Zeit zum Zuschlagen M NEYSERVICE

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1 M NEYSERVICE Baufinanzierung Zeit zum Zuschlagen Viele Anzeichen deuten an, dass die Zinswende bereits eingeläutet ist. Noch aber vergeben die Banken Baugeld zu günstigen Konditionen Baustein: Der Kauf ist dank günstiger Zinsen derzeit locker zu finanzieren 64 FOCUS-MONEY 14/2011

2 Arne Kreuziger Baufinanzierungsspezialist bei Interhyp, Hamburg. Betongold aus Lethargie erwacht Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert die Preisentwicklung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern mit den Trends von Neuvertragsund Bestandsmieten. Er offenbart jüngst einen Zusammenhang zwischen Konjunktur und Preisen. Pkte Hypothekenzins ie Zinsen sind im Keller. Schlecht D für Sparer, gut für Schuldner. Selten war es leichter, das eigene Dach über dem Kopf zu finanzieren. Im Extremfall kostet eine variable Baufinanzierung effektiv 2,76 Prozent. Davon ist noch die Inflationsrate abzuziehen. Doch Eile ist geboten. Die Preise für Wohnimmobilien tendieren nach oben. Zumindest in Top-Lagen. Alpha Invest, ein Bauträger aus München, meldete im März einen neuen Rekord: 14 Millionen Euro soll ein Unternehmer für ein 700 Quadratmeter großes Penthouse nahe dem Gärtnerplatz bezahlt haben. Es gehört zu 25 Wohnungen, die in einem früheren Maschinenturm entstehen. Mit seinen 56 Metern wird er das höchste Wohnhaus der Stadt werden. Hoch hinaus könnten eines Tages auch die Zinsen für Hypotheken schießen. Die Warnung Jean-Claude Trichets, des Chefs der Europäischen Zentralbank, ist ernst zu nehmen. Der oberste Notenbanker avisiert für April eine erste Leitzinserhöhung. Bis zu zwei weitere droht er auch schon an. Da jeder Schritt wohl 0,25 Prozentpunkte ausmachen wird, ist leicht auszurechnen, auf welches Niveau die Konditionen steigen werden. Die Ankündigung machte Trichet allerdings vor der Naturkatastrophe in Japan. Seit dem 11. März aber rücken rund um den Globus Konjunktursorgen in den Vordergrund. Die japanische Notenbank wird null Interesse daran haben, mitten in der wohl schlimmsten Krise nach dem Zweiten Weltkrieg die Zinsen zu erhöhen. Die Kollegen aus Amerika stehen ohnehin nicht im Verdacht, höhere Kreditzinsen zu wollen. Möglich, dass auch Europas Währungshüter ihre Entscheidung überdenken. Die Europäische Zentralbank wird ihre Zinserhöhungen nach hinten schieben, sagt Andreas Rees, Chefvolkswirt Deutschland der Unicredit. Zumal bei einer weltweiten Konjunkturkrise kaum Inflation droht. Folgende Finanzierungsstrategien sind daher derzeit denkbar: Zocken mit variabler Hypothek. Zu den Reizen der variablen Darlehen gehört ihre Koppelung an einen kurzfristigen Zins, den Euribor. Den verlangen Banken untereinander beim Handel von Einlagen mit kurzen Laufzeiten. Er gilt als Referenzzinssatz für variable Darlehen. Bei einem Anstieg des Euribor verteuern sich variable Kredite zwangsläufig. Die Konditionen passt der Kreditgeber alle drei oder sechs Monate an den aktuellen Euribor an. Zu diesem Zinsanpassungstermin haben Kreditnehmer zwei Möglichkeiten. Sie können ihr Darlehen in beliebiger Höhe tilgen oder um weitere drei Monate prolongieren. Angesichts der Zinserhöhungsdrohung von EZB-Chef Trichet sollten nur noch jene variabel finanzieren, die überdurchschnittlich hoch tilgen. Wer diese Tilgungsflexibilität jedoch nicht nutzt und nur normal tilgt, der sollte eine Umschuldung des variablen Kredits in ein Festzinsdarlehen erwägen, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Noch kann er Hypotheken mit 2,76 Prozent Effektivzins besorgen. Für ein Euro-Darlehen stellt er bei zwei Prozent Tilgung pro Monat 389,17 Euro in Rechnung. Bei empfehlenswerter dreiprozentiger Tilgung steigt die Annuität auf 472,50 Euro. Nervenstarke pokern weiter. Sie sollten aber die Warnung des Verbraucherportals ernst nehmen, dass ein Zinsanstieg um einen Prozentpunkt wie eine Immobilienpreiserhöhung um knapp 15 Prozent wirkt. Bruttoinlandsprodukt F+B-Wohn-Index % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 Baufinanzierung für Deutschland: Ich bin 100 Banken Individuelle Beratung Gemeinsam mit Ihnen entwickeln wir eine maßgeschneiderte Finanzierung. Beste Konditionen Aus über 100 Banken finden wir anbieterunabhängig das Angebot, das optimal passt und Geld spart. Persönlicher Kontakt Ob am Telefon, per oder an einem unserer Standorte: Wir sind immer für Sie da (Mo. Fr Uhr, Sa./So Uhr) Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Foto: istockphoto

3 500 t MONEYSERVICE CO 2 -Ausstoß senken jetzt! 400 t 300 t 200 t 100 t Auf der sicheren Seite mit Festdarlehen. Wer keinen Stress mag, schuldet um. Auch jene, die jetzt neu finanzieren, sichern sich die tiefen Zinsen mit einer langen Bindungsfrist. Zehnjährige Kredite bekommen sie derzeit mit einer Drei vor dem Komma (s. S. 68). Das Zinsniveau liegt damit rund zwei Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt. Darlehensnehmer sollten allerdings der Verlockung einer niedrigen Monatsrate widerstehen, die die übliche einprozentige Anfangstilgung mit sich bringt. Zwar lässt sich so ein Euro-Darlehen mit Monatsraten von weniger als 900 Euro abstottern doch es dauert ewige 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Früher lastenfrei sind jene, die mit zwei oder mehr Prozent tilgen. Bei einer zweiprozentigen Tilgung liegt die Monatsrate für einen Euro-Kredit bei immer noch vergleichsweise niedrigen 1000 Euro. Allerdings verkürzt sich der Schuldendienst um mehr als zehn Jahre auf rund 27 Jahre, rechnet Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount vor. Eine höhere Tilgung reduziert auch das Prolongationsrisiko. Denn je höher die Tilgung, desto niedriger die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Beispiel: Bei der üblichen einprozentigen Tilgung baut sich eine Euro-Hypothek nach zehn Jahren erst auf Euro ab. Bei zwei Prozent aber schlagen die Euro nach 20 Jahren nur noch mit Euro zu Buche. Die Differenz kann entscheidend sein, wenn 2021 oder 2031 die Anschlussfinanzierung ansteht. Haben sich die Zinsen zehnjähriger Hypotheken dann auf sechs Prozent erhöht diesen Wert erreichten sie zuletzt 2002, beträgt die Monatsrate im ersten Fall 513,33 Euro. Sie liegt also 100 Euro über der in den ersten zehn Jahren fälligen Rate. Das kann wehtun. Im zweiten Fall aber stottert der Eigenheimbesitzer seine Restschuld mit verkraftbaren 210 Euro ab. Sicher dank Darlehen plus Bausparen. Kalkulationssicherheit auf lange Sicht bieten laut Stiftung Warentest auch Kombidarlehen der Bausparkassen. Bei dieser Finanzierungsvariante nimmt der Mitmachen und gewinnen: Unter allen Teilnehmern werden drei LBS-Bausparverträge über je Euro Bausparsumme mit bereits eingezahlten Euro verlost. Teilnehmen kann jeder Sparkassen- oder LBS-Kunde, der sich mit seiner energetischen Modernisierungsmaßnahme bis Ende dieses Jahres online registriert. Die Umwelt gewinnt auf jeden Fall: Denn je mehr CO 2 die Teilnehmer vor Ort einsparen, desto mehr Förderung durch die Sparkassen-Finanzgruppe fließt anteilig in nachhaltige Projekte dieser Region. Teilnahmebedingungen und mehr Infos unter Partneraktion mit S Lage, Lage, Lage Nicht überall lohnt der Kauf eines Eigenheims. Droht dem Hauseigner oder seinen Erben, beim Verkauf viel weniger zu bekommen, als sie investiert haben, sollte das ersparte Eigenkapital besser an der Börse investiert werden. Die Rechnung für Immobilieneigner geht eher dann gut aus, wenn die Verkaufspreise nach oben tendieren. Damit ist in Städten mit Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum zu rechnen. Ein Ranking des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts und der Berenberg Bank gibt Orientierungshilfe. Allerdings ist zu beachten, dass sich innerhalb einer Stadt von Straße zu Straße die Wertschätzung ändern kann Quelle: HWWI/Berenberg Veränderung Frankfurt am Main 1 1 München 2 2 Düsseldorf 3 11 Bonn 4 9 Köln 5 7 Wiesbaden 6 4 Hamburg 7 7 Berlin 8 24 Dresden 9 5 Hannover Leipzig Aachen Karlsruhe Nürnberg Münster Stuttgart 16 3 Duisburg Bremen Augsburg Dortmund Essen Braunschweig Mannheim Kiel 24 Gelsenkirchen Mönchengladbach Bielefeld Wuppertal Bochum Chemnitz FOCUS-MONEY 14/2011

4 Sparkassen-Finanzgruppe Schuldner zunächst ein normales Darlehen auf und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag ab. Für das Darlehen berappt er wie üblich die Zinsen. Statt aber zu tilgen, zahlt er in den Bausparvertrag ein. Sobald ein Mindestguthaben von beispielsweise 40 Prozent der Bausparsumme erreicht ist, wird der Bausparvertrag zugeteilt. Mit der Bausparsumme, bestehend aus Guthaben und Bauspardarlehen, löst der Schuldner das Vorausdarlehen ab. Bis zur Schuldenfreiheit zahlt er dann nur noch die Raten für das Bauspardarlehen. Der Bauherr hat also Zinssicherheit vom ersten bis zum letzten Tag. Der Preis: Beim Versicherungskonzern Alte Leipziger betragen die Monatsraten für ein Euro-Darlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrags 897,51 Euro, danach 907,65 Euro. Der Effektivzins liegt bei 4,47 Prozent, die Gesamtlaufzeit der Finanzierung beträgt angenehm kurze 21 Jahre und drei Monate. Kehrseite der Medaille: Der monatliche Liquiditätsentzug ist relativ hoch. Die Belastung lässt sich weiter drücken, wenn der Baufinanzierer Riester- Förderung in Anspruch nimmt. Denn Vater Staat gibt Zuschüsse zur Tilgung eines Darlehens, mit dem die eigenen vier Wände gebaut oder gekauft werden. Seit 2008 können förderberechtigte Personen wie Arbeitnehmer, Beamte und in der gesetzlichen Rentenversicherung Pflichtversicherte die Zulagen für Bausparverträge und Immobiliendarlehen beantragen. In den Genuss der vollen Zulage und die beim Riestern maximal mögliche Steuerersparnis kommt, wer vier Prozent oder maximal 2100 Euro seines Bruttoeinkommens des Vorjahrs die Zulagen eingerechnet in einen Bausparvertrag oder in die Tilgung eines Darlehens steckt. Förderfähig sind nur speziell riesterzertifizierte Bausparverträge und Darlehen. Zudem muss die Immobilie nach dem 31. Dezember 2007 erworben worden sein. Für die Tilgung gibt der Staat alljährlich 154 Euro plus 185 Euro für jedes Kind dazu. Für den ab 2008 geborenen Nachwuchs überweist er sogar 300 Euro. Werden die Zuschüsse genutzt, sinkt bei einem regionalen Anbieter wie der Landesbausparkasse Baden-Württemberg der Effektivzins auf 4,39 Prozent. Ein Euro-Darlehen kostet dann bis zur Zuteilung des Bausparvertrags 985 Euro pro Monat, nach der Zuteilung Wie viel Sparpotenzial steckt in Ihrem Eigenheim? Jetzt modernisieren. Mit der Sparkassen-Baufinanzierung. S Senken Sie Ihre Energiekosten zum Beispiel mit einer günstig finanzierten Modernisierung. Zusammen mit unserem Partner LBS beraten wir Sie gern und stehen Ihnen auch bei allen anderen Fragen rund um riestergefördertes Wohneigentum und Bausparen kompetent zur Seite. Mehr Infos in Ihrer Geschäftsstelle oder unter Wenn s um Geld geht Sparkasse.

5 MONEYSERVICE 750 Euro. Davon abzuziehen sind die individuellen Riester-Zulagen. Die Gesamtlaufzeit der Finanzierung beträgt 21 Jahre und acht Monate. Achtung: Die Spar- und Tilgungsleistungen sowie die staatlichen Zuschüsse werden auf einem fiktiven Wohnförderkonto erfasst. Dort verzinsen sich die erfassten Beträge mit zwei Prozent im Jahr. Zu Rentenbeginn muss die aufgelaufene Summe mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Wird die Steuerschuld auf einen Schlag beglichen, sind nur auf 70 Prozent des Betrags auf dem Förderkonto Abgaben fällig. Andernfalls wird die Summe auf die Jahre bis zum 85. Lebensjahr verteilt, und es sind jährlich anteilig Steuern fällig. Wer seine geförderte Immobilie vorzeitig verkauft oder da raus auszieht, der muss den bis dahin angesammelten Betrag auf dem Wohnförderkonto sofort versteuern oder binnen einem Jahr die Summe in einen anderen Riester-Vertrag stecken oder wieder in selbst genutztes Wohneigentum investieren. Stressfrei mit Forward-Darlehen. Schuldnern, die derzeit noch an einen alten Darlehensvertrag gebunden sind und erst in ein paar Monaten neue Konditionen aushandeln müssen, drohen angesichts der Trichet-Ankündigung schlaflose Nächte. Muss aber nicht sein. Sogenannte Forward-Darlehen schützen Anschlussfinanzierer vor einem Zinsanstieg. Das Prinzip ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt innerhalb der nächsten fünf Jahre beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann kommt das Forward-Darlehen mit den Konditionen von heute ins Spiel. Für das Recht, sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, verlangen die Banken einen Aufschlag, der sich an der Vorlaufzeit orientiert. Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt von der Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, dem persönlichen Sicherheitsbedürfnis und dem finanziellen Spielraum ab. Rechnet ein Darlehensnehmer mit spürbar steigenden Geldkosten, lohnt sich die Fixierung der heute so extrem günstigen Konditionen. Geht der Immobilienbesitzer zum Beispiel von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird der Zins für ein Euro-Darlehen bei etwa 4,9 Prozent effektiv liegen. Mit einem Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird und im April 2013 beginnt, lässt sich die Belastung bei aktuell 4,24 Prozent effektiv fixieren. Dank der Zinsdifferenz von 0,66 Prozentpunkten spart der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf Zehnjahressicht 7612 Euro, sagt Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG. Pro Euro. Er rät allen, die das Risiko steigender Zinsen fürchten und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapitalmärkte beobachten möchten, das Zinsanstiegsrisiko durch ein Forward- Darlehen auszuschalten. Für Haselsteiner geht Kalkulationssicherheit klar vor Zinsspekulation. Finanzierung hui, Lage pfui. Billiges Baugeld zu bekommen sollte vorerst also kein Problem sein. Doch Inflationsschutz garantiert das traute Heim dann noch lange nicht. Es mag sich dank günstiger Finanzierung und ersparter Miete über viele Jahre rechnen, aber am Ende ent- Baugeld auch nach Anstieg bezahlbar Institut Nominalzins monatliche Rate in Euro gezahlte Zinsen in Euro Restschuld in Euro Kontakt Zinsbindung: 10 Jahre fest Sparda-Bank Nürnberg 3,69 % 390, , , / DTW Immobilienfinanzierung 3,74 % 395, , , / Europa 3,74 % 395, , ,91 PSD Bank Nürnberg 3,75 % 395, , , / Sparkasse Neuss 3,75 % 395, , , / Interhyp 3,76 % 396, , ,69 Accedo 3,77 % 397, , , / Enderlein 3,77 % 397, , , / Creditweb 3,78 % 398, , , / Sparda-Bank Münster 3,79 % 399, , , / Zinsbindung: 20 Jahre fest Debeka 4,24 % 436, , ,79 DTW Immobilienfinanzierung 4,28 % 440, , , / Interhyp 4,30 % 441, , ,69 Baugeld Spezialisten 4,33 % 444, , ,13 089/ Accedo 4,35 % 445, , , / Enderlein 4,35 % 445, , , / Europa 4,40 % 450, , ,25 Kirchliche Zusatzversorgungskasse 4,40 % 450, , ,25 Westfälische Provinzial 4,40 % 450, , , /2190 VGH 4,41 % 450, , , / Annahmen: Kreditbetrag Euro, Beleihung 60 Prozent, Anfangstilgung ein Prozent; vor Vertragsabschluss Konditionen aktuell abfragen Quelle: Biallo 68 FOCUS-MONEY 14/2011

6 scheidet der Verkaufserlös, ob das Engagement für den Verkäufer oder die Erben lukrativ war. Eine schlechte Lage verspricht Albträume. Bessere Voraussetzungen für Werthaltigkeit bieten erstklassige Standorte. Die lassen sich eher in Städten finden, die wie Berlin, Leipzig, Münster und Düsseldorf im jüngsten Städteranking des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts und der Berenberg Bank die größten Sprünge nach oben schafften (s. Tabelle S. 66). Aber auch die drei ostdeutschen Städte unter den Top 30 Dresden mit Rang neun, Leipzig Platz elf und Chemnitz Platz 30 belegen, dass im Osten der Republik der Eigentumserwerb erwogen werden kann. Immerhin stellt das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen zusammen mit Gewos in den östlichen Bundesländern schon seit 2006 eine positive Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen fest (s. Grafik unten). Sie wurde nur von der Krise im Jahr 2008 unterbrochen. Keine Angst vor Inflation. Immobilien an gelobten Standorten taugen auch als Bollwerk gegen Inflationstendenzen. Wenn sich die Immobilienpreise im Gleichschritt mit der Geldentwertung entwickeln, dann schlagen Hauseigner zwei Fliegen mit einer Klappe. Denn während der Hypothekenlaufzeit reduziert sich die Belastung des Budgets. Voraussetzung: Der Zins ist langfristig fixiert. So belastet eine Euro-Hypothek bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung die Haushaltskasse in den kommenden 20 Jahren mit 1075 Euro monatlich. Von 2000 Euro Nettoeinkommen gehen also 53,75 Prozent für die Annuität verloren. Steigt das Gehalt entsprechend der jährlichen Inflationsrate kontinuierlich um zwei Prozent pro Jahr, beträgt das Nettoeinkommen im Jahr 2021 schon 2437,99 Euro. Da die Annuität aber unverändert anfällt, sinkt der prozentuale Anteil am Monatseinkommen auf 44,1 Prozent. Weitere zehn Jahre später wenn die Zinsbindung ausläuft verdient der Hauseigner 2971,89 Euro. Die Belastung für die eigenen vier Wände macht nun nur noch 36,2 Prozent aus. Ein Mieter, dessen Ausgaben ebenfalls mit der Inflationsrate steigen, zahlt dagegen während der 20 Jahre stets 53,75 Prozent seines Nettoeinkommens an den Vermieter. Weiterer angenehmer Nebeneffekt steigender Inflationsraten: Die Schuldenlast sinkt. Beispiel: Steigt der Immobilienwert dank erstklassiger Lage parallel zur jährlichen Inflationsrate, ist ein Euro-Objekt bei zwei Prozent durchschnittlicher Inflationsrate nach 20 Jahren ,22 Euro wert. Wer das Objekt anfangs mit Euro fremdfinanziert hat, zog mit einer Fremdkapitalquote von 66,66 Prozent ins Eigenheim. 20 Jahre später, ohne einen Cent Tilgung, beträgt seine Fremdkapitalquote nur noch 44,9 Prozent. Über eine Entwertung des Papiergelds freuen sich Schuldner also diebisch. Hat der Hauseigner brav mit zwei Prozent getilgt, beträgt die Restschuld seines Baudarlehens nach 20 Jahren sogar nur noch Euro. Die Fremdkapitalquote ist dann auf leicht verkraftbare 16 Prozent gesunken. Ein 700-Quadratmeter-Penthouse kann sich trotz idealer Bedingungen nur einer leisten, ein Euro-Objekt können dagegen viele stemmen. Dafür müssen sie Monat für Monat oft nicht mehr ausgeben als für ihre alte Miete. MICHAEL GROOS Pack den Fuchs ins Haus. Mit Darlehenszins ab 1,95 %* jetzt günstig modernisieren. Überall in Deutschland bausparen Menschen mit 1,95 %*. Wann immer Sie modernisieren und Energie sparen möchten: Sichern Sie sich schon jetzt die günstigen Darlehenszinsen für Ihre Zukunft. Bei den Volksbanken, Raiffeisenbanken oder unserem Außendienst. Heimat schaffen mit der Nr. 1** Schwäbisch Hall. **Bzgl. der Kundenanzahl privater Bausparkassen. Preise nehmen Fahrt auf Lange Zeit war im Westen nicht viel los, im Osten ging es meist bergab. Doch seit 2006 tendieren die Preise für Eigentumswohnungen in den neuen Bundesländern gen Norden. Und in den alten ziehen sie seit 2009 wieder an. So können sie ihrem Nimbus als Inflationsschutz gerecht werden. Entwicklung seit 1995 in Prozent östliche Bundesländer westliche Bundesländer % *Beispielrechnung: Nettodarlehensbetrag bei Bausparsumme Darlehenszins (Sollzinssatz gebunden) 1,95 % Effektiver Jahreszins*** 2,34 % Abschlussgebühr 400 ***Ab Zuteilung beim Bausparen im Schwäbisch Hall Tarif Fuchs-Spezial. Quelle: Gewos