Verkehrswertgutachten. EZ 66 KG March BG Freistadt

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1 Verkehrswertgutachten EZ 66 KG March BG Freistadt mit der Adresse 4271 St. Oswald bei Freistadt, Neudorf 7 Gasthaus und landwirtschaftliche Flächen Schuldner: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17h LG Linz) (1/1 Anteil an der Liegenschaft) Auftraggeber: Masseverwalterin RA Dr. Eva-Katrin Meusburger-Streicher, Stelzhamerstraße 12/3, 4020 Linz Bewertungsstichtag: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 1 von 35

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines Bewertungszweck und Auftraggeber Bestandsverhältnisse Grundlagen Befundaufnahme Grundbuchsstand Grundstücke Vermarktungsgruppe Gasthaus Vermarktungsgruppe landwirtschaftliche Grundstücke in Gasthausnähe Vermarktungsgruppe Zufahrt Wiesinger Josef Vermarktungsgruppe Wiesfeld Einzelverkauf Waldparzelle Bebauung Berücksichtigung der persönlichen Dienstbarkeiten: Gutachten - Verkehrswertermittlung Verkehrswert Gasthaus Verkehrswert landwirtschaftliche Grundstücke in Gasthausnähe Verkehrswert Zufahrt Wiesinger Josef Verkehrswert Wiesfeld Verkehrswert Waldparzelle Bewertung der persönlichen Dienstbarkeiten Zusammenfassung der Verkehrswerte Fotodokumentation Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 2 von 35

3 1. Allgemeines 1.1. Bewertungszweck und Auftraggeber Ermittlung des Verkehrswertes des Grundbesitzes Mag. Harald Wurm im Rahmen des Insolvenzverfahrens. Schriftlicher Auftrag der Masseverwalterin, Rechtsanwältin Dr. Eva-Katrin Meusburger- Streicher vom Bestandsverhältnisse Das Gebäude und die Waldflächen werden eigengenutzt, wobei der Gasthausbetrieb bereits stillgelegt wurde. Ermittlung der Lasten aufgrund des Übergabsvertrages (Wohnungsrecht, Ausgedinge) z.g. Frau Therasia Wurm, geb die Begünstigte ist dzt. in einem Altenpflegeheim (s. Punkt 3.4) Die als Landwirtschaft genutzten Flächen wurden wie folgt verpachtet: Fläche: Verpachtet KG-Nr GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Pum Martin /2-A March Pum Martin /2-B March Pum Martin March Pum Martin March Pum Martin March Pum Martin March Pum Martin March Fläche: Verpachtet KG-Nr GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Viertlmayr Andreas March Pachtvertrag Pum Martin Viertlmayr Andreas Datum des Vertrages Pachtfläche 6,01 ha (inkl. Flächen der EZ 33) 0,63 ha Dauer unbestimmt unbestimmt Kündigungsverzicht des Verpächters, früheste - Kündigung per Kündigungsfrist 6 Monate zum Ende des 6 Monate zum Ende des Pachtzins Pachtjahres EUR 634,00 p.a., im vorhinein, nicht wertgesichert (inkl. Flächen der EZ 33) Pachtjahres EUR 66,00 p.a., im vorhinein, nicht wertgesichert Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 3 von 35

4 Nach Rücksprache mit der Masseverwalterin wird für Bewertungszwecke der Pachtvertrag von Andreas Viertlmayr nicht angesetzt, da dieser ohne Kündigungsverzicht des Verpächters abgeschlossen wurde. Der Pachtvertrag mit Martin Pum wird hingegen in der Bewertung wie folgt berücksichtigt: Aus dem Pachtvertrag werden die Flächenanteile der EZ 66 herausgerechnet: EZ 66 Fläche Flächenanteil 87% Pachtanteil 550 Verkehrswert % Bodenwertverzinsung Anm: der Verkehrswert wird im Punkt 4. näher erläutert Der Pachtertrag ist so gering, dass nicht einmal die Bodenwertverzinsung (=Verzinsungsanspruch des Boden) verdient wird. Insofern liegt eine unterpreisige Verpachtung vor, die der Käufer, zumindest bis zum rechtlich dulden muss. In der Bewertung wird somit ein Betrag von EUR EUR 550 = EUR p.a. mal 3 Jahre (für 2018 bis 2020) = EUR für diese Flächen abgezogen. Der Abzug erfolgt in Form einer Reduktion des Verkehrswertes von EUR 0,15 pro m² an Herrn Pum verpachtete Fläche. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 4 von 35

5 2. Grundlagen Erhobene Grundlagen Grundbuchsauszug vom Auszug aus der digitalen Katastermappe Digitales Orthofoto mit überlagertem digitalem Kataster Flächenwidmungsplan Örtliches Entwicklungskonzept Eintragungen im Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster (Internetabfrage vom vom Umweltbundesamt): keine Eintragung Kaufpreissammlung (ImmonetZT-Abfrage) Erkundigungen beim Bauamt Erkundigungen bei der Landwirtschaftskammer für den Bezirk Freistadt Einheitswertbescheid vom für den Grundbesitz EZ 66 und EZ 33 o Einheitswert: EUR 3.600,00 o Landwirtschaftlich genutzte Fläche: 7,2 ha Hektarsatz 374,4 Ertragswert 2.695,68 o Forstwirtschaftlich genutzte Flächen: 5,082 ha Hektarsatz 196,0 Ertragswert 996,07 Grundsteuermessbescheid vom : Steuermesszahl: 5,76 Übergabsvertrag vom Energieausweis: wurde nicht vorgelegt Pläne: Grundrisspläne für den ostseitigen Trakt des Erdgeschoßes (Gaststube mit Küche, Sanitäranlagen, Privaträumlichkeiten), für alle anderen Flächen liegen keine Pläne vor, sodass die Flächen vom Sachverständigen behelfsweise mittels dem Geoinformationssystem DORIS ermittelt werden mussten. Antrag auf Flurbereinigungsverfahren hins Gst 1901 Details dazu im Punkt Vermarktungsgruppe Wiesfeld Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 5 von 35

6 Literaturnachweis Liegenschaftsbewertungsgesetz ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung Stabentheiner, Kommentar zum Liegenschaftsbewertungsgesetz Kranewitter, Liegenschaftsbewertung Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Zeitschrift Gewinn, etc. Die Preisbasis wird inklusive Umsatzsteuer ausgegeben. 3. Befundaufnahme Die Besichtigung der Liegenschaft erfolgte am , anwesend waren Fr. Dr. Eva- Katrin Meusburger-Streicher und Herr Mag. Harald Wurm, er stand auch als Auskunftsperson zur Verfügung. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 6 von 35

7 3.1. Grundbuchsstand Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 7 von 35

8 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 8 von 35

9 Das unter A2-LNR 1 eingetragen Geh- und Fahrtrecht stellt sich wie folgt dar: Dienendes Grundstück: 1902 der EZ 72 (Kastler) Herrschende Grundstücke: der bewertungsgegenständlichen EZ 66 Aus Sicht des Gutachters ist eine Zufahrt über Gst 1902 nur für das nördlich gelegene Gst 1901 notwendig Das Gst 1875 ist über das öffentliche Gut erreichbar Die unter C-LNR 5 und 6 eingetragenen Dienstbarkeiten für Kraftleitungen beeinträchtigen die landwirtschaftliche Nutzung in einem sehr geringen Ausmaß, sodass auf die gesonderte Bewertung dieser verzichtet werden kann. Geldlasten bleiben für die Bewertung außer Ansatz, ebenso das unter C-LNR 9 eingetragene Veräußerungsverbot für Theresia Wurm. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 9 von 35

10 3.2. Grundstücke Der gesamte Grundbesitz stellt sich wie folgt dar: Der Ortsteil Neudorf liegt in der Katastralgemeinde March, dieser befindet sich südöstlich des Ortszentrums der Gemeinde St. Oswald bei Freistadt. Im Folgenden werden die einzelnen Grundstücke hinsichtlich ihrer Form (digitale Katastermappe) und ihrer Widmung (Auszug aus dem Flächenwidmungsplan) wiedergegeben. Die Reihenfolge orientiert sich aber nicht an den Grundstücksnummern, sondern am geographischen Kontext, das bedeutet, dass räumlich zusammenhängende Grundstücke zu einer Vermarktungsgruppe zusammengefasst werden Vermarktungsgruppe Gasthaus Fläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Verwertungsgruppe March Dorfgebiet 1 - Gasthaus March Grünland 1 - Gasthaus 2004/2-A March Grünland 1 - Gasthaus 2004/2-B March Dorfgebiet 1 - Gasthaus 2010/ March Grünland 1 - Gasthaus 2709/ March Grünland 1 - Gasthaus 66 Baulichkeiten March 1 - Gasthaus Hinweis: die Widmung des Grundstück 2004/2 orientiert sich nicht an der Grundstücksgrenze für die Bewertung hat der SV ein Grundstück 2004/2-A Widmung Grünland, Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 10 von 35

11 Landwirtschaft und ein Grundstück 2004/2-B Widmung Dorfgebiet angesetzt. Die Flächen wurden anhand des Informationssystems DORIS ausgemessen, eine Geometerurkunde liegt aber nicht vor, die tatsächlichen Flächen können daher von den angenommenen abweichen. Lufbtild mit Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 11 von 35

12 Katastermappe: Flächenwidmung: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 12 von 35

13 Vermarktungsgruppe landwirtschaftliche Grundstücke in Gasthausnähe Fläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Verwertungsgruppe March Grünland 2- Gasthaus - LN March Grünland 2- Gasthaus - LN Luftbild überlagert mit der Katastermappe: Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 13 von 35

14 Flächenwidmungsplan Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 14 von 35

15 Vermarktungsgruppe Zufahrt Wiesinger Josef Teilfläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung Verwertungsgruppe March Grünland Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland Zufahrt Wiesinger Josef Luftbild überlagert mit der Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 15 von 35

16 Katastermappe: Flächenwidmungsplan: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 16 von 35

17 Vermarktungsgruppe Wiesfeld Teilfläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung Verwertungsgruppe March Wald Wiesfeld March Wald Wiesfeld March Grünland Wiesfeld Luftbild überlagert mit einer Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 17 von 35

18 Katastermappe: Flächenwidmungsplan: Hinsichtlich Grundstück 1901 hat Herr Viertlmayr Andreas ein Flurbereinigungsverfahren beim Amt der oö. Landesregierung angestrengt (Geschäftszahl /2): Das Grundstück 1898 (landwirtschaftliche Nutzung, m², im Plan als A bezeichnet, Eigentümer Viertlmayr) der EZ 64 soll gegen das Grundstück 1901 (forstwirtschaftliche Nutzung, m², im Plan als B bezeichnet, Eigentümer Wurm) getauscht werden, ein Wertausgleich ist nicht vorgesehen Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 18 von 35

19 Dafür soll folgende Dienstbarkeit begründet werden: Fahrtrecht über Gst 1898 zu Gunsten Gst 1901 in einer Breite von 3m am westlichen Teil des Grundstückes entlang der Grenze zu Grundstück 1902 Die Dienstbarkeit eingetragen unter C-LNR 12 der EZ 72 (Eigentümer Kastler) über Gst 1902 zu Gunsten der Gst 1901, 1875 und 1884 der EZ 66 soll gelöscht werden. Planliche Darstellung des Antrages: Kritische Würdigung des Gutachters: Das vom Antragsteller eingereichte Formular wurde vom aktuellen Grundeigentümer Mag. Harald Wurm nicht unterschrieben. Ob das Verfahren in der eingebrachten Weise umgesetzt wird, ist vom Ausgang des Insolvenzverfahrens zum einen und vom künftigen Eigentümer zum anderen abhängig. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 19 von 35

20 Einzelverkauf Waldparzelle 2421 Dieses Grundstück steht in keinem regionalen Kontext zu den anderen Grundstücken aus dieser EZ, daher könnte es zum Einzelverkauf gelangen. Es ist über eine Forststraße aufgeschlossen. Teilfläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung Verwertungsgruppe March Wald Einzelverkauf Luftbild überlagert mit der Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 20 von 35

21 Katastermappe (mit Höhenschichtlinien) Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 21 von 35

22 Flächenwidmungsplan: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 22 von 35

23 Auszug aus dem örtlichen Entwicklungskonzept (ÖEK): Es sind im ÖEK keine Änderungen der Flächenwidmung geplant, welche die bewertungsgegenständlichen Grundstücke betreffen. Hochwassergefährdung: Nach der Informationsplattform des Lebensministeriums ( ist keine Hochwassergefährdung gegeben Bebauung Das Gebäude besteht aus zwei Trakten: dem ostseitig gelegenen Gasthaus mit Wohntrakt (Massivbauweise) und dem westlich gelegenen Stadel (tlw. Massivbauweise im EG, sonst Holzbauweise). Die Baulichkeiten stammen lt. Eigentümerangaben aus den 1920er Jahren, die letzte große Baumaßnahme erfolgte in den Jahren 2000/2001: Einbau der Holz-Stückgut-Heizung, Einbau von Sanitäranlagen für das Gasthaus. Im Jahr 2015 erfolgte die Überdachung des Gastgartens. Insgesamt weist das Gebäude einen Instandhaltungsrückstau auf (z.b. steht eine Erneuerung der Dachhaut an). Die Anforderungen an einen Gastronomiebetrieb heutiger Prägung erfüllt das Gebäude nicht (unzeitgemäße Kücheneinrichtung, keine Lüftung, etc.). Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 23 von 35

24 Die offenbar kaum genutzten Teile des westlichen Traktes sind zudem mit allerlei Fahrnissen (überwiegend mit maximal ideellem Wert) verstellt. Insgesamt schätzt der Gutachter den Gebäudekomplex in der Form als nicht erhaltenswürdig ein: der westlichen Trakt einfachster Bauweise ist jetzt schon mehr als sanierungsbedürftig. Im östlichen Trakt erfüllen die Gastronomieflächen im EG und 1. OG die heutigen Anforderungen nicht, die als Wohnflächen genutzten Räume sind als Durchgangszimmer konzipiert (keine zentrale Erschließung). Der einzige Grund für den Erhalt der Baulichkeit ist ein rechtlicher das Wohnrecht für die Mutter ist im Objekt grundbücherlich sichergestellt. Am realistischsten schätzt der Gutachter die künftige Verwendung des Objektes für Wohnzwecke ein obgleich auch bei dieser Variante mit erheblichen Modernisierungskosten zu rechnen ist. Auszugsweise Baubeschreibung Massivbauweise, Mauerstärke ca. 85cm Walmdach, Eindeckung mit Tondachziegel Holzfenster, 2-fach verglast Böden: keramisch im Gasthaus und im Sanitärbereich, sonst Holzböden (Bretterboden im Gasthaus im 1. OG, Fertigparkett) Wände: verputzt, weiß gefärbelt Heizung: zentrale Stückholzheizung (Fabrikat Windhager) mit Warmwasserboiler, Wärmeverteilung über Heizkörper SAT-Anlage, Telekomanschluss Raumhöhe im Erdgeschoß ca. 220cm, im Obergeschoß ca. 250cm Wasserver- und entsorgung über die Wassergenossenschaft Neudorf-Himmel 3.4. Berücksichtigung der persönlichen Dienstbarkeiten: Begünstigte: Theresia Wurm, geb Zum Bewertungszeitpunkt hat die Begünstigte das Wohnrecht nicht ausgeübt, da Frau Wurm seit Oktober 2016 nach Angaben des Eigentümers in einem Pflegeheim untergebracht ist. Da dzt. keine Löschungserklärungen vorliegen, bewertet der Gutachter diese persönlichen Dienstbarkeiten Die wesentlichsten Inhalte aus dem Übergabsvertrag lauten sinngemäß: C-LNR 7: Wohnrecht Die beiden hinteren Zimmer befinden sich im 1. OG des ostseitigen Traktes, bestehend aus einem Wohn- und Schlafzimmer. Die Fläche mit rd. 50m² hat der Gutachter selbst behelfsmäßig gemessen. Zudem dürfen alle anderen Räume (Sanitärbereich, Küche, Extrazimmer im EG) angemessen mitbenutzt werden. Die Räumlichkeiten sind der Begünstigten in gut bewohn-, beheiz- und beleuchtbaren Zustand zur Verfügung zu stellen, alle laufenden Kosten, mit Ausnahme der GIS-Gebühren und eines eigenen Telefonanschlusses trägt der Liegenschaftseigentümer. Für den Wegzug der Berechtigten wurde keine Vereinbarung getroffen. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 24 von 35

25 Für die Bewertung geht der Gutachter von einem fiktiven Mietansatz, inkl. der laufenden Nebenkosten und Instandhaltung von EUR 10,00 aus, darin ist auch das Mitbenutzungsrecht für die restlichen Räumlichkeiten berücksichtigt. C-LNR 8: Ausgedinge Darin sind folgende Leistungen vertraglich fixiert: Pflege und Wartung der Auszugswohnung, Wäsche, Einkauf, Heizen, Kochen, Verrichtung von Botengängen, Beistellung von Fahrgelegenheiten zum Arzt, Apotheker, Seelsorger, Behörden und notwendigen Einkäufen. Das Pflegegeld gebührt der pflegenden Person. Die Kosten für ein ortsübliches Begräbnis trägt ebenfalls der Liegenschaftseigentümer. Für die Bewertung geht der Gutachter von einem monatlichen Betrag von EUR aus dies entspricht einem Aufwand von 45 Stunden pro Monat (= 1,5 Stunden / Tag), als Stundensatz wurden EUR 20,00 (inkl. Lohnnebenkosten und etwaigen Sonn-/Feiertagszuschlägen) angesetzt. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 25 von 35

26 4. Gutachten - Verkehrswertermittlung Die nachstehende Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Bewertungsgrundsatz 2. (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Allgemeine Regeln für die Bewertung 3. (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren ( 4), das Ertragswertverfahren ( 5) und das Sachwertverfahren ( 6) in Betracht. (2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. (3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden. (4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist. 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Vergleichswertverfahren 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 26 von 35

27 werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. 5 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Ertragswertverfahren 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. 6 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Sachwertverfahren 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Wahl des Wertermittlungsverfahrens 7. (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 27 von 35

28 (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden ( 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Bei diesem Gutachten wird auf das Sach- und Ertragswertverfahren abgestellt. Das Ergebnis dieser Berechnungen wird mit dem aktuellen Marktgeschehen verifiziert. Diese Wertermittlung ist kein Bausubstanzgutachten. Die Gebäudebeschreibung im Befund stellt eine Kurzbeschreibung dar und basiert auf der Besichtigung. Untersuchungen hinsichtlich Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Funktion der technischen Einrichtungen, wie Heizung, Wasserversorgung, Elektroinstallationen, Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge und Rohrfraß wurden nicht vorgenommen. Dieses Gutachten gilt nur für den angegebenen Zweck und ist nur für den Auftraggeber bestimmt. Lt. Sachverständigenvertrag können Dritte, auch nicht im Wege der Abtretung, irgendwelche Ansprüche aus diesem Gutachten gegen den Unterzeichner ableiten. Anmerkung Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3) Angesichts der Unsicherheit einzelner in der Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters weise ich darauf hin, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist Verkehrswert Gasthaus Für die Herleitung der Bodenpreise wurden folgende Quellen herangezogen: Auskunft der Landwirtschaftskammer für den Bezirk Freistadt, erteilt von DI Gruber: landwirtschaftliche Nutzung: Bandbreite EUR 2,00 EUR 3,00 forstwirtschaftliche Nutzung: EUR 1,00 plus Bestockung Aus der Kaufpreissammlung des Grundbuches und ImmonetZT können folgende Preise gefunden werden: landwirtschaftliche Nutzung: EUR 1,20 EUR 2,74 forstwirtschaftliche Nutzung: EUR 0,60 EUR 0,80 Bauland-Dorfgebiet: hier wird ein Wert von EUR 30,00 vom Gutachter festgesetzt, der sich aus aktuellen Grundstücksangeboten ableiten lässt, und auch durch den Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer bestätigt wird. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 28 von 35

29 Die in den folgenden Tabellen eingesetzten Werte spiegeln die grundstückstypischen Eigenschaften wieder bei Waldgrundstücken ist in den Preisen die Bestockung inkludiert. Das Gasthaus ist ein Gebäude im Grünland (Gst.92), der Bewertungspraxis folgend, wird für diese Fläche der Baulandpreis angesetzt Fläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Preis / m² Abschlag w/verpachtung Verkehrswert Verwertungsgruppe March Dorfgebiet 30, Gasthaus March Grünland 30, Gasthaus 2004/2-A March Grünland 2,50-0, Gasthaus 2004/2-B March Dorfgebiet 30,00-0, Gasthaus 2010/ March Grünland 2, Gasthaus 2709/ March Grünland 2, Gasthaus 66 Baulichkeiten March 1 - Gasthaus Grundstücksnummern lt. Obiger Aufstellung , ,00 m² Fläche à 5,98 Gebäudebewertung Gasthaus Wurm Baujahr 1920, fiktives Baujahr 1960, fiktives Alter des Objektes 57 Jahre, Lebensdauer 80 Jahre, Restlebensdauer 23 Jahre Westtrakt ,00 200,00 m² à 700,00 Osttrakt - EG ,00 150,00 m² à 1.600,00 (inkl. 40,00% Abschlag auf Bruttofläche 250,00 m²) Osttrakt - 1. OG ,00 162,50 m² à 1.500,00 (inkl. 35,00% Abschlag auf Bruttofläche 250,00 m²) überdachter Gastgarten ,00 70,00 m² à 500,00 Garage ,00 30,00 m² à 450,00 Neubauwert ,00 76,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 3,0) ,00 Bauwert zum Stichtag ,00 Sachwertberechnung Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 29 von 35

30 4.2. Verkehrswert landwirtschaftliche Grundstücke in Gasthausnähe Fläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Preis / m² Abschlag w/verpachtung Verkehrswert Verwertungsgruppe March Grünland 2,50-0, Gasthaus - LN March Grünland 2,50-0, Gasthaus - LN 4.3. Verkehrswert Zufahrt Wiesinger Josef Teilfläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung BewirtschaftungsmPreis / m² Verkehrswert Verwertungsgruppe March Grünland sehr gut 2, Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland sehr gut 2, Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland gut 2, Zufahrt Wiesinger Josef 4.4. Verkehrswert Wiesfeld Teilfläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung BewirtschaftungsmPreis / m² Verkehrswert Verwertungsgruppe March Wald gut 2, Wiesfeld March Wald gut 1, Wiesfeld March Grünland gut 2, Wiesfeld 4.4. Verkehrswert Waldparzelle 2421 Teilfläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung BewirtschaftungsmPreis / m² Verkehrswert Verwertungsgruppe March Wald mäßig, Hanglage 1, Einzelverkauf 4.5. Bewertung der persönlichen Dienstbarkeiten Wohnrecht ,20 Begünstigte(r) Theresia Wurm, Geburtsjahr 1933, Geschlecht weiblich, Sterbetafel Österreich 2010/2012, Sterbetafelfaktor 6,2700, Reduktionsfaktor 0,4648, Fälligkeit vorschüssig, Zinssatz 4,00 %, fiktiver Mietwert monatlich 500,00 Ausgedinge ,40 Begünstigte(r) Theresia Wurm, Geburtsjahr 1933, Geschlecht weiblich, Sterbetafel Österreich 2010/2012, Sterbetafelfaktor 6,2700, Reduktionsfaktor 0,4648, Fälligkeit vorschüssig, Zinssatz 4,00 %, Rentenbetrag monatlich 1.000,00 Summe Abzüge für die Berücksichtigung der persönlichen Dienstbarkeiten: ,60 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 30 von 35

31 5. Zusammenfassung der Verkehrswerte GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Verkehrswert Verwertungsgruppe March Dorfgebiet Gasthaus March Grünland Gasthaus 2004/2-A March Grünland Gasthaus 2004/2-B March Dorfgebiet Gasthaus 2010/ March Grünland Gasthaus 2709/ March Grünland Gasthaus 66 Baulichkeiten March Gasthaus March Grünland Gasthaus - LN March Grünland Gasthaus - LN March Grünland Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland Zufahrt Wiesinger Josef March Grünland Wiesfeld March Wald Wiesfeld March Wald Wiesfeld March Wald Einzelverkauf Verkehrswert vor Dienstbarkeiten, mit Berücksichtigung der Verpachtung an Pum: EUR ,00 gerundet EUR ,00 persönliche Dienstbarkeiten: Wohnrecht und Ausgedinge: ,60 Verkehrswert unter Berücksichtigung der Dienstbarkeiten: EUR ,40 gerundet EUR ,00 Anm: die Entsorgung von Fahrnissen (s. Fotos) ist in den obigen Ansätzen nicht enthalten Linz, Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 31 von 35

32 6. Fotodokumentation Gasthaus EG: Gaststube Küche Küche Vorraum WC-Anlage Privat-Bad Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 32 von 35

33 Gasthaus Gastraum 1. OG Privaträumlichkeiten 1. OG Wohnrecht Zimmer 1 Wohnrecht Zimmer 2 Ansicht Westtrakt vom Innenhof Stall Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 33 von 35

34 Mag. Christian Haidinger-Wiesinger Gelagerte Fahrnisse im EG Gelagerte Fahrnisse im EG Obergeschoss des Westtraktes Garage und überdachte Terrasse Gesamtansicht vom Süden Fassade des Osttraktes Ansicht vom Norden Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) p.a St. Oswald bei Freistadt, Neudorf 7 Seite 34 von 35 Stichtag:

35 Gst 2004/2 Gst 2005 Gst 2013 Gst 1884 Gst 1875 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 35 von 35