Hintergrundwissen und Tipps rund um Scheidung und Scheidungsimmobilie

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1 Hintergrundwissen und Tipps rund um Scheidung und Scheidungsimmobilie 1. Beratungshilfe: Personen, die sich eine Beratung oder Vertretung durch einen Anwalt nicht leisten können, haben die Möglichkeit, die sogenannte Beratungshilfe zu beantragen. Bietet eine beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg, kann ein Antrag auf Prozesskostenhilfe gestellt werden. Ehegatten leben getrennt, wenn zwischen ihnen keine häusliche Gemeinschaft besteht und einer der Ehepartner die eheliche Lebensgemeinschaft ablehnt. Dies gilt ebenfalls, wenn die Ehegatten innerhalb der ehelichen Wohnung getrennt leben. Wichtige Unterlagen, die Sie zur Hand haben sollten: Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten 12 Monate Steuererklärung inkl. Anlagen und den ergangenen Steuerbescheid Bei Selbstständigkeit: Gewinn- und Verlustabrechnungen bzw. Bilanzen der letzten 3 Jahre Bankkonten Bausparverträge Lebensversicherungsverträge Kaufverträge des Hauses Rentenversicherungsbescheid Aufstellung des Vermögens Aufstellung der Schulden (Darlehen, Dispo, Kredite, etc.) Grundbuchauszug Liegenschaftskataster Gebäudeversicherung Grundsteuerbescheid Baugenehmigung Grundriss des Hauses Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Familienrecht beraten Machen Sie sich schlau, ob Ihnen Beratungshilfe/Verfahrenskostenhilfe zusteht Achten Sie auf die Grundvoraussetzungen für das Trennungsjahr Lassen Sie den Kindesunterhalt errechnen Alle Unterlagen die Immobilie betreffend sollten gesichert werden

2 2. Steuerberatung Einkommenssteuer: Im Allgemeinen ist der Veräußerungsgewinn einer Immobilie im Privatvermögen einkommenssteuerfrei. Wird eine Immobilie verkauft, die innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft wurde, so handelt es sich um ein einkommenssteuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Letzteres gilt nicht, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Werbungskosten: Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt stehen, sind abziehbar: o Betriebskosten o Versicherungen o Grundsteuer o Instandhaltungskosten o Fremdkapitalzinsen, Gelbeschaffungskosten o Sonstiges, wie Fahrtkosten zur Immobilie, Maklerprovision, Kosten für o Zeitungsanzeigen etc. Steuerklasse: Im Trennungsjahr besteht grundsätzlich noch die Möglichkeit einer gemeinsamen Veranlagung zur Einkommenssteuer. Entscheidend über die Steuerklasse ist, in welchem Kalenderjahr die Trennung erfolgt. Stichtag für die Veranlagung ist der 31. Dezember. Erfolgt die Trennung noch im Dezember, so gilt die Steuerklasse auch nur noch bis zum Jahresende. Erfolgt die Trennung erst im Januar, so profitiert man noch das ganze Jahr von der Steuerklasse 3. Informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater Lassen sie sich die steuerlichen Vor- und Nachteile von Vermietung und Verkauf erläutern Informieren Sie sich über den Wechsel der Steuerklasse Informieren Sie sich über finanzielle Nachteile durch die neue Steuerklasse Beachten Sie, wann das Trennungsjahr beginnt

3 3. Verkauf / Vermietung Verkehrswert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, zu erzielen wäre. Dies bezieht sich auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks oder Objekts, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Unterlagen, die Sie für den Immobilienverkauf zur Hand haben sollten (Hausakte): Bemaßter Grundriss Berechnung des umbauten Raums Wohnflächenberechnung Grundbuchauszug Baubeschreibung Flurkarte Police der Gebäudeversicherung Grundbesitzabgabenbescheid Liste durchgeführter Sanierungsmaßnahmen Energieausweis Sonstige wichtige Infos zur Immobilie Lassen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie bestimmen Lassen sich ausführlich von einem guten Immobilienmakler beraten Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre vollständige Hausakte zur Hand haben Entscheiden Sie im Vorfeld, ob Sie den Verkauf allein bewältigen können oder fachliche Unterstützung benötigen Gleicher Zugewinn: Ein Zugewinn erübrigt sich, wenn von Anfang an klar ist, dass die Ehepartner während der Ehe gleich viel dazugewonnen haben. Hatten beide Ehepartner bei der Heirat kein Vermögen, schafften aber während der Ehe ein gemeinsames Haus an, ohne dass weitere Vermögenswerte bestehen, so ist der Zugewinn auf beiden Seiten gleich. Es wird kein Ausgleich vorgenommen.

4 Zugewinngemeinschaft: Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch einen Ehevertrag etwas anderes vereinbart haben. Das Vermögen des Mannes und das Vermögen der Frau werden nicht gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach der Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, wird jedoch ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. ( 1363 BGB) Verfügung über Vermögen im Ganzen: Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Die Teilungsversteigerung sollte immer die letzte Lösung sein! Die Beantragung der Teilungsversteigerung ist erst nach der rechtskräftigen Scheidung möglich. Der Antragsteller muss für die Gutachterkosten in Vorleistung gehen. Die Gesamtkosten der Teilungsversteigerung stellen ein hohes Kostenrisiko dar. Der zu erzielende Erlös ist vorher nicht absehbar. Fazit: Verkauf Vorteile: Nachteile: + Bringt Liquidität -die Immobilie ist verloren + kann für Schuldenfreiheit sorgen + kann die Grundlage für einen unbelasteten Neustart sein Vermietung Vorteile: Nachteile: + Immobilie bleibt im Familienbesitz -verschafft vorerst keine Liquidität + durch die Mieteinnahmen lassen sich Bankverbindlichkeiten bedienen -die Verantwortung für den Zustand bleibt in der Hand des Eigentümers

5 Überlegen Sie sich, ob im Falle eines Verkaufs Homestaging für Sie in Frage kommt. Zeigt den Käufern, wie sie in Zukunft wohnen könnten Schafft eine gute Atmosphäre in der Immobilie Rückt die Vorzüge der Immobilie ins beste Licht Bringt die Interessenten In Kauflaune Gibt Käufern Sicherheit und nimmt die Angst vor dem Kaufpreis Erspart unnötige Besichtigungen, sowohl für Verkäufer als auch für Käufer Verkürzt Verkaufszeiten Ermöglicht schönere Objektfotos 4. Übernahme der Immobilie durch einen der Ehepartner Ehewohnung bei Getrenntleben: Wurde einem Ehegatten die Ehewohnung ganz oder zum Teil überlassen, so hat der andere alles zu unterlassen, was geeignet ist, die Ausübung dieses Nutzungsrechts zu erschweren oder zu vereiteln. Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht. ( 1361b BGB) Wohnwert: Bewohnt einer der beiden Ehepartner das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung, muss er sich den Mietwert als zusätzliches Einkommen anrechnen lassen. Das Nettoeinkommen der betreffenden Person erhöht sich dadurch. Überlegen Sie realistisch, ob eine Übernahme wirklich sinnvoll ist. Können Sie die monatlichen Belastungen wirklich selber tragen, ohne sich zu übernehmen? Sprechen Sie mit Ihrer Bank, um festzustellen, ob das Darlehen auf eine Person allein überschrieben werden kann. Vergessen Sie in der Kalkulation nicht die Nebenkosten. Teilen Sie den Hausrat möglichst vernünftig auf. Quellen: Rayak, Angelina, Unsere Scheidungsimmobilie. Immobilien-Expertenwissen Verlag, Düsseldorf (1. Auflage).