Leitsatz. OLG Dresden, 5. Zivilsenat, Beschluss vom 27. Juli 2012, Az. 5 U 68/12

Transkript

1 Leitsatz Den Mieter eines Textileinzelhandelsgeschäft trifft eine vorvertragliche Aufklärungspflicht darüber, dass er sich die Möglichkeit des Verkaufs ausschließlich einer einzigen Textilmarke offen halten möchte, wenn dem Mieter vom Vermieter vor Vertragsschluss erklärt wird, der Vermieter hege Bedenken gegen den Verkauf dieser Marke. Erweckt der Mieter in dieser Situation gegenüber dem Vermieter der Eindruck, er werde eine Vielzahl von Marken anbieten, von denen die problematische Marke nur eine ist, verletzt er seine vorvertragliche Aufklärungspflicht. OLG Dresden, 5. Zivilsenat, Beschluss vom 27. Juli 2012, Az. 5 U 68/12

2 2 Oberlandesgericht Dresden Zivilabteilung Aktenzeichen: 5 U 68/12 LG Zwickau: 4 O 87/10 BESCHLUSS vom In dem Rechtsstreit..., Luxemburg - Klägerin und Berufungsbeklagte - Prozessbevollmächtigte: gegen Beklagte zu 1) und Berufungsklägerin - - Beklagte zu 2) und nicht im Berufungsverfahren beteiligt - Prozessbevollmächtigte: wegen Räumung und Herausgabe

3 3 hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Kazele, Richter am Oberlandesgericht Alberts und Richter am Amtsgericht Kliemt beschlossen: 1. Die Berufung der Beklagten zu 1) gegen das Urteil des Landgerichts Zwickau, 4. auswärtige Zivilkammer in Plauen, vom (4 O 87/10) wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte zu 1) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. Das Urteil des Landgerichts Zwickau, 4. auswärtige Zivilkammer in Plauen, vom (4 O 87/10) wird für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von ,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf ,00 festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 1) auf Räumung gewerblich genutzter Räume nach außerordentlicher Kündigung und Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Mietvertrages in Anspruch. Die ursprünglich gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Räumungsklage hat die Klägerin bereits in erster Instanz zurückgenommen. Die Klägerin und die Beklagte zu 1) schlossen am / einen Mietvertrag (Anlage K 1) über die Ladenfläche 37 im Einkaufscenter "xxx" in der xxxstraße in xxx. Zu diesem Mietvertrag schlossen sie einen ersten Nachtrag vom / (Anlage K 1). Der Mietvertrag war befristet auf die Zeit vom bis zum , wobei der Beklagten zu 1) als Mieterin zwei Optionen zur Verlängerung um je fünf Jahre eingeräumt wurden. Die monatliche Bruttogesamtmiete betrug 1.669,57. Zur Anbahnung des Mietvertrages kam es dadurch, dass der Zeuge M, ein Mitarbeiter der Beklagten zu 1), sich auf ein Inserat beim Centermanagement, konkret bei der Zeugin Mg, meldete. Der Zeuge M trat bis zum Tag der Eröffnung des Ladengeschäfts, dem , unter dem Namen "Kaiser" auf. Am kam es zu einem Besichtigungstermin im Mietobjekt, zu welchem eine Mitarbeiterin der Beklagten zu 1) das Schreiben der Beklagten zu 1) an das Centermanagement vom (Anlage K 6) mitbrachte. Im Nachgang zum Besichtigungstermin kam es zu einem Telefonat zwischen dem Centermanager, dem

4 4 Zeugen G, und dem Zeugen M, dessen Inhalt zwischen den Parteien im Einzelnen strittig ist. Jedenfalls erklärt der Zeuge G dem Zeugen M, die Geschäftsleitung der Klägerin habe Bedenken betreffend den Verkauf von Textilien der Marke "Thor Steinar". Vor diesem Hintergrund sei es erforderlich, dass die Beklagte zu 1) im Rahmen eines gesonderten Schreibens auf die Umstände betreffend den Verkauf der Marke "Thor Steinar" eingehen möge. Ein entsprechendes Schreiben des Geschäftsführers der Beklagten zu 1) vom (Anlage K 7) wurde von den Mitarbeitern der Beklagten zu 1) zum Übergabetermin für das Mietobjekt am mitgebracht. Ebenso überreichten sie an diesem Tage den vom Geschäftsführer der Beklagten zu 1) unterzeichneten Mietvertrag. Das Ladengeschäft war zu diesem Zeitpunkt noch leer. Die Beklagte zu 1) eröffnete das Ladengeschäft am Sie verkauft dort Textilien ausschließlich der Marke "Thor Steinar" in einem Laden, der die Bezeichnung "O..." trägt. Mit Schreiben vom (Anlage K 3) an die Beklagte zu 1) erklärte die Klägerin sowohl die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung als auch dessen außerordentliche Kündigung. Die Beklagte zu 1) wies die Kündigung mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom (Anlage K 4) zurück. Sie räumte das Ladengeschäft nicht. Wegen des Sachverhalts im Übrigen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Das Landgericht hat eine Beweisaufnahme durchgeführt und die Zeugen Mg, G, M, US und AK vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom und Bezug genommen. Mit seinem Urteil vom hat das Landgericht die Beklagte zu 1) verurteilt, die streitgegenständlichen Gewerberäume geräumt an die Klägerin herauszugeben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klägerin könne die Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume von der Beklagten zu 1) verlangen, weil ein Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Beklagten zu 1) nicht vorliege. Die Klägerin habe mit ihrem Schreiben vom den Mietvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten. Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte zu 1) mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, das Landgericht habe sein Urteil auf eine unvollständige Beweisaufnahme gestützt und zu Unrecht die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung der Klägerin durch die Beklagte zu 1) angenommen. Eine Täuschung der Klägerin über Tatsachen, welche alleiniger Anknüpfungspunkt für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sein könne, sei der

5 5 Beklagten zu 1) nicht vorzuwerfen. Die Beklagte zu 1) begehrt die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils dahin, dass die Klage abgewiesen wird. Die Klägerin ist der Berufung entgegengetreten und hat ihre Zurückweisung beantragt. Sie verteidigt im Wesentlichen das Urteil des erstinstanzlichen Gerichts, welches verfahrensfehlerfrei und materiell-rechtlich zutreffend ergangen sei. Der Senat hat die Beklagte zu 1) mit dem Beschluss vom darauf hingewiesen, dass er beabsichtige, die Berufung wegen fehlender Erfolgsaussicht durch Beschluss nach 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen. Die Beklagte zu 1) hat mit dem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom zum Senatsbeschluss vom Stellung genommen und gleichzeitig diejenigen Senatsmitglieder wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt, welche am Senatsbeschluss vom mitgewirkt haben. Das Befangenheitsgesuch wurde mit Senatsbeschluss vom zurückgewiesen. II. Die Berufung der Beklagten zu 1) war durch Beschluss nach 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, denn der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und die Fortbildung des Rechts bzw. die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert. Zudem erscheint auch nicht aus sonstigen Gründen die Durchführung einer mündlichen Verhandlung als geboten. Nach Auffassung des Senats ist die Klage zulässig, es bestehen insbesondere keine Zweifel an der Prozessfähigkeit der Klägerin. Bei der Klägerin handelt es sich, ausweislich der Information auf einer allgemein zugänglichen Internet-Seite des Großherzogtums Luxemburg ( um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach luxemburgischem Recht, welche am gegründet wurde und unter der Nr. B... registriert ist. Bedenken an der Rechtfähigkeit der Klägerin bestehen unter diesen Voraussetzungen nicht. Daran ändern auch nichts die Ausführungen der Beklagten zu 1) im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom Es erscheint auch nicht recht verständlich, warum die Beklagte zu 1) keine Bedenken hatte, mit der Klägerin einen Mietvertrag abzuschließen, während sie nunmehr ernstliche Zweifel an deren Prozessfähigkeit hegen will. Für den Senat ergeben sich solche Zweifel jedenfalls nicht.

6 6 Der Senat hält auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Beklagten zu 1) im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom an der bereits im Hinweisbeschluss vom vertretenen Auffassung fest, wonach der Klägerin der von ihr geltend gemachte Herausgabeanspruch aus 546 Abs. 1 BGB zusteht, weil sie den Mietvertrag vom / mit ihrer Kündigung vom wirksam fristlos beendet hat. Die Klägerin konnte mit diesem Schreiben entsprechend 543 Abs. 1 BGB den Vertrag fristlos kündigen, weil die Beklagte zu 1) schon nach dem zwischen den Parteien unstrittigen Sachverhalt mindestens fahrlässig eine vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt hat und der Klägerin demzufolge aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gemäß 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB auf Gewährung von Schadensersatz in der Form des negativen Interesses haftet (vgl. allgemein BGH, Urteil vom , XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714). Die Beklagte zu 1) hat ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht zum einen durch den Inhalt des Schreibens vom (Anlage K 7) und zum anderen durch das ihr zurechenbare Verhalten ihres Mitarbeiters M, der sich gegenüber der Klägerin eines falschen Namens bediente, verletzt. Es bestehen zwar vor Abschluss eines Mietvertrages - auch bei der Geschäftsraummiete - im Grundsatz keine Aufklärungspflichten, denn beiden Vertragspartnern obliegt es selbst, ihre Interessen wahrzunehmen, so dass sie sich selbst die notwendigen Informationen für die Entscheidung beschaffen müssen, ob die Eingehung des Vertrages für sie vorteilhaft ist oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom , VIII ZR 258/69, NJW 1971, 1795; Urteil vom , XII ZR 21/02, NJW 2004, 2674). Ausnahmsweise besteht aber eine vorvertragliche Aufklärungspflicht hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse in Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss der anderen Vertragspartei zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom , XII ZR 50/04, NJW 2006, 2618; Urteil vom , XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362). Nach diesen Kriterien war für die Beklagte zu 1) im vorliegenden Fall gegenüber der Klägerin aufklärungsbedürftig, welchen Stellenwert die Textilien der Marke "Thor Steinar" im Ladengeschäft der Beklagten zu 1) einnehmen sollten. Der Zeuge G hatte den Zeugen M unstrittig nach dem Besichtigungstermin und vor der Unterschrift der Klägerin unter dem Mietvertrag darüber informiert, dass die Geschäftsleitung der Klägerin Bedenken betreffend den Verkauf von Textilien der Marke "Thor Steinar" hatte und vor diesem Hintergrund weitere Informationen betreffend den Verkauf dieser Marke erforderlich seien. Es gehörte danach zur Aufklärungspflicht der Beklagten zu 1), die Klägerin darüber zu informieren, welchen Stellenwert die Marke "Thor Steinar" im Sortiment des Ladengeschäfts einnehmen konnte. Nach dem Vorbringen der Beklagten zu 1) beabsichtigte diese zwar, im Ladengeschäft unterschiedliche Marken zu veräußern und entschied sich erst nach

7 7 Vertragsschluss dafür, allein Textilien der Marke "Thor Steinar" zu veräußern. Die Beklagte zu 1) hielt sich nach ihrem Vortrag allerdings gleichwohl für berechtigt, im Ladengeschäft nur Textilien der Marke "Thor Steinar" anzubieten und wollte sich diese Möglichkeit von vorneherein offen lassen. Dementsprechend traf sie eine Aufklärungspflicht dahin, der Klägerin offen zu legen, dass die Möglichkeit bestand, dass im Ladengeschäft ausschließlich Textilien der Marke "Thor Steinar" veräußert würden. Dieser Aufklärungspflicht ist die Beklagte zu 1) - entgegen der von ihr vertretenen Auffassung - aber nicht nachgekommen. Es ist zwar zutreffend, dass das Schreiben der Beklagten zu 1) vom in einem Satz die Möglichkeit eines "Mono-Stores" mit nur einer Marke benennt. Abgesehen davon, dass dies im Gesamtkontext des Schreibens als theoretische Möglichkeit erscheint, kommt es darauf aber nicht entscheidend an. Vielmehr äußerte der Zeuge G die Bedenken der Klägerin in Bezug auf die Marke "Thor Steinar" nach Erhalt dieses Schreibens, so dass es für den Inhalt der Aufklärung durch die Beklagte zu 1) maßgeblich auf den Inhalt des Schreibens der Beklagten zu 1) vom ankam, welches die Reaktion auf den telefonischen Hinweis des Zeugen G war. In diesem Schreiben wird die Möglichkeit eines Ladengeschäftes mit nur einer Marke allerdings gerade nicht angesprochen. Weiterhin legt die Beklagte zu 1) zwar offen, dass es Probleme mit der Marke "Thor Steinar" in der öffentlichen Wahrnehmung gegeben habe. Sie erweckt aber nach Auffassung des Senats mit dem Schreiben vom den Eindruck, dass sie ein Sortiment von verschiedenen Waren anbieten möchte und der Verkauf allein der Marke "Thor Steinar" keine von der Klägerin zur erwartende Variante ist. Wenn aber die Klägerin im Nachgang zum Schreiben vom ausdrücklich darauf hinwies, dass gerade in Bezug auf die Marke "Thor Steinar" Bedenken bestünden, dann konnte die Beklagte zu 1) ihrer Aufklärungspflicht nur dadurch genügen, dass sie ausdrücklich darauf hinwies, dass sich die Möglichkeit eines Mono-Stores mit einer Marke gerade auch auf die aus Sicht der Klägerin problematische Marke, nämlich die Marke "Thor Steinar" bezog. Nur mit einer solchen, ausdrücklichen Bezugnahme konnte die Beklagte zu 1) ihrer vorvertraglichen Aufklärungspflicht entsprechen. Der Inhalt des Schreibens vom verschleierte dagegen diese Möglichkeit und konnte von der Klägerin nur dahin verstanden werden, dass das Warensortiment aus unterschiedlichen Marken bestehen sollte. Die dagegen von der Beklagten zu 1) im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom vorgebrachten Einwände überzeugen den Senat nicht. So ergibt sich die vom Senat vorgenommene Bewertung, dass die Einrichtung eines "Mono-Stores" im Schreiben vom nur als eine theoretische Möglichkeit erscheint, aus dem Gesamtkontext des Schreibens, wie der Senat schon im Beschluss vom ausgeführt hat. In Absatz 3 des Schreibens vom betont die Beklagte, ihr Warenspektrum sei weit gefächert und zeichne sich durch eine große Auswahl von verschiedenen Marken aus.

8 8 Dagegen scheint der letzte Satz des Absatzes, dass ein Mono-sSore mit nur einer Marke "denkbar" sei, eben nur als theoretische Möglichkeit. Im Übrigen weist der Senat darauf hin, dass er ausweislich der vorstehenden Ausführungen seine Auffassung gerade nicht auf den Inhalt des Schreibens vom , sondern vielmehr auf den Inhalt des nachfolgenden Schreibens vom gestützt hat. Der Inhalt dieses Schreibens geht aber dahin, dass die Beklagte zu 1) ein breites Sortiment aus verschiedenen Marken anbieten will, von denen die Marke "Thor Steinar" nur eine ist. Weiterhin wurde die Aufklärungspflichtverletzung von Seiten der Beklagten zu 1) dadurch verstärkt, dass der Zeuge M mit dem falschen Namen "Kaiser" gegenüber der Klägerin auftrat. Der Zeuge M hat selbst in seiner Vernehmung durch das Landgericht am ausgesagt, dass sein richtiger Name gerade im Internet in Zusammenhang gebracht wird mit der Marke "Thor Steinar". Dies ist auch insoweit nicht verwunderlich, als es sich bei dem Zeugen M um den ehemaligen Geschäftsführer der Fa. xxx GmbH handelt, welche die Textilien der Marke "Thor Steinar" vertreibt (vgl. Handelsregisterauszug Anlage K 13). Der Zeuge M hat erklärt, er habe die Nennung seines wahren Namens vermeiden wollen, weil er angenommen habe, dies sei für den Abschluss eines Mietvertrages nicht förderlich, weil sein Name im Zusammenhang mit der Marke "Thor Steinar" und negativen Berichten im Internet genannt werde. Demzufolge diente die Namenstäuschung von Seiten des Zeugen M, welche sich die Beklagte zu 1) zurechnen lassen muss, gerade dazu, die Verbindung zwischen der Beklagten zu 1) als Mieterin und der Marke "Thor Steinar", wegen derer die Geschäftsleitung der Klägerin besondere Bedenken hatte, zu verschleiern. Auch in der Namenstäuschung durch den Zeugen M liegt deshalb im Ergebnis eine Aufklärungspflichtverletzung von Seiten der Beklagten zu 1). Gegen diese Ausführungen hat auch die Beklagte zu 1) im Schriftsatzes ihrer Prozessbevollmächtigten vom keine wesentlichen Einwendungen erhoben. Die Aufklärungspflichtverletzung von Seiten der Beklagten zu 1) war mindestens fahrlässig, weil es eine ausdrückliche Nachfrage von Seiten des Zeugen G gab, welche die Bedeutung der Marke "Thor Steinar" für die Entscheidung der Klägerin als Vermieterin offenlegte. Zudem bestand in Bezug auf den Zeugen M sogar Vorsatz dahin, dass eine Verbindung zwischen seinen Namen und der Marke "Thor Steinar" nicht offenbar werden sollte. Schließlich war die Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten zu 1) nach Auffassung des Senats - entgegen der von der Beklagten zu 1) vertretenen Auffassung - auch ursächlich für einen Irrtum auf Seiten der Klägerin über die untergeordnete Bedeutung der Marke "Thor Steinar" im Warensortiment der Beklagten zu 1) und damit auch für den Abschluss des Mietvertrages. Dies ergibt sich zum einen aus der vom Zeugen G offen gelegten Bedeutung der Marke "Thor Steinar" für die Geschäftsleitung der Klägerin und zum anderen auch aus den als Anlagen K 15 und K 16 vorgelegten s der Zeugin Mg vom Wenn die Beklagte zu 1) hiergegen im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom

9 9 vorträgt, der Senat habe mit Sachverhaltsunterstellungen zu Lasten der Beklagten zu 1) gearbeitet, trifft dies nicht zu. Die Anlagen K 15 und K 16 wurden im Rechtsstreit vorgelegt und zeigen das Verständnis, welches von den Vertretern der Klägerin nach den Auskünften von Seiten der Beklagten zu 1) bestand. Dementsprechend sind sie sehr wohl von Bedeutung für die Frage der Kausalität der Aufklärungspflichtverletzung von Seiten der Beklagten zu 1). Erhebliche Einwendungen gegen die Annahme der Kausalität hat deshalb die Beklagte zu 1) im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom nicht vorgebracht. Die Klägerin hat schließlich auch ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht durch zu langes Zuwarten nach Kenntnis vom Kündigungsgrund verloren. Die außerordentliche Kündigung muss zwar gemäß 314 Abs. 3 BGB binnen angemessener Frist erklärt werden. Ein Zuwarten der Klägerin von etwa sieben Wochen von der Kenntnisnahme des Warensortimentes bei Ladenöffnung am bis zur Erklärung der Kündigung am erscheint aber unter den Umständen des vorliegenden Falles noch als angemessen. Es ist nämlich zum einen die lange Vertragslaufzeit zu berücksichtigen sowie der verzögerte Abstimmungsprozess wegen des Sitzes der Klägerin in Luxemburg. Zum anderen ist kein schützenswertes Interesse der Beklagten zu 1) erkennbar, innerhalb eines kürzeren Zeitraumes als von sieben Wochen Klarheit darüber zu bekommen, ob das Mietverhältnis beendet werde (vgl. zu diesem Aspekt BGH, Urteil vom , XII ZR 36/05, NZM 2007, 400). Soweit die Beklagte zu 1) im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom unter Ziffer 4. ausführt, die Voraussetzungen der Zulassung einer Revision zum Bundesgerichtshof seien in diesem Falle erfüllt, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Der Senat geht mit der hier vertretenen Auffassung nicht über diejenigen Grundsätze hinaus, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung zum Umfang der Aufklärungspflicht im Geschäftsraummietvertrag aufgestellt hat. Dies wird aus den vorstehenden Ausführungen des Senates auch erkennbar. Die Kostenentscheidung beruht auf 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf 708 Nr. 10 S. 2, 709 S. 1 ZPO. Der Streitwert für das Berufungsverfahren war gemäß 41, 47 GKG auf den Betrag der Jahresmiete zzgl. Mehrwertsteuer, aber ohne Nebenkostenvorauszahlungen festzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom , XII ZR 137/05, NZM 2006, 138). Dr. Kazele Alberts Kliemt Vorsitzender Richter Richter am Oberlandesgericht Richter am Amtsgericht am Oberlandesgericht