Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt. Schweiz 2017

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1 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2017

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3 Agenda Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2017 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz, Seiten 6-7 Befragungsaufbau- und systematik, Seiten Marktausblick und Strategien Schweiz 2017, Seiten Kernaussagen Schweiz 2017, Seiten Ihre Kontakte, Seite 35 Seite3

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5 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz

6 Ausgewählte Schweizer Gewerbeimmobilientransaktionen... Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Industrieliegenschaft (Business Park) in Solothurn Q1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Büroliegenschaft in Luzern 1 59 Q1 Implenia UBS Büroliegenschaft in Muri (Bern) 1 38 Q1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Einzelhandelsimmobilie in St. Gallen 1 27 Q1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Hotel in Genf 1 26 Q2 Heinz Häusler Real Estate Investment AG Swiss Prime Site Büroliegenschaft in Baar 1 62 Q2 k.a. Swiss Finance & Property Büroliegenschaft in Zürich 1 58 Q2 Banque Heritage Swiss Life Büroliegenschaft in Genf 1 57 Q2 Publica Swiss Prime Site Einzelhandelsimmobilie in Luzern 1 53 Q2 Fortress Paper GAM OBO Procimmo Swiss Commercial Fund II Industrieliegenschaft in Landquart (Graubünden) 1 45 Q3 k.a. PSP Swiss Property Büroliegenschaft in Zürich Q3 Procimmo Swiss Commercial Fund I UBS Büroliegenschaft in Eysins 1 58 Q3 Swiss Prime Site Swiss Life Einzelhandelsimmobilie in Genf 1 43 Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse Zu den aktiven Verkäufergruppen 2016 zählen Immobilien-AGs. Als Käufer treten hauptsächlich Anlagestiftungen und Immobilien-AGs auf. Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien reichen von kleinem bis mittlerem Volumen. Seite6

7 und Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2016 Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Wohnliegenschaft in Zürich Q2 k.a. Residentia Wohnliegenschaft in Monte Carasso (Tessin) Q2 Swiss Finance & Property k.a. Wohnliegenschaft in Winterthur k.a. 23 Q3 k.a. SF Sustainable Property Fund Wohnliegenschaft in Spreitenbach (Aargau) Q3 k.a. SF Sustainable Property Fund Wohnliegenschaft in Lausen (Basel) Q3 k.a. CSA Real Estate Switzerland Wohnliegenschaft in Walenstadt (St. Gallen) Q3 k.a. SF Sustainable Property Fund Wohnliegenschaft in Richterswil (Zürich) Q3 k.a. Raiffeisen Futura Immo Fonds Wohnliegenschaft in Burgdorf (Bern) Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse Angaben über den Verkäufer werden meist nicht publiziert Als Käufergruppen treten hauptsächlich Immobilienfonds auf. Die Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegen sich in kleiner bis mittlerer Grössenordnung. In der Schweiz bilden grössere Portfolio- Transaktionen nach wie vor die Ausnahme. Seite7

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9 Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2017

10 Unser Trendbarometer berücksichtigt ein breites Spektrum von Investorengruppen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2016), an der rund 50 Investoren teilgenommen haben, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich folgende Themen: Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in der Schweiz im Jahr 2017 durch aktive Marktteilnehmer Untersuchung der Strategie von Immobilieninvestoren in der Schweiz im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes Investorengruppen Banken Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-AGs/REITs Institutionelle Investoren Kapitalanlagegesellschaften Opportunity-/Private-Equity-Fonds Privat/Family Office Wohnungsgesellschaften Sonstige Hintergrund Zielsetzung Statements EY Real Estate Schweiz führt diese Umfrage zum 7. Mal seit 2011 durch. Rund 50 Investoren haben im Zeitraum Oktober bis November 2016 zu ihren Erwartungen für das kommende Jahr Stellung bezogen. Einschätzung des Schweizer Immobilien- Investmentmarktes im kommenden Jahr. Ausblick auf die Strategie, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen. Neben vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiert und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen zusammengefasst wiedergegeben. Seite 10

11 Die Einschätzung des Schweizer Transaktionsmarktes im Rückblick Die Schweiz ist weiterhin ein sicherer Hafen für Immobilienanlagen. 1 Die Schweiz bleibt weiterhin attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. 1 Die Schweiz ist nach wie vor ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. 2 Im Markt für Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird es Preiskorrekturen nach unten geben. 3 Der Druck nach mehr Kosteneinsparungen und höherer Effizienz wird zunehmen. 2 Der Peak der Preisentwicklung für Premiumimmobilien ist überschritten. 3 Die Stabilität in der Schweiz wirkt sich positiv auf die Marktattraktivität aus und sollte durch politische Unsicherheit nicht gefährdet werden. 2 Die Preise für Büro- und Einzelhandelsimmobilien werden sich stabilisieren. 3 Der demografische Wandel wird die Preisentwicklung massgeblich beeinflussen. Preisentwicklung International Attraktivität Stabile Preise von Büro- und Hotelimmobilien in 1-a Lagen erwartet. Wachsende Preise für Wohnimmobilien in 1-a Lagen erwartet. Im internationalen Vergleich wird die Schweiz nach wie vor als attraktives Land für Immobilieninvestitionen gesehen. Der Renditedruck könnte jedoch dazu führen, dass die Schweiz in Zukunft an Attraktivität verliert. Schweiz wird fast einstimmig als attraktiver Immobilien-Investmentstandort gesehen. Seite 11

12 90 Prozent der Befragten beurteilen die Schweiz als attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort... Kernaussagen Die grosse Mehrzahl der Teilnehmer (90%) betrachtet die Schweiz weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr Im Vergleich zum Vorjahr wird eine niedrigere Attraktivität erwartet (2016: 91% hielten die Schweiz für attraktiv oder sehr attraktiv). Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments 73% 17% 10% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements «Die politische Stabilität, die solide Wirtschaftslage und das anhaltende Zinsniveau sind Gründe dafür, dass die Schweiz für langfristige Anlagen nach wie vor höchst attraktiv ist.» «Solange die Zinsen tief bleiben, werden die Renditen auf dem Immobilienmarkt weiter rückläufig sein.» «Die Ertragssituation ist sehr nachhaltig und es bieten sich viele attraktive Finanzierungsmöglichkeiten.» Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2017 absolut gesehen? Seite 12

13 auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Kernaussagen Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern betrachtet die Mehrheit (73%) der Befragten die Schweiz als einen attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort. Auch hier ist das Ergebnis der Umfrage im Vorjahresvergleich weniger positiv (2016: 76%). Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im europäischen Vergleich 19% 54% 27% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements «Der Renditendruck führt dazu, dass der Schweizer Markt im europäischen Verlgeich an Attraktivität verliert. Im Schweizer Kontext ist der Immobilienmarkt jedoch nach wie vor interessant.» «Die Masseneinwanderungsinitiaive und der Rückzug von Expats sorgt für deutlich sinkende Nachfrage.» «Die Immobilienpreise in anderen europäischen Länder (ausser Deutschland) sind relativ gesehen eher tiefer als in der Schweiz. Geht man von einem moderaten Aufschwung der Eurozone aus, dürften Immobilieninvestments in ausgewählten Ländern durchaus an Attraktivität gewinnen.» Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2017 im europäischen Vergleich? Seite 13

14 Einfluss des Immobilienmarkumfelds im Jahr 2017 Kernaussagen Die grosse Mehrheit erwartet, dass sich die Niedrigzinsphase in 2017 fortsetzten wird (96%). Die meisten Befragten gehen davon aus, dass strategische Allianzen zwischen Immobilienunternehmen und PropTech-Start-ups in 2017 zunehmen werden (81%). Die Mehrheit der Befragten glaubt, dass politische Überregulierungen auch am Schweizer Immobilienmarkt zu Verunsicherungen führen (79%). Die Mehrheit der Befragten erwartet, dass Immobilienbewirtschaftung durch Smart-Home-Technologien beeinflusst wird (69%). Die Mehrheit der Befragten glaubt nicht, dass Crowdfunding eine wichtige Finanzierungs- und Investitionsform wird (75%). Die Niedrigzinsphase wird sich 2017 fortsetzen. Die Auswirkungen von IFRS 16 (Bilanzierung von Mietverträgen) stehen bei vielen Marktteilnehmern noch nicht auf der Agenda. Projektentwickler sind die Gewinner des positiven Marktumfelds. Strategische Allianzen zwischen etablierten Unternehmen der Immobilienwirtschaft und innovativen PropTech-Start-ups werden zunehmen. Politische Überregulierungen führen auch am Schweizer Immobilienmarkt zu einer Verunsicherung. Das Asset Management wird immer bedeutender, um die derzeit hohen Immobilienpreise zu rechtfertigen. Die Bewirtschaftung von Immobilien wird durch intelligente Smart-Home-Technologien"" effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger. Crowdfunding wird zu einer wichtigen Finanzierungs- und Investitionsform in der Immobilienwirtschaft. Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 17% 15% 13% 2% 17% 23% 41% 40% 75% 52% 66% 68% 72% 52% 32% 38% 21% 4% 11% 15% 4% 19% 21% 19% 9% 31% 23% Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2017 zu? Seite 14

15 Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen Kernaussagen Die Mehrheit der Befragten erwartet, dass nicht traditionelle Asset-Klassen an Bedeutung gewinnen werden (89%). Wie im Vorjahr wird eine starke Investitionstätigkeit von Schweizer Anlegern im Ausland erwartet (79%, 2016: 79%). Die Produktknappheit wird die Preise weiterhin erhöhen und die Anfangsrenditen für Core-Immobilien werden weiter sinken (jeweils 80%). Zwei Drittel der Befragten erwarten, dass das Transaktionsvolumen in 2017 unter dem Niveau von 2016 liegen wird (66%). Knapp zwei Drittel halten eine Blasenbildung in grösseren Schweizer Städten für möglich (64%). Nicht traditionelle Asset-Klassen (Parkhäuser, Pflegeheime, Studentenwohnheime, Mikro-Appartments) werden verstärkt in den Fokus rücken. Für Schweizer Anleger bleiben Investitionen im Ausland wegen höherer Renditeerwartungen interessant. Die Produktknappheit treibt die Preise weiterhin in die Höhe. Die Anfangsrenditen für Core-Immobilien werden auch 2017 nochmals sinken. Asiatische Investoren treten in der Schweiz vor allem bei Grosstransaktionen Großtransaktionen in Erscheinung. Die Bereitschaft zu Forward-Funding/Forward Deals, um sich Objekte früh zu sichern, wird zunehmen. Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2017 unter dem Niveau von 2016 liegen. Eine Blasenbildung in den grösseren Schweizer Städten ist möglich. Die Grösse der Immobiliendeals wird im Jahr 2017 abnehmen. Der Brexit wird 2017 am Immobilientransaktionsmarkt spürbar. Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 2% 16% 14% 27% 25% 25% 23% 18% 16% 12% 28% 43% 63% 48% 48% 49% 73% 52% 55% 55% 63% 16% 18% 20% 21% 28% 34% 34% 45% 11% 5% 2% 2% 2% 7% Wortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2017 zu? Seite 15

16 Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (1/2) Kernaussagen Knapp die Hälfte der Befragten erwartet für Büroliegenschaften an 1-a-Standorten stabile Preise (53%). Die andere Hälfte rechnet mit höheren bzw. tieferen Preisen (20% / 27%, 2016: 12% / 36%). Bürogebäude an 1 b Standorten (59%, 2016: 70%) und in Peripherie (86%, 2016: 88%) dürften Preisrückgänge verzeichnen. Einzelhandelsobjekte zeigen einen ähnlichen Trend: Stabile oder sinkende Preise an 1-a-Standorten (43%/48%, 2016: 61%/27%), aber negativer Ausblick für 1-b-Standorte (68%, 2016: 73%) und Objekte in Peripherie (86%, 2016: 85%). Büro 86% 59% 53% 36% 27% 20% 14% 5% 0% steigend stabil sinkend Einzelhandel 86% 68% 48% 43% 32% 14% 9% 0% 0% steigend stabil sinkend 1A-Standort 1B-Standort Peripherie Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2017 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 16

17 Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (2/2) Kernaussagen Die Erwartungen zum Wohnbausektor an 1-a-Standorten sind optimistischer. Hier werden steigende oder stabile Preise (52% / 39%, 2016: 42% / 58%) erwartet. Knapp zwei Drittel der Befragten rechnen für Wohnbauten an 1 b Standorten (61%, 2016: 76%) und in Peripherie (59%, 2016: 42%) mit stabilen Preisen. Bei den Hotels geht die Mehrheit der Befragten von einer stabilen Preisentwicklung in 1-a-Standorten (69%, 2016: 53%), aber von rückläufigen Preisen an 1-b- Standorten (54%, 2016: 62%) sowie in Peripherie aus (78%, 2016: 81%). Wohnen 61% 59% 52% 39% 25% 27% 14% 14% 9% steigend stabil sinkend Hotel 78% 69% 54% 41% 20% 20% 11% 5% 2% steigend stabil sinkend 1A-Standort 1B-Standort Peripherie Wortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2017 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 17

18 Welche Verkäufergruppen werden 2017 am aktivsten sein? Kernaussagen Im Vergleich zum Vorjahr wird eine stärkere und somit die grösste Aktivität der Banken als Verkäufer in 2017 erwartet (31%, 2016: 21%). Verkäufergruppen Banken Opportunity-/PE-Fonds 31% 24% 52% 55% 14% 24% Ähnlich wie im Vorjahr wird erwartet, dass Opportunity-/PE-Fonds (24%, 2016: 30%) und Immobilien-AGs (14%, 2016: 22%) auch zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen werden. Immobilien-Ags Wohnungsgesellschaften Versicherungen/Pensionskassen Offene Fonds 14% 14% 14% 10% 36% 38% 31% 49% 50% 48% 55% 41% Auf Rang 4 folgen Wohnungsgesellschaften (14%, 2016: 12%) sowie Versicherungen und Pensionskassen (14%, 2016: 22%). Corporates (Non-Property) Sonstige internationale Fonds Geschlossene Fonds 10% 7% 5% 56% 61% 64% 29% 29% 39% Der öffentliche Sektor (5%, 2016: 6%) wird Erwartungen zufolge die am wenigsten aktive Verkäufergruppe sein. Öffentliche-Hand 5% 46% 49% Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Wortlaut der Frage: Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2017 sein? Seite 18

19 Welche Käufergruppen werden 2017 am aktivsten sein? Kernaussagen Wie auch im Vorjahr werden Versicherungen den Erwartungen nach zu den aktivsten Käufergruppen zählen (79%, 2016: 73%). Gegenüber dem Vorjahr wird bei den offenen Fonds eine deutlich höhere (52%, 2016: 36%) und bei den Immobilien-AGs eine tiefere Käuferaktivität (33%, 2016: 44%) erwartet. Käufergruppen Versicherungen/Pensionsfonds Offene Fonds Privatpersonen/Family Offices Wohnungsgesellschaften Opportunity-/PE-Fonds Immobilien-AGs/REITs 52% 45% 45% 44% 33% 79% 41% 48% 45% 46% 57% 21% 7% 7% 10% 10% 10% Dem Trend des Vorjahres folgend werden weiterhin private Anleger/Family Offices als aktive Käufergruppen eingeschätzt (45%, 2016: 55%). Wie im Vorjahr wird erwartet, dass Staatsfonds und der öffentliche Sektor 2017 weniger aktiv als Käufer auftreten werden (24% / 5%, 2016: 15% / 9%). Geschlossene Fonds Banken Staatsfonds Sonstige internationale Fonds Öffentliche Hand 5% 29% 27% 24% 24% 36% 56% 15% 32% 43% 41% 33% 50% 26% 59% Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Wortlaut der Frage: Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2017 sein? Seite 19

20 Was werden 2017 die grössten Hindernisse für Transaktionen sein? Kernaussagen Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern (96%, 2016: 100%) wird als grösstes Hindernis für Transaktionen angesehen. Wie im Vorjahr wird die von Fremdkapitalgebern verlangte Höhe des Eigenkapitals nicht klar als bedeutendes Hindernis angesehen (52%, 2016: 49%). Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen oder erstrangigen Kreditfinanzierungen wird weniger als Transaktionshindernis gesehen (38%, 2016: 33% bzw. 29%, 2016: 21%). Grösste Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer Höhe des erforderlichen Eigenkapitals Mangelnde Verfügbarkeit nachrangiger Kreditfinanzierungen (Junior/Mezzaninekapital) Mangelnde Verfügbarkeit erstrangiger Kreditfinanzierungen (Senior) 5% 5% 21% 24% 33% 56% 31% 47% 45% 31% 40% 17% 17% 24% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was ist das grösste Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in der Schweiz im Jahr 2017? Seite 20

21 Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2017 entwickeln? Kernaussagen Eine knappe Mehrheit (55%) sieht bei den Kreditanforderungen eine Steigerung (2016: 70%). Die Mehrheit der Befragten geht davon aus, dass sich der Zins und die Margen in 2017 nicht verändern werden (69% / 71%, 2016: 79% / 52%). Gut zwei Drittel der Befragten erwarten, dass auch der Belehnungswert gleich bleiben wird (66%). Veränderung der Immobilienfinanzierungskreditkonditionen Kreditanforderungen 55% 45% Zins Marge 19% 17% 69% 71% 12% 12% Belehnungswert 10% 66% 24% Steigen Gleich bleiben Sinken Wortlaut der Frage: Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2017 entwickeln? Seite 21

22 Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2017 beliebt sein Kernaussagen Investoren werden weiter starken Fokus auf Wohnimmobilien legen (61%, 2016: 60%). Starker oder mittlerer Investmentfokus 61% Auf Büroliegenschaften legen ein Drittel der Befragten einen moderaten Fokus (32%, 2016: 44%), was weniger als im Vorjahr ist. Wie im Vorjahr legen 2017 wenig Investoren starken bis moderaten Fokus auf Einzelhandelsimmobilien (17%, 2016: 19%). 17% 2% Stark 17% 32% 15% 22% Mittelmässig 21% Büro Einzelhandel Wohnen Andere Wortlaut der Frage: Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2017 in Ihrem Investmentfokus? Seite 22

23 Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt der Fokus auf Zürich Kernaussagen Zürich ist wie im Vorjahr der attraktivste Standort für Investitionen im Büro sowie im Einzelhandelssektor (23%, 24%, 2016: 26%, 22%), gefolgt von Genf (jeweils 17%, 2016: 14%) und Basel (16%, 17%, 2016: 20%, 18%). Die Nachfrage der Investoren nach Einzelhandelsimmobilien ist in Bern, Luzern und St. Gallen im Vergleich zum Jahr 2016 gesunken (9%, 4%, 7%, 2016: 12%, 16%, 8%), aber in Lausanne ist sie gestiegen (15%, 2016: 12%). Büro und Einzelhandel* 23% 24% 17% 17% 17% 16% 8% 15% 12% 11% 9% 7% 7% 4% 4% 4% 2% 2% Büro Einzelhandel Zürich Genf Basel Bern Luzern Lausanne Lugano Zug St. Gallen *Mehrfachnennungen möglich Wortlaut der Frage: Welche Schweizer Standorte stehen im Jahr 2017 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 23

24 Kein klarer Fokus bei Wohnimmobilien Kernaussagen Wohnen* Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zeigt wie im Vorjahr keinen klaren Fokus. Zürich, Basel, Bern und Luzern sind weiterhin bevorzugte Städte (15%, 14%, 14%, 15%, 2016: 19%, 16%, 13%, 16%) 15% 14% 14% 15% 7% 7% 5% Wohnen Zürich Genf Basel Bern Luzern Lausanne Lugano Wortlaut der Frage: Welche Schweizer Standorte stehen im Jahr 2017 besonders in Ihrem Investmentfokus? *Mehrfachnennungen möglich Seite 24

25 Attraktivste Exit-Optionen für Immobilieninvestitionen in 2017 Kernaussagen Die Mehrheit der Befragten visieren 2017 keinen Exit an (57%, 2016: 77%), wenn überhaupt scheint 2017 ein Direktverkauf als Einzelobjekt die präferierte Option zu sein (29%, 2016: 37%). Strategien wie Portfolio- Direktverkäufe (10%, 2016: 13%), und Emissionen von Publikumsfonds (2%) werden als Ausstiegsoptionen weniger bedeutsam sein. Anvisierte Exitstrategien* 29% 10% 57% 0% 2% 2% 0% Direktverkauf - Single asset Direktverkauf - Portfolio Geschlossener Fonds Immobilien AG/REIT (IPO) Publikumsfonds Spezialfonds Kein Exit *Mehrfachnennungen möglich Wortlaut der Frage: Welches sind die von Ihnen anvisierten Exitstrategien für 2017? Seite 25

26 Wichtigste Megatrends 2017 Kernaussagen Die grosse Mehrheit der Befragten stimmt der Aussage zu, dass demographischer Wandel 2017 den Immobilienmarkt massgeblich beeinflussen wird (88%). Megatrends 2017* Demografischer Wandel Zinsentwicklung 26% 40% 62% 34% 24% 12% 2% Zinsentwicklung wird von 74% der Befragten als für den Immobilienmarkt relevanter Megatrend eingestuft. Als weitere Trends auf dem Immobilienmarkt werden politische Instabilität (71%), Digitalisierung (61%) und Globalisierung der Investmentströme angesehen. Politische Instabilitäten/Unsicherheiten Urbanisierung/Landflucht Digitalisierung Globalisierung der Investmentströme 23% 10% 20% 5% 44% 57% 41% 48% 21% 26% 32% 43% 8% 7% 7% 8% Klimawandel 5% 15% 53% 27% Wortlaut der Frage: Welche Megatrends beeinflussen den Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2017 am meisten? Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu *Mehrfachnennungen möglich Seite 26

27 Trends Wohnen: 15% 21% 21% "Intelligente Gebäudeleittechnik ist die Zukunft der Wohnungswirtschaft." 33% "Mit einer Verschärfung der Mietpreispolitik im Bestand ist zu rechnen." 52% 58% 24% 11% "Modulares Bauen ist im Wohnungsneubau wieder ernst zu nehmen." 8% 30% 16% "Die Schere zwischen Preisverfall in ländlichen Regionen und Miet- und Kaufpreisanstieg in Ballungsräumen wird breiter." 65% 46% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2017 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen? Seite 27

28 Trends Büro: 2% 20% 25% 49% "Flächeneinsparungen können vor allem durch moderne Bürokonzepte erreicht werden." 49% "Neue Nutzergruppen (z. B. Start-ups) werden gegenüber traditionellen Branchen als Mieter immer wichtiger." 55% 24% 24% 20% "Bürodesign und 37% -ausstattung werden für die Mitarbeitergewinnung und -motivation immer wichtiger." "Anmietbare Co- Working-Spaces haben sich als Nischenprodukt etabliert." 39% 56% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2017 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro? Seite 28

29 Trends Hotel: 3% 14% 25% "Das Budget- und Midscale-Segment wird das Upscale-Segment als beliebtestes Investitionssegment ablösen." 58% 28% 6% 6% "Ankäufe mittelständischer Hotelketten und markenunabhängiger Hotels bestimmen weiterhin das Wachstum grosser Hotelgruppen." 60% 11% "Die kontinentaleuropäischen 33% Hotelmärkte werden durch Brexit keine signifikante Steigerung der Perfomance- Kennzahen haben." 56% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2017 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel? Seite 29

30 Trends Einzelhandel: 3% 18% 28% 43% "Der Onlinehandel hat bereits erste Opfer im Einzelhandel gefordert." 54% "Der Wettbewerbsdruck im Einzelhandel führt zu kreativen Erlebnisshoppingkonzepten." 54% 3% 15% 5% 18% 35% "Lieferdienste erobern wesentliche Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel." 42% "Der Einkaufstourismus in grenznahen Gebieten wird noch mehr zunehmen (CHF/Euro-Kurs)." 47% 35% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Wortlaut der Frage: Was sind 2017 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel? Seite 30

31 Kernaussagen Schweiz 2017

32 Zusammenfassung (1/2) Attraktivität Eine klare Mehrheit der Teilnehmer sieht die Schweiz auch im Jahre 2017 als einen attraktiven oder sehr attraktiven Immobilien-Investmentstandort. Immobilienmarktumfeld Die Niedrigzinsphase wird sich 2017 sehr wahrscheinlich fortsetzen. Es wird mit einem Einfluss der Smart-Home-Technologien auf die Immobilienbewirtschaftung gerechnet. Crowdfunding als eine Finanzierungs- und Investitionsform wird vermutlich nicht an Bedeutung gewinnen. Immobilientransaktionsmarkt Nicht traditionellen Asset-Klassen werden 2017 eine hohe Bedeutung beigemessen. Investitionen im Ausland werden weiterhin interessant sein. Es wird eine weitere Preiserhöhung aufgrund der Produktknappheit erwartet. Das Transaktionsvolumen wird erwartungsgemäss tiefer als in 2016 sein. Kaufpreiserwartungen Preise von Bürogebäuden und Einzelhandelsobjekten an 1 b Standorten und in der Peripherie werden sich laut Erwartungen rückläufig entwickeln. Preise von Wohnimmobilien in 1-a-Standorten werden sich stabil bis steigend entwickeln. Die Mehrheit der Befragten erwartet stabile Preise für Wohnimmobilien in 1-b-Standorten. Verkäufer- und Käufergruppen Neben Banken werden Opportunity/Private Equity Fonds und Immobilien-AGs 2017 zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen. Aus Seiten der Käufer werden Versicherungen/Pensionsfonds, offene Fonds und Privatanleger/Family Offices zu den aktivsten Gruppen zählen. Staatsfonds und dem öffentlichen Sektor werden eine geringe Bedeutung als Käufer zugemessen. Seite 32

33 Zusammenfassung (2/2) Grösste Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen werden im Jahr 2017 am ehesten erfolgreichen Transaktionen im Wege stehen. Konditionen für Immobilienkredite Die Kreditanforderungen für Immobilienkredite könnten 2017 steigen. Das Zinsniveau wird vermutlich konstant bleiben. Investmentfokus nach Nutzungsart Wohnimmobilien stehen im Jahr 2017 klar im Fokus. Exitstrategien Ein Grossteil der Befragten erachtet einen Exit im Jahre 2017 generell für unattraktiv. Top Trends Die Befragten erwarten, dass demographischer Wandel und Zinsentwicklung einen massgeblichen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt haben werden. Auch politische Instabilitäten, Urbanisierung und Digitalisierung werden als relevante Megatrends eingestuft. Eine klare Minderheit der Befragten gab an, 2017 einen Investmentfokus auf Einzelhandelsimmobilien zu setzen. Bevorzugte Investitionsstandorte Zürich, Genf und Basel sind beliebte Regionen für Investments in Büroimmobilien. Wohnimmobilien werden am stärksten in Zürich, Luzern und Bern nachgefragt. Seite 33

34 Notizen Seite 34

35 Ihre Kontakte Claudio Rudolf FRICS Partner Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon claudio.rudolf@ch.ey.com Daniel Zaugg MRICS Partner Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon daniel.zaugg@ch.ey.com Seite 35

36 EY Assurance Tax Transactions Advisory Über die globale EY-Organisation Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Rechtsberatung sowie in den Advisory Services. Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die Finanzmärkte und die Volkswirtschaften. Für diese Herausforderung sind wir dank gut ausgebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie ausgezeichneter Dienstleistungen und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. Building a better working world: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und die Gesellschaft Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht. Obwohl sie mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann sie nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität. Es liegt am Leser zu bestimmen, ob und inwiefern die zur Verfügung gestellte Information im konkreten Fall relevant ist. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young AG und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen empfehlen wir den Beizug eines geeigneten Beraters. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website: Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young AG, Vaduz, vertreten. «EY» und «wir» beziehen sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited Ernst & Young AG Alle Rechte vorbehalten.