Die Anlage V 2016 für Vermieter Freitag, den 22. Februar 2013 um 08:24 Uhr - Aktualisiert Freitag, den 28. April 2017 um 10:10 Uhr

Transkript

1 Wer seine Steuererklärung für das Jahr 2016 abgeben will, muss jetzt auch die Anlage V für seine Erträge aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Am einfachsten ist es natürlich, wenn Sie Ihre Immobilienverwaltung z. B. mit einer WISO-Software wie dem WISO Hausverwalter oder WISO Vermieter erledigen. Wenn Sie die Steuer-Formulare von Hand ausfüllen wollen, haben Sie einiges zu erledigen, wie die folgende Übersicht zeigt. Zu den Einkünften, die über dieses Formular gemeldet werden müssen, gehören zunächst alle Einnahmen aus der Vermietung von Wohn- und gewerblichen Räumen (auch Eigentumswohnungen). Darüber hinaus muss auch die Vermietung einzelner Räume innerhalb eines selbst genutzten Hauses oder einer selbst genutzten Wohnung (auch Eigentumswohnung) angegeben werden, wenn die Einnahmen die Grenze von 520 im Jahr überschreiten. Hinzu kommen vermietete Flächen, wie etwa PKW-Abstellplätze oder Gartenanlagen. Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Möglichkeiten, die hier aber keine Rolle spielen (z. B. die Vermietung von Schiffen, Einrichtungen, Erbbaurechten usw.). Gehört das Gebäude oder das Grundstück zum Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs oder einer freiberuflichen Praxis, werden die Einnahmen und Ausgaben bei dieser Einkunftsart erklärt. Bei gemischt genutzten Grundstücken kann aber für die "privat" vermieteten Teile die Anlage V erforderlich sein. Grundsätzlich muss man für jede Immobilie, in der man Räume vermietet hat, eine eigene Anlage V 2016 ausfüllen. Das heißt aber nicht, dass auch für jede Wohnung innerhalb einer Immobilie eine eigene Anlage V 2016 erstellt werden muss. Die Anlage V bezieht sich immer auf eine Immobilie egal, wie viele Wohnungen sich darin befinden. Gemischt genutzte Grundstücke Häufig werden Gebäude von den Eigentümern verschiedenartig genutzt. Ein Teil dient den eigenen gewerblichen Zwecken (z. B. Geschäftsräume oder Werkstatt), ein Teil wird selbst für Wohnzwecke genutzt und eine weitere Wohnung wird vermietet. Hier muss für die fremd vermietete Wohnung die Anlage V ausgefüllt werden. Für die selbst genutzte Wohnung ist ein anderes Formular (Anlage FW) auszufüllen. Die für den gewerblichen Teil des Gebäudes anfallenden Kosten gelten als Betriebsausgaben. Wer muss die Anlage V 2016 abgeben? Wer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hat, muss diese in seiner Steuererklärung angeben. Die Anlage V ist abzugeben, wenn Grundbesitz oder Teile davon vermietet wurden. vergeblich versucht wurde, Grundbesitz oder Teile davon zu vermieten. ein Haus gebaut oder gekauft wird, das auch teilweise vermietet werden soll. 1 / 12

2 Die Anlage V im Überblick Die Anlage V besteht aus einem DIN-A-4-Blatt, auf dessen Vorderseite zunächst die Einnahmen aus bebauten Grundstücken (z. B. Mieten) einzutragen sind. Außerdem müssen Sie hier Angaben machen, wenn Sie an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften (eine Anlage V genügt), einer Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder einem Immobilienfonds beteiligt sind. Auf der Rückseite werden dann andere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingetragen. Das ist der Fall, wenn Sie Räume vermietet haben, die Sie selbst angemietet haben (Untervermietung). Außerdem werden auf dieser Seite Ihre Werbungskosten erfasst. Das sind die Aufwendungen, die Ihnen für die Vermietung entstehen. Zeile 1 bis 6 Zunächst tragen Sie in der Anlage V in Zeile 1 und 2 Ihren Namen und Vornamen ein. In Zeile 3 wird dann die Steuernummer eingetragen. Außerdem kreuzen Sie rechts neben den Zeilen 2 und 3 an, zu welcher Erklärung die Anlage gehört. Hier finden Sie auch die Möglichkeit, zur Feststellungserklärung anzukreuzen. Eine Feststellungserklärung muss beispielsweise eine Erbengemeinschaft abgeben, wenn sich die Erben nicht innerhalb sechs Monaten auseinandergesetzt haben. Hinter der Steuernummer tragen Sie die laufende Nummer ein, mit der Sie die Anlage V im Rahmen Ihrer Steuererklärung als Anlage abgeben wollen. Die Zeilen 4 und 5 dienen zur Adressangabe des Grundstücks, beziehungsweise der Eigentumswohnung. Rechts neben den Zeilen 4 und 5 wird zusätzlich nach dem Zeitpunkt der Anschaffung (bei Kauf) beziehungsweise Fertigstellung (bei Bau) gefragt. Anschaffungszeitpunkt ist der Zeitpunkt, zu dem die Eintragung ins Grundbuch erfolgte. Wurde die Immobilie nicht gekauft, muss der Zeitpunkt der Fertigstellung eingetragen werden. Das Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn das Objekt bezugsfertig ist. Die Angaben sind später für die Abschreibung notwendig (siehe ab Zeile 33). Außerdem muss in Zeile 6 das Aktenzeichen des Einheitswertbescheides eingetragen werden. Fehlt dieses Aktenzeichen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt nachfragt, da anhand dieser Information verschiedene Kontrollmechanismen in Gang gesetzt werden. Allerdings führt das Fehlen dieser Angabe nicht dazu, dass die Anlage V formal nicht richtig ausgefüllt wäre und vom Fiskus verworfen wird. Außerdem tragen Sie rechts in der Zeile 6 ein, wenn das Gebäude im Jahr 2016 verkauft wurde. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren, wird der Mehrgewinn versteuert. Das gilt nicht bei selbstgenutzten Immobilien oder bei einer Schenkung z. B. an die eigenen Kinder. 2 / 12

3 Zeile 7 bis 12 In Zeile 7 sind Angaben zur Nutzung des Mietobjekts zu machen. Hier wird danach gefragt, ob Sie das Objekt als Ferienwohnung nutzen oder an Angehörige vermieten. Diese Fragen sind auch mit "Ja" zu beantworten, wenn die Nutzung beziehungsweise Vermietung nur teilweise erfolgt. Diese Zeile dürfen Sie nicht unbeantwortet lassen. Es ist auf jeden Fall eine 1 (für "Ja") oder 2 (für "Nein") anzukreuzen. Haben Sie bestätigt, dass die Räume ganz oder teilweise als Ferienwohnung genutzt werden, prüft das Finanzamt, ob die Räume überhaupt genutzt werden, um Mietüberschüsse zu erzielen. Nur dann können auch Kosten für die Immobilie als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Zeile 8 dient dem Finanzamt zur Ermittlung der Gesamtwohnfläche. Hierbei wird noch einmal differenziert, in wieweit Wohnraum selbst genutzt, kostenlos an Dritte überlassen oder als Ferienwohnung genutzt wird. Wie Sie die Wohnfläche berechnen, lesen Sie hier: Nicht zur Gesamtwohnfläche gehören Nebenräume wie Keller, Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, Waschküchen, Speicher- und Trockenräume Heizungsräume Garagen Bei einer teilweisen oder kompletten Nutzung als Ferienwohnung muss zusätzlich formlos angegeben werden, an wie vielen Tagen der Mietbereich genutzt wurde (Eigennutzung, Vermietung unentgeltliche Abgabe) und an wie vielen Tagen das Objekt leer stand. Wird die Immobilie ganz oder teilweise an nahe Angehörige vermietet, prüft das Finanzamt die Höhe der Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete, was sich auf die Absetzbarkeit der Ausgaben für die Immobilie auswirken kann. Die Zeile 9 ist für die Eintragung der Mieteinnahmen für Wohnraum vorgesehen. Andere Mieteinnahmen (z. B. Werbeflächen an der Fassade oder Garagen, soweit sie nicht zusammen mit Mietraum vermietet werden) müssen später in Zeile 16 eingetragen werden. In Zeile 9 tragen Sie die Kaltmiete ein. Betriebskostenvorauszahlungen werden später in Zeile 13 eingetragen. Hat der Mieter die Dezembermiete bis zum bezahlt oder die Januarmiete nach dem , sind sie noch dem Jahr 2016 zuzurechnen. Nun müssen Sie in Zeile 10 noch die Wohnungsanzahl und die entsprechende Größe in Quadratmetern angeben. Wenn Sie Gewerberäume vermietet haben (dazu gehören auch Büroräume, Arztpraxen, Lagerhallen und Ähnliches), müssen Sie diese Einnahmen in Zeile 11 eintragen. Hier werden aber nicht Garagenmieten eingetragen (diese kommen in Zeile 16). 3 / 12

4 Wenn Sie an Angehörige vermietet haben, wird dies in Zeile 12 eingetragen. Zeilen 13 bis 24 In den Zeilen 13 und 14 sind die jeweiligen Umlagen der Mieten aus den Zeilen 9, 11 und 12 zu erfassen. Hier werden nur die Netto-Umlagen berücksichtigt. Etwaige Erstattungen müssen hiervon abgezogen werden. Die Zahlungen werden nicht mehr nach Etagen aufgegliedert sondern in einer Summe eingetragen. Achten Sie darauf, dass Sie Zahlungen von Angehörigen in Zeile 14 eintragen. In Zeile 15 tragen Sie etwaige Mietvorauszahlungen für das Jahr 2016, Mietnachzahlungen aus Jahren vor 2016 und eventuell erhaltene Baukostenzuschüsse ein. Die Zeile 16 dient zur Erfassung der Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden und ähnlichen Einnahmen. Wie bereits zu Zeile 9 erläutert, müssen Sie hier aber nichts eintragen, wenn beispielsweise mit einer Wohnung eine Garage vermietet wurde. Die Zeilen 17 und 18 dienen zur Erfassung der Umsatzsteuer. Vereinnahmte Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) wird in Zeile 17 eingetragen. Die vom Finanzamt bereits erstattete beziehungsweise verrechnete Umsatzsteuer wird in Zeile 18 eingetragen. Dies kommt aber meist nur zum Tragen, wenn Sie gewerbliche Räume vermietet und zur Umsatzsteuer optiert haben. Mussten Sie Umsatzsteuer nachzahlen, müssen Sie die Nachzahlung auf Seite 2 in Zeile 48 eintragen. Zeile 19 wird zur Erfassung von öffentlichen Zuschüssen verwendet. Diese Zuschüsse werden insgesamt in Zeile 19 erfasst. Der Anteil, der auf Wohnraum entfällt, den Sie selbst nutzen oder unentgeltlich zur Verfügung stellen, wird dann in Zeile 20 erfasst. Das Ergebnis (Summe aus Zeile 19 abzüglich Summe aus Zeile 20) wird dann ganz rechts in Zeile 20 eingetragen. In Zeile 19 gehören eventuell auch die Guthabenzinsen aus vorhandenen Bausparverträgen. Diese müssen dann erfasst werden, wenn Sie einen Bausparvertrag zur Finanzierung von Grundstückskäufen, für einen Hausbau oder für Umschuldungen verwenden wollen und deshalb eine Vorfinanzierung oder Zwischenfinanzierung erfolgt. Die Schuldzinsen dürfen jedoch nicht mit den Guthabenzinsen verrechnet werden. Wichtig Zuschüsse zu Anschaffungs- und Herstellungskosten müssen in Zeile 52 erfasst werden und sind aus den Werten der Zeile 19 herauszurechnen. Zuschüsse zu Erhaltungsaufwendungen und andere Aufwendungszuschüsse werden jedoch in Zeile 19 erfasst. In Zeile 20 können Sie den Anteil der Zuschüsse geltend machen, der auf Ihre Wohnung 4 / 12

5 entfällt, wenn Sie selbst in der ansonsten vermieteten Immobilie wohnen. In den Zeilen 21 bis 23 sind dann die entsprechenden Endsummen nach den Angaben des Formulars einzutragen. In Zeile 24 wird das Ergebnis aus Zeile 23 auf den Steuerpflichtigen und seinen Partner verteilt, wenn Sie die Anlage zusammen mit Ihrem Partner abgeben. Dies ist für Sie besonders wichtig, da hierdurch entstandene Verluste korrekt (steuermindernd) dem jeweiligen Partner zugeordnet werden können. Zeilen 25 bis 29 Die Zeilen 25 bis 29 müssen nur ausgefüllt werden, wenn Sie einer Bauherrengemeinschaft angehören, zu einer Grundstücksgemeinschaft gehören oder Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds besitzen. Eine Grundstücksgemeinschaft können beispielsweise Erbengemeinschaften sein. Angaben in diesem Bereich sind bei Ehepaaren getrennt in den einzelnen Zeilen zu machen. Liegen Ihnen für Ihren Immobilienfonds noch keine konkreten Werte vor, dürfen Sie diese schätzen. Wichtig Verlangt Ihr geschlossener Immobilienfonds von Ihnen Nachschüsse und will das Finanzamt die Verluste nicht anerkennen, verweisen Sie auf das Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom (Aktenzeiche 2 K 247/08). Dort wurde festgestellt, dass ein geschlossener Immobilienfonds grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit Überschusserzielungsabsicht gehört. Bei Beteiligungen an Grundstücks-, Erbengemeinschaften mit Vermietungseinkünften, Bauherren- oder Erwerbergemeinschaften oder geschlossenen Immobilienfonds erhalten Sie normalerweise eine Mitteilung über die Höhe Ihres Anteils und unter welcher Steuernummer bei welchem Finanzamt die Gesellschaft oder Gemeinschaft gemeldet ist. Tragen Sie diese Angaben entsprechend der jeweiligen Gesellschaft oder Gemeinschaft in die Zeilen ein. Die Einkünfte und deren Verteilung auf die Gesellschafter oder Gemeinschaftsmitglieder werden dann vom dafür zuständigen Finanzamt gesondert und einheitlich festgestellt und Ihrem Finanzamt mitgeteilt. Wichtig 5 / 12

6 Sollten Ihnen durch die Beteiligungen Aufwendungen entstanden sein, müssen Sie diese der Gesellschaft melden. Diese Aufwendungen können nur im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Gesellschaft oder Gemeinschaft berücksichtigt werden. In Ihrer Einkommensteuererklärung werden sie nicht erfasst. Zeilen 31 und 32 Diese Zeilen müssen Sie nur beachten, wenn Sie neben den Einnahmen aus der Gewerbeoder Wohnraumvermietung andere Miet- oder Pachteinnahmen erzielt haben. In Zeile 31 geht es um die Einkünfte aus einer Untervermietung. Diese müssen auf einem gesonderten Blatt nach folgendem Schema berechnet werden: Höhe der eingenommenen Untermiete - abzüglich Anteil der auf die untervermieteten Räumlichkeiten entfallenden Miete - abzüglich der gesondert aufgelisteten Werbungskosten = in Zeile 31 einzutragende Gesamtsumme Jährliche Einnahmen von bis zu 520 Euro müssen Sie nicht angeben. Welche Einnahmen in Zeile 32 erfasst werden müssen, ergibt sich aus dem vor den zu ergänzenden Feldern stehenden Text. Die Erläuterungen zu den hier gemachten Angaben erfolgen formlos auf einem beizufügenden Blatt, auf dem auch die Werbungskosten aufzuführen sind. In Zeile 32 wird lediglich der Ertrag nach Abzug der Werbungskosten angegeben. Wichtig Wenn Sie bewegliche Gegenstände aus Ihrem privaten Vermögen vermieten, handelt es sich um sonstige Einkünfte, die erst steuerpflichtig werden, wenn pro Jahr mehr als 296 eingenommen werden. Zeilen 33 bis 51 Wir kommen nun zu den Angaben über die Ihnen entstandenen Werbungskosten, die in den Zeilen 33 bis 49 eingetragen werden. Werbungskosten sind die Kosten, die Sie von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen können. Hierzu gehören letztlich alle Kosten, die Ihnen entstanden sind, um die Mieteinnahmen zu erzielen. Also beispielsweise die Kreditzinsen beim Erwerb einer Immobilie (Kosten für Kreditzinsen) oder die Kosten für den Erhalt der Immobilie (Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungskosten) und sonstige, mit der Immobilie in Zusammenhang stehende Kosten (Notargebühren, Abschreibungen usw.). 6 / 12

7 Um Werbungskosten geltend zu machen, müssen Sie noch keine Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielt haben. Es genügt, dass Sie die Absicht, vermieten zu wollen, nachweisen können (beispielsweise mit Hilfe von Anzeigen in der Presse oder einem Auftrag an einen Makler). Können Sie dies nicht, dürfen Sie auch keine Kosten geltend machen. Bei den Werbungskosten ist das Finanzamt ausnahmsweise auch mal großzügig. Sowohl im Jahr, in dem Sie beispielsweise ein Grundstück erwerben, als auch in den beiden folgenden Jahren wird man Werbungskosten anerkennen. Sie sollten allerdings in dieser Zeit schon Maßnahmen getroffen haben, die darauf schließen lassen, dass Sie wirklich bauen wollen (z. B. einen Bauantrag stellen). Tun Sie das nicht, gibt es nur einen "vorläufigen Steuerbescheid der jederzeit geändert werden kann. In den Zeilen 33 bis 34 geht es um die sogenannte AfA (Abschreibung für Abnutzung). Hier können Sie einen Prozentsatz des Anschaffungswertes beziehungsweise der Herstellungskosten Ihrer Immobilie geltend machen. Aber Sie können nur Kosten für Abnutzbares ansetzen. Deshalb können Sie die Kosten für das Grundstück nicht abschreiben, da es sich nach Meinung des Gesetzgebers nicht abnutzen kann. Aus diesem Grund ist es für Sie von Vorteil, wenn Sie beim Kauf einer Immobilie im Notarvertrag getrennt ausweisen, welche Kosten für die Immobilie und welche für das Grundstück anfallen. Das Finanzamt ist an diese Werte gebunden. Es sei denn, Sie haben Fantasieangaben gemacht aber da würde der Notar schon nicht mitspielen. Es kann durchaus sein, dass sich Ihr Finanzamt in dieser Frage auf einen anderen Standpunkt stellt. Verweisen Sie dann auf ein Urteil, das der Bundesfinanzhof bereits Ende Juli 2004 gefällt hat (BFH-Urteil vom Aktenzeichen IX R 54/02). Zwar ging es hier um einen thematisch etwas anderen Fall, aber dennoch hält das Gericht bereits im Leitsatz fest, dass "die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises... der Besteuerung zugrunde zu legen" ist. Haben Sie die Aufteilung nicht bereits im Notarvertrag festgehalten, arbeiten manche Finanzämter mit Vordrucken, um die Kaufpreisaufteilung festzulegen. Dabei werden Sie sich aber in nahezu allen Fällen schlechter stehen als bei der notariell vertraglich geregelten Variante, denn der Fiskus fragt dann nicht mehr lange nach, sondern legt den Wert des Grundstücks nach seinen Erfahrungen in Form eines Prozentsatzes des Gesamtpreises fest. Dabei spielt es keine Rolle, ob die von Ihnen gekaufte Immobilie besonders luxuriös und deshalb teurer ist, was den Grundstücksanteil an den Gesamtkosten mindern müsste. Wie sich das auswirkt, zeigt folgendes Beispiel: Nehmen wir an, zwei Gebäude in der gleichen Gegend werden für Euro und Euro erworben, wovon der Preis für Grund und Boden in beiden Fällen Euro ausmacht. Dies wurde aber in den Notarverträgen nicht verankert. Das Finanzamt legt den Grundstückswert in dieser Gegend mit 33,3 % des Kaufpreises fest. Bei der Immobilie für können Sie deshalb nicht mehr abschreiben, sondern nur noch , also weniger. Bei der Immobilie für ist es noch schlimmer. Hier können Sie statt nur noch über die Abschreibung steuersenkend geltend machen. 7 / 12

8 In den Zeilen 33 und 34 gibt Ihnen das Finanzamt die Abschreibungsarten vor. Die in Zeile 33 an zweiter Stelle genannte "degressive" Abschreibung ist heute nicht mehr möglich. Sie galt nur für Immobilien, die vor 2006 gekauft oder für die vor 2006 ein Bauantrag gestellt wurde. Im Normalfall schreiben Sie linear ab. Das bedeutet, dass jedes Jahr der gleiche Prozentsatz abgeschrieben wird. Bei Neubauten und gekauften Immobilien, die nach 1924 fertiggestellt wurden, können Sie jährlich 2 % absetzen. Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, dürfen Sie mit 2,5 % abschreiben. Damit geht man bei den Immobilien von einer Nutzungsdauer von entweder 50 oder 40 Jahren aus. Können Sie nachweisen, dass die Nutzungszeit kürzer sein wird (z. B. Gutachten, das die Bausubstanz eine Nutzung von maximal 30 Jahren zulässt), sind auch höhere Abschreibungssätze denkbar. Wenn Ihr Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt, sich in einem sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet nach 7 h Einkommensteuergesetz befindet, können Sie auch einen Antrag auf erhöhte Abschreibung (bis zu 9 % pro Jahr!) beim Finanzamt stellen. Gleichzeitig sollten Sie dann eine Bescheinigung der Kommunalverwaltung oder des Denkmalamts vorlegen. Haben Sie einen Zuschuss vom Landesdenkmalamt erhalten, müssen Sie die entsprechende Bescheinigung ebenfalls beim Finanzamt vorlegen. Diese Abschreibung wird dann in Zeile 34 eingetragen. Natürlich können Sie dann keine Abschreibungen in Zeile 33 mehr vornehmen. Die Zeile 35 dient zur Erfassung von Abschreibungen auf Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind. Deshalb können wir sie hier vernachlässigen. In Zeile 36 tragen Sie die von Ihnen gezahlten Zinsen für Darlehen ein, die Sie für den Bau oder Kauf der Immobilie aufgenommen haben. Sie können hier nur die Zinsen absetzen, weil das zur Verfügung gestellte Kapital in den Bau oder Kauf geflossen ist und über die Abschreibung verrechnet wird. In Zeile 37 können Sie die Geldbeschaffungskosten absetzen. Hierzu gehören beispielsweise die Notar- und Grundbuchkosten zur Eintragung einer Grundschuld, um das Darlehen abzusichern. Sogenannte "dauernde Lasten" können Sie in Zeile 38 geltend machen aber nur dann, wenn diese vor dem entstanden sind. Neuere dauernde Lasten erkennt der Fiskus nicht mehr an. Eine "dauernde Last" wäre es beispielsweise, wenn Sie eine Immobilie kaufen und einen Einmalbetrag plus eine Rente an den Verkäufer zahlen. Wurde die Vereinbarung noch 2007 getroffen, können Sie diese weiterhin geltend machen. Ab 2008 geht das wie bereits geschildert nicht mehr. In Zeile 39 können Sie die gesamten Erhaltungsaufwendungen absetzen, die im Steuerjahr entstanden sind. Darunter versteht man alle Kosten, die für die Instandhaltung oder setzung der Immobilie aufgewandt werden. Soweit sich die Kosten dem vermieteten Immobilienbereich direkt zuordnen lassen, können Sie diese auch direkt absetzen. Anders sieht es aus, wenn es Kosten sind, die nicht direkt zugerechnet werden können. Wenn 8 / 12

9 Sie dann eine Wohnung innerhalb der Immobilie selbst nutzen, müssen Sie den auf Ihre Wohnung entfallenden Anteil von den Aufwendungen abziehen. Diesen Teil dürfen Sie nicht absetzen. Den verbleibenden absetzbaren Anteil tragen Sie in Zeile 40 ein. Beispiel: Sie lassen in einer der Mietwohnungen neue Fenster einbauen. Die Kosten können sofort als Erhaltungsaufwand zu 100 % abgesetzt werden. Lassen Sie aber das Dach neu decken und Sie bewohnen im Haus eine eigene Wohnung, deren Wohnfläche 20 % der gesamten Immobilienwohnfläche ausmacht, müssen Sie auch 20 % der Kosten für die Dachdeckerarbeiten abziehen. Nehmen wir an, die Dachdeckerarbeiten haben Euro gekostet. Dann tragen Sie in Zeile 40 im ersten Feld die Gesamtsumme ( Euro) ein. In das nächste Feld tragen Sie dann den Prozentsatz ein, der auf Ihre eigene Wohnung entfällt (20 %, also Euro). Im dritten Feld tragen Sie dann den noch absetzbaren Betrag von Euro (80 % von Euro) ein. Für die verhältnismäßig zugeordneten Kosten (Zeile 40) sollten Sie eine Aufstellung beifügen, aus der die Rechnungsdaten, die ausgeführten Arbeiten und der Gesamtrechnungsbetrag ersichtlich sind. Bei größeren Ausgaben können Sie diese auch auf bis zu 5 Jahre verteilen. Hierfür stehen Ihnen die Zeilen 41 bis 45 in der Anlage V zur Verfügung. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber offen gelassen, wann man von einem größeren Erhaltungsaufwand ausgehen kann. Sie können das also prinzipiell selbst entscheiden. Doch wo liegt hier der Vorteil für Sie? Wenn Sie im Steuerjahr bereits so viel absetzen konnten, dass sich weitere Kosten für Sie nicht positiv auswirken würden, können Sie hier die Aufwendungen auf andere Jahre verteilen. Sie müssen allerdings von vorneherein festlegen, auf wie viele Jahre Sie den Betrag verteilen wollen. Nehmen wir noch einmal unser Beispiel: Die Dachdeckerarbeiten haben Euro gekostet (der Einfachheit halber nehmen wir jetzt an, dass Sie nicht in der Immobilie wohnen). In Spalte 41 tragen Sie zunächst die Gesamtsumme von Euro ein. In dem darauf folgenden Feld tragen Sie den Betrag ein, den Sie im Steuerjahr absetzen wollen. Planen Sie die Abschreibung über fünf Jahre, tragen Sie hier also Euro ein. Soll der Gesamtbetrag über 2 Jahre abgeschrieben werden, müssen Sie hier Euro eintragen. Sie müssen aufpassen, dass Sie keine Anschaffungs- oder Erhaltungskosten mit abrechnen, denn diese dürfen Sie nicht geltend machen. Die Anschaffungskosten werden grundsätzlich über die AfA steuerlich abgewickelt. Dabei gilt die Faustregel, dass immer, wenn etwas ersetzt oder verbessert wird, von Erhaltungskosten ausgegangen werden kann. Außerdem gibt es eine "Geringfügigkeitsgrenze" von Euro netto (also ohne Mehrwertsteuer). Addieren Sie hierzu die Erhaltungs-, Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne Mehrwertsteuer. Liegt die Gesamtsumme unter Euro, dürfen Sie den gesamten Betrag direkt abschreiben, ohne zwischen den einzelnen Kostenarten zu unterscheiden. Aber der Fiskus ist auch nicht dumm. "Strecken" Sie eine Baumaßnahme, damit Sie in jedem Jahr unter der Euro-Grenze bleiben, rechnet das Finanzamt die Werte zusammen und schon 9 / 12

10 liegen Sie über der Grenze. Der anschaffungsnahe Aufwand Auch darauf müssen Sie achten. Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eines Hauses mehr als 15 Prozent für Reparaturen aus, spricht der Fiskus vom "anschaffungsnahen Aufwand". Das bedeutet, dass die Kosten nicht als Erhaltungsaufwand anerkannt werden und deshalb nicht direkt abgeschrieben werden können. Sie müssen die Kosten dann den Anschaffungskosten zuschlagen und über die AfA steuerlich geltend machen. Sie müssen hier sehr aufpassen, denn selbst wenn Sie in den ersten beiden Jahren mit Ihrem Steuerbescheid die Kosten als Erhaltungsaufwand anerkannt bekamen, hat die Sache einen Schönheitsfehler: Die Bescheide ergehen als "nicht bestandskräftig". Das heißt, wenn Sie im dritten Jahr die 15-Prozent-Grenze überschreiten, werden Ihre Steuerbescheide der vorangegangenen Jahre entsprechend rückwirkend geändert. Hat allerdings das Hochwasser den Keller ruiniert oder der Sturm das Dach abgedeckt, können Sie die dadurch notwendigen Reparaturen durchführen, ohne Angst zu haben: Sie werden bei der Berechnung der 15-%-Grenze nicht hinzugerechnet. Wie bereits geschildert, müssen Herstellungskosten immer über die AfA steuerlich abgewickelt werden. Doch was sind Herstellungskosten? Solange die Baumaßnahme läuft, ist das klar. Aber was, wenn das Haus fertig ist können auch dann noch Herstellungskosten anfallen? Die Antwort lautet für Sie vielleicht ein wenig überraschend ja! Wird der Wert der Immobilie durch Ihre Maßnahmen erheblich gesteigert, müssen Sie leider damit rechnen, dass das Finanzamt hierin tatsächlich noch Herstellungskosten sieht, die Sie nur abschreiben nicht aber absetzen dürfen. Leider gibt es hier keine verbindliche Regelung. Bei aufwendigen Elektro-, Heizungs- oder Sanitärinstallationen müssen Sie aber beispielsweise damit rechnen, dass Sie diese nur abschreiben und nicht mehr absetzen können. Dabei spielt der Standard Ihres Hauses eine wichtige Rolle. Handelt es sich um eine Immobilie mit "sehr einfachem", "mittlerem" oder "sehr anspruchsvollem" Standard? Wenn die Maßnahme dazu führt, dass Sie in der Standard-Festlegung eine Stufe nach oben rutschen, geht man auch von Herstellungsaufwand aus, der nur abgeschrieben werden kann. Die Standards werden nach dem Standard der Elektro- und Sanitärinstallationen sowie der Heizungsanlage und den Fenstern folgendermaßen festgelegt: Sehr einfacher Standard: Installationen und Heizungsanlage entsprechen nur den Mindestanforderungen und/oder sind technisch überholt. Fenster in einfachster Ausführung. Mittlerer Standard: Installationen der Immobilie entsprechen den üblichen bis höheren Ansprüchen. Für die Heizungsanlage gilt das Gleiche. Fenster in einfacher Ausführung. Sehr anspruchsvoller Standard: Installationen liegen über dem üblichen Standard, es werden 10 / 12

11 besonders hochwertige Materialien verwendet. Alle bis jetzt noch nicht angesprochenen absetzbaren Kosten tragen Sie nun in den Zeilen 46 bis 48 ein. Zu den einzelnen Zeilen finden Sie im Formular bereits Beispiele, was Sie hier eintragen können. Setzen Sie so viel wie möglich ab. Besser die eine oder andere Position wird vom Finanzamt nicht anerkannt, als dass Sie eine vergessen hätten. Wichtig So können Sie hier alle Betriebskosten ansetzen, egal ob diese auf den Mieter umgelegt werden können oder nicht. Natürlich müssen Sie dann aber auch die Vorauszahlungen der Mieter in den Zeilen 12 und 13 eingetragen haben. Hier dürfen Sie jetzt auch die Nebenkosten ansetzen, die Sie nicht auf den Mieter übertragen haben (vielleicht, weil Sie einfach im Mietvertrag vergessen wurden). Die Kosten für den Hausmeister können Sie auch absetzen. Aber dann prüft das Finanzamt natürlich, ob der Hausmeister ebenfalls seine Einkünfte aus der Tätigkeit versteuert. Am einfachsten ist es, wenn Sie den Hausmeister als Minijobber anmelden. Wichtig Werden Sie selbst als Hausmeister in Ihrem Mietshaus tätig, können Sie Ihre Arbeit nicht als Werbungskosten geltend machen. Eigenleistungen sind nämlich keine Werbungskosten! Leider können Sie Eigenleistungen nicht in einen Geldwert umrechnen und absetzen. Fungieren Sie also selbst als Hausmeister, gibt's keine Steuererstattungsmöglichkeit. Hier einige Werbungskosten, die häufig vergessen werden: Falls keine Belege vorgelegt werden, was sehr schade wäre, können Sie 110 Euro als Pauschale geltend machen. Ihre Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein können Sie als Werbungskosten geltend machen. Die Kosten für die Räumung einer Wohnung sind ebenfalls Werbungskosten. Die Kosten für einen Anwalt oder einen Prozess bei Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen (Mietstreitigkeiten, Handwerker-Auseinandersetzungen usw.) können Sie ebenso geltend machen. Kosten, die durch die Suche nach neuen Mietern entstehen (Inserate, Makler usw.) zählen auch als Werbungskosten. Für Fahrten zur Immobilie können Sie immerhin 30 Cent pro Kilometer geltend machen. Sie können davon ausgehen, dass das Finanzamt vier Fahrten immer anerkennt. 11 / 12

12 Haben Sie in den Zeilen 10, 16 oder 17 Eintragungen vorgenommen, müssen Sie gezahlte und verrechnete Umsatzsteuer in die Zeile 48 eintragen. Wenn Sie jetzt alle Werbungskosten erfasst haben, können Sie diese addieren und die Summe in Zeile 50 eintragen. Diese Summe müssen Sie dann noch auf der Vorderseite der "Anlage V" in Zeile 22 eintragen. In Zeile 51 werden die Vorsteuerbeträge (die Umsatzsteuerbeträge, die Sie gezahlt und von der von Ihnen zu zahlenden Umsatzsteuer abgezogen haben) erfasst. Abschließend müssen Sie in Zeile 52 noch angeben, ob Sie Zuschüsse zur Finanzierung Ihrer Anschaffungs- und Herstellungskosten aus öffentlichen Mitteln erhalten haben oder diese bewilligt wurden. Das dürfte aber nur in Ausnahmefällen (z. B. denkmalgeschützte Immobilien) der Fall sein. 12 / 12