zwei oder mehr Vertragspartner verpflichtend abzunehmender Grundservice Hilfe- oder Betreuungs- leistungen Wahlrecht

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1 boten werden und der Bewohner in der Regel also nur einen Vertragspartner hat, stehen dem Bewohner beim Betreuten Wohnen in der Regel zwei oder mehr Vertragspartner gegenüber. Zusammen mit dem Mietvertrag über die Wohnraumüberlassung oder dem Kaufvertrag über den Erwerb der Eigentumswohnung wird in der Regel in demselben Dokument oder gesondert ein Vertrag über Grundservice-Leistungen abgeschlossen. Gegenstand dieses Vertrags sind ein verpflichtend abzunehmender Grundservice (siehe dazu unten B. 1. d) Welche Service-Leistungen werden in der Regel angeboten?). Dieser Grundservice wird entweder vom Vermieter selbst oder aber von einem externen Dienstleister so z.b. bei Eigentumswohnungen erbracht. Ein Wahlrecht besteht insofern in der Regel nicht. Soweit über diesen Grundservice hinaus Hilfe- oder Betreuungsleistungen gewünscht oder notwendig werden, ist dies in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren. In der Regel können die Bewohner beim Betreuten Wohnen diesen Betreuungsdienst frei wählen, so z.b. aus den Angeboten ambulanter Dienste vor Ort. Hier steht den Bewohnern anders als im Senioren- und Altenwohnheim ein Wahlrecht zu. Diese Wahlfreiheit unterscheidet das Betreute Wohnen von Senioren- oder Altenwohnheimen und macht diesen Personenkreis in den Augen des Gesetzgebers weniger schutzwürdig als die Heimbewohner. Dies hat zur Folge, dass die dem Schutz der Heimbewohner dienenden Vorschriften des Heimgesetzes des Bundes oder der Länder-Heimgesetze für Bewohner des Betreuten Wohnens nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Umfang gelten. Das bedeutet auch, dass die Vorschriften zu den baulichen Mindeststandards, zur Qualifikation des Personals und zur Mitwirkung der Bewohner keine Anwendung finden. Einrichtungen des Betreuten Wohnens unterliegen dann auch nicht staatlicher Aufsicht. Auch für die Gestaltung des Vertrags zwischen den Betreibern des Betreuten Wohnens und den Bewohnern gelten in der Regel nicht die besonderen Vorgaben des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes, sondern die allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

2 TIPP: Bei Zweifeln, ob die Einrichtung als Heim anzusehen ist oder nicht, kann eine Nachfrage bei der zuständigen Heimaufsichtsbehörde Aufschluss geben! Die Heimaufsichtsbehörden sind verpflichtet, Heime zu überwachen. Insofern müssen sie auch der Frage nachgehen, ob im konkreten Fall eine Einrichtung als Heim anzusehen ist oder nicht. Die zuständige Heimaufsicht ist je nach Bundesland bei der Kommunal- oder Bezirksverwaltung angesiedelt. b) Welche Standards gibt es für das Betreute Wohnen? Da die heimrechtlichen Vorschriften auf das Betreute Wohnen keine Anwendung finden, gibt es keine gesetzlichen Standards für diese Wohnform. Seit 2006 gibt es aber eine DIN-Norm, die sich mit dem Betreuten Wohnen befasst: DIN Rechtlich verbindlich ist diese Norm nicht. Mit ihr sollte vielmehr ein Instrument zur freiwilligen Qualitätssicherung geschaffen werden, um den Markt transparenter zu machen. Sie kann den Verbrauchern, ähnlich wie ein Gütesiegel, lediglich eine Orientierung bieten. Die DIN enthält Anforderungen an die Transparenz des Leistungsangebots, die zu erbringenden Dienstleistungen, unterschieden nach Grundleistungen/allgemeinen Betreuungsleistungen und Wahlleistungen sowie weitergehenden Betreuungsleistungen, das Wohnangebot, die Vertragsgestaltung sowie qualitätssichernde Maßnahmen. c) Welcher gesetzliche Schutz besteht für die Bewohner des Betreuten Wohnens? Auch wenn die heimrechtlichen Schutzbestimmungen und das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz für das Betreute Wohnen nicht gelten, bedeutet dies nicht, dass die Bewohner schutzlos sind. Selbstverständlich behalten die allgemeinen Gesetze, vor allem die verbraucherschützenden Vorschriften, ihre Gültigkeit. Verbraucherschützende Regelungen gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), hier insbesondere das Mietrecht und das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen,

3 im Wohnungseigentumsgesetz, in der Preisangabenverordnung und im Sozialgesetzbuch Elftes Buch Soziale Pflegeversicherung (SGB XI). Menschen, die in Einrichtungen des Betreuten Wohnens leben, sind entweder Wohnungsmieter oder Wohnungseigentümer. Daraus ergeben sich unterschiedliche Rechtspositionen: aa) Die Bewohner als Mieter Als Mieter genießen Sie einen umfassenden Mietrechtsschutz. Der mit dem Eigentümer oder Investor abgeschlossene Mietvertrag hat sich an den zwingenden Vorschriften des Mietrechts zu orientieren. Nachstehend sind einige der Themen angesprochen, die erfahrungsgemäß immer wieder zu Konflikten führen und über die man sich vor Vertragsabschluss Klarheit verschaffen sollte: Es gibt bisher keine gesetzliche Regelung für die altersgerechte und standardmäßige technische Ausstattung einer Wohnung. Die oben erwähnte DIN-Norm ist lediglich eine Empfehlung. Wenn Barrierefreiheit für die Wohnanlage und für die Wohnung und bestimmte technische Gegebenheiten gewünscht werden, sollte dies vertraglich garantiert sein. Angaben wie altersgerechter Wohnraum reichen nicht aus. Die verlangte Miethöhe ist immer wieder ein Streitpunkt. Die Renditeerwartungen der Investoren sind hoch, die Bewohnerschaft in den meisten Seniorenwohnanlagen des Betreuten Wohnens ist nicht arm. Das verleitet dazu, Quadratmeterpreise zu verlangen, die weit über dem örtlichen Mietniveau liegen. TIPP: Maßstab für die Kosten der Wohnungsüberlassung sollte das ortsübliche Mietniveau für vergleichbare Wohnangebote zuzüglich angemessener Zuschläge für besondere bauliche Ausstattung und die Gemeinschaftsflächen sein. Wenden Sie sich bei Fragen zur Miethöhe, zu den Nebenkosten oder zum Mietvertrag z.b. an Ihren lokalen Mieterverein! Die anteiligen Kosten für die Nutzung der Gemeinschaftsflächen sind in der Regel im Mietpreis enthalten, allerdings wird der Quadratmeterpreis hierbei meist auf die selbst genutzte Wohnfläche und nicht auf die Kopfzahl der Mieter bezogen.

4 Die Mietnebenkosten müssen nach Art, Umlegungsmaßstab (nach Wohnfläche, nach Köpfen) und Höhe im Mietvertrag genannt werden. Hier werden nicht selten Kosten, die bereits in die Nebenkosten eingerechnet sind, nochmals über die Betreuungsleistungen abgerechnet (z.b. Hausmeisterdienste). Betriebskostenvorauszahlungen dürfen nur bei tatsächlichen Kostensteigerungen erhöht werden ( 560 BGB). Im Falle von Mieterhöhungen sind die Bewohner bei frei finanziertem Wohnraum durch das Mietrecht ( 557 ff. BGB), bei preisgebundenen Wohnungen durch das Wohnungsbindungsgesetz geschützt. Eine Kündigung des Mietvertrags ist nur im Rahmen der zwingenden Vorschriften der 573 ff. BGB möglich. Bei einer Veränderung des Gesundheitszustands, insbesondere dem Eintritt von Pflegebedürftigkeit, ist eine Kündigung unter mietrechtlichen Gesichtspunkten nicht zulässig. Die Bewohnerschaft einer Einrichtung des Betreuten Wohnens kann also mit Hilfe des Mietrechts nicht jung gehalten werden. Unzulässig sind auch Vereinbarungen über eine vorweggenommene Zustimmung zur Verlegung in ein Pflegeheim. Ein Problem ist die Eigenbedarfskündigung nach 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hier hilft nach derzeitiger Rechtslage nur die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts unter Ausschluss des Kündigungsrechts seitens des Wohnungseigentümers. Die Mieter haben in der Regel keinen Einfluss auf die Vermietung der Wohneinheiten, d.h., sie werden nicht gefragt, ob die neuen Mieter nach Herkunft, Lebensstil, körperlicher und geistiger Verfassung in die Gemeinschaft passen. Hier können Probleme entstehen, wenn für den Investor wirtschaftliche Erwägungen bei der Neuvermietung im Vordergrund stehen, die mit den konzeptionellen Zielen des Betreibers kollidieren. Das Mietrecht sieht keine förmliche Mieterversammlung vergleichbar der Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz vor. Ein Meinungsbildungsgremium innerhalb des Mieterkreises kann allenfalls auf freiwilliger Basis gebildet werden. Soweit es sich um vermietete Eigentumswohnungen handelt, kann das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung vom Eigentümer auf den Mieter übertragen werden, so dass die Mieter in solchen Fällen an der Meinungsbildung beteiligt wä-

5 ren. In solchen Fällen hilft nur ein offener, vertrauensvoller Umgang der Parteien miteinander. Vielfach lässt sich im Gespräch eine tragbare Lösung finden. bb) Die Bewohner als Wohnungseigentümer Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man zunächst Sondereigentum an der eigenen Wohnung und Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen. Man ist also alleiniger Herr in den eigenen vier Wänden, gemeinsamer Herr z.b. bei den Gemeinschaftsräumen, dem Garten oder dem Hallenbad. Insofern bietet es sich an, für diese gemeinsam genutzten Einrichtungen eine Gebrauchsregelung mit den übrigen Miteigentümern zu treffen. TIPP: Die Zweckbindung als Betreutes Wohnen kann im Grundbuch abgesichert werden. Mit der Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit kann man festschreiben, dass die Wohnung nur als Seniorenwohnung benutzt werden darf, der Bewohner also ein bestimmtes Mindestalter haben muss. Ergänzend sollte man in der Teilungserklärung auch vereinbaren, dass in Kaufverträgen mit Dritten die Käufer die Verpflichtung eingehen müssen, ein bestimmtes Bezugsmindestalter zu beachten. Die Meinungsbildung innerhalb der Bewohnerschaft erfolgt über die Eigentümerversammlung. In ihr werden z.b. die Modalitäten der Umlage der gemeinschaftlichen Kosten festgelegt und dann durch die Hausverwaltung umgesetzt. Da die Bewohner in ihren eigenen vier Wänden wohnen, stellt sich nicht die Frage nach einer Erhöhung der Kosten für das Wohnen oder der Kündigung des Wohnverhältnisses. Problematisch allerdings weniger rechtlich als vielmehr wirtschaftlich sind die Fälle, in denen in eine falsch konzipierte Wohnanlage investiert wurde, so dass durch Leerstände, Mietausfälle oder Unverkäuflichkeit der Wohneinheiten erhebliche Wertverluste eintreten können. Bei Wohnungseigentum wird der Vertrag mit dem Betreuungs- Dienstleister regelmäßig auf Beschluss der Eigentümerversammlung durch die Hausverwaltung abgeschlossen und abgewickelt. Der mehrheitlich gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung bindet sämtliche Eigentümer und ihre möglichen Rechtsnachfolger.

6 Die Verpflichtung zur Zahlung der Grundservicepauschale kann als Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Zusammengefasst ergeben sich bei der Investition in die Wohnung in einer Anlage des Betreuten Wohnens die folgenden Vor- und Nachteile: Vorteile: Dem Eigentümer einer Wohneinheit kann die Wohnung nicht gekündigt werden. Man muss nicht mit Mieterhöhungen, wohl aber mit steigenden Verwaltungs- und sonstigen Nebenkosten rechnen. Bei einer professionellen Hausverwaltung, die sich in Vertragsangelegenheiten auskennt, hat man gegebenenfalls gegenüber den Dienstleistern einen stärkeren oder erfahreneren Verhandlungspartner, der auch bei Rechtsfragen (z.b. bei Mängeln) weiß, was zu tun ist. Bei einer Darlehensfinanzierung entfallen nach Tilgung des Kredits die der Miete vergleichbaren monatlichen Kosten. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie führt zu einem Vermögenszuwachs, der allerdings nur bei Verkauf der Wohnung realisiert werden kann. Nachteile: Man muss sich als ein Miteigentümer mit den anderen Miteigentümern in der Eigentümerversammlung auseinandersetzen, z.b. über die laufenden Kosten, Umbauten, Rückstellungen für Sanierungen oder den Vertrag mit dem Service-Anbieter. Bei Leerstand von Wohnungen steigen die Kosten für die übrigen Miteigentümer. Da das Eigentum in der Regel zweckgebunden ist, kann ein Wiederverkauf schwierig werden. Dies betrifft nicht nur mögliche Erben, sondern auch Sie selbst, wenn Sie schließlich doch in ein Pflegeheim umziehen müssen und dann das Geld aus dem Verkauf benötigen. Ausführlich zum Thema siehe Die Eigentumswohnung Finanzierung, Erwerb, Nutzung, Verwaltung, 12. Auflage 2008, Beck- Rechtsberater im dtv, ISBN

7 d) Welche Service-Leistungen werden in der Regel angeboten? aa) Grundservice Wie eingangs dargelegt, wird im Zusammenhang mit dem Mietvertrag in der Regel die verpflichtende Abnahme von Grundservice- Leistungen vereinbart. Diese werden meist pauschal abgegolten. Der Umfang dieser Leistungen kann je nach Anbieter unterschiedlich sein. Bestimmte Grundservice-Leistungen haben sich als gängig erwiesen: Tag und Nacht besetzter Hausnotrufdienst Sprechstunden zur persönlichen Beratung Reinigung der Gemeinschaftsflächen Organisation oder zeitlich eingegrenzte Inanspruchnahme von unterschiedlichen Dienstleistungen (z.b. Mahlzeitenservice, Hausmeisterdienste, hauswirtschaftliche, soziale oder betreuerische Dienste) Bereitstellung von Gemeinschafts- und Versorgungsräumen (z.b. Fitnessraum, Hallenbadnutzung) Teilnahme an Veranstaltungen Bereitstellung von sächlichen Mitteln (z.b. Leitern, Rollwagen). Dieser Grundservice wird in der Regel mit einer Pauschale abgegolten. Die Höhe der Grundservicepauschale variiert in der Praxis, sie ist u.a. auch vom Leistungsumfang abhängig. Die Spannbreite reicht von unter 50 bis an die 200 pro Monat. Die Zahlung einer Pauschale für den Grundservice, unabhängig von der Inanspruchnahme der entsprechenden Leistungsangebote, lässt zwei Fragen aufkommen: Welche Rechte bestehen, wenn die Leistung nicht oder zumindest für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht werden kann (z.b. der Hausmeister ist erkrankt, ohne dass ein Ersatzhausmeister gestellt wird; die Notruftechnik ist über einen längeren Zeitraum ausgefallen)? Unter welchen Voraussetzungen kann die Pauschale erhöht werden?

8 Sofern diese Fragen im Betreuungsvertrag nicht geregelt sind, enthält er Lücken, die nicht zum Nachteil der Bewohner führen dürfen. Dies wäre unzulässig. Grundsätzlich gilt: Auch bei pauschal vereinbarten Leistungen und Preisen darf sich der Leistungsanbieter nicht bereichern. Er muss sich, wenn er Leistungen nicht oder nicht vollständig erbringt, ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Daher ist es wichtig, dass die mit der Pauschale abgegoltenen Leistungen detailliert aufgelistet werden. Auch eine Preiserhöhung wird nur durchzusetzen sein, wenn sich die Grundlage für die Preisgestaltung wesentlich verändert hat und die geforderte Erhöhung angemessen ist. Dies muss der Leistungsanbieter nachweisen. TIPP: Fordern Sie von den Anbietern Transparenz ein, auch in deren eigenem Interesse, um Streitigkeiten zu vermeiden. Betreuungsverträge werden in der Regel als Musterverträge verwendet und fallen damit unter die Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB, 305 ff. BGB). Deshalb laufen die Leistungsanbieter bei der Vereinbarung einer Pauschale, die unabhängig von der Möglichkeit der Inanspruchnahme der Leistung zu bezahlen ist und einseitig erhöht werden kann, Gefahr, dass diese Klauseln wegen Unklarheit oder unangemessener Benachteiligung der Verbraucher unwirksam sind. TIPP: Wenden Sie sich an die Verbraucherzentralen. Diese überprüfen regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen auf unzulässige Benachteiligungen der Verbraucher und gehen gegebenenfalls gegen diese Klauseln vor. Die Inanspruchnahme von Diensten und Leistungen, die über den Grundservice hinausgehen, sind als Zusatz- oder Wahlleistungen gesondert zu vergüten, vor allem wenn sie einen bestimmten zeitlichen Rahmen oder Aufwand übersteigen oder regelmäßig erfolgen. In der Praxis treten die meisten Probleme durch die Verwendung allgemeiner, unpräziser Formulierungen auf. Häufig anzutreffen sind Formulierungen wie Beratung nach Bedarf oder gelegentliche