CSA 2 Real Estate North America Kundenpräsentation. Real Estate Investment Management Dezember 2016

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1 Kundenpräsentation Real Estate Investment Management Dezember 2016

2 Inhaltsverzeichnis Auf einen Blick Markthintergrund Credit Suisse Team Indikative Pipeline CSA 2 Real Estate North America WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

3 Auf einen Blick Anlageidee Investitionen in «Core/Core+» Immobilienmärkte vorwiegend in den USA mit Beimischung von Kanada Kombination von US amerikanischen Primär- und Sekundärstädten mit kanadischen Wirtschaftszentren erlaubt die Erzielung robuster Renditen und die Wahrnehmung von Investitionsopportunitäten über den Zyklus Hoher Grad an Diversifikation durch Städte in unterschiedlichen Phasen des Immobilienzyklus und mit verschiedenen lokalen Entwicklungen. Diversifikation über die Segmente (Büro, Handel und ergänzend auch Wohnen). Primär wird der Anlagefokus auf ausgewählte «secondary cities» (Atlanta, Portland, usw.) mit mittelfristigem ökonomischen und demographischen Potential gelegt Auswahl von Immobilien an zentralen Lagen mit tiefem Risikoprofil («Core/Core+»), die über langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern verfügen Stärken des Produkts Partizipation an der starken und grossen US-amerikanischen Wirtschaft sowie steigenden Mietpreisen an ausgewählten Sekundärstandorten Positives Mietwachstum und sinkende Leerstände stärken Investitionen in den USA und Kanada Der grösste und transparenteste Immobilienmarkt der Welt (mit einem Transaktionsvolumen von etwa USD 260 Mia. in den USA und ca. USD 19 Mia. in Kanada) bietet Chancen für den Aufbau eines diversifizierten und ausgewogenen Portfolios Nordamerikanische Investitionen bieten eine optimale Ergänzung für die Immobilienportfolios der Schweizer Pensions-kassen, da diese Märkte eine sehr tiefe Korrelation zum Schweizer Markt aufweisen Die CSA 2-Struktur ist bezüglich Besteuerung optimal aufgestellt für Direktanlagen in Immobilien in den USA Starker Track Record des Credit Suisse Real Estate Asset Management in den USA und Kanada WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

4 Zielallokation in Nordamerika Edmonton Vancouver Calgary Seattle Ottawa Montreal Portland Minneapolis Toronto San Francisco Oakland San José Los Angeles Orange County San Diego Salt Lake City Denver Phoenix Austin Chicago Stamford Boston New Jersey New York Pittsburgh Philadelphia Washington D.C. Nashville Raleigh-Durham Charlotte Dallas Atlanta Houston Priorität «primary city» Tampa Miami «Primary city» Priorität «secondary city» «Secondary city» Quelle: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

6 Investitionen in liquide und transparente Immobilienmärkte Jährliche Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien seit Q in USD Mio Mia./14 Mia NY City London Paris Los Angeles Boston San Francisco Chicago Washington DC San Jose Seattle Houston Toronto (CAN) Dallas Atlanta Frankfurt, München, Berlin Denver Nördliches New Jersey Hamburg San Diego Orange County Miami Phoenix Austin Philadelphia Madrid Oakland Minneapolis Calgary Charlotte Zürich Tampa Vancouver (CAN) Portland Raleigh-Durham Montreal (CAN) Nashville Stamford Connecticut Ottawa (CAN) Edmonton (CAN) Pittsburgh Salt Lake City Glasgow, Edinburgh Quelle: Real Capital Analytics, PMA, Credit Suisse Letzter Datenpunkt:1. Quartal 2016 WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

7 USA und Kanada mit starken Renditen über den Gesamtzyklus % Für Investitionen in Büroimmobilien in den USA/Kanada (nicht fremdfinanziert) USA Kanada Gesamtrendite p. a. seit ,2 % 13,2 % Historisches Kapitalwertwachstum p. a. seit ,3 % 5,6 % Gesamtrendite letzte 5 Jahre 11,5 % 10,8 % Risiko p. a. seit ,2 % 6,2 % Cashflow-Rendite per Ende ,9 % 5,6 % USA Cashflowrendite Kanada Cashflowrendite USA Kapitalwertwachstum Kanada Kapitalwertwachstum Robustere Entwicklung in Kanada während der Finanzkrise Stärkere Performance in den USA in den letzten Jahren Kombination beider Länder bietet deutliche Diversifikationsvorteile Quelle: MSCI IPD, Credit Suisse Letzter Datenpunkt: 4. Quartal 2015 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

8 Weiterhin günstige Mietmarktentwicklung in den meisten Anlagemärkten 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Houston Los Angeles Boston Miami Washington DC Chicago Atlanta NY Denver Dallas Austin Portland Seattle Charlotte Philadelphia Salt Lake City San Diego San Jose San Francisco Raleigh-Durham Nashville Wachstumsrate der Mietpreise von erstklassigen Büroliegenschaften im Vergleich zum Vorjahr (Q1 2016) Wachstumsrate des realen BIPs nach US Bundesstaat in % Oakland (ausserhalb der Abbildung, Mietpreiswachstum 35 %) -2% 0% 2% 4% 6% 8% Wachstumsrate der Beschäftigung in den bürorelevanten Sektoren im Vergleich zum Vorjahr (Q1 2016) Kalifornien Oregon Texas Colorado Montana Utah Florida Washington Nevada North Carolina Georgia District of Columbia Minnesota Illinois Nebraska Delaware Tennessee Idaho South Carolina New Jersey Massachusetts Ohio Wisconsin South Dakota Hawaii Pennsylvania Indiana Louisiana Alabama Maryland Arkansas Michigan Virginia New York Oklahoma Missouri Kentucky Rhode Island Arizona New Hampshire Iowa Mississippi New Mexico Connecticut Maine Wyoming Kansas Vermont West Virginia Alaska North Dakota Schwächeres Wachstum 2015 Quelle: BEA, JLL, Credit Suisse Letzter Datenpunkt: März 2016 WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

9 Sekundärmärkte bieten attraktive Chancen USD pro Squarefoot Transaktionspreise nach Innenstadtlagen oder beste Bürolagen USD pro QM NY City (Manhattan) San Francisco Los Angeles Washington DC Boston Seattle Chicago Houston Dallas Austin Miami San Diego San Jose Denver Portland Nashville Oakland (East Bay) Charlotte Philadelphia Orange County Phoenix Raleigh-Durham Salt Lake City Tampa Stamford (CO) Atlanta Nördliches NJ Pittsburgh Minneapolis 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% Renditedifferenz US Büro-Nettorendite und 10j Staatsanleihen 01Q4 02Q2 02Q4 03Q2 03Q4 04Q2 04Q4 05Q2 05Q4 06Q2 06Q4 07Q2 07Q4 08Q2 08Q4 09Q2 09Q4 10Q2 10Q4 11Q2 11Q4 12Q2 12Q4 13Q2 13Q4 14Q2 14Q4 15Q2 15Q4 Miami NY City (Manhattan) Seattle San Francisco Boston Los Angeles San Jose Portland San Diego Philadelphia Washington DC Oakland (East Bay) Austin Orange County Nashville Denver Charlotte Stamford Connecticut Houston Salt Lake City Pittsburgh Chicago Atlanta Tampa Phoenix No New Jersey Raleigh-Durham Dallas Minneapolis Spread Primäre Städte Spread Sekundäre Städte Yields Primäre Städte Yields Sekundäre Städte US 10J Staatsanleihe Quelle: PMA, JLL, RCA, Credit Suisse Letzter Datenpunkt: März 2016 Max Min Q WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

11 Ausgewiesene Erfahrung Credit Suisse Real Estate Investment Management zählt zu den führenden zwölf Immobilienfondsverwaltern weltweit 1 und deckt das gesamte immobilienwirtschaftliche Leistungsspektrum ab Langjährige Expertise für die Entwicklung und das Management massgeschneiderter Produkte wie Pooled Funds, Club Deals und Individualfonds/-mandate Mehr als 20 Produkte und Mandate für Privatkunden und institutionelle Kunden vorwiegend im «Core» und «Core+» -Segment in verschiedenen Anlagevehikeln Erfahrenes Team mit umfassenden Kenntnissen im Transaktions-, Finanzierungs- und Managementbereich Stark ausgeprägte Risikokultur Investitionsländer (ohne Schweiz) 3 Kundengruppen 3 Immobiliensegmente 3 Deutschland 36 % Sonstige 8 % Schweden 3 % Spanien 3 % Kanada 4 % Australien 4 % USA 4 % Italien 6 % Frankreich 8 % Niederlande 11 % Großbritannien 13 % AuM Büro 37 % Sonstige 3 % Logistik 4 % Parken 6 % Freizeit 6 % Wohnen 22 % Einzelhandel 22 % Mietertrag Institutionelle Kunden 52 % Drittbanken 12 % Private Banking 36 % AuM Top 15 Immobilienmanager global Erste Immobilieneinkäufe in Nordamerika 170 Immobilienexperten weltweit 2 CHF 42,2 Mia. Assets under Management 2 >1200 Immobilien in 21 Ländern weltweit 2 1 Quellen: INREV/ANREV Fund Manager Survey 2014, Property EU Ausgabe Oktober Letzter Datenpunkt: 31. Dezember 2015; beinhaltet das verwaltete Vermögen von direkt und indirekt investierenden Anlagevehikeln 3 Letzter Datenpunkt: 31. Dezember 2014 Quelle: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

12 Ausgewiesene Erfahrung Francisca Fariña Fischer Fund Manager Standort Zurich Martin Lamb Leiter Acquisition and Sales for the Americas Standort New York Rafael Metternich Acquisition and Sales for the Americas Standort New York Marc Franco Leiter Real Estate Asset Management Standort New York Zoltan Szelyes Leiter Global Real Estate Strategy Standort Zürich Christian Bieri Finance international Standort Zürich Raymond Rüttimann Leiter Real Estate Switzerland Investment-Komitee Beat Schwab Leiter Real Estate global, ad interim Investment-Komitee Karl-Josef Schneiders Leiter Real Estate Germany Investment-Komitee Quelle: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

13 USD 1,2 Mia. mit fast 10 % IRR als Referenz in Nordamerika Vancouver* Ca. USD 200 Mio. Seattle USD 40 Mio. Calgary USD 73 Mio. Toronto USD 213 Mio. Ottawa USD 25 Mio. Montreal USD 72 Mio. San Francisco USD 125 Mio. Denver USD 19 Mio. Chicago USD 96 Mio. Boston USD 229 Mio. Washington D.C. USD 170 Mio. Houston USD 170 Mio. * = im Bau Quelle: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

14 Beispiele aus unserem verwalteten Portfolio als Referenzen San Francisco 179,000 sq. ft. mitten in San Francisco Gekauft im Oktober 2013 für USD 108 Mio. Vermietungsstand von 86 % auf 98 % erhöht Das Gebäude wird momentan für den Verkauf aufbereitet, erwarteter Verkaufspreis: über USD140 Mio. Washington D.C. 178,000 sq. ft. erstklassiges Bürogebäude an ausgezeichneter Lage Gekauft im September 2009 für USD 90,5 Mio. Zum Zeitpunkt des Kaufes gab es 40 % Leerstand, mittlerweile ist die Liegenschaft zu 100 % vermietet Aktueller Marktwert: USD 170 Mio., aktueller Ertrag: 16 % Calgary 209,000 sq. ft. Bürogebäude südlich des Central Business Districts Gekauft im Juni 2005 für CAD 61,6 Mio. Mehrere relevante Mietvertragsabschlüsse, bevor die Liegenschaft verkauft wurde Verkauft im März 2013 für CAD 110 Mio. mit einem IRR von 12,5 % Quelle: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

16 Investitionsopportunität Washington D.C. (1/3) Washington / District of Columbia, 1600 K Street WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

17 Investitionsopportunität Washington D.C. (2/3) Eckdaten Teilmarkt Nutzungsart Baujahr Vermietbare Fläche Mieter Golden Triangle Büro/Handel 1950 (fortlaufend saniert) 86,606 sf / 88 Parkplätze 5 Mieter (Starbucks, PJ Clark s, etc.) Belegungsquote 95% WALT 4 Jahre Nettomiete USD 2,200,000 Kaufpreis USD 40 Mio. ($ 462/sf) Transaktionsart Asset Deal Nettoanfangsrendite 5.5% Total Return 6.5% WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

18 Investitionsopportunität Washington D.C. (3/3) 1 CBD Lagen - 2 Wicker Park - 3 Lincoln Park - 4 Goose Island Gebäudestrategie Investitionsstrategie Funktion Objektstrategie Core / Core Plus Stabile Mieterträge - Mietsteigerungspotential bei Wiedervermietung - Stabile Mieterträge 1 1 Stärken / Chancen Büro/Retail Gebäude in prominenter Lage von Washingon D.C. (zweit Blocks vom Weissen Haus) Attraktiver Mietermix, Mieten deutlich unter Marktniveau Schwächen / Risiken Signifikante Mietzinssteigerungen dürften Investitionen bedingen Hervorragender Anschluss an den oeffentlichen Verkehr WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

19 Investitionsopportunität Denver (1/3) Denver / Colorado, 1221 Broadway WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

20 Investitionsopportunität Denver (2/3) Eckdaten Teilmarkt Nutzungsart Midtown Büro Baujahr 2015 Vermietbare Fläche Mieter 55,000 sf / 104 Parkplätze Four Winds Interactive Belegungsquote 100% WALT 9.0 Jahre Nettomiete USD 1,300,000 Kaufpreis USD 18 Mio. ($ 270/sf) Transaktionsart Asset Deal Nettoanfangsrendite 7.25% Total Return 7.5% WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

21 Investitionsopportunität Denver (3/3) Gebäudestrategie Investitionsstrategie Funktion Objektstrategie Stärken / Chancen Neubau-Objekt in zentraler Lage von Denver Core / Core Plus Stabile Mieterträge - Profitieren von langfristigen, stabilen Mieterträgen - Mittel-/langfristiges Wertsteigerungspotential durch Zentrumslage Schwächen / Risiken Single Tenant Gebäude Langfristig vermietet an schnell wachsende Mieter aus der Technologie Branche Mietvertraglich geregelte, jährliche Mietzinssteigerung von 2% WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

22 Indikative Immobilienpipeline (1/2) Eckdaten Boston, 1050 Massachusetts Ave Teilmarkt Cambridge Typ Büro Ankaufspreis USD 44 Mio. (USD 660/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 5,0 % Objektebene Belegungsquote 100 % Gewichtete Ø 12 Jahre Mietauslastung Eckdaten Boston, 101 Tremont Teilmarkt CBD Typ Büro Ankaufspreis USD 47 Mio. (USD 600/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 5,5 % Objektebene Belegungsquote 100 % Gewichtete Ø 6 Jahre Mietauslastung Eckdaten Denver, 1600 Champa Street Teilmarkt Union Station Typ Verkauf Ankaufspreis USD 26 Mio. (USD 650/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 6,5 % Objektebene Belegungsquote 94 % Gewichtete Ø 3,6 Jahre Mietauslastung Eckdaten Denver, 1221 Broadway Teilmarkt Midtown Typ Büro Ankaufspreis USD 18 Mio. (USD 350/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 7,25% Objektebene Belegungsquote 100 % Gewichtete Ø 9 Jahre Mietauslastung Eckdaten Los Angeles, th Street Teilmarkt Santa Monica Typ Büro Ankaufspreis USD 58 Mio. (USD 1,000/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 5,2 % Objektebene Belegungsquote 86 % Gewichtete Ø 7.5 Jahre Mietauslastung Eckdaten Los Angeles, 3330 Cahuenga Teilmarkt Burbank Typ Büro Ankaufspreis USD 39 Mio. (USD 380/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 5,7 % Objektebene Belegungsquote 92 % Gewichtete Ø 5 Jahre Mietauslastung Source: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

23 Indikative Immobilienpipeline (2/2) Eckdaten Atlanta, 950 J. E. Lowery Blvd Teilmarkt Midtown Typ Büro Ankaufspreis USD 20 Mio. (USD 241/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 7.0 % Objektebene Belegungsquote 100 % Gewichtete Ø 4.7 Jahre Mietauslastung Eckdaten San Diego, 1255 High Bluff Drive Teilmarkt Del Mar Heights Typ Büro Ankaufspreis USD 57 Mio. (USD 500/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 6,0% Objektebene Belegungsquote 87 % Gewichtete Ø 4 Jahre Mietauslastung Eckdaten Chicago, 1333 N Kingsbury St Teilmarkt Lincoln Park Typ Büro / Verkauf Ankaufspreis USD 27 Mio. (USD 270/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 6,6 % Objektebene Belegungsquote 95 % Gewichtete Ø 7.4 Jahre Mietauslastung Eckdaten Washington D.C K Street Teilmarkt Golden Triangle Typ Büro/Handel Ankaufspreis USD 40 Mio. (USD 460/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 5,50 % Objektebene Belegungsquote 95 % Gewichtete Ø 4 Jahre Mietauslastung Eckdaten Austin, 4301 Westbank Drive Teilmarkt Southwest Typ Büro Ankaufspreis USD 27 Mio. (USD 240/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 6,5 % Objektebene Belegungsquote 88 % Gewichtete Ø 4 Jahre Mietauslastung Eckdaten Montreal, 4150 ste Catherine Teilmarkt City Center (Westmount) Typ Büro / Verkauf Ankaufspreis CAD 35 Mio. (CAD 250/sq. ft.) Nettoanfangsrendite/ 6,25 % Objektebene Belegungsquote 92 % Gewichtete Ø 5.8 Jahre Mietauslastung Source: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

25 Fakten zur Anlagegruppe Struktur Allokation Investitionen Grösse der Anlagegruppe Währung CSA 2 Anlagestiftung für qualifizierende Schweizer Pensionskassen Vorwiegend USA mit Beimischung von Kanada Primär «Core/Core +»-Liegenschaften mit Büro- und Verkaufsnutzung. Immobilien mit anderen Nutzungsarten wie Logistik, Gewerbe und Wohnen als Ergänzung. Durchschnittliches Zielvolumen der Gebäude beträgt USD 30 bis 40 Mio. Geplant ist ein Volumen von +/- USD 1 Mia. nach fünf Jahren USD, der CAD wird gegenüber dem USD abgesichert Fremdkapital Maximal möglich sind 33 %, das Ziel liegt bei 20 % Geplanter Total Return TER ISA (GAV) 6-8 % p. a. (thesaurierend) 0,95 % (Annahme) Management Fee 0,6 % p. a. Rückgabemöglichkeiten Viermal pro Jahr mit einer sechsmonatigen Vorankündigung (quartalsweise Rückgabe) Valorennummer ISIN CH Quelle: Credit Suisse WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

26 Risiken und Prävention Risiken Eingeschränkte Liquidität verglichen mit börsenkotierten Anlagen Werte von Immobilien können schwanken, zum Beispiel aufgrund der nachfolgenden Faktoren: Ungünstige Entwicklungen von Nachfrage und Angebot sowohl für den Ein- und Verkauf von Immobilien als auch für die Vermietung von Flächen Zinsentwicklungen Währungsentwicklungen Steuerliche und andere regulatorische Veränderungen Umweltrisiken Katastrophen Höhere Gewalt und Terrorismus Prävention Sorgfältige Due Diligence der Märkte und einzelnen Immobilien vor jeder Akquisition Konstante Überwachung der verschiedenen Immobilienmärkte und des makroökonomischen Umfelds durch unser Global Real Estate Strategy Team Interne und externe Experten für regulatorische Rahmenbedingungen und Steueroptimierung vor Ort Sorgfältige Portfoliodiversifikation durch gezielt ausgewählte Objekte Der Einsatz von vorwiegend Eigenkapital und die gewählte steuerliche Struktur dämpfen negative Zinsentwicklungen ab WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

27 Anlageargumente Chancen Steueroptimierte Beteiligung an Immobilieninvestitionen in den grössten und transparentesten Immobilienmärkten der Welt Stabile Erträge durch Vermietung der Flächen an bonitätsstarke Mieter Diversifikationsmöglichkeit für das Immobilienportfolio von Schweizer Pensionskassen Ausgaben und Rücknahmen basieren auf dem NAV Credit Suisse Real Estate Investment Management hat die ersten Investitionen in den USA und Kanada im Jahr 2006 getätigt und verwaltet derzeit mehr als USD 1 Mia. in den beiden Ländern WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

28 Für mehr Information Francisca Fariña Fischer Product Management Director Tel Video Download: GYRZkQ Ulrich Braun Strategies & Advisory Director Tel Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass Gespräche auf unseren Linien aufgezeichnet werden können. Bei Ihrem Anruf gehen wir davon aus, dass Sie mit dieser Geschäftspraxis einverstanden sind WDIR 43 / Der am Ende dieses Dokumentes erwähnte Disclaimer gilt auch für diese Seite Dezember

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