Emissionsprospekt Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger

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1 Real Estate Asset Management Neue Emission 1. bis 12. November 2010 Emissionsprospekt Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger

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3 Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Emissionsprospekt vom 29. Oktober 2010 Fondsdomizil: Fondsleitung: Depotbank: Vertrieb: Schweiz Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Schweiz Dieser Emissionsprospekt mit integriertem Fondsvertrag mit Anhang (zusammen der «Prospekt») ist die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds»). Potenzielle Anleger werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel «Risiken» sorgfältig durchzulesen. Inhaltsverzeichnis Das Angebot Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Informationen über die Fondsleitung Informationen über die Depotbank Informationen über Dritte Risiken Weitere Informationen Beilage: Fondsvertrag mit Anhang

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5 Das Angebot Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality hat am 21. Oktober 2010 die Erstemission von Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality beschlossen. Die genaue Anzahl der auszugebenden Anteile legt die Fondsleitung fest, wobei sie sich an der Anzahl der eingegangenen Zeichnungen orientiert. Es wird ein Emissionsvolumen von etwa CHF 500 Mio. angestrebt. Die Fondsleitung behält sich vor, das Volumen entsprechend der bis zum Zeichnungsschluss vorliegenden Objekte und Projekte anzupassen. Die Anteile werden zu den folgenden Bedingungen zur Zeichnung angeboten: Zeichnungsfrist Ausgabepreis 1. November 2010 bis 12. November 2010 (12.00 Uhr MEZ) CHF netto je Anteil. Dieser Ausgabepreis basiert auf einem Ausgabewert von CHF und schliesst eine Ausgabekommission von 1,50% ein. Zuteilung Die Zuteilung der Anteile erfolgt am 18. November Über die Zuteilung und allfällige Kürzungen entscheidet die Fondsleitung. Im Falle einer Überzeichnung erfolgt eine lineare Kürzung der Zeichnungen, soweit diese Anteile (CHF ) pro Anleger übersteigen. Ausnahme 1: Im Rahmen dieser Emission sichert die Fondsleitung Verkäufern von Liegenschaften die Zeichnung und Zuteilung von Anteilen im Umfang eines im Voraus vertraglich fixierten Betrages zu. Dieser Betrag entspricht maximal dem Kaufpreis der Liegenschaft. Voraussetzungen für diese Zuteilung sind, dass (i) vor Ablauf der Zeichnungsfrist ein öffentlich beurkundeter Vorvertrag resp. Kaufvertrag über die entsprechende Liegenschaft vorliegt und (ii) Eigentum, Nutzen und Gefahr an der Liegenschaft bis spätestens drei Monate nach dem Liberierungsdatum auf den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality rechtsgültig übergegangen sind. Sollte das Eigentum und Nutzen und Gefahr an der Liegenschaft nach Ablauf der Frist von drei Monaten nach dem Liberierungsdatum aus irgendeinem Grund nicht an den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality übergegangen sein, müssen die gezeichneten und zugeteilten Anteile zum Ausgabepreis dieser Emission reduziert um die Ausgabekommission von 1,50% an den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality rückübertragen werden. Ausnahme 2: Im Rahmen dieser Emission sichert die Fondsleitung Vertriebskanälen die Zeichnung und Zuteilung im Umfang eines im Voraus vertraglich fixierten Betrages zu. 5

6 Die unter den Ausnahmen 1 und 2 aufgeführten Zeichnungen werden vom Emissionsvolumen abgezogen und unterliegen somit nicht einer Kürzung. Mitarbeiter der Credit Suisse Group AG und ihrer Tochtergesellschaften sind grundsätzlich zur Zeichnung zugelassen, vorausgesetzt, sie erfüllen die Voraussetzungen gemäss Fondsvertrag mit Anhang sowie gemäss sämtlichen anwendbaren Regelungen und vorausgesetzt, deren Zeichnungen führen zu keinen Kürzungen für andere Anleger. Liberierung Die Liberierung der Anteile durch die Investoren hat am 25. November 2010 in bar zu erfolgen. Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Anteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen (vgl. 17 Ziff. 8 ff.). Lieferung Handel der Anteile Die Anteile sind weder SIX SIS AG- noch Euroclear-fähig und können daher weder über die SIX SIS AG noch Euroclear geliefert werden (siehe nachstehend «Verurkundung / Depotpflicht»). Ab dem Datum der Liberierung können die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality gehandelt werden. Ein ausserbörslicher Handel der Anteile erfolgt über die Credit Suisse AG. Publikumsöffnung / Börsenkotierung Anlegerkreis Verurkundung / Depotpflicht Der Fondsleitung sieht vor, den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality innerhalb von fünf Jahren für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und an der SIX Swiss Exchange AG zu kotieren (siehe 1 Ziff. 4 und 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Siehe «Anlegerkreis, Besonderheiten» hinten unter «Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality». Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheines zu verlangen. Die Anteile werden ausschliesslich buchmässig auf den Namen des Anlegers geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse AG, Schweiz, einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank der Credit Suisse Group AG innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Es werden nur ganze Anteile ausgegeben (keine Fraktionen möglich). Ausschüttungen Verwendung des Emissionserlöses Die Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg ab Lancierung des Fonds (siehe «Verwendung des Erfolgs» hinten unter «Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality»). Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik schwergewichtig in Hospitality-Immobilien wie Kongresszentren, Wohnliegenschaften mit hotelähnlichen Dienstleistungen, Hotels, residentiale und 6

7 zeitlich beschränkte Wohnformen, Gesundheitsimmobilien investiert; er wird ferner in Wohnimmobilien investiert (siehe 8 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Valorennummer / ISIN Anteile Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Valorennummer: / ISIN CH Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden anlagefonds- und steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird empfohlen, vor dem Kauf der Anteile des Fonds einen Steuerberater zu konsultieren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für den Anleger nachteilige Folgen haben. Die Fondsleitung stellt den Anlegern keine Auskunft zwecks einer «Qualified Electing Fund Election» gemäss 1293 des «US Internal Revenue Code» zur Verfügung. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder die Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. Terminübersicht Beginn der Zeichnungsfrist 1. November 2010 Ende der Zeichnungsfrist 12. November 2010 (12.00 Uhr MEZ) Zuteilung der Anteile 18. November 2010 Liberierung der Anteile 25. November 2010 Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Credit Suisse AG haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission der Anteile zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen. 7

8 Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Allgemeine Angaben zum Fonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.v.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG sowie Art. 6 Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV). Der Fondsvertrag mit Anhang wurde von der Fondsleitung und der Depotbank erstellt und am 11. August 2010 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA bewilligt. Der Fonds ist von der Pflicht, für einen regelmässigen Handel der Anteile zu sorgen, der Pflicht zur zweimaligen Publikation des Wechsels der Fondsleitung und/oder der Depotbank, der Pflicht zur Erstellung eines Prospektes und eines vereinfachten Prospektes sowie der Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes befreit ( 1 Ziff. 4 des Fondsvertrages). Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Fondsanteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen (siehe 1 Ziff. 4 und 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Anteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag teil. Anlegerkreis, Als Anleger des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality sind aus- Besonderheiten schliesslich qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG und Art. 6 Abs. 1 KKV zugelassen. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler (einschliesslich deren Kunden mit schriftlichem Vermögensverwaltungsvertrag) und Fondsleitungen, beaufsichtigte Versicherungseinrichtungen, öffentlichrechtliche Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie, Unternehmen mit professioneller Tresorerie sowie vermögende Privatpersonen i.s.v. Art. 6 Abs. 1 KKV. Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn das Unternehmen bzw. die öffentlichrechtliche Körperschaft oder Vorsorgeeinrichtung mindestens eine fachlich ausgewiesene, im Finanzbereich erfahrene Person damit betraut, seine Finanzmittel dauernd zu bewirtschaften ( 5 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar (in Ausnahmefällen durch Sacheinlage, vgl. 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages) eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Erfolg des Immobilienfonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet ( 5 Ziff. 2 des Fondsvertrages). 8

9 Publikumsöffnung / Geplante Kotierung Anlageziel und Anlagepolitik sowie Beschränkungen Die Fondsleitung sieht vor, den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality innerhalb eines Zeithorizontes von fünf Jahren für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und zu kotieren ( 1 Ziff. 4 und 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Dies bedingt eine Änderung des Fondsvertrages, mit welcher sämtliche von der Aufsichtsbehörde genehmigten Ausnahmen rückgängig gemacht werden. Der Immobilienfonds muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Risikoverteilungsvorschriften einhalten. Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich im Aufbau und in der langfristigen Substanzerhaltung von Immobilien und in der Ausschüttung angemessener Erträge. Der Immobilienfonds investiert in Hospitality-Immobilien wie Kongresszentren, Wohnliegenschaften mit hotelähnlichen Dienstleistungen, Hotels (Business-, Seminar-, Ferien- und Aparthotels), residentiale und zeitlich beschränkte Wohnformen (Boarding Houses, Altersresidenzen, Campus) und Gesundheitsimmobilien (Spitäler, Ärztehäuser, weitere Liegenschaften im Gesundheitssektor) sowie in Wohnimmobilien ( 8 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds investiert schwergewichtig in Hospitality-Immobilien. Investiert wird in Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz, d.h. in Grundstücke einschliesslich Zugehör. Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality hält die Immobilien in direktem Grundbesitz. Die Grundstücke werden im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung eingetragen, unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen ( 8 Ziff. 2 des Fondsvertrages): Wohnbauten; kommerziell genutzte Liegenschaften; Bauten mit gemischter Nutzung; Stockwerkeigentum; Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten), das erschlossen sowie für eine umgehende Überbauung geeignet ist, bis 60% des Fondsvermögens; Baurechtsgrundstücke bis höchstens 50% des Fondsvermögens, wobei Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten) und Baurechtsgrundstücke zusammen bis höchstens 100% des Fondsvermögens ausmachen dürfen. Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt. Ferner kann die Fondsleitung bis höchstens 25% des Fondsvermögens in Anteile an anderen schweizerischen Immobilienfonds sowie Immobilieninvestmentgesellschaften mit Sitz in der Schweiz und Immobilienzertifikate investieren. Die Anteile bzw. Aktien müssen an einer Schweizer Börse kotiert sein. Weiter kann sie bis höchstens 10% des Fondsvermögens in Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte anlegen (siehe 8 Ziff. 2 und 15 Ziff. 4 des Fondsvertrages für detaillierte Angaben). 9

10 Die Fondsleitung darf Anteile von Zielfonds erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist (siehe 8 Ziff. 4 und 19 Ziff. 6 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung muss ihre Anlagen im dritten Jahr nach der Lancierung auf mindestens fünf Grundstücke verteilen. Nach Ablauf des dritten Jahres nach der Lancierung sind sie auf mindestens zehn Grundstücke zu verteilen. Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, sowie aneinandergrenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück ( 15 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Der Verkehrswert eines Grundstücks darf im dritten Jahr nach der Lancierung nicht mehr als 40% des Fondsvermögens betragen. Nach Ablauf des dritten Jahres nach der Lancierung darf er nicht mehr als 25% des Fondsvermögens betragen ( 15 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen ( 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Dieser Immobilienfonds muss die Anlagebeschränkungen zwei Jahre nach der Lancierung (Ablauf der Zeichnungsfrist) erfüllen ( 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen überschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige Mass zurückgeführt werden ( 7 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte, keine Pensionsgeschäfte und setzt keine derivativen Finanzinstrumente ein (siehe des Fondsvertrages). Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds keine Kredite gewähren, mit Ausnahme von Schuldbriefen oder anderen vertraglichen Grundpfandrechten ( 13 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten erstellen lassen ( 8 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Für die detaillierten Bestimmungen zu den Anlagevorschriften und -beschränkungen wird auf 1 Ziff. 4 und 8 sowie 15 des Fondsvertrages verwiesen. Profil des typischen Anlegers Fondsdomizil Fondsleitung Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen. Schweiz Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich 10

11 Depotbank Vergütungen Rechnungsjahr Verwendung des Erfolgs Credit Suisse AG, Zürich Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland richten sich nach dem Fondsvertrag (siehe Ziff. 4.3 des Anhangs zum Fondsvertrag und des Fondsvertrages). Das Rechnungsjahr dauert vom 1. Januar bis 31. Dezember. Das erste Rechnungsjahr ist ein verlängertes Rechnungsjahr und endet am 31. Dezember Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in Schweizerfranken an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vorsehen (siehe 22 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden (siehe 22 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten werden. Relevante Steuervorschriften Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem (Wohn-)Sitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der vorliegende Prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen. Anlagefonds, die Immobilien direkt halten, werden in der Schweiz wie folgt besteuert: Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden auf Stufe der direkten Bundessteuer beim Fonds selbst (Ertrags- und Kapitalsteuer) besteuert und sind dafür beim Anleger (Privat- und Geschäftsvermögen) mit (Wohn-) Sitz in der Schweiz steuerfrei. Die Ertrags-, Kapital- und Grundstückgewinnbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgt gemäss den kantonalen Steuergesetzen, welche mit den vorgenannten Regeln der direkten Bundessteuer weitgehend harmonisiert sind. Die Erträge aus Immobilien im Direktbesitz unterliegen bei Ausschüttung nicht der Verrechnungssteuer. Die anderen vom Fonds realisierten Erträge (z.b. Erträge von Immobiliengesellschaften, kurzfristige, festverzinsliche Effekten) unterliegen der Verrechnungssteuer von 35%, ungeachtet dessen, ob eine Ausschüttung oder Wiederanlage (Thesaurierung) vorgenommen wird. Die Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sowie Kapitalgewinne aus anderen Anlagen (inkl. indirektem Grundbesitz) sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie 11

12 mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung gesondert ausgewiesen werden. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung, respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag, zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die dem Fonds auf übrigen Erträgen aus Schweizer Quellen belastete eidgenössische Verrechnungssteuer kann vom Fonds vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können einer ausländischen Quellensteuer unterliegen. Hier kann eine Entlastung nach lokalem Recht oder nach Massgabe des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens erfolgen. Die Ausgabe sowie Rückgabe von Anteilen am Fonds sind von der Umsatzabgabe ausgenommen. Der Handel von Anteilen auf dem Sekundärmarkt unterliegt der Umsatzabgabe. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchen- weise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an ( 17 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Der Anleger kann seine Anteile und somit den Fondsvertrag grundsätzlich jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündigen, in dem er die Auszahlung seiner Anteile am Immobilienfonds in bar verlangt. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während des Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen (vgl. 17 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Falls der Anleger mit der allfälligen vorzeitigen Rückzahlung einverstanden ist, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu bestätigen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres. Unter bestimmten ausserordentlichen Umständen kann die Fondsleitung im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben (siehe 17 Ziff. 5 des Fondsvertrages). Der Rücknahmepreis wird gemäss 16 (mit weiteren Verweisen) des Fondsvertrages berechnet und auf einen Franken gerundet. Rücknahmekommission Die Rücknahmekommission beträgt maximal 5,00% des Nettoinventarwertes (siehe 18 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Der massgebliche Höchstsatz ist jeweils aus dem Anhang zum Fondsvertrag ersichtlich und beträgt zurzeit 1,50%. 12

13 Bekanntmachungen Publikationsorgane des Immobilienfonds sind das Schweizerische Handelsamtsblatt sowie die Neue Zürcher Zeitung. Mitteilungen an die Anleger, insbesondere betreffend Änderungen des Fondsvertrages, den Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank sowie die Auflösung des Immobilienfonds erfolgen durch die Fondsleitung mittels einmaliger Publikation (Ziff. 4.4 des Anhangs zum Fondsvertrag sowie 23 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise beziehungsweise den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommissionen» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung. Die Kurse werden täglich publiziert. Zusätzlich publiziert die Fondsleitung die Rücknahme- und Ausgabepreise innerhalb der ersten fünf Tage des Monats im Internet. Kursrelevante Veränderungen werden den Anlegern in den Publikationsorganen mitgeteilt. Die Fondsleitung veröffentlicht innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres einen revidierten Jahresbericht des Immobilienfonds (siehe 20 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Darin informiert sie über die Zusammensetzung des Fondsvermögens und den Inventarwert. Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality wird auf den Fondsvertrag mit Anhang des vorliegenden Prospekts verwiesen. Der Fondsvertrag mit Anhang und zukünftig die jeweils aktuellen Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden. 13

14 Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben Für die Fondsleitung zeichnet die Credit Suisse Asset Management zur Fondsleitung Funds AG, Zürich, verantwortlich. Seit ihrer Gründung im Jahre 1984 und Eintragung als Aktiengesellschaft im Handelsregister des Kantons Zürich am 17. April 1984 ist sie ausschliesslich im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt seit 30. Juni 1994 CHF 7 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Die Credit Suisse Asset Management Funds AG ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG, Zürich. Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz per 31. Dezember 2009 insgesamt 150 kollektive Kapitalanlagen. Verwaltungsrat Real Estate Ausschuss Geschäftsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Heinz Hofmann, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Daniel Brupbacher, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Mesenholl, Mitglied, Director, Credit Suisse AG, Zürich Nicole Pauli, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Thomas Schmuckli, Mitglied, Director, Credit Suisse AG, Zürich Mario Seris, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Der Real Estate Ausschuss setzt sich wie folgt zusammen: Heinz Hofmann, Verwaltungsratspräsident Nicole Pauli, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Thomas Schmuckli, Director, Credit Suisse AG, Zürich Mario Seris, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Thomas Schärer, Geschäftsführer Petra Reinhard, stellvertretende Geschäftsführerin Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Patrick Tschumper, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance 14

15 Beratung betreffend Anlageentscheide Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Credit Suisse AG ist ein weltweit tätiges Finanzdienstleistungsunternehmen, das Kunden im Bereich Private & Retail Banking, Corporate & Investment Banking sowie Asset Management berät. Sie zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung in den Bereichen institutionelle Vermögensverwaltung und Anlageberatung aus. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse AG abgeschlossener Vertrag. Delegation von Teilaufgaben Die Fondsleitung hat der Credit Suisse AG, Zürich, verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um Aufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse AG, Zürich, weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse AG abgeschlossener Vertrag. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung ist in separaten Verträgen geregelt. 15

16 Informationen über die Depotbank Rechtsform und Ort Als Depotbank fungiert die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 der Hauptverwaltung Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in Zürich gegründet. Die Credit Suisse AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG, Zürich. Haupttätigkeit Die Credit Suisse AG ist eine im Asset Management, Investment Banking und Private Banking international tätige Universalbank. 16

17 Informationen über Dritte Zahlstellen Vertriebsträger Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz Mit dem Vertrieb des Immobilienfonds ist folgendes Institut beauftragt worden: Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz. Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger i.s. von Art. 19 KAG einzusetzen. Prüfgesellschaft Schätzungsexperten KPMG AG, Zürich Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke oder Bauprojekte, die zum Immobilienfonds gehören, durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende Schätzungsexperten ernannt: Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Ernst & Young AG André Mathis, eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA, Ernst & Young AG Daniel Schneider, dipl. Bauingenieur HTL, Ernst & Young AG 17

18 Risiken Investitionsrisiken Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Die Aufsichtsbehörde hat zudem bewilligt, dass gewisse Vorschriften des KAG für diesen Fonds nicht anwendbar sind (siehe 1 Ziff. 4 des Fondsvertrages). Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Erstemission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen. Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality investiert schwer- gewichtig in Hospitality-Immobilien in der Schweiz. Der Fonds investiert ferner in Wohnimmobilien in der Schweiz. Dadurch ist der Immobilienfonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarktes Abhängigkeit vom Betreiber In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigentümermarkt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen, obschon die Nachfrage nach Hospitality-Liegenschaften sowie Hospitality-Dienstleistungen u.a. von der Entwicklung der Konjunktur abhängt. Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Es ist damit zu rechnen, dass das Angebot bei Hospitality-Liegenschaften weiter zunehmen wird. Dies könnte auch negative Auswirkungen für den Immobilienfonds haben. Bei Wohnliegenschaften in grösseren Stadtgebieten ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin vorhanden und könnte sich tendenziell noch verstärken. Dagegen bestehen in kleineren Städten, in den städtischen Agglomerationen und in den peripheren Gebieten der Schweiz bereits seit einiger Zeit Überkapazitäten und die Marktliquidität in peripheren Gebieten dürfte eher zunehmen. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann. Hospitality-Liegenschaften sind Betreiberimmobilien. Das heisst, dass der wirtschaftliche Erfolg einer Hospitality-Immobilie stark mit dem 18

19 Betreiber zusammenhängt. Durch die Wahl von zuverlässigen und erfahrenen Partnern sowie durch eine breite Diversifikation der Betreiber wird versucht, dieses Risiko zu minimieren. Mit den Betreibern werden dabei Miet- und/oder Pachtverträge abgeschlossen. Der Anleger beteiligt sich an Immobilieninvestitionen. Die Beteiligung an Betriebsgesellschaften ist gesetzlich ausgeschlossen. Beschränkte Liquidität und Aufbau des Portfolios Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich speziell bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. Die beschränkte Liquidität des Immobilienmarktes kann weiter zur Folge haben, dass der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality während der Aufbauphase nicht alle Gelder aus dieser Erstemission umgehend in direkte Immobilienanlagen investieren kann. Die flüssigen Mittel des Fonds können dadurch vorübergehend eine grössere Position in den Büchern darstellen. Dies wiederum kann einen direkten Einfluss auf die Anlagerendite und den Steuerwert des Fondsanteils per Ende Jahr haben. Zinsentwicklung Bewertung der Immobilien Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, und der Inflation bzw. Inflationserwartungen können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im Durchschnitt aller Grundstücke 50% der Verkehrswerte nicht übersteigen. Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die vom Immobilienfonds per jeweiligen Stichtag festgelegten und von unabhängigen Schätzungsexperten geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb von dem bei einem Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis abweichen, da sich der Verkaufspreis nach Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet. Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des Immobilienportfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Auch wenn nach Möglichkeit längerfristige Mietverträge abgeschlossen werden, existieren keine garantierten Mietzinseinnahmen oder die Gewissheit, auslaufende Verträge mindestens zu den gleichen Bedingungen erneuern zu können. Erstellen von Bauten, Bauprojekte Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen. Bis zu deren Fertigstellung können die Investitionen erhebliche Mittel über einen längeren Zeitraum notwendig machen, und es kann längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Überdies sind mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, alle einer Bauplanung und Bauausführung inhärenten Risiken verbunden. 19

20 Umweltrisiken Wettbewerb Die Fondsleitung prüft die Liegenschaften beim Erwerb auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren, umweltrelevanten Belastungen oder Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen Sanierungskosten führen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere von Hospitality-Liegenschaften (Stichworte: Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des Immobilienmanagements), führen verstärkt zu Wettbewerb und zu einem sich bereits abzeichnenden Konzentrationsprozess. Auch die bilateralen Verträge der Schweiz mit der Europäischen Union («EU») oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur EU könnten aufgrund der damit einhergehenden Öffnung des Arbeitsmarkts sowie der möglichen teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeitsund Immobilienmarktes auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden. Änderungen von Gesetzen Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Voroder Vorschriften schriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Mögliche Interessenkonflikte Verträge mit Nahestehenden Preisbildung Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für den Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, sondern auch für andere Immobilienfonds der Credit Suisse Group AG. Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008). Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality werden ab dem Tag der Liberierung ausserbörslich gehandelt werden. Nach Aufnahme des Handels besteht nur ein eingeschränkt liquider Markt, weshalb nicht gewährleistet werden kann, dass die Anteile im ausserbörslichen Markt zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden. Grössere Preisschwankungen sind jederzeit möglich. 20

21 Bisher abgeschlossene Käufe von Objekten Nachstehend werden die bis zum 22. Oktober 2010 bereits gekauften Objekte dargestellt; weitere Objekte sind in Verhandlung. Adresse, Ort: Eurotel, Avenue de la gare 15 17, Neuenburg Erstellung: 1974, Renovation 2004 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: m 2 Mietfläche Gastro/Hotel: m 2 Spezifizität/Vermietung: StWE: Die Liegenschaft wird zu 770/1 000 im Miteigentum gehalten. Mieterin ist die SEG. Adresse, Ort: Hôtel de l Europe, Avenue des Alpes 15, Montreux Erstellung: 1900, Renovation 2007 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: m 2 Mietfläche Gastro/Hotel: m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Miramonte, Avenue Florimont 11, Montreux Erstellung: 1912, Renovation 2007 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: m 2 Mietfläche Gastro/Hotel: m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Villa Belvedère, 1 Au Feydey, Leysin Erstellung: 1910, Renovation 2004 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Nebennutzung: 104 m 2 Mietfläche Wohnen: 551 m 2 Mietfläche Verkauf 60 m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Hôtel Belvedère, 1 Au Feydey, Leysin Erstellung: 1910, Renovation 2004 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: m 2 Mietfläche Gastro/Hotel: m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA 21

22 Adresse, Ort: Hôtel Mont-Blanc, Au Feydey, Leysin Erstellung: 1896, Renovation 1968 und 2004 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: m 2 Mietfläche Gastro/Hotel: m 2 Mietfläche Verkauf: 304 m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Maison Alpina, Route de Monts 9, Caux Erstellung: 1906, Renovation 2004 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: 126 m 2 Mietfläche Wohnen: 659 m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Maison Baumann, Route de Caux 127, Caux Erstellung: 1893, Renovation 2002 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: 20 m 2 Mietfläche Verkauf: 95 m 2 Mietfläche Wohnen: 140 m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Maison Jura, Avenue de Nestlé 4, Montreux Erstellung: 1900, Renovation 2006 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: 242 m 2 Mietfläche Wohnen: 608 m 2 Mietfläche Verkauf: 96 m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA Adresse, Ort: Maison Rosemont, Avenue de Nestlé 4, Montreux Erstellung: 1901, Renovation 2007 Geschätzer Markwert: CHF Mietfläche Lager/Gewerbe: 506 m 2 Mietfläche Wohnen: 814 m 2 Mietfläche Gastro/Hotel: 190 m 2 Spezifizität/Vermietung: Dach und Fach-Vertrag (Triple Net) an den Single-User SEG Swiss Education Group SA 22

23 Weitere Informationen Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden anlagefonds- und steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird empfohlen, vor dem Kauf der Anteile des Fonds einen Steuerberater zu konsultieren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für den Anleger nachteilige Folgen haben. Die Fondsleitung stellt den Anlegern keine Auskunft zwecks einer «Qualified Electing Fund Election» gemäss 1293 des «US Internal Revenue Code» zur Verfügung. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder die Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. Die Credit Suisse Asset Management Funds AG übernimmt die Ver- antwortung für den Inhalt dieses Prospekts und erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind. Verantwortlichkeit für den Prospektinhalt Für die Auslegung dieses Prospekts ist die deutsche Fassung massgebend. Dokumente Dieser Prospekt kann bei der Fondsleitung (Credit Suisse Asset Management Funds AG, Sihlcity Kalandergasse 4, 8070 Zürich), der Depotbank (Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich) und bei allen Vertriebsträgern oder unter Telefonnummer jederzeit kostenlos bezogen werden. Zürich, 29. Oktober 2010 Die Fondsleitung CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT FUNDS AG Die Depotbank CREDIT SUISSE AG 23

24 Beilage: Fondsvertrag mit Anhang CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT FUNDS AG Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Fondsvertrag mit Anhang August 2010 Vertrieb Schweiz 24

25 Fondsvertrag I. Grundlagen 1 Bezeichnung, eingeschränkter Anlegerkreis, Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank, nicht anwendbare Bestimmungen des KAG 1. Unter der Bezeichnung «Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality» besteht ein vertraglicher Anlagefonds der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.v.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 KAG. 2. Fondsleitung ist die Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich. 3. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. 4. Die Aufsichtsbehörde hat in Anwendung von Art. 10 Abs. 5 KAG auf Begehren der Fondsleitung und mit Zustimmung der Depotbank bewilligt, dass die folgenden Vorschriften für diesen Fonds nicht anwendbar sind: Die Pflicht, für einen regelmässigen Handel der Anteile zu sorgen, die Pflicht zur zweimaligen Publikation des Wechsels der Fondsleitung und/oder der Depotbank, die Pflicht zur Erstellung eines Prospektes und eines vereinfachten Prospektes sowie die Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes. Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Fondsanteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen (vgl. 17 Ziff. 8 ff.). Die Anlagen sind im dritten Jahr nach der Lancierung (d.h. nach Ablauf der Frist zur Einhaltung der Anlagebeschränkungen gemäss Art. 67 Abs. 4 KKV) auf mindestens fünf Grundstücke zu verteilen, dies in Abweichung von der in Art. 87 Abs. 1 KKV vorgeschriebenen Mindestanzahl von zehn Grundstücken. Des Weiteren darf der Verkehrswert eines Grundstückes im dritten Jahr nach der Lancierung (d.h. nach Ablauf der Frist zur Einhaltung der Anlagebeschränkungen gemäss Art. 67 Abs. 4 KKV) statt bis 25% bis 40% des Fondsvermögens betragen, dies in Abweichung von Art. 87 Abs. 2 KKV. Die Fondsleitung kann bis höchstens 60% des Fondsvermögens in Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten investieren, nicht wie in Art. 87 Abs. 3 Bst. a KKV vorgesehen lediglich bis höchstens 30%. Die Fondsleitung kann bis höchstens 50% des Fondsvermögens in Baurechtsgrundstücke investieren, nicht wie in Art. 87 Abs. 3 Bst. b KKV vorgesehen bis höchstens 20%. Daher können Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, angefangene Bauten und Bauten im Baurecht zusammen höchstens 100% des Fondsvermögens ausmachen und nicht wie in Art. 87 Abs. 4 KKV vorgesehen zusammen höchstens 30%. Die Fondsleitung sieht gemäss 25 Ziff. 1 vor, den Immobilienfonds für qualifizierte Anleger innerhalb eines Zeithorizontes von fünf Jahren für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und zu kotieren. Dies bedingt eine Fondsvertragsänderung, mit welcher sämtliche in dieser Ziffer genannten Ausnahmen rückgängig gemacht werden. Der Immobilienfonds muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Risikoverteilungsvorschriften einhalten. Die Prüfgesellschaft überprüft, ob die neuen Fondsvertragsbestimmungen sowie die rechtlichen Bestimmungen für einen Publikumsfonds eingehalten sind und die Schätzwerte neu überprüft wurden. Sie äussert sich dazu in einem Bericht zu Handen der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde. Anstelle des Verkaufsprospektes gibt die Fondsleitung im Anhang zu diesem Fondsvertrag den Anlegern ergänzende Angaben, namentlich über eine allfällige Delegation von Anlageentscheiden und weiteren Teilaufgaben der Fondsleitung sowie allgemeine Angaben zur Fondsleitung, über die Depotbank, Zahlstellen, Vertriebsträger und Prüfgesellschaft sowie über die Vergütungen und Nebenkosten des Fonds. II. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien 2 Der Fondsvertrag Die Rechtsbeziehungen zwischen den Anlegern einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank andererseits werden durch den vorliegenden Fondsvertrag und die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geordnet. 3 Die Fondsleitung 1. Die Fondsleitung verwaltet den Immobilienfonds für Rechnung der Anleger selbständig und in eigenem Namen. Sie entscheidet insbesondere über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen und deren Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert und setzt Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie Gewinnausschüttungen fest. Sie macht alle zum Immobilienfonds gehörenden Rechte geltend. 2. Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Immobilienfonds. 3. Die Fondsleitung kann die Anlageentscheide sowie weitere Teilaufgaben delegieren, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwaltung liegt (siehe ergänzende Angaben zum Fondsvertrag im Anhang). Sie beauftragt ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Ausführung der Aufgabe qualifiziert sind, und stellt die Instruktion sowie Überwachung und Kontrolle der Durchführung des Auftrages sicher. Für Handlungen der Beauftragten haftet sie wie für eigenes Handeln. 4. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrages bei der Aufsichtsbehörde beantragen (siehe 26). 5. Die Fondsleitung kann den Immobilienfonds mit anderen Immobilienfonds gemäss den Bestimmungen von 24 vereinigen oder gemäss den Bestimmungen von 25 auflösen. 6. Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat. 7. Die Fondsleitung, sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten. 4 Die Depotbank 1. Die Depotbank bewahrt das Fondsvermögen auf, insbesondere die unbelehnten Schuldbriefe. Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme der Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für den Immobilienfonds. Für die laufende Verwaltung von Immobilienwerten kann sie Konten von Dritten führen lassen. 2. Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Immobilienfonds. 3. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet für gehörige Sorgfalt bei der Wahl und Instruktion der Dritten sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien. Der Anhang enthält Ausführungen zu den damit verbundenen Risiken. 4. Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung das Gesetz und den Fondsvertrag beachtet. Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile sowie die Anlageentscheide Gesetz und Fondsvertrag entsprechen und ob der Erfolg nach Massgabe des Fondsvertrags verwendet wird. Für die Auswahl der Anlagen, welche die Fondsleitung im Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die Depotbank nicht verantwortlich. 5. Die Depotbank hat Anspruch auf die in den 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat. 6. Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten. 25