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1 Solventis Beteiligungen Research 18. Juli 2017 Ulf van Lengerich Klaus Schlote Tel.: +49 (0) Tel.: +49 (0) Oliver Luckenbach Dennis Watz Tel.: +49 (0) Tel.: +49 (0) DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG Neue Anleihe senkt Ø-Zinskosten von 4,1% auf 3,2% p.a. FFO-Sprung ab 2018 Wecken hat Anteil weiter erhöht Kaufen (Kaufen) Kursziel 5,20 (5,20 ) Kurs ( ) 3,65 ISIN DE000A0XFSF0 Marktkapitalisierung (Mio. ) 198,0 Anzahl Aktien (Mio. Stück) 54,26 Marktsegment: Prime Standard Homepage: Kennzahlen in Mio e 2018e 2019e Netto-Mieterlöse 76,4 73,0 76,0 78,7 Nettomietergebnis 58,6 61,3 63,8 66,1 EBIT* 83,5 66,6 62,1 61,1 FFO v. Minderheiten 8,1 10,0 20,0 25,0 FFO n. Minderheiten 2,7 5,0 14,0 19,0 FFO n. M. je Aktie 0,05 0,09 0,26 0,35 FFO n. M./Kurs 1,4% 2,5% 7,1% 9,6% Ergebnis je Aktie 0,45 0,42 0,48 0,52 KGV 8,4 8,7 7,7 7,0 Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,00 0,00 Dividendenrendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% NAV** 312,5 353,0 385,6 420,9 NAV je Aktie** 4,60 5,20 5,68 6,20 Kurs/NAV -20,7% -29,8% -35,7% -41,1% Net-LTV 62,8% 60,5% 58,0% 56,0% EK-Quote 28,2% 30,7% 32,5% 34,5% * inkl. Marktwertveränderungen von Immobilien ** voll verwässert, 67,89 Mio. Aktien Bitte beachten Sie unseren Disclaimer ab Seite 19. DEMIRE hat zu günstigen Konditionen eine unbesicherte Anleihe (270 Mio., 2,875% p.a., 5 Jahre Laufzeit) am Kapitalmarkt platziert. Mit den Mitteln werden die bis 2019 fälligen Finanzverbindlichkeiten (u.a. 7,5%-Anleihe, Mezzanine) vorzeitig refinanziert. Hierdurch sinken die Ø-Zinskosten im Konzern deutlich von 4,1% auf 3,2% p.a. Nach der erfolgreichen Restrukturierung der Passivseite schaltet DEMIRE wieder auf Wachstum. Ziel ist die Verdopplung des Immobilienvolumens auf 2 Mrd.. Hierfür sind weitere Kapitalmaßnahmen nötig, mit denen wir noch in 2017 rechnen. Die Strategie (Deleveraging + Wachstum) dürfte vom Kapitalmarkt zunehmend honoriert werden und die NAV-Lücke schließen. Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung für die DEMIRE-Aktie mit Kursziel 5,20 (=NAV 2017e). Die geratete Anleihe (S&P: BB+, Moody s: Ba2) wurde innerhalb von zwei Tagen bei institutionellen Investoren international platziert. Das Anleiherating von S&P liegt nur eine Ratingstufe unter Investment-Grade (mittelfristiges Ziel). Wie von uns erwartet, soll die 14/19-Anleihe (100 Mio., 7,5% p.a., kein Rating) im September vorzeitig zu 104% gekündigt werden. DEMIRE will sich im Bereich des Investment-Grades positionieren. Dafür muss der Nettoverschuldungsgrad auf 50% ( : 62,5%) gesenkt werden. Dies ist nur mit einer größeren Kapitalerhöhung zu realisieren, mit der wir bereits in 2017 rechnen. Bei erfolgreicher Umsetzung dürfte mittelfristig auch die Aufnahme in den SDAX kommen. Unter dem neuen Management wurde das Strategieprogramm DEMIRE 2.0 gestartet und die Planzahlen für 2017 überarbeitet. Die neue Guidance sieht FFO v. Minderheiten von 8-10 Mio. vor. Wir halten die Prognose für konservativ und rechnen mit mindestens 10 Mio.. Ab 2018 soll der FFO dann wieder deutlich steigen. Allein die eingesparten Zinsen aus der vorzeitigen Refinanzierung führen zu höheren FFO von 5,6 Mio. p.a. Unverändert positiv entwickelt sich der Substanzwert. Der verwässerte NAV je Aktie lag zum bei 4,61 (2016: 4,60 ; Q1 2016: 4,25 ). Die DEMIRE-Aktie notiert damit rd. 20% unter ihrem NAV. Bis zum Jahresende rechnen wir mit einem Anstieg auf ca. 5,20 je Aktie. Aufgrund von operativen Gewinnen, Thesaurierungen und erwarteten Wertsteigerungen des Portfolios rechnen wir auch in 2018 und 2019 bei DEMIRE mit steigenden NAV-Werten. Starker Ankerinvestor: Klaus Wecken hat seine Beteiligung an DEMIRE weiter aufgestockt. Auf der HV meldete die Wecken & Cie. 28,97% an DEMIRE (Stimmrechtsmitteilung : 26,53%). Solventis Beteiligungen GmbH, Am Rosengarten 4, Mainz; Tel. +49 (0)

2 Solventis Beteiligungen - Research Seite 2 Erfolgreiche Anleiheplatzierung senkt Ø Zinskosten signifikant von 4,1% auf 3,2% p.a. wichtiger Schritt in Richtung Investment-Grade Steigerung von Cashflow und FFO Nach der Prolongation des Schuldscheindarlehens zum (Verlängerung von 2019 auf 2021, Zinssenkung von 5% p.a. auf 4% p.a.) folgt der nächste Meilenstein auf der Finanzierungsseite. Mit der erfolgreichen Platzierung der 270 Mio. -Anleihe (2,875% p.a., Laufzeit: 5 Jahre) und der vorzeitigen Refinanzierung der bis 2019 fällig werdenden ausstehenden Finanzschulden sinken die Ø-Finanzkosten von 4,1% auf 3,2% p.a. Die unbesicherte Anleihe wurde innerhalb weniger Tage bei institutionellen Investoren und Vermögensverwaltern international platziert. Die Ratingagenturen S&P und Moody s haben für die Anleihe ein BB+ bzw. Ba2-Rating vergeben. Das Anleiherating von S&P liegt nur eine Ratingstufe unter Investment-Grade. Das Unternehmensrating von DEMIRE liegt bei BB bzw. Ba2 (mit jeweils stabilem Ausblick). DEMIRE: Zinskosten deutlich gesenkt und auf Peer-Niveau 7% 6% 6,4% 6,3% 5,9% 6,0% 5% 5,2% 5,1% 5,1% 4% 3% 4,4% 4,1% 4,1% 3,2% 2% 1% 0% 2014 Q1'2015 H1'2015 9M' Q1'2016 H1'2016 9M' Q1'2017 nach Refinanzierung Mit der vorzeitigen Refinanzierung höherverzinslicher Darlehen nähert sich DEMIRE dem Niveau der Peers an (2,6% p.a.). Wir rechnen im Jahresverlauf mit weiteren Fortschritten und einer Senkung des durchschnittlichen Zinssatzes im DEMIRE-Konzern auf 3,0% oder leicht darunter.

3 Solventis Beteiligungen - Research Seite 3 Mittelverwendung Mit den Nettoerlösen aus der Anleihe sollen die bis 2019 fällig werdenden Finanzverbindlichkeiten vorzeitig refinanziert werden. Dabei handelt es sich um Finanzverbindlichkeiten über insgesamt rd. 255 Mio.. Die abzulösenden Verbindlichkeiten werden durchschnittlich mit 5,2% p.a. verzinst. Die teuersten Instrumente darunter sind die 100 Mio. -Anleihe (7,5% p.a., 09/2019) und das 32 Mio. -Mezzanine Kapital (9,5% p.a. + Nebenkosten, 12/2018). Die Anleihe kann im September 2017 zu 104% gekündigt werden, das Mezzanine zu 110% am Jahresende DEMIRE: Refinanzierung Mittelverwendung Mittel Mio. Verwendung Mio. Neue Anleihe 270,0 Refinanzierung Finanzverbindlichkeiten 255,3 Cash Bilanz 2,7 Geschätzte Breaking-Fees 10,6 Geschätzte Transaktionskosten 6,8 Summe 272,7 Summe 272,7 DEMIRE: Vorzeitige Refinanzierung verbessert Laufzeitprofil Aufgrund der reduzierten Zinslast und Tilgungsleistung rechnet DEMIRE mit einer Steigerung des jährlichen Cashflows um ca. 9 Mio.. Die FFO (vor Minderheiten) sollen durch eingesparte Zinsen um ca. 5,6 Mio. p.a. steigen. Bei der Refinanzierung werden auch mit Grundschulden abgesicherte Darlehen abgelöst. Hierdurch werden ca. 216 Mio. an Immobilien (rd. 22% des Immobilienvermögens) unbesichert und frei (zuvor: 0,3%), was insbesondere vor dem Ziel eines Investment-Grade-Ratings wichtig ist. Für dieses sind lastenfreie Immobilien von rd. 50% eine Voraussetzung.

4 Solventis Beteiligungen - Research Seite 4 Neue FFO-Guidance 2017 DEMIRE 2.0 gestartet deutliche FFO-Steigerung ab 2018 Die um Bewertungsergebnisse und sonstige Einmaleffekte bereinigte Cashflowgröße Free Funds from Operations (FFO) lag im Geschäftsjahr 2016 vor Minderheiten bei 8,1 Mio. (Vj. neg.) und nach Minderheiten bei 2,7 Mio. (Vj. neg.). DEMIRE hat damit die ursprüngliche FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2016 klar verfehlt. Das Management rechnete mit FFO vor Minderheiten von 19,1 Mio. und nach Minderheiten von 13,9 Mio.. Als Gründe für die deutliche Verfehlung wurden geringer als erwartete Einsparungen bei den Verwaltungskosten, höhere Steuerbelastungen (Probleme bei der Nutzung von Verlustvorträgen der DEMIRE AG) und unerwartet hohe Kosten für Mieterausbauten genannt. Die schwächere FFO-Entwicklung wird sich auch noch in das Jahr 2017 hineinziehen. Auf der Hauptversammlung am hat DEMIRE die neue FFO-Guidance für 2017 bekannt gegeben. Das Management erwartet FFO vor Minderheiten von 8-10 Mio. ein Niveau nur leicht über Vorjahr (8,1 Mio. ). Eine FFO-Größe nach Minderheiten wurde unter dem Hinweis der schwierigen Prognostizierbarkeit (insbesondere die Ergebnisse der Minderheitsanteile in den Fonds der FV REIT AG) nicht gegeben. Im Q lagen die FFO vor Minderheiten mit 2,0 Mio. (Q1 2016: 3,4 Mio. ) unter dem Vorjahreszeitraum. Nach Minderheiten blieben lediglich 0,2 Mio. (Vj. 2,1 Mio. ) übrig. Gründe waren höhere Steueraufwendungen (0,7 Mio., Q1 2016: 0,09 Mio. ) und gestiegene Verwaltungskosten. Trotz des schwachen Auftaktquartals schätzen wir die FFO-Guidance für 2017 als eher konservativ ein. Die positiven Effekte aus dem im April gestarteten Programm DEMIRE 2.0 (vgl. Seite 5) dürften jetzt sukzessive greifen. Wir rechnen mit quartalsweisen FFO-Verbesserungen und erwarten FFO vor Minderheiten von mindestens 10 Mio. in Für 2018 stellt das Unternehmen dann eine deutliche FFO-Steigerung in Aussicht, ohne diese näher zu quantifizieren. Allein aus dem geringeren Zinsaufwand durch die Refinanzierung steigt der FFO (vor Minderheiten) um rund 5,6 Mio.. Mit einer Konkretisierung ist u.e. Ende des Jahres zu rechnen. Wir erwarten eine signifikante Steigerung des FFO vor Minderheiten auf rund 20 Mio.. Nach Minderheiten schätzen wir den FFO auf rund 14 Mio. bzw. 0,26 je Aktie. Dies entspräche einer FFO-Rendite 2018e von rund 7%.

5 Solventis Beteiligungen - Research Seite 5 DEMIRE 2.0: Strategischer Fahrplan 2017ff. DEMIRE hat im April einen Maßnahmenplan (DEMIRE 2.0) zur Kostenoptimierung, Straffung der Gruppenstruktur und Reduktion der Finanzierungskosten aufgestellt. Nach dem schnellen Unternehmenswachstum in den Jahren und dem Integrationsjahr 2016 soll bei DEMIRE die nächste Wachstumsphase eingeläutet werden. Die kurz- bis mittelfristigen Ziele und Maßnahmen hat DEMIRE folgendermaßen definiert: 1. Etablierung als führender Bestandshalter von Gewerbeimmobilien in Sekundärstandorten - Abgrenzung von Peers durch den Fokus auf Secondary- Locations abseits der TOP7-Standorte - Secondary-Locations: Märkte mit höheren Renditen bei geringeren Schwankungen 2. Ausbau des Immobilienportfolios auf ein Volumen von 2 Mrd. - Neue Akquisitionen gemäß Rendite/Risikoprofil Core+ und Value-add mit Fokus auf Büro, Retail u. Logistik in einer Größenordnung ab > 10 Mio. und Multi-Tenant-Struktur - Aktives Portfoliomanagement: Heben von Wertschöpfungspotentialen im Bestand und durch Manage-to-Core bei akquirierten Immobilien 3. Kostensenkung und Steigerung der Effizienz der Immobilienmanagement-Plattform - Kostenoptimierung durch weitere Bündelung von bisher extern erbrachten Leistungen in der eigenen Immobilienmanagement-Plattform organisatorische wie auch steuerliche Optimierung der aktuellen Gesellschaftsstruktur 4. Stetige Optimierung des Finanzierungs-Mixes: Net-LTV von ca. 50% und damit Investment-Grade -fähig - Weitere Reduzierung der Finanzierungskosten durch Refinanzierung zu niedrigeren Konditionen, potenziell auch über den Fremd- und Eigenkapitalmarkt sowie niedrigere Fremdkapitalaufnahme bei zukünftigen Akquisitionen 5. Verstärkter Zugang zum Kapitalmarkt - Ausbau des Dialogs mit dem Kapitalmarkt, Aufnahme in DAX-Indizes und Erreichen eines Investment-Grade - Risikoprofils zur verbesserten Finanzierung des Unternehmenswachstums durch günstigere Kapitalkosten Mit der neuen Anleihe und der vorzeitigen Refinanzierung höherverzinslicher Verbindlichkeiten hat DEMIRE einen ersten Meilenstein von DEMIRE 2.0 umgesetzt. Weitere dürften kurzfristig erfolgen. Als Ergebnis sollen Steigerungen bei den wesentlichen Kennzahlen FFO und EPRA-NAV stehen. Ein weiteres Ziel ist die Etablierung der DEMIRE-Aktie am Kapitalmarkt als attraktiver und nachhaltiger Dividendentitel.

6 Solventis Beteiligungen - Research Seite 6 Wechsel in Vorstand und Aufsichtsrat Hon.-Prof. Andreas Steyer (CEO) ist zum aus dem Vorstand von DEMIRE ausgeschieden. Andreas Steyer war seit 2013 maßgeblich für die erfolgreiche Unternehmensentwicklung von DEMIRE (ehemals MAGNAT Real Estate) verantwortlich. In die Position des Vorstandssprechers rückt das langjährige Vorstandsmitglied Markus Drews auf. Mit Ralf Kind wurde zum ein neuer CFO bei DEMIRE bestellt. Er verfügt über langjährige Erfahrung im Investment Banking mit Schwerpunkt Real Estate. Die beiden Aufsichtsratsmitglieder Frank Hölzle und Dr. Thomas Wetzel, die zum neu in den Aufsichtsrat bestellt wurden, wurden auf der Hauptversammlung am bestätigt und bis 2020 gewählt. Frank Hölzle ist CEO der Care4 AG, Basel, der Managementgesellschaft von Wecken & Cie., dem größten Aktionär von DEMIRE. Dr. Thomas Wetzel ist Schweizer Anwalt mit Schwerpunkt auf Immobiliengesellschaften. Portfoliooptimierung: Kleinteilige Immobilien und Projektentwicklungsgesellschaft erfolgreich verkauft Durch den Verkauf kleinteiliger und nicht strategiekonformer Immobilien des Yellow-Portfolios hat sich die Anzahl an Immobilien im Konzern von 181 Ende 2015 auf aktuell 85 signifikant reduziert. Die durchschnittliche Objektgröße hat sich von 5 Mio. auf > 11 Mio. mehr als verdoppelt. Dies wird den Verwaltungsaufwand zukünftig verringern und zu Kosteneinsparungen führen. Des Weiteren hat sich DEMIRE im Februar 2017 von ihrer 25%-Beteiligung an der Projektentwicklungsgesellschaft SQUADRA getrennt. Die Gesellschaft hält die Blue Towers in Frankfurt-Niederrad, die als Wohntower umgebaut werden sollen. Aus dieser Transaktion generierte DEMIRE einen Verkaufsgewinn von 4,2 Mio.. Mit dem Umzug des DEMIRE-Hauptsitzes von Frankfurt in die eigene Immobilie nach Langen konnte nicht nur der eigene Leerstand verringert werden, sondern auch die zukünftige Steuerlast durch einen niedrigeren Gewerbesteuerhebesatz gesenkt werden.

7 Solventis Beteiligungen - Research Seite 7 Net Asset Value (NAV) Der unverwässerte EPRA NAV von DEMIRE lag zum bei 5,56 je Aktie und damit leicht über dem Niveau zum Jahresende 2016 (5,54 ). Der verwässerte EPRA NAV, den wir aufgrund der tief im Geld notierten Wandelanleihe als den aussagekräftigeren Wert sehen, entsprach mit 4,61 je Aktie nahezu dem Wert zum Jahresende 2016 (4,60 ). Die folgende Tabelle zeigt die Berechnung des EPRA NAV von DEMIRE aus den Bilanzpositionen. DEMIRE: Nettovermögenswert (EPRA - Net Asset Value) in Mio Nettovermögenswert (NAV) 272,3 271,9 250,6 236,2 230,7 51,7 Martkwert derivative Finanzinstrumente -2,8-1,8 Latente Steuern 37,1 35,0 22,2 28,3 25,6 9,3 Firmenwert aus latenten Steuern -4,7-4,7 Unverwässerter EPRA NAV 301,9 300,5 269,2 264,3 256,3 61,0 Aktienanzahl in Millionen 54,26 54,25 54,25 49,31 49,29 14,31 Unverwässerter EPRA NAV EUR je Aktie 5,56 5,54 4,96 5,38 5,20 4,26 Verwässerter EPRA NAV 313, Aktienanzahl in Millionen 67,89 67,89 64,04 62,95 63,95 25,19 Verwässerter EPRA NAV EUR je Aktie 4,61 4,60 4,42 4,37 4,25 2,84 Quelle: Solventis Research, Unternehmen NAV-Abschlag bietet Kurspotential Im Median notieren die deutschen Gewerbeimmobilien-AGs rd. 3% unter dem NAV. Die DEMIRE-Aktie ist mit einem NAV-Discount von ca. 21% nach der DIC Asset AG die am günstigsten bewertete Gewerbeimmobilien-Aktie. Die folgende Darstellung zeigt die Aktienkurse der Peers im Verhältnis zum NAV. Peer-Group: NAV Prämie/Discount deutscher Gewerbeimmobilien-AGs 75% 71,9% 60% 45% 30% 15% 0% -15% -30% DIC Asset -26,4% DEMIRE -20,8% Dt. EuroShop GxP AGROB Vz. Fair Value Hamborner TLG Alstria WCM VIB Dt. Konsum Median -3,0% Quelle: Solventis Research, Unternehmen

8 Solventis Beteiligungen - Research Seite 8 Positive NAV-Entwicklung zu erwarten Aufgrund von positiven Cashflows, Thesaurierungen und erwarteten Wertsteigerungen des Portfolios rechnen wir bei DEMIRE im weiteren Jahresverlauf und auch in den Folgejahren mit einer positiven NAV-Entwicklung. Die folgende Abbildung zeigt die NAV-Entwicklung je Aktie seit 2014 und unsere Schätzungen bis Ende Net Asset Value (NAV) je Aktie* 7,00 6,00 5,00 4,00 4,25 4,60 4,61 5,20 5,68 6,20 3,00 2,84 2,00 1,00 0, Q1' e 2018e 2019e * Auf voll verwässerter Basis Verschuldungsgrad (LTV) DEMIRE hat die Verschuldungsquote seit 2014 deutlich abgebaut, liegt mit 62,5% (Net-LTV) zum aber immer noch über dem Niveau der Peers (52%). Mittelfristiges LTV-Ziel von DEMIRE ist der Abbau des Verschuldungsgrades auf rd. 50%. DEMIRE: LTV 100% 80% 87,4% 83,1% 76,7% 74,6% 67,5% 66,3% 66,1% 64,8% 62,8% 62,5% 60,5% 60% 50,0% 40% 20% 0% 2014 Q1'2015 H1'2015 9M' Q1'2016 H1'2016 9M' Q1' e Ziel LTV

9 Solventis Beteiligungen - Research Seite 9 Bewegung im Aktionariat Wecken kauft weiter zu Ende Dezember hat Klaus Wecken (über die Vermögensverwaltung Wecken & Cie.) seinen Anteil an DEMIRE um 8% auf 26,53% aufgestockt. Verkäufer war der Seedinvestor DeGeLog. Anfang Januar 2017 bekundete er die Absicht, weitere Stimmen zu erlangen, sowie Einfluss auf die Besetzung von Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorganen der DEMIRE zu nehmen. Die beiden Absichten hat er bereits in die Tat umgesetzt. Auf der Hauptversammlung war die Wecken & Cie bereits im Besitz von 28,97% des Grundkapitals. Zudem wurden zwei Aufsichtsratsposten mit Personen aus dem Wecken- Umfeld besetzt. Weitere 5,0% liegen bei Sigrid Wecken. Klaus Wecken investiert seit mehreren Jahren in den deutschen und schweizerischen Immobilienmarkt. In Deutschland ist er bekannt geworden durch die Beteiligung an der Westgrund AG (Übernahme durch Adler RE AG) bzw. später an der Adler RE AG (Wecken hält aktuell 24,59%). Rolf Elgeti, der frühere CEO der TAG Immobilien AG, ist mit 11,9% weiterer Ankeraktionär. Im Rahmen der Übernahme der Fair Value REIT tauschte er FV REIT-Aktien in DEMIRE-Aktien. Weitere rund 15% der DEMIRE-Aktien befinden sich in Gesellschaften, die durch Einbringung von Immobilien zu DEMIRE-Aktionären wurden. Dazu zählen die M1 Beteiligungs GmbH (4,9%), Alpine Real Estate Invest GmbH (4,7%) und die Ketom AG (4,0%). Rund 43% der DEMIRE-Aktien befinden sich im Freefloat. Die folgende Abbildung zeigt die aktuelle Aktionärsstruktur von DEMIRE. DEMIRE: Aktionärsstruktur Freefloat 40,55% Wecken & Cie (Klaus Wecken) 28,97% Ketom AG (Norbert Ketterer) 4,02% Alpine Real Estate Invest GmbH (Willem M1 Beteiligungs GmbH Rozendaal) (Günther Walcher / Dr. 4,67% Martin Zuffer) 4,89% Obotritia Capital KGAA (Rolf Elgeti) 11,89% Sigrid Wecken 5,00%

10 Solventis Beteiligungen - Research Seite 10 Bewertung Wir bewerten die DEMIRE-Aktie anhand der für Bestandshalter von Immobilien zentralen Kennziffer NAV (EPRA NAV). Aufgrund von positiven Cashflows, Thesaurierungen und erwarteten Wertsteigerungen des Portfolios (Leerstandsabbau, konservative Bewertungsrendite von 7,3%) rechnen wir bei DEMIRE mit stetig steigenden NAVs. Wir erwarten bis Ende 2017 unverändert einen Anstieg des NAV je Aktie (verwässert) auf rund 5, rechnen wir mit einer weiteren NAV-Erhöhung auf 5,68 je Aktie. Aufgrund der Verbesserungen auf der Passivseite halten wir einen Discount auf den geschätzten NAV 2017e (5,20 ) für nicht gerechtfertigt. Insofern sehen wir den fairen Wert der DEMIRE-Aktie unverändert bei 5,20. Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung für die DEMIRE-Aktie und das Kursziel von 5,20. Auf dem aktuellen Kursniveau entspricht dies einem Potential von über 40%.

11 Solventis Beteiligungen - Research Seite 11 DEMIRE: Immobilienportfolio zum * 1 Das Bestandsportfolio von DEMIRE setzt sich zum * aus 85 Gewerbeimmobilien mit einem Marktwert von 984 Mio. zusammen. Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Kennzahlen des Immobilienportfolios und die Aufteilung in die Nutzungsarten. DEMIRE: Immobilienportfolio (Kennzahlen zum )* Nettokaltmieten ( Mio.) Nettokaltmiete p.a. ( /m²/mtl.) Nettokalt- EPRA mieten- Leerstandsquote Rendite (%) (%) Marktwert ( Mio.) WALT (Jahre) Büro ,8 7,4 7,3% 6,6% 5,1 Einzelhandel ,9 8,8 7,1% 10,4% 6,5 Logistik 54 3,8 1,4 7,0% 45,2% 1,9 Sonstiges 26 2,2 4,6 8,7% 3,0% 6,3 Gesamt ,7 6,2 7,3% 10,7% 5,3 *pro forma bereinigt um bereits verkaufte Immobilien ohne Eigentumsübertrag zum Stichtag DEMIRE macht weiter Fortschritte beim Leerstandsabbau. Die EPRA- Leerstandsquote sank im Q auf 10,9% (2016: 11,6%, 2015: 12,8%). Mittelfristiges Ziel ist die weitere Reduzierung auf rd. 5%. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) liegt bei hohen 5,3 Jahren und bietet daher eine stabile und planbare Cashflowbasis. DEMIRE teilt die Immobilien je nach Objekteigenschaften in die strategischen Cluster Core+, Value-Add und Redevelopment ein. Mittelfristig sollen durch aktives Management die Objekte aus den Bereichen Value-add und Redevelopment in den Core+-Bereich gehoben werden. Hierdurch steigen die Cashflows und in Folge auch die Immobilienwerte. DEMIRE: Aufteilung in Core+, Value-Add und Redevelopment *pro forma bereinigt um bereits verkaufte Immobilien ohne Eigentumsübertrag zum Stichtag

12 Solventis Beteiligungen - Research Seite 12 Nutzungsarten: Schwerpunkt Büro Die Nutzungsarten der Immobilien verteilen sich im Wesentlichen auf die drei gewerblichen Hauptnutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik. DEMIRE: Konzentration auf drei Assetklassen Logistik 5% Sonstiges 3% Einzelhandel 24% Bruttomarktwert zum Mio. Büro 68% Standorte: Breit über Deutschland verteilt Die 85 Immobilien und 4 Verwaltungsstandorte von DEMIRE sind breit über Deutschland verteilt. DEMIRE: Konzentration nach Standort Schleswig- Holstein Bayern 6% 10% Brandenburg 3% Nordrhein- Westfalen 19% Mecklenburg- Vorpommern 11% Bruttomarktwert zum Mio. Sachsen 14% Baden- Württemberg 12% Hessen 12% Sonstige 14%

13 Solventis Beteiligungen - Research Seite 13 DEMIRE: Immobilienportfolio und Unternehmensstandorte

14 Solventis Beteiligungen - Research Seite 14 First in Secondary Locations : Höhere Renditen, weniger Risiko DEMIRE grenzt sich von den Peers durch den Fokus auf Secondary Locations abseits der TOP7-Städte ab. Die Immobilien liegen ausschließlich in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Die Märkte zeichnen sich durch höhere Renditen bei niedrigeren Preisschwankungen aus. Eine aktuelle Studie von bulwiengesa weist für B-, C- und D-Standorte zwischen 1,0-2,5% Prozentpunkte höhere Nettoanfangsrenditen als in den A-Städten aus. Die Schwankungsbreite der Miete ist dabei ähnlich oder geringer als in den TOP7. Die folgende Abbildung zeigt das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung von bulwiengesa. Secondary-Office-Standorte: Attraktives Rendite/Risikoprofil

15 Solventis Beteiligungen - Research Seite 15 Bonitätsstarke Ankermieter DEMIRE: TOP-10-Mieter ( ) x 1) Annualisierte Vertragsmiete exkl. Nebenkosten 2) Rundungsdifferenzen Die Deutsche Telekom ist mit einem Anteil von 30% an den Mieterträgen der mit Abstand wichtigste Mieter von DEMIRE. Die 18 Immobilien des bonitätsstarken Mieters verfügen über lange Restmietvertragslaufzeiten (WALT) von 5,8 Jahren. Die größte Immobilie am Standort Bonn ist bis 2025 an die Deutsche Telekom vermietet (Details zu dem Objekt auf S. 16). Bei einigen der Telekom-Objekte ist bereits abzusehen, dass die Mietverträge nicht verlängert werden. DEMIRE kann sich frühzeitig auf das Thema einstellen. Aufgrund der attraktiven Standorte gehen wir von erfolgreichen Neuvermietungen aus. Bereits jetzt sind Flächen von der Deutschen Telekom untervermietet, was für die Multi-Tenant-Fähigkeit der Objekte spricht.

16 Solventis Beteiligungen - Research Kennzahlen zu den Top 10 Immobilien Top 10 Immobilien (zum ) Seite 16

17 Solventis Beteiligungen - Research Seite 17 DEMIRE: GuV (in Tsd. ) 2016 yoy 2017e yoy 2018e yoy 2019e yoy Netto-Mieteinnahmen ,2% ,4% ,1% ,5% Aufwand zur Erzielung von Mieterträgen ,7% ,4% ,1% ,5% Nettomietergebnis ,3% ,7% ,1% ,5% Bruttomarge 76,69% 5,6 pp 84,00% 7,3 pp 84,00% 0,0 pp 84,00% 0,0 pp Allgemeine Verwaltungskosten ,0% ,2% ,2% ,6% Sonstige betriebl. Aufwendungen ,2% ,2% ,2% ,6% Sonstige betriebl. Erträge ,8% ,2% ,2% ,6% EBIT (vor Strukturaufwand) ,2% ,5% ,2% ,5% EBIT-Marge (vor Strukturaufwand) 52,62% 32,2 pp 57,00% 4,4 pp 62,00% 5,0 pp 65,00% 3,0 pp Ergebnis aus Veräußerung ,7% 0-100,0% 0 n.m. 0 n.m. EBITDA ,7% ,1% ,9% ,4% EBITDA-Marge 61,77% 30,6 pp 60,00% -1,8 pp 65,06% 5,1 pp 68,13% 3,1 pp EBIT ,4% ,8% ,2% ,5% EBIT-Marge 59,07% 36,4 pp 57,00% -2,1 pp 62,00% 5,0 pp 65,00% 3,0 pp Ergebnis assoziierte Beteiligungen ,2% ,9% 50 0,0% 50 0,0% Marktwertveränderungen ,7% ,9% ,0% ,3% EBIT inkl. Marktwertveränderungen ,0% ,3% ,7% ,6% Zinserträge ,2% 61-94,7% 37-39,9% 37 1,5% Zinsaufwand inkl. Minderheiten ,2% ,1% ,4% ,0% Finanzergebnis ,9% ,7% ,3% ,0% Ergebnis v. Ertragssteuern (EBT) ,1% ,6% ,3% ,7% EBT-Marge 52,33% -46,7 pp 54,41% 2,1 pp 48,96% -5,5 pp 46,04% -2,9 pp Steuern ,5% ,1% ,5% ,2% Steuerquote 30,81% 18,3 pp 32,59% 1,8 pp 21,05% -11,5 pp 15,31% -5,7 pp Ergebnis n. Steuern ,2% ,2% ,7% ,4% Anteile Dritter ,0% ,3% ,5% ,6% Konzernjahresüberschuss ,3% ,7% ,6% ,9% Anzahl Aktien zum (Mio.) 54,26 10,0% 54,26 0,0% 54,26 0,0% 54,26 0,0% Ergebnis n. Steuern je Aktie (EUR) 0,45-20,3% 0,42-7,7% 0,48 13,6% 0,52 8,9%

18 Solventis Beteiligungen - Research Seite 18 DEMIRE: Bilanz (in Tsd. ) 2016 yoy 2017e yoy 2018e yoy 2019e yoy Aktiva Kassenbestand ,9% ,7% ,3% ,0% Forderungen Lieferungen und Leistungen ,1% ,4% ,1% ,5% Vorratsimmobilien ,3% ,4% ,1% ,5% Sonstige kurzfristige Vermögenswerte ,4% ,0% ,0% ,0% Steuerforderungen ,3% 811 0,0% 811 0,0% 811 0,0% Summe Umlaufvermögen ,4% ,8% ,3% ,4% Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ,2% ,8% ,8% ,8% Sachanlagen ,5% ,0% ,0% ,0% Firmenwerte ,6% ,0% ,0% ,0% Finanzanlagen ,3% ,0% ,0% ,0% Sonstige langfristige Vermögenswerte ,4% 126 0,0% 126 0,0% 126 0,0% Summe Anlagevermögen ,6% ,8% ,8% ,7% Summe Aktiva ,9% ,6% ,8% ,9% Vermögen nicht fortgeführte Aktivitäten ,8% ,8% ,4% ,4% Bilanzsumme ,9% ,6% ,2% ,4% Passiva Gezeichnetes Kapital ,1% ,0% ,0% ,0% Kapitalrücklage ,0% ,0% ,0% ,0% Gewinnrücklagen 0 n.m n.m ,6% ,9% Eigenkapital ohne Anteile Fremdbesitz ,9% ,4% ,8% ,8% Anteile in Fremdbesitz ,3% ,9% ,7% ,7% Eigenkapital mit Anteilen in Fremdbesitz ,5% ,2% ,0% ,6% Langfristige Schulden Anteile von Minderheitsgesellschaftern ,7% ,5% ,3% ,0% Finanzverbindlichkeiten ,9% ,0% ,0% ,0% Steuerverbindlichkeiten/Latente Steuern ,2% ,4% ,1% ,5% Sonstige Verbindlichkeiten ,6% 827-4,4% 861 4,1% 891 3,5% Summe langfristige Schulden ,2% ,6% ,6% ,7% Kurzfristige Schulden Übrige Rückstellungen ,1% ,4% ,1% ,5% Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen ,6% ,4% ,1% ,5% Finanzverbindlichkeiten ,5% ,4% ,0% ,7% Steuerverbindlichkeiten ,7% ,4% ,1% ,5% Summe Kurzfristige Schulden ,4% ,1% ,1% ,1% Summe Passiva ,9% ,6% ,2% ,4% Schulden nicht fortgeführte Aktivitäten 0 n.m. 0 n.m. 0 0,0% 0 0,0% Bilanzsumme ,9% ,6% ,2% ,4%

19 Solventis Beteiligungen - Research Seite 19 Haftungserklärung (Disclaimer) und Pflichtangaben nach 34b WpHG, Finanzanalyseverordnung und EU-Marktmissbrauchsverordnung (Verordnung EU Nr. 596/2014) einschließlich über mögliche Interessenkonflikte (Disclosures), Erstellerangaben und Aufsichtsbehörde Die nachfolgenden Erläuterungen informieren den Leser über die gesetzlichen Vorgaben, die bei der Erstellung von Finanzanalysen zu beachten sind. Disclaimer 1. Haftungserklärung Bei Erstellung dieser Analyse haben wir uns die tatsächlichen Angaben aus uns zur Verfügung stehenden, allgemein als zuverlässig angesehenen Quellen verschafft. Wir können keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen erheben. Die auf diesen tatsächlichen Angaben beruhenden Empfehlungen und/oder Prognosen unsererseits stellen unverbindliche Werturteile zum Zeitpunkt der Erstellung der Studie dar. Nachträgliche Änderungen können nicht berücksichtigt werden. Eine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit dieser Studie können wir nicht übernehmen. Die Studie stellt kein Angebot und keine Aufforderung dar, Aktien zu erwerben. Diese Studie ersetzt keinesfalls die anleger- und objektgerechte Beratung. Wir können nicht überprüfen, ob sich die Empfehlungen mit Ihren persönlichen Anlagestrategien und Zielen decken. Für eine anleger- und objektgerechte Beratung empfehlen wir Ihnen, einen Anlageberater aufzusuchen. Urheberrecht an der Studie wird vorbehalten, Nachdruck ist nur mit unserer Zustimmung zulässig. 2. Pflichtangaben a) Erstmalige Veröffentlichung: b) Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: quartalsweise c) Aufsichtsbehörde: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, Frankfurt/M. d) Vorangegangene Analysen: Es sind keine Analysen in dem Zeitraum von 12 Monaten vor Veröffentlichung dieser Analyse veröffentlicht worden, die eine von dieser Analyse abweichende Empfehlung für eine bestimmte Anlageentscheidung enthalten. e) Die Analyse ist vor ihrer Veröffentlichung dem Emittenten - im gesetzlich zulässigen Rahmen - zugänglich gemacht worden und ist danach nicht geändert worden. f) Alle in der Analyse angegebenen Kurse und Kursverläufe beruhen auf den Schlusskursen, soweit zu den Kursen und Kursverläufen keine anderweitigen Angaben gemacht werden. 3. Disclosures Weder die Solventis Beteiligungen GmbH, noch ein mit ihr verbundenes Unternehmen, noch eine bei der Erstellung mitwirkende Person 1. sind am Grundkapital des Emittenten mit mindestens 5 Prozent beteiligt. 2. waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines Konsortiums beteiligt, das Finanzinstrumente des Emittenten im Wege eines öffentlichen Angebots emittierte. 3. betreuen Finanzinstrumente des Emittenten an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen. 4. haben innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate mit Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung über Dienstleistungen im Zusammenhang mit Investmentbanking-Geschäften geschlossen oder eine Leistung oder ein Leistungsversprechen aus einer solchen Vereinbarung erhalten. 5. sind im Besitz einer Nettokaufposition, die die Schwelle von 0,5 % des gesamten emittierten Aktienkapitals des Emittenten überschreitet. 6. sind im Besitz einer Nettoverkaufsposition, die die Schwelle von 0,5 % des gesamten emittierten Aktienkapitals des Emittenten überschreitet. Die Solventis Beteiligungen GmbH oder ein mit ihr verbundenes Unternehmen oder eine bei der Erstellung mitwirkende Person 1. haben mit den Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung zu der Erstellung der Finanzanalyse getroffen. 4. Erstellung und Verbreitung a) Verantwortung für die Erstellung und Verbreitung Solventis Beteiligungen GmbH Sitz: Mainz; HRB 47135, Amtsgericht Mainz; Geschäftsführer: Joachim Schmitt, Klaus Schlote. b) Ersteller Ulf van Lengerich, Senior Analyst

20 Solventis Beteiligungen - Research Seite Erläuterung der Anlageurteile Erläuterung Anlageurteil Aktien: Kaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 10% aufweisen. Halten: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Kursgewinn und/oder einen absoluten Kursverlust von 10% nicht überschreiten. Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Kursverlust von mindestens 10% aufweisen. Erläuterung Tendenzaussage thematische Ausarbeitungen: Chancen/Gewinner/positiv: Bei der unterstellten Entwicklung wird nach unserer Einschätzung die Gesellschaft profitieren. Risiken/Verlierer/negativ: Bei der unterstellten Entwicklung wird nach unserer Einschätzung die Gesellschaft negativ betroffen. Neutral/ausgeglichen: Die unterstellte Entwicklung wird nach unserer Einschätzung auf die Gesellschaft keine nennenswerten Auswirkungen haben. Eine etwaig angegebene Rankingplatzierung der Emittenten zeigt die relative Stärke der Auswirkung auf die verschiedenen Emittenten an, die die unterstellte Entwicklung nach unserer Einschätzung haben wird. 6. Sensitivität der Bewertungsparameter Die der Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode bestehen deutliche Risiken, dass das Kursziel/Tendenz nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbewerbsdruck, bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten und bei der Angebotssituation für produktionsnotwendige Materialien, sowie der Nichteintritt der unterstellten Entwicklung. Solche Schwankungen können sich durch Veränderungen technologischer Art, Veränderungen der Konjunktur, Rechts- und Währungskursänderungen ergeben. Diese Erörterung von Bewertungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 7. Wesentliche Informationsquellen In- und ausländische Medien wie Informationsdienste (z.b. VWD, Thomson Reuters u. a.), Wirtschaftspresse (z. B. Börsen- Zeitung, Handelsblatt, FAZ, Wallstreet Journal, Financial Times u. a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, das Internet sowie Veröffentlichungen, Angaben und Informationen der analysierten Emittenten. 8. Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen Einzelemittenten: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u. a. DCF-Methode und Peer-Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Wert des Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Zahlungsströme, d.h. des Barwertes der zukünftigen Zahlungsströme des Emittenten, darstellt. Der Wert wird somit durch die erwarteten künftigen Zahlungsströme und durch den angewandten Diskontierungssatz bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.b. Kurs-/Gewinn-Verhältnis Kurs-/ Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Thematische Ausarbeitungen: Es wird die Auswirkung bestimmter Entwicklungen (z.b. EU-Osterweiterung, steigende Strompreise) auf verschiedene Emittenten dadurch ermittelt, dass der veröffentlichte Geschäfts-, Ertrags-, Kosten- und Umsatzstruktur des Emittenten die unterstellte Entwicklung zugrunde gelegt wird. 9. Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten Mitarbeiter der Solventis Beteiligungen GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unterliegen den internen Compliance-Regelungen. Die internen Compliance-Regelungen entsprechen den Vorschriften der Richtlinie zur Konkretisierung der Organisationspflichten von Wertpapierdienstleistungsunternehmen gemäß 33 WpHG und den Rechtsakten der EU/ESMA auf Basis der Marktmissbrauchsverordnung. Mit Annahme der Finanzanalyse akzeptiert der Empfänger die Verbindlichkeit der vorstehenden Beschränkungen.