Ungeprüfter Halbjahresbericht Credit Suisse 1a Immo PK 31. März 2017

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1 Ungeprüfter Halbjahresbericht Credit Suisse 1a Immo PK Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen 31. März 2017

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe 4 Informationen über Dritte 5 Vermögensrechnung 6 Erfolgsrechnung 7 Anhang 8 Hypotheken / Kredite / Geschäfte zwischen Fonds 10 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden / Anteile im Umlauf 11 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 12 Erläuterungen zum ungeprüften Halbjahresbericht 20 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs (Geldkurs) CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Marktkapitalisierung CHF 4 256,0 Mio ,5 Mio ,5 Mio. Agio 25,72% 24,56% 22,71% Vermögensrechnung ) ) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 3 657,4 Mio ,3 Mio ,3 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 3 326,7 Mio ,2 Mio ,2 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 3 714,9 Mio ,0 Mio ,3 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 2) in % der Anlagekosten 6,15% 5,06% 5,65% in % der Verkehrswerte 5,60% 4,61% 5,17% Fremdkapitalquote 8,88% 7,77% 7,83% Verzinsung der Fremdfinanzierungen 1,23% 1,95% 2,27% Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 4,20 4,11 2,56 Nettofondsvermögen (NAV) CHF 3 385,2 Mio ,3 Mio ,7 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) Ausschüttung CHF n/a Ausschüttungsrendite n/a 3,41% 3,49% Ausschüttungsquote n/a 98,73% 101,61% Eigenkapitalrendite (ROE) 2,02% 3) 5,06% 5,47% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,92% 3) 4,76% 5,21% Anlagerendite 2,08% 3) 5,31% 5,66% Performance 2,09% 3) 5,95% 10,91% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 77,67% 79,33% 80,32% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,55% 0,56% 0,56% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,48% 0,49% 0,49% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 30,42 24,80 22,67 Kurs-/Cashflowverhältnis 30,88 27,04 29,13 Erfolgsrechnung ) ) Nettoertrag CHF 68,7 Mio. 71,7 Mio. 69,1 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 0,2 Mio. 5,4 Mio. 8,9 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 97,5 Mio. 99,7 Mio. 97,0 Mio. Mietausfallrate 7,48% 6,60% 4,12% Unterhaltsaufwand CHF 10,7 Mio. 9,2 Mio. 9,7 Mio. 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand ) angepasst 2) Maximal zulässige Belastung: 30% der Verkehrswerte (Fondsvertrag 14 Ziff. 2) 3) Berechnung für sechs Monate ( ) 3

4 Verwaltung und Organe Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG Ruth Bültmann, Mitglied Adam Milenkovic, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO / Legal a.i. Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich 4

5 Informationen über Dritte Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Steuerberatung, Facility Management, IT Dienstleistungen, Management Information System MIS und Collateral Management. Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Personalwesen und Business Risk Management. Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz: Real Estate Administration (u.a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung). Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 5

6 Vermögensrechnung per 31. März Verkehrswert CHF Verkehrswert CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Laufende Sanierungen Total Grundstücke Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 17) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

7 Erfolgsrechnung 2016/17 (abgeschlossen per 31. März 2017) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Mietzinseinnahmen Baurechtszinseinnahmen Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Abgaben Schätzungs- und Prüfaufwand Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste ) Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg ) Im Geschäftsjahr 2015/16 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF realisiert. Aus der Veräusserung von Wertschriften ergab sich ein Gewinn von CHF

8 Anhang per 31. März Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 66,6 Mio. 66,6 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 3 015,5 Mio ,6 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen Mietausfallrate 7,48% 6,92% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 5,60% 4,61% Ausschüttungsrendite n/a 3,41% Ausschüttungsquote n/a 98,73% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 77,67% 79,33% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,55% 0,56% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,48% 0,49% Eigenkapitalrendite (ROE) 2,02% 5,06% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,92% 4,76% Agio 25,72% 24,56% Performance 2,09% 5,95% Anlagerendite 2,08% 5,31% Angaben über Derivate Keine Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 8

9 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds vermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,35% 0,50% 0,35% 0,50% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,07% 5,00% 3,16% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 2,50% 0,00% 2,50% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 1,50% 0,00% 1,50% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 46,1 Mio. 23,4 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 80,0 Mio. 70,0 Mio. > 5 Jahre CHF 70,0 Mio. 70,0 Mio. Anlagen Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a Details siehe dazu Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Seite 11 CHF 22,0 Mio. 21,3 Mio. Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 12 Details siehe dazu Geschäfte zwischen Fonds Seite 10 CHF CHF 3 657,4 Mio. 0,0 Mio ,3 Mio. 11,3 Mio. Total Anlagen CHF 3 679,4 Mio ,9 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 9

10 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse (per ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,310% Festhypothek ,560% Festhypothek ,700% Festhypothek ,780% Festhypothek ,830% Festhypothek ,490% Festhypothek ,530% Festhypothek ,020% Festhypothek ,710% Festhypothek ,200% Festhypothek ,600% Festhypothek ,650% Festhypothek ,780% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse ( bis ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festyhpothek ,700% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festhypothek ,310% Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Kredite Während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2016/17 hat der Credit Suisse 1a Immo PK keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. Laufende Kredite (per ) Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene Kredite ( bis ) Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Geschäfte zwischen Fonds Während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2016/17 hat der Credit Suisse 1a Immo PK folgende sonstigen Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) bei den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality und Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus getätigt. Laufende sonstige Anlagen (per ) Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene sonstige Anlagen ( bis ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern, bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. 10

11 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2016/17 (Stand per 31. März 2017) Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Keine Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Glattbrugg, Riethofstrasse 10b Wohnbaute Horgen, Bahnhofstrasse 4 / Seestrasse 129 Kommerziell genutzte Liegenschaften 3483, Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Gem. Fondsvertrag 8, Ziff. 2 Bst. b und 15, Ziff. 4 Bst. d ( ) Titelbezeichnung Valor Anzahl Titel per Kauf Verkauf Anzahl Titel per Kurs pro Titel per in CHF Wert total per in CHF In % des Gesamtfondsvermögens (max. 25%) Swiss Prime Site ,59% Hinterlegungsstelle: SIS, Zürich Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Kein Mieter des Credit Suisse 1a Immo PK erreichte diese Grenze. Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016). Anteile im Umlauf Stand am 1. Oktober 2016 Rücknahmen Ausgaben Stand am 31. März Anteile 0 Anteile 0 Anteile Anteile 11

12 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe Andere Anlagen gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. c Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Grundstücksfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Erwerbsdatum Ort, Adresse Wohnbauten Aadorf**, Friedaustrasse 11, 13, Agno**, Via P. Vecchio 15, 16, 17, 18, 19, 20 / Residenza Le Bolle Allschwil**, Langenhagweg 7, 9, 11, 13 / Steinbühlweg 68, 70, 72, Altstätten, Alte Landstrasse 21, Basel, Bleichestrasse 23, 25, 27 / Mattenstrasse Basel, Delsbergerallee Basel, Fasanenstrasse 140, 150 / Schorenweg 38a, Basel, Luzernerring 60, 62, 64, 68, 70, 72/Flughafenstr. 77, 79, 81/Gustav-Wenk Str. 1, 3, 5, 11, 13, Basel, Maulbeerstrasse 63, 65, 67, 69, Basel, Spalenring 55, 57, 59, Bern, Oberweg 1, 3, Binningen, Bottmingerstrasse 5, 7, «1Stein» Binningen, Bruderholzstrasse 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, Birsfelden**, Rheinparkstrasse 4, 6, Bottmingen, Falkenstrasse 6, 8, 10, Brugg**, Fröhlichstrasse 48 / Zimmermannstrasse 25, 27, 29, 33, 35, 37, 39 / Seidenstrasse Bussigny-Lausanne, Route d Eguechaudens 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, Cham, Eichstrasse 19a, 19b Cham, Eichstrasse Cham, Eichstrasse Clarens, Sentier des Borgognes 2, Cugy, Epi d Or 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, Dietlikon**, Lampitzäckern 41, 43, / Dornach, Wollmattweg 2, 4, 6, Dübendorf**, Ahornstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 / Höglerstrasse 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, Effretikon, Müslistrasse 7, Glattbrugg*, Riethofstrasse 10b Horgen, Kalkofenstrasse Horw, Brunnmattstrasse Jona, Seeblickstrasse 10, 12, 14, 16 / Seehofstrasse Lugano, Via F. Borromini 7a Lugano, Via Fontana Luterbach**, Grüttbachstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, Luzern, Matthofring 20, 22, Luzern, Würzenbachstrasse 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, Männedorf, Eintrachtweg 2, Muttenz, Seemättlistrasse 8, 10, 12, 14 / Lachmattstrasse 69, Riehen, Bäumlihofstrasse 388, 390, 394 / Gotenstrasse 6 / Helvetierstrasse 2, 4, Riehen**, Dörnliweg 1, 3, 15, 17, 19, 20,21, 22, 23, 25, 27, 29, 31, 33 / Obere Wenkenhofstrasse Seuzach, Stadlerstrasse 26, 28, 30, 32, Spiez, Obere Bahnhofstrasse 22a-m Urdorf, Baumgartenstrasse 18, Volketswil, Ackerstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, Wädenswil, Speerstrasse 1, Wettingen, Neufeldstrasse Wettingen, Neufeldstrasse 27, Winterthur, Eichgutstrasse 2, 4, 6 / Rudolfstrasse 21, 23, 25, «Eichgut» Winterthur, Im Grüntal 19, 21, 23, Winterthur, Schlossacker 5, 7, 9, 11, 13 / Hegifeld 85, 87, Zürich, Dörflistrasse 58, Zürich, Hagenholzstrasse 86, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, «Andreaspark» Total I davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften Aarau, Hintere Bahnofstrasse 5, 6, 7, 8, Baden, Langhaus 1, 2, 3, 4, 5, «Langhaus Baden Bahnhof West» Basel, Freie Strasse Bellinzona**, Via dei Gaggini Bern, Holzikofenweg Bern, Schönburgstrasse Biel, Bahnhofstrasse Carouge, Avenue Industrielle 4, Egerkingen, Riedstrasse Emmenbrücke**, Seetalplatz 1, «CinéMarché» Frauenfeld, Langfeldstrasse 79A Frauenfeld**, Langfeldstrasse Genf, Passage Malbuisson 19 / Rue du Marché 9,

13 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- 1) Mietzinsausfälle Bruttoerträge Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , , , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum ,

14 Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Anz. Läden m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Anz. m 2 Lagerräume Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 14

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16 Inventar der Liegenschaften Anzahl Total Mietobjektfläche Total Miet- Grundstücks- Erstellungs- Erwerbs- Ort, Adresse Gebäude (m 2 ) fläche (m 2 ) jahr datum Glattbrugg**, Stelzenstrasse 2, 4, 6, 8, «Air Center» Horgen*, Bahnhofstrasse 4 / Seestrasse 129 Lausanne, Avenue de Provence Lausanne**, Place de la Riponne Meyrin, Hotel Industriel des Galants Neuenburg**, Place Pury 13 / Rue du Môle Neuenburg, Rue de l Hôpital Neuenburg, Rue de Monruz Neuendorf, Industriestrasse 9, «Logistikcenter» Petit-Lancy, Avenue des Morgines 12, «Geneva Business Center» / Pfäffikon**, Churerstrasse 120, Pfungen, Wanistrasse, «Logistikzentrum» Pratteln, Grüssenweg 10, «Grüssen-Center» Schaffhausen, Mühlentalstrasse 36, Schmitten**, Bahnhofstrasse 47, 47a Signy**, Les Fléchères, «Signy Centre» Sitten, Avenue du Midi 9 / Rue de la Dent-Blanche Sitten, Rue des Vergers 1 / Avenue de la Gare Solothurn, Kronengasse 1, «Palais Besenval» Solothurn, Schänzlistrasse Solothurn, Weissensteinstrasse Wil, Zürcherstrasse Winterthur, Zürcherstrasse Zug, Grafenauweg 12, «West III» Zug, Zählerweg 3, 5, 7, 9, 12 / Gartenstadt 2a / Aabachstrasse 16, 18a, 18b Zürich, Birchstrasse 183, «Octavo» Zürich, Giesshübelstrasse Zürich, Grossmünsterplatz Zürich**, Grubenstrasse Zürich, Militärstrasse 105, Zürich**, Müllerstrasse 16, Zürich**, Sihlcity Zürich, Stampfenbachplatz 4 / Walchestrasse Zürich**, Thurgauerstrasse 80, «Leonardo» Zürich, Zollikerstrasse Total II davon im Stockwerkeigentum davon im Baurecht Gemischte Bauten Basel, Dornacherstrasse 258 / Thiersteinerallee 71, Frauenfeld, Thundorferstrasse 25, 27, 27a, 27b, 29, 29b, 31, 31a, 31b Lausanne, Avenue de Beaulieu 1, 3, 5 / Avenue de France Lausanne, Avenue de Beaumont Opfikon**, «Lindbergh-Allee», Glattpark St. Gallen, Teufenerstrasse Thun**, Bälliz Wallisellen**, Richti Areal, Ringhof Yverdon-les-Bains, Rue d Entremonts 13, 15, Zürich, Fierzgasse 16, 18, 22, 30 / Limmatstrasse 119, 123, 125 / Limmatplatz Zürich, Hardturmstrasse 130, «Limmatwest» Total III Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total IV Baurechtsgrundstücke Total V Gesamttotal davon im Stockwerkeigentum davon im Baurecht * In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften ** Die angegebenen Werte verstehen sich inklusive der laufenden Sanierungen 1) Nicht annualisiert 2) Miteigentum 250 /1 000 = m 2 (totale Grundstücksfläche = m 2 ) 16

17 Eigentums- Gestehungs- Verkehrs- Soll- 1) Mietzinsausfälle Bruttoerträge Zimmer verhältnis kosten wert Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Alleineigentum , , Stockwerkeigentum Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Miteigentum 2) , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , , , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , , , ,

18 Lagerräume Wohnungen Gewerbe Total Wohnungen Parking Läden Büros, Praxisräume usw. Kinos / Hotels / Restaurants Übrige kommerzielle Räume Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % Anz. m 2 Anz. m 2 Anz. m 2 Anz. m 2 Anz. m 2 Anz. m 2 % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,95 18

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20 Erläuterungen zum ungeprüften Halbjahresbericht per 31. März 2017 Der Credit Suisse 1a Immo PK ist ein steuerprivilegierter Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen richtet. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. a) Vergütungen an die Fondsleitung Für die Leitung des Anlagefonds stellte die Fondsleitung zulasten des Anlagefonds eine Vergütung von 0,35% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres in Rechnung. Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten. Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Entschädigung von 1,5% des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern damit nicht ein Dritter beauftragt war. Bei der Übernahme von Grundstücken und Liegenschaften anstelle einer Bareinzahlung würde dieselbe Entschädigung belastet. Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlage fonds während der Berichtsperiode 3,1% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen). b) Vergütungen an die Depotbank Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung. Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von 0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine Vergütung. Erläuterung 1: Verkaufsrestriktionen/Anlegerkreis Erläuterung 2: Kommissionen Erläuterung 3: Bewertungsmethode Erläuterung 4: Offenlegung von Leerständen Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 30. September 2016 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Die Handhabung von Leerstandskosten wurde per 1. Oktober 2015 geändert. Bei Totalsanierungen werden neu weder Mieten noch Leerstände in der Erfolgsrechnung verbucht noch werden Leerstandskosten aktiviert. Die Liegenschaft wird in die Liegenschaften in Bau umklassiert und ab vollständiger Entleerung bis Bezugsbereitschaft keine Miete und kein Leerstand sollgestellt. Ab Bezugsbereitschaft wird die Liegenschaft in die Bestandesliegenschaften umklassiert und Mieten und Leerstände sollgestellt. Bei Teilsanierungen bleibt die Liegenschaft als Bestandesliegenschaft bilanziert und die Mieten und Leerstände werden in der Erfolgsrechnung sollgestellt. 20

21 Erläuterung 5: Änderungen des Fondsvertrages per 20. November 2016 Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 14. November 2016 bewilligt. Die Änderungen sind per 20. November 2016 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 17. Oktober 2016 lautete wie folgt: Mitteil Mitteilung an die Anleger des Credit Suisse 1a Immo PK Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen Credit Suisse Real Estate Fund Global Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund International Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Credit Suisse Real Estate Fund Siat Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» betreffend Änderung des Prospekts mit integriertem Fondsvertrag bzw. des Fondsvertrages mit Anhang. Übernahme der Depotbankfunktion durch Credit Suisse (Schweiz) AG Die Credit Suisse passt die Struktur ihrer Gruppe an, um die Umsetzung ihrer strategischen Ziele zu unterstützen, ihre Widerstandsfähigkeit weiter zu erhöhen und den veränderten regulatorischen Anforderungen im Rahmen der Too-Big-To-Fail-Gesetzgebung zu entsprechen. In der Schweiz wurde dazu die Credit Suisse (Schweiz) AG als Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG gegründet. Die Credit Suisse (Schweiz) AG hat ihren Sitz in Zürich und wird vorbehältlich der Erteilung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA über eine Bewilligung als Schweizer Bank, Effektenhändler und Depotbank verfügen und unter der Aufsicht der FINMA stehen. Die Credit Suisse AG wird den grössten Teil des zur Division «Swiss Universal Bank» gehörenden Geschäfts mittels Vermögensübertragung (via Universalsukzession) gemäss dem Schweizerischen Fusionsgesetz auf die Credit Suisse (Schweiz) AG übertragen. Vorbehältlich der Genehmigung der FINMA übernimmt die Credit Suisse (Schweiz) AG per Datum der Handelsregistereintragung der Vermögensübertragung für die oben aufgeführten Anlagefonds die Funktion der Depotbank und Zahlstelle von der Credit Suisse AG. Die Übertragung erfolgt voraussichtlich im 4. Quartal Die Übernahme der Depotbankfunktion durch die Credit Suisse (Schweiz) AG wird für die oben aufgeführten Anlagefonds im Prospekt mit integriertem Fondsvertrag bzw. im Fondsvertrag mit Anhang mittels einer entsprechenden Änderung umgesetzt. Wo erforderlich werden zudem für die oben aufgeführten Anlagefonds bei den Bestimmungen über die Anteile und Anteilklassen im Fondsvertrag die Hinweise auf die Credit Suisse AG an die im Rahmen der Vermögensübertragung umgestaltete Konzernstruktur angepasst. In diesem Zusammenhang erfolgen insbesondere die folgenden Änderungen der Prospekte mit integriertem Fondsvertrag resp. Fondsverträge mit Anhang: Depotbank wird neu die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich. ( 1 Ziff. 3 der Fondsverträge) In Übereinstimmung mit 17 Ziff. 2 der Fondsverträge stellt die Fondsleitung jeweils über eine Bank oder einen Effektenhändler einen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel der Immobilienfondsanteile sicher. Die Einzelheiten werden jeweils im Prospekt resp. im Anhang geregelt. In diesem Zusammenhang erfolgt jeweils im Prospekt resp. im Anhang die folgende Änderung: Für die Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Siat stellt die Fondsleitung einen regelmässigen börslichen Handel über die Credit Suisse (Schweiz) AG sicher. Für die Immobilienfonds Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund International und Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus stellt die Fondsleitung einen regelmässigen ausserbörslichen Handel über die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, sicher. Für die Immobilienfonds Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund International und Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus werden die Anteile ausschliesslich buchmässig geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz, einzubuchen und zu verwahren. ( 6 Ziff. 2 der Fondsverträge) Ausserdem werden noch die folgenden Änderungen vorgenommen: Für die beiden Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat erfolgen Pflichtpublikationen sowie die Publikation der Kurse künftig zusätzlich auf der elektronischen Plattform Swiss Fund Data ( Aufgrund dieser Änderung wird für diese beiden Immobilienfonds im Fürstentum Liechtenstein künftig auf Pflichtpublikationen und Preispublikationen im Liechtensteiner Vaterland verzichtet. Bei den vorliegenden Änderungen der jeweiligen Fondsverträge handelt es sich um Änderungen, welche die Rechte der Anleger nicht berühren oder ausschliesslich formeller Natur sind, weshalb gegen diese kein Einwendungsrecht besteht. Die Anleger können unter Beachtung der Bestimmungen des jeweiligen Fondsvertrages die Auszahlung ihrer Anteile in bar verlangen. Für die Anleger erfolgt die Übertragung der Funktion der Depotbank und Zahlstelle auf die Credit Suisse (Schweiz) AG kostenlos. Die Änderungen im Wortlaut, der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte resp. für den Credit Suisse 1a Immo PK die Änderungen im Wortlaut, der Fondsvertrag mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte können kostenlos bei der Fondsleitung oder der jeweils aktuellen Depotbank bezogen werden. In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.v.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die FINMA auf die Bestimmungen gemäss Art. 35a Abs. 1 lit. a g KKV erstreckt. Zürich, 17. Oktober 2016 Die Fondsleitung: Credit Suisse Funds AG, Zürich Die bisherige Depotbank: Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich Die künftige Depotbank: Credit Suisse (Schweiz) AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich 21