Leitfaden für die Vermietung subventionierter Wohnungen

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1 Leitfaden für die Vermietung subventionierter Wohnungen Limmat 1 - die erste von der Stadt Zürich unterstützte Wohnsiedlung (heute nicht mehr subventioniert) Wohnbauförderung der Stadt Zürich seit 1907 Februar 2012

2 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren Bei der Vermietung einer Wohnung gibt es so vieles, das beachtet werden muss. Wenn es sich dabei um eine subventionierte Wohnung handelt, spielen noch weitere Kriterien eine wichtige Rolle - sowohl bei der Vermietung wie auch während der Mietdauer. Deshalb ist es unerlässlich, dass Sie bereits vor dem Vertragsabschluss sorgfältig abklären, ob alle Bezugsbedingungen eingehalten werden. Während der Mietdauer führen wir in Zusammenarbeit mit Ihnen regelmässig die gesetzlich vorgeschriebenen Etappenkontrollen durch. Bei Ersatzneubauten oder Sanierungen gilt es zu beachten, dass die festgelegte Anzahl genau bestimmter subventionierter Wohnungen mit den passenden Haushalten belegt wird. Um Sie bei dieser vielfältigen und anspruchsvollen Arbeit zu unterstützen, haben wir die wichtigsten Punkte und Arbeitsabläufe in diesem Leitfaden zusammengestellt. Auf der nächsten Seite finden Sie eine Übersicht über den Inhalt. Haben Sie eine Frage, auf die Sie keine Antwort gefunden haben? Bitte nehmen Sie mit uns Kontakt auf: Büro für Wohnbauförderung / Zweckerhaltung Werdstrasse 75 Postfach 8036 Zürich Jeannette Linggi, Auskäufe / Finanzierungen jeannette.linggi@zuerich.ch Jana Andreeva, Zweckerhaltungskontrolle jana.andreeva@zuerich.ch Hélène Gutknecht, Zweckerhaltungskontrolle helene.gutknecht@zuerich.ch Heidi Sommer, Zweckerhaltungskontrolle heidi.sommer@zuerich.ch Jeannette Linggi Co-Leiterin Büro für Wohnbauförderung

3 Seite 1/7 Leitfaden für die Vermietung subventionierter Wohnungen Übersicht Bezugsbedingungen (Merkblatt Kanton, Einkommenslimiten ) 1. Werden die Subventionsbestimmungen/Anforderungen erfüllt? Die Einkommenslimiten Personen in der Stadt Zürich wohnhaft Personen aus einer anderen Gemeinde im Kanton Zürich Personen mit B-Bewilligung und Quellensteuerpflicht im Kanton Zürich Wohnsitzkarenz Wohnungsbelegung Familienbegriff Mutationsmeldungen... 3 Bei neuen Mietverhältnissen benötigen wir folgende Unterlagen Zweckentfremdungen Ablauf Etappenkontrolle Möglichkeiten zur Bereinigung von Zweckentfremdungen Papiertausch Auskauf Kündigung Vorübergehende Zweckentfremdung: Subventionsrückzahlungen (Auskäufe) Bestimmungen gemäss Zweckerhaltungsreglement Ablauf Neusubventionierungen (Neubau oder Umbau)... 7 Ablauf Erstbezugskontrolle Formulare (siehe Beilage)... 7 Mutationsmeldung... 7 Auskaufsgesuch... 7 Gesuch um vorübergehende Aufhebung der Zweckentfremdung... 7 Gesuch um vorzeitigen Auskauf nach einer Etappenkontrolle Merkblätter und Musterbriefe (siehe Beilage)... 7 Datenauskünfte... 7 Musterbrief Verbilligungsaufhebung... 7

4 Seite 2/7 1. Werden die Subventionsbestimmungen/Anforderungen erfüllt? Nachfolgend die wichtigsten Kriterien, ob eine MietinteressentIn die Anforderungen erfüllt: 1.1. Die Einkommenslimiten Personen in der Stadt Zürich wohnhaft Wir prüfen für Sie gerne die Einhaltung der aktuellen Einkommenslimiten (werden jährlich angepasst - siehe gemäss relevanter Steuerdaten Personen aus einer anderen Gemeinde im Kanton Zürich Bitte verlangen Sie eine aktuelle Steuerrechnung Personen mit B-Bewilligung und Quellensteuerpflicht im Kanton Zürich Wir prüfen für Sie gerne die Einhaltung der aktuellen Einkommenslimiten (werden jährlich angepasst - siehe gemäss relevanter Steuerdaten. Die Einkommen aller im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen werden zusammengezählt! Bitte beachten Sie, dass die verfügbaren Steuer- und Haushaltsdaten nicht immer die aktuelle Situation wiedergeben. Fragen Sie deshalb bei den Mietinteressenten diesbezüglich nach und berücksichtigen Sie auch relevante Veränderungen in naher Zukunft, bevor Sie den Mietvertrag abschliessen Wohnsitzkarenz Zivilrechtlicher Wohnsitz seit mindestens zwei Jahren im Kanton Zürich Wohnungsbelegung Bei Wohnungen ab 3 Zimmer entspricht in der Regel die Zimmerzahl minus eins der Personenzahl (4-Zi-Whg. erfordert 3 Personen). Zudem gelten Regeln, wer einziehen darf; Familien, AVH- /sozialhilfeberechtigt usw Familienbegriff Eine Familie besteht mindestens aus einem Elternteil mit mindestens 50 % Anteil am Sorgerecht und einem minderjährigen oder in Ausbildung stehenden Kind oder einem Kind mit Behinderung. Im Übrigen gelten als Familienangehörige Eltern, Grosseltern, erwachsene Kinder, Geschwister, Enkelkinder, Pflegekinder sowie andere, in eheähnlicher Gemeinschaft lebende Personen.

5 Seite 3/7 Wenn Sie unsicher sind, zögern Sie nicht, uns anzurufen, ob die Bestimmungen erfüllt werden! 2. Mutationsmeldungen Bitte melden Sie uns alle Ein- und Auszüge so früh wie möglich. Das Formular senden wir Ihnen gerne per als Word-Dokument zu oder Sie können es von unserer Website herunterladen. Der Umwelt zuliebe bitten wir Sie, das Formular per einzusenden. Bei neuen Mietverhältnissen benötigen wir folgende Unterlagen Mutationsmeldung. Nachweis zweijähriger Karenzfrist im Kanton Zürich (falls Zuzug von ausserhalb der Stadt Zürich). Steuererklärung oder Steuerrechnung (falls Zuzug von ausserhalb der Stadt Zürich) von allen steuerpflichtigen Personen. Angabe aller Mitglieder des neuen Haushaltes. Wir benötigen keine Kopie des Mietvertrages! 3. Zweckentfremdungen Wir machen regelmässig (ca. alle 2 Jahre) eine Etappenkontrolle jeder Siedlung. Wir ergreifen in der Regel keine Massnahmen ausserhalb von Etappenkontrollen bei einzelnen Mietverhältnissen. Eine Ausnahme bilden Mietverhältnisse mit bestehenden Verbilligungsaufhebungen; In diesen Fällen werden Veränderungen, die zur Einhaltung der Zweckbestimmungen führen, berücksichtigt und die Verbilligungsaufhebung jeweils auf den nächsten Monat beendet. Die andere Ausnahme sind reglementwidrige Neuvermietungen, die uns nicht gemeldet wurden, oder reglementwidrige Neuvermietungen, die ausnahmsweise bewilligt wurden von uns Ablauf Etappenkontrolle Wir bestellen bei Ihnen einen Mieterspiegel mit den Nettomietzinsen. Wir kontrollieren alle Mietverhältnisse der betreffenden Siedlung. Sie erhalten von uns einen detaillierten Bericht über alle Mietverhältnisse, welche die Subventionsbestimmungen nicht mehr erfüllen, zusammen mit den Anzeigen der Verbilligungsaufhebungen (AV) pro Kategorie und Wohnungsgrösse (mit Höhe der Beträge und Beginn der Laufzeit). Sie informieren die betroffenen Mieter und Mieterinnen. (bei Bedarf siehe Musterbrief im Anhang)

6 Seite 4/7 Sie teilen uns mit, bei welchen Mietverhältnissen Sie welche Massnahmen treffen möchten (siehe 3.2 Möglichkeiten zur Bereinigung von Zweckentfremdungen und 3.3 Vorübergehende Zweckentfremdungen). Sie erhalten von uns eine schriftliche Bestätigung zusammen mit den AV auf Beginn deren Laufzeit, ausgestellt auf die betreffenden Mietverhältnisse Möglichkeiten zur Bereinigung von Zweckentfremdungen Papiertausch Abtausch mit einer freitragenden Wohnung gleicher Grösse in der gleichen Siedlung. Wir klären gerne für Sie ab, welche Mietverhältnisse in freitragenden Wohnungen für einen Tausch in Frage kommen. Bitte melden Sie uns das gewünschte Abtauschdatum und die beiden betroffenen Mietverhältnisse. Falls sich nicht sofort eine Möglichkeit für einen Papiertausch ergibt, kann die Verbilligung durch die Subventionen für maximal 2 Jahre aufgehoben werden. (siehe 3.3. Vorübergehende Zweckentfremdung) Auskauf Vorzeitige Subventionsrückzahlung. Bitte beachten Sie die Bedingungen für eine vorzeitige Subventionsrückzahlung (siehe 4.1. Bestimmungen gemäss Zweckerhaltungsreglement). Bitte melden Sie uns die gewünschten Auskäufe mit dem entsprechenden Formular (siehe 4. Subventionsrückzahlungen) Kündigung Kündigung des Mietverhältnisses auf den nächsten Kündigungstermin. Es ist eine Verlängerung um maximal 2 Jahre möglich, d.h. in spätestens 2 Jahren ab Beginn der Verbilligungsaufhebung muss die Wohnung wieder zweckentsprechend vermietet sein; die Verbilligung durch die bestehenden Subventionen wird für die Zeit der Zweckentfremdung aufgehoben. (siehe 3.3. Vorübergehende Zweckentfremdung) 3.3. Vorübergehende Zweckentfremdung: Bitte stellen Sie uns mit dem betreffenden Formular ein Gesuch für alle Mietverhältnisse zu, welche Sie verlängern möchten. Die vorübergehende Zweckentfremdung wird für maximal 2 Jahre bewilligt. Die Verbilligung wird während dieser Zeit aufgehoben. Zusammen mit der abschliessenden schriftlichen Bestätigung der Etappenkontrolle erhalten Sie für jede vorübergehende Zweckentfremdung eine Anzeige Aufhebung der Verbilligung (AV), ausgestellt auf die betreffenden Mietverhältnisse. Die Verbilligungsaufhebung ist keine einseitige Mietzinserhöhung und den betroffenen Mieterinnen und Mietern ist daher keine Mietzinserhöhungsanzeige

7 Seite 5/7 zuzustellen. Es ist ihnen vielmehr ein separater Einzahlungsschein mit der Rechnungsdifferenz betreffend die Subventionen zuzustellen. Bestehende Verbilligungsaufhebungen werden von uns jeweils im Juni und Dezember kontrolliert und bei Wegfall der Zweckentfremdung aufgehoben. Das Inkasso der Verbilligungen von Bund und Kanton wird jeweils im Oktober durch die kantonale Fachstelle Wohnbauförderung vorgenommen. Die Verbilligungen der Stadt werden wie bis anhin durch das Büro für Wohnbauförderung der Stadt Zürich im November in Rechnung gestellt. 4. Subventionsrückzahlungen (Auskäufe) 4.1. Bestimmungen gemäss Zweckerhaltungsreglement Art. 8 Einzelne Wohnungen können auf schriftliches Gesuch der Subventionsempfängerin bzw. des Subventionsempfängers bei der Stadt durch vorzeitige Rückzahlung der ausgerichteten Unterstützungsleistungen von den Vermietungsvorschriften befreit werden. Voraussetzung ist, dass keine Umlage der Subventionen auf eine gleichgrosse nicht subventionierte andere Wohnung (Papiertausch) möglich und mindestens eine der nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt ist: a) die Wohnung ist wegen ihrer besonderen Lage nur schwer vermietbar; b) die Wohnung liegt ausserhalb des Stadtgebietes; c) mehr als 50% der Wohnungen der betreffenden Siedlung sind subventioniert; d) seit der Erstbelegung nach der Ausrichtung der städtischen Subventionsleistungen sind mehr als 30 Jahre verstrichen. Vorbehalten sind abweichende Bestimmungen, welche einer vorzeitigen Subventionsrückzahlung entgegenstehen.

8 Seite 6/ Ablauf Es gibt vier Termine pro Jahr: per 1. Januar, 1. April, 1. Juli oder 1. Oktober Sie stellen uns das Gesuch um Subventionsrückzahlung, entweder im Zusammenhang mit einer Etappenkontrolle (in diesem Fall wird Ihnen eine Gesuchsliste zugestellt) oder mit dem betreffenden Formular für einzelne Wohnungen, 3 Monate vor dem gewünschten Auskauftermin. Wir prüfen das Gesuch und berechnen den Auskaufspreis für den Anteil der Stadt. Wir senden Ihnen die Rechnung zusammen mit einer Liste aller Wohnungen und den einzelnen Rückzahlungsbeträgen. (Bitte verwenden Sie zur Zahlung den beigefügten Einzahlungsschein. Dieser enthält alle Informationen die nötig sind damit die Zahlung zum Büro für Wohnbauförderung gelangt). Der Kanton erhält von uns eine Kopie der Liste und stellt Ihnen den kantonalen Anteil in Rechnung und veranlasst beim Bund die Einstellung der Zusatzverbilligungen. Sie bezahlen unsere Rechnung bis zur angegebenen Frist. Sie bezahlen die Rechnung vom Kanton. Wir senden Ihnen eine Bestätigung über den Zahlungseingang und stellen je eine Kopie davon der Vermögensverwaltung der Stadt Zürich und der kantonalen Fachstelle Wohnbauförderung zu. Sie erstellen neue Mietverträge und passen die Mietzinse an. Wir überführen die Wohnungen in den freitragenden Wohnungsbau, d.h. wir stellen die Zweckerhaltungskontrolle ein.

9 Seite 7/7 5. Neusubventionierungen (Neubau oder Umbau) Ablauf Erstbezugskontrolle Die Kantonale Fachstelle Wohnbauförderung (WBF) sendet Ihnen gelbe Mieterblätter zu. Diese Mieterlisten müssen von allen Mietparteien ausgefüllt werden (ohne Steuerdaten), am besten gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Mietvertrags. o Personendaten werden von der Mieterschaft ausgefüllt. o Gemeindedaten werden von uns ausgefüllt. Bitte senden Sie uns alle Mieterblätter gesammelt zu, damit wir die Steuerdaten ergänzen können. Wir kontrollieren alle Mietverhältnisse und informieren Sie über das Resultat. Sie haben Gelegenheit eventuelle Zweckentfremdungen zu bereinigen. Wir senden alle Mieterlisten der Kantonalen Fachstelle WBF. Sie erhalten von der Kantonalen Fachstelle WBF schriftlich das Resultat der Zweckerhaltungskontrolle. 6. Formulare (siehe Beilage) Auskaufsgesuch Gesuch um vorübergehende Aufhebung der Zweckentfremdung* Gesuch um vorzeitigen Auskauf nach einer Etappenkontrolle* Mutationsmeldung (Dieses Formular können wir Ihnen per Mail als Word-Dokument zusenden) * Diese beiden Formulare senden wir Ihnen bei einer Etappenkontrolle zu 7. Merkblätter und Musterbriefe (siehe Beilage) Datenauskünfte Musterbrief Verbilligungsaufhebung Alle Reglemente und Formulare im Zusammenhang mit der Wohnbauförderung können Sie von unserer Website herunterladen: Büro für Wohnbauförderung der Stadt Zürich Werdstrasse 75, Postfach, 8036 Zürich Tel.: / 14 / 16 oder 25

10 Stadt Zürich Büro für Wohnbauförderung Werdstrasse Zürich Zürich, Mutationsmeldung Wohnung: Adresse: Stockwerk: Wohnungsnummer: Etappe: - Zimmerwohnung Auszug: Ende Mietvertrag: Mieter/in: Wegzug nach: neue Wohnung ist subventioniert Einzug: Mietbeginn: Mieter/in: Anzahl Personen: Erwachsene Mitbewohner/innen: Zuzug von: Anzahl Pers.: Kinder unter 18 Jahren: Sonstige Bemerkungen: Benötigte Beilagen bei Zuzug von ausserhalb der Stadt Zürich: Nachweis zweijährige Karenzfrist im Kanton letzte Steuerrechnung der Zürcher Gemeinde Baugenossenschaft Kontaktperson Eine Dienstleistung des Finanzdepartements

11 Stadt Zürich Büro für Wohnbauförderung Werdstrasse Zürich Zürich, Gesuch um Rückzahlung von Subventionen per (möglich jeweils per 1. Januar, 1. April, 1. Juli oder 1. Oktober - Gesuch bitte 3 Monate vor dem gewünschten Auskaufsdatum einreichen) vollständige Rückzahlung Überführung in den freitragenden Wohnungsbau Überführung von Wohnungskategorie 1 in Wohnungskategorie 2 Wohnung: Etappe: Adresse: Stockwerk: Mieter/in alt: Mieter/in neu: Kategorie 1: Kategorie 2: Siedlung: Wg-Nr.: - Zimmerwohnung / EFH bis: ab: Wir stellen das Gesuch um Rückzahlung der Subventionen gemäss ZER Art. 8: Ziff. a (die Wohnung ist wegen ihrer besonderen Lage nur schwer vermietbar) Ziff. b (die Wohnung liegt ausserhalb des Stadtgebietes) Ziff. c (mehr als 50% der Wohnungen dieser Siedlung sind subventioniert) Ziff. d (der erstmalige Bezug der Siedlung erfolgte vor mehr als 30 Jahren) andere Gründe: Gewünschte Rückzahlungen: Anteil Kanton Anteil Stadt Anteil Bund / Einstellung Zusatzverbilligung Bund Baugenossenschaft Kontaktperson Gesuch bewilligt am Zusatzvertrag zu beenden per Eine Dienstleistung des Finanzdepartements

12 Gesuch um Bewilligung einer vorübergehenden Zweckentfremdung Wir ersuchen um Gewährung einer Verlängerung im Sinne von Art. 6 Abs. 2 Zweckerhaltungsreglement (Bewilligung einer vorübergehenden Zweckentfremdung; maximal 2 Jahre) für folgende Mietverhältnisse. Wohnbauträger: Siedlung/Etappe:.. Etappenkontrolle vom (Datum Mitteilung Büro Wohnbauförderung):. Namen, Adresse (Str.Nr.) der Mieter Frist (bis wann); Kurzbegründung Datum, Unterschrift:.. Beilagen: Anzeigen Verbilligungsaufhebung

13 Gesuch um vorzeitige Rückzahlung der Subventionen (Auskauf) Wir ersuchen um Gewährung für eine anteilige vorzeitige Rückzahlung der Verbilligungsleistungen für folgende Mietverhältnisse (Art. 8 Zweckerhaltungsreglement): Wohnbauträger:. Siedlung/Etappe: Etappenkontrolle vom (Datum Mitteilung Büro Wohnbauförderung), Namen, Adresse (Str.Nr.) der Mieter Kurzbegründung Datum, Unterschrift:

14 Merkblatt Datenauskünfte Auskünfte Büro für Wohnbauförderung/Zweckerhaltung gegenüber Wohnbauträgern / städtische Liegenschaftenverwaltung (LV) aus der Alpha- Datenbank (Personendaten bei subventionierten Wohnungen) (Rechtsgrundlagen: Allgemeine Datenschutzverordnung der Stadt Zürich (ADSV), GRB v mit seitherigen Änderungen; Reglement über die Zweckerhaltung unterstützter Wohnungen, Zweckerhaltungsreglement, StRB v mit seitherigen Änderungen) Inhalt der Datenauskünfte Einkommens- und Vermögenssituation nach kantonalem Steuerrecht Andere Personendaten, welche im Hinblick auf Wohnungsbelegungsvorschriften/Subventionsbestimmungen (Alter, Zivilstandsverhältnisse, Nachkommen, gemeldete Ein- und Auszüge etc.) von Bedeutung sind. Subventionierte Wohnungen 1. Auskünfte über MietbewerberInnen Auskünfte gegenüber den Wohnbauträgern und der LV über Steuer- und andere Personendaten erfolgen ausschliesslich nach dem Ampelsystem : - grün: Die Subventionsbestimmungen werden eingehalten - gelb: Die Subventionsbestimmungen werden knapp eingehalten. D.h., der Wohnungsbezug ist zwar möglich; eine oder mehrere Bestimmungen könnten damit aber schon bald nicht mehr eingehalten sein und zu Sanktionen führen. - rot: Eine oder mehrere Subventionsbestimmungen sind nicht eingehalten. 2. Auskünfte über MieterInnen Auskünfte über Steuer- und andere Personendaten, welche mit den Subventionsbestimmungen übereinstimmen müssen, werden erteilt. Freitragende Wohnungen Mangels gesetzlicher Grundlage dürfen vom Büro für Zweckerhaltung keine Steuer- und andere Personendaten abgefragt und an Dritte (inkl. LV) weitergegeben werden. Zürich, Juli 2005 tg-jl Dieses Merkblatt ist unter Rücksprache mit der Datenschutzberaterin des Finanzdepartementes der Stadt Zürich, Frau RA lic. iur. Susan Tanner, Departementssekretariat Finanzdepartement erarbeitet worden. Eine Dienstleistung des Finanzdepartements

15 Musterbrief für gemeinnützige Wohnbauträge zum Zustellen der Verbilligungsaufhebung: Bitte die grau hinterlegten Felder durch die effektiven Angaben ersetzen Kontrolle der subventionierten Wohnungen Verbilligungsaufhebung für.. Sehr geehrte. Sie mieten eine Wohnung, welche von der Stadt- und dem Kanton Zürich sowie dem Bund subventioniert wird. Ihre persönlichen Verhältnisse (die Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie die Belegung der Wohnung) werden deshalb regelmässig vom städtischen Büro für Wohnbauförderung und der kantonalen Fachstelle Wohnbauförderung kontrolliert. Die letzte Überprüfung der beiden Subventionsbehörden hat ergeben, dass Ihre persönlichen Verhältnisse nicht mehr den gesetzlichen Voraussetzungen für eine verbilligte Wohnung entsprechen. Deshalb wird die genannte Subventionsleistung bzw. die daraus resultierende Verbilligung für Ihre Wohnung aufgehoben. Wie viel dies aktuell ausmacht, entnehmen Sie bitte dem beiliegenden Formular "Anzeige Aufhebung der Verbilligung für subventionierte Wohnungen (AV)". Wir werden Ihnen ab Monat Jahr den Gesamtbetrag jeweils zusammen mit der monatlichen Mietzinsrechnung in Rechnung stellen. Subventionierte Wohnungen müssen gemäss Subventionsvorgaben dauernd von Mieterinnen und Mietern belegt sein, welche die entsprechenden persönlichen Verhältnisse erfüllen. Werden diese nicht mehr eingehalten, muss die Wohnung freigegeben werden. Wir müssen Sie daher bitten, sich möglichst rasch nach einer neuen Wohnung umzusehen. Für die Suche einer neuen Wohnung können wir Ihnen eine Übergangsfrist von maximal rund eineinhalb Jahren gewähren. Die gesetzlichen Vorgaben zwingen uns, das Mietverhältnis spätestens mit Wirkung auf Ende Monat Jahr zu kündigen. Wir bemühen uns, gemeinsam mit Ihnen eine Lösung zu finden, weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie selber aktiv suchen müssen. Falls sich Ihre persönlichen Verhältnisse wieder an die gesetzlichen Bestimmungen anpassen, teilen Sie uns dies bitte so schnell wie möglich mit. Gegebenenfalls kann die Verbilligung wieder an Sie weitergegeben werden, und das Mietverhältnis muss nicht aufgelöst werden. Für Rückfragen im Zusammenhang mit den Ergebnissen der Überprüfung Ihrer persönlichen Verhältnisse sowie über die Verbilligungsaufhebung wenden Sie sich bitte an das Büro für Wohnbauförderung (Telefon-Nummer und Adresse siehe beiliegendes Formular (AV)). Wir helfen Ihnen bei Unklarheiten gerne weiter, bitte rufen sie uns zur Terminvereinbarung bis 00. Monat Jahr an, Tel. Nr Anzeige Verbilligungsaufhebung (AV) Merkblatt "Anforderungen an die Mieterinnen und Mieter"