Herzlich Willkommen. zur BEWI Tagung

Transkript

1 Herzlich Willkommen zur BEWI Tagung

2 Agenda Vorstellung des Dozenten und Einführung in die Themen Programm: Inhaltlicher / zeitlicher Aufbau und Ablauf 2

3 Vorstellung des Dozenten Boris Thorsten Grell Geboren 1973 in Basel und ausgewachsen in Zürich-Höngg 1997 / 1998 Lizenziat und Doktorarbeit zur Raubkunst 1999 / 2000 Auditor am Bezirksgericht Zürich 2000 / 2001 Substitut bei Niederer Kraft & Frey Rechtsanwälte 2001 / 2002 Vorbereitung und Prüfungen Rechtsanwalt in Zürich 2002 / 2003 Rechtsanwalt bei Wenger Plattner Rechtsanwälte 2003 / 2004 Nachdiplomstudium an Boston University Rechtsanwalt bei Hodler Rechtsanwälte 2006 Heirat und seit 2007 Vater zweier Kinder 2013 Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Publikationsliste (-> 3

4 Inhaltlicher Aufbau / zeitlicher und Ablauf 13:30 Uhr bis 15:00 Uhr Rechtsfälle aus der Praxis Neue Zivilprozessordnung und praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter Mietrecht Kleiner Unterhalt / Schadenfälle Kanton Zürich: Neues Formular Anfangsmietzins Aktuelle Gerichtsentscheide 4

5 Ihre Erwartungen und Ihre Tagesziele? [ ]; [ ]; [ ]. 5

6 Neue Zivilprozessordnung Praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter ZPO-CH in Kraft seit 1. Januar 2011 Fokus auf dem Kanton Zürich Wichtigste Änderungen Kein Beizug mehr Verfahrensakten Schlichtungsverfahren» Erschwernisse für die Parteien; kein Verweis mehr zulässig auf die Schlichtungsakten» Neues & vollständiges Einreichen der Unterlagen (inkl. Vollmacht) Fristenstillstand für gesetzliche und gerichtliche Fristen (ZPO 145 Abs. 1» Unerwünschte Verfahrensverzögerungen 6

7 Neue Zivilprozessordnung Praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter Wichtigste Änderungen (2) Streitwert» bis CHF : vereinfachtes Verfahren (z.b. keine schriftliche Begründungspflicht)» Streitwert über CHF : ordentliches Verfahren Kostenvorschuss» Kann-Vorschrift; aber in allen Verfahren angewandt (nicht nur in Forderungsprozessen)» i.d.r. nur 1 kurze Fristverlängerung (exkl. Gerichtsferien)» Achtung: Klägerrisiko bei mittelloser Gegenpartei wegen Verrechnung der Gerichtskosten mit dem Vorschuss! 7

8 Neue Zivilprozessordnung Praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter Wichtigste Änderungen (3) Urteilsvorschlag Schlichtungsbehörde» Bei Hinterlegung, Mietzinsanfechtung, Kündigungsschutz und Erstreckung» Bei Forderungsstreitigkeiten / Mängelbeseitigungsklage bis CHF Bei Ablehnung durch eine oder mehrere Parteien» Bei Hinterlegung, etc.: Ablehnender Mieter oder Vermieter muss mit erteilter Klagebewilligung innert 30 Tagen beim Gericht klagen» Bei Forderungen / Mängelbeseitigung: Es muss immer derjenige klagen, der das Schlichtungsverfahren einleitete» Falls beide Seiten den Vorschlag ablehnen, genügt es, wenn 1 Partei klagt» Keine Teilrechtskraft des Urteilsvorschlages Ursprüngliche Anträge leben auf im Gerichtsverfahren, selbst bei Zustimmung zum Urteilsvorschlag 8

9 Neue Zivilprozessordnung Praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter Wichtigste Änderungen (4) Entscheid der Schlichtungsstelle» Kann-Vorschrift» Bei Forderungen bis CHF (z.b. Frage, ein kleiner Unterhalt betroffen ist)» Nur in klaren Fällen» Kanton Zürich: Beschwerde an das Obergericht (und nicht an das Mietgericht) 9

10 Neue Zivilprozessordnung Praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter Wichtigste Änderungen (5) Parteivertretung» Unabhängig vom Streitwert» Vergleichsvollmacht notwendig» Vertretung des Vermieters durch eine Liegenschaftsverwaltung möglich Kein persönliches Erscheinen Vermieter nötig Vorbehalt, dass Schlichtungsbehörde verlangt es -> dies ist fast immer der Fall! 10

11 Neue Zivilprozessordnung Praktischer Einfluss auf die Bewirtschafter Wichtigste Änderungen (6) Parteivertretung (Forts.)» Berufsmässige Vertretung vor Gericht =? ZPO-CH 68 Abs. 2 lit. d Betreffende Person tritt in unbestimmter oder unbegrenzten Anzahl Fällen für andere Prozesse führt oder dazu bereit ist» Liegenschaftsverwalter als beruflich qualifizierte Vertreter Anwaltsgesetz 11 Abs. 2 lit. a Bis zu CHF (Hinterlegung, etc. oder Forderungen) Konsequenz, falls darüber? Ebenso: Keine Vertretungsbefugnis im Ausweisungsverfahren vor dem EZ im summarischen Verfahren ( Audienz ) 11

12 Zusätzliche Formularpflicht im Kanton Zürich Volksinitiative vom 25. November 2012 Wortlaut neuer 229b EG ZGB: Beträgt der Leerwohnungsbestand im Kanton höchstens 1,5%, sind Vermieterinnen und Vermieter von Wohnräumen verpflichtet, beim Abschluss eines Mietvertrages das in Art. 270 Abs. 2 OR vorgesehene Formular zu verwenden. Das kantonale statistische Amt ermittelt jeweils per 1. Juni den Leerwohnungsbestand im Kanton. Liegt der Leerwohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr neu unter dem Wert von 1,5%, ordnet der Regierungsrat die Pflicht zur Verwendung des Formulars an. Liegt er neu über dem Wert von 1,5%, hebt der Regierungsrat diese Pflicht wieder auf. Eine entsprechende Änderung der Formularpflicht gilt ab 1. November des betreffenden Jahres. Inkraftsetzung auf den 1. November 2013 durch den Regierungsrat und ca. im Juli 2013 die Formularverwendung zur Pflicht erklären (Leerstand: Juni 2012: 0.56%) 12

13 Mietrecht Kleiner Unterhalt Definition: Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen; enge Auslegung (grundsätzliche Vermieterpflicht; OR 256) Kein besonderes Fachwissen erforderlich (-> Durchschnittsmieter) Reparatur elektrisch betriebener Apparate, wie Geschirrspüler, Keramik-Kochfeld, Kühlschrankscharniere, Backofen? Küchenschublade? Schadenspotential / Verfügbarkeit Ersatzmaterial Service-Verträge? Betriebs- nicht aber Unterhaltsarbeiten Ausscheiden als Nebenkosten (-> besondere Vereinbarung, klar und genaue Bezeichnung) 13

14 Mietrecht Kleiner Unterhalt Definition: Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen (2) Vornahme muss ohne grossen Aufwand vorgenommen werden können; im unmittelbaren Sorgfalts- und Zugriffsbereich des Mieters Reinigung / Ausbesserung darf nur mit geringen Kosten verbunden sein, ca. CHF 150 max. pro Reparatur (Ortsgebrauch!) Glühbirnen, Sicherungen, Dampfabzugfilter, etc. Vertraglich CHF 200? Betrifft keine (auch keine kleinen) Mängel bei Mietantritt und keine häufigen, kleinen Reparaturen an der gleichen Einrichtung, die insb. alt oder defektanfällig ist 14

15 Aktuelle Rechtsprechung Kettenverträge im Mietrecht BGer 4A_609/2012 vom 26. Februar 2013 Mietzinsanpassung an orts- und quartierüblichen Tarif BGer 4A_612/2012 vom 19. Februar 2013 BGer 4A_491_2012 vom 6. Dezember 2013 (Altbautwohnung) Nebenkostenvereinbarung im Mietrecht BGer 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012 Ausweisung eines Mieters BGer 4A_673/2012 vom 21. November 2012 Kündigung trotz Hinterlegung BGer 4A_739/2011 vom 3. April 2012 Keine Erstreckung wegen Unannehmlichkeiten Umzug BGer 4A_662/2013 vom 7. Februar

16 Kontaktdaten Für weitere Fragen melden Sie sich jederzeit bei: Dr. Boris T. Grell Tel

17 Die in dieser Kurzpräsentation enthaltenen Informationen und Aussagen geben allein die persönliche Sichtweise des Autors sowie dessen rechtliche Interpretation der darin abgehandelten Themen wieder. Gleichwohl stellt diese Präsentation keine rechtliche Beratung dar und können daraus keine Rechtsansprüche abgeleitet werden. Zudem können ohne die mündlichen Ergänzungen und Erklärungen des Autoren die in dieser Präsentation enthaltenen Informationen und Aussagen leicht missverstanden werden. Diese Präsentation darf, ausser für interne Zwecke, nur mit der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Autors ganz oder teilweise vervielfältigt oder Kopien davon verteilt werden. Dr. Boris Grell 17