Deutsche Mittelstand Real Estate AG

Transkript

1 Research-Update Deutsche Mittelstand Real Estate AG FFO-Dynamik steigt sc-consult GmbH Equity-Research Urteil: Buy (unverändert) Kurs: 3,523 Euro Kursziel: 4,60 Euro Alter Steinweg Münster T +49(0) /-94 F +49(0) E kontakt@sc-consult.com Geschäftsführung Dr. Adam Jakubowski & Holger Steffen Analyst: Dr. Adam Jakubowski sc-consult GmbH, Alter Steinweg 46, Münster Bitte beachten Sie unseren Disclaimer auf der letzten Seite! Postbank Kto-Nr BLZ IBAN DE BIC PBNKDEFF Telefon: Amtsgericht +49 (0) Münster Telefax: HRB +49 (0) kontakt@sc-consult.com UST-IdNr. Internet: DE

2 Jüngste Geschäftsentwicklung Stammdaten Sitz: Frankfurt Branche: Immobilien Mitarbeiter: 74 Rechnungslegung: IFRS ISIN: DE000A0XFSF0 Kurs: 3,523 Euro Marktsegment: Prime Standard Aktienzahl: 54,3 Mio. Stück Market Cap: 191,1 Mio. Euro Enterprise Value: 881,5 Mio. Euro Free-Float: 48,9 % Kurs Hoch/Tief (12 M): 4,587 / 3,201 Euro Ø Umsatz (12 M Xetra): 127,4 Tsd. Euro Im Neunmonatsbericht konnte DEMIRE erwartungsgemäß ein hohes Wachstum der Mieterträge und des Nettovermietungsergebnisses zeigen. Auch das FFO-Ergebnis hat sich erfreulich entwickelt und gegenüber dem Halbjahr deutlich überproportional zugelegt. Darin zeigen sich die Effekte der von DEMIRE an mehreren Fronten eingeleiteten Optimierungsmaßnahmen, die sich vom Insourcing von Leistungen, über die Verbesserung der Vermietungssituation bis zum Abbau der Verschuldung und Reduktion der Zinslasten erstrecken. In Erwartung, dass sich diese Effekte im vierten Quartal und vor allem im nächsten Jahr noch verstärken, hat DEMIRE die FFO-Prognose für 2016 und 2017 bekräftigt. Auch wir gehen von einer weiteren Verbesserung der operativen Profitabilität aus und erwarten für 2016 ein FFO-Ergebnis vor Minderheiten von 18,80 Mio. Euro. Auf dieser Basis sehen wir anhand unseres DCF-Modells den fairen Wert der DEMIRE-Aktie unverändert bei 4,60 Euro, was gegenüber dem aktuellen Kurs ein Potenzial von fast 30 Prozent impliziert. Auch die NAV-Betrachtung deutet auf eine deutliche Unterbewertung hin, weswegen wir unser Rating Buy aufrechterhalten. GJ-Ende: RG e 2017e 2018e 2019e Mieterträge (Mio. Euro) 3,4 33,3 75,0 77,3 79,2 80,4 EBIT (Mio. Euro) 58,4 58,7 53,4 49,1 52,3 52,2 Jahresüberschuss 43,3 28,1 6,0 16,2 24,6 30,7 EpS 1,72 0,44 0,09 0,25 0,38 0,48 Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Umsatzwachstum - 887,3% 125,1% 3,0% 2,5% 1,5% Gewinnwachstum - -35,1% -78,8% 171,5% 52,0% 25,0% KUV* 66,85 6,77 3,01 2,92 2,85 2,81 KGV* 5,2 8,0 37,9 14,0 9,2 7,3 KCF* - 20,9 5,8 4,7 4,6 4,7 EV / EBIT* 15,8 15,8 17,3 18,9 17,7 17,7 Dividendenrendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Angaben auf voll verwässerter Basis von 64,04 Mio. Aktien Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 2

3 Mieterträge steigen um 150 Prozent Das hohe Wachstum des ersten Halbjahres hat sich bei DEMIRE auch im dritten Quartal fortgesetzt. Dank der letztjährigen Zukäufe haben sich die Mieterträge zwischen Juli und September um 150 Prozent auf 20,0 Mio. Euro erhöht, woraus sich in Summe der ersten neun Monate ein Wachstum um fast 160 Prozent auf 56,7 Mio. Euro ergeben hat. Nahezu im selben Umfang erhöhte sich auch das Nettovermietungsergebnis, das nach den ersten drei Quartalen mit 43,3 Mio. Euro um 154 Prozent über dem Vorjahresstand liegt. Konzern-Zahlen 9M 15 9M 16 Änderung Mieterträge 21,91 56, ,7% Nettovermietungserg. 17,03 43, ,2% Bewertungsergebnis 16,44 14,42-12,3% EBIT 26,45 41,26 +56,0% Finanzergebnis -20,64-35,43 - Periodenergebnis 1,64 4, ,3% FFO (nach Minderheiten) - 6,02 - Quelle: Unternehmen Volatiles Bewertungsergebnis Während für das EBIT noch zum Halbjahr ein deutlich überproportionaler Zuwachs um über 100 Prozent vermeldet werden konnte, blieb das operative Ergebnis im dritten Quartal mit 8,4 Mio. Euro rund 19 Prozent unter dem Vorjahreswert. Zurückzuführen ist dies aber ausschließlich auf das Bewertungsergebnis, das im Vorjahr mit 8,7 Mio. Euro maßgeblich zum EBIT beigetragen hatte und das im dritten Quartal 2016 nur im geringen Umfang (0,15 Mio. Euro) angefallen ist. Korrigiert um diesen Effekt haben sich hingegen die wesentlichen GuV-Bestandteile EBIT-erhöhend entwickelt, sowohl die allgemeinen Verwaltungskosten (+28,5 Prozent) als auch der negative Saldo aus sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen (+16 Prozent) haben in Relation zum Anstieg des Nettovermietungsergebnisses im dritten Quartal deutlich unterproportional zugelegt. In Summe der Monate Januar bis September wirkt sich zudem die im Frühjahr vorgenommene Höherbewertung der Kurfürstengalerie und des Logistikparks in Leipzig EBIT-erhöhend aus, so dass nach drei Quartalen ein EBIT-Anstieg von 56 Prozent auf 41,3 Mio. Euro ausgewiesen werden konnte. Positiver Steuereffekt Unterhalb des EBIT weist der Neunmonatsbericht zwei gegensätzliche Entwicklungen aus. Durch das hauptsächlich infolge der Kreditaufnahme zur Finanzierung der letztjährigen Expansion deutlich verschlechterte Finanzergebnis von -35,4 Mio. Euro (nach -20,6 Mio. Euro) wurde der EBIT-Zuwachs auf der Ebene des Vorsteuerergebnisses nahezu komplett aufgewogen, so dass dieses mit 5,8 Mio. Euro auf dem Niveau des Vorjahrs verblieb. Im dritten Quartal, in dem einige Sondereffekte (siehe unten) sowie der fehlende Beitrag von Bewertungsgewinnen zusammenkamen, ist das Vorsteuerergebnis mit -4,2 Mio. Euro sogar ins Minus gerutscht. Auf der anderen Seite konnte im Zuge der eingeleiteten steuerlichen Optimierung der Konzernstrukturen, die eine verbesserte Verrechenbarkeit der Gewinne der Tochterunternehmen mit den Verlustvorträgen der Konzernmutter ermöglicht, im dritten Quartal ein positives Steuerergebnis von 3,5 Mio. Euro verbucht werden. Dadurch hat sich der IFRS-Quartalsfehlbetrag nach Minderheiten auf -1,4 Mio. Euro reduziert, während im Neunmonatszeitraum ein Anstieg des Nettoergebnisses um 148 Prozent auf 4,1 Mio. Euro ausgewiesen werden konnte. FFO-Marge steigt Während die IFRS-Ergebnisrechnung sowohl von den volatilen Bewertungsergebnissen als auch von den zahlreichen Sondereffekten im Zusammenhang mit den Zukäufen der letzten zwei Jahre (periodenfremde Erträge und Aufwendungen, Rechts- und Beratungskosten) und mit der Abwicklung des Altgeschäfts (u.a. Wertberechtigungen) beeinflusst wird, zeigt das FFO-Ergebnis eine deutlich stetigere Entwicklung. Nach neun Monaten erreichte es (nach Minderheiten) 6,0 Mio. Euro (ein Vorjahreswert wurde nicht veröffentlicht) und hat sich damit allein Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 3

4 im dritten Quartal um 2,7 Mio. Euro erhöht. Bezogen auf die Mieterträge wurde somit eine FFO- Marge von 10,6 Prozent erwirtschaftet, nach 9,0 Prozent zum Halbjahr. Dabei profitierte DEMIRE von den Fortschritten bei der Senkung der Zinslast. Allein durch die Rückzahlung der hochverzinslichen HFS-Anleihe wurden im dritten Quartal FFOrelevante Zinseinsparungen von 1,1 Mio. Euro realisiert, während die Einmalkosten der Umfinanzierung in Höhe von 1,7 Mio. Euro aus der FFO-Berechnung bereinigt wurden. Insgesamt hat DEMIRE im laufenden Jahr die durchschnittliche Verzinsung der Kredite von 5,2 Prozent zum Jahreswechsel auf 4,4 Prozent reduziert. Verschuldung reduziert Neben dem positiven Ergebniseffekt der verstärkten Tilgung hat sich dadurch auch die Bilanzstruktur weiter verbessert. Der LTV wurde innerhalb des dritten Quartals weiter von 66,1 auf 64,8 Prozent reduziert und soll bis Jahresende auf ca. 60 Prozent zurückgeführt werden. Trotz des Quartalsverlustes hat sich dank der im August durchgeführten Kapitalerhöhung auch das Eigenkapital auf 288 Mio. Euro erhöht (Halbjahr: 273,7 Mio. Euro), so dass die Eigenkapitalquote weiter von 25,7 auf nun 27,2 Prozent verbessert werden konnte. Unter Berücksichtigung der Minderheitsanteile der Immobilienfonds im Besitz der Tochter Fair Value, die nach IFRS als langfristiges Fremdkapital zu erfassen sind, beläuft sich die Eigenkapitalquote sogar auf 33,1 Prozent. Vermietungsstand minimal verschlechtert Durch Mietausläufe sowie durch den Verkauf einiger vollvermieteter Objekte des Fair Value-Teilkonzerns hat sich der Vermietungsstand gegenüber dem Halbjahr von 87,8 Prozent auf nun 87,3 Prozent etwas verschlechtert und liegt damit in etwa auf dem Niveau vom Jahreswechsel (87,2 Prozent). Unter Hinzurechnung der Mietabschlüsse des bisherigen Jahresverlaufs, die Flächen betreffen, die erst nach dem Neunmonatsstichtag an die Mieter übergeben wurden resp. werden, betrug die EPRA-Leerstandsquote aber nur 10,5 Prozent, womit DEMIRE dem Ziel, den Vermietungsstand bis zum Jahresende auf 90 Prozent zu verbessern, bereits nahezu erreicht hat. FFO-Prognose bestätigt Dementsprechend hat das Unternehmen seine FFO- Prognose sowohl für 2016 als auch für 2017 bekräftigt. Demnach will die Gesellschaft, die bis zum Jahresende aus Frankfurt in eine konzerneigene Büroimmobilie in Langen umziehen wird, im laufenden Jahr ein FFO-Ergebnis von 19,1 Mio. Euro vor und 13,9 Mio. Euro nach Minderheitsanteilen erwirtschaften. Nächstes Jahr sollen die beiden Werte auf 25,0 resp. 18,0 Mio. Euro ansteigen. Vorstand verkleinert Eine Änderung gab es überraschenderweise im Führungsteam, da Frank Schaich, der als langjähriger Alleinvorstand des Teilkonzerns Fair Value im Frühjahr 2016 in den DEMIRE-Vorstand aufgerückt war, per Ende Oktober auf eigenen Wunsch zurückgetreten ist. Die Position bei Fair Value wird er noch bis Ende März 2017 bekleiden und anschließend auch dort ausscheiden. Da seine Position im DEMIRE-Vorstand nicht wieder besetzt wird, geht diese Entwicklung mit einer Verschlankung der Führungsmannschaft einher. NAV-Vergleich signalisiert Unterbewertung Den EPRA-NAV zum gibt DEMIRE mit 269,2 Mio. Euro (unverwässert) bzw. mit 282,8 Mio. Euro (verwässert) an. Je Aktie entspricht dies 4,96 bzw. 4,42 Euro, womit sich der unverwässerte NAV je Aktie reduziert (zuvor: 5,38 Euro) und der verwässerte erhöht hat (zuvor: 4,37 Euro). Da sich gegenüber unserem letzten Update der Aktienkurs leicht reduziert hat, hat sich der NAV-Abschlag, mit dem die DEMIRE-Aktie aktuell gehandelt wird, auf voll verwässerter Basis auf 20,2 Prozent erhöht. Da aber auch die Kurse der Peer-Unternehmen seit September im Durchschnitt nachgegeben haben und aktuell nur noch um 1,6 Prozent über ihrem NAV notieren (gegenüber 11,5 Prozent im September), ist die Unterbewertung von DEMIRE im Branchenvergleich in etwa gleich geblieben. Eine Börsenbewertung auf dem Niveau der Peer-Group würde derzeit auf voll verwässerter Basis einer Marktkapitalisierung von 287,3 Mio. Euro entsprechen. Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 4

5 Marktkap. NAV* Discount** Dt. EuroShop AG 2.037, ,3 3,5% alstria office REIT-AG 1.720, ,9-2,6% TLG Immobilien AG 1.134, ,1-0,9% Hamborner REIT-AG 684,2 719,9 5,0% VIB Vermögen AG 500,9 430,9-16,2% WCM AG 332,7 338,3 1,7% Mittelwert -1,6% 225,6 282,8 20,2% Annahme: Bewertung auf branchenüblichen Niveau 287,3 282,8-1,6% In Mio. Euro und Prozent; *EPRA-NAV; **negative Werte bedeuten ein Bewertungspremium zum NAV; DEMIRE voll verwässert Ergebnisschätzung nach IFRS reduziert In Reaktion auf die Neunmonatszahlen haben wir an unserem Bewertungsmodell mehrere Korrekturen vorgenommen. Dazu gehören eine Absenkung der unterstellten Erträge aus Nebenkosten und der sonstigen betrieblichen Erträge sowie eine Erhöhung des negativen Finanzergebnisses. Auch haben wir den Anteil der Minderheitsanteilseigner am Ergebnis angehoben, weswegen sich das von uns für 2016 unterstellte IFRS-Ergebnis von zuvor 16,5 Mio. Euro auf 6,0 Mio. Euro mehr als halbiert hat. Auch für 2017 haben wir eine Reduzierung vorgenommen, gehen aber weiterhin davon aus, dass es DEMIRE dank der verbesserten Vermietungssituation, der Reduktion der Zinsbelastung und der Minderheitsanteile im Fair Value-Teilkonzern sowie durch den Wegfall der zahlreichen diesjährigen Sondergrößen gelingen wird, das Ergebnis deutlich zu verbessern. Dementsprechend kalkulieren wir für 2017, bei Außerachtlassung von Bewertungseffekten (diese sind in der Schätzung für 2016 im bereits sichtbaren Umfang berücksichtigt) mit einem IFSR-Ergebnis von 16,2 Mio. Euro. Die Schätzung des FFO-Ergebnisses haben wir hingegen nahezu unverändert gelassen und rechnen nun vor Minderheiten mit 18,8 Mio. Euro (bisher: 19,0 Mio. Euro) im laufenden und mit 24,8 Mio. Euro (nach 25,2 Mio. Euro) im nächsten Jahr. Mio. Euro Umsatzerlöse 75,0 77,3 79,2 80,4 81,6 82,8 84,0 85,3 Umsatzwachstum 3,0% 2,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% EBIT-Marge 71,2% 63,5% 66,0% 65,0% 65,0% 66,1% 67,1% 68,1% EBIT 53,4 49,1 52,3 52,2 53,1 54,7 56,4 58,0 geschätzter Ø-Steuersatz 2,0% 2,0% 4,0% 6,0% 10,0% 15,0% 15,0% 15,0% Adaptierte Steuerzahlungen 1,1 1,0 2,1 3,1 5,3 8,2 8,5 8,7 NOPAT 52,3 48,1 50,2 49,1 47,8 46,5 47,9 49,3 + Abschreibungen & Amortisation 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 + Zunahme langfr. Rückstellungen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Sonstiges -14,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Operativer Brutto Cashflow 52,4 48,1 50,3 49,2 47,9 46,6 48,0 49,5 - Zunahme Net Working Capital -0,1-0,1-0,1-0,5-0,5-0,5-0,5-0,5 - Investitionen AV -0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,2-0,1 Free Cashflow 52,1 47,9 50,0 48,5 47,2 46,0 47,4 48,8 SMC Schätzmodell Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 5

6 Modellrahmen unverändert Der sich aus unseren Annahmen ergebende modellhafte Geschäftsverlauf und die prognostizierte Entwicklung des Free-Cashflows können der Tabelle auf der vorherigen Seite entnommen werden. Weitere Details zu unseren Schätzungen finden sich zudem im Anhang. Unverändert gelassen haben wir die Rahmendaten des Modells, in dem von uns favorisierten Szenario rechnen wir weiterhin mit einem WACC von 5,3 Prozent und einem ewigen Wachstum von 1,0 Prozent (zur Herleitung des WACC siehe unsere Studie vom ). Unverändert geblieben ist auch die Einschätzung des Schätzrisikos, die Vergabe von vier von sechs möglichen Punkten halten wir weiterhin für angemessen. Kursziel: 4,60 Euro Aus unseren Annahmen resultiert ein fairer Wert von 292,3 Mio. Euro bzw., auf Basis der voll verwässerten Aktienzahl von 64,0 Mio. Stück, von 4,56 Euro je Aktie. Unser Kursziel belassen wir dementsprechend auf 4,60 Euro, was leicht über dem von uns zum Jahresende geschätzten NAV je Aktie von 4,55 Euro je Aktie und rund 2 Prozent über der Wertindikation anhand des Branchenvergleichs (alle Werte basieren auf voll verwässerter Aktienzahl) liegt. Gegenüber dem aktuellen Kurs signalisiert unser DCF- Modell somit ein Aufwärtspotenzial von fast 30 Prozent und bestätigt damit das Ergebnis der Peer- Analyse. Sensitivitätsanalyse Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse haben wir die Inputparameter WACC (zwischen 4,3 und 6,3 Prozent) und ewiges Cashflow-Wachstum (zwischen 0 und 2 Prozent) variiert. Der faire Wert der Aktie schwankt dabei zwischen 1,02 Euro und 14,13 Euro und verdeutlicht damit die herausragende Bedeutung des Zinssatzes für die Profitabilität des Immobiliengeschäfts. Sensitivitätsanalyse Ewiges Cashflow-Wachstum WACC 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 4,3% 14,13 10,77 8,42 6,70 5,38 4,8% 10,17 7,91 6,24 4,96 3,95 5,3% 7,41 5,80 4,56 3,59 2,80 5,8% 5,37 4,18 3,23 2,47 1,83 6,3% 3,81 2,89 2,15 1,54 1,02 Jüngste Geschäftsentwicklung Seite 6

7 Fazit Dank der letztjährigen Zukäufe verzeichnet DEMI- RE dieses Jahr ein sehr hohes Wachstum der Mieterträge, die nach neun Monaten um fast 160 Prozent zugelegt haben. Als noch wichtiger erachten wir, dass im dritten Quartal eine im Vergleich mit dem ersten Halbjahr erhöhte FFO-Dynamik zu verzeichnen war. Damit beginnen die von der Gesellschaft eingeleiteten Maßnahmen (Insourcing, Abbau der Verschuldung und Reduktion der Zinsen) zu greifen. Vor diesem Hintergrund und angesichts des im vierten Quartal anstehenden Nutzungsübergangs für einige neuvermietete Flächen ist für die restlichen drei Monate 2016 mit einer weiteren FFO-Zunahme zu rechnen, weswegen DEMIRE die eigene FFO-Prognose bestätigt hat. Auch wir haben unsere FFO-Schätzung fast unverändert gelassen und erwarten für das Gesamtjahr (vor Minderheiten) einen Wert von 18,8 Mio. Euro, was für das vierte Quartal ein FFO-Ziel von 7,8 Mio. Euro und damit eine Verbesserung gegenüber dem dritten Quartal um 1,3 Mio. Euro impliziert. Deutlich angepasst haben wir hingegen die Schätzung für den IFRS-Gewinn, den wir aufgrund der zahlreichen Sondereffekte sowie des höheren Anteils der Minderheitseigner dieses Jahr auf 6,0 Mio. Euro (nach Minderheiten) taxieren. Diese Effekte spiegeln größtenteils die Aufräumarbeiten nach der Phase stürmischen Wachstums wider und dürften bereits 2017 deutlich weniger ins Gewicht fallen. Insgesamt sehen wir DEMIRE auf einem guten Weg, entsprechend der eigenen Ankündigung das Ertragspotenzial des großen Immobilienportfolios zur vollen Entfaltung zur bringen. Auf dieser Basis erwarten wir für die nächsten Jahre, selbst unter Außerachtlassung der Potenziale, die aus der angekündigten Fortsetzung des Expansionskurses erwachsen dürften, eine sukzessive Verbesserung der FFO-Ergebnisse. Dieses Potenzial wird nach unserer Einschätzung vom aktuellen Börsenkurs nicht widergegeben, mit dem DEMIRE deutlich unter dem aktuellen NAV und unter dem Branchendurchschnitt gehandelt wird. Da sowohl die NAV-Betrachtung als auch unser DCF-Modell eine klare Unterbewertung signalisieren, bestätigen wir unser Buy -Rating mit dem Kursziel 4,60 Euro. Fazit Seite 7

8 Anhang I: Bilanz- und GUV-Prognose Bilanzprognose Mio. Euro AKTIVA I. AV Summe 948, , , , , , , , ,6 1. Immat. VG 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 2. Sachanlagen 11,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,8 0,8 0,8 3. Als Finanzanlagen gehaltene Immobilien 915,1 989,1 991,6 994,0 996,5 999, , , ,5 II. UV Summe 71,3 39,6 44,7 57,6 76,4 95,6 117,1 124,6 135,5 PASSIVA I. Eigenkapital 264,9 292,3 310,2 336,2 367,7 400,0 432,0 447,6 464,4 II. Rückstellungen 1,2 1,5 1,8 2,1 2,4 2,7 3,1 3,4 3,7 III. Fremdkapital 1. Langfristiges FK 696,7 697,7 687,6 677,1 666,9 656,5 648,2 642,1 638,0 2. Kurzfristiges FK 70,1 59,0 58,7 58,3 58,0 57,6 57,5 57,7 58,1 BILANZSUMME 1.032, , , , , , , , ,2 GUV-Prognose Mio. Euro Mieterträge 33,3 75,0 77,3 79,2 80,4 81,6 82,8 84,0 85,3 Umsatzerlöse 43,3 93,8 98,9 100,6 101,3 102,0 103,5 105,1 106,6 Nettovermietungsergebnis 23,7 58,6 61,0 61,8 61,9 62,8 64,6 66,4 68,2 Bewertungsergebnis 18,5 14,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 EBIT 58,7 53,4 49,1 52,3 52,2 53,1 54,7 56,4 58,0 Beteiligungs- und Finanzergebnis -25,7-41,7-28,6-21,9-15,1-15,2-15,1-15,0-15,3 EBT 33,0 11,7 20,4 30,3 37,1 37,9 39,6 41,3 42,7 JÜ vor Anteilen Dritter 28,9 10,8 19,0 27,3 33,4 34,1 33,7 33,1 34,2 JÜ 28,1 6,0 16,2 24,6 30,7 31,7 31,3 30,8 31,8 EPS 0,44 0,09 0,25 0,38 0,48 0,50 0,49 0,48 0,50 Anhang Seite 8

9 Anhang II: Cashflow-Prognose und Kennzahlen Cashflow-Prognose Mio. Euro CF operativ 10,8 38,6 47,6 49,2 48,1 48,9 48,4 47,7 49,1 CF aus Investition -29,2-0,2-2,7-2,7-2,7-2,7-2,7-2,7-2,7 CF Finanzierung 42,4-56,2-41,0-34,9-28,3-28,6-25,9-39,3-37,3 Liquidität Jahresanfa. 4,4 28,5 10,6 14,6 26,3 43,4 61,1 80,9 86,7 Liquidität Jahresende 28,5 10,6 14,6 26,3 43,4 61,1 80,9 86,7 95,8 Kennzahlen Mio. Euro Umsatzwachstum 887,3% 125,1% 3,0% 2,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Marge Nettovermietungsergebnis 71,1% 78,1% 79,0% 78,0% 77,0% 77,0% 78,0% 79,0% 80,0% EBIT-Marge 176,3% 71,2% 63,5% 66,0% 65,0% 65,0% 66,1% 67,1% 68,1% EBT-Marge 99,1% 15,5% 26,5% 38,3% 46,1% 46,5% 47,9% 49,2% 50,1% Netto-Marge (n.a.d) 84,4% 7,9% 20,9% 31,0% 38,2% 38,9% 37,8% 36,6% 37,3% EK-Quote 25,6% 27,8% 29,3% 31,3% 33,6% 35,8% 37,9% 38,9% 39,9% LTV 67,5% 64,0% 62,3% 59,8% 56,8% 53,7% 50,7% 49,3% 47,8% FFO (vor Minderheiten) 18,8 24,8 30,3 37,1 37,9 39,6 41,3 42,7 FFO-Marge 25,0% 32,2% 38,3% 46,1% 46,5% 47,9% 49,2% 50,1% Anhang Seite 9

10 Impressum & Disclaimer Impressum Herausgeber sc-consult GmbH Telefon: +49 (0) Alter Steinweg 46 Telefax: +49 (0) Münster Internet: Verantwortlicher Analyst Dr. Adam Jakubowski Charts Die Charts wurden mittels Tai-Pan ( erstellt. Disclaimer Rechtliche Angaben ( 34b Abs. 1 WpHG und FinAnV) Verantwortliches Unternehmen für die Erstellung der Finanzanalyse ist die sc-consult GmbH mit Sitz in Münster, die derzeit von den beiden Geschäftsführern Dr. Adam Jakubowski und Dipl.-Kfm. Holger Steffen vertreten wird. Die sc-consult GmbH untersteht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, D Frankfurt und Graurheindorfer Strasse 108, D Bonn. I) Interessenkonflikte Im Rahmen der Erstellung der Finanzanalyse können Interessenkonflikte auftreten, die im Folgenden detailliert aufgeführt sind: 1) Die sc-consult GmbH hat diese Studie im Auftrag des Unternehmens entgeltlich erstellt 2) Die sc-consult GmbH hat diese Studie im Auftrag von Dritten entgeltlich erstellt 3) Die sc-consult GmbH hat die Studie vor der Veröffentlichung dem Auftraggeber / dem Unternehmen zur Sichtung vorgelegt 4) Die Studie wurde aufgrund sachlich berechtigter Einwände des Auftraggebers / des Unternehmens inhaltlich geändert 5) Die sc-consult GmbH unterhält mit dem Unternehmen, das Gegenstand der Finanzanalyse ist, über das Research hinausgehende Auftragsbeziehungen (z.b. Investor-Relations-Dienstleistungen) Impressum & Disclaimer Seite 10

11 6) Die sc-consult GmbH oder eine an der Studienerstellung beteiligte Person halten zum Zeitpunkt der Studienveröffentlichung Aktien von dem Unternehmen oder derivative Instrument auf die Aktie 7) Die sc-consult GmbH hat die Aktie in ein von ihr betreutes Musterdepot aufgenommen Im Rahmen der Erstellung dieser Finanzanalyse sind folgende Interessenskonflikte aufgetreten: 1), 3), 4) Die sc-consult GmbH hat im Rahmen der Compliance-Bestimmungen Strukturen und Prozesse etabliert, die die Identifizierung und die Offenlegung möglicher Interessenkonflikte sicherstellen. Der verantwortliche Compliance-Beauftragte für die Einhaltung der Bestimmung ist derzeit der Geschäftsführer Dipl.-Kfm. Holger Steffen ( II) Erstellung und Aktualisierung Die vorliegende Finanzanalyse wurde erstellt von: Dr. Adam Jakubowski Die sc-consult GmbH verwendet bei der Erstellung ihrer Finanzanalysen ein fünfgliedriges Urteilsschema hinsichtlich der Kurserwartung in den nächsten zwölf Monaten. Außerdem wird das jeweilige Prognoserisiko in einer Range von 1 (niedrig) bis 6 (hoch) quantifiziert. Die Urteile lauten dabei: Strong Buy Buy Speculative Buy Hold Sell Wir rechnen mit einem Anstieg des Preises des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent. Das Prognoserisiko stufen wir als unterdurchschnittlich (1 bis 2 Punkte) ein. Wir rechnen mit einem Anstieg des Preises des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent. Das Prognoserisiko stufen wir als durchschnittlich (3 bis 4 Punkte) ein. Wir rechnen mit einem Anstieg des Preises des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent. Das Prognoserisiko stufen wir als überdurchschnittlich (5 bis 6 Punkte) ein. Wir rechnen damit, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments stabil bleibt (zwischen -10 und +10 Prozent). Das Urteil wird hinsichtlich des Prognoserisikos (1 bis 6 Punkte) nicht weiter differenziert. Wir rechnen damit, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments um mindestens 10 Prozent nachgibt. Das Urteil wird hinsichtlich des Prognoserisikos (1 bis 6 Punkte) nicht weiter differenziert. Die erwartete Kursänderung bezieht sich den aktuellen Aktienkurs des analysierten Unternehmens. Bei diesem und allen anderen in der Finanzanalyse angegebenen Aktienkursen handelt es sich um den XETRA- Schlusskurse des letzten Handelstages vor der Veröffentlichung. Falls das Wertpapier nicht auf Xetra gehandelt wird, wird der Schlusskurs eines anderen öffentlichen Handelsplatzes herangezogen und dies gesondert vermerkt. Die im Rahmen der Urteilsfindung veröffentlichten Kursziele für die analysierten Unternehmen werden mit gängigen finanzmathematischen Verfahren berechnet, in erster Linie mit der Methodik der Free-Cashflow- Diskontierung (DCF-Methode), dem Sum-of-Parts-Verfahren sowie der Peer-Group-Analyse. Die Bewer- Impressum & Disclaimer Seite 11

12 tungsverfahren werden von den volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere von der Entwicklung der Marktzinsen, beeinflusst. Das aus dieser Methodik resultierende Urteil spiegelt die aktuellen Erwartungen wider und kann sich in Abhängigkeit von unternehmensindividuellen oder volkswirtschaftlichen Änderungen jederzeit ändern. In den letzten 24 Monaten hat die sc-consult folgende Finanzanalysen zu dem Unternehmen veröffentlicht: Datum Anlageempfehlung Kursziel Interessenkonflikte Buy 4,60 Euro 1), 3), 4) Buy 4,70 Euro 1), 3), 4) In den nächsten zwölf Monaten wird die sc-consult GmbH zu dem analysierten Unternehmen voraussichtlich folgende Finanzanalysen erstellen: Zwei Updates, eine Studie Die Veröffentlichungstermine der Finanzanalysen stehen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht verbindlich fest Haftungsausschluss Herausgeber der Studie ist die sc-consult GmbH. Die Herausgeberin übernimmt keinerlei Gewähr für die Korrektheit und Vollständigkeit der Informationen und Daten in der Analyse. Die vorliegende Studie wurde unter Beachtung der deutschen Kapitalmarktvorschriften erstellt und ist daher ausschließlich für Kapitalmarktteilnehmer in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt; ausländische Kapitalmarktregelungen wurden nicht berücksichtigt und finden in keiner Weise Anwendung. Die Analyse dient ferner ausschließlich der unabhängigen und eigenverantwortlichen Information des Lesers und stellt keineswegs eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf der besprochenen Wertpapiere dar. Ferner bilden weder diese Veröffentlichung noch die in ihr enthaltenen Informationen die Grundlage für einen Vertrag oder eine Verpflichtung irgendeiner Art. Jedes Investment in Aktien, Anleihen oder Optionen ist mit Risiken behaftet. Lassen Sie sich bei Ihren Anlageentscheidungen von einer qualifizierten Fachperson beraten. Die Informationen und Daten in der vorliegenden Finanzanalyse stammen aus Quellen, die die Herausgeberin für zuverlässig hält. Bezüglich der Korrektheit und Vollständigkeit der Informationen und Daten übernimmt die Herausgeberin jedoch keine Gewähr. Alle Meinungsaussagen spiegeln die aktuelle Einschätzung der Ersteller wider. Diese Einschätzung kann sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Es wird keine Haftung für Verluste oder Schäden irgendwelcher Art übernommenen, die im Zusammenhang mit dem Inhalt dieser Finanzanalyse oder deren Befolgung stehen. Mit der Entgegennahme dieses Dokuments erklären Sie sich einverstanden, dass die vorhergehenden Regelungen für Sie bindend sind. Copyright Das Urheberrecht für alle Beiträge und Statistiken liegt bei der sc-consult GmbH, Münster. Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, Aufnahme in Online-Dienste, Internet und Vervielfältigungen auf Datenträgern nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung. Impressum & Disclaimer Seite 12