Tipps und Tricks für Hausbesitzer. Steuern sparen durch Sanierungsmaßnahmen?!

Transkript

1 Tipps und Tricks für Hausbesitzer Steuern sparen durch

2 Eigengenutztes Wohnhaus/Eigentumswohnung oder überlassene Einheiten (z.b. Kinder/Eltern etc.) Eigennutzung Kein Abzug der Instandsetzungskosten für die Sanierung Abzug der Lohnanteile der Sanierung über 35 a EstG (haushaltsnahe Dienstleistungen ) bis max ,-- p.a. (Steuerminderung 20 % = 1.200,-- maximal) 2

3 GGfs. mit Handwerker bei Fertigstellung um Jahreswechsel zwei Teilzahlungen (Jahr 2017 und 2018) vereinbaren, um somit die Höchstbeträge auf 2 Jahre zu verteilen (somit 2 x von der Steuer abzuziehen) Ggfs. bei Steuerpflicht des Verkaufes (innerhalb von 10 Jahren nach Ankauf/Erstellung Weiterveräußerung ohne entsprechende Selbstnutzung) Möglichkeit der Minderung des Veräußerungsgewinnes durch durchgeführte Sanierungsmaßnahmen, die sich bisher noch nicht steuerlich ausgewirkt haben 3

4 Beispiel für 35 a EStG (haushaltsnahe DL) Arbeiten an Innen- und Außenwänden, Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen, o. Ä., Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen, Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern (innen und außen), Wandschränken, Heizkörpern und -rohren, Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen (z. B. Teppichboden, Parkett, Fliesen), Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, Modernisierung oder Austausch der Einbauküche, Modernisierung des Badezimmers, Reparatur und Wartung von Gegenständen im Haushalt des Steuerpflichtigen (z. B. Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd, Fernseher, Personalcomputer), Maßnahmen der Gartengestaltung, Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück u.v.m. 4

5 Bei eigengenutzten Immobilien Förderung durch KfW o.a. Träger prüfen (lassen), da hier teilweise nicht die Vermietung der Immobilie notwendig ist (s. a. Ziffer 3 des Vortrages) 5

6 Überlassung des Hauses/der Wohnung an Dritte (nahe Angehörige) Wahl zwischen unentgeltlicher Überlassung (auch bei Kostentragung durch den Nutzer) oder Vermietung Die Wahl zwischen diesen beiden Methoden sollte auf Basis einer mindestens fünfjährigen Betrachtung der Vor-und Nachteile zwischen der Vermietung und der Überlassung getroffen werden! 6

7 Bespiel für Berechnung Wahl zwischen Vermietung und Überlassung Wohnung, 60 qm Wohnfläche, Gebäudeanschaffungskosten ,-- keine Schuldzinsen, ortsübliche Miete kalt 500,--, Sanierungskosten ,--, auf 3 Jahre verteilt. Berechnung Vermietung: Miete 500,-- *2/3 *12 Monate = 4.000,-- Miete 7

8 Abschreibung 2 % von = 3.000,-- Erhaltungsaufwand 1/3 = 5.000,-- Ergebnis Jahr * 3 = Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz p.a. Ab Jahr 4 Ergebnis Steuernachzahlung 420 p.a.! 8

9 Bei Vermietung Fremdüblichkeit des Vertrages und der Konditionen sowie konkrete Durchführung notwendig. Bei der Miethöhe gesteht der Gesetzgeber den Ansatz von mindestens 2/3 der ortsüblichen Miete zu, jährliche Überprüfung bei stark steigenden Mieten notwendig, bei Unterschreiten der 2/3 Regel werden Kosten anteilig steuerlich dem nichtabzugsfähigen Bereich zugeordnet. 9

10 Vermietete Einheiten (Wohnungen/Häuser etc.) Was ist eine Sanierung im steuerlichen Sinne? Negativabgrenzung: Alles was nicht Herstell- oder Anschaffungskosten sind, sind Erhaltungsaufwendungen! 10

11 Folgen einer reinen Sanierung Kosten der Sanierung im Jahr der Zahlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten steuerlich vom Einkommen abzuziehen Bei großem Erhaltungsaufwand Verteilung der Kosten auf bis zu 5 Jahre ( 82 b EStDV) 11

12 Einzelfälle, die Probleme bereiten: Anschaffungsnaher Aufwand Was wird als anschaffungsnaher Aufwand bezeichnet? Wenn nach dem Kauf einer Immobilie innerhalb von drei Jahres nach dem Kauf Instandsetzungen durchgeführt werden, die 15 % des Anschaffungswertes der Gebäudeanteile übersteigen (ohne Umsatzsteuer!), werden diese Kosten nicht als Erhaltungsaufwand sofort vom Einkommen abgezogen, sondern auf 50 Jahre mit jährlich 2 % Abschreibung berücksichtigt 12

13 Begründung für diese Maßnahme der Finanzverwaltung: Im Kaufpreis der Immobilie habe sich der Rückstau der vom Verkäufer nicht durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen im Kaufpreis ausgewirkt, somit nur Berücksichtigung über die Abschreibung mit 2 %. 13

14 Die Finanzverwaltung wird in den Fällen (Erwerb einer gebrauchten Immobilie und Beginn von Instandsetzungsarbeiten i.d.r. die steuerlichen Veranlagungen mindestens drei Jahre vorläufig durchführen, um die 15 % Grenze überprüfen zu können. Dies muss im Steuerbescheid allerdings mitgeteilt werden. 14

15 Dachgeschossausbau oder Umbau mit der Schaffung neuer Wohnfläche (z.b. Speicherausbau, Einbau von Gauben statt Dachliegefenster, Umbau eines nicht mehr benötigten Treppenhauses zu zusätzlichen Wohnräumen) Wenn im Zuge einer Instandsetzung oder energetischen Sanierung neue Wohnfläche entsteht, wird der gesamte Aufwand der Maßnahme (incl. z.b. reine Schönheitsreparaturen) Anschaffungskosten und somit nicht mehr sofort abzugsfähig, sondern lediglich mit i.d.r. 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben. 15

16 Wesentliche Verbesserung des vorherigen Wohnstandards Was wird darunter verstanden? Erhöhung des Ausstattungsstandards in mindestens drei von vier Standardbereichen (Heizungs- Sanitärund Elektroinstallation sowie Fenster). Reines Anpassen an aktuellen mittleren Ausstattungsstandard nicht schädlich, nur wenn deutliche Funktionserweiterungen durchgeführt werden. 16

17 Die Finanzverwaltung betrachtet teilweise fünf zusammenhängende Jahre, um eine Standarderhöhung nachzuweisen, ggfs. mit entsprechender vorläufiger Veranlagung. Bei umfassenden Sanierungen unbedingt vor Durchführung der Maßnahme Kontaktaufnahme mit Ihrem Steuerberater! 17

18 Wenn im Zuge einer Instandsetzung oder energetischen Sanierung eine wesentliche Verbesserung des Wohnwertes angenommen wird, wird der gesamte Aufwand der Maßnahme (incl. z.b. reine Schönheitsreparaturen) Anschaffungskosten und somit nicht mehr sofort abzugsfähig, sondern lediglich mit i.d.r. 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben. 18

19 Förderung über KFW-Zuschuss oder Abzug als Werbungskosten? Viele Förderprogramme der einzelnen Maßnahmenträger werden als Zuschuss oder als zinsbegünstigtes Darlehen gewährt. Eine Übersicht über diese Förderprogramme kann Ihr Energieberater, Ihre Hausbank oder Ihr Steuerberater ihnen erstellen, hier eine kleine Auswahl der Förderungsmöglichkeiten nur der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) 19

20 Nur KfW-Auswahl, es gibt aber auch lokale und Landeszuschüsse von anderen Trägern! KfW-Förderprogramme z.b. 430 Energieeffizient Sanieren - Investitionszuschuss 151 Energieeffizient Sanieren - Kredit 431 Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Baubegleitung 167 Energieeffizient Sanieren - Ergänzungskredit 433 Energieeffizient Bauen und Sanieren - Investitionszuschuss Brennstoffzelle 455-E Altersgerecht Umbauen - Investitionszuschuss - Einbruchschutz 455-B Altersgerecht Umbauen - Investitionszuschuss - Barrierereduzierung 159 Altersgerecht Umbauen - Kredit 124 KfW-Wohneigentumsprogramm 153 Energieeffizient Bauen 270 Erneuerbare Energien - Standard 275 Erneuerbare Energien - Speicher 134 KfW-Wohneigentumsprogramm - Genossenschaftsanteile 20

21 Förderung entweder über Zuschuss oder steuerlichen Abzug als Werbungskosten Folgen einer bereits durchgeführten Zweifachförderung (Kontrollmitteilung der KfW o.ä. an Wohnsitz-Finanzamt) Möglichkeiten einer steuerlichen Selbstanzeige oder Anzeige Subventionsbetrug (Keine Strafbefreiung möglich) 21

22 Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit! (Folien demnächst auf der Homepage des HuGV) 22