IMMOEAST. Heimspiel im Osten Der Vorstand der IMMOEAST im Interview über den Heimvorteil und die strategische Positionierung.

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1 IMMOEAST GESCHÄFTSBERICHT 2004/05 Einzigartiges Netzwerk Wie es der IMMOEAST gelungen ist, als einziges börsenotiertes Unternehmen ein sowohl sektoral als auch geografisch breit diversifiziertes Portfolio in Zentral- und Osteuropa aufzubauen. Heimspiel im Osten Der Vorstand der IMMOEAST im Interview über den Heimvorteil und die strategische Positionierung. Neuer Immobilienstar an der Wiener Börse Die IMMOEAST hat sich seit ihrem Börsegang im Dezember 2003 als renditestärkste Immobilienaktie der Wiener Börse etabliert.

2 INHALT H, Budapest, Europe Business Tower

3 INHALT Inhalt im Überblick 4 Kennzahlen 5 Unternehmensprofil 6 Kommentar des Vorstandes 10 Einzigartiges Netzwerk Der IMMOEAST ist es als einzigem börsenotierten Immobilienunternehmen gelungen, in Zentral- und Osteuropa ein sowohl sektoral als auch geografisch breit diversifiziertes Portfolio aufzubauen. 16 Interview: Heimspiel im Osten Der Vorstand der IMMOEAST über den Heimvorteil und die strategische Positionierung in Mittel- und Osteuropa 20 Starkes Team Das große und erfahrene Expertenteam sowie der langfristige Managementvertrag mit der Constantia Privatbank zählen zu den wichtigsten Voraussetzungen für den nachhaltigen Erfolg der IMMOEAST. 22 Neuer Immobilien-Star der Wiener Börse Die IMMOEAST hat sich seit ihrem Börsegang im Dezember 2003 als renditestärkste Immobilienaktie der Wiener Börse etabliert. 26 Immobilienbewertung: Kein Platz für Fantasie 28 Investmentoffensive im Geschäftsjahr 2005/06 30 Analyse des Geschäftsverlaufs 2004/05 42 Gesamtüberblick des Immobilienbestands 46 Segmentberichte 59 Inhaltsverzeichnis Konzernabschluss 92 Bestätigungsbericht 93 Bericht des Aufsichtsrates 94 Verzeichnis der Organe 95 Finanzkalender 96 Glossar 98 Impressum 3

4 KENNZAHLEN Kennzahlen der IMMOEAST Veränderung 2004/05 in % 2003/ /03 Unternehmenskennzahlen Umsatz in Mio. EUR 25,4 156,6 9,9 5,0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 1) in Mio. EUR 34,3 328,8 8,0 7,1 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 1) in Mio. EUR 51,2 258,0 14,3 6,3 Cash-flow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 5,5 41,0 3,9 1,5 Return on Equity (ROE) 1)2) in % 14,9 122,4 6,7 7,4 Return on Capital Employed (ROCE) 1)3) in % 7,8 212,0 2,5 8,8 Eigenkapital in Mio. EUR (einschließlich Fremdanteile) 382,3 134,3 163,2 127,3 Eigenkapitalquote in % 2) 67,2-24,0 88,4 100,0 Bilanzsumme in Mio. EUR 680,8 153,2 268,9 211,6 Kennzahlen zum Immobilienvermögen Anzahl der Immobilien 58 11, davon in Beteiligungen 3) 29-29, Nutzfläche in m , davon in Beteiligungen 3) , Vermietungsgrad in % 94,6-2,0 96,5 95,5 Verkehrswerte der Immobilien in Mio. EUR 649,0 140,4 269,9 150,0 davon in Beteiligungen 3) 124,1 11,7 111,1 47,7 Investitionen in Mio. EUR 341,9 587,9 49,7 86,9 Aktienkennzahlen Gewinn je Aktie 1) in EUR 0,96 146,2 0,39 0,21 Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) 1) 7,5-16,6 - Ultimokurs der Aktie in EUR 7,20 12,7 6,39 - Anzahl der Aktien Ultimo Börsekapitalisierung in Mio. EUR 426,9 125,3 189,5-1) Die Ermittlung der Kennzahl erfolgt auf Basis der Zahlen gemäß Verkehrswert-Methode nach IAS 40. 2) Die Eigenkapitalquote bemisst sich in Relation zum mit Verkehrswerten angesetzten Vermögen. 3) Die Beteiligungen umfassen die nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogenen assoziierten Unternehmen sowie die als Finanzinstrumente gemäß IAS 39 konsolidierten Beteiligungen. 4

5 UNTERNEHMENSPROFIL IMMOEAST Wo sich investieren lohnt! Die IMMOEAST Immobilien Anlagen AG wurde 1999 als Tochter der IMMOFINANZ gegründet und notiert seit Dezember 2003 an der Wiener Börse, seit März 2005 im obersten Börsesegment, dem Prime Market. Zu 51% ist sie auch heute noch im Besitz der IMMOFINANZ die nicht nur zu den führenden Immobiliengesellschaften Europas zählt, sondern auch über die breiteste Diversifikation verfügt und profitiert damit von der jahrelangen Erfahrung und dem Know-how des erfolgreichen Mutterkonzerns. Mit einer Nachsteuerrendite von 16,96% war die IMMOEAST-Aktie im Geschäftsjahr 2004/05 die klare Nummer 1 unter allen Immobilienaktien der Wiener Börse. SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG Stand: Das Portfolio der IMMOEAST deckt alle Immobiliensektoren von Büros, Geschäftsflächen, Garagen, Logistikobjekten, Wohnungen bis hin zu Hotels ab und ist auch geografisch breit gestreut. Zum Ende des Geschäftsjahres 2004/05 war die IMMOEAST in Ungarn, Tschechien, Polen, Rumänien, der Slowakei und Russland vertreten; ihr Portfolio zählte 58 Objekte mit einer Nutzfläche von mehr als 1,9 Mio. m 2 (Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis: m 2 ) und einem Verkehrswert in Höhe von EUR 648,8 Mio. Der Markteintritt in Bulgarien, Estland und Lettland erfolgte in den ersten Monaten des laufenden Geschäftsjahres. In Summe wird für das Geschäftsjahr 2005/06 dank der geplanten bzw. bereits abgeschlossenen Investitionen ein Anstieg des Immobilienvermögens auf rund EUR 2 Mrd. erwartet. REGIONALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG Stand:

6 KOMMENTAR DES VORSTANDES Wachstum, Ertrag und Sicherheit Auch wenn die IMMOEAST bereits im Jahr 1999 gegründet wurde, so ist sie eigentlich noch ein sehr junges Unternehmen. In den ersten Jahren ihres Bestehens war sie als 100- prozentige Tochter der IMMOFINANZ letztlich eine Abwicklungseinheit für die Muttergesellschaft. Erst mit dem Private Placement im Mai 2003 und vor allem dem Börsegang im Dezember 2003 ist die IMMOEAST wirklich flügge geworden und hat ein äußerst erfolgreiches unternehmerisches Leben begonnen. Wie es einem so jungen Unternehmen entspricht, sind die Veränderungen, die innerhalb eines Jahres erfolgen, noch außerordentlich groß. Das war auch 2004/05, dem ersten vollen Geschäftsjahr der IMMOEAST als börsenotiertes Unternehmen, der Fall. Die Geschäftsaktivitäten wurden von drei auf sechs Staaten ausgedehnt, das Immobilienvermögen stieg um 140,4% auf EUR 649 Mio., die Börsekapitalisierung um 125% auf EUR 427 Mrd., der Gewinn je Aktie erhöhte sich von EUR 0,39 auf EUR 0,96; insgesamt wurden mehr als EUR 341 Mio. investiert. Dennoch: Die reinen Zahlen, so erfreulich und beeindruckend sie auch sind und die in diesem Geschäftsbericht noch vielerorts detailliert erläutert und analysiert werden, spiegeln die Dynamik des Unternehmens nicht in vollem Maß wider. Ein großer Teil der Arbeit, die das hoch qualifizierte Asset-Management-Team der IMMOEAST geleistet hat, schlägt sich erst im laufenden Geschäftsjahr 2005/06 in 6

7 KOMMENTAR DES VORSTANDES MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender des Vorstandes Mag. Norbert Gertner, Mitglied des Vorstandes konkreten Transaktionen und damit Zahlen nieder. In diesem wurden bereits in den ersten beiden Monaten, also im Mai und Juni 2005, Investitionen mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 650 Mio. finalisiert mehr, als das gesamte Immobilienportfolio per Ende April 2005 umfasste. Jede einzelne dieser Investitionen wurde schon während des Berichtszeitraums, im Geschäftsjahr 2004/05, vorbereitet und letztlich zur Entscheidungs- und Unterschriftsreife gebracht und auch, wenn sich das in dieser Jahresbilanz noch nicht zu Buche schlägt, war die hohe Qualität dieser Vorbereitungsarbeit und die daraus resultierende Pipeline hervorragender Investitionsmöglichkeiten letztlich der wichtigste Erfolg des Geschäftsjahres 2004/05. Damit wurden die Voraussetzungen geschaffen, als wichtigster und aktivster Immobilieninvestor in Zentral-, Ost- und Südosteuropa die historische Chance, die sich uns derzeit durch die wirtschaftliche Dynamik der Region im Umfeld der EU-Erweiterung eröffnet, optimal zu nutzen. Das wiederum ist die Voraussetzung, um für Sie als Aktionär nachhaltig so erfreulich hohe Renditen wie bisher zu ermöglichen. Doch bereits im Berichtszeitraum konnten sehr erfreuliche Ergebnisse erzielt werden. Das Ergebnis der Geschäftstätigkeit nach der Verkehrswert-Methode stieg um knapp 330% auf EUR 34 Mio.; auch der Umsatz legte um 156,6% zu. Die Anzahl der Objekte stieg auf den ersten Blick nur geringfügig von 52 auf 58 an, doch ist dabei die Zahl der direkt von der IMMOEAST gehaltenen Objekte stark von 11 auf 7

8 KOMMENTAR DES VORSTANDES 29 gestiegen, während die Zahl der Objekte, an denen nur Minderheitsanteile gehalten werden, deutlich zurückgegangen ist. Die geografische Streuung unserer Aktivitäten ist 2004/05 deutlich verbreitert worden. Zum Beginn des Geschäftsjahres wurde in Rumänien mit dem Iride Business Park ( m 2 Lager- und Bürofläche) eine der wichtigsten Immobilien der Hauptstadt Bukarest erworben. Seither wurde mit einer weiteren Ausbaustufe begonnen sowie ein erstklassiges Büroobjekt im Stadtzentrum und ein Entwicklungsprojekt am Flughafen gekauft wir sind also in einem der wichtigsten Zukunftsmärkte der Region bereits auf einem klaren Wachstumskurs. Gleichsam vor der Haustür der IMMOEAST, in Bratislava, wurde im Mai 2004 das Bratislava Business Center erworben und damit ein erster Schritt auf den slowakischen Markt gesetzt. Dieser ist allerdings im Gegensatz zu Rumänien quantitativ eher beschränkt, daher bauen wir hier nur ein kleineres Portfolio auf. Gänzlich anders ist die Situation in Russland: Hier eröffnet sich ein gewaltiger Markt, der noch über Jahre hinweg internationalen Immobilieninvestoren wie der IMMOEAST exzellente Möglichkeiten bieten wird. Hier konnten wir nach sorgfältiger Vorbereitung die erste Akquisition vornehmen und uns an einem der renommiertesten Immobilienunternehmen des Landes, Fleming Family & Partner beteiligen. Gerade am chancenreichen, aber auch schwierigen russischen Markt ist es wichtig, dass wir unsere seit langem bewährte Strategie, zuerst Beteiligungen an lokalen Spezialisten einzugehen und erst in weiterer Folge direkte Immobilieninvestments vorzunehmen, konsequent umsetzen. Dadurch können wir zuerst den Markt perfekt kennen lernen und die notwendigen Kontakte knüpfen, also echte Insider werden, bevor wir selbst operativ tätig werden. Mitbewerber gehen hier oft andere Wege, doch das ließe sich mit der sicherheitsorientierten Strategie der IMMOEAST nicht vereinbaren. Genauso wie zusätzliche Länder in das Portfolio aufgenommen wurden, wurde und wird auch die Streuung im Hinblick auf Immobilienkategorien weiter ausgebaut. Die IMMOEAST hat, von ihrem ursprünglichen Schwerpunkt im Bereich Büro ausgehend, weitere Geschäftsfelder erschlossen und ist heute breit gestreut in den Bereichen Büro, Einzelhandel, Logistik, Freizeit und Wohnen tätig. Zur Streuung trägt auch bei, dass wir sowohl Bestandsobjekte kaufen als auch eigene Entwicklungsprojekte betreiben und Einzelobjekte ebenso erwerben wie ganze Portfolios oder Beteiligungen an diesen. Die konsequente geografische und sektorale Diversifikation ist zweifellos aufwändiger und auch langsamer als die Konzentration auf ein Land oder eine Immobilienkategorie ein Weg, den die meisten unserer Mitbewerber gehen. Doch die langfristigen Erfolgsaussichten, und vor allem die Sicherheit für das Unternehmen und für Sie als Aktionäre, sprechen eindeutig für die Strategie der IMMOEAST gerade in den Ostmärkten, die sich außerordentlich dynamisch und damit immer wieder auch überraschend entwickeln. Die IMMO- EAST kann entsprechend den Marktentwicklungen flexibel neue Schwerpunkte setzen, und da sich die Märkte wechselseitig beeinflussen, können wir Marktentwicklungen auch früher erkennen als Investoren, die sich nur auf einen Bereich beschränken. Wir sind überzeugt, dass sich diese 8

9 KOMMENTAR DES VORSTANDES Strategie mittel- und langfristig in höherer Stabilität und höheren Renditen sowohl für das Unternehmen selbst als auch für dessen Aktionäre niederschlagen wird. Gegenwärtig ist die Entscheidung zwischen den verschiedenen Marktsegmenten aber fast deswegen schwierig, weil praktisch alle wichtigen Geschäftsfelder exzellente Aussichten bieten. Die Grundlage dafür schaffen das hohe Wirtschaftswachstum und der steigende Wohlstand der Bevölkerung. Das hohe Wirtschaftswachstum sorgt für steigende Nachfrage in den Bereichen Büro und Logistik; das höhere Konsumenteneinkommen eröffnet im Einzelhandel großes Wachstumspotenzial. Ein besonders aussichtsreiches Geschäftsfeld ist der Bereich Wohnen, in den die IMMOEAST nach dem Berichtszeitraum in großem Umfang eingestiegen ist. Hier werden wir aber, anders als etwa in Österreich, nicht auf die Vermietung setzen, sondern wir errichten Wohnungen, die dann im Eigentum abverkauft werden. Der Weg, den die IMMOEAST eingeschlagen hat, wird vom Kapitalmarkt offensichtlich honoriert. Das zeigt sich nicht nur in der ausgesprochen positiven Kursentwicklung, die unseren Aktionären im Berichtszeitraum eine Rendite nach Steuern von 16,96% gebracht hat, sondern in der enormen Nachfrage nach jungen Aktien der Gesellschaft. Die Kapitalerhöhung im Oktober 2004 um EUR 192,7 Mio. war ebenso überzeichnet wie die nach dem Berichtszeitraum durchgeführte Rekordemission um EUR 1,13 Mrd. Die Bedeutung der IMMOEAST für den österreichischen Kapitalmarkt fand auch im Aufstieg in den Prime Market seinen Ausdruck. In diesem Top-Segment der Wiener Börse notieren nun als einzige Immobilienunternehmen die IMMO- EAST und ihre Muttergesellschaft IMMOFINANZ. Durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung stehen uns nun auch die finanziellen Mittel zur Verfügung, um unsere Projektpipeline für 2005/06 mit einem Volumen von EUR 1,5 Mrd. abzuarbeiten und darüber hinaus auch noch günstige kurzfristige Gelegenheiten nutzen zu können. Diese Kapitalerhöhungen haben auch zu einer deutlich geänderten Aktionärsstruktur geführt, und die Gesellschaft hat mittlerweile mehr als private Anteilseigner. In deren Interesse soll in der Hauptversammlung im September 2005 beschlossen werden, zukünftig keine Dividende auszuschütten, damit der gesamte Ertrag in Form KESt-freier Kurssteigerungen anfällt. Diese Politik soll auch in Zukunft fortgeführt werden. Insgesamt stellt sich die Situation für die IMMOEAST am Ende des Geschäftsjahres 2004/05 und unter Berücksichtigung der Entwicklung in den ersten Monaten des laufenden Geschäftsjahres äußerst viel versprechend dar: Das Marktumfeld ist sehr positiv, wir verfügen über ein gut strukturiertes Portfolio mit ertragsstarken Objekten, und die IMMO- EAST genießt mit ihrer Strategie großes Vertrauen des Kapitalmarkts. Beste Voraussetzungen also, um auch in weiterer Zukunft unsere Unternehmensziele zu erreichen: Wachstum, gute Erträge und Sicherheit. Mag. Norbert Gertner Mitglied des Vorstandes MMag. Dr. Karl Petrikovics Vorsitzender des Vorstandes 9

10 EINZIGARTIGES NETZWERK Einzigartiges Netzwerk POLEN Nutzfläche: m 2 Objekte: 18 TSCHECHIEN Nutzfläche: m 2 Objekte: 19 Der IMMOEAST ist es als einzigem börsenotierten Immobilienunternehmen gelungen, in Zentral- und Osteuropa ein sowohl sektoral als auch geografisch breit diversifiziertes Portfolio aufzubauen. SLOWAKEI Nutzfläche: m 2 Objekte: 2 UNGARN Nutzfläche: m 2 Objekte: 14 10

11 EINZIGARTIGES NETZWERK RUSSLAND Nutzfläche: m 2 Objekte: 2 RUMÄNIEN Nutzfläche: m 2 Objekte: 3 Nach dem Berichtszeitraum hinzugekommen: Bulgarien, Estland, Lettland 11

12 EINZIGARTIGES NETZWERK PL, Katowice, Silesia City Centre Eine breite geografische Streuung ist Kernpunkt der Unternehmensstrategie der IMMOEAST. Aus den vielfältigen Möglichkeiten, die der Immobilienmarkt in Zentral- und Osteuropa bietet, sollen nicht nur jeweils die gerade am attraktivsten erscheinenden Nischen herausgepickt werden. Stattdessen wird konsequent daran gearbeitet, in möglichst allen Staaten der Region vertreten zu sein. Für diesen Ansatz in der Investitionspolitik der IMMO- EAST gibt es gute Gründe. Vor allem sind gerade in so dynamischen Märkten wie in Zentral- und Osteuropa überraschende Entwicklungen im Positiven wie im Negativen nie auszuschließen. Eine Konzentration auf einen oder wenige regionale Märkte ist daher (ebenso wie eine Konzentration auf einzelne Immobilienkategorien) gerade in dieser Region ein unvertretbares Risiko für ein sicherheitsorientiertes Immobilienunternehmen. Zudem wird mit der geografischen Streuung auch dem Wunsch der überwiegenden Zahl der Aktionäre Rechnung getragen, sich mit der IMMOEAST an einer echten Ost-Aktie zu beteiligen, die das Potenzial der Gesamtheit der zentral- und osteuropäischen Märkte repräsentiert. REGIONALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG Stand:

13 EINZIGARTIGES NETZWERK H, Budapest, Xenter 13 Office Building RO, Bukarest, Iride Business Park Für die Ausweitung ihrer Marktpräsenz hat die IMMO- EAST eine Vorgehensweise entwickelt, mit der die Risiken eines Markteintritts minimiert werden. Der erste Schritt ist in der Regel eine Beteiligung an einem auf den jeweiligen Markt spezialisierten Immobilienunternehmen. Damit ist man üblicherweise bereits an einem Immobilienportfolio mit guten Ertragsmöglichkeiten beteiligt. Vor allem aber ermöglicht es, über in Aufsichtsräte oder Investmentkomitees der Beteiligungsunternehmen entsandte Vertreter den neuen Markt genauestens kennen zu lernen und die so wichtigen persönlichen Kontakte zu knüpfen. Wenn dann in weiterer Folge eigene Investitionen vorgenommen werden, startet die IMMOEAST nicht als Newcomer, sondern bereits als erfahrener Marktteilnehmer. Diese Strategie erspart in der Praxis jede Menge Lehrgeld, so Vorstandsvorsitzender Karl Petrikovics. Nach einer Phase von einigen Jahren, in denen sich die IMMOEAST auf die am weitesten entwickelten Ost-Immobilienmärkte Ungarn, Tschechien und Polen konzentriert hat, konnte die geografische Präsenz im Berichtszeitraum zügig ausgeweitet werden. Im Mai 2004 wurde mit dem Iride Business Park der erste eigene Schritt in den boomenden rumänischen Markt vorgenommen. Über eine (mittlerweile verkaufte) Beteiligung an GTC war die IMMOEAST zuvor schon indirekt in Bukarest vertreten gewesen. Ebenfalls im Mai 2004 erfolgte das erste Investment in der Slowakei. Das Bratislava Business Center ist mit m 2 Nutzfläche eine der prominentesten Immobilien in Bratislava. Der slowakische Markt bietet dank des stürmischen wirtschaftlichen Aufholprozesses, den der Spätstarter Slowakei derzeit erlebt, großes Potenzial. 13

14 EINZIGARTIGES NETZWERK RO, Bukarest, Global Business Center EE, Tallinn, Wohnanlage Haabersti Gegen Ende des Geschäftsjahres erfolgte die längerfristig wichtigste Expansion: Mit der Beteiligung an FF&P Russia Real Estate Ltd., einem der führenden Immobilienunternehmen auf dem russischen Markt, ist ein starker erster Schritt auf den größten Ost-Immobilienmarkt gelungen. Mit der Ausweitung der Präsenz von drei auf sechs Staaten innerhalb eines Jahres ist der Diversifikationsprozess aber noch lange nicht abgeschlossen. Nach dem Berichtszeitraum wurden im Mai und im Juni 2005 weitere Märkte erschlossen. Ein Joint Venture mit dem führenden britischen Wohnimmobilieninvestor Grainger bedeutet den Start auf dem boomenden Immobilienmarkt der baltischen Republiken (Estland, Lettland). In Bulgarien konnte sich die IMMO- EAST durch eine Beteiligung am führenden Immobilienunternehmen des Landes, Prime Property BG, als einer der ersten westlichen Investoren eine starke Position auf einem der attraktivsten Zukunftsmärkte der Region sichern. Zu guter Letzt ist die IMMOEAST auch größter Anteilseigner am neu gegründeten Investmentunternehmen Global Emerging Property L.P. (GEP), das ein Portfolio in Südosteuropa aufbaut und der IMMOEAST so auch eine Präsenz in Ex- Jugoslawien (insbesondere Serbien) verschafft. SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG Stand:

15 EINZIGARTIGES NETZWERK IMMOEAST-Investitionsgebiete im Überblick Polen Im größten Immobilienmarkt Ostmitteleuropas ist die IMMOEAST vor allem mit Büro- und Einzelhandelsobjekten vertreten. Der Immobilienbestand umfasst zur Zeit vor allem voll vermietete Objekte. Großes Augenmerk wird auch auf Investitionen in den wichtigen Regionalzentren gelegt werden. Tschechien Prag als der am weitesten entwickelte Ost-Immobilienmarkt ist eine echte Hochburg der IMMOEAST. Büro, Einzelhandel, Hotels und nicht zuletzt Logistikimmobilien sind im Portfolio vertreten. Mit Entwicklungsprojekten wie Palladium und Vitek ist die IMMOEAST einer der aktivsten Investoren in der tschechischen Hauptstadt. Ungarn Budapest war 2001 der erste Investitionsstandort der IMMOEAST. Heute ist sie mit zahlreichen voll vermieteten Büroobjekten vertreten. Mit dem Europe Business Tower wird 2006 eines der spektakulärsten Entwicklungsprojekte in bester Lage im Budapester Business-Viertel fertig gestellt werden. Slowakei Die Slowakei befindet sich in einem stürmischen wirtschaftlichen Aufholprozess, der interessante Chancen für Immobilieninvestoren eröffnen wird. Die IMMOEAST hat mit dem m 2 großen Bratislava Business Center in Bratislava einen Fuß in der Tür dieses Zukunftsmarkts. Rumänien Rumänien ist der wichtigste Immobilienmarkt Südosteuropas. Die IMMOEAST hat als eines der ersten westlichen Immobilienunternehmen in der Hauptstadt Bukarest investiert. Logistik und Büro sind die Schwerpunkte der Aktivitäten. Russland Mit der Beteiligung an FF&P Russia Real Estate Ltd., einem der führenden Immobilienunternehmen auf dem russischen Markt, ist ein starker erster Schritt auf den mittelfristig wichtigsten Ost-Immobilienmarkt gelungen. MARKTEINTRITT NACH DEM BERICHTSZEITRAUM Bulgarien Die IMMOEAST hat sich am führenden Immobilienentwickler, der börsenotierten Prime Property BG mit 20% beteiligt. Damit verbunden ist die Option, bei jedem von Prime Property entwickelten Großprojekt einen direkten Mehrheitsanteil zu erwerben. Baltikum Ein mit dem britischen Wohnbauinvestor Grainger und dem lokalen Spezialisten Nordic Property Consultants gestartetes Joint Venture soll in den kommenden Jahren zum dominierenden Wohnbauunternehmen im Baltikum werden. Projekte in Tallinn und Riga mit zusammen mehr als Wohnungen wurden bereits fixiert. 15

16 INTERVIEW Heimspiel im Osten Als österreichisches Unternehmen genießt die IMMOEAST in großen Teilen Mittel- und Osteuropas Heimvorteil. Neben der einzigartigen strategischen Positionierung des Unternehmens ist das ein Hauptgrund, warum führende internationale Investoren verstärkt IMMOEAST-Aktien erwerben. Die IMMOEAST hat sich zu einem absoluten Favoriten der Anleger im In- und Ausland entwickelt. Warum eigentlich? Vorstandsmitglied Mag. Norbert Gertner: Zwischen Oktober 2004 und Juli 2005, also binnen zehn Monaten, haben Investoren insgesamt rund EUR 1,3 Mrd. in junge IMMO- EAST-Aktien investiert, und da bisher jede Kapitalerhöhung, die wir vorgenommen haben, stark überzeichnet war und vorzeitig geschlossen wurde, kann man auch sagen, dass die Nachfrage noch weit größer gewesen wäre. Der Hauptgrund dafür ist zweifellos die starke Performance der IMMOEAST-Aktie. Immerhin konnte im Geschäftsjahr 2004/05 ein Plus von 16,96% nach Steuern erzielt werden. Gleichzeitig ist die Entwicklung auch noch bemerkenswert stabil verlaufen, und genau diese Kombination von hoher Ertragskraft und Sicherheit suchen die Investoren Privatanleger ebenso wie große Institutionelle. Nicht zu unterschätzen ist auch die Tatsache, dass die Muttergesellschaft IMMOFINANZ eine langjährige Erfolgsgeschichte vorweisen kann, im internationalen 16

17 INTERVIEW MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender des Vorstandes Immobiliengeschäft eine fixe Größe ist und die Tochtergesellschaft IMMOEAST von dem Vertrauen, das die IMMO- FINANZ als eines der größten börsenotierten Immobilienunternehmen Österreichs genießt, natürlich auch enorm profitiert. Vorstandsvorsitzender Dr. Karl Petrikovics: Zu diesen offensichtlichen Gründen kommen aber natürlich auch noch Hintergründe. Für uns in Österreich ist die geografische Nähe zu den Ostmärkten, die große Zahl an erstklassigen Ost-Experten, die in Wien lebt, die Tatsache, dass wir im Osten immer wieder auch die gleichen Kunden haben wie in Österreich selbst so haben wir zum Beispiel in unserem größten Objekt in Tschechien, dem Westpoint Distribution Park, unter anderem etwa UPS, Böhler Uddeholm und Pfanner als Mieter und nicht zuletzt unsere gemeinsame Geschichte und oft auch mentalitätsmäßige Nähe so selbstverständlich, dass wir daran kaum noch einen Gedanken verschwenden. International finden diese Vorteile hingegen sehr wohl große Beachtung. Das würde aber auch für andere österreichische Immobilienunternehmen gelten. Petrikovics: Natürlich ist die Tatsache, dass wir ein österreichisches Unternehmen sind, nur ein Startvorteil. Was letztlich zählt, ist, wie wir diese günstigen Voraussetzungen genutzt haben. Wir haben uns im Immobiliensektor als die Osteuropa-Aktie etablieren können, mit der Investoren von der Entwicklung aller Ostmärkte profitieren können. Während unsere Mitbewerber im Wesentlichen entweder auf wenige Länder oder auf wenige oder gar nur einzelne Immobiliensektoren beschränkt sind, sind wir in allen wichtigen Ländermärkten und in allen Immobiliensparten, also Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und nicht zuletzt Wohnen, gleichermaßen gut vertreten. Das klingt nach einer leicht kopierbaren Strategie? Petrikovics: Ist es aber nicht. Um diese breite Streuung in die Praxis umzusetzen, braucht man ein ganz außergewöhn- 17

18 INTERVIEW Mag. Norbert Gertner, Mitglied des Vorstandes liches Expertenteam mit Spezialisten für jeden dieser Teilmärkte. Über ein solches Team verfügt außer der IMMO- EAST schlichtweg niemand. Weiters ist auch eine gewisse Größe notwendig, um die Investitionen so breit streuen zu können. Und nicht zuletzt reicht es nicht, in jedem Land aus jedem Sektor ein Objekt zu kaufen. Unseren Erfolg verdanken wir der Tatsache, dass wir nicht nach einem Einheitsschema vorgehen, sondern für jeden Markt eine adäquate Strategie entwickeln. Ein Beispiel: Während wir generell Immobilien erwerben oder entwickeln, um diese langfristig zu halten, gehen wir im Wohnbereich einen anderen Weg. Dort setzen wir vor allem auf Wohnungen, die dann im Eigentum abverkauft werden. Das entspricht dem Marktbedarf am besten und verspricht die höchsten Renditen. Oder wir kombinieren flexibel den Kauf von Einzelobjekten und von ganzen Portfolios. Wir erwerben einerseits Bestandsobjekte, andererseits entwickeln wir selbst erfolgreich Immobilien. Wir investieren direkt, finden aber auf Grund unseres hervorragenden Standings in der Branche auch immer wieder erstklassige Partner, mit denen wir gemeinsam neue Märkte in Form von Joint Ventures oder Beteiligungen erobern. Es handelt sich also um eine sehr komplexe unternehmerische Tätigkeit, die über Jahre hinweg aufgebaut wurde und die keineswegs leicht kopiert werden kann. Wie sicher sind eigentlich Investitionen in Zentral- und Osteuropa? Müssen hier letztlich auch die Aktionäre größere Risiken in Kauf nehmen? Petrikovics: Märkte mit besonders großen Chancen bergen natürlich auch gewisse Risiken. Aber den Ost-Immobilienmarkt gibt es nicht, sondern eine Vielzahl von Einzelmärkten, die sich auch durchaus unabhängig voneinander entwickeln. Da wir in sehr vielen dieser Einzelmärkte vertreten sind, können uns Probleme in dem einen oder anderen Teilbereich auch nicht allzu stark treffen. Außerdem: Der Immobilienmarkt ist letztlich immer ein Spiegel der wirtschaftlichen Entwicklung, und die ist in Mittel- und Osteuropa derzeit um einiges besser als im Westen. Die Wachstumsraten sind gut doppelt so hoch wie im Rest der 18

19 INTERVIEW EU, die Konsumenteneinkommen steigen stark an beste Voraussetzungen also auch für eine stabile Aufwärtsentwicklung der Immobilienmärkte. Aus diesen Gründen fließt ja auch so viel Anlagekapital in die Ost-Immobilienmärkte. Könnte die IMMOEAST davon nicht noch einen größeren Anteil verbuchen? bieten, zu finanzieren. Nicht mehr und nicht weniger. Auf diese Weise tragen Kapitalerhöhungen dazu bei, unsere Ertragskraft zu maximieren und letztlich für unsere Aktionäre die bestmöglichen Renditen zu sichern. Und das gelingt uns offensichtlich ganz gut. Gertner: Die Nachfrage seitens österreichischer und internationaler Investoren wäre jedenfalls groß genug, wie die durchwegs überzeichneten Kapitalerhöhungen ja eindrucksvoll gezeigt haben. Aber wir wollen nicht mehr Kapital als wir für die von uns als sinnvoll erachteten Investitionen brauchen. Wir bereiten konsequent und mit Hochdruck attraktive, ertragsstarke Investitionen vor, und immerhin haben wir 2004/05 eine Pipeline mit Investments um rund EUR 1,5 Mrd. vorbereitet, die im laufenden Geschäftsjahr realisiert werden. Wir nehmen am Kapitalmarkt dann genau die Mittel auf, die notwendig sind, um diese Investitionen sowie die Gelegenheiten, die sich kurzfristig immer wieder 19

20 MITARBEITER Von links nach rechts: Dr. Edgar Rosenmayr, Dipl-Ing. Günther Bukor, Peter Oesterle Starkes Team Das große und erfahrene Expertenteam sowie der langfristige Managementvertrag mit der Constantia Privatbank zählen zu den wichtigsten Voraussetzungen für den nachhaltigen Erfolg der IMMOEAST. Know-how ist in der Immobilienwirtschaft letztlich immer der entscheidende Erfolgsfaktor. Die Kompetenz der Mitarbeiter, langjährig aufgebaute Kontakte und nicht zuletzt das Vertrauen, das ihnen von den anderen Marktteilnehmern entgegengebracht wird, sind das eigentliche Kapital eines Immobilienunternehmens. Und darüber verfügt die IMMOEAST in reichem Maß. Das Asset-Management-Team, das die Aufgabe hat, optimale Investmentmöglichkeiten zu sondieren und vorzubereiten, ist auch im internationalen Vergleich einzigartig kein anderes börsenotiertes Immobilienunternehmen verfügt über eine ähnlich große und erfahrene Mannschaft erstklassiger Ost-Spezialisten. Dabei ist das Asset Management nur die Spitze des Eisbergs. Ebenso wichtig sind Finanzierungsspezialisten, Juristen, perfektes Rechnungswesen und Controlling u.s.w. Die Erfolgsformel für die IMMOEAST ist dabei ein langfristiger Managementvertrag mit der Constantia Privatbank, dem führenden österreichischen Anbieter von Immobilienveranlagungen. Dieser sichert der IMMOEAST das Knowhow von Experten aus allen Bereichen des Immobiliengeschäfts ganz ohne den großen zeitlichen und finanziellen 20 O

21 MITARBEITER Asset Management IMMOEAST: Von links nach rechts: Stehend: Mag. Benedikt Attems, Dipl.-Ing. Günther Bukor, Mag. Denitza Hodjaeva, Dr. Robert Velich, Mag. Katharina Molnar, Dr. Edgar Rosenmayr, Mag. Marie-Theres Tauber, Peter Oesterle Sitzend: Dipl.-Ing. Richard Weberberger MDS, Mag. (FH) Birgit Gaulhofer, Ing. Mag. Eva Bano, Dipl.-Ing. (FH) Christian Großschartner Aufwand, der notwendig wäre, um einen eigenen Mitarbeiterstab dieser Dimension und Qualität aufzubauen. Der Vertrag deckt alle Aspekte der Unternehmensführung ab, die IMMOEAST benötigt daher keine eigenen Mitarbeiter. Nicht inkludiert sind in dem Vertrag lediglich Facility Management und Makler-Dienstleistungen, also die Vermietung von Objekten. Für diese Tätigkeit bedient sich die IMMOEAST jeweils der führenden lokalen Spezialisten. Das Asset Management, also Kauf von Objekten, Start von Entwicklungsprojekten und Optimierung des Immobilienbestands, ist der Kernbereich der Geschäftstätigkeit der IMMOEAST. Dieser wird von drei Teams übernommen, die für die Suche, Beurteilung und Realisierung attraktiver Investitionsmöglichkeiten verantwortlich sind. In diesen Teams sind einige der renommiertesten Osteuropa-Spezialisten der Immobilienbranche vertreten. Die Verantwortungsbereiche sind nach geografischen und inhaltlichen Kriterien definiert: Das Team rund um Peter Oesterle betreut die Märkte Ungarn, Tschechien, Slowakei und Slowenien. Von diesem Team wurde nach dem Berichtszeitraum, im Juni 2005, der bisher größte Zukauf der IMMOEAST realisiert, nämlich die Übernahme der 13 Standorte der Fachmarktkette Stop Shop in Ungarn. Eine weitere Gruppe unter der Leitung von Dr. Edgar Rosenmayr hat in den ersten Monaten des Jahres 2005 (teilweise nach dem Berichtszeitraum) den Start in vier Staaten (Russland, Bulgarien, Lettland, Estland) über die Bühne gebracht. Die dritte Einheit, geleitet von Dipl.-Ing. Günther Bukor, ist verantwortlich für die Direktinvestitionen in den Märkten Polen, Rumänien, Russland und Bulgarien. Von dieser Gruppe wurde unter anderem der Iride Business Park in Bukarest abgeschlossen. Im Bereich Finanzierung schlagen die Vorteile der Kooperation mit der Constantia Privatbank besonders vorteilhaft zu Buche. Der IMMOEAST steht so das komplette Team von Finanzierungs- und Kapitalmarktspezialisten der führenden österreichischen Privatbank zur Verfügung. Auch die optimale Veranlagung der liquiden Mittel wird von der Constantia Privatbank übernommen und trägt wesentlich zum Gesamterfolg der IMMOEAST bei. 21

22 22 BÖRSE

23 BÖRSE Neuer Immobilien-Star der Wiener Börse Die IMMOEAST hat sich seit ihrem Börsegang im Dezember 2003 als renditestärkste Immobilienaktie der Wiener Börse etabliert. Allein im Geschäftsjahr 2004/05 wurde eine Performance von 16,96% erreicht. 2004/05 hat die IMMOEAST ihr erstes volles Geschäftsjahr als börsenotiertes Unternehmen absolviert mit durchschlagendem Erfolg, wie ohne Einschränkung gesagt werden kann: Starke Performance, erfolgreiche Kapitalerhöhung und Aufstieg in den Prime Market der Wiener Börse waren die Highlights des Jahres, in dem die IMMOEAST zum neuen Star unter den Immobilienaktien an der Wiener Börse aufgestiegen ist. Für die Aktionäre des Unternehmens besonders erfreulich war dabei natürlich die Kursentwicklung. Von EUR 6,40 am 2. Mai 2004 stieg der Kurs bis Ende April 2005 auf EUR 7,20. Zudem wurde eine Dividende in Höhe von 23 Cent je Aktie ausgeschüttet. Unter Berücksichtigung der Kapitalerhöhung im Oktober und der Dividendenausschüttung ergibt sich daraus eine Nachsteuerrendite von 16,96%. Die IMMOEAST konnte damit nahtlos an ihren erfolgreichen Börsestart im Dezember 2003 anschließen. Insgesamt betrug das Kursplus seit dem IPO bis zum Ende des Geschäftsjahrs 2004/05 22,47%. Im Vergleich zu den anderen Immobilienaktien an der Wiener Börse, insbesondere den ebenfalls in Zentral- und Osteuropa investierenden Unternehmen, war die IMMOEAST damit sowohl im Zeitraum Dezember 2003 bis Mai 2005 als auch während des Geschäftsjahrs 2004/05 die klare Nummer 1. Der erfreuliche Kursverlauf war, gemeinsam mit den ausgesprochen positiven langfristigen Perspektiven, auch der Hauptgrund für die große Nachfrage für junge IMMOEAST- Aktien, die im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Verhältnis 1:1 im Oktober 2004 platziert wurden. Das Aktienvolumen von EUR 192,7 Mio. war stark überzeichnet, und die Kapitalerhöhung musste vorzeitig geschlossen werden. Die Kapitalerhöhung führte zu einem deutlich steigenden Anteil privater Anleger unter den IMMOEAST-Aktionären. Dieser Entwicklung soll auch mit einer geänderten Dividendenpolitik Rechnung getragen werden. Da für Privataktionäre Kursgewinne im Gegensatz zu Dividendenzahlungen 23

24 BÖRSE KENNZAHLEN DER IMMOEAST-AKTIE Eigenkapital (inkl. Minderheitenanteile) 2004/ /04 1) zum in Mio. EUR 382,3 163,2 Anzahl der Aktien zum in Mio. 59,3 29,6 Höchstkurs GJ in EUR 7,34 6,39 Tiefstkurs GJ in EUR 6,14 6,10 Ultimokurs GJ in EUR 7,28 6,39 Börsekapitalisierung per in Mio. EUR 431,7 189,4 Börseumsatz GJ in Mio. EUR 197,9 23,3 Verkehrswert per in Mio. EUR 648,8 269,8 Ergebnis je Aktie 2) in EUR 0,96 0,39 KGV 2) per ,5 16,6 1) Erstnotiz am ) Nach IFRS-Verkehrswert-Methode (bei Beachtung der einjährigen Spekulationsfrist) steuerfrei sind, wird der Vorstand der Hauptversammlung vorschlagen, dass für das Geschäftsjahr 2004/05 keine Dividende ausbezahlt wird. Damit folgt die IMMOEAST dem erfolgreichen Modell ihrer Muttergesellschaft IMMOFINANZ. Die Thesaurierung der Gewinne ist zudem bei österreichischen Immobilienaktien generell üblich. Sehr beachtlich hat sich während des Geschäftsjahrs 2004/05 auch der Handel mit IMMOEAST-Aktien entwickelt. In den Monaten Jänner bis April 2005, in denen ein Vergleich mit den entsprechenden Monaten des Vorjahres möglich war, lagen die Umsätze um 241% bis 547% über den Vergleichswerten der jeweiligen Vorjahresmonate. Insgesamt wurden während des Geschäftsjahres Aktien mit einem Volumen von EUR 197,9 Mio. gehandelt. Die wachsende Bedeutung der IMMOEAST auf dem österreichischen Kapitalmarkt fand dann im März 2005 ihren sichtbaren Ausdruck im Wechsel der Aktie in das oberste Börsesegment, den Prime Market. Sie ist damit neben der Aktie der Muttergesellschaft IMMOFINANZ das einzige Immobilienunternehmen, das in dieser Kategorie und infolgedessen auch im ATX Prime notiert ist. Mit diesem Wechsel sind für die IMMOEAST zusätzliche Publizitätsvor- 24

25 BÖRSE KURSENTWICKLUNG: IMMOEAST ZU I-ATX vom bis schriften (z.b. Veröffentlichung der Zwischenberichte binnen zweier Monate) verbunden. Für die Aktionäre bedeutet das noch mehr Transparenz und letztlich auch noch größere Sicherheit. Im Immobilien-ATX ist die IMMOEAST mit einem Anteil von 32,77% gewichtet. Die Gesamtheit dieser Entwicklungen Kursanstieg, gute Liquidität, Wechsel in den Prime Market wurde vom Kapitalmarkt äußerst positiv aufgenommen und schuf damit eine ausgezeichnete Ausgangsposition für eine umfangreiche Kapitalmaßnahme, die knapp nach dem Berichtszeitraum realisiert werden konnte: Im Juni und Juli 2005 wurde eine Kapitalerhöhung (formal aus zwei unmittelbar aufeinander folgenden Emissionen bestehend) um EUR 1,13 Mrd. platziert. Trotz des außergewöhnlich großen Volumens, das nicht nur die bisher größte Kapitalmaßnahme eines österreichischen Immobilienunternehmens, sondern die größte Kapitalerhöhung an der Wiener Börse überhaupt darstellt, war die Emission stark überzeichnet und musste vorzeitig geschlossen werden. Überraschend war auch die große Nachfrage internationaler Investoren. Die Kürzungen betrafen sowohl private Anleger als auch zahlreiche institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland. Dennoch wurde die Aktionärsbasis deutlich verbrei- tert, und die Zahl der Aktionäre stieg auf rund % der Aktien werden von der Mutter IMMOFINANZ gehalten. Nach der Kapitalerhöhung im Juli 2005 rückte die IMMOEAST mit rund EUR 1,7 Mrd. Börsekapitalisierung hinter der IMMOFINANZ auf Rang 2 unter den börsenotierten österreichischen Immobilienunternehmen vor. INFORMATIONEN ZUR IMMOEAST-AKTIE Ansprechperson Investor Relations Emanuel Auanger Aktionärstelefon 01/ investor@immoeast.at Internet Notiert Wiener Börse Handelssegment Amtlicher Handel Marktsegment Prime Market Wiener Börse WP-Kürzel IEA ISIN AT Reuters IMEA.VI Bloomberg IEA AV Equity In folgenden Indices enthalten WBI, ATX Prime, Immobilien-ATX Erstnotiz

26 DER IMMOEAST-SACHVERSTÄNDIGENAUSSCHUSS Kein Platz für Fantasie Der Immobilienbestand der IMMOEAST wird jährlich durch renommierte externe Experten bewertet. Dabei zählen ausschließlich harte Fakten, für Fantasie bei der Bewertung besteht dabei kein Platz. Die realistische Bewertung des Immobilienbestands ist der wichtigste Faktor für die korrekte Beurteilung des wirtschaftlichen Erfolgs eines Immobilienunternehmens. Auch der Börsekurs orientiert sich letztlich daran, da der Net Asset Value (NAV = Wert des Immobilienbestands + liquide Mittel Fremdkapital) die wichtigste Kenngröße für den Kapitalmarkt darstellt. Der Aktienkurs weicht in der Regel nur geringfügig vom NAV pro Aktie ab. Wegen dieser zentralen Bedeutung der Bewertung des Immobilienbestands hat die IMMOEAST diesem Thema seit jeher besonders großes Augenmerk gewidmet. Ein Team aus drei externen Prüfern, allesamt gerichtlich beeidete Sachverständige, prüft jährlich den Immobilienbestand und dessen Wertentwicklung. Die Prüfer handeln dabei völlig unabhängig und liefern somit dem Unternehmen und seinen Aktionären ein objektives Ergebnis. Diese Bewertung erfolgt freiwillig, um den Aktionären der Gesellschaft größtmögliche Transparenz zu bieten. Aber auch die gesetzlichen Vorschriften, die seit 2003 für offene 26 Immobilienfonds gelten und die die Bewertung durch zwei externe Prüfer vorsehen, werden von der IMMOEAST seit 2001 übererfüllt. Der Sachverständigenausschuss der IMMOEAST besteht aus drei Mitgliedern. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde Dipl.-Ing. Wallner anstelle von Dir. Pantschier aufgenommen, um der Arbeit des Ausschusses neue Impulse zu geben. Die Bewertung der Immobilien erfolgt grundsätzlich nach der Discounted Cashflow-Methode. Sowohl technische Werte über Größe, Raumkonfigurationen, Umfang und Qualität des Bauwerkes, aber auch wirtschaftliche Momente wie Standort, Funktionalität, Nutzungsart und die gegenwärtige wie zukünftige Ertragslage bilden die Ausgangsbasis für die Bewertung. Durch Diskontierung aller erwarteten zukünftigen Jahres-Cashflows sowie des Restwertes wird der Immobilienwert ermittelt. Unmittelbar nach dem Kauf werden Objekte mit ihrem Kaufpreis bewertet. Wertveränderungen kommen daher primär durch geänderte Mieteinnahmen zustande. Steigen die Mieten, steigt der

27 DER IMMOEAST-SACHVERSTÄNDIGENAUSSCHUSS Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein ist Architekt und kann auf eine erfolgreiche Karriere im öffentlichen Dienst zurückblicken. Stationen im Bereich der Bundesbaudirektion und als Sekretär mehrerer Minister, folgte der Aufstieg zum Leiter der Sektion V des Wirtschaftsministeriums. Ing. Dkfm. Peter Steppan Ing. Dkfm. Peter Steppan zählt zu den renommiertesten Immobiliensachverständigen Österreichs. Mit 25 Jahren Berufserfahrung gilt er als Koryphäe in der Branche. Nach einer langjährigen Tätigkeit im Bauträger- und Projektmanagement arbeitet er seit 1980 als Gerichtsgutachter im Bereich Immobilien und Bauwesen. Dipl.-Ing. Anton Wallner Dipl.-Ing. Anton Wallner ist Bauingenieur und seit zehn Jahren gerichtlich beeideter Sachverständiger. Er leitet ein im Hochbaubereich tätiges Zivilingenieurbüro sowie ein Planungs- und Projektmanagementunternehmen. Immobilienwert; wenn bei einer Neuvermietung nur eine geringere Miete erzielt werden kann, wird der Wert nach unten korrigiert. Da die Mieten nur sehr selten in lokaler Währung, sondern zumeist in Euro vereinbart werden, haben Wechselkursentwicklungen keinen direkten Einfluss auf den Ertragswert. Ausnahmen gibt es vor allem in Ländern wie Polen, wo Mieten primär in US-Dollar fixiert werden. Während die eigenen Immobilien der IMMOEAST sowie die im Rahmen einiger wichtiger Beteiligungen mit hohen IMMOEAST-Anteilen (S+B, European Property Group, IMAK) gehaltenen Immobilien vom Sachverständigenausschuss der IMMOEAST bewertet werden, erfolgt dies bei anderen Beteiligungen (Heitman Central Europe Property Partners, Polonia Property) grundsätzlich durch anerkannte internationale Gutachter wie z. B. CB Richard Ellis. 27

28 NACH BERICHTSZEITRAUM H, eines der 13 Objekte des Stop Shop-Portfolios Investmentoffensive im Geschäftsjahr 2005/06 In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2005/06, also nach dem Berichtszeitraum, wurden neben Kapitalmaßnahmen in Rekordhöhe auch zahlreiche Investitionen getätigt. Übernahme der Stop Shop - Kette in Ungarn Im Juni 2005 erwarb die IMMOEAST eine Kette von Fachmarktzentren in Ungarn. Die Stop Shop -Kette zählt zu den erfolgreichsten Einzelhandelskonzepten des Landes. Das Portfolio umfasst 13 Objekte, die teilweise fertig gestellt, teilweise in Bau beziehungsweise im Planungsstadium sind. Das Investitionsvolumen erreicht rund EUR 210 Mio. und ist damit das bisher größte Investment der IMMOEAST. Wohnbau-Joint-Venture im Baltikum Im Juni 2005 wurde gemeinsam mit dem britischen Wohnbauinvestor Grainger und einem lokalen Partner ein umfangreiches Joint Venture gestartet. Das gemeinsame Unternehmen soll in den kommenden Jahren eine führende Rolle auf dem Wohnungsmarkt der baltischen Staaten spielen. Bereits die ersten Projekte, die nun fixiert werden konnten, umfassen ein Volumen von mehr als Wohneinheiten. Beteiligung am bulgarischen Developer Prime Property BG Ebenfalls im Juni 2005 beteiligte sich die IMMOEAST mit rund 20% am führenden bulgarischen Immobiliendeveloper Prime Property BG. Damit verbunden ist die Option, bei allen Großprojekten von Prime Property BG eine Mehrheit zu erwerben. Auf diese Weise kann die IMMOEAST selektiv bei den attraktivsten Developments investieren und hat damit exzellente Möglichkeiten, auf dem aufstrebenden bulgarischen Immobilienmarkt eine bedeutende Rolle einzunehmen. EUR 1,13 Mrd. durch Kapitalerhöhungen Im Juni und Juli führte die IMMOEAST Kapitalerhöhungen mit einem Gesamtvolumen von EUR 1,13 Mrd. (in Form zweier unmittelbar aufeinander folgender Emissionen) durch. Die Emission war stark überzeichnet und musste daher vorzeitig geschlossen werden. Die IMMOEAST-Kapi- 28

29 NACH BERICHTSZEITRAUM CZ, Olomouc, Olympia Centre talerhöhung ist die mit Abstand größte Emission eines österreichischen Immobilienunternehmens an der Wiener Börse. Beteiligung am Russland-Spezialisten EPH Eine weitere Beteiligung der IMMOEAST erfolgte an dem in der Schweiz börsenotierten Russland-Spezialisten Eastern Property Holding Ltd. (EPH). Das Unternehmen verfügt über ein attraktives Einzelhandels- und Büroportfolio in Moskau und ist an mehreren Einkaufscenter-Ketten beteiligt. Der IMMOEAST-Anteil an EPH beträgt etwas mehr als 6%. Kauf des Airport Business Center Prag Im Juli konnte die IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST mit dem Airport Business Center Prag eine besonders attraktive Immobilie in der tschechischen Hauptstadt erwerben. Das m 2 große Objekt ist vollständig vermietet; unter anderem hat die tschechische Zollbehörde einen noch mehr als zwölf Jahre laufenden Mietvertrag; andere prominente Mieter sind große Logistikunternehmen (DHL, Schenker) und führende Airlines. EUR 450 Mio. aufbauen. Investmentschwerpunkte sind Rumänien, Bulgarien und Serbien, kleinere Anteile sollen in anderen Staaten Ex-Jugoslawiens sowie in der Ukraine investiert werden. Kauf des Einkaufszentrums Olympia im tschechischen Olomouc Das im Sommer 2004 fertig gestellte Einkaufszentrum nimmt mit einer Verkaufsfläche von über m 2 eine dominante Stellung in Olomouc, dem regionalen Zentrum der Region Mähren, ein. Umfangreiche Erweiterungsmöglichkeiten bestehen dank einer Grundstücksfläche von mehr als m 2. Zu den Hauptmietern zählen ein Hypernova -Markt des niederländischen Handelsriesen Ahold, Hervis Sports und C&A. Büroobjekt in Rumänien Mit dem Pipera Center I konnte nach dem Berichtszeitraum ein hervorragendes Büroobjekt in Rumänien erworben werden. Die erst heuer fertig gestellte Immobilie ist fast zur Gänze langfristig vermietet. GEP-Beteiligung stärkt Position in Südosteuropa Ebenfalls im Juli beteiligte sich die IMMOEAST mit EUR 31,3 Mio. oder 25% an der Gesellschaft Global Emerging Property und ist damit der größte Anteilseigner. Weitere Partner sind die EBRD sowie führende griechische Reeder. Das Unternehmen wird vom Südosteuropa-Spezialisten Global Finance SA geführt und soll in den kommenden drei Jahren ein Immobilienportfolio im Wert von In Summe EUR 1,5 Mrd. Investitionsvolumen in 2005/06 Auch nach Abschluss der hier angeführten Investitionen der ersten Monate des laufenden Geschäftsjahres bleibt die Projektpipeline der IMMOEAST voll. In Summe sollen im Geschäftsjahr 2005/06 EUR 1,5 Mrd. zur weiteren Diversifikation investiert werden. Dank der erfolgreichen Kapitalerhöhungen verfügt die IMMOEAST über eine starke Eigenkapitalbasis, die diese Vorhaben bestens stützt. 29

30 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Analyse des Geschäftsverlaufs 2004/05 Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Umfelds INTERNATIONALE KONJUNKTURENTWICKLUNG Reales BIP-Wachstum, in % AUSLÄNDISCHE DIREKTINVESTITIONEN in Mio. EUR Quelle: WIFO, OECD Quelle: WIIW Uneinheitliche Konjunkturentwicklung in Europa Die Entwicklung der Weltwirtschaft war im Jahr 2004 geprägt von niedrigen Zinsen, einer Zunahme der Exportleistungen und hohen Erdölpreisen. Im Durchschnitt lag das BIP-Wachstum der OECD-Länder bei rund 3,5%; Wachstumsimpulse gingen wiederholt von den USA und China aus. Die EU-15 konnten mit einem durchschnittlichen BIP-Anstieg von 2,4% die schwachen Vorjahre hinter sich lassen. Verhalten zeigte sich die Konjunkturentwicklung in Deutschland (1,6%), Italien (1,2%) und den Niederlanden (1,4%). Die zentral- und osteuropäischen Länder konnten den dynamischen wirtschaftlichen Aufholprozess der Vorjahre prolongieren. Der durchschnittliche BIP-Anstieg der zehn neuen EU-Mitgliedsstaaten lag 2004 bei 4,9% nach 3,7% im Vorjahr. Neben den baltischen Staaten zeigt nach schwächeren Vorjahren auch Polen eine prosperierende Entwicklung. Unvermindert war die Dynamik in Russland mit einem Anstieg des Wirtschaftswachstums von 7,1%. Verbessertes Investitionsklima in Zentral- und Osteuropa Die ausländischen Direktinvestitionen in der zentral- und osteuropäischen Region erreichten im Jahr 2004 Rekordhöhen, die nicht zuletzt aufgrund sinkender Transaktionskosten durch den Beitritt von zehn Staaten zur Europäischen Union per Anfang Mai 2004 unterstützt wurden. Gemessen am Investitionszustrom pro Kopf, bilden Estland, Tschechien und Ungarn die Spitze. Ein deutlicher Aufwärtstrend war dank eines verbesserten Geschäftsklimas und großer Privatisierungsprojekte in Rumänien zu verzeichnen. Ebenso erfreulich, wenn auch sektoral unterschiedlich, zeigte sich die Entwicklung in Russland, das vom anhaltenden überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum profitiert. Deutlich mehr als die Hälfte aller ausländischen Investitionen in der Gesamtregion flossen weiterhin in Branchen, die auf den Binnenmarkt ausgerichtet sind: Energieversorgung, Banken und Immobilien. 30

31 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Branchenumfeld SPITZENRENDITEN UND LEERSTANDSRATEN EUROPÄISCHER BÜROIMMOBILIEN 1. Quartal 2005, in % Quelle: CPB Immobilientreuhand GmbH EUROPÄISCHE IMMOBILIENMÄRKTE IM VERGLEICH Die Grafik gibt Aufschluss über den Verlauf der Preisentwicklung der wichtigsten europäischen Büromärkte. Quelle: CPB Immobilientreuhand GmbH Während die Immobilienmärkte Westeuropas vielerorts im negativen Sog der angespannten gesamtwirtschaftlichen Situation stehen, profitieren jene Zentral- und Osteuropas von der unverändert starken Dynamik der Konjunkturentwicklung. Unterschiedlich ist jedoch auch die Struktur der einzelnen Märkte hinsichtlich Größe und Transaktionsvolumen. In den neuen EU-Mitgliedsländern beschränkt sich das Interesse meist auf die Hauptstädte; vereinzelt werden auch Projekte in Provinzstädten realisiert. Einhergehend mit einer regen ausländischen Investitionstätigkeit und einer belebten Binnennachfrage, waren während der letzten Jahre auch auf den Immobilienmärkten enorme Aktivitäten festzustellen. Beispielsweise liegt in den neuen EU-Hauptstädten der Anteil der neuen, modern ausgestatteten Büroflächen teilweise deutlich über 50%. Die Investitionstätigkeit internationaler Investoren auf den Immobilienmärkten dieser Region war 2004 besonders stark. Zahlreiche Investitionsabsichten der Vorjahre wurden temporär auf das zweite Halbjahr 2004 verschoben, um eventuelle Änderungen durch den EU-Beitritt hinsichtlich rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen abzuwarten. Für 2005 wird ein ungebrochenes Interesse der Investoren erwartet. Aufgrund der großen Nachfrage und des damit verbundenen Anstiegs der Kaufpreise nähern sich die Renditen der Märkte Zentral- und Osteuropas dem westeuropäischen Niveau an. Die erste Investitionswelle konzentrierte sich noch auf die Länder Polen, Ungarn und Tschechien; die zweite, derzeit stattfindende, fokussiert die oft renditestärkeren Märkte Rumänien, Bulgarien, aber auch Serbien, Kroatien, die baltischen Staaten sowie Russland. 31

32 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Immobilienbilanzierung Anschaffungskostenund Verkehrswert-Methode IMMOEAST bilanziert nach IAS 40 Die nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienvermögens durch konsequente und professionelle Bewirtschaftung des Immobilienbesitzes steht im Zentrum der Aktivitäten der IMMOEAST. Seit dem Geschäftsjahr 2001/02 erstellt die IMMOEAST den Konzernabschluss gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS, vormals IAS). IAS 40 sieht für die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ein Wahlrecht vor. Das Unternehmen kann zum einen die Anschaffungskosten-Methode ( Cost Model ) verwenden, nach welcher die Immobilien mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibung, anzusetzen sind. Diese Methode entspricht den österreichischen Bilanzierungserfordernissen nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) und den österreichischen Usancen. Alternativ ermöglichen die IFRS jedoch auch die Bilanzierung des Immobilienvermögens nach der Verkehrswert-Methode ( Fair Value Model ). Nach dieser Methode sind alle Veränderungen des Verkehrswerts der Immobilie in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen. Transparente Darstellung des Ergebnisses Lediglich die jährlichen Abschreibungen werden nach der Anschaffungskosten-Methode in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Abbildung der tatsächlichen Wertänderungen in der Erfolgsrechnung, die durch die Bewertungsgutachten des Sachverständigenausschusses für Immobilienbewertung dokumentiert werden, gewährleistet jedoch nur die Anwendung der Verkehrswert-Methode. Die Wertermittlung wird in sinngemäßer Auslegung und Anwendung des IAS 40 durchgeführt und erfolgt nach der Discounted Cashflow-Methode (DCF-Methode). In Auswertung der Befundaufnahme werden die wertbestimmenden Daten des Gebäudes ermittelt. Sowohl technische Werte wie Größe, Umfang und Qualität des Bauwerkes als auch wirtschaftliche Eckdaten wie Standort, Funktionalität, Nutzungsart und die gegenwärtige wie zukünftig erwartete Ertragslage bilden die Ausgangsbasis für die Bewertung nach der DCF-Methode. Die IMMOEAST verfolgt mit dieser differenzierten Darstellung das Ziel, ihren Aktionären die größtmögliche Transparenz hinsichtlich Geschäftsverlauf und Entwicklung des Portfolios zu gewährleisten. IMMOEAST trägt internationalem Interesse Rechnung Analog zu den österreichischen Gepflogenheiten bilanziert die IMMOEAST weiterhin nach der Anschaffungskosten-Methode unter Berücksichtigung kumulierter Abschreibungen. Um jedoch eine transparente und vollständige Darstellung der wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens zu gewährleisten, bildet die IMMO- EAST das Ergebnis auch nach der Verkehrswert-Methode ab. Dies auch vor dem Hintergrund, dass diese Methode international immer stärker in den Vordergrund tritt. Auch die European Public Real Estate Association (EPRA) empfiehlt als Dachverband der europäischen börsenotierten Immobiliengesellschaften die Darstellung der Erfolgsrechnung nach der Verkehrswert-Methode. EBIT: EUR 34,3 Mio. EBT: 51,2 Mio. Unter Anwendung der Verkehrswert-Methode und der damit verbundenen Berücksichtigung der tatsächlichen Wertänderung des Immobilienvermögens erhöht sich das EBIT von EUR 8,0 Mio. auf EUR 34,3 Mio., eine Steigerung von mehr als 328%. Einhergehend mit einer deutlichen Zunahme des Finanzergebnisses um rund 168% auf EUR 16,9 Mio., verbesserte sich das EBT von EUR 14,3 Mio. des Vorjahres auf EUR 51,2 Mio. IFRS sieht darüber hinaus vor, dass auf alle temporären Unterschiede zwischen dem steuerlichen Wertansatz eines Vermögensgegenstandes und dessen Wertansatz im IFRS-Abschluss eine Steuerabgrenzung in voller Höhe zu bilden ist. Durch Maßnahmen der Steueroptimierung, wie die Inanspruchnahme der Gruppenbesteuerung, stehen Möglichkeiten zur Verfügung, diese latente und damit rechnerische Steuerbelastung weitgehend im Veräußerungsfalle zu verteilen und zu minimieren. Unter Berücksichtigung der Steuerabgrenzung in voller Höhe ergibt sich für das Geschäftsjahr 2004/05 ein Konzernergebnis von EUR 44,0 Mio. gegenüber EUR 24,0 Mio. nach der Anschaffungskosten- Methode. 32

33 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Anschaffungskosten-Methode Verkehrswert-Methode in TEUR 2004/05 Aufwand Ertrag 2004/05 Umsatzerlöse , ,5 Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40) , ,3 Sonstige betriebliche Erträge , ,0 Abschreibungen , , ,1 Immobilienaufwendungen , ,2 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,7 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 9.799,4 0, , ,8 Finanzierungsaufwand/-ertrag , ,4 Ergebnis aus Finanzinvestitionen , ,2 Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen , ,9 Finanzergebnis ,9 0,0 0, ,9 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) ,3 0, , ,7 Steuern vom Einkommen , ,0 Latente Steuern aus Neubewertung (IAS 40) , ,1 Konzernergebnis , , , ,6 Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft , ,3 Anteil der Minderheiten 30,1-48,7 Unverwässerter und verwässerter Gewinn je Aktie in EUR 0,53 0,43 0,96 33

34 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Umsatzentwicklung MIETERLÖSE NACH NUTZFLÄCHENARTEN in Mio. EUR Umsatzsteigerung um 155,4% auf EUR 25,4 Mio. Die IMMOEAST hat das Geschäftsjahr 2004/05 überaus erfolgreich abgeschlossen. Der Konzernumsatz ist im Vergleich zum Vorjahr um 156,6% auf rund EUR 25,4 Mio. gestiegen. Die Hauptfaktoren dieser dynamischen Entwicklung bildeten der hohe Vermietungsgrad der Objekte, aber auch zahlreiche im Berichtsjahr realisierte Akquisitionen. Die Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnissen stieg im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 79% auf m 2, wobei die Länder Ungarn und Tschechien mit je rund einem Drittel den Schwerpunkt bilden. EUR 20,5 Mio. des Gesamtumsatzes entfallen auf Miet- und sonstige Erlöse, EUR 4,9 Mio. auf Betriebskosten. Die Mieterlöse verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Segmente: 65,2% Bürofläche, 29,1% Geschäfts- und Logistikfläche, 3,5% Wohnfläche und 2,2% Garagierung. KURZFASSUNG DER GUV NACH VERKEHRSWERT-METHODE in Mio. EUR 2004/05 Veränderung in % 2003/04 Umsatzerlöse 25,4 156,6 9,9 EBIT 34,3 328,8 8,0 Finanzergebnis 16,9 168,3 6,3 EBT 51,2 258,0 14,3 Konzernergebnis 44,0 327,2 10,3 Gewinn je Aktie in EUR* 0,96 146,2 0,39 * unverwässert VERTEILUNG DER UMSÄTZE NACH LÄNDERN in Mio. EUR 2004/05 Veränderung in % 2003/04 Tschechien 8,9 89,4 4,7 Ungarn 8,0 66,7 4,8 Polen 1, ,0 0,1 Rumänien 6,7 Umsatzerlöse* 25,4 156,6 9,9 * inkl. Sonstige und Konzerneliminierungen 34

35 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Ertragslage EBIT: +330% auf EUR 34,3 Mio. Das nach der Verkehrswert-Methode berechnete EBIT des IMMO- EAST Konzerns erhöhte sich im Geschäftsjahr 2004/05 um nahezu 330% auf EUR 34,3 Mio. Die Immobilienaufwendungen, die sich hauptsächlich aus den weiterverrechneten Betriebskosten sowie Instandhaltungsaufwendungen errechnen, nahmen im Berichtszeitraum aufgrund vermehrter Direktinvestitionen deutlich zu. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sie erfassen großteils Verwaltungsaufwendungen entwickelten sich hingegen leicht unterproportional zur Umsatzentwicklung. Das Finanzergebnis profitierte von einer erfolgreichen Entwicklung der Beteiligungen und Finanzinstrumente und verbesserte sich um rund 168% auf EUR 16,9 Mio. Überaus positiv zeigt sich auch die Entwicklung des Finanzierungsaufwands, der deutlich geringer als das Finanzierungsvolumen anstieg. Nach Steuern und unter Berücksichtigung der latenten Steuerbelastung weist die IMMOEAST ein Konzernergebnis von EUR 44,0 Mio. aus im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von mehr als 327%. Der Gewinn je Aktie verbesserte sich damit von EUR 0,39 des Vorjahres auf EUR 0,96. Der Return on Equity konnte im Berichtsjahr von 6,7% auf 14,9% gesteigert werden, womit im Interesse der Aktionäre die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals mehr als verdoppelt wurde. Einen Teil der Akquisitionen tätigt die IMMOEAST in Form von Beteiligungen. Ihr Ansatz spiegelt sich nicht im Konzernumsatz wider, sondern wird im Finanzergebnis berücksichtigt. Mit den nachstehenden Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2004/05 Beteiligungen eingegangen: Heitman Central Europe Property Partners III, FF&P Russia Real Estate Limited sowie Nowe Centrum s.a. In Bau befindliche Projekte tragen naturgemäß erst nach ihrer Fertigstellung und Vermietung zum Umsatz bei. Per Ende des Geschäftsjahres waren Entwicklungsprojekte in Budapest, Prag, Warschau und Bukarest im Gange. Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit: +144% Der Cash-flow aus dem Ergebnis konnte im Geschäftsjahr 2004/05 um 41,0% auf EUR 5,5 Mio., der Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit um 144,3% auf EUR 13,2 Mio. gesteigert werden. Unter Berücksichtigung der Investitions- und Finanzierungstätigkeit erhöhte sich der Finanzmittelbestand zu Ende des Berichtsjahres um EUR 27,9 Mio. KONZERN-CASH-FLOW-STATEMENT KURZFASSUNG in Mio. EUR 2004/05 Veränderung in % 2003/04 Cash-flow aus dem Ergebnis 5,5 41,0 3,9 Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit 13,2 144,3-29,8 Cash-flow aus Investitionstätigkeit -116,6-80,5-64,6 Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit 130,7 212,7 41,8 Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 30,9-63,3 84,1 Finanzmittelbestand am Ende der Periode 58,8 90,3 30,9 Veränderung des Finanzmittelbestandes 27,9 152,4-53,2 35

36 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Vermögens- und Finanzlage KONZERNBILANZ-KURZFASSUNG in Mio. EUR 2004/05 in %* 2003/04 in %* Immobilienvermögen 486,4 71,5 136,8 50,9 Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwert 2,2 0,3-0,9 - Finanzanlagen und sonstiges Anlagevermögen 103,9 15,3 62,5 23,2 Langfristiges Vermögen 592,5 87,1 198,4 74,1 Kurzfristiges Vermögen 88,2 12,9 70,5 26,2 Summe Aktiva 680,8 100,0 268,9 100,0 Eigenkapital 382,3 56,2 163,2 60,7 Langfristige Verbindlichkeiten 199,4 29,3 89,1 33,1 Kurzfristige Verbindlichkeiten 99,1 14,5 16,6 6,2 Summe Passiva 680,8 100,0 268,9 100,0 * in % der Bilanzsumme BILANZKENNZAHLEN 2004/05 Veränderung in % 2003/04 Eigenkapital (exkl. Minderheitenanteile) in Mio. EUR 380,6 133,2 163,2 Eigenkapitalquote zu Verkehrswerten in % 67,2-24,0 88,4 Investitionen in Mio. EUR 341,9 589,3 49,6 Bilanzsumme in Mio. EUR 680,8 153,2 268,9 Bilanzsumme: +153% Die Bilanzsumme des IMMOEAST-Konzerns wurde im Berichtsjahr um rund 153% auf EUR 680,8 Mio. verlängert. Die Struktur der Bilanz ist stark vom Immobilienvermögen, den liquiden Mitteln und den Finanzverbindlichkeiten bestimmt. Das buchmäßige Konzern- Eigenkapital exklusive Minderheitenanteilen hat sich um rund 133% von EUR 163,2 Mio. auf EUR 380,6 Mio. erhöht. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. April 2005 rund EUR 59,3 Mio. und ist in 59,3 Mio. nennwertlose Stückaktien zerlegt. Das langfristige Vermögen zu Buchwerten ist im Geschäftsjahr 2004/05 von EUR 198,4 Mio. auf EUR 592,5 Mio. gestiegen. 36

37 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Investitionen Die IMMOEAST hat das zur Veranlagung zur Verfügung stehende Kapital zum 30. April 2005 in den Ländern Tschechien, Ungarn, Polen und Rumänien wie folgt veranlagt: INVESTITIONEN In Mio. EUR 2004/05 Veränderung in % 2003/04 Tschechien 71,2 87,4 38,0 Ungarn 95, ,9 1,7 Polen 82,6 550,4 12,7 Rumänien 102,8 - - Investitionen gesamt* 341,9 589,3 49,6 * unter Berücksichtigung von Konzerneliminierungen In Summe wurden im Geschäftsjahr 2004/05 Immobilieninvestitionen in Höhe von EUR 341,9 Mio. nach EUR 49,6 Mio. im Vorjahr getätigt. Mit EUR 102,8 Mio. entfiel rund ein Drittel der Investitionstätigkeit auf Rumänien, wo im Berichtszeitraum mit dem Kauf von drei Büroobjekten erstmals in großem Umfang investiert wurde. Durch die Akquisition von Büro-, Geschäfts-, aber auch Logistikimmobilien wurde die Marktpräsenz der IMMOEAST auch in Polen massiv ausgebaut. Rund die Hälfte der Gesamtinvestitionen wurde zum Ausbau der Portfolios in Ungarn und Tschechien verwendet; in beiden Ländern wurden sowohl Logistik- wie auch Bürogebäude erworben. Zum Ende des Geschäftsjahres zählte das Portfolio der IMMOEAST bereits 58 Objekte, wovon die Hälfte auf Eigeninvestitionen entfällt. Dank der regen Investitionstätigkeit erhöhte sich die Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnissen um rund 79% auf m 2. Zudem konnten zahlreiche Transaktionen vorbereitet werden, wovon einige bereits in den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2005/06 finalisiert wurden. (Nähere Informationen hierzu finden sich im Kapitel Investmentoffensive auf den Seiten 28f.) RO, Bukarest, Global Business Center 37

38 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Prognosebericht Nach einer deutlichen Belebung der Weltwirtschaft im Jahr 2004 wird für 2005 eine Abflachung der Dynamik erwartet. Für die USA wird ein BIP-Anstieg von 3,6% nach 4,4% im Vorjahr prognostiziert; die Schätzungen für die EU belaufen sich auf durchschnittlich 2%. Die österreichische Wirtschaft kann sich der Wachstumsabschwächung im Euro-Raum nicht gänzlich entziehen; einhergehend mit einer durch die Steuerreform belebten Inlandsnachfrage, wird jedoch eine stabile Entwicklung erwartet. Die IMMOEAST zählte per 30. April 2005 in den Ländern Ungarn, Tschechien, Polen, Slowakei, Rumänien und Russland in Summe 58 Objekte. Nach dem Berichtszeitraum erfolgte über Beteiligungen der Markteintritt in Bulgarien und den baltischen Ländern, weitere sind geplant. Neben dieser breiten geografischen Präsenz im zentral- und osteuropäischen Raum ist das Portfolio der IMMOEAST aber auch sektoral stark diversifiziert, um Abhängigkeiten von Branchentrends weitestmöglich zu minimieren. In den zehn neuen EU-Mitgliedsstaaten wird mit einer weiteren, deutlichen Steigerung der Wirtschaftsleistung gerechnet, wenngleich die erwarteten Wachstumsraten mit durchschnittlich 4,5% etwas geringer ausfallen dürften als in den Vorjahren. Die zum Teil hohen Arbeitslosenraten dieser Länder weisen durch die zunehmende Ausschöpfung des großen wirtschaftlichen Potenzials generell eine sinkende Tendenz auf. Für das Geschäftsjahr 2005/06 wird aufgrund der nach dem Berichtszeitraum bereits abgeschlossenen bzw. geplanten Transaktionen ein Umsatz von EUR 60 Mio. erwartet. Das Immobilienvermögen der IMMOEAST sollte damit einhergehend auf rund EUR 2 Mrd. ansteigen. Begünstigt durch die erfolgreichen Kapitalerhöhungen, wird das Eigenkapital auf etwa EUR 1,5 Mrd. ansteigen und eine solide Finanzierungsbasis für den weiteren Expansionskurs der IMMOEAST bilden. AUSBLICK IMMOEAST Ist Plan in Mio. EUR 2004/05 Veränderung in % 2005/06 Immobilienvermögen 648,8 208, ,0 Umsatz 25,4 136,2 60,0 Eigenkapital 382,3 292, ,0 38

39 ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS Nachtragsbericht Im Juni 2005 führte die IMMOEAST eine Kapitalerhöhung durch. Aufgrund des enormen Interesses wurde am 30. Juni eine Aufstockung der Emission mittels Durchführung einer weiteren Kapitalerhöhung beschlossen. In Summe flossen der Gesellschaft mit diesen Transaktionen Finanzmittel in der Rekordhöhe von EUR 1,13 Mrd. zu, womit eine erfolgreiche Realisierung der bereits im Berichtsjahr vorbereiteten Projekte möglich wird. Nach Ende des Geschäftsjahres 2004/05 wurde in Ungarn die Fachmarktzentren-Kette Stop Shop erworben. Die Gesamtnutzfläche der 13 teilweise fertig gestellten, teilweise im Bau- oder Planungsstadium befindlichen Center umfasst m 2. Das Investitionsvolumen beträgt EUR 210 Mio. Weiters wurde nach Ende des Berichtszeitraumes eine Beteiligung am Russland-Spezialisten EPH eingegangen. Dieser ist an drei führenden Shopping-Center-Ketten mit mehr als 15 Zentren in Russland beteiligt. In Prag wurde das Airport Business Center erworben. Das einzige für Fremdnutzer zur Verfügung stehende Bürogebäude auf dem internationalen Flughafen der tschechischen Hauptstadt ist voll vermietet und hat eine Nutzfläche von m 2. Mit dem Pipera Center I konnte nach dem Berichtszeitraum ein hervorragendes Objekt in Rumänien erworben werden. Die erst heuer fertig gestellte Immobilie ist fast zur Gänze langfristig vermietet. Des Weiteren wurde in Olomouc, Tschechien, das Einkaufszentrum Olympia mit einer Nutzfläche von mehr als m 2 und einem Immobilienwert von EUR 56 Mio. übernommen. In einem Joint Venture mit dem führenden britischen Investor Grainger Trust Plc und dem lokalen Development-Partner Nordic Property Consultants (NPC) wurde der erste Schritt in den boomenden Wohnungsmarkt im Baltikum gesetzt und die Errichtung von mehr als Wohnungen in der lettischen Hauptstadt Riga und der estnischen Hauptstadt Tallinn fixiert. In Bulgarien wurden rund 20% am führenden Immobilienentwickler des Landes, Prime Property BG (früher TBI-BAC), erworben. CZ, Prag, Airport Business Center 39

40 CORPORATE GOVERNANCE & COMPLIANCE Corporate Governance & Compliance Ordnungsrahmen für Unternehmensführung und -überwachung Die Strategie der IMMOEAST fokussiert die nachhaltige und langfristige Steigerung des Immobilienvermögens und des daraus resultierenden Unternehmenswertes. Strenge Grundsätze guter Unternehmensführung und Transparenz sowie die ständige Weiterentwicklung eines effizienten Systems der Unternehmenskontrolle im Interesse aller Anspruchsgruppen bilden die Basis dieser Zielsetzung. Der Österreichische Corporate Governance Kodex ist seit 1. Oktober 2002 in Kraft und beinhaltet Regeln, die einen Ordnungsrahmen zu Unternehmensführung und -überwachung darstellen. Zu den Zielen dieses Regelwerkes zählen beispielsweise die Gleichbehandlung der Aktionäre, die Steigerung des Vertrauens der Aktionäre durch mehr Transparenz und Information sowie die Verbesserung des Zusammenwirkens von Vorstand, Aufsichtsrat und Aktionären. Freiwilliges Bekenntnis der IMMOEAST ab 2005/06 Die IMMOEAST bekennt sich ab dem Geschäftsjahr 2005/06 zur freiwilligen Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex. Der überwiegende Teil der Regelungen wird im Sinne einer gewissenhaften und verantwortungsvollen Unternehmensführung schon seit Jahren erfüllt. Der über die gesetzlichen Vorschriften hinausgehende Kodex erlangt durch freiwillige Selbstverpflichtung der Unternehmen Geltung. Das Bekenntnis zum Kodex hat zur Folge, dass die Nichteinhaltung von C-Regeln ( Comply or Explain ) zu begründen ist. Die IMMOEAST weicht im Geschäftsjahr 2005/06 von den folgenden Comply or Explain -Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex ab und begründet dies wie folgt: Regeln 38 und 54 Eine bestimmte Altersgrenze ist derzeit weder für Vorstände noch für Mitglieder des Aufsichtsrates in der Satzung vorgesehen. Die Gesellschaft hält die Festsetzung einer derartigen Altersgrenze für nicht sinnvoll, sondern überlässt es den für die Bestellung zuständigen Organen, die Entscheidung darüber jeweils bei der Bestellung selbst zu treffen. Regel 51 Der Aufsichtsrat zählt per 30. April 2005 fünf Mitglieder, sodass die diesbezügliche Bestimmung des Kodex eingehalten wird. Im Hinblick auf die ausgewogene Zusammensetzung des Aufsichtsrates hat es bislang keinen Antrag auf Wahl eines so genannten Streubesitzrepräsentanten gegeben. Die Gleichbehandlung und umfassende Information aller Aktionäre hat für die Gesellschaft höchste Priorität. So wurde zur Gleichbehandlung aller Aktionäre bei der Festlegung des Preises im Rahmen eines Pflichtangebotes in der Hauptversammlung vom 6. Juni 2005 der IMMOEAST der gemäß 26 Absatz 1 Übernahmegesetz zulässige 15%-Abschlag per Satzungsänderung ausgeschlossen. Damit ist sichergestellt, dass im Falle eines Übernahmeangebotes (Pflichtangebot) jeder Aktionär den gleichen Preis für seine IMMOEAST-Aktien erhält. Erfüllung der Emittenten-Compliance-Verordnung Seit 1. April 2002 ist die Emittenten-Compliance-Verordnung der Finanzmarktaufsicht in Kraft, die im Besonderen die Grundsätze für die Weitergabe von Informationen im Unternehmen eines Emittenten an der Wiener Börse regelt und die missbräuchliche Verwendung ausschließt. Die IMMOEAST setzt die Bestimmungen der Emittenten-Compliance-Verordnung der österreichischen Finanzmarktaufsicht unter Einbezug aller Aufsichtsratsmitglieder um. Ihre Einhaltung wird regelmäßig überwacht. Auf der IMMOEAST-Website ( wird unter dem Punkt Director s Dealing laufend über Kauf und Verkauf eigener Aktien durch Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder berichtet. Freiwillige externe Evaluierung Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2005/06 wird die IMMOEAST eine freiwillige Evaluierung der Einhaltung der einzelnen Bestimmungen durch eine externe Institution durchführen lassen und über die Ergebnisse dieser Evaluierung berichten. 40

41 RISIKOMANAGEMENT Risikomanagement Zu einer guten Corporate Governance gehört der verantwortungsvolle Umgang mit Risiken. Die IMMOEAST ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen Risiken ausgesetzt. Der Umgang mit diesen Risiken ist Indiz für die Qualität des Handelns sie rechtzeitig zu erkennen und durch den Einsatz wirksamer Steuerungs- und Kontrollsysteme weitestgehend zu eliminieren, ist ein Eckpfeiler der Unternehmenspolitik der IMMOEAST. Die wichtigsten Instrumente zur Risikoüberwachung und -kontrolle sind der Planungs- und Controllingprozess, konzernweite Richtlinien und die laufende Berichterstattung. Bei der Überwachung und Kontrolle der wirtschaftlichen Risiken kommt dem Berichtswesen eine besondere Bedeutung zu. Risikomanagement ist bei der IMMOEAST ein integraler Bestandteil aller Entscheidungen und Geschäftsprozesse und als solcher in die Aufbau- und Ablauforganisation eingebettet. Die Gesamtverantwortung für die Überwachung des Risikomanagements auf Konzernebene liegt beim Vorstand. Im Geschäftsjahr 2004/05 hat die IMMOEAST mit Unterstützung eines externen Risikomanagement-Beraters eine umfangreiche Risikoerhebung durchgeführt, um alle Geschäftsrisiken systematisch zu erfassen, zu dokumentieren und zu bewerten. Strategisches Risikomanagement Die IMMOEAST erweitert ihre geografische Präsenz kontinuierlich und vergrößert so die regionale Diversifizierung des Immobilien-Portfolios. Jedem neuen Markteintritt gehen intensive Recherchen über die maßgeblichen Rahmenbedingungen des jeweiligen Landes voraus. Diese Analysen werden von der IMMOEAST selbst oder einem kompetenten regionalen oder internationalen Partner durchgeführt. Fokussiert werden sowohl Aspekte der allgemeinen Wirtschaftslage, rechtliche Bestimmungen zu Widmungs- und Bauverfahren oder Behördenzuständigkeiten, aber auch steuer- und gesellschaftsrechtliche Fragestellungen. Im Regelfall greift die IMMOEAST hierbei über Partner direkt auf lokales Know-how zu; entsprechend der jeweiligen Problemstellung werden internationale oder lokale Berater unterstützend zu Rate gezogen. Abhängig von der Art der Investitionstätigkeit werden von der IMMOEAST oder erfahrenen lokalen Partnern die Bausubstanz eines in Frage kommenden Immobilienobjekts, sowie wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen genauestens überprüft. Führt der detaillierte Selektionsprozess zu einer positiven Beurteilung durch den Vorstand, muss das jeweilige Investitionsvorhaben noch per Aufsichtsratsbeschluss genehmigt werden. Bei internationalen Beteiligungen übt die IMMOEAST Mitspracherechte im jeweiligen Investitionsbeirat aus. Operatives Risikomanagement Vor jedem Mietvertragsabschluss wird die Bonität des Interessenten beurteilt. Zur Sicherstellung der Vertragspflichten des Mieters wird in Abhängigkeit zum festgestellten Bonitätsgrad eine Vertragskaution vereinbart. Mit Standardmietverträgen für jeden Segmentbereich wird den spezifischen Vermieterinteressen Rechnung getragen. Darüber hinausgehend wird mit potenziellen Mietern ausführlich über die optimale Laufzeit und Bindungsdauer des Mietverhältnisses verhandelt. In neu abgeschlossenen Mietverträgen sichert sich die IMMO- EAST durch eine jährliche Indexanpassung gegen das Inflationsrisiko ab. Abhängig von der aktuellen Marktsituation wird für jedes Objekt eine optimale Mieterstruktur hinsichtlich Laufzeit und Kündigungsrechte angestrebt. Ein effizientes Berichtswesen des Facility und Asset Management an den Vorstand und den Aufsichtsrat gewährleistet die Verfügbarkeit aller entscheidungsrelevanten Informationen. Das Facility Management liefert in regelmäßigem Abstand Zustandsberichte wie Vorschauwerte für die optimale Instandhaltung der Liegenschaften. Management von Finanzierungs- und Währungsrisiken Mit einer Eigenkapitalquote von 67% verfügt die IMMOEAST über eine überaus solide Bilanzstruktur, die auch in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen Stabilität verleiht. Der Grad der Fremdfinanzierung wird mittel- bis langfristig der jeweiligen Marktsituation angepasst. Ziel ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital. Die Auswahl der Finanzierungswährung erfolgt ebenfalls in Abhängigkeit zur jeweiligen Marktsituation. Bei Auslandsinvestitionen wird die Finanzierung zum Teil in Österreich, aber auch über lokale Banken dies jedoch ausschließlich in internationalen Referenzwährungen abgewickelt. Beim Finanzierungsmanagement kann die IMMOEAST auf das Know-how der Spezialisten der Constantia Privatbank AG zurückgreifen. Branchen- und Konjunkturrisiko Zyklische Entwicklungen kennzeichnen den Verlauf auf den Immobilienmärkten. Die IMMOEAST versucht aus diesen Schwankungen einen größtmöglichen Vorteil für ihre Aktionäre zu generieren und regionale wie sektorale Investitionschancen optimal zu nützen. Die IMMOEAST profitiert hierbei von markterfahrenen Partnern vor Ort, die mittels Asset-Managern, Maklern und anderen Spezialisten über die entscheidungsrelevanten Strukturen und Marktkenntnisse verfügen. 41

42 IMMOBILIENBESTAND Gesamtüberblick des Immobilienbestandes der IMMOEAST 1) Stichtag 30. April 2005 BÜROIMMOBILIEN Gesamt- Nutzfläche Land Ort Objektbezeichnung Zugang in m 2 2)3) GESCHÄFTSIMMOBILIEN Gesamt- Nutzfläche Land Ort Objektbezeichnung Zugang in m 2 2)3) CZ Prag Arbes CZ Prag European Business Center CZ Prag Italská CZ Prag Palladium CZ Prag Pankrác Business Corner CZ Prag Pankrác House CZ Prag Valdek CZ Prag Vinice CZ Prag Vitek H Budapest Arpad Center H Budapest East-West Business Centre H Budapest Europe Business Tower 2004 N H Budapest Globe H Budapest Globe N H Budapest Mester Business Park H Budapest Obuda Gate Office Center H Budapest Szepvölgyi Business Park 2004 N H Budapest West Gate Business Park 2004 N H Budapest Xenter 13 Office Building PL Poznan Poznan Financial Center 2004 N PL Warschau Bokserska Office Centre 2004 N PL Warschau Crown Point 2005 N PL Warschau Crown Tower 2004 N PL Warschau Cybernetyki Office Centre 2004 N PL Warschau IO N RO Bukarest Global Business Center 2004 N RO Bukarest Iride Business Park 2004 N RO Bukarest Otopeni 2004 N RUS Moskau Gogolevsky Boulevard N RUS Moskau Lesnaya Straße N SK Bratislava Bratislava Business Center 2004 N WOHNIMMOBILIEN Gesamt- Nutzfläche Land Ort Objektbezeichnung Zugang in m 2 2)3) CZ Hradec Kralove Futurum Centrum CZ Olomouc Hana Centrum CZ Ostrava Futurum Centrum CZ Prag Park Hostivar PL Glogow Galeria Glogow 2004 N PL Gniezno Galeria Gniezno 2004 N PL Grudziadz Galeria Grudziadz 2004 N PL Kalisz Galeria Kalisz 2004 N PL Katowice Silesia City Centre 2005 N PL Ostrowiec Galeria Ostrowiec 2004 N PL Poznan Galeria Poznan 2004 N PL Wloclawek Real Hypermarket FREIZEIT-/HOTELIMMOBILIEN Gesamt- Nutzfläche Land Ort Objektbezeichnung Zugang in m 2 2)3) CZ Prag Opletalová LOGISTIKIMMOBILIEN Gesamt- Nutzfläche Land Ort Objektbezeichnung Zugang in m 2 2)3) CZ Prag Rudna Logistics Park CZ Prag Westpoint Distribution Park 2004 N H Budapest Pharmapark Logistic Centre 2004 N PL Warschau Bokserska Distribution Centre 2004 N PL Warschau Lopuszanska Business Park 2005 N PL Warschau Zeran Park GESAMTSUMME IMMOEAST CZ Prag Novy Eden CZ Prag Stodulky CZ Prag Vokovice H Budapest Engel Park H Budapest Sun Palace H Györ Györ PL Warschau Lesna Polana ) Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung 2) inkl. PKW-Stellplätze (gerundet) 3) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMO- EAST beträgt m 2 N Bezeichnet neu erworbene Objekte. 42

43 IMMOBILIENBESTAND CZ-Hradec Kralove Futurum Centrum G CZ-Olomouc Hana Centrum G CZ-Ostrava Futurum Centrum G CZ-Prag Arbes B CZ-Prag European Business Center B CZ-Prag Italská B CZ-Prag Novy Eden W CZ-Prag Opletalová H CZ-Prag Palladium B CZ-Prag Pankrác Business Corner B CZ-Prag Pankrác House B CZ-Prag Park Hostivar G CZ-Prag Rudna Logistics Park L CZ-Prag Stodulky W CZ-Prag Valdek B CZ-Prag Vinice B CZ-Prag Vitek B CZ-Prag Vokovice W CZ-Prag Westpoint Distribution Park L N H-Budapest Arpad Center B B Büro H Freizeit / Hotel G Geschäft L Logistik W Wohnung N neu 43

44 IMMOBILIENBESTAND H-Budapest East-West Business Centre B H-Budapest Engel Park W H-Budapest Europe Business Tower B N H-Budapest Globe 13 B H-Budapest Globe 3 B N H-Budapest Mester Business Park B H-Budapest Obuda Gate Office Center B H-Budapest Pharmapark Logistic Centre L N H-Budapest Szepvölgyi Business Park B N H-Budapest West Gate Business Park B N H-Budapest Xenter 13 Office Building B H-Györ Györ W PL-Kalisz Galeria Kalisz G N PL-Katowice Silesia City Centre G N PL-Ostrowiec Galeria Ostrowiec G N PL-Poznan Galeria Poznan G N PL-Poznan Poznan Financial Center B N PL-Warschau Bokserska Distribution Centre L N PL-Warschau Bokserska Office Centre B N PL-Warschau Crown Point B N B Büro H Freizeit / Hotel G Geschäft L Logistik W Wohnung N neu 44

45 IMMOBILIENBESTAND PL-Warschau Crown Tower B N PL-Warschau Cybernetyki Office Centre B N PL-Warschau IO-1 B N PL-Warschau Lopuszanska Business Park L N PL-Warschau Zeran Park L PL-Wloclawek Real Hypermarket G RO-Bukarest Global Business Center B N RO-Bukarest Iride Business Park B N RO-Bukarest Otopeni B N RUS-Moskau Gogolevsky boulevard 11 B N RUS-Moskau Lesnaya Straße 3 B N SK-Bratislava Bratislava Business Center B N B Büro H Freizeit / Hotel G Geschäft L Logistik W Wohnung N neu 45

46 SEGMENTBERICHT TSCHECHIEN Segmentberichterstattung Tschechien Positive Konjunkturentwicklung Im Jahr 2004 wuchs das reale Bruttoinlandsprodukt Tschechiens um 4% und erreichte damit den besten Wert seit acht Jahren. Der positive Gesamttrend sollte anhalten, wenngleich in den nächsten Jahren mit einer leicht abgeschwächten Entwicklung zu rechnen ist. Unverändert angespannt zeigte sich hingegen die Arbeitsmarktsituation: Die Arbeitslosenrate verharrte auf einem hohen Niveau von 10%. Der Immobilienmarkt konzentriert sich in Tschechien auf die Hauptstadt Prag und deren Umland und birgt ob seines Entwicklungsstadiums enormes Potenzial für die nächsten Jahre. Prager Büromarkt stagniert Prag ist mit rund 1,2 Mio. Einwohnern die mit Abstand größte Stadt des Landes. Der Büromarkt umfasst einen Flächenbestand von rund 1,7 Mio. m 2, wovon rund 60% auf Neubauten entfallen. Hinsichtlich Neuvermietungsvolumen waren 2002 und 2003 Rekordjahre, die von mehreren Großtransaktionen geprägt waren. Folglich relativierte sich das Transaktionsvolumen des Jahres 2004 auf ein niedriges Niveau von etwa m 2 für 2005 wird mit einem vergleichbaren Neuvermietungsausmaß gerechnet. Die Kombination aus sinkender Nachfrage und vermehrten Flächenfertigstellungen führte zu einem Anstieg der Leerstandsraten und in weiterer Folge zu einem Rückgang des Mietpreisniveaus. Mittelfristig wird jedoch ein Ausgleich der Marktkräfte und damit eine solide Entwicklung des Büromarktes erwartet. Einzelhandel- und Wohnungsmarkt ziehen an Bei einer Einwohnerzahl von 10,2 Mio. gilt der tschechische Wohnungsmarkt mit seinen rund 4,4 Mio. Wohneinheiten als relativ gut versorgt, wobei sich Miet- und Eigentumssektor in etwa die Waage halten. Parallel zum steigenden Einkommensniveau verbessert sich auch die Nachfrage nach qualitativ hochwertigerem Wohnraum. Ähnlich zeigt sich die Entwicklung im Einzelhandelssektor, der ebenfalls vom zunehmenden Wohlstand der Bevölkerung profitiert. Ein Anstieg der Flächennachfrage ist vor allem im Großraum Prag festzustellen. Hier sind Neuflächen allerdings rar. Im Bereich Shopping-Center ergeben sich auch in regionalen Ballungszentren interessante Chancen für Investoren. Entwicklung im Geschäftsjahr Im Geschäftsjahr 2004/05 wurden in Tschechien Gesamtinvestitionen in Höhe von EUR 71,2 Mio. getätigt. Der Umsatz stieg von EUR 4,7 Mio. des Vorjahres um rund 90% auf EUR 8,9 Mio. Unter Anwendung der Verkehrswert-Methode und der damit verbundenen Berücksichtigung der tatsächlichen Wertänderung des Immobilienvermögens erhöht sich das EBIT um mehr als 150% von EUR 5,7 Mio. auf EUR 14,3 Mio. Durch Investitionen und nachhaltige Wertsteigerungen der bestehenden Liegenschaften konnte ein Portfolio-Verkehrswert von EUR 210,8 Mio. nach EUR 144,4 Mio. im Vorjahr erreicht werden. KENNZAHLEN TSCHECHIEN Veränderung 2004/05 in % 2003/04 Umsatz in Mio. EUR 8,9 89,4 4,7 EBIT nach Verkehrswert-Methode in Mio. EUR 14,3 150,9 5,7 Investitionen in Mio. EUR 71,2 87,4 38,0 Nutzfläche gesamt in m , Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnissen in m , Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in % 32,6-28,4 45,5 Verkehrswerte in Mio. EUR 210,8 46,0 144,4 Verkehrswertanteil am Gesamtportfolio in % 32,5-39,3 53,5 46

47 SEGMENTBERICHT TSCHECHIEN IMMOBILIENBESTAND PRAG Anzahl der Immobilien pro Bezirk SEKTORALE VERTEILUNG DES TSCHECHIEN-PORTFOLIOS Stand: INVESTITIONEN IM BERICHTSZEITRAUM Westpoint Distribution Park. Diese Logistikimmobilie ist eines der führenden Logistikzentren und befindet sich in ausgezeichneter Lage in Prag. Es liegt nur fünf Fahrminuten von der Ringstraße entfernt, die den Westen der Stadt mit anderen Verkehrsknotenpunkten verbindet; der Flughafen ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. Die Immobilie wurde Ende der siebziger Jahre errichtet, 2002 einer umfassenden Renovierung unterzogen und verfügt heute über eine vermietbare Fläche von m 2, die zur Gänze an internationale Unternehmen wie UPS, Böhler Uddeholm u.a. vermietet ist. 47

48 SEGMENTBERICHT UNGARN Ungarn Mit einem BIP-Anstieg von 4% weist Ungarn für 2004 den höchsten Wert seit dem Jahr 2000 aus. Aus Gründen der Budgetkonsolidierung übten sich die öffentlichen Haushalte in Investitionszurückhaltung; verhalten zeigte sich gegen Jahresende auch die Entwicklung des Privatkonsums. Der gedämpften Inlandsnachfrage steht allerdings ein kräftiger Anstieg der Exportleistung gegenüber. Die Arbeitslosenquote pendelte sich auf dem Niveau von 6,1% ein. Für die Folgejahre wird mit einem leicht abgeschwächten Wachstum gerechnet, das jedoch unverändert deutlich über dem westeuropäischen Durchschnitt liegen wird. Erholung am Büromarkt Obwohl Budapest mit 1,8 Mio. Einwohnern die bevölkerungsreichste Stadt Ungarns und der Größe nach mit Wien vergleichbar ist, umfasst der Büromarkt nur rund 1,5 Mio. m 2. Nach überdurchschnittlich bauaktiven Vorjahren reduzierte sich der Neuflächenzugang für die Jahre 2003 und 2004 auf lediglich m wurde erstmals seit Mitte der neunziger Jahre ein größeres Flächenvolumen vermietet als neu errichtet, wodurch die Leerstandsrate leicht zurückging. Die Höchstmieten bewegen sich in einer Bandbreite von EUR 16 bis EUR 17, mittelfristig ist jedoch mit einem Anstieg und einer generellen Erholung des Budapester Büromarktes zu rechnen. Einzelhandel- und Wohnungsmarkt Bei einer Gesamtbevölkerung von 10,1 Mio. Menschen zählt der ungarische Wohnungsmarkt rund 4,1 Mio. Einheiten; die durchschnittliche Haushaltsgröße entspricht damit in etwa dem westeuropäischen Vergleichswert. Spezifisch für den ungarischen Wohnungsmarkt ist allerdings das Verhältnis von Eigentums- zu Mietwohnungen: Aufgrund umfangreicher Privatisierungsmaßnahmen Anfang der neunziger Jahre entfallen auf den Eigentumssektor rund 91%, der Mietsektor gilt als dementsprechend unterentwickelt. Zusätzliche Wohnraumnachfrage resultiert bei einer rückläufigen Einwohnerzahl lediglich aus einer qualitativen Diskrepanz. Der Einzelhandelssektor profitiert von der kontinuierlichen Steigerung des Lohnniveaus; der ungarische Markt ist für Retail-Betreiber damit unverändert attraktiv. Entwicklung im Geschäftsjahr Die IMMOEAST hat im Geschäftsjahr ihre Investitionstätigkeit in Ungarn massiv ausgebaut. In Summe wurden im Geschäftsjahr 2004/05 EUR 95,3 Mio. investiert, nach EUR 1,7 Mio. im Vorjahr. Der Umsatz konnte nahezu verdoppelt werden und stieg von EUR 4,8 Mio. auf EUR 8,0 Mio. Das EBIT nach der Verkehrswert-Methode beträgt EUR 13,2 Mio., der Verkehrswert der Immobilien zum Bilanzstichtag ist mit EUR 173,2 Mio. um 105% höher als der Vergleichswert des Vorjahres. KENNZAHLEN UNGARN Veränderung 2004/05 in % 2003/04 Umsatz in Mio. EUR 8,0 66,7 4,8 EBIT nach Verkehrswert-Methode in Mio. EUR 13,2 312,5 3,2 Investitionen in Mio. EUR 95, ,9 1,7 Nutzfläche gesamt in m , Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnissen in m , Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in % 34,8-18,5 42,7 Verkehrswerte in Mio. EUR 173,2 105,2 84,4 Verkehrswertanteil am Gesamtportfolio in % 26,7-14,7 31,3 48

49 SEGMENTBERICHT UNGARN IMMOBILIENBESTAND BUDAPEST Anzahl der Immobilien pro Bezirk SEKTORALE VERTEILUNG DES UNGARN-PORTFOLIOS Stand: INVESTITIONEN IM BERICHTSZEITRAUM West Gate Business Park: Das Büroobjekt mit ca m 2 Nutzfläche wurde 2004 fertig gestellt und liegt ca. 12 km außerhalb von Budapest, in einer prosperierenden Gewerbe- und Industriezone im Westen. Zu den Mietern zählen renommierte Unternehmen wie Johnson & Johnson, Goodyear Dunlop oder KTM Motorcycle. Szepvölgyi Business Park: Der neu gebaute Büropark Szepvölgyi liegt im Nordwesten Budapests, in Obuda, dem 3. Bezirk der Stadt. Die vermietbaren Flächen von ca m 2 sind zur Gänze an Unternehmen wie Samsung, Xerox oder die Botschaft von Saudi-Arabien vermietet. 49

50 SEGMENTBERICHT UNGARN Oben: Globe 3: An einem gut erreichbaren Standort nahe der Arpad-Brücke liegt das Büroobjekt Globe 3. Die Fläche von ca m 2 ist nahezu gänzlich an Unternehmen wie z.b. Group 4 Falck vermietet. Unten links: Europe Business Tower: Das erstklassige, direkt an der Donau gelegene Hochhaus verfügt über moderne und flexible Büroflächen und wurde im 2. Quartal des Berichtszeitraumes erworben. Obwohl die Fertigstellung erst für das Frühjahr 2006 geplant ist, wird mit potenziellen Mietern bereits verhandelt. Hervorzuheben sind vor allem die verkehrsgünstige Lage und die U- Bahn-Nähe. Unten rechts: Pharmapark Logistic Centre: Dieser Logistikpark liegt zwischen den Autobahnen M1 und M7 und wurde im Jahr 2003 fertig gestellt. Das Objekt befindet sich 9 km vom Stadtzentrum Budapests und 22 km vom Budapest International Airport entfernt. Die Immobilie mit einer Fläche von m 2 ist vollständig an Firmen wie Novartis, Bayer, Cemelog oder Schering vermietet. 50

51 SEGMENTBERICHT POLEN Polen SEKTORALE VERTEILUNG DES POLEN-PORTFOLIOS Stand: Konjunkturelle Erholung Die im Jahr 2003 einsetzende konjunkturelle Erholung Polens gipfelte 2004 in einem Wirtschaftswachstum von 5,3%; eine Abschwächung der Dynamik war jedoch im zweiten Halbjahr festzustellen. Dank eines kräftigen Exportanstiegs konnte das Außenhandelsdefizit deutlich verkleinert werden. Strukturelle Schwächen führen jedoch zu einer nahezu unverändert hohen Arbeitslosigkeit von 19,1%. Einhergehend mit einer Stabilisierung der Inflationsentwicklung und einem weiteren Ausbau der Exportleistung, wird jedoch für die Folgejahre mit einer Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufholprozesses gerechnet. Belebung am polnischen Büromarkt Der Büromarkt in Polen konzentriert sich auf die Hauptstadt Warschau sowie florierende Provinzstädte wie Wroclaw und Poznan. Bei einer Bevölkerung von rund 1,7 Mio. umfasst der Büromarkt in Warschau in etwa 2,2 Mio. m 2 Nutzfläche und ist somit größer als jener von Budapest oder Prag. Nach einem Rückgang im Jahr 2002 und einer leichten Erholung 2003 belief sich das Neuflächenvolumen 2004 auf rund m 2. Parallel dazu nahm die Anzahl der Neuvermietungen aufgrund der wirtschaftlichen Belebung merklich zu; die Leerstandsrate verminderte sich damit von zuletzt 16% auf nunmehr 13%. Für die nächsten Jahre wird eine Fortsetzung dieses Trends erwartet, die zu einer Stabilisierung des Mietpreisniveaus führen sollte. KENNZAHLEN POLEN Veränderung 2004/05 in % 2003/04 Umsatz in Mio. EUR 1, ,0 0,1 EBIT nach Verkehrswert-Methode in Mio. EUR 5, ,0 0,4 Investitionen in Mio. EUR 82,6 550,4 12,7 Nutzfläche gesamt in m , Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnissen in m , Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in % 15,7 41,4 11,1 Verkehrswerte in Mio. EUR 136,2 241,4 39,9 Verkehrswertanteil am Gesamtportfolio in % 21,0 41,9 14,8 51

52 SEGMENTBERICHT POLEN Starker Einzelhandels- und Wohnungsmarkt Der polnische Wohnungsmarkt liegt mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von drei Bewohnern deutlich über dem Vergleichswert Westeuropas; nur 25% entfallen auf Single-Wohnungen. Parallel zur allgemeinen Erhöhung des Lebensstandards wird daher mit einer massiven Beschleunigung der Haushaltsbildung und einer Angleichung an den westeuropäischen Standard gerechnet. Aufgrund von Qualitäts- und Ausstattungsmängeln über 15% aller Flächen entfallen auf Substandard-Wohnungen ist der einsetzende Nachfrageüberhang jedoch nicht nur quantitativer, sondern auch qualitativer Natur. Von besonderem Interesse für Investoren sind zur Zeit polnische Einzelhandelsflächen. Aufgrund des raschen Anstiegs des Lebensstandards und dem daraus resultierenden Konsumanstieg sind Einkaufs- und Fachmarktzentren nicht nur in der Hauptstadt Warschau, sondern auch in dicht besiedelten Gebieten wie Schlesien interessante Anlageobjekte. Entwicklung im Geschäftsjahr Im Berichtszeitraum hat die IMMOEAST EUR 82,6 Mio. in Objekte in Polen investiert, womit die Gewichtung aller polnischen Liegenschaften am Gesamtportfolio der IMMOEAST auf 21% anstieg. Der Umsatz stieg von EUR 0,1 Mio. auf EUR 1,8 Mio.; berechnet nach der Verkehrswert-Methode konnte ein EBIT von EUR 5,5 Mio. erzielt werden. Durch Investitionen und nachhaltige Wertsteigerungen der bestehenden Liegenschaften konnte ein Portfolio-Verkehrswert von EUR 136,2 Mio. nach EUR 39,9 Mio. im Vorjahr erreicht werden. INVESTITIONEN IM BERICHTSZEITRAUM Silesia City Centre: Das Einkaufszentrum, mit dessen Fertigstellung für November 2005 gerechnet wird, liegt nur wenige Gehminuten nördlich des Stadtzentrums von Katowice, der Hauptstadt Oberschlesiens. Mit einer Gesamtnutzfläche von m 2 und einer vermietbaren Fläche von über m 2 ist es mit dem Wiener Donauzentrum vergleichbar. Der Kauf dieser Liegenschaft von TriGranit, einem führenden Immobilienentwickler Zentraleuropas, erfolgt in zwei Schritten: Einer Beteiligung von 10% sollen 90% nach Fertigstellung des Centers und Erreichen eines vereinbarten, hohen Vermietungsgrades folgen, womit das Vermietungsrisiko beim Entwickler liegt. Mit Ende Juli sind bereits mehr als 90% fix vermietet oder über Vorverträge vergeben. Zu den Mietern zählen namhafte Marken wie Tesco, C&A oder Zara. 52

53 SEGMENTBERICHT POLEN Oben: IO-1: Das Entwicklungsprojekt IO-1 mit einer gesamten Nutzfläche von ca m 2 liegt im Warschauer Bezirk Mokotow; die Fertigstellung ist für Dezember 2006 geplant. Unten links: Bokserska Office Centre: Das 2003 fertig gestellte Büroobjekt in Warschau verfügt über eine ausgezeichnete verkehrstechnische Anbindung in Flughafennähe; bei einer Größe von m 2 liegt der Vermietungsgrad bei 100%. Unten rechts: Bokserska Distribution Centre: Direkt neben dem Bokserska- Büroobjekt befindet sich das Bokserska-Logistikzentrum mit m 2 vermietbarer Fläche, das ebenfalls zur Gänze vermietet ist. 53

54 SEGMENTBERICHT POLEN Oben: Cybernetyki Office Centre: In unmittelbarer Nähe der beiden Bokserska- Objekte liegt das Cybernetyki Office Center, das ebenfalls zu 100% vermietet ist. Unten links: Crown Tower: Der Ende 2004 fertig gestellte Crown Tower in Warschau besticht durch seine sehr gute Verkehrsanbindung; die rund m 2 Nutzfläche sind zu 100% an Mieter wie Beco Trust oder Gerling vermietet. Unten rechts: Crown Point: In der Nähe des Crown Tower wurde im Berichtszeitraum ein weiteres Büroobjekt, der Crown Point mit m 2, von der IMMOEAST erworben. Zu den Mietern zählen internationale Unternehmen wie Commercial Union, Eco Invest oder Storck. 54

55 SEGMENTBERICHT POLEN Oben: Lopuszanska Business Park: Die Logistikimmobilie liegt rund 7 km außerhalb des Warschauer Stadtzentrums und wurde erst Anfang 2005 fertig gestellt; der Vermietungsgrad liegt dennoch bereits bei über 60%. Unter den Mietern befinden sich renommierte internationale Unternehmen wie Nestlé. Unten links: Galeria-Einkaufszentren: Im Zuge der Partnerschaft mit Heitman Central Europe baut die IMMOEAST zur Zeit in sechs mittelgroßen polnischen Städten (Kalisz, Poznan, Gniezno, Grudziadz, Glogow, Ostrowiec) ein Portfolio von Einkaufszentren auf. In Summe erreichen diese Vorhaben eine Nutzfläche von rund m 2. Unten rechts: Poznan Financial Center: Über eine Partnerschaft mit Polonia Property L.P. erwarb die IMMOEAST das in erstklassiger Lage gelegene Büroobjekt Poznan Financial Center in Poznan mit einer Nutzfläche von m 2. Bei einem Vermietungsgrad von fast 100% zählen namhafte internationale Unternehmen wie PriceWaterhouse Coopers und der Stahlkonzern Arcelor zu den Mietern. 55

56 SEGMENTBERICHT RUMÄNIEN Rumänien Die wirtschaftliche Entwicklung Rumäniens war in den letzten Jahren von einem enormen Aufholprozess gekennzeichnet; für 2004 wird ein BIP-Anstieg von 8,3% ausgewiesen. In den nächsten Jahren wird zwar mit geringeren Steigerungsraten gerechnet, sie werden jedoch unverändert über jenen der westeuropäischen Volkswirtschaften liegen. Der rumänische Immobilienmarkt gilt als unterentwickelt, birgt in zahlreichen Sektoren jedoch viel versprechendes Potenzial. Büromarkt Bukarest in Entwicklung Der Büromarkt der rumänischen Hauptstadt Bukarest wird bei einer Einwohnerzahl von rund 2 Mio. auf m 2 geschätzt. Obwohl das Angebot an Neuflächen während der letzten Jahre zunahm, übersteigt die Nachfrage das Angebot massiv lag bei einer Neuflächenproduktion von m 2 das Vermietungsvolumen bei m 2. Ein Rückgang der Leerstandsflächen und ein Mietpreisniveau, das über den mitteleuropäischen Vergleichswerten liegt, sind die Folge. Einzelhandel- und Wohnungsmarkt Der rumänische und vor allem der Bukarester Wohnungsmarkt sind von mangelnder Qualität und einem geringen Neuangebot geprägt. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt mit drei Personen deutlich über dem westeuropäischen Durchschnitt. Aufgrund umfangreicher Privatisierungsmaßnahmen zu Beginn der neunziger Jahre konnte sich kein funktionierender Vermietungsmarkt auf diesem Sektor entwickeln. Mit steigenden Realeinkommen erhöhen sich jedoch auch die Ansprüche hinsichtlich Fläche und Qualität. Das Interesse internationaler Investoren an Einzelhandelsobjekten war aufgrund der schwachen Konsumausprägung zurückhaltend. Durch das steigende Einkommensniveau wird jedoch eine Trendwende für die nächsten Jahre erwartet. Entwicklung im Geschäftsjahr Neben zahlreichen Investitionen in den zentraleuropäischen Kernmärkten bildet der Markteintritt in Rumänien ein Highlight des IMMOEAST-Geschäftsjahres 2004/05. In Summe wurden im Berichtszeitraum EUR 102,8 Mio. für die Akquisition von drei Objekten in Bukarest getätigt. Bei einem Umsatz von EUR 6,7 Mio. beläuft sich das EBIT nach der Verkehrswert-Methode auf EUR 4,3 Mio. Der Verkehrswert der Liegenschaften beträgt zum Bilanzstichtag EUR 106,4 Mio. KENNZAHLEN RUMÄNIEN* 2004/05 Umsatz in Mio. EUR 6,7 EBIT nach Verkehrswert-Methode in Mio. EUR 4,3 Investitionen in Mio. EUR 102,8 Nutzfläche gesamt in m Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnissen in m Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in % 15,0 Verkehrswerte in Mio. EUR 106,4 Verkehrswertanteil am Gesamtportfolio in % 16,4 * Der Markteintritt erfolgte im Berichtszeitraum OBJEKTE DES RUMÄNIEN-PORTFOLIOS Gesamt- Nutzfläche Land Ort Objekt Zugang in m 2 RO Bukarest Global Business Center RO Bukarest Iride Business Park RO Bukarest Otopeni

57 SEGMENTBERICHT RUMÄNIEN INVESTITIONEN IM BERICHTSZEITRAUM Oben: Iride Business Park: Die Immobilie (Phase I und II) wurde im 1. Quartal erworben und verfügt über m 2 vermietbare Fläche, wobei m 2 auf Büro- und weitere m 2 auf Lagerflächen entfallen. Die Liegenschaft ist zu 100% an prominente westliche Unternehmen wie z.b. Raiffeisen Bank, Procter & Gamble oder Nestlé vermietet. Die derzeit realisierte dritte Ausbauphase des Objekts erschließt über drei Gebäude ca m 2 Fläche, wobei eines davon bereits fertig gestellt und zu 100% vermietet ist. Bei den beiden anderen Gebäuden, deren Fertigstellung für Ende 2005 geplant ist, verläuft die Vorvermietung ausgezeichnet. Unten links: Otopeni: In ausgezeichneter Lage, direkt neben dem Otopeni International Airport wurde im 2. Quartal des Geschäftsjahres ein m 2 großes Grundstück mit erstklassigen Entwicklungsmöglichkeiten erworben. Bis 2006 wird das Projekt mit einer Gesamtnutzfläche von m 2, davon m 2 Büro- und m 2 Lagerflächen, realisiert. Zahlreiche Vorvermietungen wurden bereits fixiert. Unten rechts: Global Business Center: Das erst im Vorjahr fertig gestellte Bürohaus wurde im November erworben und liegt in verkehrsgünstiger Lage im Zentrum Bukarests. Es ist langfristig und zur Gänze an ein Telekommunikations-Unternehmen vermietet. 57