastet.

10 8 Bericht zum Halbjahresabschluss 2014 Immobilienportfolio Intershop hat in der Berichtsperiode die Liegenschaften an der Deisrütistrasse in Seuzach sowie an der Berneckerstrasse in Heerbrugg veräussert. Die Bauarbeiten der beiden Promotionsprojekte «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «eden5» in Zürich verliefen planmässig. In Lausanne hat Intershop im Frühjahr die Bewilligung erhalten, eine zusätzliche Wohnung im Dachgeschoss einzubauen. Diese Wohnung kommt im Spätsommer 2014 in den Verkauf. Für die restlichen gesamthaft 101 Eigentumswohnungen der beiden Projekte liegen beurkundete Kaufverträge vor. Die Wohnungen in Lausanne werden voraussichtlich im 4. Quartal 2014 den Erwerbern übergeben, während jene in Zürich erst im nächsten Jahr fertiggestellt werden. Intershop hat im ersten Semester erneut diverse Kaufofferten abgegeben. In keinem der Fälle konnte jedoch ein neues Objekt oder Projekt erworben werden. Noch immer werden aus Sicht der Intershop die übernommenen Risiken nicht adäquat im Preis abgebildet. Verschiedenen Entwicklungen von Liegenschaften im Portfolio wurden vorangetrieben. In Au-Wädenswil arbeitet Intershop am Gestaltungsplan und an der Bau- und Teilzonenplanänderung, die im zweiten Halbjahr 2014 eingereicht werden sollen. In Basel läuft die Überarbeitung des Bebauungsplans in Zusammenarbeit mit dem Planungsamt der Stadt Basel. Ziel ist eine Verdichtung des Wohnareals an der Redingstrasse. Für die geplante Überbauung der Römerstrasse in Baden soll im 3. Quartal 2014 der Sondernutzungsplan öffentlich aufgelegt werden. Die bestehenden Liegenschaften sind jedoch noch bis mindestens 2018 vermietet, so dass eine allfällige Realisation erst danach beginnen kann. Nach Eintragung des Baurechts werden voraussichtlich im letzten Quartal 2014 die Bauarbeiten zur Erstellung der 18 Mietwohnungen in Kilchberg beginnen können. Zum Bilanzstichtag umfasste das Portfolio von Intershop 59 Liegenschaften inklusive der Entwicklungs- und Promotionsprojekte. Der Fokus liegt unverändert auf den wichtigsten Wirtschaftsräumen und entlang der Hauptverkehrsachsen. Der Mietertrag setzte sich in der Berichtsperiode wie folgt zusammen: Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode) 7% 33% 6% 7% 38% Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen 9% Parking Vermietungsstand gegenüber Ende 2013 deutlich verbessert Insbesondere im gewerblichen Segment ist das Vermietungsumfeld herausfordernd. Intershop hat deshalb die Neu- und Wiedervermietung von Flächen deutlich fokussiert. Gegenüber dem Leerstand per Ende des letzten Jahres konnte die Leerstandsquote bei den Renditeliegenschaften um 1.6 Prozentpunkte auf 10.9% reduziert werden. Im Vergleich zum Vorjahreswert stieg die Leerstandsquote wegen des Auszugs eines Grossmieters Ende 2013 um 1.5 Prozentpunkte an.

11 Bericht zum Halbjahresabschluss Entwicklung der Leerstandsquote per 30. Juni des entsprechenden Jahres % 9.3% 9.2% 9.4% % 2014 Organisation An der ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2014 wurden alle Verwaltungsräte mit grossem Mehr für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr wiedergewählt. Ebenso wurden Dieter Marmet zum Präsidenten und alle Verwaltungsräte zu Mitgliedern des Vergütungsausschusses bestimmt. Die Generalversammlung beschloss ferner grossmehrheitlich eine Kapitalherabsetzung durch Vernichtung der erworbenen eigenen Aktien. Die Vernichtung der Titel erfolgte nach dem Schuldenruf Ende Juni Strategie und Anlagepolitik Die Strategie und Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten. Der detaillierte Beschrieb der Strategie und Anlagepolitik befindet sich im Geschäftsbericht 2013 auf den Seiten 32 und 33 und ist auf der Webseite verfügbar ( Aktionariat Bis zur Erstellung des Halbjahresberichtes hat Intershop keine Kenntnisse von offenzulegenden Veränderungen im Aktionariat erhalten. Die der Gesellschaft bekannten Beteiligungsquoten der bedeutenden Aktionäre sind auf der Seite 22 festgehalten. Ausblick Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich im laufenden Jahr verbessert. So stiegen die Einkaufsmanagerindizes (PMI) der wichtigsten Wirtschaftsländer über die Schwelle von 50%. Trotzdem ist die Schuldenkrise noch nicht ausgestanden. In der Schweiz sind die Konjunkturindikatoren ebenfalls mehrheitlich positiv, selbst wenn sowohl das KOF Konjunkturbarometer wie auch der PMI nach einem starken Jahresbeginn wieder rückläufige Werte ausweisen. Aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds ist ein baldiger Zinsanstieg in Europa und damit auch in der Schweiz vorerst schwer vorstellbar. Schweizer Immobilien sind deshalb unverändert attraktiv, sei es wegen der vergleichsweise attraktiven Rendite oder als Investition in einen «sicheren Hafen». Die Ausgangslage für Intershop präsentiert sich deshalb unverändert. Bedingt durch die Verkäufe von Liegenschaften und der im letzten Jahr erfolgten Kündigung eines Grossmieters wird der Mietertrag auch im zweiten Semester des laufenden Jahres unter dem Vorjahreswert liegen. Nach wie vor verhindern der tiefe Referenzzinssatz und die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes eine Erhöhung der Mietzinse laufender Mietverträge. Die Vermietung bestehender Büroleerstände und gekündigter Flächen wird auf absehbare Zeit herausfordernd bleiben. Da ein Mieter im Sommer dieses Jahres seine im Media Campus in Zürich belegten Flächen abgibt, weil er die Bildungstätigkeit in einem speziell für ihn konzipierten Gebäude zusammen zieht, erwartet Intershop im zweiten Semester einen Wiederanstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften. Für einzelne der gekündigten Fläche laufen jedoch Mietvertragsverhandlungen, deren positiver Abschluss den Anstieg der Leerstandsquote deutlich limitieren könnten. Intershop geht davon aus, die leer stehenden oder gekündigten Flächen auf mittlere Frist wieder vermieten zu können.

12 10 Bericht zum Halbjahresabschluss 2014 Da die Nachfrage nach problemlosen Immobilienanlagen in der Schweiz unverändert hoch ist und sich bei anspruchsvolleren Objekten das inhärente Risiko nicht adäquat im Preis berücksichtigen lässt, bieten sich kaum Möglichkeiten für attraktive Akquisitionen. Intershop fokussiert deshalb weiterhin auf die Entwicklungsmöglichkeiten im eigenen Portfolio. Strategiekonform möchte Intershop weitere entwickelte Liegenschaften veräussern, um die erarbeiteten Mehrwerte realisieren zu können. Aufgrund des erwarteten Gewinns aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen in Lausanne wird der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen voraussichtlich über dem Vorjahreswert liegen. Die Entwicklung des Reingewinns hängt zudem von den Marktwertveränderungen der Liegenschaften ab. Eine diesbezügliche verlässliche Prognose ist nicht möglich. Gesamthaft erwartet Intershop erneut einen guten operativen Abschluss, der wiederum eine Ausschüttung einer Dividende von CHF 20.- je Aktie ermöglichen sollte. Dieter Marmet Präsident des Verwaltungsrats Cyrill Schneuwly Chief Executive Officer Zürich, 21. August 2014

13 Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung Konsolidierte Bilanz 13 Konsolidierte Erfolgsrechnung 14 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 15 Konsolidierte Geldflussrechnung 16 Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 30 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften und zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 32 Adressen

14 12 Intershop-Gruppe Aktiven Konsolidierte Bilanz (in CHF 1 000) Anmerkungen Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Promotionsliegenschaften Beteiligungen an assoziierter Gesellschaft Übrige Sachanlagen Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen Total Aktiven Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

15 Intershop-Gruppe 13 Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1 000) Anmerkungen 1. Sem Sem Liegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Übriger Erfolg Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Ertragssteuern Reingewinn Es bestehen keine Minderheitsanteile. Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

16 14 Intershop-Gruppe Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1 000) Bewertung Einbehaltene Absicherungs- Eigene Anmerkungen Aktienkapital Reserven 1) Goodwill instrumente Aktien Total Kapital Stand per Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester Stand per Veränderung derivative Finanzinstrumente Goodwill aus Kauf assoziierter Gesellschaft Reingewinn 2. Semester Stand per Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Kapitalherabsetzung Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester Stand per ) Davon nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven von TCHF 49'187 Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

17 Intershop-Gruppe 15 Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1 000) Anmerkungen 1. Sem Sem 2013 Reingewinn Ertragssteueraufwand Bewertungsveränderungen Abschreibungen Zinsertrag Übriger Finanzerfolg Zinsen erhalten Zinsaufwand Zinsen bezahlt Ertragssteuern bezahlt Übrige liquiditätsunwirksame Aufwände und Erträge Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften 0 0 Auszahlungen für Investitionen in Promotionsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften (inkl. Anzahlungen) Auszahlungen für Kauf von Wertschriften Einzahlungen aus Verkauf von Wertschriften Auszahlungen für Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Dividendenausschüttung Kauf eigener Aktien Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar Stand der flüssigen Mittel per 30. Juni Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

18 16 Intershop-Gruppe Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2014 Tätigkeit Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien primär in der Schweiz konzentriert. Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe. Anlagepolitik Die Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten. Grundsätze der Rechnungslegung und der Konsolidierung Basis der Konsolidierung Die ungeprüfte konsolidierte der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschliesslich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view). Rechnungslegungsgrundsätze Die im Geschäftsbericht 2013 erwähnten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sowie die Berechnungsmethoden wurden unverändert angewandt. Konsolidierungskreis Der Konsolidierungskreis blieb gegenüber dem Abschluss per 31. Dezember 2013 unverändert. Fremdwährungsumrechnung Für die Fremdwährungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet: Stichtagskurs Durchschnittskurs Währung Sem Sem EUR Einschätzungen und Annahmen Bei der Erstellung der Halbjahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Rückstellungen sowie die latenten Steuerverbindlichkeiten.

19 Intershop-Gruppe 17 Anmerkungen 1 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Total Liegenschaften (in CHF 1 000) Stand per Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung Übertrag von/zu Entwicklungsliegenschaften Stand per Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 1. Sem Stand per Intershop veräusserte in der Berichtsperiode die Objekte Seuzach, Deisrütistrasse 6 und Heerbrugg, Berneckerstrasse 215, um von den aktuellen Verhältnissen auf dem Markt zu profitieren. Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d.h. > 5% des Gesamtportfolios) erfolgte nicht. Der Brandversicherungswert der Renditeliegenschaften beträgt per Bilanzstichtag CHF Mio. ( : CHF Mio.). Anschaffungskosten und Marktwert je Region: Anschaffungskosten 1) Marktwert (in CHF 1 000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Basel/Bern/Mittelland Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 26 bis 29 ersichtlich. 1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen.

20 18 Intershop-Gruppe 2 Entwicklungsliegenschaften (in CHF 1 000) Stand per Käufe 0 0 Investitionen Abgänge 0 0 Marktwertanpassung Übertrag zu/von Renditeliegenschaften Stand per Bilanzstichtag In der Berichtsperiode wurden keine Entwicklungsliegenschaften gekauft oder verkauft. Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per Bilanzstichtag CHF 388 Mio. ( : CHF 385 Mio.). Die Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 30 bis 31 ersichtlich. 3 Promotionsliegenschaften (in CHF 1 000) Stand per Investitionen Abgänge Stand per Bilanzstichtag In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn veräussert (Projekt «SOL 1»). Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.6 Mio.). Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 15.2 Mio. ( : CHF 20.5 Mio.). Die Details zu den Promotionsliegenschaften sind auf den Seiten 30 bis 31 ersichtlich. Stand der laufenden Promotionsprojekte Projektbeschreibung: Zürich, «eden5» An der Rüdigerstrasse 11 in Zürich werden 27 Eigentumswohnungen erstellt. Projektstand: Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Die Hochbauten sind abgeschlossen. Gegenwärtig sind die Gebäudehülle und die Installationen in Arbeit. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015 geplant. Verkaufsstand: Für alle 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor.

21 Intershop-Gruppe 19 Projektbeschreibung: Lausanne, «Résidence Bel Orne» Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 in Lausanne sind 75 Eigentumswohnungen im Bau. Projektstand: Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen. Aktuell ist der Innenausbau in Arbeit. Die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014 vorgesehen. Verkaufsstand: Der Verkauf von 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet. Der Verkauf einer zusätzlichen, nachträglich bewilligten Wohnung im Dachgeschoss ist im Spätsommer geplant. Weitere Projekte Das Projekt «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Es wurde ein weiteres Einfamilienhaus veräussert. Der überarbeitete Gestaltungsplan wurde eingereicht und das Areal soll in Etappen entwickelt und verkauft werden. 4 Finanzverbindlichkeiten (in CHF 1 000) Hypotheken und Darlehen Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Hypotheken und Darlehen Anleihe Total langfristige Finanzverbindlichkeiten Total Finanzverbindlichkeiten In der Berichtsperiode wurden CHF 60.6 Mio. Hypotheken zurück geführt und vertragliche Tilgungen von CHF 0.2 Mio. geleistet. Zudem wurde eine Anleihe von CHF Mio. emittiert. Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzver bindlichkeiten aus Darlehen, Hypotheken und der Anleihe sowie Zinsbindung per 30. Juni 2014: (in CHF 1 000) Fälligkeiten feste Zinsbindung < 1 Jahr bis 2 Jahre bis 3 Jahre bis 4 Jahre bis 5 Jahre > 5 Jahre Total Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 927 Mio. ( : CHF Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 484 Mio. (CHF 544 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet.

22 20 Intershop-Gruppe Durchschnittlicher Zinssatz: (in CHF 1 000) Zinssatz CHF Zinssatz CHF Finanzverbindlichkeiten 2.51% % Total Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, 73 Monate ( : 74 Monate). Am Bilanzstichtag waren 100% (96%) festverzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken und Anleihe) oder zinsabgesicherte (SWAP) Rollover-Kredite, 0% (4%) Rollover-Kredite ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken. Alle mit Kreditinstituten vereinbarten Finanzkennzahlen (Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mindestens 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend Zinsdeckungsfaktor ( 2.0) oder maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Im ersten Halbjahr 2014 wurde eine Obligationenanleihe von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren ( ) emittiert, die an der SIX Swiss Exchange kotiert ist. Der Coupons von 1.5% ist jährlich zahlbar am Die in der Erfolgsrechnung erfasste effektive Verzinsung, die auch die Amortisation der Emissionskosten beinhaltet, beträgt 1.54%. In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung wird die Anleihe wie folgt ausgewiesen: (in CHF 1 000) Stand per Emissionserlös netto Amortisation Emissionskosten 13 0 Stand per Bilanzstichtag In den Anleihensbedingungen sind Verpflichtungen enthalten, welche die Besicherung von gewissen Verbindlichkeiten einschränken sowie die Höhe der konsolidierten Finanzverbindlichkeiten auf 70% des Marktwerts der Immobilien begrenzen. Diese Bedingungen wurden in der Berichtsperiode eingehalten.

23 Intershop-Gruppe 21 5 Derivative Finanzinstrumente Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. ( : CHF 191 Mio.). Die Details sind aus den untenstehenden Tabellen ersichtlich: (in CHF) Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert positiv negativ % 34 Mio Mio % 45 Mio Mio % 30 Mio Mio % 20 Mio Mio % 24 Mio Mio % 38 Mio Mio. Total 191 Mio Mio (in CHF) Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert positiv negativ % 34 Mio Mio % 45 Mio Mio % 30 Mio Mio % 20 Mio Mio % 24 Mio Mio % 38 Mio Mio. - Total 191 Mio Mio Mio. Die Marktwertveränderungen der Zinsabsicherungsgeschäfte von CHF 7.8 Mio (vor latenten Steuern) bzw. CHF 6.1 Mio. (nach latenten Steuern) wurden im Eigenkapital verbucht. 6 Aktienkapital Inhaberaktien à nom. CHF 10 (Anzahl) Total Nominalwert (in CHF 1 000) Dividendenberechtigtes Aktienkapital per Dividendenberechtigtes Aktienkapital per Im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufsangebots wurden vom bis zum eigene Inhaberaktien zwecks Kapitalherabsetzung zum Festpreis von CHF 340 pro Aktie zurückgekauft. Die ordentliche Generalversammlung am 3. April 2014 beschloss auf Antrag des Verwaltungsrats eine Kapitalherabsetzung auf CHF durch Vernichtung von Inhaberaktien. Der Eintrag der Kapitalherabsetzung ins Handelsregister erfolgte am

24 22 Intershop-Gruppe Eigene Aktien: Inhaberaktien (Anzahl) Inhaberaktien (in CHF 1 000) Stand per Kauf eigener Aktien Abgabe eigene Aktien für Kaderbeteiligungsplan Kursdifferenz - 28 Stand per Kauf eigener Aktien Kapitalherabsetzung durch Vernichtung Abgabe eigene Aktien für Kaderbeteiligungsplan Kursdifferenz - 4 Stand per Bedeutende Aktionäre Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: (in %) Patinex AG, Wilen 1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) Relag Holding AG, Hergiswil 3) General Oriental Investments SA, Genf 4) Grapal Holding AG, Zug 5) Basis des Stimmrechtsanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung. 1) Meldung per ) Meldung per ) Meldung per ) Meldung per ) Meldung per Liegenschaftsertrag (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

25 Intershop-Gruppe 23 Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in %) Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr bis 2 Jahre bis 3 Jahre bis 4 Jahre bis 5 Jahre > 5 Jahre Total Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt: (in %) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA Sulzer Chemtech AG Total Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, den Kantonen, Gemeinden oder mit deren zusammenhängenden juris tischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 17.0% ( : 16.7%). 9 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr 42 6 Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand 75 0 Erfolg Renditeliegenschaften Verkaufserlöse Promotionsliegenschaften Bilanzwert Bruttoverkaufserfolg 6 67 Verkaufsaufwand 0 0 Erfolg Promotionsliegenschaften 6 67 Total In der Berichtsperiode wurden die Liegenschaften Seuzach, Deisrütistrasse 6 und Heerbrugg, Berneckerstrasse 215, sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL 1») verkauft.

26 24 Intershop-Gruppe 10 Liegenschaftsaufwand (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total Der Aufwand der Liegenschaften setzt sich wie folgt zusammen: (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total Bewertungsveränderungen (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total Als unabhängiger Liegenschaftenschätzer wurde KPMG AG Real Estate, Zürich, beauftragt. 12 Finanzergebnis (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Zinsertrag Übriger Finanzertrag Total Finanzertrag (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Zinsaufwand Übriger Finanzaufwand 0 52 Total Finanzaufwand

27 Intershop-Gruppe Reingewinn pro Aktie 1. Sem Sem Reingewinn 1) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung 1) 2) Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien Reingewinn pro Aktie 3) Verwässerter Reingewinn pro Aktie 3) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung 2) 3) ) In CHF ) Die Bewertungsveränderungen der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, welche anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden Bilanzstichtages bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt. 3) In CHF 14 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Der vorliegende Halbjahresabschuss wurde am 21. August 2014 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung frei gegeben. Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung der Konzernrechnung sind keine wesent lichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.

28 26 Intershop-Gruppe Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 30. Juni 2014 Ort Adresse Eigentümer Eigentumsverhältnis Eigentumsquote Erwerbsjahr Baujahr Renovationsjahr Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Gewerbestrasse 11 HE AE 100% /91 Dielsdorf Honeywellplatz 1 VO AE 100% Dübendorf Stettbachstrasse 7 SGI AE 100% Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) SGI AE 100% Winterthur Zürcherstrasse SGI AE 100% Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 SGI AE 100% Zürich Edenstrasse 16, 20 SGI AE 100% Zürich Hohlstrasse SGIC AE 100% Zürich Puls 5, Bürogebäude SGIP AE 100% Zürich Puls 5, Giessereihalle SGIP SW 51.0% Zürich Rautistrasse 33 SGIC AE 100% Zürich Sihlquai SGI SW + BR 45.9% 02/ Zürich Staffelstrasse SGI AE 100% Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 SGI AE 100% / /08 Grossraum Zürich Genferseegebiet Genf Rue de Lausanne SGI AE 100% 99/ Pully Avenue C.- F. Ramuz 43 SGI AE 100% Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 DB AE 100% Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 SGI SW 95.0% Bern Waldhöheweg 1 SGI AE 100% Fribourg Rue de l Industrie 21 SGI AE 100% Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 SGI AE 100% Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 SGI BR 100% Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A SGI SW 100% 98/ Rombach Bibersteinerstrasse 4 SGI SW 90.0% Studen / BE Sägeweg 7 SGI AE 100% Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 SGI AE 100% Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen St. Gallen Heiligkreuzstrasse SGI AE 100% /13 Widnau / SG Bahnhofstrasse 24 24c SGI SW 48.8% Übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode Abkürzungen: Siehe Seite 30

29 Intershop-Gruppe 27 Grundstücksfläche (in m 2 ) Vermietbare Flächen (in m 2 ) Anzahl Sollmiete Leerstand 1) Mieterträge (in TCHF) 2) Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto

30 28 Intershop-Gruppe Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 30. Juni 2014 Ort Adresse Eigentümer Eigentumsverhältnis Eigentumsquote Erwerbsjahr Baujahr Renovationsjahr Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Dietikon Lagerstrasse 6 8 SGI AE 100% /91/05/08 Höri Hofstrasse 1 SGI AE 100% Pfäffikon Talstrasse SGI BR 100% Regensdorf Althardstrasse 301 SGI AE 100% Rüti Im Neuhof SGI AE 100% Winterthur Zürcherstrasse 300 SGI AE 100% Würenlos Landstrasse 2 SGI AE 100% Grossraum Zürich Genferseegebiet Vernier Chemin de Morglas SGI BR 100% Yverdon Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI AE 100% seit 1998 Yverdon Rue des Uttins 27 SGI AE 100% /08 Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% /1956 Biel Maurerweg SGI AE 100% Interlaken Untere Bönigstrasse 27 SGIC AE 100% Lyss Industriering 43 SGI AE 100% /02 Lyss Südstrasse 17 SGIC AE 100% Moosseedorf Gewerbestrasse 15 SGI AE 100% Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz Elestastrasse 16, 16a + 18 SGI AE 100% / St.Gallen Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 SGI AE 100% St.Gallen Oststrasse SGI AE 100% St.Gallen Spinnereistrasse SGI AE 100% Übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/ /22 DB AE 100% Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode Abkürzungen: Siehe Seite 30

31 Intershop-Gruppe 29 Grundstücksfläche (in m 2 ) Vermietbare Flächen (in m 2 ) Anzahl Sollmiete Leerstand 1) Mieterträge (in TCHF) 2) Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto